transformation de_location_nue en_meublee

La Transformation de logements « nus » en « meublés »
Avant l’ordonnance du 8 juin 2005, l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation rendait
impossible la transformation de logements nus en meublés. En effet, la règle était alors l’interdiction.
Changements de règles : ordonnance du 8 juin 2005
Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il est possible de transformer, sans formalités administratives, un logement
nu en logement loué meublé. Cependant, certaines vérifications au préalable s’imposent :
1. aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé.
2. la transformation du logement doit être soumise à une autorisation préfectorale en application
de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation lorsque cumulativement :
Le loueur en meublé loue habituellement plusieurs logements meublés. Loi n°49-458 du 2 avril
1949 (alinéa 1er de l'article 2) : « est considéré comme exerçant la profession de Loueur en
Meublé, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés... »
Les locaux se situent dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les
départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Les locataires n'affectent pas les locaux à leur résidence principale.
Par ailleurs, pour que le propriétaire puisse bénéficier du régime de la location meublée, il doit répondre à un
certain nombre d’obligations, notamment celles liées à l’aménagement de l’immeuble.
En effet, la jurisprudence exige que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour
disposer d’un minimum d’habitabilité de telle sorte que le locataire n’y ait à apporter que ses
effets personnels. Outre les meubles indispensables (comme le lit, les chaises, la table, quelques
assiettes,…), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur,
plaque de cuisson...) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés. Compte tenu de
cette règle, il est très difficile d’apprécier toutes les formalités et précautions qu’il convient de
prendre. Dans tous les cas le propriétaire doit, comme s'il s'agissait d'un logement loué vide, délivrer
au locataire un logement décent.
Les locaux loués doivent obligatoirement être des locaux d’habitation. Ainsi, pour prétendre à cette
classification, il convient de se référer aux dispositions légales qui qualifient la notion d’habitation.
Celles-ci sont édictées aux articles R111-1 à R111-17 du code de la construction et de l’habitation.
De plus, l’autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation
concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Les critères d’appréciation de l’autorisation reposent
sur des caractéristiques de marché des locaux d’habitation et la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de
logement.
Compte tenu des allègements du champ d’interdiction pour certaines locations, les contrôles devenant plus
faciles, ils risquent de se multiplier. Il convient donc d’être très vigilant dans l’application des ces formalités
administratives.
Conséquences
Sanctions en cas de non respect de la procédure :
les conventions passées en contravention avec l'obligation d'autorisation préalable de transformation
sont nulles (article L.131-7 du Code de la construction et de l"habitation).
25.000 euros d'amende (article L.651-2 du Code de la construction et de l'habitation) et astreinte de
1.000 euros par jour et m² utile au-delà du délai de six mois ou fixé par le juge pour réaffecter le
logement à son utilisation antérieure
80.000 euros d'amende et/ou 1 an d'emprisonnement en cas de fausses déclarations ou de manoeuvres
frauduleuses (article L.651-3 du Code de la construction et de l'habitation)
Un nouveau régime d’imposition :
La transformation aura pour premier effet de modifier la catégorie dans laquelle le revenu est imposé. En effet,
les revenus seront dès lors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux - BIC et non
plus selon les règles du régime des revenus fonciers. Rappelons ici que le régime du micro BIC (abattement de
71 % sur les revenus bruts – 50 % selon le projet de loi de finances 2009) est plus intéressant que celui du
micro foncier (abattement de 30 %).
La transformation d’une location nue en location meublée, n’affectera pas les droits du propriétaire à
l'amortissement.
Textes
Article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation
Ordonnance du 8 juin 2005
Circulaire UHC/DH2 no 2006-19 du 22 mars 2006 sur l’application des mesures relatives au
changement d’usage des locaux d’habitation