Commentaire MV Invest / Immobilier Suisse, Mars 2015

Commentaire MV Invest / Immobilier Suisse, Mars 2015
Le marché immobilier suisse a actuellement diverses facettes. En abolissant le cours
plancher et en abaissant encore ses taux négatifs, la BNS a donné du travail à tous les
gérants de caisse de pension. Après diverses rencontres en suisse romande comme en
suisse alémanique, nous observons de grandes différences d’interprétation. D’un côté,
diverses caisses de pension prennent le chemin de la panique, et sans réfléchir, achètent
de l’immobilier indirect coté. Résultat : en moyenne 10% en deux mois. La partie
fondamentale de l’immobilier n’intéresse guère ces investisseurs qui se fient à un
investissement passif qui est guidé par la taille des produits disponibles. D’autres caisses
continuent à augmenter leur portefeuille direct. Certaines caisses sont prêtes à réduire
leur rendement net pour augmenter les investissements. En contrepartie, la situation
économique change très vite. Tous les deux jours nous avons des annonces de
licenciements de petites et moyennes sociétés en Suisse, comme Cablecom, Sonova,
AFG, Julius Bär, Coca Cola et Tamoil. Cela apporte des incertitudes dans les nouveaux
projets immobiliers. En effet, de nombreux projets sont créés en périphérie et le prix
n’est plus aussi attractif que ces deux dernières années. Pour cette raison, nombreuses
sont les caisses de pension qui aimeraient acheter des immeubles existants.
De l’autre côté, les promoteurs de produits immobiliers remarquent que le marché direct
devient de plus en plus difficile, vu la situation économique bien plus maussade pour ces
prochaines années. Les résultats financiers futurs des produits immobiliers n’auront plus
le même dynamiste que les années précédentes. Pour cette raison, nous attendons de
nombreuses augmentations de capital qui ne feront que diluer les portefeuilles
immobiliers. Les fonds de l’UBS, Foncipars et Swissreal, ainsi que le fonds du CS,
Interswiss, ont déjà annoncé leur intention dans ce sens.
Le problème des taux négatifs pour l’immobilier est présent. D’une part les sociétés
chargées d’estimer les portefeuilles comme Wüest & Partner, JLL, KPMG, etc… doivent
prendre en considération une déflation possible dans leur calcul. Cela amène un frein à
l’augmentation des estimations dans un grand nombre de sociétés. Et d’autre part, de
nombreux produits immobiliers utilisent des « Swaps » pour se protéger du risque de
taux plus élevés. Cette couverture coûte actuellement cher. PSP vient de publier ses
chiffres avec une perte comptable de 30 millions due aux « Swaps » sur taux. Nous
attendons également ce même genre de résultats par exemple pour le fonds Schroders
Immoplus.
En général, les premiers résultats des actions immobilières confirment la tendance.
Toutes les estimations n’ont en général pas beaucoup évolué au 31.12.2014. Dans le
commercial, les taux vacants augmentent et les loyers diminuent. Les portefeuilles
restent solides mais le potentiel en comparaison avec celui des 10 dernières années
n’est plus le même.
MV Immoxtra Schweiz Fonds
Les positions dans les plus petites sociétés immobilières qui ne sont pas surpayées ont
été augmentées. Malheureusement, pour le moment, elles ne compensent pas
totalement les pertes des positions « short ». Nous avons eu la possibilité de faire plus
de trading les derniers mois. La tendance d’un marché de trading commence à se faire
ressentir. Les spreads entre la demande et l’offre augmentent. Nous sommes persuadés
que ces prochains mois le marché sera encore bien chahuté.
Ce produit offre une alternative unique d’une stratégie immobilière « long »
Statistiques du marché des produits immobiliers cotés
Voici quelques statistiques concernant le niveau général des produits cotés actuellement :
Agio moyen des Fonds : 38%
Agio moyen des anciens Fonds : 44%
Agio moyen des nouveaux Fonds : 29%
Agio moyen des actions : 15%
Dividende moyen des anciens Fonds : 2.80% (brut) / 1.82% (net)
Dividende moyen des nouveaux Fonds : 2.50% (net)
Dividende moyen des actions : 3.35% (brut ou net selon l’action)
Veuillez aussi trouver ci-joint sur la liste annexée les détails concernant le niveau actuel
des valorisations. Un rendement de 2.5% paraît relativement bon en comparaison aux
taux négatifs, mais d’envisager un Agio de 50-60% est insoutenable dans la durée.
MV Invest vous offre





Une analyse de votre structure immobilière existante
Une élaboration d’une stratégie immobilière globale (direct-indirect)
La création de produits immobiliers ciblés à vos besoins
Un soutien pour vos transactions immobilières
Des idées immobilières alternatives réduisant les risques
Appelez-nous au 043 499 2 499 ou par email : [email protected] ou [email protected]
Avec nos meilleurs messages.
Roland Vögele et Sacha Deutsch
MV Invest, mars 2015
Statistiques MV Invest / Immobilier Suisse, Mars 2015
Rendement moyen sur le dividende fonds immobiliers :
L’évolution des rendements depuis 1999 est comparable à celle de la baisse des taux. Avec une gestion
active des portefeuilles, les gérants ont eu la possibilité d’augmenter le niveau de rendement des dividendes,
que représente la différence entre celui d’une obligation et celui de l’immobilier.
5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
Fonds immobiliers suisses: Ø Rendement sur dividende
01/15
05/14
09/13
01/13
05/12
09/11
01/11
05/10
09/09
01/09
05/08
09/07
01/07
05/06
09/05
01/05
05/04
09/03
01/03
05/02
09/01
01/01
05/00
09/99
01/99
2.5%
Moyenne
Agio moyen fonds immobiliers:
L’évolution de la prime entre le prix en bourse et le prix de remboursement des fonds immobiliers est à son
plus haut niveau historique. Cette évolution est amplifiée par une forte demande actuelle de la part des
investisseurs passifs. Ces dernières années les VNI des fonds ont également bénéficié de fortes
augmentations (jusqu’à 4.5% par année) ce qui a réduit automatiquement les primes. L’évolution des VNI
sera modérée, voir même négative ces prochaines années. Cela augmente les risques actuels.
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
Fonds immobiliers suisses: Ø Agio
Moyenne
01/15
07/14
01/14
07/13
01/13
07/12
01/12
07/11
01/11
07/10
01/10
07/09
01/09
07/08
01/08
07/07
01/07
07/06
01/06
07/05
01/05
07/04
01/04
07/03
01/03
07/02
01/02
07/01
01/01
07/00
01/00
07/99
01/99
0%
Comparaison des performances
200%
150%
100%
50%
0%
-50%
Actions immobilières
Fonds immobiliers
Swiss Performance Index (SPI) TR
Emprunts de la Confédération CHF (7-10 ans)
Liquidité du marché indirect : un problème existant !
Pour la première fois le pourcentage entre la capitalisation boursière et le volume est descendu nettement en
dessous des 20% dans les fonds immobiliers en 2014. La capitalisation boursière totale a passé de CHF
17 Milliards en 2007 à plus de CHF 45 Milliards en 2014. Le volume traité est passé de CHF 4.3 Milliards en
2003 à 11 Milliards en 2014. On remarque toujours qu’un grand nombre d’investisseurs n’utilisent pas la
volatilité du marché. En conséquence le marché devient de moins en moins liquide.
% Capitalisation boursière/Volume
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Actions Immo
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fonds Immo
Appelez-nous au 043 499 2 499 ou contactez-nous par e-mail : [email protected] ou [email protected]
Roland Vögele et Sacha Deutsch
MV Invest, mars 2015