Lettre n°4, Décembre 2009
Transcription
Lettre n°4, Décembre 2009
Décembre 2009 • n° 4 Observatoire des Capacités d’Accueil Logistique S uivi des disponibilités foncières Les disponibilités foncières en Haute-Normandie fin 2009 Edito La compétitivité européenne de l’espace logistique normand passe par la qualité de ses infrastructures et celle de ses capacités d’accueil. L’organisation du territoire en « back office » du passage portuaire lui permettra de capter les parts de marchés qu’il est en droit d’attendre. Ces capacités d’accueil de la logistique sont loin d’être saturées en comparaison avec les espaces logistiques directement concurrents. Et pour autant il est essentiel de développer les zones d’activités logistiques d’envergure pour accueillir les entreprises qui choisissent les atouts de la Normandie pour s’y implanter. Les choix d’implantation et les zones d’activités logistiques ont une incidence directe sur l’économie et l’emploi, le logement, les déplacements, l’environnement … En 2009, la région dispose de capacités d’accueil réparties sur 33 sites dédiés d’une surface globale de 292,50 ha, un niveau stable par rapport à 2008 mais bien moins important qu’en 2007. 1/3 des disponibilités immédiates sont localisées sur 2 zones (zones portuaires de Grand-Couronne et la partie « bord à quai » de Port-Jérôme). Les lots disponibles s’échelonnent entre 0,3 ha et 47 ha. La conséquence directe de ce phénomène est l’essaimage de la logistique sur l’ensemble du territoire dans une logique principalement monomodale. Il convient donc de favoriser notamment les plates-formes « les pieds dans l’eau » et connectées au mode ferroviaire. Plate-forme HQE ATA LOGISTIQUE inaugurée en nov.2009 Evolution du nombre d’ha disponibles entre 2006 et 2009 500 400 300 C’est dans cette optique du développement économique que s’inscrit la synthèse actualisée sur l’état du marché des zones d’activités et de l’immobilier logistiques en Haute-Normandie. TOTAL 200 PORTUAIRE Walter SCHOCH Président de Logistique Seine-Normandie Source : LSN/OCA 0 2006 2007 2008 2009 Suite p.2 > Sommaire Vous souhaitant une bonne lecture de ce numéro. LOGISTIQUE 100 Notre région se caractérise par un dynamisme certain et une grande diversité dans ses espaces d’accueil d’activités mais ceci ne doit pas masquer la question des besoins futurs liés aux développements programmés des flux de marchandises. Il est donc primordial d’anticiper, pour répondre aux objectifs de croissance des trafics portuaires, tout en poursuivant l’aménagement équilibré de notre territoire. Tirons parti, au maximum, des atouts et des avantages concurrentiels qui nous sont donnés. MIXTE page 2 page 4 page 6 • Les grandes tendances de l’offre foncière • Les zones logistiques existantes et les projets • Zoom sur l’immobilier logistique au Havre • Zoom sur 3 grands projets fonciers page 3 • Les disponibilités immédiates dans les zones d’activités logistiques page 5 • Investissements : la construction d’entrepôts logistiques en Haute-Normandie • Zoom sur Logimap.fr • A propos de la méthode > Suite et fin de la p.1 Les disponibilités foncières en Haute-Normandie fin 2009 La capacité actuelle se répartit comme suit : • 34 % (soit 100,5 ha) dans le secteur du Havre / Estuaire et 36,5 % (soit 107 ha) dans le secteur du Grand Rouen avec une forte concentration dans les zones industrielles et portuaires ; • 22 % ( soit 63 ha ) dans le secteur de l’Eure ; • 7,5 % ( soit 22 ha ) dans le secteur de Dieppe / Pays de Caux et Bray. L’offre foncière par mode en 2008 Nbre de sites offrant une disponibilité immédiate Site mono-modal Route/fer Site bi-modal Route/fleuve Site tri-modal Nbre d’ha disponibles % d’ha disponibles 19 58 85,7 29,5 4 12 24,8 8,5 2 6 2,7 1 4 12 49,8 17 Site quadri-modal (route/fer/fleuve/maritime 4 12 129,5 44 TOTAL 33 100 292,5 100 Source : LSN/OCA * Un coefficient de pondération de 50 % a été appliqué à la vocation mixte Les grandes tendances de l’offre foncière NRF Pictures © Fotolia.com L’axe Seine et la logistique : un binôme historique Les bassins économiques proposant la plus grande quantité d’infrastructures sont historiquement situés le long de l’axe Seine. Celui-ci représente environ 25 % des implantations de zones logistiques et 60 % de l’offre immédiatement disponible. Une consommation importante et une évolution de la vocation des zones Le cas de Port Jérôme illustre parfaitement ce phénomène : suite à la vente, fin 2008, d’un tiers des terrains de Port-Jérôme II (soit 70 hectares sur un total de 220) à deux logisticiens, Panattoni Development Company et Katoen Natie (via sa filiale Logistique Val de Seine), les 150 ha disponibles sont désormais consacrés à l’accueil d’activités tertiaires et industrialoportuaires. Un foncier mobilisé peu de temps sur le marché et donc vite consommé, ce qui explique en partie l’insuffisance des zones disponibles consacrées à la logistique Au Havre, par exemple, SDV étend ses installations au Parc Logistique du Pont de Normandie en concluant, avec le port du Havre, une convention pour la mise à disposition au logisticien d’une parcelle de 14 ha. SDV y construira des entrepôts ; à terme 36 000 m2 couverts pourraient voir le jour. 2 % de sites offrant une disponibilité immédiate* Une baisse de l’offre foncière logistique à court terme (2010-2012) La question de la mobilisation du foncier pour permettre aux entreprises du territoire de se développer et en vue d’accueillir de nouvelles activités est un enjeu majeur. Pourtant, seulement 99 ha sont disponibles à court terme. Cet enjeu est d’autant plus fort que les délais de mise en œuvre de parcs logistiques sont compris entre 5 et 10 ans, ce qui nécessite une continuité dans le volume de l’offre. Une offre en plein renouvellement : Malgré ces phénomènes de consommation immédiate et de raréfaction du foncier à court terme, notons que les chiffres restent stables (un peu moins de 300 ha de disponibles depuis 2008) car l’offre est en plein renouvellement : • renouvellement ponctuel de l’offre immédiatement disponible à l’image de Ecoparc (+ 19 ha), de RVSL Amont (+ 22 ha), du Parc Logistique du Pont de Normandie Ouest (+ 10 ha) qui offrent de nouvelles perspectives de développement ; • renouvellement grâce à l’annonce de projets à plus long terme comme SeineSud (cf. zoom ci-contre) ou Pitres/Le Manoir qui permettront de conforter la gamme de sites aux vocations logistiques mais aussi industrialoportuaires de la Haute-Normandie. La mise en place de projets structurants comme le Canal Seine-Nord Europe pourrait ouvrir également quelques perspectives sur de nouveaux territoires (l’Eure notamment). Zoom sur 3 grands projets fonciers : pour faire de la Haute-Normandie un territoire d’excellence logistique Les communautés de communes Caux Vallée de Seine et Campagne de Caux envisagent de s’associer dans un projet d’implantation d’une nouvelle zone d’activités logistiques et tertiaires sur les communes de Bréauté, Beuzeville, Parc d’Anxtot et Houquetot. Une étude d’opportunité et de faisabilité va être lancée, le projet pourrait voir le jour en 2019. Son positionnement lui permet en effet de profiter de l’attractivité de l’A29, de la Seine et des ports maritimes de Rouen et du Havre. Source : Communauté de Communes Caux Vallée de Seine Rouen a pour vocation de se développer dans le domaine logistique. Ainsi, le Grand Port Maritime de Rouen étudie, avec une filiale du groupe IDEC, la réalisation d’un nouveau parc logistique environnemental et multimodal de 100 000 m2 d’entrepôts sur son territoire. Ce parc, implanté sur la zone Rouen Vallée de Seine Logistique (RVSL) constitue la nouvelle zone commercialisée RVSL Amont, sur la commune de Grand Couronne. Cette nouvelle réalisation a pour vocation de servir de base arrière logistique et de nœud intermodal pour les terminaux à conteneurs des ports du Havre et de Rouen, en évitant le surencombrement routier. Les conteneurs, ainsi expédiés ou reçus, utiliseront au maximum les lignes régulières qui escalent à Rouen ainsi que les liaisons fluviales entre Rouen et Le Havre et entre Rouen et Paris et plus tard vers le futur Canal Seine Nord Europe. Cet équipement sera complété par une desserte ferroviaire. Source : Grand Port Maritime de Rouen L’Agglomération Rouennaise étudie la reconversion du secteur Seine-Sud, situé le long de la Seine entre le viaduc d’Eauplet au Nord et Orgachim au Sud, sur les communes de Oissel, St-Etienne-du-Rouvray, Sotteville-lès-Rouen et Amfreville-la-Mivoie. Ce projet de près de 300 ha de terrains reconvertibles dispose d’atouts exceptionnels : desserte fluviale avec sa situation en bord de Seine, desserte ferroviaire par sa proximité avec la ligne Le Havre-Paris, desserte routière car il est au carrefour d’autoroutes. Seine-Sud accueillera des activités industrielles, logistiques, tertiaires et mixtes artisanales. La reconversion de la zone devrait débuter d’ici 3 à 5 ans et s’étaler sur 10 à 15 ans. Source : Communauté de l’Agglomération Rouennaise Les disponibilités immédiates dans les zones d’activités logistiques VERS ABBEVILLE LE TREPORT D4 Blangy sur Bresle Eurochannel * 8 Saint Valéry en Caux 5 D20 D925 N27 FECAMP Parc Des Hautes Falaises * A2 D92 ZI Louis Delaporte * ZA De Callengeville * D9 Varenne Et Scie * 15 6 Trois Rivières * Tôtes Les Hayons * N29 YVETOT A29 N15 Zone De Bolbec / Saint Jean * BOLBEC Le Pucheuil * Bois de l'Arc * A151 25 D9 31 A13 Carellerie * A13 D8 40 D130 D27 Maison Rouge * VAL DE REUIL 4 Gisors GAILLON Mont Magny * VERS PARIS 1 3 Champs-Chouettes III * D18 N154 D13 N13 N1 Ecoparc * LOUVIERS LISIEUX VERNON EVREUX D840 N138 3 A1 BERNAY 40 D1 Les Granges * D830 Normandie Parc * Pacy sur Eure MANTES LA JOLIE VERS PARIS Parc Du Long Buisson * PARIS A28 N1 38 N154 D840 D830 VERS ARGENTAN CAEN Fleury sur Andelle Bosc Hétrel * Port Angot VERS CAEN VERS BEAUVAIS Le Jonquay II RVSL III Amont ELBEUF VERS CAEN ZI De La Garenne * N31 RVSL (I,II) PONT AUDEMER A13 5 ZI Portuaire De Pt-Couronne Val de la Haye A1 TROUVILLE ROUEN 0 PLPN Ouest D91 A28 A15 LILLEBONNE Port Jérome LE HAVRE VERS AMIENS Forges les Eaux Polen * LeBARENTIN Malaquis * Parc Frigo VERS AMIENS Neufchâtel en Bray La Plaine Du Buc * D92 D49 ©SIG CRCI/PEAT/JR-12/2009 ©BD TOPO ©IGN - reproduction interdite 9 D9 25 DIEPPE Verneuil sur Avre 2 N1 N26 VERS PARIS DREUX Pont Rouge * VERS ALENCON - LE MANS VERS CHARTRES - ORLEANS N Superficie des parcs en ha Situation au 01/12/2009 47 22,5 0 Vocation des zones logistiques Logistique portuaire Mixte km 10 0,3 3 * un coefficient de pondération de 50 % a été appliqué à la vocation mixte Zones logistiques existantes et projets d’extension n° Commune Nom du site Dpt Disponibilité en hectares (nets commercialisables) Dessertes immédiate Court terme Emergente déc-09 2010-2012 2013 et + Distance autoroute Fer Fluvial Maritime SECTEUR DU HAVRE / ESTUAIRE 1 Rogerville / Oudalle PLPN Nord 76 0 0 30 0,5 km A29 et 1 km A131 Oui Oui Non 2 Rogerville / Oudalle PLPN Ouest 76 10 0 0 0,5 km A29 et 1 km A131 Oui Oui Non 3 Gonfreville L’Orcher Parc Frigo 76 19 0 0 4 km A29 et 6 km A131 Oui Non Oui 4 Lillebonne / St Jean de Folleville / Tancarville Port Jérôme (II, III) 76 46,5 0 220 3 km A13 Oui Oui Oui 5 Bolbec / Saint Jean de la Neuville Zone de Bolbec Saint-Jean 76 45 7 0 Accès direct A29 Non Non Non 6 Saint Léonard Parc des Hautes Falaises 76 3,1 6 9,21 21 km A29 et 30 km A131 Non Non Non 7 Thietreville La Plaine du Buc 76 1,76 0 0 14 km A29 et 28 km A131 Non Non Non 8 Breteville La Chaussée Hameau 76 0 2 4 12 km A29 et 28 km A131 Non Non Non 9 Zone d’activité A29-Les Bleuets Etainhus/Epretot 76 0 0 100 Accès direct A29 Non Non Non SECTEUR DU GRAND ROUEN 10 Petit-Couronne Zone industrialo-portuaire 76 47 0 0 2 km A13 Oui Oui Oui 11 Grand Couronne Rouen Vallée de Seine Logistique (I, II) 76 14 15 22 4 km A13 Oui Oui Oui 12 Grand Couronne RVSL Amont 76 22 0 0 4 km A13 Oui Oui Oui 13 Sotteville Lès Rouen Le Jonquay II 76 16 0 0 8 km A13 et 9 km A15 Oui Oui Non 14 Val de la Haye ZA du Val de la Haye 76 4,8 0 0 6 km A15 et 16 km A13 Non Oui Oui 15 Saint Aubin lés Elbeuf Port Angot 76 1 4 0 3 km A13 Non Oui Non 16 Le Trait Le Malaquis 76 3,4 0 0 19 km A13 et A28 Non Oui Non 17 Eslettes Polen 76 0,7 15 0 Proximité A15 Non Non Non 18 La Rue Saint-Pierre Moulin d’Ecalles 76 0 13 0 Accès direct A28 Oui Non Non SECTEUR DE DIEPPE / PAYS DE CAUX ET BRAY 19 Yerville Bois de l’Arc 76 14 0 0 10 km A151 et A29 Non Non Non 20 Tôtes ZA des Trois Rivières 76 2,5 0 0 Accès direct RN27 et RN29 Non Non Non 21 Rouxmesnil Bouteilles / Martin-Eglise Louis Delaporte 76 3,6 0 0 10 km RN27 (2x2 voies) Oui Non Non 22 Dieppe / Martin-Eglise Eurochannel 76 15 0 20 12 km RN27 (2x2 voies) Non Non Non 23 Esclavelles Les Hayons 76 3,7 0 0 Accès direct A28 Non Non Non 24 Saint Saëns Le Pucheuil 76 1 0 14 Accès direct A29 (vers A28) Non Non Non 25 Gournay en Bray ZI de la Garenne 76 2,1 11,7 0 Proximité RN31 Non Non Non 26 Callengeville ZA de Callengeville 76 1,4 0 0 Accès direct A28 Non Non Non 27 Blangy sur Bresle Blangy sur Bresle 76 0 14 0 Proximité A28 Non Non Non 28 Criquetot sur Longueville ZA de Varenne et Scie 76 0,6 24 0 Accès direct RN27 (2x2 voies) Non Non Non SECTEUR DE L’EURE 29 Heudebouville Ecoparc (I, II, III) 27 40 0 60 Accès direct A13 et A154 Non Non Non 30 Evreux Long Buisson (I, II, III) 27 29 0 58 Accès direct N154 (2x2 voies) Oui Non Non 31 Bernay Les Granges 27 13 20 37,5 4 km N13 et N138 - A28 Sud Non Non Non 32 Douains Normandie Parc 27 9 18,7 87,6 Accès direct A13 Non Non Non 33 Beuzeville Carellerie 27 8 0 0 Accès direct A13 et A29 Oui Non Non 34 Gisors Mont Magny 27 9 0 0 41 km A13 Oui Non Non 35 Verneuil sur Avre Pont Rouge 27 4,8 0 14 25 km A154 Non Non Non 36 Criquebeuf sur Seine Bosc Hétrel 27 0,9 0 8,3 1 km A13 Non Non Non 37 Beuzeville/Bouleville Le Moulin à vent 27 0 15,2 0 Accès direct A13 et A29 Oui Non Non 38 Saint-Aubin sur Gaillon Champs-Chouettes III 27 5 0 37,4 Accès direct A13 Non Non Non 39 BosRobert Maison rouge 27 8 0 0 Accès direct A28 Non Non Non Projets de zones logistiques** SECTEUR DU HAVRE / ESTUAIRE 40 Oissel - Saint-Etienne-du-Rouvray Seine Sud 76 300 dont 60 dédié à la logistique 5 km A13 Oui Oui Non 41 Bréauté/Beuzeville/Parc d’Anxtot/Houquetot ZA de Bréauté Beuzeville 76 100 4 km A29 Oui Non Non 42 Rogerville/Oudalle/Sandouville/St Vigor d’Ymonville Les Herbages 76 100 Accès direct A131 Oui Oui Non Zone de Cracouville 27 125 Accès direct N154 (2x2 voies) Non Non Non SECTEUR DE L’EURE 43 Le Viel Evreux 44 Pitres / Le Manoir Site multimodal en amont de Rouen 27 160 16 km A13, future liaison A28/ A13 et la rocade est de Rouen Oui Oui Non 45 Thuit Hébert Zone logistique Bimodale 27 93,6 7 km A13 et A28 Oui Non Non 46 Beuzeville/Torpt Le Torpt 27 175 Accès direct A13 Oui Non Non 47 Gaillon Les Grandes Dîmes 27 10 3 km A13 Non Non Non NB. : Un coefficient de pondération de 50% a été appliqué à la vocation mixte **Il s’agit de projets à long terme en développement sous réserve d’acquisition du foncier et de la programmation de l’aménagement Logistique 4 Logistique portuaire Mixte Investissements : la construction d’entrepôts logistiques en Haute-Normandie Un parc en plein développement malgré un contexte économique difficile. Malgré la crise financière notons que les investissements restent importants et en progression (cf. zoom p.6). Cependant nous constatons de manière significative un abandon des investissements pour des constructions en blanc. De plus, la préoccupation des investisseurs est de placer les cellules d’entrepôts disponibles avant de lancer de nouvelles constructions. Les produits demandés et les produits proposés ont eux aussi changé. L’apparition des entrepôts et des bases logistiques intégrant des préoccupations environnementales a fortement impacté le secteur : cellules photovoltaïques, récupérateurs d’eaux pluviales, chauffage solaire pour une partie des besoins en chauffage, environnement paysager... Dans l’Eure, l’entreprise ATA LOGISTIQUE, qui vient de se doter d’un nouveau bâtiment (3 cellules de stockage pour un total de 15 000 m²), se veut en phase avec les dernières normes en vigueur en matière de développement durable, ce qui lui permet de revendiquer le titre de Haute Qualité Environnementale (HQE). Cette offre a été plébiscitée dans la mesure où elle propose des avantages sur le marché sans incidence financière pour le locataire. Notons également que la multi modalité est un critère déterminant dans le choix des investisseurs qui, outre la localisation et les critères techniques et économiques, intègrent également des paramètres tels que l’environnement et la qualité architecturale. Attention, toutefois, il existe effectivement quelques produits « phares » mais cette tendance ne représente pas la majorité des constructions neuves. A propos de la méthode Cette analyse recense les disponibilités d’accueil immédiates en Haute-Normandie (directement commercialisables en 2009). L’analyse des zones d’activités est décomposée en fonction de trois vocations : logistique, logistique portuaire et mixte (un coefficient de pondération de 50 % a été appliqué à cette dernière vocation ; la logistique n’étant pas la seule activité acceptée). Les données ont été collectées auprès des aménageurs de zones d’activités et des experts du groupe Observatoire des Capacités d’Accueil (OCA) : situation au 1er décembre 2009. Surface disponible : terrain cessible au 1er décembre 2009 et aménagé sur lequel un permis de construire peut être déposé. 5 Rouen Vallée de Seine Logistique SME/www.leuropevueduciel.com/2007 Zoom sur logimap.fr : le portail des parcs d’activités logistiques Grâce à LogiMap, il est possible d’accéder instantanément à toutes les zones logistiques de Haute-Normandie. Pour chacune d’elles, l’internaute prend connaissance de l’identité des entreprises occupantes, des disponibilités foncières avec les surfaces afférentes, des aides financières disponibles en cas d’investissement, de la vocation de la zone… Autant d’éléments qui permettent à un investisseur de se faire rapidement une idée de la pertinence de jeter son dévolu sur telle zone ou telle parcelle disponible. Zoom sur l’immobilier logistique au Havre : un marché dynamique grâce à un parc d’entrepôts en plein développement Olivier © Fotolia.com En 2008, l’augmentation des flux de conteneurs a engendré une croissance de la demande d’immobilier logistique sur le secteur havrais(1). fortement augmenté puisque l’on dénombre près de 80 000 m² de surfaces disponibles de plus entre 2007 et 2008. En effet, le marché des entrepôts a connu une hausse de ses transactions de 26 % par rapport à 2007 : 109 372 m² de surfaces ont été commercialisées en 2008. Pour la deuxième année consécutive, la demande placée a concerné en majorité les entrepôts neufs : 69 315 m² placés (soit 63 % des commercialisations de l’année). En ce qui concerne la construction d’entrepôts logistiques, on note une augmentation de 56 % entre 2007 et 2008, année où elle atteint 102 740 m² d’entrepôts construits et livrés. Le parc immobilier est en plein développement avec des promoteurs qui construisent et mettent progressivement en service de nouveaux entrepôts (AMB à Etainhus, ALSEI au pied du pont de Normandie…). L’offre d’entrepôts sur le marché, quant à elle, atteint 193 788 m² disponibles au 31 décembre 2008. Le stock d’entrepôts a très Ce dynamisme ne doit cependant pas cacher la question des besoins futurs du territoire en termes de foncier et d’immobilier. En effet, la capacité du secteur havrais en parcs logistiques et entrepôts est estimée aujourd’hui à 1 300 000 m², soit près de 400 hectares mobilisés par les entrepôts logistiques. Dans la perspective d’augmentation du trafic de conteneurs et ce, même si la crise actuelle laisse présager une année 2009, voire 2010, difficile, la problématique de l’offre logistique à moyen et long terme reste entière. (1) : le « secteur havrais » correspond, ici, au Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire (soit la communauté d’agglomération du Havre et la communauté de communes de Saint-Romain de Colbosc) et il comprend l’intégralité de la zone industrielle et portuaire. Source : Observatoire de l’immobilier d’Entreprise - Agence d’Urbanisme de la Région du Havre et de l’Estuaire de la Seine (AURH) Ce document a été réalisé par le groupe de travail OCA composé de : A.D.E.A.R. ROUEN Agence d’Urbanisme de la Région du Havre et de l’Estuaire de la Seine Eure Expansion Le Havre Développement Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer Chambre de Commerce et d’Industrie de Rouen Communauté de Commune Caux Vallée de Seine Etablissement Public Foncier de Normandie Grand Port Maritime du Havre Grand Port Maritime de Rouen Seine-Maritime Expansion Avec le soutien et la participation de : Voies Navigables de France Europe 6 Chambre de Commerce et d’Industrie de l’Eure Ministère de l’Economie, de l’Industrie et de l’Emploi Direction régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement Conseil Régional de Haute-Normandie Directeur de la publication : W. Schoch (LSN). Rédaction : V. Rai-Punsola (LSN), J. Rigaudière (CRCI HN), P. Granier (CRCI HN). Comité de rédaction : C. Chédot (GPMH), B. Delcour (ADEAR), A. Deschères et L. Lesimple (CCI Eure), C. Deschères et F. Naitali (CCI Rouen), J. Duszynski (AURH), C. Grenet et J. Quillet (CVS), C. Leroy (GPMR), S. Marceau (DREAL HN), P. de la Moissonnière (Eure Expansion), B. Neveux (VNF), A. Perdriel (LHD), X. Prévotat (SME), C. Queffeulou (EPFN), R. Le Guillou (CRHN). Cartographique : J. Rigaudière (CRCI HN). Conception : Agir Communication. Diffusion : 4ème édition - 2000 exemplaires. Ce document est imprimé sous label IMPRIM’VERT et sur un papier recyclé respectueux de l’environnement Agence de Développement Economique de l’Agglomération Rouennaise - ROUEN B 347 686 529 (12/09) - Document non contractuel Développement