Exposé de Denis Ferrand au Club Notarial de l`Immobilier

Quel contexte financier pour les marchés
immobiliers dans les années à venir ?
Club Notarial de Immobilier
28 mai 2015
Exposé de Denis Ferrand
Les faits marquants
de la conjoncture économique mondiale
2
Club Notarial Immobilier - 28 mai 2015
La conjoncture économique mondiale

Remontée du prix du pétrole, correction à la hausse des taux d’intérêt
sur titres publics en Z€, faibles oscillations de l’€/$ à 1 € = 1,1 $. La
conjonction des astres devient un peu moins favorable,

Le rythme de la croissance mondiale a fléchi début 2015 un peu partout
(hors Japon et Z€). Les craintes déflationnistes s’atténuent.

L’investissement ralentit fortement en Chine.

Faible croissance aux Etats-Unis sans rebond marqué au printemps.

La consommation en zone euro est au rendez-vous (pétrole). Des
indications mitigées pour les exportations : effet € positif mais moindre
demande mondiale.

Du mieux pour le climat des affaires en France mais le redémarrage de
l’investissement et de l’emploi se fait encore attendre.
Une croissance plus faible en 2015 à l’échelle mondiale, plus forte mais
encore timide en zone euro. Inflation faible mais non négative.
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3
Fléchissement de la croissance mondiale
en début d’année
Croissance du PIB en volume
53 pays *
8
Variations en %
6
4
2
0
sur un an
sur un trimestre au taux annuel
(moyenne 1994-2007) 4%
-2
-4
-6
* Etats-Unis, Canada, Mexique, Japon, Corée du Sud, Australie, Nelle Zélande,
Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie,
Inde, Chine,
Union Européenne à 27, Norvège, Suisse, Turquie, Russie, Brésil, Argentine,
Chili, Colombie,
Pérou, Afrique du Sud.
-8
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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4
Un fléchissement attribuable en premier lieu au
ralentissement confirmé de la croissance des émergents
Croissance du PIB en volume
12
Variations en %
sur un an
sur un trimestre au taux annuel
9
Pays émergents
6
3
Pays développés
0
-3
Pays émergents :
Mexique, Brésil, Argentine, Chili, Colombie, Pérou
Corée du Sud, Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Inde,
Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie, Chine,
Russie, Rép. Tchèque, Slovaquie, Afrique du Sud.
-6
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
* Etats-Unis, Canada, Mexique, Japon, Corée du Sud, Australie, Nelle Zélande,
Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie, Inde, Chine,
Union Européenne à 27, Norvège, Suisse, Turquie, Russie, Brésil, Argentine, Chili, Colombie, Pérou, Afrique du Sud.
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2010
2011
2012
2013
2014
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5
Des changements de régime brutaux sur les titres d’Etat
Taux des obligations d'Etat à 10 ans
3.0
2.5
%
Etats-Unis
Allemagne
Japon
Suisse
2.0
1.5
1.0
0.5
0
-0.5
2012
2013
2014
2015
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6
Rebond de croissance en France début 2015,
pas (encore ?) une reprise
France : Taux de croissance du PIB
4
variation en %
2
0
-2
-4
variation sur un an
variation sur un trimestre (en % l'an)
-6
2005
2006
2007
Source : INSEE
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2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
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7
La prudence prédomine dans l’appréciation de l’activité
France : Enquêtes PMI dans l'industrie et les services
70
Indice synthétique
65
60
55
50
45
40
Services
Industrie
35
2005
2006
2007
2008
Source : Enquêtes PMI (Markit / CDAF)
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2009
2010
2011
2012
2013
2014
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8
L’investissement des entreprises est à plat, ce qui est un moindre
mal par rapport à l’investissement des ménages et des APU
France : Investissement des secteurs institutionnels
120
2010 = 100, investissement en milliards d'euros de 2010
Entreprises non financières
Ménages
Administrations publiques
115
110
105
100
95
90
85
2000
2001
2002
2003
Source : INSEE, Comptes nationaux
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2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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9
La conjoncture du logement
en France
Medef – Commission Economie du 25 juin 2009
10
Signaux encore timides d’une issue à la plus profonde
récession de l’investissement en logements
• Recul de l’activité et des prix dans le secteur de la construction.
• Un secteur à la situation financière désormais très fragilisée.
• La nouvelle comptabilisation des permis et des mises en chantier
modifie les niveaux pas les tendances. Un mini plan de relance
en soutien.
• Un recul de faible ampleur sur les prix de l’immobilier et une
accessibilité moyenne des ménages qui ne se dégrade plus.
• Encore au moins une année de recul de l’investissement en
logements du secteur.
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11
La plus forte contraction de l’investissement en produits de la
construction depuis la création des comptes nationaux.
Rechute en 2014
France : Investissement en produits de la construction
120
investissement en volume, 2010 = 100
110
100
90
80
70
1980
1985
1990
1995
Source : INSEE, Comptes nationaux trimestriels
12
2000
2005
2010
2015
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Une évolution atypique. La phase actuelle de récession de
l’investissement en logement des ménages est historiquement
la plus longue et la plus prononcée.
Evolution de l'investissement des ménages en produits
de la construction lors des sorties de récessions en France
120
L'investissement en construction est basé à 100 à la date du point bas du niveau du PIB
110
100
1980Q4
1993Q2
2009Q1
90
80
-8
-4
0
+4
+8
+12
+16
+20
+24
Source : Insee, comptes nationaux. Calculs Coe-Rexecode
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Echelle des X : Nb de trimestres précédents et consécutifs au trimestre d'atteinte du point bas du PIB
13
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Une nouvelle comptabilisation des permis et des mises en
chantier… qui ne change rien à leur orientation baissière
France : Nombre de logements
600
en milliers par an - m.m./3 mois
550
autorisés
500
450
400
350
mis en chantier
300
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Source : SESP, Ministère des transports et de l'équipement
14
2011
2012
2013
2014
2015
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Le stock de permis de construire « non encore consommés »
est au plus bas
France : Stocks de logements à mettre en chantier
340
En milliers
300
260
220
180
140
2000
2003
Source : SOES, MEDDAT
15
2006
2009
2012
2015
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Les transactions dans le logement ancien
sont orientées à la baisse
France : Transactions dans le logement ancien
Nombre de ventes en cumul sur 12 mois
850 (milliers)
800
750
700
650
600
550
00
01
Source : MEDAD
16
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
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Malgré ces circonstances, les prix baissent peu
et cette baisse ne semble pas devoir s’amplifier
France : Prix de vente des appartements neufs
et opinion des promoteurs sur l'évolution des prix
variations sur un an en %
20
80
Prix de vente des appartements neufs
(France entière, var sur un an, en %)
Solde des opinions des promoteurs
sur l'évolution des prix de vente (éch. droite)
10
40
0
0
-10
-40
2000
2002
Source : MEDAD
17
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
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Un premier signal positif :
une réanimation de la demande selon les promoteurs
Enquête dans la promotion immobilière
Demande de logements neufs à vendre ou à louer
40
Solde des opinions (en %)
20
0
-20
-40
-60
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Source : INSEE, Enquête trimestrielle dans la construction immobilière
18
2011
2012
2013
2014
2015
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Les conditions du financement
de l’immobilier
Après plusieurs années de contraction, les apports personnels
des candidats à l’acquisition se redresseraient
Apport personnel des candidats à l'acquisition
20
Solde des opinions (en %)
0
-20
-40
moyenne 80-2010 : -26.9 %
-60
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Source : INSEE, Enquête trimestrielle dans la construction immobilière
20
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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Pas de dégradation récente des conditions de l’accessibilité à
l’acquisition immobilière
France : Coût moyen des opérations
d'acquisition immobilière
4.0
Ensemble du marché (en années de revenus)
3.8
3.6
3.4
3.2
3.0
2.8
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Source : Observatoire du financement des marchés résidentiels
21
2011
2012
2013
2014
2015
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La proportion des ménages ayant l’intention d’acquérir un
logement pourrait avoir passé un point bas
Enquête mensuelle de conjoncture
auprès des ménages (soldes d'opinions, en %)
-75
Intentions d'achat de logement
-80
-85
-90
-95
2000
2001
Source : INSEE
22
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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Pas encore de franc signal de redémarrage
de l’encours de la dette des ménages
France : Encours de la dette des ménages
pour l'habitat
20
Variation sur un an, en %
15
10
5
0
2005
2006
2007
Source : Banque de France
23
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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La part des créances douteuses dans le crédit à l’habitat reste
faible. Elle progresse toutefois lentement.
Créances douteuses des établissements de crédit de la métropole
rapportées à l'encours des crédits aux ménages
7
en % des l'encours de crédit aux ménages
(créances douteuses + provisions des établissements de crédit sur créances douteuses)
6
5
4
3
2
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Source : Banque de France
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Vers une orientation un peu plus positive de la demande de
crédit de la part des ménages...
Evolution de la demande de crédit logement de la part des ménages
100.0
Solde des opinions des établissements de crédit
Evolution passée
Evolution prévue
50.0
0
-50.0
-100.0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source : Banque de France, enquête sur la distribution du crédit
Une valeur négative (resp. positive) indique une tendance à la contraction ou au ralentissement
(l'accroissement ou l'accélération) de la demande de crédit pour le logement des ménages
25
2014
2015
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Pas d’orientation apparente vers une sélectivité accrue des
crédits au logement des ménages
France : Conditions appliquées par les banques
pour les crédits au logement des ménages
60
Solde des opinions des établissements de crédit
Evolution passée
Evolution prévue
40
20
0
-20
-40
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source : Banque de France, enquête sur la distribution du crédit
Une valeur positive (resp. négative) indique une tendance au durcissement
(à l'assouplissement) des conditions du crédit bancaire pour le logement des ménages
26
2014
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Pas de perception d’un risque élevé sur les prêts aux ménages
pour le logement selon les établissements de crédit
Perceptions des risques sur les prêts aux ménages
pour l'achat de logement
80
Evolution du marché du logement
60
40
20
0
-20
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source : Banque de France
Q : Comment les éléments précédents ont-ils influencé vos critères d'attribution de crédit ?
+ = durcissement, - = assouplissement
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2014
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Tant que les taux bas dureront….
France : Taux appliqués sur les crédits immobiliers des ménages
et taux des obligations d'Etat à 10 ans
8
en %
Emprunts d'une échéance > à 1 an
OAT à 10 ans
6
4
2
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Source : Banque de France (rétropolation Coe-Rexecode)
28
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
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Le taux d’endettement des ménages en France reste un peu plus
bas que dans l’ensemble de la zone euro.
Taux d'endettement des ménages
100
en % du RDB des ménages
Zone euro
France
90
80
70
60
50
2000
2001
2002
Sources : Banque de France
29
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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En résumé
• Une phase de contraction de l’investissement en logements
exceptionnellement longue et prononcée pourrait se clore.
• Quelques signes de réanimation de la demande.
• Une forte résistance des prix qui freine l’amélioration de
l’accessibilité des ménages au logement.
• Compensation par la baisse des taux. 2,5 pt de RDB des
ménages restitués depuis 2008.
• Des conditions d’accès à l’endettement plus favorables.
• Problème financier plus large : les taux sont anormaux, pour
rester dans l’euphémisme.
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Les taux d’intérêt les plus bas historiquement en France
Taux d'intérêt des obligations publiques françaises à 10 ans
1900 - 2015
nominal en %
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1900
1905
1910
1915
1920
1925
1930
1935
1940
1945
1950
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
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