LE RENDEMENT IMMOBILIER

Date: 13.05.2015
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HEUREUSEMENT, IL RESTE
LE RENDEMENT IMMOBILIER
RELATIVE HOMOGÉNÉITÉ DES RENDEMENTS DES FONDS
Ce sont les sociétés immobilières (un marché de 17 milliards de francs)
qui arrivent en tête des performances du marché immobilier titrisé.
avec quelque 9% de croissance sur les cinq dernières années, 7% environ
sur les 25 dernières années. Elles sont suivies par les fonds immobiliers
(un marché de 34 milliards de francs) avec respectivement +7.55 % et
+5.9 %, puis les fondations (un marché de 31 milliards de francs) avec
+5.77 % et +4.97 %. Sur la seule année 2014, les sociétés immobilières ont
affiché un taux de croissance de 14 %, les fonds immobiliers de 13.3%
et les fondations de 5.1 %. Depuis le début de l'année, le sous-secteur
immobilier du Swiss Performance Index (SPI), le Real Estate Holding
& Development, porté par la chute historique des rendements en francs
suisses, continue de s'apprécier à un rythme plus soutenu (+9.4 % au
11 mars) que le SPI, l'indice de performance le plus suivi de Suisse
(+2.54 %). Cela était déjà le cas en 2014 (+13.64 % versus 13 %) ainsi que
sur les cinq dernières années (+9.07 versus 8.79 %). Rien d'étonnant à ce
que les investisseurs se tournent vers l'immobilier, qui consitute une
alternative crédible aux obligations de la Confédération (voire graphique). Une ruée qui ne se fait pas au détriment des actions, comme
cela a été le cas en 2008, mais des obligations. Les actuels arbitrages
entre actifs se soldent par un transfert de l'obligataire vers les fonds
de placements immobiliers.
L'IMMOBILIER TITRISE A CONNU PARTICULIÈRE À L'HEURE OÙ LES
CES VINGT DERNIÈRES ANNÉES TAUX OBLIGATAIRES SONT NÉGATIFS.
DES NIVEAUX DE PERFORMANCE
DE +5 À +7 %. DEPUIS LE DÉBUT DE
L'ANNÉE, LA TENDANCE S'INSCRIT
DANS LA CONTINUITÉ DE 2014, UNE
ANNÉE EXCEPTIONNELLE AVEC DES
RENDEMENTS DE L'ORDRE DE 14 %.
Le marché de l'immobilier indirect se répartit
entre les fonds immobiliaers (cotés ou non),
les sociétés immobilières cotées en bourse, et
les fondations immobilières. Contrairement
à l'investissement dans l'immobilier direct
(terrains et immeubles), ces actifs présentent
POURTANT, CETTE CLASSE D'ACTIFS l'avantage d'être liquides, étant échangés sur
RESTE MOINS PRISÉE QUE D'AUTRES le marché primaire et secondaire (sauf les fon(ACTIONS, FONDS ALTERNATIFS), PAR dations). Autre avantage, ils permettent une
LES BANQUES NOTAMMENT. ELLE plus grande diversification au sein-même du
OFFRE DES OPPORTUNITÉS DE DIVER- secteur de l'immobilier. Il faudrait en effet
beaucoup de capital pour investir dans des
SIFICATION DE PORTEFEUILLE ET DE immeubles dans plusieurs cantons suisses pour
RETOUR SUR INVESTISSEMENT QUI réduire l'exposition à un canton, alors qu'un seul
MÉRITENT UNE ATTENTION TOUTE fonds immobilier permet d'intégrer la diversité
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géographique. Avec, à la clé, une optimisation
de la couverture du risque. Enfin, alors même
qu'ils n'impliquent pas les contraintes de gestion
liées à l'immobilier direct, ils offrent des taux
de rendement plus élevés sur le long terme. Le
rendement immobilier moyen est relativement
stable à long terme et proche de 3 %.
PERFORMANCE DES FONDS, FONDATIONS ET SOCIÉTÉS (1999-2015)
300
SXI
SXI Real
Real Estate
Estate Idsx
Idsx Tr
Tr
275
- Kgast
Immo-index
Daily
Kgast
Immo-index
Daily1997-10
1997-10
250
- SXI SXI
RealReal
Estae
Funds
Estae
Funds Tr
Tr
225
200
175
150
150
125
125
100
100
75
50
99
00
00
01
01
02
02
03
03
04
04
05
05
06
07
07
08
08
09
09
10
10
11
12
12
13
14
14
UN CONTEXTE PORTEUR
Cette tendance devrait durer, estiment les analystes de BBGI Group.
D'une part parce que les indicateurs de risque du marché immobilier
sont en phase d'amélioration. Le secteur montre en effet des signes de
retour à un cycle normal sur chacun des segments qui le composent.
Les taux de vacances dans le locatif, de l'ordre de 0.4 à 0.6 % (un niveau
qui reste favorable), sont au plus haut depuis 2001 ; l'offre de bureaux
excédentaire commence à s'accompagner d'une baisse des prix ; l'offre
de surfaces de vente a atteint son plus bas niveau depuis 1995 tandis que
la production de logement s'est ralentie pour revenir à son niveau de
2001 et s'adapter à la demande depuis 2001. Les conditions sont réunies
pour un atterrissage en douceur des prix dans un contexte où les taux
d'intérêt devraient rester bas. D'autre part parce que les deux décennies
entre 1995 et 2015 montrent que le rendement immobilier est resté
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PERFORMANCES
DU SPI
SPI ET
ET
PERFORMANCES COMPARÉES DU
DE SON SOUS-SECTEUR IMMOBILIER EN 2014 ET DEPUIS LE 1ER JANVIER 2015
YTD
2104
3%
SPI INDEX
13%
9%
REAL ESTATE
ESTATE HOLDING
HOLDING
DEVELOPMENT
14%
Le sous-secteur «Real Estate Holding & Development de l'indice SPI, composé de 16 sociétés
pour une capitalisation boursière de 16'941 millions de CHF, a surperformé aussi
bien en 2014 que depuis le début de l'année le SPI dont il représente seulement 1.09%.
indifférent aux cycles de taux longs. Il n'a d'ailleurs pas suivi la baisse
récente des taux d'intérêt et offre aujourd'hui un rendement relatif très
attrayant. Ainsi, si les experts qui valorisent les biens étaient amenés à
baisser les taux de capitalisation provoquant ainsi une hausse des valeurs
et une baisse des agios, la courbe de la prime de risque, qui atteint 2.5 %
actuellement, ne devrait pas s'inverser dans un contexte de hausse
probable des dividendes en 2015. BBGI Group table sur une prime de
risque cumulée de 12.5 % sur un horizon de cinq ans. Les cours des fonds
de placements devraient continuer à monter, les dividendes aussi. Des
perspectives prometteuses et stables particulièrement attirantes pour les
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investisseurs, privés ou institutionnels, caisses
de pension en tête. Ces dernières profiteront
à n'en pas douter de la possibilité qu'elles ont
de porter la part des investissements dans des
fonds immobiliers, suisses et internationaux
LE DIFFÉRENTIEL DE
RENDEMENT CONTINUERA DE
SOUTENIR L'ARBITRAGE DES
PLACEMENTS OBLIGATAIRES
VERS L'IMMOBILIER
jusqu'à 30 % de leur patrimoine (contre 20
aujourd'hui). Et ce d'autant plus facilement
que le nombre de véhicules de placement est
en constante augmentation sur le marché
de l'immobilier titrisé - dont la taille reste
pourtant modeste, moins de 100 milliards
de francs, soit quelque 4 % de la valeur totale
du marché de l'immobilier (selon Wüest &
Partner) -, un des derniers bastions où les
rendements sont au rendez-vous.
ANNE BARRAT
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