Flash immobilier Août 2007

Actualités Immobilières
Août 2007
Actualités sur le secteur immobilier
Les thèmes d’actualités traités dans cette note sont :
- La confirmation de la reprise sur les loyers d’immobilier d’entreprise
- La publication d’excellents résultats semestriels au niveau des foncières de la zone Euro.
- L’amélioration du rendement économique du secteur
- La disparition de la surcote du secteur en bourse.
Marché des bureaux de la zone Euro
La conjoncture immobilière sur les marchés de bureaux en Europe a confirmé la reprise anticipée en 2006.
L’amélioration de la conjoncture immobilière se manifeste tout d’abord par la baisse des taux de vacance, avec
une baisse marquée pour les quartiers centraux des métropoles européennes. Dans un contexte de maîtrise
de l’offre future et de demande soutenue, le niveau de vacance sur les marchés devrait poursuivre sa baisse.
Taux de vacance
Variation
S1 2007
S1 2006
S1 2007/ S1 2006
Paris
5.2%
5.3%
-0.1%
Madrid
6.8%
7.2%
-0.4%
Amsterdam
13.3%
17%
-3.7%
Bruxelles
9.1%
10.4%
-1.3%
Source : Atisreal, Jones Lang Lasalle, Acofi Gestion
Parallèlement à la baisse du taux de vacance sur les marchés immobiliers, les loyers de marché sont restés
orientés à la hausse dans les quartiers centraux des métropoles européennes.
Variation des loyers prime au 1er
semestre 2007 sur 1 an glissant
Paris
+14%
Madrid
+25%
Amsterdam
+8%
Bruxelles
+0%
Source : Jones Lang Lasalle, Acofi Gestion
Les foncières pourront bénéficier de la reprise des loyers de marchés lors du renouvellement des baux en
portefeuille.
La reprise des marchés immobiliers se traduit également au niveau des portefeuilles des foncières dont les
taux d’occupation ont encore progressé.
Taux d’occupation des bureaux des foncières cotées de la zone Euro
88%
88%
SILIC
V ASTNED OFFICES/ INDUSTRIAL
84%
90%
88%
SPONDA
90%
92%
INTERVEST OFFICE
91%
94%
94%
NSI
94%
94%
WERELDHAVE
96%
96%
CITY CON
95%
COFINIM M O
96%
96%
96%
INTERVEST RETAIL
97%
97%
GECINA
97%
97%
V ASTNED RETAIL
98%
98%
M ERCIALYS
95%
FONCIERE LYONNAISE
98%
97%
98%
FONCIERE DEVELOPPEM ENT LOGEM ENTS
99%
98%
KLEPIERRE
98%
BENI STABILI
99%
FONCIERE DES REGIONS
100%
99%
KLEM URS
100%
100%
FONCIERE DES M URS
100%
100%
80%
85%
90%
1S2007
Taux d’occupation moyen fin 2006: 95,1%
95%
100%
2006
Taux d’occupation moyen S1 2007 : 95,6%,
Soit +0.5% par rapport à fin 2006
Sources : Sociétés, Acofi Gestion
ANR..
Analyse des résultats semestriels : Forte progression des cash flow par action et des ANR
Au niveau du cash flow immobilier
Variation annuelle du Cash Flow par action au 1er semestre 2007
Altarea
48%
IVG
22%
Sponda
21%
Mercialys
18%
Sélectirente
13%
Klépierre
13%
Eurocommercial Properties
11%
Fonciere Lyonnaise
10%
Unibail-Rodamco
8%
Silic
7%
Icade Foncière des Pimonts
5%
Icade Entrepôts de Paris
5%
FONCIERE PARIS France
5%
Cofitem-Cofimur
5%
Argan
5%
Affine
5%
Corio
4%
Wereldhave
4%
Technopolis
3%
Cegereal
3%
Vastned Retail
2%
Befimmo
-2%
Nieuw e Steen Investment
-2%
Vastned Offices Industrial
Foncière des Régions
-20%
-2%
-3%
0%
20%
40%
60%
Croissance moyenne pondérée
sur 1 an du cash flow au 1er semestre
2007 : +9%
Source : Sociétés
Les foncières ont publié au 1er semestre 2007 des cash flow courant par action en hausse de +9% sur 1 an.
Ces bons résultats proviennent à la fois de l’indexation des loyers et de la revalorisation des baux. L’impact de
la hausse des taux d’intérêt au 1er semestre est restée limitée au niveau des foncières.
Au niveau des ANR
La poursuite de la baisse des taux de capitalisation et la croissance des loyers à périmètre constant conduit à
une forte hausse des ANR au cours du 1er semestre 2007.
Croissance des ANR sur 6 mois au 1er semestre 2007
CITYCON
+26%
FONCIERE DES REGIONS
+24%
TOUR EIFFEL
+24%
KLEMURS
+24%
FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENT
+16%
IVG
+15%
MERCIALYS
+14%
FONCIERE DES MURS
+13%
GECINA
+12%
KLEPIERRE
+11%
COFINIMMO
+11%
SILIC
+9%
FONCIERE LYONNAISE
+9%
SPONDA
+9%
VASTNED RETAIL
+6%
NIEUWE STEEN INVESTMENTS
6%
BENI STABILI
4%
VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL
3%
INTERVEST RETAIL
3%
INTERVEST OFFICE
1%
WERELDHAVE
0%
Moyenne pondérée par les capitalisations : +13%
Sur 6 mois
Source : Sociétés
Disparition de la surcote
Sous le double effet de la hausse des actifs nets réévalués des foncières ainsi que la baisse récente des
foncières cotées en bourse, le cours de bourse des foncières a rejoint les valeurs d’actifs nets réévalués
respectifs, entrainant ainsi en moyenne la disparition de la surcote.
+23%
+22%
+15%
+9%
+4%
+4%
+3%
+2%
+1%
-1%
-4%
-4%
-7%
-9%
-11%
-14%
-16%
-18%
-20%
Décote moyenne pondérée par les
-22%
capitalisations: -4.4%
-26%
Source : sociétés
Le portefeuille Compagnie Immobilière Acofi (au 31/08/2007)
Exposition Immobilière du portefeuille Compagnie
Immobilière Acofi
Entrepô ts; 3%
A utres; 5%
Lo caux d'activités;
3%
Bureaux; 43%
Hô tellerie; 6%
Centres
Co mmerciaux; 40%
Bureaux
Centres Commerciaux
Hôtellerie
Locaux d'activités
Entrepôts
Autres
Le portefeuille Compagnie Immobilière Acofi est investi sur les foncières de la zone Euro. L’exposition
immobilière est composée principalement de bureaux et de centres commerciaux.
Les foncières de centres commerciaux confirment leur dynamisme :
Dans un contexte de bonne tenue de la consommation en Europe, les foncières de centres commerciaux
affichent des hausses de loyers à périmètre constant soutenues (+9.8% en France, +7.1% en Espagne et
+4.1% en Italie en moyenne sur le 1er semestre 2007).
De plus, leur cash flow présente une forte visibilité grâce à leur pipeline de projets en développement (4.4 MdE
pour Klépierre à horizon 2011, 1 MdE pour Mercialys..), dans un contexte où l’offre reste contrôlée.
Les taux d’occupation des centres commerciaux restent élevés, compris entre 98% et 100%.
Notre valeur préférée sur le secteur est Klépierre compte tenu de son positionnement sur le segment des centres
commerciaux en Europe, avec un savoir-faire reconnu et un portefeuille de projets significatif. Le titre a perdu plus
de 21% sur la période de mai à aujourd’hui, alors que la société a publié d’excellents résultats semestriels (cash
flow en hausse de +15%).
Amélioration
Améli
oration du rendement économique du secteur
Le multiple de cash flow
Le multiple de cash flow du portefeuille Compagnie Immobilière Acofi s’établit à 18.2, ce qui représente un
rendement économique de 5.5%. La prime de risque du portefeuille ressort à 1.2% par rapport au taux sans
risque (OAT 10 ans : 4.30%).
25
20
15
10
5
déc- ma juin- sept- déc- ma juin- sept- déc- ma juin- sept- déc- ma juin- sept- déc- ma juin02 rs-03 03
03
03 rs-04 04
04
04 rs-05 05
05
05 rs-06 06
06
06 rs-07 07
P CF Secteur"
juil07
aout07
P CF CIA
Conclusion
L’amélioration des marchés immobiliers de bureaux se traduit dans les résultats semestriels des foncières à
travers l’amélioration de leur taux d’occupation et de la croissance des cash flow.
La revalorisation des ANR a permis la disparition de la surcote sur le secteur immobilier coté.
La baisse récente des marchés boursiers et en particulier du marché immobilier coté nous paraît excessif au
regard des fondamentaux du secteur qui restent sains et de la visibilité des cash flow.
En dépit de la volatilité à court terme des marchés boursiers, nous restons confiants sur le secteur immobilier
coté à moyen terme.
L’équipe de gestion