le document d`urbanisme en vigueur

Présentation du projet de P.L.U avant arrêt du en
conseil municipal
Réunion du comité de pilotage du 04 juin 2014
Le document d’urbanisme en vigueur et
le cadre règlementaire
LE DOCUMENT D’URBANISME EN VIGUEUR
 Le Plan d’Occupation des Sols (P.O.S) applicable à la commune de CROZON, a été approuvé par
délibération du Conseil Municipal, en séance du 06 mai 1998.
 Afin de faire face aux évolutions rapides de son territoire, en matière de développement
résidentiel et économique, la collectivité s’est engagée, depuis l’approbation du P.O.S, dans
plusieurs procédures d’urbanisme, modifications et révisions simplifiées.
 Le document d’urbanisme en vigueur ne correspond plus aux préoccupations
actuelles en
matière d’aménagement du territoire, au travers notamment de la gestion économe de l’espace et
de l’application des jurisprudences issues de la loi Littoral.

Surfaces potentiellement constructibles trop importantes par rapport aux besoins réels

Prise en compte des dispositions règlementaires issues du SCOT du Pays de Brest approuvé le 13
septembre 2011 et rendu exécutoire en novembre 2011.

Prise en compte des dispositions des Lois d’Engagement national pour l’environnement dite Loi Grenelle 2
et A.L.U.R (Accès au logement et un urbanisme rénové)

Zones constructibles en secteur rural incompatibles avec la loi Littoral.
3
LE CADRE REGLEMENTAIRE EN VIGUEUR
 La commune de CROZON s’inscrit dans un contexte règlementaire
relativement contraignant, de par l’application d’un certain
nombre de lois sur son territoire :

Loi sur l’eau et les milieux aquatiques.

Loi Barnier relative aux routes à grande circulation (RD 887, RD 791, RD 63 et RD
55).

Loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche.

Loi d’engagement national pour l’environnement (Grenelle II).

Loi Littoral.

Lois Grenelle I et II qui modifient profondément la conception des documents
d’urbanisme.

Loi A.L.U.R (Accès au Logement et un urbanisme rénové)

Prise en compte des servitudes d’utilité publique : sites classés, inscrits, les
monuments, servitudes militaires, les périmètres de captage des eaux, …
 La commune de CROZON doit également être compatible avec:

Le Programme Local de l’Habitat (P.L.H) de la Communauté de Communes de la
Presqu’île de Crozon approuvé.

Le Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux de la Baie de Douarnenez, en
phase d’émergence.

Le Schéma de Cohérence Territoriale (S.C.O.T) du Pays de Brest, approuvé et rendu
exécutoire.

La Charte du Parc Naturel Régional d’Armorique signée en 2009
4
LES INCIDENCES DE LA LOI A.L.U.R
 La Loi ALUR du 24 mars 2014 va conduire à des transformations du contenu du Plan Local d’Urbanisme en cours
d’élaboration et avant l’arrêt du P.L.U. Les principales évolutions sont les suivantes :
 Dans le rapport de présentation:
 Le contenu du rapport de présentation n’aura pas a être modifié.
 Dans le P.A.D.D:
 Le contenu du PADD ne devra pas à priori être modifié dans la mesure où il comportait des objectifs chiffrés en matière
de lutte contre l’étalement urbain
 Au sein de la partie graphique du règlement:
 A titre exceptionnel, le règlement peut délimiter dans les zones naturelles et agricoles, des secteurs de taille et de
capacité d’accueil limitées (les Nh et Ah en vigueur aujourd’hui). Ces secteurs sont délimités après avis de la
Commission Départementale de la Consommation des Espaces Agricoles.
 Les constructions situées en dehors de ces secteurs et dans des zones naturelles et agricoles, ne peuvent faire l’objet
que d’une adaptation ou d’une réfection, à l’exclusion de tout changement de destination.
 Dans les zones agricoles le règlement peut désigner les bâtiments qui, en raison de leur intérêt architectural ou
patrimonial, peuvent faire l’objet d’un changement de destination ou d’une extension limitée, dès lors que ce
changement de destination ou cette extension limitée ne compromet pas l’exploitation agricole.
 Avis conforme de la CDCEA, lors de l’autorisation d’urbanisme,
 Dans les zones naturelles, le règlement peut désigner les bâtiments qui, en raison de leur intérêt architectural ou
patrimonial, peuvent faire l’objet d’un changement de destination dès lors que ce changement de destination ou cette
extension limitée ne compromet pas l’exploitation agricole.
 Avis conforme de la CDCEA, lors de l’autorisation d’urbanisme,
 Au sein de la partie écrite du règlement:
 Suppression des dispositions relatives à la superficie minimale des terrains constructibles et du coefficient d’occupation
des sols.
 Rajouts de dispositions relatives aux stationnements (vélos, véhicules hybrides)
5
LA PRISE EN COMPTE DU S.C.O.T DU PAYS DE BREST

La commune de CROZON fait partie du Schéma de Cohérence Territoriale du Pays de Brest approuvé le 13
septembre 2011, par le Comité syndical et rendu exécutoire par Monsieur le Préfet en novembre 2011.

Ce document stratégique d’aménagement du territoire du Pays de Brest comporte un Document d’Orientations
Générales (D.O.G) qui fixe des prescriptions et des recommandations en matière d’aménagement de l’espace et du
littoral, de logement, de commerce, de déplacements, de préservation des richesses environnementales, … La
commune de CROZON est ainsi tenue dans son document d’urbanisme de prendre en compte ces prescriptions

Le SCOT prescrit de réduire de 25% par rapport à la décennie 2000, la consommation d’espaces agricoles pour
les besoins d’habitat.

Le SCOT prescrit que l’objectif est de 20% minimum de la production de logements en zone U, pour les pôles
structurants tels que CROZON.

Le SCOT prescrit que les objectifs de renforcement de la centralité et de requalification des tissus urbains
existants soient clairement transcrits dans les documents d’urbanisme locaux.

Le SCOT prescrit que les opérations d’extension urbaine à vocation d’habitat devront respecter une densité
minimale brute de 20 logts/ha pour les pôles structurants tels que CROZON.

Le SCOT prescrit que les centralités accueillent tout type de commerces, quelles que soient l’activité et la
surface de vente.

Le SCOT prescrit qu’en périphérie, le niveau de fonctions commerciales des pôles commerciaux déterminent les
activités autorisées à s’y implanter. Les commerces devront avoir une surface de vente supérieure ou égale à
300 m².
6
LA PRISE EN COMPTE DU S.C.O.T DU PAYS DE BREST
 Exemple du lotissement, rue Nominoé à Crozon





Surface de 5,14 hectares
63 logements potentiels
Taille des lots de 600 à 1200 m²
Soit une densité brute de 12,5 logements à
l’hectare
Projet incompatible avec les dispositions du Pays
de Brest
 Exemple du site de Dalar Crénoc à Crozon





Surface de 2,30 hectares
17 logements
Taille des lots de 1 000 à 1 900 m²
Soit une densité brute de 7,5 logements à
l’hectare
Projet incompatible avec les dispositions du Pays
de Brest
7
LA PRISE EN COMPTE DU S.C.O.T DU PAYS DE BREST
 Exemple du lotissement rue Jacques Cartier à
Morgat





Surface de 1,25 hectares
25 logements
Taille des lots de 300 à 800 m²
Soit une densité brute de 20 logements à
l’hectare
Projet compatible avec le SCOT du Pays de Brest
 Exemple de la résidence Kerhuel à Crozon





Surface de 1,27 hectares
32 logements
Taille des lots de200 à 450 m²
Soit une densité brute de 25 logements à l’hectare
Projet compatible avec le SCOT du Pays Brest
8
EVALUATION DE LA CONSTRUCTIBILITE DES HAMEAUX
 Exemple du hameau de Penfont à Morgat



Ensemble urbanisé composé d’une vingtaine
d’habitations et des services techniques
communaux.
Au regard des caractéristiques urbaines, le site
constitue un espace urbanisé pouvant être
densifié.
Projet compatible avec la Loi Littoral.
 Exemple du hameau de Postolonnec



Ensemble urbanisé composé d’une vingtaine
d’habitations et détaché de l’agglomération par
un vallon.
Au regard des caractéristiques urbaines, le site
constitue un espace urbanisé pouvant être
densifié.
Projet compatible avec la Loi Littoral.
9
LA PRISE EN COMPTE DU P.L.H DE LA CCPC
 La commune de CROZON est concernée par le Programme Local de l’Habitat de la Communauté de
Communes de la Presqu’île de Crozon qui comporte des orientations stratégiques en matière de
valorisation du potentiel foncier, de qualité architectural et de diversification de l’offre de logements.
 Les objectifs que la commune de CROZON doit retranscrire dans son document d’ urbanisme sont les
suivants:

Production de 80 logements par an, soit 480 sur la durée du P.L.H (2010-2015). Ces valeurs ne prennent pas en
compte la production de résidences à vocation touristique

Dans le cadre de l’élaboration des P.L.U, selon le degré de centralité, la densité peut être modulable de 15 à 40
logements/ha


Zone dense: 30 à 40 logts/ha

Zone péricentrale immédiate: 20 logts/ha

Zone en extension urbaine: 10 à 15 logts/ha
Ajuster le zonage à la réalité de la situation et aux objectifs de production en évitant une offre excessive de
terrain urbanisable à court terme mais assurer en revanche une visibilité à long terme, à 20 ans ou plus, des
espaces destinés ultérieurement à l’urbanisation.
10
LE BILAN DU PLAN D’OCCUPATION DES SOLS
 La commune de CROZON est dotée d’un Plan d’Occupation des Sols (P.O.S) approuvé par délibération
du conseil municipal en date du 06 mai 1998 et rendu exécutoire le 07 juin 1998.
 La révision du P.O.S au travers du parti d’aménagement comportait plusieurs objectifs
stratégiques reflétant ainsi la philosophie du projet :
 Les partis d’aménagement





Il s’agit de favoriser le développement de l’urbanisation, autour des pôles urbains existants.
Il s’agit de maintenir le caractère spécifique des hameaux en veillant au respect de leur qualité
architecturale.
Il convient de protéger l’activité agricole en sauvegardant l’espace rural.
Il convient de développer le tourisme en prévoyant des surfaces nécessaires à l’installation d’aires de
camping de dissuasion, afin de lutter contre les installations sédentaires en site classé.
Il s’agit de permettre l’extension des activités sportives.
 La protection de l’environnement

Les milieux naturels doivent être systématiquement prémunis d’atteintes urbanistiques.
 Les perspectives d’évolution

Les espaces prévus au P.O.S (306,40 hectares) pour la construction neuve à vocation d’habitat (65 logements
annuels) offrent une marge suffisante (coefficient de marché de 3,4).
11
LE BILAN DU PLAN D’OCCUPATION DES SOLS
 L’analyse des potentiels fonciers au Plan d’Occupation des Sols (P.O.S) fait apparaître des disponibilités purement
théoriques de près de 350 hectares réparties entre les vocations résidentielles (280 hectares) et économiques (80
hectares).

Les disponibilités foncières à dominante résidentielle comportent ainsi les parcelles non bâties en zone urbaine (UHa, UHb, UHc,
UHd…), les sites non urbanisés en secteur NA (NAb, NAc, NAd, …), ainsi que les réserves d’urbanisation dont l’ouverture à
l’urbanisation est subordonnée à une procédure de modification (2NAh). Certaines grandes parcelles bâties ont également été
intégrées dans notre calcul, dans la mesure où elles offrent des potentialités de divisions foncières.

Les disponibilités foncières à dominante d’activités comportent les parcelles non bâties en zone urbaine (Uht, Ui et UL), ainsi que
les secteurs non bâtis en secteur NA (Nat, NAg, NAL).
nombre d'hectares
Les disponibilités foncières au P.O.S
70
60
50
40
30
20
10
0
agglomérati
on de
Crozon
agglomérati
on de
Morgat
la Rade de
Brest et le
Fret
l'Aber et Tal
Ar Groas
le Cap de la
Chèvre
l'Anse de
Dinan
Kerdanvez
et
Postolonne
c
potentiels à vocation d'habitat en U et 1NA
62
36
40,5
20
10,8
11
7,2
réserves à long terme à vocation d'habitat
53
37
2,6
0
0
0
0
potentiels à vocation d'activités
30
22
1,5
0
0
0
15
12
LE BILAN DU PLAN D’OCCUPATION DES SOLS
13
LE BILAN DU PLAN D’OCCUPATION DES SOLS
14
LA CONSOMMATION FONCIERE

Conformément aux dispositions de l’article L.123-1-2 du code de l’urbanisme, le diagnostic du P.L.U présente une
analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant
l'approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme. »

Afin de mesurer la consommation foncière à vocation résidentielle et d’activités sur le territoire de CROZON ces 12
dernières années, nous avons confronté la photographie aérienne BD ortho 2000 avec le fond de plan cadastral
fourni en 2012. Etant donné la superficie du territoire et afin d’assurer une cohérence avec les autres indicateurs, les
7 secteurs géographiques définis ci-dessus ont été reconduits.
 La consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers sur la commune de CROZON depuis 2000 représente
près de 111 hectares, répartis entre les vocations résidentielles et d’activités (hors activités militaires), soit une
consommation annuelle globale de 9,25 hectares. Aussi, la consommation foncière à vocation résidentielle
représente environ 87 hectares, soit 78%, contre 24 hectares pour les activités.
nombre d'hectares
La consommation foncière depuis 2000
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
agglomératio
n de Crozon
agglomératio
n de Morgat
la Rade de
Brest et le
Fret
l'Aber et Tal
Ar Groas
le Cap de la
Chèvre
l'Anse de
Dinan
consommation foncière à vocation d'habitat
39
18,5
13,5
10,5
2,5
3,5
2
consommation foncière à vocation d'activités
6,8
15,5
0
1,6
0
0
8,8
Kerdanvez et
Postolonnec
15
LA CONSOMMATION FONCIERE
16
LA CONSOMMATION FONCIERE
17
Le Projet d’Aménagement et de
Développement Durables
LES ORIENTATIONS DU P.A.D.D
Projet d’Aménagement et de Développement Durables (P.A.D.D)
exprime de manière claire et accessible, le projet politique
de la collectivité, au travers d’orientations d’aménagement et d’urbanisme.
Il s’agit de la clé de voûte du P.L.U à partir duquel l’ensemble des pièces
règlementaires se décline :
 Le
Orientation 1 : Positionner le territoire de CROZON en tant que pôle structurant
à vocation urbaine du Pays de BREST.
Orientation 2 : Favoriser un développement urbain maîtrisé reposant sur les
pôles de centralité.
Orientation 3 : Préserver l’exceptionnelle
paysagère du territoire, et valoriser les ressources.
richesse
environnementale
et
Orientation 4 : Soutenir le développement économique local, en agissant sur les
ressources propres.
Orientation 5 : Améliorer l’accessibilité du territoire, par la promotion des modes
de transports alternatifs.
19
LES ORIENTATIONS DU P.A.D.D
 Il s’agit de définir les besoins en matière d’habitat en agissant sur une optimisation du foncier et en tenant compte de
la capacité d’accueil et de l’équilibre global du territoire, sur la base d’un scénario démographique consistant à tendre
vers une croissance annuelle de 0,70%.
Afin de mesurer les besoins en matière d’habitat à court, moyen et long terme (échéance 2035, soit N+20), on croise
un certain nombre de paramètres :
production de logements résultant des objectifs en matière de croissance démographique,
production de logements résultant du phénomène de desserrement de la population (baisse de la taille des ménages) induisant une
production de logements supplémentaires pour assurer un maintien de population,
production de logements en résidence secondaire,
réduction des logements vacants,
nombre de logement/ha défini par le SCOT, soit 20 logts en extension urbaine.
Au final, le croisement de ces données conduit à définir une enveloppe de consommation foncière maximale comprise
entre 77 et 102 hectares à échéance 2035.
Rappels des scénarios définis dans le diagnostic
desserrement des ménages
Croissance démographique
Hyp 2,05
Hypo 1,85
Hypo 2,05
Hypo 1,85
résidences
secondaires
-
Nombre de logements
Hyp : 2,05
Hypo 1,85
Résorption des
logements
vacants
-
Enveloppe foncière à vocation
résidentielle à 20 ans
Hypo 2,05
Hypo 1,85
Hypothèse 1
(0,20%)
213 logts
625 logts
249 logts
269 logts
300 logts
762 logts
1194 logts
-
38 hectares
60 hectares
Hypothèse 2
(0,70%)
213 logts
625 logts
690 logts
764 logts
650 logts
1553 logts
2039 logts
-
77 hectares
102 hectares
Hypothèse 3 (1%)
213 logts
625 logts
980 logts
1086 logts
450 logts
1856 logts
2161 logts
100 logts
88 hectares
103 hectares
Hypothèse 4
(1,30%)
213 logts
625 logts
1287 logts
1427 logts
500 logts
2000 logts
2552 logts
150 logts
92,50 hectares
120 hectares
20
SPATIALISATION DE ORIENTATIONS DU P.A.D.D
21
La traduction règlementaire du projet de
territoire
APPLICATION DES DISPOSITIONS LOI LITTORAL
 Article L.146-4-I du code de l’urbanisme: « l'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et
villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. »
23
ANALYSE DES POTENTIELS FONCIERS: AGGLOMERATION DE CROZON - MORGAT
 Les potentiels fonciers à vocation résidentielle au sein de l’agglomération de Crozon – Morgat se répartissent entre les
potentiels de renouvellement urbain et densification urbaine ainsi que les perspectives de développement de
l’urbanisation, au travers des secteurs d’extension.
Emprise foncière
en ha
Disponibilités foncières
en U
Rue du Guesclin
Rue Curie
Penandreff
Keramprovost
Graveran
Le Menhir
Lesquiffinec
Rue du Crénoc
Lamboezer
Gouandour
Rue Cadoudal
Bilan Crozon
Disponibilités foncières
en U
Disponibilités foncières
Bois du Kador
Rue Tante Yvonne
densification
x
Extension
urbaine
Secteur de sensibilité
Proposition de
classement
Servitude de mixité
sociale
-
-
-
-
27 ha
1 ha
1,60 ha
0,70 ha
2 ha
2,70 ha
3,70 ha
1,30 ha
2,10 ha
2,50 ha
2,60 ha
2,60 ha
49,50 ha
15,50 ha
Nombre de logements
potentiels
405 logts
x
x
x
x
x
8,45 ha
-
1AUhc
1AUhd
1AUhd
1AUhd
1AUhc
1AUhd1
1AUhc
1AUhd
1AUet
2AUh
2AUh
-
Oui
oui
non
oui
oui
non
non
non
oui
non
non
-
20 logts
32 logts
14 logts
40 logts
70 logts
45 logts
26 logts
25 logts
50 logts
52 logts
31 logts
810 logts
232 logts
x
UHd1
non
54 logts
x
x
x
x
x
x
29,70 ha
x
11,70 ha
-
4,50 ha
4 ha
x
1AUhd
non
80 logts
Treflez
Rue Chatelier
Quenvel
0,90 ha
1,60 ha
7,50 ha
(dont 4 ha
habitat)
x
x
x
1AUhd
1AUhd
2AU
non
non
non
18 logts
19 logts
48 logts
Keridreux
Bilan Morgat
8,60 ha
39,10 ha
x
18,70 ha
2AUh
-
non
-
103 logts
554 logts
15,50 ha
4,90 ha
24
ANALYSE DES POTENTIELS FONCIERS
Les potentiels fonciers en zone U
Les potentiels fonciers en zone 1AU et 2AU
25
ANALYSE DES POTENTIELS FONCIERS : LE FRET ET LA RADE DE BREST
 Les potentiels fonciers à vocation résidentielle au sein du village du Fret se répartissent entre les potentiels de renouvellement urbain et
densification urbaine ainsi que les perspectives de développement de l’urbanisation, au travers des secteurs d’extension.
Emprise foncière en ha
Densification urbaine
3 ha
x
Extension urbaine
Secteur de sensibilité
Proposition de classement
Nombre de logements potentiels
45 logts
Disponibilités en U
-
Kerariou
2,90 ha
x
1AUhd
58 logts
Moulin du Chat
2,40 ha
x
1AUhd
48 logts
Hent Groas
1,40 ha
x
1AUhd
28 logts
Kerveden
0,90 ha
x
2AUh
10 logts
Hent Ar Gouereg
0,60 ha
x
2AUh
7 logts
Bilan village
11,20 ha
1,50 ha
-
196 logts
3 ha
6,70 ha
Rade de Brest
0,25 ha
oui
UHt
4 logts
1 ha
non
UHd
10 logts
Trevoal
0,50 ha
oui
UHt
5 logts
Clouchouren
0,20 ha
non
UHd
2 logts
Rostellec
0,60 ha
oui
UHt
9 logts
Taladec’h
0,30 ha
non
UHd
5 logts
Lestrevet
0,20 ha
non
UHd
3 logts
Tres Rouz
0,50 ha
non
UHd
5 logts
Quezede
0,40 ha
non
UHd
4 logts
Saint Driec
0,70 ha
oui
UHt
9 logts
Bilan rade de Brest
4,30 ha
-
-
46 logts
Treyout
Pen An Ero
26
ANALYSE DES POTENTIELS FONCIERS : LE FRET ET LA RADE DE BREST
Les potentiels fonciers en zone 1AU et 2AU
Les potentiels fonciers en zone U
27
BILAN DES POTENTIELS FONCIERS : LE BILAN
Répartition de l'offre foncière résidentielle en fonction de la typologie des sites
30
25
en hectare
20
15
10
5
0
agglomération
de Crozon
29,7
agglomération
de Morgat
15,5
village de tal Ar
Groas
4,8
village du Fret
extension urbaine
11,7
4,9
secteur de sensibilité
8,45
18,7
densification urbaine
village de saint
Fiacre
3,2
les hameaux
3
village de Saint
Hernot
3,5
3,1
6,7
0
0
0
1,9
1,5
0
0,6
0
20,25
28
ANALYSE COMPARATIVE P.O.S ET PLU
entre le P.O.S approuvé en 1998 et le projet de P.L.U
témoigne de la volonté de la collectivité de réduire
sensiblement les potentiels fonciers à vocation
résidentielle et d’activités économiques (industrielles,
touristiques et d’équipements) par rapport au document
d’urbanisme en vigueur.
En effet, près de 245 hectares ont été restitués aux
espaces naturels et agricoles, tandis que dans le même
temps, seuls 26 hectares ont fait l’objet d’un
prélèvement, comparativement au P.O.S.
Ces chiffres mettent en évidence un bilan largement
excédentaire en matière de réduction de la
consommation foncière et soulignent la volonté de la
collectivité d’inscrire le document d’urbanisme, en
cohérence avec les dispositions règlementaires et le SCOT
du Pays de Brest.
Evolution des surfaces constructibles entre le P.O.S
et le P.L.U., en ha
300
250
surface en hectare
 L’analyse comparative des surfaces constructibles
200
150
100
50
0
surfaces
restituées à
l'agriculture
par rappot au
P.O.S
surfaces
prélevées à
l'agriculture
par rapport au
P.O.S
vocation d'activités
(artisanat,loisirs,
équipements)
88
19
vocation d'habitat
156
7
29
ANALYSE COMPARATIVE P.O.S ET PLU
30