Avenant au BAIL Commercial

Avenant au BAIL
Commercial
Acte sous seing - privé
En application des articles L 145 - 1 à L 145 - 60 du code de commerce
De Biens immobiliers Meubles , dans une résidence avec services
Entre les sousignés :
D' une part ,
Mr ou Mme
Domiciliée :
Profession :
Ci - après désigné par " Le Bailleur "
D' autre part ,
la S A R L :
Domiciliée :
Ici représentée par :
immatriculée :
La Foncière de Saône et Loire
325 Route des Cadolles
71 400
Bantanges
Mme Brockmann , gérante
Siret N° 793 822 347 00019
RCS : Chalon /Saône APE 41 10 A
La Foncière de Saône et Loire , aura la faculté de se substituer , en qualité de preneur ,
toutes personnes , physiques ou morales de son choix , à la condition expresse que
cette substitution n' entraine aucune modification aux présentes , sous quelque
forme que ce soit .
Par la signature des présentes , le bailleur donne accord préalable à cette
substitution .
Ci - après désigné par " Le preneur "
Bailleur et preneur , ont convenu ce qui suit ;
Afin de faciliter la compréhension , en matière de fonctionnement et
de gestion , d' une résidence services , et plus particulièrement d' une résidence
pour personnes agées , il est necessaire de mettre en place cette note , qui confirme
les engagements des parties , pour eviter à terme, toute difficulté .
Préambule :
La mise en place d' une résidence , correspond à la création d' une
copropriété , horizontale ou verticale .
Dans tous les cas , cette copropriété , est formée d' un ensemble de lots.
Ces lots constitués de :
*
Une habitation individuelle , attachée à une surface foncière,
réservée à l' hébergement d' un résident , est un lot privatif ,
vendu à un investisseur .
*
Les voiries , zone de parking , les surfaces aménagées , lesquelles
supportent , des aménagements spécifiques ( VRD , Traitement
eaux usées et pluviales ) sont des parties communes, dont ,
le cout et les frais d' aménagement sont répartis , et supportés
par l' ensemble des lots , privatifs ou à usages différenciés .
*
Des surfaces de construction , ou des surfaces aménagées, à des
fins diverses , deviennent des lots privatifs , mais réservés à
des usages communs ( restaurant , surfaces acceuil , batiment
techniques Etc …. )
La réalisation de ces lots , à la fois privatifs et communs , est
supportée par une structure spécifique :
Une Société D' Investissement ( LUZY - Invest )
Cette structure , créée , lors de la mise en place de la copropriété ,
a pour vocation :
De gérer l' ensemble des parties immobilières , lots
individuels dont elle est locataire, et communs dont
elle est propriétaire .
-
De gérer , ou donner à gérer à des structures spécialiséees ,
l' entretien des lieux , les services aux résidants ,les
animations et les surfaces ludiques .
En conséquence , cela engendre , des dispositions très particulières , tant financières
que juridiques , qu'il est necéssaire de préciser dans le présent document .
Concernant la substitution :
La FONCIERE est une entreprise de promotion immobilière , chargée de
commercialiser et de faire construire les biens objet de la copropriété .
La FONCIERE n' a pas pour vocation de gérer les biens privés . De ce fait ,
dans le cadre du bail commercial , objet des présentes , celui-ci sera
Séniors - Devenir
rétrocédé , à :
Gestionnaire unique chargé de la gestion du site et des biens .
Concernant la Durée du bail :
Pour ce qui est du présent bail , celui - ci est consenti pour une durée
ferme de 10 ans à compter de sa date d' effet .
Il faut savoir que :
Le propriétaire investisseur , achete un bien meublé , il devient
bailleur d' un meublé , il se doit de louer celui - ci durant une
periode de 9 ans minimum , afin de jouir des dispositions
fiscales de la L M N P ( location de meublé , non professionnel )
( voir définition de la L M N P et des disposition fiscales attachées )
Le principal avantage de la L M N P est de permettre au bailleur
de défiscaliser , de manière linéaire durant 9 ans , une valeur
calculée ainsi :
Valeur HT du bien x 11% / 9 ans
Ce montant déductible de l' impot , représente un gain important .
Il est de ce fait indispensable que le bien soit loué durant 9 ans minimum
Ce bien est un lot de résidence services . Dans la mesure ou le
preneur , ( locataire ) apporte aux résidants , des services ,
tel que définis dans le présent bail , ce dit bien est eligible
à la loi CENSI - BOUVARD .
L' application de celle - ci , offre au propriétaire , un avantage fiscal
particulier , Il a , à sa demande , la faculté de recupérer le
montant de la T V A attachée au bien acquit . ( 20 % de T V A )
Toutefois , pour jouir pleinement de cette disposition , le bien considéré
doit être loué sur une période de : 20 ans .
Dans le cas contraire , s' il y a rupture du bail , avant l' expiration de cette
durée , la T V A perçue , devra être remboursée au pro - rata de la durée
Par les présentes , le bailleur s' engage à respecter , les obligations faites
par la loi , en matière de durée de location . De ce fait , le bail sera
reconductible d' office au terme des 10 ans , pour une nouvelle période
de 10 ans , dans des conditions identiques à celles fixées par le présent
bail .
Concernant la Destination des Biens :
Le " PRENEUR " exploitant unique , fait de cette résidence , un lieu
d' hébergement pour personnes agées ou handicapées , dans le
cadre du :
Maintien à Domicile .
En raison des durées d' engagements , et des conditions humaines et
economiques pouvant intervenir durant cette période , des changements
peuvent se produire , tant en ce qui concerne :
*
La nature des personnes hébergées
*
Que , le type des services apportés, et le cout de ceux - ci .
Toutefois , les conditions du présent bail , ne pourrons être affectées .
Conscient des problèmes envisagés , le bailleur autorise le preneur
à modifier la destination des lieux , si cela est necessaire , afin de préserver
et de péréniser le devenir de la résidence .
Concernant les loyers et leur règlement :
Il est établi un loyer médian , défini comme suit :
( Valeur TTC du bien x
5
% / 12 ) -
30 %
Lequel est applicable , dans les cas suivants :
*
Durant une période de trois mois , suivant la date de signature du
bail commercial , par la société d' exploitation , en attente de mise
en sous- location auprès d' un résidant .
*
En cas de rupture d' un bail de sous - location , et en attente de signature
d' un nouveau bail , dans un délai maximum de :
3
mois.
à charge pour l' exploitant de mettre en place un sous - locataire .
Ces loyers sont prélevés , sur un fond de garantie , alimenté par des versements
effectués par :
*
*
Les sous - locataires , sur la base de :
Les bailleurs , sur la base de :
3
3
% des loyers acquités .
% des loyers encaissés
Concernant la cession et le rachat des Biens :
Il est précisé une nouvelle fois que :
*
Le bailleur ne peut ceder son bien , que dans le cadre d' une vente
faite au preneur ( Voir droit de préemption )
*
Le bailleur , conscent , et accepte ces conditions .
Cela afin de péréniser le fonctionnement de la résidence . En effet , toutes
dispositions contraires peuvent mettre en péril , le devenir de la résidence,
et plus particulièrement le fonctionnement des services .
Election de Domicile : .
Pour l' exécution des présentes , les parties font élection de domicile
Le bailleur , en son domicile ou en son siège social ,
Le Preneur , en son siège social .
Attribution de juridiction
.
Pour tout litige pouvant naitre de l' interprétation , ou de l' exécution des
clauses du présent avenant , il est fait attribution de juridiction aux Tribunaux
du lieu de situation de l' immeuble loué .
Fait à :
En deux exemplaires originaux .
Le Bailleur
( lu et approuvé )
Le :
Le Preneur
( lu et approuvé )
( bon pour accord )