PLAN D`AFFAIRES DU PROJET DE PARC REGIONAL DE PERCE

ACTUALISATION DU CONCEPT DE PARC
RÉCRÉOTOURISTIQUE À PERCÉ
Rapport d’étape préliminaire
PLAN D’AFFAI RES DU PROJET DE PAR C
REGIONAL DE PERCE
Présenté à la Société de développement économique de Percé
Février 2012
580, Grande-Allée Est, bureau 590
Québec (Québec) G1R 2K2
Téléphone : (418) 522-0300
daastratégies.com
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TABLE DES MATIÈRES
1.
C O M P R E H E N S I O N D U M A N D A T ....................................................................................3
2.
M I S E E N C O N T E X T E .........................................................................................................4
3.
S T R U C T U R E O P E R A T I O N N E L L E ......................................................................................5
4.
C L I E N T E L E S E T A C H A L A N D A G E ......................................................................................7
5.
T A R I F I C A T I O N ..................................................................................................................9
6.
C O U T E T F I N A N C E M E N T D U P R O J E T .......................................................................... 10
6.1
COUTS DU PROJET ................................................................................................................ 10
6.2
PROJECTION DES VENTES ....................................................................................................... 12
6.3
BUDGET D’OPERATION .......................................................................................................... 15
6.4
ÉTAT DES RESULTATS PREVISIONNELS SUR 3 ANS........................................................................ 20
6.5
BILAN PREVISIONNEL SUR 3 ANS ............................................................................................. 22
A N N E X E A : C A L C U L S D E S E N S I B I L I T E ................................................................................. 23
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1.
COMPREHENSION DU MANDAT
DAA Stratégies vient de compléter l’élaboration d’un concept de développement pour un Parc
régional à Percé, « Actualisation du concept de parc récréotouristique à Percé ».
En conformité avec les conclusions et recommandations de l’étude de marché et basée sur les
paramètres du concept d’aménagement, ce document présente le plan financier préliminaire
du projet. Nous orchestrons donc le déploiement du projet en tenant compte des impératifs de
viabilité financière, d’apport en capitaux propres du milieu, de financement et de l’élaboration
d’un budget d’exploitation sur trois ans. Nous considérons pour ce faire certains éléments du
concept d’aménagement en fonction des paramètres financiers, mais également en fonction
des impératifs opérationnels. Plus précisément, ce plan financier vise à :
•
Évaluer la faisabilité financière, soit les coûts et le financement du projet, les charges
d’exploitation et les revenus possibles;
Considérations et observations relatives à l’orientation du plan financier
Avant de procéder à la préparation du plan financier, nous avons pris en considération
plusieurs éléments contextuels se rapportant à l’environnement interne et externe du projet
de Parc Régional. En nous basant sur l’étude que nous avons réalisée, nous avons établi un
certain nombre de paramètres qui guideront l’orientation de ce plan financier. Ces paramètres
sont très bien décrits dans le document d’étude de concept. D’autres prérogatives ont guidé
notre démarche :
•
Le site devra offrir des produits et services de très grande qualité;
•
L’exploitant devra travailler en partenariat avec le milieu afin de maximiser les
retombées régionales et profiter des opportunités de maillage sur le plan des opérations
et des services;
Étendue et limites
Les présentes projections budgétaires sont préparées en fonction d’hypothèses qui reflètent
les lignes conductrices que nous avons prévues dans le concept préliminaire, en fonction des
orientations des promoteurs, pour les trois premiers exercices financiers, compte tenu de
l’ensemble des conditions économiques les plus probables et des capacités de réalisation.
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2.
MISE EN CONTEXTE
Le nouveau concept du parc récréotouristique est certes inspiré de celui élaboré par OGDS en
2008, mais présente des différences importantes. Essentiellement, il vise à créer une attraction
touristique majeure à Percé, afin d’attirer en premier lieu la clientèle touristique,
excursionniste et local actuelle de la Gaspésie et de Percé. Il vise également à rendre la
montagne accessible à tous à partir du village. D’entrée de jeu, il est important de mentionner
que le projet vise le développement d’un parc à vocation régionale, mais de portée
internationale.
Nous mettrons de l’avant un concept optimal de fonctionnement prévoyant la création d’un
Parc régional et qui impliquera l’acquisition du terrain de camping de la Baie de Percé,
appartenant à la SÉPAQ, et d’un lot en bordure du chemin menant au mont Ste-Anne afin de
pouvoir y aménager une infrastructure d’accueil et un belvédère de calibre international.
Les principes du développement durable et de la charte en géotourisme doivent être appliqués
afin que le Parc profite économiquement et socialement à l’ensemble de la communauté, mais
aussi afin d’assurer la protection et la conservation des sites ayant une valeur historique ou
culturelle et les sites plus fragiles au niveau écologique.
Cette étape vient compléter l’actualisation du concept en poussant plus loin la réflexion sur les
aspects financiers et opérationnels.
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3.
STRUCTURE OPERATIONNELLE
La structure de gestion des ressources humaines du Parc régional devra être simple et efficace
au démarrage et ce, pour les trois premières années. L’organisation emploiera dès la première
année quatre employés permanents à temps plein et environs 22 employés sur une base
saisonnière à temps plein ou partiel. La masse salariale (incluant les avantages sociaux) pour la
première année d’opération sera de 341 486 $ et elle passera à 355 282 $ à l’an 3, soit une
croissance de 2 % par année.
Le schéma ci-dessous présente l’organigramme envisagé pour le Parc :
Schéma 1 : Organigramme proposé
Le tableau de la page suivante détaille davantage les différents postes et leurs conditions
salariales.
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Tableau 1 : Plan des ressources humaines
Le plan pourrait varier en fonction de l’élaboration du concept d’animation du Centre de
découverte et d’autres choix stratégiques relatifs aux opérations et au modèle de gestion.
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4.
CLIENTELES ET ACHALANDAGE
La méthodologie utilisée pour déterminer le potentiel d’achalandage du Parc régional de Percé
s’appuie sur les taux de pénétration observés pour des sites comparables dans l’industrie au
Québec, par marché et clientèle. En se basant sur la population de 15 ans et plus pour 20101,
on obtient un bassin potentiel de près de 280 000 de visiteurs. Ce bassin comprend à la fois des
gens du marché local, du marché régional et du marché touristique.
Afin de déterminer l’achalandage par segment de marché, nous nous sommes basés sur notre
connaissance du milieu et sur les données de fréquentation du bureau d’accueil touristique de
Percé (BAT). Les données disponibles pour le Grand Percé segmentent les visiteurs de la façon
suivante :
Provenance des visiteurs à Percé :
70 %
16 %
9%
5%
Québec
Europe (principalement France)
Autres provinces canadiennes
États-Unis
Globalement, l’estimation du taux de pénétration du futur Parc régional de Percé, par rapport à
l’ensemble des visiteurs de la Gaspésie (582 000) toutes formes d’activités confondues, serait
d’environ 7,4 % de et de 15,4 % en ce qui concerne les visiteurs de Percé (279 860).
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Institut de la Statistique du Québec
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Tableau 2 : Potentiel d’achalandage par segments de clientèle
Région
Population
de 15 ans
et plus
(2010)
Taux de Estimation du
pénétration potentiel de
estimé
visiteurs
Marché local
MRC Rocher-Percé
15 794
15%
2 369
Marché régional (limitrophe) comprend des MRC situées en Gaspésie
MRC Avignon
12 733
MRC Bonaventure
15 791
MRC La Côte-de-Gaspé
15 542
1 554
44 066
4 406
Sous-total
1 273
10%
1 579
Marché touristique (Estimation de 220 000 visiteurs uniques à Percé)
Québec (70%)
154 000
15%
23 100
Canada (9%)
19 8002
20%
3 960
Autres pays (21%)
46 2003
20%
9 240
Sous-total touristes
TOTAL
220 000
279 860
36 300
15,4%
43 075
Nous estimons donc le potentiel d’achalandage du Parc régional de Percé à +/- 43 000 visiteursuniques. Cette estimation est basée sur les statistiques de 2010. Si nous considérons les
projections de l’ATR quant au nombre de croisiéristes qui débarqueront à Gaspé en 2012 (près
de 25 000) et qui visiteront Percé (la proportion actuelle est de près de 75 %), nous pourrions
estimer que 3 750 visiteurs supplémentaires pourraient s’ajouter au potentiel (25 000 X 75 % =
18 750 X 20 % = 3 750). Cela porterait le potentiel de visiteurs-uniques à 46 825.
2
Selon les BAT de Percé, 9% des visiteurs proviennent d’autres provinces canadiennes. Si nous appliquons ce taux au
nombre de visiteurs à Percé (220 000 en 2010), nous obtenons le nombre indiqué.
3
Selon les BAT de Percé, 21% des visiteurs proviennent d’autres pays. Si nous appliquons ce taux au nombre de visiteurs à
Percé (220 000 en 2010), nous obtenons le nombre indiqué.
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5.
TARIFICATION
La stratégie de prix a été établie en tenant compte d’une analyse de comparables dans
l’industrie au Québec. Étant donné la place importante du Parc régional au cœur de la
population du Grand Percé, un accès gratuit à la zone de loisirs serait accordé à tous les
résidents de la ville. L’accès aux sentiers pédestres du Parc demeurerait totalement gratuit.
Tableau 3 : Tarification proposée pour l’accès aux activités
Produits et services
Hébergement camping léger 2
services
Tarif proposé
29,95 $
Hébergement Glamping
105,00 $
Billet adulte Centre de
découverte et passerelle
12,95 $
Billet enfant (12-) Centre de
découverte et passerelle
9,95 $
Stationnement
8,00 $
Hébertisme aérien
8,95 $
Accès zone Loisirs adulte
3,00 $
Accès zone loisirs enfant (6-17)
2,00 $
Navette (par segment)
2,00 $
Location de salle (bloc 3 heures)
Visite guidée dans le Parc
200,00 $
10,00 $
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6.
COUT ET FINANCEMENT DU PROJET
6.1
COUTS DU PROJET
Le coût de réalisation global du projet de Parc régional de Percé se chiffre à 7 668 750 $. La
phase de pré-démarrage nécessitera un investissement de 6 581 057 $. comprenant les
éléments suivants :
•
•
•
•
•
6 143 243 $ pour les immobilisations;
227 814 $ en frais professionnels (plans et devis, analyses de sols et autres);
85 000 $ pour l’embauche d’un chargé de projet;
125 000 $ pour une enveloppe spéciale destinée à la promotion et au marketing;
218 943 $ en fonds de roulement.
Il est important de mentionner que nous avons inclus dans le montant des infrastructures et
aménagements, 25 % en frais de contingence et d’imprévus. Cette phase débuterait une année
avant le début des opérations. L’exploitation débuterait progressivement à la suite de la
réalisation des travaux.
La deuxième phase du projet nécessiterait un investissement en immobilisation et
aménagements représentant 868 750 $. Elle serait réalisée la troisième année d’opération du
Parc.
Le tableau suivant décortique tous les principaux investissements prévus dans le plan concept
que nous proposons. La grille comprend une brève description de chacun des éléments et le
coût total pour chacune des catégories d’aménagement, d’immobilisation ou d’équipement.
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Tableau 4 : Investissements prévus
Tableau 5 : Scénario de financement global du projet
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6.2
PROJECTION DES VENTES
Les projections de revenus sont basées sur l’établissement d’une tarification et d’un achalandage conforme au concept
préliminaire.
Tableau 6 : Répartition
épartition mensuelle des ventes (an 1)
•
•
L’achalandage prévu au Centre
entre de découverte pour l’an 1 est de 39 000 entrées.
Le taux d’occupation du camping est de 40 %.
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Tableau 7 : Répartition
ition mensuelle des ventes ((an 2)
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Tableau 8 : Répartition
épartition mensuelle des ventes ((an 3)
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6.3
BUDGET D’OPERATION
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Notes :
•
•
•
•
•
Nous avons prévu dans les dépenses une contribution annuelle spéciale de 20 000 $ pour financer des projets de
recherche dans le Parc régional de Percé.
Nous avons inclus dans les dépenses une redevance de 1 $ par billet de stationnement vendu (22 995 $) qui serait versée à
la ville à titre de location pour le terrain de la SÉPAQ.
L’organisme injecterait dès la première année près de 200 000 $ en publicité et marketing.
Nous avons inclus seulement 9 000 $ de subventions salariales.
Les frais relatifs à la sous-traitance
traitance de la navette sont établis sur une base de 2 $ par kilomètre parcouru.
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6.4
ÉTAT DES RESULTATS PREVISIONNELS SUR 3 ANS
•
•
•
Le budget de l’an 1 présente un bénéfice net de 23 326 $ (revenus de 1 055 665 $ versus dépenses de 1 032 339 $).
Le budget de l’an 2 présente un déficit net de (128 842 $) (revenus de 1 212 664$
$ versus dépenses de 1 341 506 $).
Le budget de l’an 3 présente un bénéfice net de 61 189 $ (revenus de 1 353 986 $ versus dépenses de 1 292 797 $).
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6.5
BILAN PREVISIONNEL SUR 3 ANS
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ANNEXE A : CALCULS DE SENSIBILITE
Exercice de calculs de sensibilité pour l’an 1