Un renforcement sensible de l`encadrement de la vente d`immeuble

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ÉTUDE IMMOBILIER
VENTE D’IMMEUBLE
Augmentation substantielle du nombre des documents à annexer aux avantcontrats, réglementation de l’annonce de mise en vente, recherches originales
sur les antécédents judiciaires des acquéreurs et parfois sur leur solvabilité,
comme sur celle de leur conjoints ou de leurs associés, devoir d’immatriculation
des copropriétés, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (Alur) modifie en profondeur le droit de la vente d’immeuble. Entre renforcement du formalisme et obligations inédites à la charge des notaires, le nouveau texte va consécutivement
faire évoluer la pratique notariale, même si les risques qu’il cherchait à endiguer
ne semblaient rendre toutes ces nouvelles mesures si impérieuses.
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Un renforcement sensible
de l’encadrement de la
vente d’immeuble
L
Étude rédigée par Gwenaëlle
Durand-Pasquier
Gwenaëlle Durand-Pasquier est agrégée
des universités, professeur à l’université de
Rennes I, vice-doyen de la faculté de droit et
de science politique, membre de IODE UMR
CNRS 6262
1 - « L’accès au logement ! », après avoir parcouru péniblement les trois cents longues pages du nouveau texte,
le lecteur ne pourra manquer de revenir sur l’intitulé de
la nouvelle loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 publiée au
Journal officiel du 27 mars dernier. Se serait-on trompé ? A priori non, l’intitulé de la loi est bien celui-là.
L’incompréhension est alors de mise. Cette loi fleuve ne
peut avoir pour objectif de faciliter l’accès à la propriété
et de fluidifier le marché. Ou bien le texte aurait complètement manqué sa cible. La distance est si grande toutefois que l’on ne saurait y croire. C’est donc que l’accès
au logement a été conçu autrement. Il est vrai « qu’accès
au logement » ne signifie pas nécessairement accès à la
propriété. La raison de notre trouble est donc là : seul
l’accès à « l’occupation d’un logement » a été envisagé.
2 - Néanmoins, si entendu ainsi le fond de la réforme
paraît un peu plus cohérent avec son objectif, nombre
des dispositions de la loi Alur nous semble tout de même
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critiquable. Cela fait bien longtemps en effet que la doctrine a
démontré que c’est commettre une erreur considérable que d’opposer l’accession à la propriété et la location. Sociologiquement
l’accession à la propriété est une aspiration évidente. Ensuite et
surtout, c’est l’accession par certains à la propriété qui permet la
mise à disposition de logements en faveur d’autres. Le parc social
ne peut couvrir tous les besoins. Par suite, même dans un texte
poursuivant principalement l’objectif de faciliter l’occupation de
logements, il eût fallu porter un soin particulier au marché de la
vente d’immeubles.
3 - Mais alors, peut-être le législateur a-t-il voulu, non pas fluidifier le marché, mais le sécuriser ? C’est clairement ce qui se traduit
par les grands titres du texte. La loi entendait prévenir la dégradation des copropriétés ou encore éradiquer l’habitat indigne.
Personne ne saurait critiquer ces ambitions. Elles sont parfaitement louables. Toutefois, l’on peut s’interroger sur les moyens
employés et sur leur proportion au regard des risques à endiguer.
4 - Le nouveau texte multiplie en effet les documents à annexer
à l’avant-contrat de vente de certains biens, réglemente l’annonce de mise en vente, impose des recherches sur les antécédents judiciaires des acquéreurs et parfois sur leur solvabilité,
comme sur celle de leurs conjoints ou de leurs associés. Elle
impose encore au notaire un contrôle, voire un rôle actif dans
les nouvelles immatriculations des copropriétés. En amont, elle
réglemente le statut des intermédiaires immobiliers. C’est ainsi
tout le droit de la vente et de la négociation qui se trouve
réformé. Il est certain qu’avec la loi Alur il ne faudra plus enseigner dans nos universités que le contrat de vente d’immeuble
est un contrat consensuel ! Si les lois Scrivener, SRU, puis ENL
avaient déjà bien fait évoluer les choses, cette loi transforme en
effet la vente d’immeuble et son avant-contrat en une procédure complexe, longue et certainement d’autant plus coûteuse.
ment déplacer définitivement le centre de gravité de la vente.
L’avant-contrat, bardé de ses annexes, désormais plus lourdes et
nombreuses que le negotium lui-même, nous paraît assurément
devenir l’acte clef de la « procédure de vente ».
REMARQUE
À partir de là peut-être faudra-t-il alors réfléchir à un
nouveau partage des missions entre intermédiaires immobiliers et notaires, mais aussi à une évolution de la rédaction
même des différents actes, l’acte de « vente » devenant essentiellement un acte de constatation de la réalisation des
conditions suspensives et du paiement du prix.
➜
7 - Le notaire, d’ailleurs plusieurs fois expressément visé par la
lettre de la loi, est ainsi souvent placé au cœur des modifications
touchant la vente d’immeubles. Celles-ci se matérialisent autour
de deux pôles. Le premier réside dans un développement considérable du formalisme des actes préparatoires à la vente d’un lot
de copropriété (1). Le second regroupe de nouvelles obligations
de recherches, de déclaration et d’information pesant tout spécialement sur les notaires (2).
1. Le renforcement du formalisme de
la vente d’un lot de copropriété
8 - Cherchant à mieux informer les acquéreurs d’un lot de copropriété des risques que pourraient comporter leur achat, le législateur soumet tous les actes préparatoires à la vente d’un tel bien, de
l’annonce à l’avant-contrat, à un formalisme renforcé. Des questions apparaissent néanmoins sur les modalités et les conséquences
de cet encadrement, certaines de ces questions étant spécifiques à
chaque exigence (A), et d’autres plus transversales (B).
5 - La perplexité est d’autant plus de mise que cela fait également
bien longtemps que les praticiens comme la doctrine rappellent
que trop d’informations nuisent à l’acquéreur plutôt qu’elles ne
lui profitent. Rien n’est moins sûr que la longue liste de onze documents supplémentaires que la nouvelle loi impose de joindre
à certains avant-contrats de vente renseigne vraiment mieux les
acquéreurs. De surcroît, certains documents paraissent redondants, les informations se répétant. Se pose ensuite la question
des sanctions ou encore de l’application de cette loi dans le temps.
A. - Présentation et questions spécifiques
liées à chaque nouvelle mesure
6 - Avant d’envisager dans le détail les modifications substantielles que tout cela va entraîner pour la pratique notariale,
relevons que l’ensemble de ces nouvelles contraintes pesant
sur la vente aura sans doute un effet singulier, qui n’était pas
nécessairement recherché. Ces mesures semblent incontestable-
10 - Jusque-là, si l’on excepte les dispositions de l’arrêté du 27
mai 1982 sur la négociation immobilière notariale1, qui visent
plutôt des pratiques professionnelles, ces annonces n’étaient
encadrées au fond qu’au travers des fameuses « étiquettes énergétiques » (CCH, art. L. 134-4-3 et R. 134-5-1 et s.).
9 -Avec la loi Alur, le formalisme touche à présent tant l’annonce de mise vente d’un lot de copropriété (1°), que les avantcontrats de vente de certains de ces lots (2°).
1° La réglementation de l’annonce de mise en
vente d’un lot de copropriété
1 A. 27 mai 1982 portant approbation d’une annexe au règlement du Conseil
supérieur du notariat : JO 8 juin 1982.
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11 - L’article 54 de la loi Alur crée alors une césure, puisqu’il instaure un nouvel article L. 721-1 dans le Code de la construction
selon lequel « les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une
fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent : 1° le fait que le bien est soumis au statut de
la copropriété ; 2° le nombre de lots ; 3° le montant moyen annuel
de la quote-part à la charge du vendeur, du budget prévisionnel
correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de
la loi du 10 juillet 1965 ». Le texte termine in fine en posant que
« les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures […] ».
12 - A priori, ces mentions paraissent peu « vendeuses ». Néanmoins, il convient de tempérer l’exigence. En effet, malgré ce
qui a pu être retenu dans une réponse ministérielle relative à
la fameuse étiquette énergétique2, l’annonce de mise en vente
d’un bien ne constitue juridiquement qu’une simple invitation
à entrer en pourparlers. Il ne peut s’agir stricto sensu d’une offre,
dans la mesure où elle ne sera jamais suffisamment précise et
complète pour que sa simple acceptation puisse amener à considérer que le contrat est conclu. D’autant que même lorsque
l’annonce est passée sans l’écran d’un intermédiaire immobilier (lequel ne dispose que d’un mandat d’entremise et non de
représentation), rien ne permet de s’assurer que son rédacteur
est bien le propriétaire du bien3. Par conséquent, il est délicat de
trouver quelles pourraient bien être les sanctions applicables en
cas de non-respect de ces nouvelles exigences. L’on n’en trouvera aucune, à notre sens, sur le terrain contractuel. Autrement
dit, un acte de vente ou un avant-contrat ne devrait pas pouvoir
être remis en cause pour la seule raison que l’annonce de mise
en vente n’a pas respecté lesdites dispositions. Seules pourraient
donc s’appliquer des sanctions disciplinaires éventuellement,
ou alors les règles de la publicité trompeuse, mais alors de manière marginale, car l’infraction devra être constituée et il faudra déterminer qui pourrait avoir intérêt à agir.
REMARQUE
Ainsi, si la modification peut être lourde en pratique,
elle n’emporte à notre sens que peu d’effets juridiques.
➜
2° La réglementation de l’avant-contrat de vente
d’un lot de copropriété
13 - La réforme concerne alors uniquement les avant-contrats
de vente de « lots ou fractions de lots ou cessions de droit réel im-
2 Rép. min. n° 95911 : JOAN Q, 11 janv. 2011,
p. 295 ; JCP N 2011, n° 3, act. 151.
3 C’est l’une des raisons pour lesquelles l’offre
d’achat faite au prix ne rend jamais la vente
mobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble
bâti à usage d’habitation ».
Sont ainsi visées les cessions en pleine propriété ou en usufruit comme les divisions de lots, mais uniquement dans deux
limites :
- tout d’abord, le bien doit être à usage d’habitation ;
- ensuite, la cession semble devoir être faite à titre onéreux.
Le texte vise en effet exclusivement ensuite la promesse de
« vente » et les actes authentiques de « vente ».
Le champ d’application de la réforme prête à discussion. S’agissant des modifications apportées dans la loi de 1965, il semble
que les Vefa ne peuvent être concernées. En effet, la jurisprudence retient que la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable
lorsqu’un immeuble est en cours de construction, le statut devenant impératif uniquement à l’achèvement de l’immeuble4.
Pour autant des questions se posent pour les queues de programmes notamment. Deux observations doivent ensuite être
faites. Tout d’abord, ces dispositions pourraient bien concerner
certaines Vir. Ensuite, certaines mesures plus transversales, telles
la recherche des antécédents judiciaires des acquéreurs d’un logement notamment, nous semblent tout de même s’appliquer
aux Vefa et aux Vir comme aux ventes d’immeubles existants.
14 - Pour les actes concernés, la loi impose que soient dorénavant annexés « à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente », en plus du fameux dossier de diagnostics
techniques, pas moins de six groupes de documents.
15 - Le premier groupe de documents concerne des documents
« relatifs à l’organisation de l’immeuble ». Il comprend :
a) Une nouvelle fiche synthétique de la copropriété. Il s’agit
d’une fiche instaurée par un nouvel article 8-2 de la loi de 1965,
dont la durée de validité n’est pas précisée ; le syndic disposera d’une semaine pour la fournir, sauf à risquer la révocation
(sanction des plus improbables en pratique !) ou une pénalité
déduite de sa rémunération (sanction sans doute plus réaliste
et donc dissuasive). Ce document n’entrera toutefois en vigueur
que de façon différée.
b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés.
REMARQUE
Notons immédiatement qu’au regard du caractère
très volumineux desdits documents, le notariat a obtenu
tout de même que ces documents puissent ne pas être
« annexés », comme l’indique encore pourtant la lettre de la
➜
parfaite. Pour une annonce et une visite faite
par un agent immobilier : Cass. 3e civ., 12
avr. 2012, n° 10-28637 : JurisData n° 2012007097. - Pour une négociation immobilière
notariale : Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-
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13.833 : JurisData n° 2009-048652 ; JCP N
2010, n° 1, 1003, obs. Ch. Lebel.
4 F. Givord, Cl. Giverdon, P. Capoulade, op. cit.
note (1), n° 48.
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ÉTUDE IMMOBILIER
loi, mais remis contre récépissé. Plus loin le même article 54
dispose en effet qu’« à défaut d’annexion à la promesse […]
l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis
le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état
descriptif de division ». La modification est bienvenue. Reste
toutefois à savoir comment articuler cette remise contre
récépissé avec l’exigence que nous verrons par la suite, qui
pose que le droit de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH
ne pourra commencer à courir tant que les documents mentionnés au 1°, 2° et 4° du texte que l’on étudie n’ont pas été
communiqués à l’acquéreur.
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois
dernières années, « si le copropriétaire vendeur en dispose ». Là
aussi, autant dire que la fin de la phrase est curieuse. Suffira-t-il
au propriétaire de préciser qu’il ne dispose pas de ces procèsverbaux, parce qu’il les a perdus ou jetés pour le délivrer de son
obligation ? Devra-t-on prouver que l’on a fait une demande au
syndic et sous quelle forme ?
ATTENTION
Il nous semble que, sauf à ruiner complètement le
dispositif, l’esprit de la loi commande de n’écarter l’exigence
que pour les copropriétés sans syndic ou trop récentes pour
que l’on puisse disposer des procès-verbaux sur les trois
dernières années. Le simple fait pour le vendeur de préciser
qu’il n’a pas conservé ces documents sera donc à notre sens
insuffisant.
➜
16 - Le second groupe de documents est relatif à la situation
financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Devront ainsi être fournies des informations financières qui correspondent à peu près à l’état daté visé par l’article 5 du décret
du 17 mars 1967, tel que modifié en 2004. Il s’agit des informations sur le montant des charges dues par le vendeur au titre du
budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel, des sommes
pouvant rester dues par lui au syndicat et qui seront dues par
l’acquéreur, de l’état global des impayés au sein du syndicat et
vis-à-vis des fournisseurs et, lorsque le syndicat dispose d’un
fond de travaux, d’informations sur ce fond.
REMARQUE
L’exigence n’est donc pas complètement nouvelle.
Mais son exigibilité est singulièrement avancée, car requise
dès l’avant-contrat. Se posera par conséquent la question de
la caducité des informations entre l’avant-contrat et l’acte
authentique. L’obtention d’informations actualisées nous
semble a priori nécessaire, avec les frais que cela entraînera.
➜
17 - Le troisième groupe de documents se matérialise par le
carnet d’entretien. L’on rappellera simplement qu’un amendement a permis, tout comme pour l’état descriptif de division et
le règlement de copropriété, une simple remise contre récépissé,
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sans toutefois que le problème du point de départ du droit de
rétractation ait été réglé.
18 - Le quatrième groupe de documents recouvre deux informations de surface. Il s’agit d’une « attestation comportant
la mention de la superficie de la partie privative du lot et de la
surface habitable de ce lot prévu à l’article 46 ». L’on aurait ici
pu songer qu’il s’agissait de la mention de la superficie dite
« Carrez ». Mais, à la lecture, tel n’est pas tout à fait le cas. Tout
d’abord, à côté de la superficie de la partie privative devra figurer dorénavant une nouvelle information, à savoir la « surface
habitable ». Il est à noter que la loi modifie corrélativement
l’article 46 de la loi de 1965 pour soumettre le respect de ladite
surface aux mêmes sanctions que la mention de la superficie
du lot. L’on avoue que dans le cadre d’une vente l’on perçoit
assez mal la nécessité d’ajouter ainsi des précisions de surface
aux détails déjà apportés par la mention de la superficie de la
partie privative du lot ! De surcroît, le texte peut laisser planer
un doute. La superficie de la partie privative du lot était parfois simplement déclarée par un vendeur, notamment lors d’un
second acte préparatoire passé sur le même bien par exemple.
Le terme d’« attestation » utilisé ici au lieu et place de celui de
« mention », usité jusqu’alors, pourrait laisser perplexe sur la
pérennité de cette pratique, sans que l’on perçoive encore une
fois la nécessité impérieuse de la modification.
19 - Le cinquième groupe de documents est également complètement nouveau. Il s’agit d’une notice globale d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires
ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de
copropriété. Il s’agirait d’une sorte de guide-âne du fonctionnement des copropriétés. Son contenu sera fixé par un arrêté
ministériel, sans que l’on sache pour l’heure si ce document
consistera dans un modèle type applicable en l’état à toutes les
copropriétés ou s’il s’agira d’une trame que chaque syndic devra
ensuite adapter à la copropriété concernée.
20 - Le dernier groupe de documents ne sera pas systématique. Il s’agit d’un nouveau diagnostic, le diagnostic technique global, et du plan pluriannuel de travaux que la copropriété aura pu entamer.
REMARQUE
Notons toutefois que le nouveau diagnostic technique global, instauré par ailleurs par la loi dans un nouvel
article L. 731-1 du CCH, s’il est facultatif pour la plupart des
copropriétés, devient en revanche obligatoire en cas de mise
en copropriété d’un bâtiment de plus de dix ans.
➜
Ce diagnostic remplace en effet celui prévu jusque-là par l’article L. 111-6-2 du CCH qui imposait, lors de la mise en copropriété d’un bâtiment de plus de quinze ans, un état de la solidité
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du clos et du couvert, des conduites et canalisations collectives
et des éléments d’équipements communs.
Une fois la copropriété réalisée, ce nouveau diagnostic technique global s’ajoutera donc systématiquement aux diagnostics
du DDT et devra être annexé a priori désormais sans condition
de durée à toutes les ventes.
21 - L’on ajoutera néanmoins à cette liste déjà longue de documents, un nouveau venu dans la liste des diagnostics du
DDT. C’est l’article 76 de la loi, cette fois, qui ajoute un neuvième point à la liste du DDT en précisant que dans les zones
délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur devra présenter
« l’information sur la présence d’un risque de mérule ». Sur
ce point, aux premiers abords, l’on ne pourrait que se réjouir
de l’exigence enfin impérative d’une nouvelle information due
par le vendeur. Très présent dans certaines régions et vraiment
dévastateur, ce champignon entraîne chaque année un contentieux important et qui finit souvent par toucher les notaires5.
Pourtant, là encore, les termes usités par la loi laissent dubitatifs6. Nulle part en effet la loi ne vise un document type, tel celui
exigible pour le plomb ou l’électricité par exemple et auquel la
pratique pourrait se référer.
À lire la lettre du texte, il semble simplement que l’acquéreur
aura droit à une « information sur la présence d’un risque ».
Autrement dit, le document qualifié d’« état parasitaire », qui
se fonde sur une norme AFNOR et qui est actuellement utilisé
par les diagnostiqueurs dans les régions concernées ne semble
toujours pas être devenu obligatoire !
À suivre la lettre de la loi, une simple information sur le zonage
pourrait suffire. Pour le coup l’occasion semble bien manquée.
D’autant que l’on peut se demander si, en l’état, le texte ne va
pas se retourner en réalité contre les acquéreurs. Une fois informés du risque, mais sans possibilité de réclamer du vendeur la
fourniture obligatoire d’un état parasitaire, ils pourraient bien
en effet se trouver dans l’alternative délicate consistant soit à
faire faire eux-mêmes une recherche sur le bien, soit à passer
outre, au risque de se voir ensuite opposer la clause exonératoire
de la garantie contre les vices cachés !
B - Les questions transversales soulevées
par le formalisme
22 - Au-delà des interrogations propres à chacune des nouvelles
exigences émaillant la vente d’immeuble se posent, de manière
plus transversale, les questions de leur application dans le temps
(1°) et de leurs sanctions (2°).
5 CA Douai, 21 mars 2005 : JurisData n° 2005275529. - CA Douai, 4 févr. 2008, n° 04/05090 :
JurisData n° 2008-363842. - CA Rennes, 9 sept.
2010, n° 08/02241. - Sur les clauses permettant
de protéger le notaire : CA Rennes, 7 févr. 2013,
1° L’application des exigences dans le temps
23 - Sur ce point les dispositions transitoires de la loi sont des
plus curieuses.
Pour certaines exigences, des mesures transitoires sont expressément prévues en effet, alors pourtant qu’il aurait pu
sembler qu’elles n’étaient pas les plus compliquées ni les plus
impérieuses.
Ainsi l’exigibilité de la mention de la surface habitable fait
l’objet d’un traitement particulier. Un paragraphe spécifique
impose qu’elle figure aux promesses de vente ou d’achat et aux
actes authentiques conclus « au plus tôt trois mois après la promulgation de la loi ». La mention deviendra ainsi impérative au
plus tôt pour tout acte conclu après le 24 juin 2014 suivant la
date du décret d’application.
De même l’exigibilité de la future « fiche synthétique de la copropriété » prévue au nouvel article 8-2 de la loi de 1965 est très
précisément organisée. Elle est repoussée aux 31 décembre 2016
pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 31 décembre 2017
pour celles de plus de 50 lots et au 31 décembre 2018 pour les
autres. C’est toutefois tout ce que précise le texte. On aurait pu
en attendre plus, tant ce nouveau document semble, à en croire
les travaux préparatoires, s’expliquer par une volonté d’éclairer
les acquéreurs eu égard au caractère peu compréhensible de
toutes les autres données. Une idée aurait donc pu être de faire
en sorte que ce document remplace alors tous les autres. Mais
rien de tel n’est prévu. Ce document de « simplification » viendra ainsi, selon le calendrier précité, s’ajouter à la longue liste
vue ci-avant.
24 - Singulièrement, la loi ne prévoit en revanche aucune disposition transitoire pour les autres exigences. Suivant les principes d’application de la loi dans le temps, ces exigences s’appliquent par conséquent à tout acte conclu depuis le 27 mars
2013, nonobstant l’antériorité de l’offre7.
S’agissant du diagnostic technique global, la lettre de la loi
semble aboutir à un vide juridique. En effet l’article L. 111-6-2
du CCH est abrogé sans disposition transitoire. Les diagnostics que l’on connaissait sur le clos, le couvert et les éléments
d’équipement semblent donc ne plus être en vigueur. Pour autant le « diagnostic technique global », qui les remplace et dont
le contenu est plus large devra être réalisé par des personnes
« disposant de compétences précisées par décret ». Cela signifie
que concrètement, à l’heure actuelle le diagnostic est théoriquement applicable, mais sans que l’on puisse savoir quels seront
les auteurs qui pourront le réaliser. Le praticien pourrait alors se
n° 10/05285 : JurisData n° 2013-001852. - Pour
la responsabilité d’un diagnostiqueur également : CA Rouen, 5 oct. 2011, n° 10/03798 :
JurisData n° 2011-032861.
LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 15 - 11 AVRIL 2014
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6 Dans ce sens également : S. Becqué-Ickowicz,
Les nouvelles contraintes pesant sur la vente
d’immeuble : RDI à paraître en mai 2014.
7 Ph. Malaurie, P. Morvan, Introduction générale : Defrénois, coll. Droit civil, spéc. n° 244.
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ÉTUDE IMMOBILIER
référer à l’esprit de la loi, qui était nécessairement de n’abroger
les documents précédents qu’à compter du décret permettant
de désigner les auteurs du nouveau diagnostic technique global.
REMARQUE
Il reste la question de l’avant-contrat conclu avant
et donnant lieu à un acte authentique de vente instrumenté
après. Au regard de l’analyse que l’on peut faire de ces actes,
comme de la rédaction de la loi qui impose d’annexer ces
documents aux promesses ou « à défaut de promesse à l’acte
authentique de vente », il nous semble que les nouvelles dispositions n’impliquent pas de nouvelle notification du droit
de rétractation8 pour les promesses signées avant le 27 mars
dernier.
➜
2° Les sanctions applicables
25 - S’agissant des sanctions applicables en cas de violation de
ces nouvelles mesures, des distinctions sont également à opérer.
Tel que cela a été précisé plus avant, la réglementation de l’annonce de mise en vente d’un lot de copropriété n’est assortie
d’aucune sanction précise. Eu égard à la nature juridique d’une
telle annonce, qui constitue une simple invitation à entrer en
pourparlers, l’on ne perçoit pas bien la sanction qui pourrait
s’appliquer. En dehors d’un lien contractuel établi, il faudrait en
effet que le candidat acquéreur puisse caractériser un préjudice
indemnisable causé par la violation de cette réglementation, ce
qui sera peu évident. La sanction se résumera donc sans doute
à d’éventuelles mesures disciplinaires pour les professionnels.
26 - Pour ce qui est de l’information relative à la présence de
mérule, l’hésitation pourrait également être de mise. En effet,
le législateur a omis de modifier le point II de l’article L. 271-4
du CCH. Il en résulte que cette information ne fait pas partie de
celles pour lesquelles le texte dispose que « le vendeur ne pourra
pas s’exonérer de la garantie contre les vices cachés correspondante » ! Pour autant, des sanctions sont envisageables qui se
fonderaient sur le droit commun des contrats et de la vente.
Sur le fondement du droit commun des contrats, en effet, le
fait pour un vendeur de ne pas fournir à son cocontractant une
information qui lui était due peut être constitutif d’un dol. Sur
le fondement du droit commun de la vente, ensuite, il est acquis
que le vendeur de mauvaise foi ne peut se prévaloir d’une clause
exonératoire des vices cachés.
8 G. Durand-Pasquier, L’application dans le temps
de la réglementation relative aux diagnostics
immobiliers : Constr.-Urb. 2007, alerte 61.
9 Pour la responsabilité d’un notaire ayant
authentifié un acte assorti d’un diagnostic
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ATTENTION
Ainsi, la non-délivrance d’une information sur le
« risque de présence de mérule » pourra être sanctionnée
soit au titre d’un dol soit par le biais d’une action en garantie contre les vices cachés. Autrement dit, la validité comme
l’équilibre du contrat sera donc bien conditionnée au respect
de cette nouvelle information, aussi lacunaire puisse-t-elle
paraître sur le fond.
➜
27 - Pour les documents requis au titre des 1°, 2 et 4° du nouvel
article L. 721-2 du CCH, c’est-à-dire le règlement de copropriété,
l’état descriptif de division et leurs modifications, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les données relatives
à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire,
comme la mention de la surface habitable et la fiche synthétique dès que ces deux dernières informations seront entrées en
vigueur, la sanction prévue est singulière. Le texte de l’article L.
721-3 dispose en effet que « le délai de rétractation ou de réflexion
prévu à l’article L. 271-1 du CCH ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur ».
REMARQUE
Autrement dit, tant que ces documents n’auront pas
été communiqués à l’acquéreur « selon les modalités de notification prévues à l’article L. 271-1 », il sera impossible de
faire partir le délai de sept jours.
➜
28 - Ce texte suscite alors plusieurs observations.
Tout d’abord, la phase de préparation du dossier nécessaire à la
rédaction de l’avant-contrat risque de s’étirer quelque peu, ce
qui ne va pas dans le sens d’une fluidification du marché !
Ensuite, la multiplication des annexes va faire augmenter d’autant
les risques de péremption de documents entre l’avant-contrat et
la signature de l’acte authentique. Les cas de réfection de certains
documents vont aller croissant9. Le nouveau dispositif devrait ainsi
relancer les questions relatives à une éventuelle re-notification en
cas de modifications. L’on sait que sur ce point la clef réside dans
l’existence ou non de modifications substantielles10.
Reste que c’est toujours au vendeur et non au notaire d’autoriser cette nouvelle notification, sauf à ce que le notaire ait
reçu un mandat pour le faire. La jurisprudence a ainsi pu retenir la responsabilité d’un notaire pour avoir re-notifié un avantcontrat alors qu’il n’y avait pas lieu de le faire11. Pour autant, un
notaire engagerait également sa responsabilité en instrumentant un acte authentique alors pourtant qu’une modification
importante est intervenue depuis l’avant-contrat12.
périmé : CA Nîmes, 23 nov. 2004 : JurisData
n° 2004-276235.
10 Cass. 3e civ., 26 sept. 2007, n° 06-17.187 : JurisData n° 2007-040556.
11 CA Aix-en-Provence, 7 mars 2013,
n° 12/05013 : JurisData n° 2013-004215.
12 CA Amiens, civ. 1, 19 nov. 2013, n° 12/01581 :
JurisData n° 2013-027412 ; CA Paris, 15 mars
2012, n° 10/16659 : JurisData n° 2012-005246.
LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 15 - 11 AVRIL 2014
ÉTUDE IMMOBILIER
CONSEIL PRATIQUE
Il faut donc que le praticien trouve un terrain d’entente entre les parties, ce qui consistera soit à faire clairement déclarer à l’acquéreur que, pour lui, l’information
n’est pas substantielle et qu’il en fait son affaire personnelle, soit à obtenir l’autorisation du vendeur de re-notifier
l’avant-contrat.
➜
29 - Finalement, ce décalage du droit de rétractation est délicat
à articuler avec la disposition qui autorise que le règlement de
copropriété et l’état descriptif de division puissent ne pas être
« annexés » mais simplement « communiqués » par le notaire.
En effet, dans la mesure où le texte précise que la notification
doit s’effectuer conformément à l’article L. 271-4 du CCH, il
faut alors comprendre que cette communication devra être assortie du formalisme prévu par les articles D. 271-6 et D. 271-7
du CCH ! La simplification alors recherchée risque bien d’être
réduite à néant.
Mais là ne s’arrêtent pas les nouvelles contraintes posées par
la loi, qui développent également les obligations pesant spécifiquement sur les notaires.
2. Le développement des obligations pesant spécifiquement sur les
notaires
30 - La loi Alur fait en effet peser de nouvelles obligations de
recherche, de déclaration ou d’information sur les notaires.
A. - Un contrôle inédit des antécédents
judiciaires de certains acquéreurs
31 - Afin de limiter l’activité des marchands de sommeil un rôle
nouveau est attribué aux notaires (1°), lequel suscite néanmoins
nombre d’observations critiques (2°).
1° Un rôle nouveau attribué aux notaires contre
les marchands de sommeil
32 - La loi impose désormais une nouvelle obligation au « notaire chargé d’établir l’acte authentique d’un bien immobilier à
usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ».
Suivant l’article L. 551-1 du CCH, le notaire devra interroger
systématiquement le casier judiciaire de l’acquéreur, via
l’Association pour le développement national du service notarial, placé sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat
(CSN).
LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 15 - 11 AVRIL 2014
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33 - L’objectif est de contrôler que l’acheteur « personne physique ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société
civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur » n’a
pas été condamné au titre d’une nouvelle infraction pénale.
Une nouvelle sanction est en effet destinée à interdire aux marchands de sommeil d’acquérir en leur nom propre ou via une
société des biens à usage d’habitation et ceci durant cinq ans.
Encore une fois l’objectif est louable, mais l’on peut légitimement s’interroger sur le procédé retenu.
2° Observations critiques sur le procédé retenu
34 - Tout d’abord, singulièrement, seul le « notaire » est tenu
par cette recherche. Or, tel que cela est pourtant indiqué dans
le texte, l’acquisition par un marchand de sommeil d’un bien
à usage d’habitation peut tout à fait s’effectuer via la cession
de parts de sociétés. Et la cession de parts de sociétés n’est pas
nécessairement conclue via un notaire. Il est vrai que la question
a fait l’objet de débats. Mais il semble ici que l’ensemble des dispositions de la loi n’a pas été mis en harmonie ! Ou bien alors, il
faudrait considérer, au regard de l’intérêt général de la mesure et
de l’accès qu’ils auront désormais au casier judiciaire, que seuls
les notaires pourront recevoir les cessions de parts de sociétés
disposant de biens à usage d’habitation comme de fonds de
commerce à usage total ou partiel d’habitation ! Mais ce serait là
relancer un délicat débat. À défaut en tout cas, le simple passage
par un avocat et par l’acquisition de parts sociales permettra de
contourner tout le dispositif.
35 - Ensuite, même pour ce qui concerne les actes passés par des
notaires le procédé paraît perfectible. En effet, l’article L. 551-1
du CCH poursuit en précisant que si l’acquéreur a fait l’objet
de la nouvelle peine d’interdiction d’acheter, l’avant-contrat est
réputé nul et non avenu à ses torts, sauf à ce que celui-ci « atteste
que le bien est destiné à son occupation personnelle » ! Alors on
comprend la limite. Il serait inique d’interdire à une personne
de se loger. Pour autant, le procédé est du coup curieux. Il
implique que l’on fasse d’abord la recherche, de manière systématique, pour que cela ne soit qu’ensuite, une fois la réponse
obtenue, que l’on puisse en écarter les conséquences en faisant
finalement déclarer à l’acquéreur que le bien est destiné à son
usage personnel.
B. - Une mission de contrôle de l’état
des copropriétés et de la solvabilité des
acquéreurs
36 - C’est ensuite à nouveau dans le cadre de la vente de lots de
copropriété que la loi nouvelle envisage le notaire comme une
sorte de garant. Il lui reviendra en effet désormais de vérifier la
relative solvabilité des acquéreurs et de leurs proches (1°) et de
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ÉTUDE IMMOBILIER
se substituer aux syndics défaillants ou absents en procédant parfois à l’immatriculation des copropriétés (2°).
1° Une vérification singulière de la solvabilité
des acquéreurs et de leurs proches
37 - Un rôle inédit est attribué au notaire dans le contrôle
de la bonne santé financière des copropriétés. Le procédé
repose sur une vérification de la qualité de bon ou de mauvais payeur du candidat acquéreur. L’objectif est qu’une
personne qui est déjà copropriétaire dans un ensemble et
qui n’est pas à jour de ses paiements, ne puisse acquérir à
nouveau un lot dans la même copropriété.
38 - Mais le procédé laisse à nouveau à désirer. En vertu du
nouvel article 20 de la loi de 1965 en effet, le notaire devra
préalablement à l’établissement de l’acte authentique, mais
tout de même après la purge éventuelle du droit de préemption urbain, notifier au syndic « le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la
société civile immobilière ou de la société en nom collectif se
portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints, leurs
partenaires liés par un pacte civil de solidarité ». La réponse
proviendra du syndic dans un délai d’un mois. Si l’une de
ces personnes est effectivement copropriétaire et n’est pas
à jour de ses paiements, la loi précise que le notaire devra
notifier aux parties « l’impossibilité de conclure la vente ».
Mais le texte ajoute immédiatement que si un avant-contrat
a été signé, ce qui sera fréquemment le cas en pratique, les
mauvais payeurs disposeront d’un délai de trente jours à
compter de la notification qui aura été faite par le notaire
pour s’acquitter de leur charge. Ce n’est ainsi que suite à un
délai de trente jours à compter de la notification émanant
du notaire et restée infructueuse que l’avant-contrat « sera
réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur » !
39 - Tout d’abord, cette procédure paraît encore une fois
extrêmement longue. Mais le plus grave est sans doute encore qu’elle risque de manquer son objectif tant elle semble
aussi parcellaire et donc aisée à contourner. L’objectif était
en effet ici de prévenir les copropriétés dégradées. L’on peut
alors se demander pourquoi, bien que la loi vise effectivement l’acquisition de tous les lots de copropriétés, quel que
soit leur usage, l’acquisition via une société commerciale
notamment n’a pas été visée ? Il suffira donc de passer par
une société commerciale pour passer entre les mailles du
filet.
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40 - Ensuite, il semble à nouveau que l’ampleur de la mesure
dépasse de loin les risques que le législateur cherchait ici à
endiguer. Le procédé reviendra à retarder encore les ventes,
impliquant une recherche et des déclarations sur les acquéreurs, leurs proches et les sociétés dont ils pourraient être
membres. Elle rajoute de nouveaux délais pour les réponses
des syndics. L’on peut alors se demander si la rédaction de
l’avant-contrat ne pourrait pas pallier un peu ce risque de
retard.
CONSEIL PRATIQUE
Une clause pourrait par exemple consister à faire
déclarer à l’acquéreur qu’il n’est pas propriétaire dans
cette copropriété, ni en son nom propre, ni au travers de
sociétés, qu’il en est de même de ses proches et, qu’à
défaut, l’acte serait immédiatement annulé à ses torts.
Il semble en effet difficile de soustraire le notaire aux recherches imposées, lesquelles semblent d’ordre public.
Mais cette clause permettrait d’éviter tout de même les
délais liés à la notification suite à la réponse du syndic et
au temps de réponse des mauvais payeurs. Le vendeur
serait ainsi plus rapidement libéré.
➜
2° Un rôle subsidiaire d’immatriculation des
copropriétés
41 - La loi confère finalement un rôle au notaire dans le
grand mouvement d’immatriculation de toutes les copropriétés. En principe l’immatriculation n’incombe au notaire
que pour les nouvelles mises en copropriété, dans le neuf
comme pour l’existant (cf. CCH, art. L. 711-4 nouv.). Pour
les copropriétés existantes, cette mission relève en principe
du pouvoir du syndic.
42 - Toutefois, le nouvel article L. 711-5 du CCH, qui impose
que l’immatriculation figure sur toute vente d’un lot de
copropriété, attribue au notaire un rôle subsidiaire, précisément en cas de carence du syndic. Le texte dispose que le
notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente « procède
d’office à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires ».
43 - Restait bien entendu la question des frais d’immatriculation. La loi règle ce problème en une phrase, indiquant
que « les frais ainsi engagés par le notaire sont supportés par
le syndic ou, si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de
son mandat par le syndicat ».
Ainsi, au moment où l’on évoque pourtant la limitation
du tarif, quelques frais de recouvrements sont sans doute
à envisager ! „
LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 15 - 11 AVRIL 2014