Les biens sans maître

Les biens sans
maître
On parlait autrefois des biens vacants et sans maître. Mais la loi du 13 août 2004 relative aux
libertés et responsabilités locales a modifié les textes applicables à cette catégorie de biens. Le
Code civil et le Code général de la propriété des personnes publiques ne visent plus,
désormais, que les « biens sans maître ». Lesquels sont-ils ? Comment sont-ils traités ?
Définition
Pour pouvoir être qualifiés de biens sans maître, ces biens immobiliers doivent en outre
répondre à l’un des deux critères suivants :
- soit faire partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle
aucun successible ne s’est présenté. Ceci peut se produire, par exemple, lorsque la
personne est décédée sans héritier ou en laissant des héritiers qui n’ont pas accepté la
succession. À noter que la période de trente ans est justifiée par le fait qu’avant
expiration de ce délai, les biens immobiliers font partie d’une succession dite « en
déshérence » et ne sont pas traités de ce fait comme des biens sans maître (ils
appartiennent en principe à l’État) ;
- soit ne pas avoir de propriétaire connu et ne pas avoir donné lieu depuis plus de
trois ans au paiement de la taxe foncière (par extension, les biens immobiliers dont la
taxe foncière a été acquittée par un tiers ou n’est pas mise en recouvrement du fait de
sa modicité sont également visés).
Si la reconnaissance d’un bien sans maître est sans lien avec la taille des terrains, les petites
parcelles boisées, laissées à l’état d’abandon, sont plus souvent susceptibles d’être
concernées. Le faible enjeu patrimonial, lié à la disparition des héritiers successifs, en est
principalement la cause. Toutefois, cette évolution va à l’encontre du besoin de contrecarrer le
morcellement du foncier rural français. La reconnaissance de ces parcelles en tant que biens
sans maître peut donc être un moyen de lutter contre ce morcellement.
Une procédure stricte au profit des communes
Pouvoir qualifier un bien immobilier de bien sans maître est important car ceci permet de
connaître son potentiel propriétaire. La loi prévoit en effet que les biens qui n’ont pas de
maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Toutefois,
la propriété est transférée de plein droit à l’État si la commune renonce à exercer ses droits.
Avant toute mise en oeuvre d’une procédure d’acquisition, une circulaire ministérielle du 8
mars 2006 invite les communes qui souhaitent exercer leur droit de propriété sur un bien à
s’assurer que le bien considéré peut effectivement être qualifié de bien sans maître.
Les biens sans maître – 23/03/2011
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Pour ce faire, il est indiqué qu’elles peuvent se rapprocher du service du cadastre, de la
conservation des hypothèques ou des notaires, consulter les registres d’État civil et effectuer
des enquêtes de voisinage. Les communes peuvent également prendre l’attache du service du
Domaine afin de conforter, au vu des résultats de leur enquête et leur analyse. Le bien
considéré peut dépendre d’une succession en déshérence ouverte depuis moins de trente ans
(le bien reviendrait alors à l’État).
Pouvant être complétée par l’aliénation du bien communal
La procédure d’aliénation de biens immobiliers appartenant au domaine privé communal est
possible ; elle requiert l'intervention préalable du conseil municipal avant que le maire ne
réalise la vente. Cette décision préalable sans laquelle aucune opération ne peut être
commencée, permet au conseil municipal de définir les conditions générales de la vente du
bien immobilier communal ; il a le choix entre l'adjudication et la vente de gré à gré.
Lorsqu'elle aliène un bien de son domaine privé, la collectivité n'est pas tenue de vendre ce
bien au plus offrant à la condition qu'un motif d'intérêt général justifie le choix de l'acheteur.
Un propriétaire forestier peut avoir intérêt à faire jouer la procédure de prescription
acquisitive.
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