Rapport et Conclusions Clausonnes - Les services de l`État dans les

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Rapport et Conclusions Clausonnes - Les services de l`État dans les
Préfecture des Alpes-Maritimes
Commune de VALBONNE Sophia Antipolis
Projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes
Enquête publique
préalable à déclaration d’utilité publique
emportant mise en compatibilité du PLU de Valbonne
et
Enquête parcellaire conjointe
au bénéfice de la Société Publique Locale Sophia
Rapport et Conclusions
Dossier n° E13000045/06
7 octobre 2013
Jean Pieffort
Commissaire-enquêteur
Commune de VALBONNE Sophia Antipolis
Projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes
Enquête publique
préalable à déclaration d’utilité publique
emportant mise en compatibilité du PLU
et enquête parcellaire conjointe
au bénéfice de la Société Publique Locale Sophia
I – Rapport relatif aux trois enquêtes
I – 1 Informations générales
I - 11 Objet des enquêtes et contexte réglementaire
I - 12 Composition des dossiers soumis à enquête publique
I - 13 Organisation des enquêtes
I - 14 Déroulement des enquêtes
I - 15 Les objectifs du projet ; les avis des personnes publiques associées
I – 2 Observations recueillies : examen et avis
I -21 Procès verbal de synthèse des observations et réponse SPL Sophia
I -22 Avis sur les observations recueillies
22-1 enquête préalable à la DUP
22-2 enquête sur la mise en compatibilité du PLU
22-3 enquête parcellaire
I -23 Bilan thématique des observations
II – Conclusion de l’enquête préalable à la DUP
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III – Conclusion de l’enquête sur la mise en compatibilité du
PLU de Valbonne Sophia Antipolis
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IV – Conclusion de l’enquête parcellaire
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Annexe - Document établi par la SPL incluant 3 pièces jointes
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Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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I – Rapport relatif aux trois enquêtes
I – 1 Informations générales
I - 11 Objet des enquêtes et contexte réglementaire
Les enquêtes et leur objet
Les enquêtes s’inscrivent dans le cadre de l’élaboration du projet de réalisation, à l’entrée
de la technopole de Sophia-Antipolis, de la zone d’aménagement concerté (ZAC) dite « des
Clausonnes » qui comportera, notamment, un « pôle commercial, culturel et ludique » et des
bâtiments à usage d’activités, dont la surface de plancher a été évaluée à 150 000 mètres
carrés.
Le Conseil municipal de Valbonne Sophia Antipolis a délibéré :
- le 9 décembre 2011, pour créer la ZAC des Clausonnes ;
- le 22 juin 2012 afin d’adopter le principe d’un recours à la procédure d’expropriation pour
réaliser cette ZAC ;
- le 28 septembre 2012, pour autoriser le Maire à solliciter du Préfet des Alpes-Maritimes
une DUP au profit de la commune ou de son aménageur.
Parallèlement, la commune de Valbonne a désigné la Société publique locale « SPL
Sophia » comme aménageur de la ZAC des Clausonnes (Délibération du 28 septembre
2012, contrat de prestations intégrées signé le 20 novembre 2012 et notifié le 10 décembre
2012).
Par ailleurs, la réalisation du projet de ZAC nécessite une mise en compatibilité du plan
local d’urbanisme (PLU) communal.
Le projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes fait donc l’objet de trois enquêtes :
- une enquête préalable à une déclaration d’utilité publique (DUP) ;
- une enquête relative à la mise en compatibilité du plan local d’urbanisme (PLU) ;
- une enquête parcellaire.
Le contexte règlementaire
Les textes législatifs et réglementaires concernés relèvent :
- a/ du code de l’environnement ;
- b/ du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
- c/ du code de l’urbanisme.
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Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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a/ Les enquêtes sont soumises aux prescriptions du code de l’environnement
(extraits de l’article L122-1 du code de l’environnement) « Les projets de travaux,
d'ouvrages ou d'aménagements publics et privés qui, par leur nature, leurs dimensions ou
leur localisation sont susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la
santé humaine sont précédés d'une étude d'impact.
En application de ces dispositions, le projet de création de la ZAC des Clausonnes a été
soumis à étude d’impact.
Cette étude a fait l’objet d’un avis de l’autorité environnementale (Préfet de la région
PACA), daté du 17 octobre 2011. L’étude d’impact, complétée afin de tenir compte de cet
avis et de l’avancement du projet, figure dans le présent dossier.
Une évaluation des incidences sur le réseau Natura 2000 a également été établie, en
application des dispositions de l’article L414-4. Elle est incluse dans l’étude d’impact.
On observera que l’étude d’impact qui figure dans le dossier d’enquête préalable à la DUP a
été complétée afin de tenir compte de l’avis de l’autorité environnementale de 2011. Cette
étude pourra être complétée, le cas échéant, dans le dossier de réalisation de la ZAC, en
application des dispositions du code de l’urbanisme :
(extraits de l’article R 311-7 du code de l’urbanisme)
Le dossier de réalisation complète en tant que de besoin le contenu de l'étude d'impact
mentionnée à l'article R. 311-2, notamment en ce qui concerne les éléments qui ne pouvaient
être connus au moment de la constitution du dossier de création.
L'étude d'impact mentionnée à l'article R. 311-2 ainsi que les compléments éventuels prévus à
l'alinéa précédent sont joints au dossier de toute enquête publique concernant l'opération
d'aménagement réalisée dans la zone.
Cette étude d’impact complétée a été soumise à l’autorité environnementale qui s’en est
tenue à l’avis exprimé en 2011, jugeant implicitement qu’il n’était pas nécessaire de le
modifier. Ce second avis, daté du 26 mars 2013, est joint à l’étude d’impact (pièce 7).
Pour compléter le dispositif de prise en compte de l’environnement, une enquête au titre de
la loi sur l’eau a été effectuée du 20 février au 6 mars 2012, afin d’étudier l’impact du projet
de ZAC sur les milieux naturels aquatiques (articles L214-1 à 6 du code de
l’environnement). Un avis favorable a été exprimé par le commissaire enquêteur le 12 avril
2012 et les rejets d’eaux pluviales prévus dans le dossier de la ZAC des Clausonnes, ont été
autorisés par arrêté du préfet des Alpes-Maritimes daté du 5 octobre 2012.
L’article L123-2 du code de l’environnement précise la nature des projets qui sont soumis à
enquête publique au titre de ce code :
(extraits de l’article L123-2) « Font l'objet d'une enquête publique soumise aux prescriptions
du présent chapitre préalablement à leur autorisation, leur approbation ou leur adoption :
1° Les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements exécutés par des personnes
publiques ou privées devant comporter une étude d'impact en application de l'article L. 122-1
… ».
Ainsi l’enquête publique préalable à la DUP et à la mise en compatibilité du PLU, est régie
par les dispositions du code de l’environnement (articles L123-1 et suivants ; R123-1 et
suivants).
Hormis les modalités spécifiques à la protection de l’environnement (étude d’impact,
évaluation des incidences Natura 2000) et à l’organisation et à la conduite de l’enquête
publique, qui découlent du code de l’environnement, les dispositions édictées par le code de
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l’expropriation pour cause d’utilité publique et par le code de l’urbanisme, s’appliquent
également au projet.
b/ le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
L’article 545 du code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si
ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».
Dans ce cadre, le code de l’expropriation précise que « l’expropriation d’immeubles…ne
peut être prononcée qu’autant qu’elle aura été précédée d’une déclaration d’utilité publique
intervenue à la suite d’une enquête et qu’il aura été procédé contradictoirement à la
détermination des parcelles à exproprier ».
Deux enquêtes sont donc nécessaires, l’une pour déterminer si l’opération projetée peut être
déclarée d’utilité publique et l’autre pour déterminer les parcelles à exproprier.
Les textes législatifs et réglementaires concernés relèvent du code de l’expropriation pour
cause d’utilité publique :
- articles L11-1 et L11-1-1, ce dernier article stipule que le projet devra être déclaré
d’intérêt général par la commune avant que le préfet décide de la DUP ;
- articles R11-3 et R11-19 qui précisent la composition des dossiers pour, respectivement,
l’enquête préalable à la DUP et l’enquête parcellaire.
- Articles R11-21 et suivants relatifs aux modalités spécifiques à l’enquête parcellaire.
c/ le code de l’urbanisme : mise en compatibilité du PLU
L’opération prévue dans la ZAC n’est pas réalisable avec le règlement du plan local
d’urbanisme (PLU) de Valbonne Sophia Antipolis actuellement en vigueur, approuvé le 12
décembre 2006.
Il était donc nécessaire d’appliquer les dispositions des articles L123-14 et L123-14-2 du
code de l’urbanisme afin de mettre le PLU en compatibilité avec le projet.
(extraits de l’article L123-14 du code de l’urbanisme :
Lorsque la réalisation d'un projet public ou privé de travaux, de construction ou d'opération
d'aménagement, présentant un caractère d'utilité publique ou d'intérêt général, nécessite une
mise en compatibilité d'un plan local d'urbanisme, ce projet peut faire l'objet d'une
déclaration d'utilité publique ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une
déclaration de projet.
Dans ce cas, l'enquête publique porte à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général du
projet et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence.
(extraits de l’article L123-14-2 du code de l’urbanisme :
(…) La mise en compatibilité du plan local d'urbanisme éventuellement modifié pour tenir
compte des avis qui ont été joints au dossier et du résultat de l'enquête, est approuvée : 1°
Par la déclaration d'utilité publique, lorsque celle-ci est requise (…).
Par ailleurs, on notera que, conformément aux dispositions de l’article L 300-2 du code de
l’urbanisme, la création de la ZAC des Clausonnes a été précédée d’une concertation
publique dont le bilan figure dans le dossier soumis à enquête.
Les trois enquêtes sont « conjointes » : elles font l’objet de trois dossiers et de trois
registres.
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Le présent rapport (partie I) est commun aux trois enquêtes, mais chacune fait l’objet
de conclusions distinctes (parties II, III et IV).
I – 12 Composition des dossiers
Le dossier général soumis à l’enquête publique conjointe est intitulé :
« Commune de VALBONNE SOPHIA ANTIPOLIS – ZAC des CLAUSONNES »,
« DOSSIER D’ENQUETE PREALABLE à la DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE
emportant mise en compatibilité du PLAN LOCAL d’URBANISME de la commune et
PARCELLAIRE conjointe »
Ce dossier comprend :
- une pièce n° 0
- 3 dossiers numérotés 1, 2 et 3.
Toutes les pièces sont en format A3 (les pièces initialement en format A4 ont été
assemblées deux par deux).
I - 120 – pièce n° 0 « Présentation de l’opération » (24 pages)
Cette pièce comporte en pages 23 et 24 un « calendrier de réalisation de la ZAC » et un
graphique « place de l’enquête dans la procédure administrative ».
I - 121 Composition du dossier n° 1 « d’enquête préalable à déclaration d’utilité
publique comportant étude d’impact et évaluation des incidences Natura 2000 »
Ce dossier comporte 3 volets :
I – 1 « dossier d’enquête préalable » (48 pages) incluant :
- une introduction ;
- une pièce 1 : éléments juridiques et administratifs ;
- une pièce 2 : plan de situation ;
- une pièce 3 : notice ;
- une pièce 4 : plan général des travaux ;
- une pièce 5 : bilan de la concertation.
I – 2 « Dossier d’étude d’impact, avis de l’autorité environnementale en dates du 26 mars
2013 et du 17 octobre 2011 et réponse à l’avis de l’autorité environnementale de 2011 »
Ce dossier comprend :
- une étude d’impact (dite « pièce 6 », en référence aux 5 pièces précédentes incluses
dans le volet 1, de 217 pages) avec les chapitres suivants :
- 1 Cadre réglementaire ;
- 2 Résumé non technique ;
- 3 Appréciation des impacts de l’ensemble du programme ;
- 4 Analyse de l’état initial du site de l’opération soumise à l’enquête ;
- 5 Raisons du choix de l’opération soumise à la présente étude d’impact ;
- 6 Analyse des effets directs et indirects, temporaires et permanents de l’opération
sur l’environnement ;
- 7 Effets cumulés des autres opérations d’aménagement sur l’environnement ;
- 8 Analyse des coûts collectifs ;
- 9 Mesures de suppression, de réduction ou de compensation des impacts négatifs
de l’opération soumise à l’étude d’impact ;
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- 10 Analyse des méthodes d’évaluation des impacts ;
- 11 Auteurs de l’étude ;
- 12 Conclusion de l’étude d’impact.
- Les avis de l’autorité environnementale (« pièce 7 ») en date du 26/03/2013 (1 page)
et du 17/10/2011 (7 pages A4 rassemblées sous format A3) ;
- Une réponse à l’avis de l’autorité environnementale du17/10/2011 (dite « pièce 8)
composée de pages de format A4 (rassemblées sous format A3) et traitant des chapitres
suivants de l’étude d’impact :
- chapitres 2à 4 (pages numérotées de 1 à 16) ;
- chapitre 5 (1 page)
- chapitres 6 (7 pages) ;
- chapitre 9 et suivants, y compris les annexes (3 pages).
I – 3 Annexes à l’étude d’impact comportant évaluations des incidences Natura 2000.
9 Documents annexes sont inclus dans ce dernier volet :
- Annexe 1 : Tableaux et listes des espèces présentes sur le site (3 pages) ;
- Annexe 2 : Etude acoustique réalisée par la SETEF en mai 2011 (12 pages, incluant un
sommaire et des fiches, 1 tableau et 1 plan annexés) ;
- Annexe 3 : Etude de trafic réalisée par Egis Mobilité en novembre 2009 (21 pages format
A4 rassemblées en format A3) ;
- Annexe 4 : Volet Air-Santé réalisé par TechniSim Consultants en novembre 2009 : cette
annexe est composée d’un Etat Initial (107 pages) et d’une Analyse des
Impacts (74 pages format A4, rassemblées en format A3) ;
- Annexe 5 : Etude développement durable des Clausonnes réalisée par SLK Ingénierie et
H4 en mai 2011 (50 pages) ;
- Annexe 6 : Présentation Bus-tram réalisée par la Communauté d’agglomération Sophia
Antipolis (CASA) – 2011 (15 pages format A4 rassemblées en format A3) ;
- Annexe 7 : Dossier d’évaluation simplifiée des incidences Natura 2000 (10 pages y
compris les annexes) ;
- Annexe 8 : Délibérations et bilan de la concertation de la CASA concernant le Plan de
Déplacements Urbains (PDU) et le projet de transport en commun en site
propre (TCSP) sur le territoire communautaire (12 pages) ;
- Annexe 9 : Etude paysagère réalisée par Jean Mus & Cie SARL (40 pages).
I - 122 Composition du dossier n° 2 « Mise en compatibilité du PLU »
Ce dossier comprend 4 pièces :
1 « Extrait de la DUP – Notice explicative » (37 pages) ;
2 « Extrait de l’étude d’impact – Résumé non technique » (12 pages) ;
3 « Dossier de mise en compatibilité du PLU »
Ce dossier comporte 3 pièces et une annexe :
- A - un rapport de présentation (135 pages) ;
- B - Les documents en vigueur (14 pages numérotées 137 à 150) ;
- C - Les documents modifiés (19 pages numérotées 151 à 169)
Cette pièce inclut un plan au 1/2000 « Agrandissement partiel – Plan de zonage – « Les
Clausonnes »
- Annexe : étude paysagère (40 pages) ;
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4 - Le procès verbal de l’examen conjoint des personnes publiques associées : « compte
rendu de réunion » du 14 juin 2013 (4 pages).
I - 123 Composition du dossier n° 3 «Dossier d’enquête parcellaire »
Ce dossier comprend, dans un même document, 3 pièces :
- Pièce 1 : « Notice parcellaire de présentation avec les informations juridiques et
administratives » (3 pages, numérotées 9 à 11) ;
- Pièce 2 : un plan parcellaire de la ZAC des Clausonnes (échelle : 1/1000) établi par le
cabinet Jérôme Chazalon.
- Pièce 3 : Etat parcellaire (tableau de 50 pages).
Ce dossier inclut également une chemise « Copies notifications individuelles + RAR »
comprenant :
- un bordereau daté du 6 août 2012 de SEGC foncier, adressé à la Mairie de Valbonne
Sophia ;
- un tableau récapitulatif des envois en RAR (5 pages).
- 67 copies des notifications individuelles
- 6 avis postaux concernant les lettres non réclamées et 3 avis de réception parvenus
tardivement (SCI GLD ; Société Brutus et M. Gilles Fournier)
I - 13 Organisation des enquêtes
Par lettre du 2 juillet 2013, le préfet des Alpes-Maritimes a demandé à la présidente du
Tribunal Administratif de Nice la désignation d’un commissaire enquêteur en vue de
procéder à l’enquête publique « préalable à la déclaration d’utilité publique comportant
une étude d’impact et enquête parcellaire conjointe, emportant mise en compatibilité du
plan local d’urbanisme de la commune de Valbonne-Sophia Antipolis, relatives au projet
de réalisation de la ZAC des Clausonnes par la Société Publique Locale SOPHIA ». Une
note de présentation du projet était jointe à cette lettre du préfet des Alpes-Maritimes.
Par décision du 3 juillet 2013 de la présidente du Tribunal administratif de Nice, j’ai été
désigné en qualité de commissaire enquêteur titulaire pour cette enquête publique et M.
Léonard Lombardo a été désigné en qualité de commissaire enquêteur suppléant.
Le 5 juillet 2013, M. Lombardo et moi même avons récupéré le dossier et eu un premier
entretien sur cette enquête avec les services de la préfecture des Alpes-Maritimes
(Direction des relations avec les collectivités locales - Bureau des affaires juridiques et de
la légalité – Mme Auburtin-Gallais et M. Julien Ragot).
Puis, la semaine suivante, nous avons participé à 3 réunions de présentation et de
discussion sur les dossiers et les modalités des enquêtes conjointes :
- le 9 juillet, en préfecture, avec les représentants de la préfecture, Mme Granes-Rieu et
M. Masbounji (SPL Sophia), Mme Fievet-Marcellin (Commune – responsable des
affaires juridiques) et Mme Spindler (SEGC – Foncier).
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Au cours de cette réunion nous avons décidé de modifications à apporter afin de mieux
situer le projet dans son contexte (création d’une « pièce 0 ») et d’améliorer la lisibilité
de l’ensemble du dossier.
Nous avons également fixé les dates de l’enquête, des permanences et les modalités
pratiques de l’enquête, en particulier les mesures de publicité et d’affichage.
A noter qu’à ma demande, il a été décidé de prolonger l’enquête (37 jours) et de la
retarder d’une semaine afin d’y inclure la première quinzaine du mois de septembre.
- le 10 juillet, à Sophia Antipolis, avec M.Masbounji, Mme Fievet-Marcellin et une
représentante du bureau d’études SEGC-Foncier, nous avons examiné plus précisément
le dossier de « Mise en compatibilité du PLU ».
Ce même jour nous avons effectué une visite du site et choisi les emplacements des
affiches ;
- le 12 juillet, à la Mairie de Valbonne, nous avons participé à une réunion avec M. le
Sénateur-Maire de Valbonne-Sophia Antipolis, les architectes des Bâtiments de France
(M. Albouy, chef du STAP, et Mme Marcaud), des représentants de la commune, de la
SPL Sophia et de bureaux d’études.
Cette réunion a principalement permis d’examiner les questions relatives à l’insertion
du projet dans son environnement.
En dehors de ces réunions, j’ai également rencontré :
- avant le début de l’enquête publique :
- Mme Auburtin-Gallais (Préfecture, le 16 juillet) afin de préciser la question des
procédures et, notamment, la place de l’étude d’impact et des avis de l’autorité
environnementale, dans les enquêtes ;
- M. Masbounji et le bureau d’études SETEF (Sophia, le 17 juillet) pour examiner les
points que j’avais soulevés sur le dossier de mise en compatibilité du PLU.
- à la suite de l’enquête :
- Mme Mallavan, adjointe au directeur des routes et des infrastructures de transport au
Conseil Général et Mme Garofalo, chargée d’études, afin d’examiner les questions
liées au déclassement des routes départementales et à la réalisation des futurs
aménagements ;
- M. Zeitoun, responsable du pole urbanisme commercial à la CCINCA et Mme
Colignon, chargée d’études, pour évoquer, notamment, le thème général de l’évolution
des centres commerciaux dans les Alpes-Maritimes et les études complémentaires
concernant le pôle des Clausonnes, effectuées par le cabinet d’études Cushman et
Wakefield.
Le 23 juillet 2013, en préfecture, j’ai paraphé l’ensemble des pièces constitutives des trois
dossiers d’enquête, ainsi que les trois registres :
- registre « A » pour l’enquête préalable à la DUP ;
- registre « B » pour l’enquête concernant la mise en compatibilité du PLU
- Registre « C » pour l’enquête parcellaire conjointe.
L’arrêté prescrivant l’ouverture des trois enquêtes publiques conjointes ainsi que l’avis
d’ouverture de ces enquêtes ont été signés le 15 juillet 2013 par le secrétaire général de la
préfecture des Alpes-Maritimes. Les enquêtes ont eu lieu du 8 août au 13 septembre 2013.
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Mesures de publicité
Un premier avis d’ouverture d’enquête a été publié le :
17 juillet 2013 dans « Nice-Matin » ;
13 juillet 2013 dans « L’Avenir Côte d’Azur » (semaine du 13 au 19 juillet 2013)
Un deuxième avis a été publié le :
8 août 2013 dans « Nice-Matin » ;
3 août dans « L’Avenir Côte d’Azur » (semaine du 3 au 9 août 2013)
Ces deuxièmes avis ont bien été publiés dans les huit premiers jours de l’enquête, en tenant
compte du caractère hebdomadaire de la parution de l’Avenir Côte d’Azur.
Les dates de l’enquête publique et de mes permanences ont également été mentionnées
dans le numéro d’août 2013 du journal municipal (n° 335). Ce journal bimensuel est mis
sur le site internet de la ville. Il est imprimé à 10 000 exemplaires et distribué gratuitement
sur le territoire communal.
Sur le site internet de la commune et sous la rubrique « urbanisme », figurent de
nombreuses informations sur la « ZAC des Clausonnes » et, en particulier : l’avis
d’enquête publique, la « présentation » (pièce 0 du dossier) et l’ensemble des pièces des
dossiers soumis à l’enquête publique.
Un certificat d’affichage en date du 26 juillet 2013, signé par le sénateur-maire de
Valbonne Sophia Antipolis, atteste que l’affichage de l’avis d’ouverture des 3 enquêtes a
été effectué, à partir du 17 juillet 2013, en mairie et dans les lieux habituels d’affichage.
Ces lieux d’affichage sont, outre l’Hôtel de Ville, au nombre de 10 :
- au Village : en face de la Poste et Escalier Pré des Arts ;
- au Haut Sartoux : Place Bermond à coté de la halle ;
- à Garbejaïre : Place Méjane, Rue Cézanne et au Groupe Scolaire Garbejaïre ;
- dans les écarts : Parking Val de Cuberte, Route d’Antibes/chemin de Peyniblou, Ile Verte
et Lycée Simone Veil.
Un second certificat d’affichage, en date du 13 septembre, signé par le sénateur-maire de
Valbonne Sophia Antipolis, atteste que l’affichage de l’avis d’ouverture des 3 enquêtes a
été effectué jusqu’au 13 septembre 2013, date de la fin de l’enquête publique.
Un affichage de l’avis d’enquête publique, imprimé en format A2, a également été
effectué sur le site. Cet affichage a fait l’objet d’un procès verbal de constat établi le 19
juillet 2013 par des huissiers de justice (SCP Gioanni – Venezia – Kermarrec).
Il est constaté dans ce procès verbal, photos à l’appui, que les avis ont été affichés dans
neuf endroits.
J’observerai que ces neuf lieux d’affichage avaient été choisis, en raison de leur bonne
visibilité et accessibilité, avec les représentants de la SPL Sophia et de la Commune lors de
la première visite que j’ai effectuée le 10 juillet 2013.
J’ai constaté, pendant l’enquête, lors de passages sur les lieux, que les affiches étaient
toujours en place.
En ce qui concerne l’enquête parcellaire, conformément aux dispositions réglementaires
en vigueur (articles R 11-22 et R 11-23 du code de l’expropriation), des notifications
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individuelles ont été faites, le 19/07/2013 aux propriétaires et sociétés identifiés dans l’état
parcellaire, en pli recommandé avec demande d’avis de réception.
Un certificat d’affichage de 4 pages, signé du Sénateur Maire de Valbonne Sophia
Antipolis le 6 août 2013, dresse une liste de 28 noms des personnes ou sociétés (avec leurs
adresses et les numéros des parcelles concernées) dont l’accusé de réception n’étaient pas
parvenu au début du mois d’août au bureau d’études SETEF/SEGC Foncier chargé de cette
opération.
Ce certificat précise que ces 28 notifications individuelles ont été affichées en Mairie le
mardi 6 août 2013.
J’ai constaté lors de mes permanences que 28 notifications étaient effectivement affichées
en Mairie, dans les panneaux réservés à cet effet.
Ces 28 notifications sont mentionnées dans le tableau récapitulatif des envois en RAR
inclus dans le dossier de l’enquête parcellaire.
Bilan des notifications établi par SEGC Foncier au 19/08/2013
En tenant compte des accusés de réception finalement reçus et du fait que plusieurs
notifications, qui avaient été envoyées à l’adresse des sociétés et à l’adresse personnelle
des gérants, ont été effectivement reçues à l’une des adresses, il ressort que 4 personnes ou
sociétés n’ont pas pu être jointes :
- M. Léonetti Julien : pli retouné par la Poste « Avisé – non réclamé » ;
- M. Provenzale Roger :…id…..« Destinataire inconnu à l’adresse »
- M. Coulon Michel, SCI des Cigognes : SCI : « Destinataire inconnu à l’adresse » et à
l’adresse de M. Coulon « Avisé, non réclamé »
- SCI Valazur (M. Joyau : « Avisé, non réclamé »
J’observerai que Mme Joyau (SCI Valazur) a inscrit une observation sur le registre « A »,
ce qui limite à 3 le nombre de personnes qui n’ont pas reçu la notification.
I - 14 Déroulement des enquêtes conjointes
Les enquêtes publiques conjointes se sont déroulées du jeudi 8 août au vendredi 13
septembre 2013 inclus.
Les dossiers d'enquête ont été consultables durant toute la durée de l'enquête en mairie de
Valbonne Sophia Antipolis : du lundi au vendredi de 8 h 30 à 12 h30 et de 13 h30 à 17 h.
J’ai tenu 4 permanences en mairie :
le jeudi 8 août 2013 de 8 h 30 à 12 h30
le vendredi 30 août 2013 de 8 h 30 à 12 h30 et de 13 h30 à 17h
le mercredi 4 septembre 2013 de 8 h 30 à 12 h30 et de 13 h30 à 17h
le vendredi 13 septembre 2013 de 8 h 30 à 12 h30 et de 13 h30 à 17h
Au cours de mes permanences, j’ai reçu 22 personnes, la majorité (14) étant venues le
dernier jour de l’enquête.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
11
Les observations ont presque toutes été portées dans le registre concernant la DUP :
- registre A (DUP) :
- 8 lettres (dont une de la CASA, une du service territorial de l’architecture et du
patrimoine (STAP), transmise par le préfet des Alpes-Maritimes et deux
constituant des dires de la CASA – le 1er étant annulé et remplacé par le
second.
- 10 observations et une mention renvoyant à une lettre agrafée dans le registre B.
- registre B (mise en compatibilité du PLU) : une lettre est agrafée, avec une mention
renvoyant à cette lettre.
- registre C (enquête parcellaire) : une observation et une mention renvoyant à la
lettre située dans le registre B
Certaines observations apportant des compléments à des lettres, ce sont au total 16
observations qui ont été émises (registre et lettres) en incluant la lettre de la CASA et
l’avis du service territorial de l’architecture et du patrimoine.
A ces 16 observations, il convient d’ajouter le dire déposé par la SPL Sophia.
J’ai clos les registres A et B et M. le Sénateur-Maire de Valbonne Sophia Antipolis a clos
le registre C, le 13 septembre 2013 à 17h.
J’ai récupéré les trois dossiers et les trois registres dès la fin de l’enquête publique
Les enquêtes se sont déroulées normalement, la salle réservée à l’accueil du public était
suffisamment grande pour accueillir plusieurs personnes en même temps.
Aucun incident n’est à signaler.
I - 15 Les objectifs du projet et les avis des personnes publiques associées
L’opération des Clausonnes est considérée comme un enjeu à l’échelle du département
avec un positionnement stratégique à l’entrée de la technopole de Sophia Antipolis « au
cœur de l’espace économique et urbain entre Mandelieu et Nice ».
Sur un « espace support » d’une quarantaine d’hectares, d’aspect hétérogène, la
présentation générale du projet fait état d’une « nouvelle ambition sophipolitaine avec un
pôle novateur commercial, culturel et ludique ».
Cette ambition est inscrite dans le schéma de cohérence territorial (SCOT) de la
communauté d’agglomération Sophia Antipolis (CASA). Elle est également inscrite dans
les démarches prospectives actuelles « Sophia 2030 », engagées par le syndicat mixte de
Sophia Antipolis en concertation avec l’Etat et tous les partenaires concernés, et qui ont
abouti, cette année, au choix du projet « Côte 121 » présenté par l’équipe de Bernard
Reichen.
Le secteur des Clausonnes est l’un des quatre sites de développement retenus dans ce
projet.
L’opération des Clausonnes a fait l’objet d’une procédure de zone d’aménagement
concerté (ZAC). La ZAC a été créée en décembre 2011 et le dossier de réalisation est en
cours d’établissement.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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L’opération est composée de 3 entités distinctes :
1 - un « complexe à dominante commerciale, économique, culturelle et ludique » qui
apparaît comme le pôle majeur de l’opération et qui doit représenter une « opération
exemplaire sur le plan architectural et urbanistique ». Ce pôle sera constitué « d’un
bâtiment exceptionnel » de 100 000 m2 de surface de plancher sur une emprise de 11
hectares. Les 100 000 m2 se répartissent en :
- 60 000 m2 de commerces ;
- 30 000 m2 de bureaux, services publics et équipements collectifs ;
- 10 000 m2 d’hôtellerie « en adéquation avec le programme ».
2- Un deuxième secteur de 50 000 m2 de surface de plancher, qui se décompose en deux
parties :
- un ensemble tertiaire de bureaux proche du pôle ;
- un secteur à vocation plus artisanale et industrielle pouvant, notamment, accueillir
des entreprises délocalisées du site
3- Le hameau des Clausonnes dont les règles sont peu modifiées (Le COS étant toutefois
augmenté en raison du renforcement des réseaux).
A ces trois entités, il convient d’ajouter des espaces périphériques naturels, inclus dans le
périmètre de la ZAC, notamment le long du cours d’eau de la Valmasque.
L’ensemble de l’opération s’inscrit dans un objectif qualitatif en matière de développement
durable.
Une caractéristique importante du projet concerne les infrastructures de transports et de
déplacements. Le site sera desservi par la ligne prévue à l’échelle de la CASA d’un bus à
haut niveau de service (BHNS) et la réalisation de l’opération implique un déplacement de
deux tronçons de route départementale et de nombreux aménagements routiers (giratoires,
contre allées). Ces aménagements - auxquels il faut ajouter divers projets destinés à
améliorer le fonctionnement de l’échangeur autoroutier d’Antibes - doivent conduire à
améliorer la sécurité et la fluidité de la circulation.
La question foncière et l’enquête parcellaire
Une action de maîtrise foncière a été engagée depuis de nombreuses années par la
Commune, ce qui lui a permis d’acquérir plus de 11 hectares en s’appuyant sur des
acquisitions amiables et sur l’exercice du droit de préemption.
On peut considérer que cette action a atteint ses limites et que la maitrise du foncier,
nécessaire à la réalisation de l’opération, doit passer par une procédure d’expropriation.
Cette maitrise ne concerne que les deux secteurs axés sur les activités : le hameau des
Clausonnes est exclu du périmètre de l’enquête parcellaire (ce périmètre est qualifié de
« contour de l’Etat Parcellaire » dans le plan de l’Etat Parcellaire inclus dans le dossier de
l’enquête parcellaire).
Par délibération du 19 octobre 2012, le Conseil Municipal de Valbonne a approuvé la
vente de 61 828 m2 de terrains communaux à la société « Compagnie de Phalsbourg »,
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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déjà propriétaire dans la ZAC des Clausonnes. Cette compagnie avait sollicité la Commune
pour développer un « projet immobilier à vocation commerciale ».
Ces parcelles sont toujours considérées comme propriétés de la commune dans le plan
parcellaire : le transfert de propriété n’est pas encore identifié dans le fichier hypothécaire.
La Compagnie de Phalsbourg ( « SCI Brutus » dans le tableau parcellaire) apparaît ainsi
comme l’aménageur unique du pôle qui représente l’entité majeure de l’opération.
La mise en compatibilité du PLU
La réalisation du projet n’est pas compatible avec le règlement et le zonage du PLU
approuvé le 12 décembre 2006, actuellement en vigueur.
On peut noter que ce document prévoyait dans le secteur des Clausonnes, en particulier,
une vaste zone UJe à laquelle était superposée une servitude d’utilité publique interdisant
toute construction ou installation significative en l’attente d’un projet d’aménagement
global (servitude issue de l’article L123-2-a du code de l’urbanisme).
Cette étude a été réalisée - elle est notamment traduite dans l’étude d’impact de l’opération
- et a abouti à la création de la ZAC des Clausonnes.
C’est dans ce cadre qu’a été établi le projet de mise en compatibilité du PLU qui porte sur
le zonage, les articles réglementaires et les emplacements réservés et dont l’approbation est
liée à la déclaration d’utilité publique de l’opération : « l’arrêté de DUP emporte
approbation des nouvelles dispositions du PLU ».
Les avis des personnes publiques associées
L’Autorité environnementale a été consultée sur le dossier de création de la ZAC des
Clausonnes.
Son avis (daté du 11 octobre 2011) figure en pièce 7 dans le dossier d’enquête préalable à
la DUP.
En conclusion, l’Autorité environnementale a considéré que l’étude d’impact témoignait
« d’un niveau correct de prise en compte de l’environnement et des enjeux du secteur » et
que les principales zones naturelles sensibles « étaient évitées dans une large mesure par
les aménagements du projet ».
Les observations formulées concernent : « la restructuration générale du diagnostic
faune/flore ; l’estimation des impacts sur l’Orchis Fragrans ; l’estimation des impacts sur la
perte éventuelle de territoire vital vis à vis des oiseaux de la ZNIEFF ; les nuisances
potentielles occasionnées au hameau des Clausonnes »
Les réponses nécessaires ont été apportées (pièce 8 du dossier d’enquête préalable à la
DUP).
J’observerai que la question principale concernait la présence éventuelle d’espèces
patrimoniales. Il s’avère « qu’aucune espèce protégée au niveau national ni régional n’a été
repérée dans l’emprise du projet » et que les stations d’Orchis parfumé repérées, sont
situées au Nord-Ouest de la zone d’étude (pièce 8 ; page 12).
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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Les personnes publiques associées ont été consultées sur le projet de mise en compatibilité
du PLU (cf. le procès verbal de la réunion d’examen conjoint qui s’est tenue le 14 juin
2013).
Les principales observations émanaient du Conseil Général et de l’architecte des Bâtiments
de France.
Sur les observations du Conseil Général
Il ressort des réunions auxquelles j’ai participé avant le début de l’enquête publique, puis
de l’entretien que j’ai eu avec des responsables de la direction des Routes, que les
observations essentielles, portant sur les emplacements réservés et les zonages, ont été
prises en compte dans le dossier soumis à l’enquête publique.
Il apparaît cependant que divers ajustements devront être opérés, notamment pour finaliser
les plans d’aménagements des infrastructures départementales et le bassin de rétention.
Je considère qu’à cette étape de l’avancement des dossiers, ces ajustements ne remettent
pas en cause l’opération.
Sur les observations de l’architecte des bâtiments de France
Les observations concernent essentiellement l’insertion architecturale et paysagère du
projet.
Le dossier a partiellement pris en compte ces remarques en réduisant l’emprise du secteur
où les hauteurs du pôle seront maximales.
Une réunion spécifique avec le Sénateur-Maire, le STAP (architectes de Bâtiments de
France), la SPL et les bureaux d’études, à laquelle j’ai participé, s’est tenue le 12 juillet
2013.
A la suite de cette réunion, le STAP a exprimé un avis qui a été inclus dans le registre
d’enquête et qui sera examiné dans la partie suivante du rapport.
Le représentant de la Communauté d’agglomération Sophia Antipolis (CASA) a rappelé
que la communauté d’agglomération soutenait le projet et a émis 3 observations qui ont été
prises en compte (bénéficiaires des emplacements réservés) ou qui relèvent d’ajustements
mineurs du dossier.
A noter que a CASA a produit pendant l’enquête publique une « note de réflexion » très
favorable au projet, qui est annexée au registre « A ».
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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I – 2 Observations recueillies : examen et avis
I – 21 - Procès-verbal de synthèse des observations et mémoire de la SPL
Sophia en réponse
Conformément aux dispositions de l’article R123-18 du code de l’environnement, j’ai
remis aux représentants de la SPL Sophia, le 16 septembre 2013, un procès verbal de
synthèse qui fait état des observations concernant les dossiers relatifs au projet de
réalisation de la ZAC des Clausonnes.
J’ai reçu les réponses de Mme Granes-Rieu, directrice générale de la SPL Sophia, par email le 01 octobre 2013.
Le procès verbal est intégralement repris ci-dessous ; les réponses ou commentaires de la
SPL Sophia figurent en italique.
Le document de la SPL Sophia est également annexé au présent rapport, dans la mesure où
il comporte 3 annexes qui précisent les modifications qu’il est prévu d’apporter au PLU,
pour tenir compte des observations.
Procès verbal et réponses
Les enquêtes publiques se sont déroulées du 8 août au 13 septembre 2013.
Conformément aux dispositions de l’article R123-18 du code de l’environnement, le
présent procès verbal fait état des observations et des questions concernant les dossiers
relatifs au projet de ZAC des Clausonnes
16 observations ont été émises (registre et lettres) en incluant une note de réflexion de la
CASA et un avis du service territorial de l’architecture et du patrimoine.
Un dire a également été déposé par la SPL Sophia.
Aucune observation sur les données parcellaires.
Les avis peuvent être regroupés ainsi :
Favorables : 5 avis : CASA, SCI Brutus, Bo Concept, M. Vecchio et la société Leroy
Merlin.
Demandes d’information ou de consultation : 2 avis : SCI Valazur et M. Baldelli.
Défavorables remettant en cause l’utilité publique du projet : 2 avis : SCI BPR et Sud
Décoration Sas.
Défavorables à une expropriation : 4 avis : SCI Eagle, M Fauroux (2 SCI et une SARL),
copropriété Les Iris, SCI Sophia Nautic (terrains situés à l’entrée du chemin des
Clausonnes).
Défavorables sur des points « spécifiques » : 2 avis : SCI Valmasque et SCI Clausonnes.
Synthèse des observations : 3 remarques préalables :
- S’agissant des avis défavorables ou réservés, leur nombre relativement faible et le
caractère spécifique de chacun m’a conduit à en faire un résumé assez détaillé, en
éliminant toutefois les considérations qui ne relèvent pas de l’objet de l’enquête.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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- Cette synthèse inclut l’avis du STAP qui est parvenu en cours d’enquête et qui est
agrafé dans le registre A.
- Cette synthèse inclut également mes propres questions relatives à ce dossier.
1/ Avis favorables
- La « note de réflexion » de la CASA rappelle que l’opération est conforme au SCOT et
soutient le projet et son caractère d’intérêt public au titre de ses diverses compétences :
« aménagement de l’espace », « développement économique » et sur le volet de
l’intégration du Bus-Tram Antibes Sophia Antipolis et des modes doux.
Sur ce dernier point sont mentionnés la plateforme dédiée au transport public et la station
reliée au parvis « modes doux » du projet.
Question : Le parc relais n’étant pas cité, faut-il considérer qu’il doit être pris en charge par
l’opération des Clausonnes ?
Réponse SPL Sophia :
Le parc relais figure dans le dossier de demande de déclaration d'utilité
publique et figurera également dans le programme des équipements publics de
la ZAC. Son financement est assuré par le Conseil Régional et la CASA à
concurrence de 3612 K€ conformément au contrat de développement signé
entre la CASA et le Conseil régional (voir extrait ci-dessous), le bilan de la
ZAC prenant en charge le solde soit 388 K€.
- La société Leroy Merlin (Vallauris) signale qu’elle souhaite être associée aux démarches
concernant son accès.
Commentaire SPL Sophia :
L’accès de cette entreprise est amélioré dans le cadre des travaux
d’infrastructures primaires. La desserte actuelle présente des risques du fait de
la proximité du passage sous l’A8. Le raccordement de cette desserte au
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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giratoire G1 à la demande du CG06 permet d’améliorer la sécurité de cet
accès.
Les études de détail seront réalisées en concertation avec le CG06 , la
Commune de Vallauris et l’entreprise Leroy Merlin.
- 3 autres avis soulignent l’intérêt du projet et/ou la qualité de la concertation.
2/ Demandes d’information ou de consultation
- La SCI Valazur (1254 route de la Valmasque) demande des précisions sur les modalités
de transfert de son activité : sur « le déplacement vers une zone commerciale à préciser »
(surface identique, activités de même nature regroupées, conditions de transfert
définitives). Indemnités : prendre en compte la perte d’exploitation, de loyers,….
Réponse SPL Sophia :
« Le secteur affecté à la relocalisation des activités existantes permet
d’accueillir les entreprises qui souhaitent y être installées. Des contacts ont été
pris avec les entreprises concernées au cours des différentes phases de la
concertation. »
- M. Baldelli souhaite être consulté sur les accès de son exploitation agricole à la RD 35.
Commentaire SPL Sophia :
« L’accès de cette activité étant situé entre les deux carrefours giratoires G3 et
G4, il est prévu un tourne à droite qui lui permettra d’être desservi à partir de
la voie ouest entre les deux giratoires avec un niveau de sécurité nettement
amélioré par rapport à la situation actuelle.
Les études de détail seront conduites en étroite concertation avec les
riverains. »
3/ Avis défavorables sur l’utilité publique du projet
- SCI BPR, M. Roggiolani
25 emplois sur le site dans 4 sociétés ; 2 Bâtiments industriels ;
SCI familiale (4 familles, 8 personnes) est propriétaire de la parcelle AS 22 et des
bâtiments ainsi que de 3 autres parcelles en friche : AS 23, 24, 25.
La mairie a indiqué que la SCI et les sociétés exploitantes n’étaient pas concernées par le
projet « pharaonique » de ZAC. Des présentations du projet (« super centre commercial
écolo »), mais pas de réunion avec les professionnels concernés pour trouver une solution.
Or le secteur est saturé de centres commerciaux et d’accès difficile.
Où est l’utilité publique :
- dans la construction d’un nouveau centre commercial ?
- dans la destructions de bâtiments existants récents pour en édifier d’autres au même
emplacement et qui auront exactement la même affectation ?
- dans l’expropriation de familles et d’entreprises pour recéder les mêmes terrains à des
prix défiants toute concurrence à un promoteur « sans scrupule ».
La ZAC sert les intérêts d’un promoteur qui facturera les loyers très chers.
Selon les dernières propositions de la Mairie à la SCI BPR il faudrait retrouver un bien
immobilier avec une rentabilité de 26% (7% actuellement).
« Nul doute également sur l’incompétence totale de la part des services des Domaines ».
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
18
Citation de l’art. 17 de la déclaration de 1789 sur le droit de propriété.
Conclusion sur « l’énorme préjudice » subi par la SCI BPR et les autres occupants du site.
Commentaire SPL Sophia :
Cette propriété est située au milieu du secteur 2, dans la partie destinée à
accueillir un ensemble immobilier de bureaux en proportion avec le bâti du
secteur 1. Il s’agit d’un aspect primordial de la volumétrie des constructions
du site.
Les activités existantes ont été contactées afin d’être relocalisées sur place. Le
règlement du PLU prend en considération les besoins exprimés par celles qui
ont manifesté un intérêt à être intégrées soit dans le centre commercial soit
dans le secteur 2.
- Sud Décoration SAS - Mme Daumas
Société exploite 855 m2 à usage d’atelier et de vente.
Aucune solution de remplacement ou relogement sur place pendant et après travaux n’a été
envisagée.
Conséquences excessives sur l’activité.
Conteste l’utilité publique car il est prévu de « déloger les uns pour y loger les autres » ce
qui est inadmissible « et n’entre pas dans une opération d’aménagement et d’équipement ».
Le premier secteur prévoit des équipements hôteliers inutiles.
S’oppose au projet de réalisation de la ZAC.
Commentaire SPL Sophia :
Id° supra
Le directeur de la SPL a rencontré Mme Daumas en mai 2012 et lui a proposé
d’installer son entreprise dans le secteur destiné à la relocalisation des
activités existantes.
4/ Avis défavorables à une expropriation
Ces avis concernent les 3 parcelles bâties et dédiées à des activités situées au début du
chemin des Clausonnes
- SCI REMA - SCI FARE - SARL Fauroux - M. Fauroux, gérant des SCI
En cas d’expropriation, difficulté à retrouver un emplacement à proximité avec des
surfaces identiques en raison du coût des terrains. Perte de loyer pour les 2 SCI et perte
d’exploitation pour la SARL qui est locataire.
SCI EAGLE
Souhaite conserver en l’état les biens immeubles donnés en location à la société SAS Jeff
Marine (entrepôt de bateaux mis en hivernage et travaux de réparation). Locaux bien
adaptés à cette activité.
SCI Sophia Nautic
Souhaite conserver le bâtiment dans les mêmes conditions d’accès et d’activités.
Demande confirmation de « non expropriation ».
Copropriété Les IRIS – conseil syndical
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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Souhait de ne pas être expropriés compte tenu des nombreuses activités et emplois
existants.
Souhait d’être intégrés au projet et de pouvoir faire évoluer le bâtiment (rénovation,…).
Inquiétude sur les nuisances liées à la centrale à béton, très proche.
Demande que la surface du bâtiment soit intégrée au plafond des 50 000 m2 prévus dans la
zone concernée.
Commentaire SPL Sophia :
Pour ces quatre entreprises situées dans les hangars existants une attention
particulière sera portée à leur insertion dans le projet d'aménagement afin que
l'activité exercée ne soit pas affectée.
Observations et questions du commissaire enquêteur à partir de ces 4 avis.
Les 3 terrains et bâtiments concernés, bien qu’ils soient inclus dans la zone
d’expropriation, avec des polygones d’emprise qui préfigurent leur disparition, paraissent
situés dans un secteur périphérique où une expropriation ne semble pas indispensable pour
le projet.
Réponse SPL Sophia :
« L’expropriation permet d’assurer une maîtrise du devenir de ces
constructions dont l'appropriation permettrait d'assurer la cohérence globale
du projet d'aménagement. »
Si tel est bien le cas, plusieurs questions peuvent être posées.
1/ Selon quelles modalités une « non expropriation » pourrait être garantie et permettre, le
cas échéant, le branchement aux réseaux et la rénovation de certains bâtiments pour mieux
les intégrer dans la zone artisanale ?
Réponse SPL Sophia :
« La transformation des constructions en vue d’un développement des activités
existantes pourrait être envisagée dans le cadre de conventions d’association
sur le fondement de l'article L. 311-5 du Code de l'urbanisme et de conventions
de participation sur le fondement de l'article L. 311-4 du même Code.
L’expropriation pourrait être rendue nécessaire afin de permettre la
réalisation d’une ou plusieurs opérations d’ensemble destinées à requalifier le
site et assurer la pérennité de l'activité économique. »
2/ La situation des 3 bâtiments n’est pas identique dans les plans. Ils sont situés dans des
« secteurs de constructions » différents (plan des travaux) et se retrouvent dans une même
zone UJeb du PLU. La zone UJec n’aurait-elle pas été plus adaptée ?
Réponse SPL Sophia :
« Un plan de zonage modifié ainsi que les extraits du règlement correspondant
sont proposés en annexe afin de bien délimiter le sous secteur UJec destiné à
la relocalisation des activités existantes. Le sous secteur UJeb étant réservé à
la réalisation d’un ensemble immobilier à vocation de bureaux pour accueillir
des activités tertiaires conformes à la vocation du Parc de Sophia Antipolis. »
(Note : plan de zonage et règlement modifiés sont annexés au présent rapport)
3/ Cette réflexion conduit à une autre observation : la création des zones UJeb et UJec (et
de leurs limites) n’est pas justifiée dans le document de mise en compatibilité du PLU ? On
ne comprend donc pas pourquoi situer en UJeb, plutôt qu’en UJec, les 3 terrains susvisés,
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
20
la centrale à béton, l’unité de compostage et la ressourcerie ? Le plan de masse paysager
considère d’ailleurs ces 3 terrains comme des lots rattachés au sous secteur UJec.
Réponse SPL Sophia :
Nous proposons de compléter le paragraphe 6.2 alinéa 6.2.2 concernant les
justifications apportées aux changements dans le règlement pour la zone UJ
(page 134 du dossier de MEC du PLU).
Rédaction proposée :
6.2.2. La zone UJ
Le secteur UJea concerne la partie à vocation économique de la ZAC des
Clausonnes. Il se décompose en trois sous secteurs correspondant à trois types
d’urbanisation et de fonctions différentes :
- Le sous secteur UJea est destiné à accueillir un ensemble intégré à
dominante économique, commerciale, culturelle et ludique d’une surface de
plancher de 100 000 m² d’un seul tenant. Le pilotage de cette opération
devant être assuré par un aménageur unique dans un cadre opérationnel
bien maîtrisé allant de la programmation jusqu’à son exploitation en
passant par les multiples étapes intermédiaires que sont la conception, les
autorisations administratives, les études techniques, les travaux et la mise
en service.
- Le sous-secteur UJeb est destiné à accueillir un ensemble de bureaux afin
d’assurer une intégration des activités tertiaires Sophipolitaines (R&D,
formation, bureaux…) au cœur de la ZAC. La forme urbaine délimitée par
le polygone d’implantation ainsi que le programme de ce sous-secteur
devant être conçus en complément et à l’échelle de l’opération du soussecteur UJea limitrophe de manière à assurer une transition spatiale et
fonctionnelle avec le secteur UJec. La surface de plancher de 200 m²
maximum affectée au commerce permet d’assurer une réponse aux besoins
spécifiques d’un programme tertiaire de bureaux de 25000 m². En effet, la
limitation à 200 m² de commerces a été instaurée afin de permettre à ce
secteur de répondre pleinement à sa vocation de bureaux et services.
- Le sous-secteur UJec est destiné à la relocalisation des activités existantes
sur le site. Les hauteurs autorisées ainsi que le polygone d’’implantation
délimitent une enveloppe totale au sein de laquelle les différents volumes
pourront être implantées en fonction des besoins. La surface de plancher
affectée au commerce correspond aux besoins nécessités par le type
d’activités accueillies.
5/ Avis Défavorables sur des points « spécifiques » :
SCI La Valmasque (Briquetterie, parcelle 25 partielle)
Sont données des informations sur l’occupation actuelle, les loyers.
Incompréhension relative à l’inclusion du terrain dans la ZAC et à son inscription en zone
naturelle.
Une utilisation dans l’espace forestier public en face aurait été accordée. Estime que la
jurisprudence doit conduire à exproprier les 580 m2 concernés dans cet espace public.
En conclusion, il paraît nécessaire de ne pas inclure le patrimoine que représente la
briqueterie dans le projet de ZAC. Ceci afin de lever une ambigüité : être dans la « ZAC à
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
21
but commercial pour ce qui concerne l’expropriation » et « nous interdire toute activité
commerciale, artisanale ou d’habitation prétextant que nous sommes hors de la ZAC ».
En complément, demande que les aménagements routiers à réaliser maintiennent les accès
au terrain et permettent leur utilisation en toute sécurité y compris pour les poids lourds
(Observation du commissaire enquêteur : il me semble que la principale question
concernant cette activité - et relevant de la présente enquête - est celle de l’accès à ce
terrain).
Réponse SPL Sophia :
La localisation de la bretelle de sortie du giratoire est définie en fonction des
emprises actuelles de la RD. L’ensemble des éléments constitutifs de l’ouvrage
(Sections courantes des voies, giratoire dénivelé et raccordements des voies)
sont positionnés de manière à optimiser les pentes du terrain et les emprises
disponibles.
L’activité ainsi que la desserte de cette entreprise ne sont pas remises en
cause par le projet de ZAC.
SCI Les Clausonnes
Le règlement actuel UJe autorise sans contrainte particulière les constructions à usage de
commerce.
Le nouveau règlement UJeb limite les surfaces commerciales à 200 m2 à condition d’être
liées et nécessaires aux activités de la zone.
Et l’article 14 limite ces surfaces « à 500 m2 dans le sous secteur UJeb ».
Dans la zone UJea qui jouxte le terrain, 60 000 m2 de commerces sont possibles.
Opposition à ce projet : le groupe souhaite développer une opération immobilière à
vocation commerciale sur ces parcelles.
(Observation du commissaire enquêteur : En fait, la limitation à 500 m2 concerne les
secteurs UJeb et UJec. Cf mes observations ci-après sur les sous secteurs UJ a, b et c et
leurs justifications).
Commentaire SPL Sophia :
Id supra.
Les modifications proposées suite au présent PV (propositions en annexe)
permettent d’augmenter légèrement la surface de plancher totale des secteurs
UJeb et UJec (700 m² au lieu de 500 m²). Cela faciliterait l’accueil de la partie
commerciale des activités existantes (secteur UJec) et les commerces
d’accompagnement du programme tertiaire prévu dans le secteur UJeb.
(Note – rappel : les modifications proposées sont annexées au présent rapport)
6/ Avis du STAP 06 (ABF)
Le document de présentation complété permet d’appréhender les enjeux et exigences
qualitatives.
Note que la charte de développement encadrera les projets de constructions et approuve les
références de grande qualité proposées comme « esprit du lieu » attendu.
Regrette que « quelques éléments simples » n’aient pas été intégrés au PLU :
- plan d’orientation ou plan masse plus précis (gabarits, hauteurs, respect de cônes de vue)
- règle sur l’aspect extérieur sans laquelle il sera difficile d’imposer un toit jardiné, voire
pâturé.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
22
En conclusion, soutien de ce projet innovant et à la disposition de la commune pour suivre
les dossiers à venir (L’ABF sera consulté, le site étant inscrit et en partie en abord de
monument historique).
Réponse SPL Sophia :
Le suivi de la qualité architecturale des projets est une préoccupation majeure
de la Commune et de son aménageur.
Il est prévu dans le cadre de la charte de développement durable qui sera
jointe aux conventions d’association et au CCCT, la création d’une
commission de suivi architectural et urbanistique.
La participation de l’ABF à cette commission sera de nature à assurer une
meilleure prise en compte des objectifs tels qu’ils sont en cours de définition
dans les orientations complémentaires d’urbanisme du dossier de réalisation.
Une maquette numérique du site est en cours de mise au point avec le concours
du CSTB –SOPHIA ANTIPOLIS afin d’assurer le suivi et de visualiser
l’insertion paysagère des projets dans leur environnement.
7/ Observations et questions générales
71 - Le pôle commercial
Remarques
La vocation commerciale du pôle des Clausonnes sera, en temps utile, soumise à l’avis de
la commission départementale d’aménagement commercial.
Les diagnostics existants sur le sujet mettent en évidence un relatif sous équipement dans
certains domaines (équipement de la maison, de la personne, culture) dans le secteur Ouest
du département.
Néanmoins, le pôle envisagé dépasse cette aire d’influence. Son importance semble à
l’échelle de l’ensemble des Alpes-Maritimes (et il pourrait être attractif pour l’Est Varois).
De ce fait il entrera directement en concurrence avec les nombreux centres commerciaux
existants ou en projet dans l’aire de la métropole NCA (ZAC St Jean à Cagnes ; Cap 3000
à St Laurent ; L’Arénas, St Isidore sud,…à Nice).
Sous réserve de la validité de ce constat, il apparaît qu’il n’existe pas de stratégie de
développement commercial à l’échelle départementale.
Le projet des Clausonnes s’inscrit donc dans un contexte concurrentiel délicat.
Questions
Au delà des objectifs généraux exprimés dans le dossier, comment est abordée cette
problématique et la question du « positionnement du concept » qui pourrait différencier le
pôle novateur envisagé ? Et comment traduire l’accroche « sophipolitaine » du projet ?
Réponse SPL Sophia :
Une étude de positionnement du concept commercial a été confiée par
l'aménageur concessionnaire d'aménagement au cabinet Cushman &
Wakefield. Cette étude sera pilotée par l'aménageur avec l’aide des services
économiques de la CCINCA.
Le cahier des charges de la mission précise bien l’ambition du projet qui vise
un positionnement régional, national et international du fait de la localisation
spécifique dans la technopole. Il ne s’agit pas de réaliser « un centre
commercial de plus » dans les Alpes Maritimes, mais de viser des segments
précis autour de la High tech, du design, du développement durable et de
l’économie sociale et solidaire. Et ce dans le prolongement du SDUC
approuvé par la Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
23
72 – L’insertion environnementale du projet
Remarques
Ces remarques concernent essentiellement le pôle commercial.
On peut comprendre la volonté de ne pas encadrer les futures réalisations par un règlement
de PLU trop strict qui pourrait se révéler contre productif.
La contre partie de cette « souplesse » implique un suivi efficace du projet, fondé, en
particulier, sur des principes clairement exprimés.
La « Charte de développement » (référence : version « à valider » d’avril 2012) répond à
ce souci, dans le domaine des principes et des objectifs et il est prévu de concrétiser ces
principes par des modélisations 3D du projet (action 16). Ceci serait d’autant plus utile que
la topographie du « triangle » commercial n’est pas homogène.
Questions
La Charte a t’elle été validée ?
Est-il possible de préciser les moyens qui permettront d’assurer, dans le temps, le meilleur
encadrement possible du projet ? Le dossier de réalisation pourrait-il permettre de
conforter les actions prévues dans le projet de Charte ?
Réponses SPL Sophia :
Une maquette numérique du site est en cours de mise au point avec le concours
du CSTB –SOPHIA ANTIPOLIS afin d’assurer le suivi et de visualiser
l’insertion paysagère des projets dans leur environnement.
Cf supra « Il est prévu dans le cadre de la charte de développement durable
qui sera jointe aux conventions d’association et au CCCT, la création d’une
commission de suivi architectural et urbanistique. »
La Charte de Développement Durable de la ZAC des Clausonnes a été
approuvée par délibération du Conseil municipal de Valbonne le 19 octobre
2012.
73 – L’accessibilité routière
Remarques
L’accessibilité au secteur des Clausonnes est évidemment un volet majeur du projet.
On peut noter que le scénario de référence est très optimiste puisqu’il prévoit la réalisation
du demi échangeur de Biot à l’horizon 2015. Cette réalisation est considérée comme
capitale pour réduire les charges de trafic de l’échangeur d’Antibes et le trafic sur la
section Biot Antibes de l’autoroute A8.
A ma connaissance, les services de l’Etat et du concessionnaire ESCOTA n’ont pas émis
d’avis sur l’accessibilité du projet.
Un « protocole général d’accord », daté d’octobre 2012, relatif au lancement d’un
« programme d’investissements majeurs » concernant les accès à Sophia Antipolis « autour
de l’autoroute A8 » porte les signatures du Conseil Général, de la CASA, des communes
concernées et de la société ESCOTA.
Questions
Est-il possible de disposer d’un calendrier de réalisation de la ZAC (pôle commercial
notamment) et de l’ensemble des travaux nécessaires pour assurer une bonne accessibilité
à la ZAC des Clausonnes ? Le parc-relais mentionné dans le projet n’est pas cité dans le
document de la CASA : il sera porté au bilan de la ZAC ?
Réponse SPL Sophia :
Le planning prévoit les phases principales suivantes :,
- Deuxième semestre 2014 et premier trimestre 2015 : réalisation de la
phase 1 des travaux des RD à savoir en priorité des Giratoires G2, G3 et
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
24
G4 ainsi que le raccordement entre la Rte du parc et la Rte de la
Valmasque (RD 103 et RD 35) permettant un déclassement des sections
de voies départementales existantes qui traversent les secteurs UJea,
UJeb et UJec ( sections RD 35 en sens est/ouest et ouest/est situées dans
le périmètre de la ZAC).
- Deuxième semestre 2014 et premier semestre 2015 : Déplacement des
activités existantes (Clinique vétérinaire et centrale à béton).
- 2014 et premier trimestre 2015 : Autorisations administratives secteur
1 (Etude d’impact, CDAC, PC)
- Juin 2015 : démarrage des travaux de construction du secteur 1 (30
mois)
- 2° semestre 2015 et 1er semestre 2016 : Phase 2 des travaux d’infras
sur les RD primaires et desserte du secteur 1
- Année 2016 : travaux d’aménagement et d’équipement du secteur 2 (au
fur et à mesure de la commercialisation du foncier)
74 Les sous secteurs du zonage UJe
Remarques : comme cela a été indiqué précédemment, la création des sous secteurs et de
leur limites n’est pas justifiée dans le document de mise en compatibilité du PLU.
En ce qui concerne, particulièrement, les sous secteurs UJeb et UJec, les constructions
interdites sont identiques et la seule différence semble être les m2 maxima des
constructions à usage commercial : 200 m2 en UJeb et 300 m2 dans le sous secteur UJec
(chiffre qui paraît résulter de l’application de l’article 14 dont les dispositions fixent un
total de 500 m2 aux surfaces de plancher affectées aux commerces en UJeb et UJec).
Question : comment expliquer cette différence et justifie t’elle la création de ces deux sous
secteurs ?
Observation complémentaire : il semble indispensable de ne pas interdire les
affouillements et les exhaussements du sol dans l’ensemble du secteur UJe. Le § relatif aux
risques devrait aussi être maintenu en UJe.
Réponse SPL Sophia :
La justification des secteurs ainsi que les propositions de modification du
zonage sont apportées au point 4.1.3 supra et dans les PJ en annexe.
(Rappel : ces « PJ » sont annexées au présent rapport ).
75 Centrale à béton
Remarques
Cette centrale aura un impact non négligeable pour l’environnement. Le dire déposé par la
SPL Sophia permet d’envisager une insertion paysagère plus facile en évitant la partie
haute du terrain.
Il apparaît que l’avis de l’AE sur la ZAC a été donné en considérant que les activités
artisanales et semi-industrielles étaient supposées non polluantes (cf. avis AE, page 6).
Tel n’est pas le cas d’une centrale à béton et une étude d’impact de ce projet sera
certainement nécessaire.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
25
Question
Cette analyse est elle partagée ?
Réponse SPL Sophia :
Une étude d’impact pour l’installation de la centrale à béton est effectivement
programmée dans le planning de mise en œuvre du projet, conformément à la
réglementation en vigueur
76 Toiture végétalisée avec pâturage
Remarques Page 21 de la pièce 1.1 du dossier de DUP, il est écrit à propos de la variante 3
retenue : « La création d’un grand complexe structurel comportant des toitures
végétalisées restituées à l’agropastoralisme est un « plus » dans l’aménagement paysager
par rapport aux deux autres variantes ».
Par ailleurs, les constructions à usage agricole ne sont pas interdites dans le sous secteur
UJea du pôle commercial.
Question :
Dans les espaces naturels de la ZAC des Clausonnes - et d’une manière générale dans
certains espaces naturels du parc de Sophia Antipolis - des activités agropastorales sont
certainement envisageables.
Par contre je ne dispose pas d’éléments permettant de penser que de telles activités sont
possibles dans des centres commerciaux et, notamment, sur leurs toitures ?
Réponse SPL Sophia :
Cette ambition forte demeure une des principales priorités de l’aménageur…
Elle s’imposera dans les discussions avec l’opérateur lors de la phase de
conception du projet.
Le principe est d’ores et déjà communiqué comme préalable dans le cadre de
la Charte de Développement Durable de la ZAC approuvée par le CM de
Valbonne le 19 octobre 2012, et communiquée à l’opérateur.
_________________________________
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
26
I -22 Avis sur les observations recueillies
I - 22-1 enquête préalable à la DUP
Dans le registre A (DUP) figurent :
- 10 observations et une mention renvoyant à une lettre agrafée dans le registre B ;
- 8 lettres (dont une de la CASA et une du service territorial de l’architecture et du
patrimoine (STAP), transmise par le préfet des Alpes-Maritimes et deux
constituant des dires de la SPL Sophia – le 1er étant annulé et remplacé par le
second).
On examinera successivement les avis du public, de la CASA, du STAP et le dire de la
SPL Sophia.
Dans le tableau ci-dessous, les observations du public sont regroupées en partant des plus
favorables au plus défavorables au projet d’aménagement des Clausonnes.
Favorables : 5 avis : CASA, SCI Brutus, Bo Concept, M. Vecchio et la société Leroy
Merlin.
Demandes d’information ou de consultation : 2 avis : SCI Valazur et M. Baldelli.
Défavorables remettant en cause l’utilité publique du projet : 2 avis : SCI BPR et Sud
Décoration Sas.
Défavorables à une expropriation : 4 avis : SCI Eagle, M Fauroux (2 SCI et une SARL),
copropriété Les Iris, SCI Sophia Nautic (terrains situés à l’entrée du chemin des
Clausonnes).
Défavorables sur des points « spécifiques » : 2 avis : SCI Valmasque et SCI Clausonnes.
Observations du
public
SCI Brutus
M. Porcel
Boconcept
M. Cayzac, gérant
M. Vecchio
Lettre n°2
Leroy Merlin
Propriétaire
parcelle AP83
Synthèse des observations
Soutient le projet de restructuration.
Le secteur doit bénéficier d’un
réaménagement qualitatif et d’un
schéma de voirie requalifié
Estime que ce « magnifique projet »
va dynamiser le secteur et que la Cie
de Phalsbourg a « le don de réaliser
des projets hors normes, à taille
humaine ».
Informé depuis de nombreuses années
du projet. A participé aux
concertations et considère que « tout
se passe de façon normale et
élégante ».
Se réjouit de l’avancée de ce dossier
majeur.
La parcelle AP83 assure l’accessibilité
du magasin sur la RD 35.
Avis du Commissaire
Enquêteur
- Dont acte, en notant que la SCI
Brutus propriétaire de plus de 10
hectares de terrains a pour associé
gérant M. Journo gérant de la Cie
de Phalsbourg connue comme
étant le promoteur du futur pôle.
- Dont acte
- Dont acte
- Dont acte
- Demande légitime. Le giratoire
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
27
744 m2
Souhaite avoir la certitude d’une
accessibilité de qualité et demande à
être associé aux démarches concernant
cet accès
Concerné par le réaménagement de la
RD 35 qui borde l’exploitation.
Souhaite être consulté sur les accès à
la RD 35.
prévu devrait assurer un accès de
qualité et sécurisé. La Société doit
être associée aux études de détail.
SCI Valazur
1245 route de la
Valmasque
Souhaite avoir confirmation du
déplacement vers une zone
commerciale à préciser (surface
identique, activités de même nature
regroupées, conditions de transfert
définitives). Indemnités prendre en
compte la perte d’exploitation, de
loyers, pendant la durée des études,
des travaux,…
Lettre n°1 du 20
août 2013.
SCI La Valmasque
34 bis Bd Wilson
06600 Antibes
1/ La Briqueterie est hors ZAC : pourquoi,
la SCI serait concernée ?
L’expropriation ne peut pas concerner
l’élargissement de la RD.
En tout état de cause, tenir compte de
l’activité et de la valeur commerciales du
site : maintenir et pérenniser l’accès.
La parcelle est louée à Energy Fuel
Service. Emplacement de 1er ordre qui
permet un loyer mensuel de 8368 € TTC.
Cette observation concerne les
modalités pratiques de relogement
des activités existantes sur le site.
La SPL Sophia signale que des
contacts ont été pris avec
l’ensemble des activités, mais on
comprend bien que les précisions
demandées - qui sont certainement
nécessaires pour opérer les choix
définitifs – ne puissent pas toutes
recevoir des réponses précise à ce
stade de l’avancement du projet.
L’évolution des procédures en
cours devrait améliorer la
visibilité de l’ensemble du projet,
et permettre d’apporter assez
rapidement - en 2014 - les
réponses précises souhaitées.
1/ Le terrain de la SCI La
Valmasque n’est concerné que par
l’élargissement de l’emprise de la
RD 103. Cet élargissement est de
faible ampleur (580 m2 et 7
mètres au maximum selon le plan
parcellaire). La valeur du terrain
sera nécessairement calculée en
tenant compte des activités
existantes.
2/ Cette parcelle est inscrite en
zone naturelle dans le PLU
approuvé le 12/12/2006.
Cette question ne concerne pas le
projet mis à l’enquête.
M. Baldelli
Exploitation
agricole en limite
de la ZAC
AR n° 5 (partielle). N°
25
2/ La propriété a toujours eu une activité
commerciale légale.
Nous n’avions jamais été avisé (avant un
courrier du Maire du 14 :03 :2013) du
classement de la propriété en zone
naturelle protégée. Ce classement semble
injustifié et préjudiciable.
La modification du zonage du PLU ne
peut pas avoir pour effet de rendre illicite
une activité commerciale préexistante.
Nous avons pris nos dispositions pour
faire reconnaître nos droits.
3/ Une éventuelle expropriation ne se
justifie pas du fait de l’espace forestier
situé en face et pour lequel l’utilisation a
été accordée. La jurisprudence doit
Demande légitime. Les
caractéristiques techniques de
l’aménagement doivent assurer
l’accès à l’exploitation : il semble
possible que cet accès puisse se
brancher sur le giratoire.
- En effet, le PLU ne rend pas
illicite l’activité préexistante.
- Dont acte.
3/ Les 580 m2 pourraient , en
effet, être pris sur l’espace public
forestier, mais à condition
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
28
conduire à exproprier les 580
concernés dans cet espace public.
Complément
inscrit dans le
Registre A
m2
4/ En conclusion, il paraît nécessaire
de ne pas inclure le patrimoine que
représente la briqueterie dans le projet
de ZAC.
Ceci afin de lever une ambigüité : être
dans la « ZAC à but commercial pour
ce qui concerne l’expropriation » et
« nous interdire toute activité
commerciale, artisanale ou
d’habitation prétextant que nous
sommes hors de la ZAC ».
Demande que les aménagements
routiers à réaliser maintiennent les
accès au terrain et permettent leur
utilisation en toute sécurité y compris
pour les poids lourds
SCI REMA
SCI FARE
SARL Fauroux
M. Fauroux,
gérant des SCI.
Il serait difficile de retrouver un
emplacement à proximité avec des
surfaces identiques en raison du coût
des terrains. Perte de loyer pour les 2
SCI et perte d’exploitation pour la
SARL qui est locataire
Parcelle AS 77
Copropriété Les
IRIS
120 chemin des
Clausonnes
Conseil Syndical
Souhait de ne pas être expropriés
compte tenu des nombreuses activités
et emplois existants.
Souhait d’être intégrés au projet et de
pouvoir faire évoluer le bâtiment
(rénovation,…).
qu’aucune contrainte technique
particulière n’impose de maintenir
l’élargissement où il est
actuellement prévu.
- Dans la mesure où la reprise de
la RD fait partie des travaux liés à
la ZAC, il paraît logique que cet
élargissement soit inclus dans le
projet de ZAC. Il représente 580
m2. Si cet « inconvénient » ne
peut pas être évité pour des
raisons techniques tenant
notamment au positionnement du
futur giratoire, il convient
évidemment de préserver l’accès à
la propriété.
Cette observation me semble la
plus importante : même s’il était
possible d’éviter que la reprise de
la RD empiète sur la parcelle,
l’accès à ce terrain demeure
directement concerné par les
travaux. Cet accès doit donc être
assuré et sécurisé.
Ce terrain n’est pas situé dans
l’emprise nécessaire à la
réalisation du pôle (ilot 1) ou des
activités tertiaires (ilot 2). Il ne
paraît pas non plus nécessaire pour
accueillir des activités situées dans
ces deux ilots, et qui doivent être
relocalisées. Par ailleurs les
activités exercées apparaissent
compatibles avec la vocation de
l’ilot 3 où est situé ce terrain. Leur
inclusion dans l’emprise de
l’expropriation ne paraît
s’expliquer que par l’objectif
d’assurer un aménagement
qualitatif et maitrisé de ce secteur
de la ZAC.
Mais cet objectif peut être atteint
avec les règles du PLU. Dans ces
conditions, j’estime que ce terrain
pourrait être exclu du périmètre
d’expropriation (cf mes
conclusions)
Cette copropriété concerne la
parcelle AS 77.
Cf. observations ci-dessus.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
29
Inquiétude sur les nuisances liées à la
centrale à béton, très proche.
SCI EAGLE
245 montée de la
Pertuade 06220
Golfe-Juan
Parcelle AS 76
SCI Sophia Nautic
Parcelle 28
Lettre n°5
SCI BPR
M.Roggiolani
Parcelle AS 22
(10 400 m2)
- Demande que la surface du bâtiment
soit intégrée au plafond des 50 000 m2
prévus dans la zone concernée.
Conserver en l’état les biens
immeubles donnés en location à la
société SAS Jeff Marine (entrepôt de
bateaux mis en hivernage et travaux de
réparation). Locaux bien adaptés à
cette activité.
- Souhaite conserver le bâtiment dans
les mêmes conditions d’accès et
d’activités.
- Demande confirmation de notre
« non expropriation »
25 emplois sur le site dans 4
sociétés ; 2 Bâtiments industriels ;
SCI familiale (4 familles, 8
personnes) est propriétaire de la
parcelle AS 22 et des bâtiments
ainsi que de 3 autres parcelles en
friche : AS 23, 24, 25.
La mairie a indiqué que la SCI et
les sociétés exploitantes n’étaient
pas concernées par le projet
« pharaonique » de ZAC.
Des présentations du projet
(« super centre commercial
écolo »), mais pas de réunion avec
les professionnels concernés pour
trouver une solution.
Or le secteur est saturé de centre
commerciaux et d’accès difficile.
Le projet de centrale à béton sera
soumis à étude d’impact et à
enquête publique.
- C’est le cas avec le règlement
des sous secteurs UJeb et UJec.
Cette parcelle est contiguë à la
parcelle AS 77.
Cf. observations ci-dessus.
Cette parcelle est située en face
des deux parcelles AS 76 et AS
78.
Quoique contiguës à des parcelles
vides utiles à la relocalisation des
activités, il n’apparaît pas que ce
terrain déjà bâti, soit nécessaire à
la réalisation de l’opération.
J’estime donc que ce terrain
pourrait également être exclu du
périmètre d’expropriation.
Contrairement aux trois
parcelles qui viennent d’être
examinées :
- la parcelle AS 22 est située
dans un ilot (n° 2) dont la
vocation d’accueil de bureaux
et d’activités technopolitaines
implique une réorganisation de
l’espace ;
- les parcelles AS 23, 24 et 25,
en friches sont à restructurer en
tenant compte des évolutions
de la voirie départementale,
pour accueillir des activités
artisanales et industrielles notamment à relocaliser.
- l’accessibilité est un problème
majeur, mais les solutions
proposées peuvent répondre au
Où est l’utilité publique :
problème (cf. mes conclusions).
- dans la construction d’un nouveau - l’opération ne se réduit pas à
centre commercial ?
la réalisation d’un simple
- dans la destructions de bâtiments centre commercial (cf. mes
existants récents pour en édifier
conclusions).
d’autres au même emplacement et
- Comme indiqué ci-dessus, le
qui auront exactement la même
projet sur ces parcelles répond
affectation ?
à des objectifs d’aménagement
- dans l’expropriation de familles et structuré et à une vocation
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
30
d’entreprises pour recéder les
mêmes terrains « à des prix
défiants toute concurrence à un
promoteur sans scrupule ».
La ZAC sert les intérêts d’un
promoteur qui facturera les loyers
très chers.
Selon les dernières propositions de
la Mairie à la SCI BPR il lui
faudrait retrouver un bien
immobilier avec une rentabilité de
26% (7% actuellement).
« Nul doute également sur
l’incompétence totale de la part des
services des Domaines ».
Citation de l’art. 17 de la
déclaration de 1789 sur le droit de
propriété.
Conclusion sur « l’énorme
préjudice » subi par la SCI BPR et
les autres occupants du site.
Lettre n°7
Sud Décoration
SAS
Mme Daumas
Société exploite 855 m2 à usage
d’atelier et de vente.
Aucune solution de remplacement
ou relogement sur place pendant et
après travaux n’a été envisagée.
Conséquences excessives sur
l’activité.
différente.
- Un promoteur n’est sans
doute pas un philanthrope, mais
il convient d’apprécier
l’opération sur le plan de
l’intérêt public.
(cf. mes conclusions).
- Il appartiendra au juge
d’apprécier la valeur des
terrains et le montant des
indemnités.
Le propriétaire fera valoir ses
droits.
S’agissant des occupants du
site, la SPL Sophia a précisé
que « les activités existantes
ont été contactées afin d’être
relocalisées sur place »
lorsqu’elles le souhaitent.
- Cette affirmation va à
l’encontre de ce qu’a écrit la
SPL Sophia (cf. ci-dessus). Il
est probable qu’en réalité les
contacts n’aient pas (encore ?)
abouti à un accord.
Conteste l’utilité publique car il est
prévu de « déloger les uns pour y
loger les autres » ce qui est
inadmissible « et n’entre pas dans
une opération d’Aménagement et
d’équipement ».
- Je comprends ce propos, mais
j’estime que l’objectif de cette
opération d’aménagement du
territoire ne peut pas être
résumé d’une manière aussi
réductrice (cf. mes
conclusions).
Le premier secteur prévoit des
équipements hôteliers inutiles.
- A priori, un équipement
hôtelier peut avoir sa place
dans un « pôle novateur ».
S’oppose au projet de réalisation de - Dont acte
la ZAC.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
31
Observations
Synthèse des observations
d’administrations
et de collectivités
Le document de présentation complété
Lettre n° 3
permet d’appréhender les enjeux et
Avis du STAP
exigences qualitatives.
(ABF)
Lettre n°6
CASA
« Note de
réflexion »
Note que la charte de développement
encadrera les projets de constructions
et approuve les références de grande
qualité proposées comme « esprit du
lieu » attendu.
Regrette que « quelques éléments
simples » n’aient pas été intégrés au
PLU :
- plan d’orientation ou plan masse plus
précis (gabarits, hauteurs, respect de
cônes de vue)
- règle sur l’aspect extérieur sans
laquelle il sera difficile d’imposer un
toit jardiné, voire pâturé.
En conclusion, soutien de ce projet
innovant et pourra suivre les dossiers à
venir (L’ABF sera consulté, le site
étant inscrit et en partie en abord de
monument historique)
- Rappel de l’objet de l’opération,
identifiée dans le SCOT et dans le
PADD du PLU de Valbonne.
- Sur le caractère d’intérêt public,
1/ Soutien de l’opération au titre de la
compétence « aménagement de
l’espace »
Le projet s’inscrit dans les documents
d’urbanismes et dans les études
prospectives, répond aux objectifs fixés
par les loi SRU et ENE (Grenelle),
comporte un volet environnemental très
qualitatif et propose des solutions de
desserte conforme au Protocole d’accord
relatif aux accès à Sophia Antipolis
2/ Soutien de l’opération au titre de la
compétence « Développement
économique »
- Le projet apporte une contribution
majeure à l’attractivité de la
technopole de Sophia Antipolis au
travers du renouvellement de son concept
urbain et architectural.
Ainsi les études « Sophia 2030,
considèrent que l’innovation urbaine et
sociétale doit accompagner l’innovation
technologique : le pôle des Clausonnes
doit être un point d’ancrage majeur du
projet retenu.
Avis du Commissaire
Enquêteur
- dont acte ;
- Ces « regrets » sont
compréhensibles dans un secteur
aussi sensible. La création d’une
« commission de suivi
architectural et urbanistique » me
semble nécessaire pour pallier le
faible « encadrement » initial du
projet.
Dont acte sur l’ensemble de ces
observations, en notant
particulièrement celles qui
concernent le développement
économique.
La diversité des activités, « le
rayonnement régional », la
présence de la technopole de
Sophia Antipolis et l’ancrage dans
l’économie de l’agglomération
représentent des aspects majeurs
du projet.
- Le projet se positionne en
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
32
« locomotive commerciale » de
rayonnement régional.
- Le projet peut devenir un lieu
d’expression de la « Ville-Pays »
alliant modernité et identités locales
La ZAC des Clausonnes exprimera la
diversité économique et sociale de
l’agglomération avec des pépinières
d’entreprises pour des activités relevant de
l’économie sociale et solidaire, un espace
de démonstration des technologies
innovantes, un lieu dédié aux activités
agricoles biologiques et agropastorales et
l’accueil d’activités semi-industrielles et
artisanales
3/ Soutien sur le volet de l’intégration
du Bus-Tram Antibes Sophia
Antipolis et des modes doux.
Le projet porté par la CASA (plateforme
dédiée au transport public et station reliée
au parvis « modes doux » du projet) sera
mis en service pour l’ouverture du secteur
1 de la ZAC.
A noter, enfin, que le dire déposé par la SPL Sophia concerne la mise en compatibilité du
PLU. Il sera examiné ci dessous
I - 22-2 - enquête relative à la mise en compatibilité du PLU (Registre B)
Ce registre ne comporte qu’une mention de la SCI des Clausonnes signalant un dire déposé
à l’enquête et la lettre correspondant à ce dire, agrafée au registre.
Synthèse des observations
Registre B
Lettre n° 8
SCI des
Clausonnes
Parcelles AS 21
et 72
6216 m2
Le règlement actuel UJe autorise sans
contrainte particulière les constructions
à usage de commerce.
Le nouveau règlement UJeb limite les
surfaces commerciales à 200 m2 à
condition d’être liées et nécessaires aux
activités de la zone.
Et l’article 14 limite ces surfaces à 500
m2 dans le sous secteur UJeb
Dans la zone UJea qui jouxte le terrain,
60 000 m2 de commerces sont
possibles.
Opposition à ce projet : le groupe
souhaite développer une opération
immobilière à vocation commerciale
sur ces parcelles.
Réponses du Commissaire
Enquêteur
- les limitations des surfaces
commerciales devraient être
ajustées dans le document
définitif.
- Mais cela ne modifie pas la
vocation du secteur UJeb.
Le projet retenu dans la ZAC,
en 2011 - parmi 3 variantes - a
prévu pour ce secteur une
vocation tertiaire, non
commerciale, axée sur des
bureaux. Cette vocation me
paraît cohérente avec le projet
d’aménagement de l’ensemble
de la zone.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
33
Dire de la SPL Sophia (Lettre n° 4, registre A, mais concerne la mise en compatibilité du
PLU)
Il convient d’ajouter à ce dire les propositions annexées aux réponses au procès verbal, qui
concernent également la mise en compatibilité du PLU.
- Dans le dire, il est proposé de modifier l’emprise du polygone d’implantation des
constructions dans la partie sud-ouest, contiguë au hameau des Clausonnes, afin :
- d’une part, de préserver la partie sommitale du terrain où doit être réalisée la
centrale à béton (parcelle AS 78) ;
- d’autre part, de permettre la réalisation de l’unité de compostage et de la
ressourcerie dans la partie basse de l’emplacement réservé n° 16 - dont la commune
est bénéficiaire - sur les parcelles AS 39 et AS 79.
Ces deux modifications qui contribuent à une meilleure intégration des constructions dans
ce site et corrigent une « erreur matérielle » n’appellent pas d’observation.
- Modifications proposées par la SPL Sophia en réponse au procès verbal
Ces modifications (cf. annexe au présent rapport) consistent :
- à rectifier la limite entre les sous-secteurs UJeb et UJec afin de situer en UJeb les
constructions à dominante tertiaire (bureaux) et en UJec toutes les constructions à
dominante artisanales ou semi-industrielles, ce secteur étant également destiné à
reloger des activités existantes sur le site des Clausonnes.
- à rectifier les pièces écrites du PLU pour tenir compte de la modification des
limites de ces deux sous secteurs. Ces rectifications concernent la pièce 3 du dossier
de Mise en compatibilité et plus précisément :
- la partie A - 6, page 133 « justifications des changements apportés aux pièces
du PLU » ;
- la partie C – Documents modifiés, pages 158 à 163.
Observations : ces modifications permettent de répondre plus précisément aux objectifs
d’organisation générale du projet, décrits dans plusieurs documents :
- pièce 1-1 du dossier de DUP : raisons du choix de la variante 3 retenue ;
- pièce 4 : plan général des travaux et plan masse paysager.
I - 22-3 enquête parcellaire (registre C)
Ce registre ne comprend qu’une observation de la SCI « La Valmasque » et une mention
de la SCI des Clausonnes signalant un dire déposé à l’enquête sous la forme d’une lettre,
agrafée au registre B (cf. I – 22-2, ci-dessus)
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
34
SCI La
Valmasque
34 bis Bd Wilson
06600 Antibes
Synthèse des observations
Réponses du Commissaire
Enquêteur
Conteste la nécessité d’exproprier 580 m2,
la route étant bordée par le domaine Public
(sens de la jurisprudence en cours).
La modification du terrain diminuerait la
valeur d’exploitation de ce terrain à usage
commercial
Cette observation est un
complément à la lettre n° 1,
agrafée au registre A.
Cf. mon avis supra.
On peut rattacher à la question de l’enquête parcellaire, des observations qui se traduisent
par une contestation du périmètre de l’enquête parcellaire.
Ces observations qui concernent les parcelles AS 28, AS 76 et AS 77, où sont implantés
des bâtiments d’entrepôts et des activités, ont été examinées (pages 29 et30)
J’estime qu’une modification du périmètre de l’enquête parcellaire ne doit pas être exclue :
je développerai ce point dans mes conclusions sur l’enquête parcellaire.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
35
I -23 Bilan thématique des observations
Au delà du bilan exprimé au début de ce chapitre en avis favorables, défavorables, etc…Il
est utile de proposer un classement des observations par thème :
1/ contestations sur le fond, de l’utilité publique et du projet.
Les contestations (SCI BPR et Sud Décoration) concernent :
- la « construction d’un nouveau centre commercial, dans un secteur d’accès difficile » ;
- la « destruction de bâtiments pour en édifier d’autres au même endroit et qui auront la
même affectation ». Cette observation est également formulée sous la forme « Il est
inadmissible de déloger les uns pour loger les autres », ce qui « n’entre pas dans une
opération d’aménagement du territoire ».
- est également contesté le fait que les terrains expropriés soient recédés à un promoteur
« à des prix défiant toute concurrence ».
A ces contestations peut être rattachée « l’opposition au projet » de la SCI Les Clausonnes
qui ne peut pas développer « une opération immobilière » sur ses parcelles.
Ces observations émanent de sociétés dont les terrains ou les activités sont situés dans le
« secteur 2 » (plan général des travaux) en dehors de l’emprise du « pôle novateur ».
Plus précisément, ces terrains sont situés dans un ilot, qui jouxte le futur pôle, où est prévu
un aménagement très structuré qui est illustré dans tous les plans du dossier et qui est
traduit, in fine, dans le zonage du PLU par un polygone d’implantation.
La forme strictement rectangulaire de ce polygone atteste l’objectif d’aménagement
poursuivi. Cet objectif implique une restructuration du foncier.
Ainsi, ces observations concernent
- le projet global et les options d’aménagement du territoire,
- le pôle commercial,
- l’accessibilité,
- la revente des terrains expropriés.
Elles seront examinées dans mes conclusions sur l’utilité publique du projet.
2/ Demandes d’éviter l’expropriation de 3 parcelles bâties (AS 28, 76 et 77)
Ces demandes ne portent pas sur le projet ni sur son utilité publique.
Les personnes et sociétés concernées sont la SCI Eagle, M Fauroux (2 SCI et une SARL),
la SCI Sophia Nautic, la copropriété Les Iris.
Ces terrains bâtis – au moins partiellement - sont situés à l’entrée du chemin des
Clausonnes qui permet, actuellement, d’accéder au Hameau d’habitation.
Ces demandes reviennent à poser la question de l’utilité de situer ces 3 parcelles dans le
périmètre de l’expropriation. Elles seront traitées dans mes conclusions sur l’enquête
parcellaire.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
36
3/ Demandes relatives à l’accompagnement du projet
31/ les accès à certains terrains
Ces demandes concernent les accès à la société Leroy Merlin à la SCI La
Valmasque et à l’exploitation agricole (M. Baldelli).
La SCI La Valmasque conteste également des points qui ne relèvent pas de la
présente enquête (notamment le PLU communal). La question de l’accès de cette
propriété sur la RD 103 entraine une contestation du périmètre de l’expropriation
(faut-il exproprier les 580 m2 concernés ?) qui sera examinée dans mes conclusions
sur l’enquête parcellaire.
32/ la question des « relogements »
Elle est exprimée par les SCI opposées au projet (SCI BPR et Sud Décoration),
ainsi que par la SCI Valazur.
Ces deux volets :
- accès aux terrains ;
- relogements,
seront abordés dans mes conclusions générales sur le dossier d’utilité publique. L’accès au
terrain de la SCI la Valmasque concerne aussi le périmètre du parcellaire à exproprier (cf.
mes conclusions sur l’enquête parcellaire).
4/ La mise en compatibilité du PLU
Une seule remarque concerne le nouveau règlement (SCI Les Clausonnes), mais au delà de
cette remarque « du public », j’ai été conduit à poser plusieurs questions concernant la
pertinence des limites des secteurs et de leur règlement.
En réponse à ces questions, la SPL Sophia a proposé un certain nombre de modification du
PLU (cf. réponse au procès verbal de synthèse annexée au présent rapport). La SPL a
également déposé un « dire » proposant des rectifications de polygones d’emprise et
d’emplacements réservés communaux.
Les questions relatives aux modifications du PLU seront évidemment traitées dans mes
conclusions relatives à l’enquête sur la mise en compatibilité du PLU
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
37
II – Conclusion de l’enquête préalable à la DUP
La présente conclusion est relative à l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique
du projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes, à Valbonne Sophia Antipolis, qui s’est
déroulée du jeudi 8 août au vendredi 13 septembre 2013.
Mon avis est motivé par les considérations suivantes :
Sur la forme, j’ai constaté que :
- Le dossier soumis à l’enquête était correctement constitué ;
- Les mesures de publicité ont été effectuées dans les formes et aux dates requises ;
- L’enquête publique s’est déroulée conformément à la législation et à la
réglementation en vigueur.
Sur le fond,
Ma conclusion prend en compte les justifications de l’utilité publique de l’opération
exprimées dans la notice explicative du dossier, les avis des personnes publiques associées,
et l’ensemble des observations émises dans le cadre de l’enquête publique, y compris mes
propres questions, ainsi que les réponses apportées par la SPL Sophia.
Dans ce cadre, j’examinerai ici les aspects majeurs de l’opération et, notamment, ceux qui
ont entrainé des observations :
1/ Le contexte de l’opération
2/ Le projet global, l’aménagement du territoire retenu et le relogement des activités
3/ Le pôle central : un pôle commercial ?
4/ L’accessibilité du secteur
5/ L’aspect architectural et l’insertion dans le paysage
6/ Les toitures végétalisées avec pâturage ?
7/ La revente des terrains
1/ Le contexte de l’opération
Un objectif de restructuration et de « requalification » de l’espace des Clausonnes s’impose
en raison de :
- sa situation géographique, à l’une des entrées principales du parc de SophiaAntipolis, sa proximité immédiate de l’échangeur d’Antibes avec l’autoroute A8 ;
- la piètre qualité de la zone d’activités existante, liée à l’hétérogénéité de la structure
foncière.
Cette considération, première et générale, justifie l’objectif d’aménager cet espace par une
procédure (ZAC) impliquant une maîtrise foncière publique.
Cet objectif découle également des orientations du SCOT.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
38
2/ Le projet global, l’aménagement du territoire retenu et le relogement des activités
Le projet global a été défini dans le cadre de l’élaboration du dossier de création de la
ZAC : il a donné lieu à la concertation prévue par le code de l’urbanisme, à une étude
d’impact, à un avis de l’Autorité environnementale.
La création de la ZAC a été approuvée par le Conseil Municipal de Valbonne le 9
décembre 2011.
Je décrirai ainsi les points forts de ce projet :
1/ Des « protections cadres »
L’aménagement de cet espace s’appuie sur deux objectifs de protection ou de
préservation :
- la protection de la Valmasque et la restauration de la protection de cette « trame
bleue » vers l’est et le secteur des 3 Moulins ;
- le maintien du secteur habité dit du Hameau des Clausonnes, sans y apporter de
bouleversement – si ce n’est une meilleure accessibilité et une desserte par le réseau
d’assainissement qui permettra une augmentation sensible de densité, sans
intervention foncière de la SPL.
Je considère que ces objectifs sont justifiés en termes de protection de l’environnement et,
s’agissant du hameau des Clausonnes, de maintien d’un cadre habité relativement protégé
et qui pourra demeurer à l’écart du programme d’activités envisagé.
Ces objectifs peuvent être qualifiés de « données de base » de l’aménagement de la ZAC :
ils conduisent à délimiter l’espace dévolu aux activités.
2/ L’organisation des espaces dédiés aux activités
L’étude d’impact précise que 3 variantes ont été étudiées.
Ces variantes avaient un point commun : une réponse correcte à la restructuration du site
des Clausonnes devait être fondée sur une modification importante de la voirie
départementale.
Les deux premières variantes aboutissaient à une restructuration classique de type
lotissement d’activités et de commerces.
La troisième variante était beaucoup plus ambitieuse : il s’agissait de créer un pôle
principal « référence urbaine et architecturale spécifique » regroupant, notamment,
l’ensemble des activités commerciales sur une dizaine d’hectares (« ilot 1 » dans la pièce
Présentation de l’opération »).
Cette variante a été retenue : j’estime qu’elle répond à la situation géographique
particulière des Clausonnes, rappelée ci-dessus.
(Le plan ci-après permet de situer cet ilot n°1 ainsi que les autres ilots)
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
39
Plan tiré du dossier « 0 » « Présentation de l’opération »
Le choix retenu pour l’organisation de l’espace a des conséquences importantes pour les
autres ilots d’activités dont l’organisation et la vocation sont liées à l’existence de ce pôle :
Ils sont identifiés dans le plan ci-dessus, en tant qu’ilots 2, 3 et 4.
- l’ilot 2 proche du pôle peut être qualifié d’espace de transition : il doit être très
structuré, en raison de sa contiguïté avec le pôle et dédié à du tertiaire, si possible
« sophipolitain », en tout cas non commercial, cette fonction étant assurée par le pôle
avec un programme déjà considérable de 60 000 m2 d’activités commerciales.
- les ilots 3 et 4 à l’ouest du site, plus éloignés du pôle pourront être affectés à des
activités plus « classiques », artisanales ou semi-industrielles. L’ilot 3 doit permettre la
relocalisation d’activités délogées de l’emprise du « pôle » et de « l’ilot 2 ». L’ilot 4
doit accueillir la centrale à béton.
Ainsi la variante d’organisation retenue pour l’espace des Clausonnes implique de
restructurer l’ilot 2, ce qui justifie :
- d’une part, la nécessité pour la SPL Sophia d’avoir la maitrise des terrains de cet ilot (où
sont situées, notamment, les deux Sociétés opposées au projet :SCI BPR et Sud Décoration
Sas) et de reloger les activités existantes, lorsqu’elles le souhaitent, dans l’ilot 3 ;
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
40
- d’autre part l’option programmatique qui conduit à affecter cet ilot 2 à des activités non
commerciales, ce qui ne permet pas de répondre favorablement à la demande de la SCI
des Clausonnes.
Ces implications du choix de la variante retenue me semblent correctes.
S’agissant du relogement des activités, la SPL Sophia a confirmé qu’elles avaient toutes
été consultées.
3/ Le pôle central : un pôle commercial ?
Il est vrai que le schéma directeur d’urbanisme commercial de la CASA prévoit la
réalisation d’un pôle commercial aux Clausonnes. Une telle vocation peut représenter un
« rééquilibrage » entre l’Est et l’Ouest de la « Bande côtière » des Alpes-Maritimes.
Mais la liste connue des projets commerciaux est impressionnante (Polygone Riviera dans
la ZAC Saint Jean à Cagnes, extensions de Cap 3000 ; Le Grand Arènas ; Saint-Isidore
Sud ;…)
Est-il possible d’imaginer que tous ces projets commerciaux soient viables, alors que le
département ne connaît qu’une croissance modérée ?
Il est difficile de répondre positivement à cette question et il est regrettable qu’un outil
actualisé de cadrage et de programmation n’existe pas à l’échelle des Alpes-Maritimes.
Je considère qu’un centre commercial « ordinaire » a peu de chance de réussir et de
devenir une locomotive pour le secteur des Clausonnes.
J’observe que le dossier montre que ce constat est partagé par la Commune de Valbonne et
par la SPL Sophia.
En effet, si la composante commerciale est bien présente dans le pôle (60 000 m2 sur les
100 000 m2 prévus), ce dernier est présenté comme devant être un « pôle novateur » ou
encore un « complexe à dominante économique, commerciale, culturelle et ludique ».
L’objectif n’est pas d’entrer en concurrence mais de proposer une offre « différenciante ».
A une échelle supra communale, la CASA rappelle que le secteur des Clausonnes répond à
l’objectif du schéma de cohérence territoriale (SCOT) de réaliser un « pôle d’échelle
communautaire » pouvant « accueillir des concepts commerciaux innovants ».
L’objectif affiché est de créer un « lieu de vie unissant la technopole de demain à son
environnement », de créer des emplois (« 1200 à 1400 emplois directs non
délocalisables ») et de valoriser les savoir faire et les activités de recherche et de
développement de la technopole, de contribuer à l’éducation à l’environnement ainsi
qu’aux sciences, au patrimoine et à la « sobriété heureuse ».
De tels objectifs ne peuvent qu’être approuvés, mais ils ne seront atteints que si des
moyens d’actions et de « suivi » efficaces sont mis en œuvre. De ce point de vue, je note
que :
- une étude est engagée avec l’aide des services économiques de la CCINCA. Elle a été
confiée par l'aménageur concessionnaire d'aménagement au cabinet Cushman &
Wakefield, et la SPL Sophia indique que : « le cahier des charges de la mission précise
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
41
bien l’ambition du projet qui vise un positionnement régional, national et international
du fait de la localisation spécifique dans la technopole. Il ne s’agit pas de réaliser « un
centre commercial de plus » dans les Alpes Maritimes, mais de viser des segments
précis autour de la High tech, du design, du développement durable et de l’économie
sociale et solidaire ».
- une « Charte de développement durable de la ZAC des Clausonnes » a été approuvée
par délibération du Conseil municipal de Valbonne le 19 octobre 2012.
Cette Charte énonce des principes, des objectifs, des actions et un suivi.
Elle rappelle, en particulier, les objectifs recherchés d’un nouveau mode de
consommation « plus solidaire et plus responsable » ; de l’économie circulaire ;
d’activités et de services dépassant les logiques commerciales, de valorisation des
entreprises de Sophia,…
Pour atteindre ces objectifs : la Charte définit des actions à mettre en oeuvre et précise :
« La réussite de l’opération et l’atteinte de ces exigences dans leur intégralité nécessite
d’une part, à chaque étape une contractualisation des objectifs avec l’aménageur, le
gestionnaire et les entreprises et d’autre part, un suivi rigoureux du programme
d’actions aux échéances intermédiaires afin de s’assurer de la bonne atteinte des
objectifs ou de la mise en oeuvre en oeuvre des taches utiles à la réalisation des actions
en mode projet.
Dans ce contexte, je considère que les moyens nécessaires pour atteindre l’objectif d’un
« pôle commercial novateur » sont mis en place.
4/ L’accessibilité du secteur
La question de l’accessibilité au secteur est essentielle dans la mesure où l’attractivité du
pole sera considérable aux portes de la technopole, où la circulation est déjà importante.
La restructuration complète du réseau départemental est indispensable pour la réalisation
de l’opération. Cette restructuration permettra aussi d’améliorer la sécurité de la circulation
dans ce secteur où les études du Conseil Général ont recensés des « points noirs ».
J’observerai cependant que la réalisation du projet nécessitera une procédure de
désaffectation et de reclassement des routes départementales. Il conviendrait que cette
procédure puisse être engagée rapidement, en cohérence avec les décisions qui seront
prises à l’issue des présentes enquêtes.
Les études de trafic ont été réalisées en prenant en compte plusieurs projets, notamment :
- la réalisation du bus à haut niveau de service (BHNS) ;
- la réalisation du chemin des Trois Moulins à deux sens ;
- la réalisation du demi-échangeur de Biot.
En dépit de ces réalisations, dont certaines ne relèvent sans doute pas du court terme (demi
échangeur de Biot sur l’A8), des « ralentissements seront à attendre sur la RD 35,
notamment au niveau du giratoire RD35/RD535 » selon l’étude d’impact.
Afin de répondre à ces difficultés des carrefours giratoires dénivelés seront réalisés sur la
RD 35 et la RD 103 en direction de Sophia Antipolis.
Par ailleurs, un protocole d’accord a été passé en octobre 2012 pour lancer « un
programme d’investissements majeurs concernant les accès à Sophia Antipolis autour de
l’autoroute A8 », entre le Conseil Général, la CASA, les communes concernées et
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
42
ESCOTA. Outre les réalisations évoquées précédemment, il faut signaler l’amélioration
des bretelles autoroutières de la sortie A8 Antibes Est, par dénivellation sous l’accès à
Super Antibes de la bretelle vers Sophia Antipolis.
Je conclurai en observant que la réalisation de l’opération des Clausonnes devrait entrainer
une augmentation des flux de circulation et induira des ralentissements qui ne sont pas
considérés comme excessifs dans l’étude d’impact.
L’accès à des terrains particuliers
Cette question ne pose pas de difficulté de principe. On peut considérer, aujourd’hui, que
les infrastructures sont bien identifiées, mais qu’elles pourront encore faire l’objet
d’ajustements par la SPL, en concertation étroite avec le Conseil Général, puisque les
routes concernées sont les RD 35 et 103.
Ces ajustements permettront de préciser la localisation et les caractéristiques des accès en
associant les riverains. Cette question sera également évoquée dans les conclusions
relatives à l’enquête parcellaire.
5/ L’aspect architectural et l’insertion dans le paysage
L’analyse paysagère incluse dans l’étude d’impact donne les grandes lignes de
l’aménagement paysager du site des Clausonnes, mais ne donne pas une idée précise de
l’insertion du projet, notamment du pôle principal, dans l’environnement. Cette
observation a également été formulée par le service territorial de l’architecture et du
patrimoine.
On peut estimer que dans une opération aussi complexe l’essentiel est d’assurer un suivi
efficace du projet, ce qui implique de mettre en place des modalités de « gouvernance » et
de disposer d’outils adaptés.
Une réponse est apportée par la Charte de développement durable déjà citée qui prévoit
notamment, dans son « sous axe n°1 : un aménagement et un projet architectural intégrés
dans le site… », la réalisation de modélisations du projet en 3 dimensions de manière à
pouvoir apprécier son insertion à partir de certains points stratégiques.
Un comité de pilotage est également prévu.
Dans sa réponse au procès verbal de synthèse des observations, la SPL Sophia a confirmé
que la modélisation était en cours de réalisation et a précisé que la Charte serait jointe aux
conventions d’association et aux cahiers des charges de cession des terrains (CCCT).
La SPL a également précisé que l’Architecte des Bâtiments de France participerait à ce
comité, en notant que des « orientations complémentaires » étaient en cours de définition,
dans le cadre du dossier de réalisation de la ZAC
J’estime que ces mesures, préconisées dans la charte de développement durable établie par
la commune de Valbonne, permettront d’assurer une bonne intégration du projet dans son
environnement.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
43
6/ Toiture végétalisée avec pâturage ?
Le sylvopastoralisme peut être utile pour entretenir des espaces naturels et boisés, y
compris ceux de la ZAC. En revanche je ne vois pas d’argument en faveur de l’utilisation
agro pastorale de la toiture du pôle commercial. La réponse de la SPL Sophia n’apporte
aucun élément concret. Le fait que ce « principe » ait été communiqué « comme préalable
dans le cadre de la Charte » n’augure rien de bon sur l’application de cette Charte qui
comporte pourtant, on l’a vu précédemment, de nombreuses actions qu’il serait nécessaire
de mettre en œuvre.
Je n’insisterai pas davantage sur cette question qui est et demeurera anecdotique.
7/ La revente des terrains
Sur cette question qui, lors de l’enquête publique, a fait l’objet d’une observation négative,
j’observerai que rien n’interdit à la commune de vendre des terrains, par application de
l’article L2241-1 du code général des collectivités territoriales. Le prix de vente étant
particulièrement visé, j’ai constaté que la délibération du Conseil Municipal de Valbonne
du 19 octobre 2012 a approuvé la cession de 61 828 m2 de parcelles communales à la
Compagnie de Phalsbourg après avoir pris en compte l’avis de France Domaines rendu le
15 octobre 2012 concernant l’évaluation des biens. Les prix ont été différenciés selon le
zonage du PLU : 239 €/m2 en zone UJe, 138 € /m2 en zone UEa et 13 €/m2 en zone N.
Je n’ai aucune observation à formuler sur ce point.
A partir de l’ensemble de ces considérations,
J’émets, un avis favorable
à la déclaration d’utilité publique du projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes
En recommandant que soit assurée la cohérence de la procédure de DUP avec le processus
de désaffectation, de déclassement et de classement concernant les voies départementales,
processus dont l’aboutissement conditionne la mise en œuvre du projet.
Fait à Villefranche-sur-Mer, le 7 octobre 2013,
Le commissaire-enquêteur
Jean Pieffort
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
44
III – Conclusion de l’enquête sur la mise en compatibilité
du PLU de Valbonne Sophia Antipolis
La présente conclusion est relative à l’enquête publique portant sur la mise en
compatibilité du PLU dans le secteur de la ZAC des Clausonnes, à Valbonne Sophia
Antipolis, qui s’est déroulée du jeudi 8 août au vendredi 13 septembre 2013.
Cette enquête est liée à la demande de déclaration d’utilité publique du dossier de
réalisation de la ZAC des Clausonnes.
Mon avis est motivé par les considérations suivantes :
Sur la forme, j’ai constaté que :
- Le dossier soumis à l’enquête était correctement constitué ;
- Les mesures de publicité ont été effectuées dans les formes et aux dates requises ;
- L’enquête publique s’est déroulée conformément à la législation et à la réglementation
en vigueur.
Sur le fond,
Le PLU approuvé ne permet pas la réalisation de l’opération qui fait l’objet de la demande
de déclaration d’utilité publique.
Une mise en compatibilité du PLU avec cette opération est donc effectivement nécessaire.
Les modifications apportées conduisent à émettre plusieurs observations qui concernent :
- le zonage ;
- le règlement ;
- les emplacements réservés ;
- les justifications des modifications.
1/ le zonage (cf. plan page suivante)
Les zones ou secteurs UJea (pôle majeur), UEa3 (Hameau des Clausonnes) et N (espace
naturel de la Valmasque) correspondent aux objectifs de l’opération.
Par contre les limites des sous secteurs UJeb et UJec ne sont pas adaptées à la destination
des sols retenues dans le projet.
On remarquera, en effet, que l’organisation de l’espace retenue permet d’identifier des ilots
dont les vocations sont sensiblement différentes :
- l’ilot 2 proche du pôle majeur de l’opération est affecté à du tertiaire (bureaux), si
possible « sophipolitain », en tout cas non commercial, cette fonction étant assurée par
le pôle avec un programme déjà considérable de 60 000 m2 d’activités commerciales.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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Plan tiré du dossier « 0 » « Présentation de l’opération »
- les ilots 3 et 4 à l’ouest du site, plus éloignés du pôle, sont affectés à des activités plus
« classiques », artisanales ou semi-industrielles. L’ilot 3 doit permettre la relocalisation
d’activités délogées de l’emprise de l’ilot 1 du « pôle » et de « l’ilot 2 ». L’ilot 4 doit
permettre la réalisation d’une centrale à béton
Il est donc souhaitable que les limites des sous secteurs UJeb et UJec soient modifiées pour
correspondre à ces vocations. Ainsi :
Le sous secteur UJeb englobera l’ilot 2 (activités de bureaux).
Le sous-secteur UJec englobera les ilots 3 et 4 (activités artisanales et semi industrielles).
Le zonage comportant ces modifications est inclus dans le document établi par la SPL
Sophia en réponse à mes observations insérées dans le procès verbal de synthèse (cf.
annexe au présent rapport).
Une seconde modification a été proposée par la SPL Sophia (Dire déposé lors de
l’enquête) : elle consiste à modifier dans l’ilot 4 le polygone d’implantation et l’emprise de
l’emplacement réservé au bénéfice de la commune.
Cette modification a deux objectifs : éviter toute construction dans la partie sommitale de
cet ilot pour des motifs paysagers et…rendre possible la réalisation de l’unité de
compostage et la ressourcerie qui étaient situées en dehors du polygone d’implantation.
J’émets un avis favorable à ces modifications du plan de zonage.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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2/ le règlement
Le règlement intègre l’ensemble des articles nécessaires à la prise en compte de
l’opération.
- Le Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine a regretté que quelques
« éléments simples » relatifs aux gabarits, à la hauteur, au respect de cônes de vue et à
l’aspect extérieur des constructions n’aient pas été intégrés au règlement.
Cependant, ce service a « noté que la charte de développement encadrera les projets de
constructions ».
En effet, le comité de pilotage prévu dans la Charte, auquel l’Architecte des Bâtiments de
France sera associé, doit permettre d’assurer cet encadrement. La réalisation, en cours, de
modélisations du projet en 3 dimensions permettra d’apprécier l’insertion du projet à partir
des cônes de vue stratégiques.
Ce dispositif doit permettre de répondre aux préoccupations d’insertion dans le paysage du
projet qu’il s’avère difficile, aujourd’hui, de réglementer de façon très précise.
- On rappellera que le secteur UJeb a vocation à accueillir des bureaux ce qui explique la
limitation à 200 m2 des constructions à usage de commerce
- Il convient aussi de noter que le projet de règlement soumis à l’enquête comporte
quelques anomalies à article UJ2, susceptibles de compromettre la réalisation de
l’opération (interdiction des affouillements, des installations classées,…). De même la
superficie des surfaces affectées aux commerces liés et nécessaires aux activités de la zone
ont été rectifiées en faveur des activités artisanales du sous-secteur UJec.
J’estime que ces corrections doivent être prises en compte : elles sont incluses dans le
document établi par la SPL Sophia, annexé au présent rapport.
3/ les emplacements réservés
- Conformément aux observations émises lors de la réunion d’examen conjoint des
Personnes Publiques Associées, les bénéficiaires des emplacements réservés ont été
clairement identifiés.
- La SPL Sophia a proposé une réduction de la superficie de l’emplacement réservé pour la
commune (unité de compostage), en cohérence avec la modification des polygones
d’emprise des constructions.
Les emplacements réservés et cette rectification n’appellent aucune observation.
4/ - les justifications des modifications.
Les modifications apportées au PLU pour assurer sa mise en compatibilité sont justifiées
dans la partie 6 (pages 133 et 134).
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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Comme cela a été vu à propos du zonage, il a été constaté lors de l’enquête publique que
les limites des sous-secteurs UJeb et UJec devaient être rectifiées afin de respecter les
objectifs du projet.
Cette rectification a été opérée et les objectifs du projet, donc la destination des sols, ont
été précisés pour les 3 sous-secteurs UJea, UJeb, UJec, dans le document de la SPL
Sophia.
Ces précisions permettent de relier de façon plus explicite le projet et sa traduction
réglementaire dans le PLU, en termes de zonage et d’articles du règlement.
Je considère que ces précisions étaient indispensables à la bonne compréhension des
modifications apportées au PLU.
A partir de l’ensemble de ces considérations,
J’émets, un avis favorable
à la mise en compatibilité du PLU de Valbonne Sophia Antipolis
liée à la déclaration d’utilité publique du projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes
- en recommandant de prendre en compte l’ensemble des modifications proposées par la
SPL Sophia et annexées à mon rapport (3 pièces jointes au mémoire de la SPL Sophia
établi le 30 septembre 2013, en réponse à mon procès verbal de synthèse des observations
du 16 septembre 2013).
Fait à Villefranche-sur-Mer, le 7 octobre 2013,
Le commissaire-enquêteur
Jean Pieffort
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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IV – Conclusion de l’enquête parcellaire
La présente conclusion est relative à l’enquête parcellaire conjointe à l’enquête préalable à
la déclaration d’utilité publique du projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes à
Valbonne Sophia Antipolis, qui s’est déroulée du jeudi 8 août au vendredi 13 septembre
2013.
Mon avis est motivé par les considérations suivantes :
Sur la forme, j’ai constaté que :
- Le dossier soumis à l’enquête était correctement constitué ;
- Les mesures de publicité ont été effectuées dans les formes et aux dates requises ;
- Les notifications individuelles qui ne sont pas parvenues aux propriétaires concernés
ont été affichées en Mairie ;
- Tous les autres propriétaires identifiés dans l’état parcellaire ont été effectivement
contactés ;
- L’enquête publique s’est déroulée conformément à la législation et à la
réglementation en vigueur.
Sur le fond,
Etat parcellaire
Aucune observation n’a été émise, ni portée à ma connaissance, pendant l’enquête
publique, sur l’état parcellaire établi par le cabinet SEGC Foncier.
Plan parcellaire
Ce plan distingue
- le périmètre de la ZAC (emprise modifiée le 23/7/2012) ;
- le périmètre du secteur objet de l’enquête parcellaire (« Contour de l’Etat Parcellaire »).
Le contour de l’Etat parcellaire exclut le secteur du Hameau des Clausonnes, ce qui est
cohérent avec les orientations du projet d’aménagement de la ZAC qui n’implique aucune
expropriation dans ce secteur.
Les observations émises lors de l’enquête publique me conduisent à formuler deux
remarques :
1/ La parcelle AR5 est concernée pour 580 m2 en raison de l’élargissement prévu de la
route départementale n° 103. Le propriétaire (SCI La Valmasque) estime que cet
élargissement devrait être effectué, en se référant à la jurisprudence, dans l’emprise des
bois départementaux où cette voie est située. Dans sa réponse, la SPL Sophia précise que la
localisation de la bretelle de sortie du giratoire a été définie en fonction des emprises de la
RD : des considérations techniques imposeraient donc la localisation des 580 m2 susvisés.
Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013
Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur
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2/ L’expropriation des trois parcelles bâties AS 28, AS 76 et AS 77
Ces terrains bâtis – au moins partiellement - sont situés à l’entrée du chemin des
Clausonnes qui permet, actuellement, d’accéder au hameau d’habitation.
Les demandes des propriétaires concernés amènent à poser la question de l’utilité des
expropriations envisagées pour les raisons suivantes :
- Ces parcelles sont situées dans l’ilot 3 et dans le sous-secteur UJec affecté à des
activités artisanales et semi-industrielles ;
- Les activités existantes sur ces 3 parcelles correspondent précisément à la vocation et
au règlement de ce sous-secteur ;
- Ce sous-secteur, qui comprend plusieurs parcelles non bâties, est également destiné
par la SPL à reloger les activités existantes qui souhaitent rester aux Clausonnes.
Il apparaît ainsi illogique d’exproprier des parcelle occupées par des activités conformes à
l’affectation du secteur (UJec) où elles sont situées, pour les reloger dans le même ilot…
La seule utilité d’une telle expropriation pour l’aménageur de la ZAC serait de détruire les
bâtiments existants pour réaliser des bâtiments neufs plus qualitatifs. Mais il faut observer
que le secteur est excentré, relativement peu perçu, et qu’il sera dominé par…la centrale à
béton ce qui limite l’intérêt, voire la possibilité, de réaliser du « qualitatif » dans ce secteur.
Dans ces conditions, j’estime que la maîtrise de ces terrains n’est pas nécessaire à la
réalisation du projet et que l’intérêt public qu’il y aurait à exproprier ces 3 parcelles, y
compris sur le plan financier, n’est pas établi.
A partir de l’ensemble de ces considérations,
J’émets, un
avis favorable
sur le dossier d’enquête parcellaire relatif à la ZAC des Clausonnes
sous réserve d’exclure les parcelles AS28, AS76 et AS77 du périmètre de l’expropriation
(périmètre dénommé « contour de l’Etat parcellaire » dans le Plan de l’état parcellaire)
Fait à Villefranche-sur-Mer, le 7 octobre 2013,
Le commissaire-enquêteur
Jean Pieffort
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