Lettre Janvier à Mars 2015 - Syndic copropriété sartrouville, syndic

Un groupe indépendant proche de ses clients
Rompteaux Cogefo Cavenel
IMMOBILIER
lettre
d’info
Administrateur de Biens Syndic de copropriété
Gérance locative Locations immobilières Transaction
www.rompteaux-cogefo.com
édito
Nouveautés 2015
Une réforme prend toujours un certain
temps à se mettre en place. Par son ampleur et la diversité des sujets abordés, la
loi ALUR n’échappe pas à la règle. Certaines mesures sont entrées en vigueur
immédiatement dès la publication de la loi
le 26 mars 2014. Elles s’appliquaient par
exemple aux nouveaux contrats de location signés ou aux décisions des assemblées générales convoquées après cette
date. D’autres dispositions sont d’application différée, notamment au 1er janvier
2015 pour la mise à disposition d’un extranet copropriétaires ou au 25 mars 2015
pour l’obligation d’un compte bancaire
séparé au nom de chaque copropriété.
Nous vous les présentons plus en détail
dans cette lettre.
Il reste des changements majeurs qui
nécessitent la publication d’un décret. Le
premier est arrivé fin juillet 2014 et créait
le Conseil national de la transaction et de
la gestion immobilières qui devra notamment donner un avis sur les autres décrets d’application en cours d’élaboration.
Les sujets en attente comme le contrat de
syndic et le nouveau mode de rémunération de ses différentes prestations, ou
les nouvelles règles d’encadrement des
loyers vont donc se préciser progressivement en 2015.
Toutes les nouvelles règles vont modifier
les habitudes, nécessiter des adaptations
de logiciels, un travail supplémentaire et
une grande vigilance pour les gestionnaires, pour votre syndic et le conseil syndical de votre copropriété. Plus que jamais
nous serons à votre écoute et veillerons à
préserver vos intérêts en 2015.
Meilleurs vœux pour une année riche de
changements.
LES NOUVEAUTÉS DE LA LOI ALUR EN 2015
Parmi les nouvelles règles imposées par la loi ALUR, deux nouveautés
entrent en vigueur début 2015. Plusieurs décrets sont en cours
d’élaboration pour l’application d’autres mesures importantes
dont nous vous tiendrons informés au fur et à mesure.
Un compte bancaire séparé pour la
copropriété
A compter du 26 mars 2015, la possibilité de dispenser le syndic, par un vote en
assemblée générale, d’ouvrir un compte
bancaire séparé sera supprimée pour les
copropriétés de plus de 15 lots principaux.
Chaque copropriété aura donc son propre
compte bancaire au nom du syndicat des
copropriétaires, avec son propre chéquier
et ses propres relevés de compte dont le
syndic devra fournir une copie au conseil
syndical. Le syndic devra également établir des bordereaux séparés pour les virements de chaque copropriété.
La mise en place et la gestion du compte
nécessitera de toute évidence un travail
supplémentaire pour le syndic, mais le
suivi et la vérification des paiements réalisés pour le compte de la copropriété seront
plus faciles. Les relevés de compte ne comporteront que les mouvements de fonds
concernant les règlements et les encaissements de la copropriété et le conseil syndical disposera à tout moment d’une vision
précise de la situation. Les règlements seront plus faciles à identifier pour les fournisseurs puisqu’ils seront effectués à l’aide
de chèques au nom de la copropriété ou de
virements venant de son compte.
l e t t r e d ’ i n f o r m a t i o n - J AN V IER 2 0 1 5
L’Extranet clients
La loi ALUR met enfin la copropriété à
l’heure du numérique. Désormais, il ne
sera plus nécessaire d’attendre l’ouverture
des bureaux de votre syndic ou de chercher
dans une pile de courrier pour retrouver
vos appels de charges ou le procès verbal de
la dernière assemblée générale. A compter
du 1er janvier 2015, le syndic professionnel
doit « proposer un accès en ligne sécurisé
aux documents dématérialisés relatifs à la
gestion de l’immeuble ».
Votre syndic a déjà devancé cette obligation
avec la volonté de toujours apporter un
meilleur service. En pratique, vous pouvez
vous informer sur votre copropriété 24h
sur 24 et 7 jours sur 7, en consultant votre
compte sur notre extranet clients grâce
aux codes de connexion mentionnés sur
vos appels de charges trimestriels.
Vous avez accès à tous les documents
administratifs et comptables de votre copropriété, le règlement de copropriété, les
procès verbaux d’assemblée générale, les
comptes rendus du conseil syndical, les
différents contrats et diagnostics, le suivi des
travaux, mais aussi le budget de la copropriété, les comptes présentés à l’assemblée
générale. Les membres du conseil syndical
disposent d’un accès spécifique pour accéder
à des documents supplémentaires.
DEUX CHANGEMENTS MAJEURS
POUR LES GARDIENS D’IMMEUBLE
Deux modifications de la Convention collective des gardiens
concierges et employés d’immeubles entrent en vigueur en 2015.
D’une part, la généralisation de la complémentaire santé à tous
les salariés du secteur privé concerne également les copropriétés qui devront se mettre en conformité d’ici juin 2015 et en tenir
compte dans leur budget. D’autre part, la suppression de l’auto
remplacement va modifier les habitudes dans certaines copropriétés qui devront chercher des alternatives d’ici les congés d’été.
La complémentaire Santé et Prévoyance obligatoire
L’accord collectif du 6 décembre 2013 prévoit la mise en place
obligatoire, à partir du 6 juin 2015, d’un régime complémentaire
de Santé et Prévoyance pour les salariés de la copropriété relevant
de la Convention collective nationale des gardiens, concierges et
employés d’immeubles. Les cotisations sont prises en charge à
part égale par le salarié et par l’employeur. Le régime de frais
de santé (hospitalisation, soins courants, dentaire, optique) ne
concerne que les salariés ayant au moins 2 ans d’ancienneté, le
régime de prévoyance (décès, invalidité, arrêt de travail et rente
éducation) concerne tous les salariés.
A partir du 1er juillet 2015, l’auto-remplacement du gardien sera
interdit.
Garches - Tél. : 01 47 41 07 04
Pour remplacer son gardien pendant ses congés annuels, la copropriété peut faire appel à une entreprise prestataire de services
ou un employé d’immeuble en contrat de travail à durée déterminée, à temps plein ou à temps partiel (à condition de respecter
la nouvelle durée minimale du travail fixée à 24 heures hebdomadaires). Jusqu’à présent, lorsque les copropriétaires tenaient
à conserver un gardien logé, le gardien en congé devait libérer
son logement de fonction mais, dans la pratique, il pouvait éviter
cette obligation en assurant lui-même son propre remplacement.
L’avenant du 17 juin 2013 à la Convention collective des gardiens
concierges et employés d’immeubles modifie les règles de remplacement du gardien d’immeuble. Désormais, la mise à disposition
du logement de fonction ne peut plus être imposée au salarié et
le gardien ne peut plus s’auto-remplacer. En revanche, c’est le
gardien titulaire qui proposera son remplaçant et son choix devra
être validé par le syndic.
Il sera parfois nécessaire d’adapter le logement de fonction pour
que les minuteries et alarmes soient accessibles à tout moment
car il ne sera plus possible de réclamer les clés du logement
pour y accéder en l’absence du gardien.
La rémunération du remplaçant est calculée en fonction de la
qualification exigée et du taux d’emploi. Elle est majorée de 10 % à
titre d’indemnité compensatrice de congés payés, de la gratification
du 13ème mois au prorata du temps de présence et de l’indemnité
légale de fin de contrat à durée déterminée à raison de 10 % de la
totalité de la rémunération.
Détecteur
de fumée : obligatoire
dès le 8 mars 2015
et à la charge
du propriétaire
A partir du 8 mars 2015, chaque logement devra être équipé d’au moins un
détecteur de fumée normalisé. Attention, la loi ALUR a inversé les rôles :
le détecteur est désormais à la charge
du propriétaire du logement, et non
plus de « l’occupant ».
Pour les locations en cours, le propriétaire bailleur pourra faire installer le
détecteur ou le fournir au locataire
en place pour qu’il l’installe, ou bien
lui rembourser l’achat de l’appareil.
Le locataire devra ensuite changer
régulièrement la pile et assurer le
renouvellement de l’appareil si nécessaire tant qu’il occupera le logement.
A l’entrée d’un nouveau locataire, le
bailleur devra s’assurer du bon fonctionnement du détecteur lors de l’état
des lieux.
Assurance
obligatoire pour tous
les copropriétaires
La loi ALUR crée, pour le syndicat
des copropriétaires et pour tous les
copropriétaires individuellement,
une obligation légale d’assurance au
titre de la responsabilité civile.
Les copropriétaires occupants souscriront une assurance habitation, les
bailleurs une assurance « propriétaire
non-occupant ». Rappelons que les
locataires ont également l’obligation
d’assurer leur logement. Dans le cas
contraire, la loi ALUR permet désormais
au bailleur de souscrire l’assurance
pour le compte du locataire défaillant
et de la lui refacturer, plutôt que de
résilier le bail.
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