construction d` appartements a laken heizelgardens

CONSTRUCTION D’ APPARTEMENTS A LAKEN
HEIZELGARDENS
CAHIER DES CHARGES DE VENTE
0. GENERAL
Le projet est situé dans l’environnement du Heizel.
Les appartements, rez-de-chaussée, et les quatre étages sont situés dans une zone résidentielle très calme,
avec jardins à l’arrière. Il s’agit d’une rue à sens unique récemment reconstruite.
Non loin, se trouvent plusieurs arrêts pour le transport public (métro et bus) garantissant une liaison facile avec le
centre.
La plupart des appartements au rez-de-chaussée disposent d’un jardin et d’une terrasse spacieuse. Le projet
comprend également des parkings en sous-terrain et un dépôt pour les bicyclettes aussi en sous-terrain.
Cette description comprend les énumérations suivantes :
- matériaux utilisés dans les bâtiments
- les équipements techniques des bâtiments
- En annexe : la valeur commerciale de certaines parties et/ou matériaux,
conformément au prix de vente de base des différentes unités.
1. FACADES
Les façades seront divisées en parties réalisées avec des matériaux différents. Ces matériaux sont choisis en
teintes chaudes de brique faite. Au rez-de-chaussée, les entrées des différents bloques sont accentuées par un
relief des joints (Bossage) de la pierre bleue.
L’utilisation des deux matériaux donne un aspect d’architecture contemporaine s’intégrant bien dans un cadre
d’environnement vert.
Aux étages, se trouvent des balcons de teinte beige-clair et gris-clair en harmonie avec le reste des façades.
Les balustrades sont en métal laqué.
Certains endroits de la façade sont prévus avec un revêtement de bois type Cèdre, se harmonisant avec le
débord de toiture qui est aussi en bois de cèdre.
Les façades arrières et pignons seront exécutées avec la même brique de parement que la façade principale.
Les seuils des fenêtres seront en pierre bleue là où il n’y a pas de balcon de prévu.
En façade arrière sont prévu des terrasses aux étages, les terrasses dans le même alignement que la façade,
auront une finition des plafonds en bois type cèdre.
Les panneaux de séparation entre les terrasses sont prévus en vitrage matte.
2. MENUISERIE
Les portes et fenêtres sont en aluminium à coupure thermique de teinte RAL.
Les tablettes de fenêtre intérieure sont en pierre naturelle d’une épaisseur de 2 cm.
Les descentes d’eau pluviale sont en zinc.
Les profils de toiture sont en aluminium.
Le vitrage est double avec une vue claire. Les fenêtres dans les parties de toiture inclinée sont de type VELUX,
excepté les lucarnes de toiture.
Les grandes fenêtres des terrasses sont des fenêtres coulissantes ou ouvrantes. Les autres fenêtres sont de
simple ouvrant.
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3. TOITURE
1. Toitures inclinées
La structure du toit est en bois, avec une isolation de laine de roche de 12 cm (matelas à languettes).
Finition extérieure: Tuiles pour les toitures inclinées. Finition en zinc sur les avancées de toiture, cotés en tuiles
carreaux, et faces en panneaux durcis résistant à l’eau.
Ce type de construction est plus confortable qu’une construction classique durant l’été. Le placement de la
toiture sera faite par une société reconnue qui donnera lieu à une garantie de 10 ans (résistance à l’eau).
2. Toitures plates
Sur la dalle béton sera exécuté un béton de pente de 5 cm minimum.
Sur le béton de pente, viendra un pare-vapeur, puis une isolation de 8 cm d’épaisseur. Sur cette isolation viendra
une étanchéité multicouche.
Les toitures plates seront accessibles par le biais de coupoles. Une finition de gravier viendra protéger
l’étanchéité des UV. Les appartements du dernier étage peuvent utiliser les toitures plates. Une option finition
type terrasse bois peut-être choisis par les acheteurs.
4. ISOLATIONS
Toiture
- voir description des toitures inclinées
- voir description des toitures plates
Sol rez-de-chaussée
Sur le béton une isolation thermique sera mise en place avant de couler la chape.
Autres sols
La chape sera exécutée comme une chape flottante afin d’éviter tous les bruits d’impacts, voir description des
sols.
Murs
Voir description des murs intérieurs.
5. MURS INTERIEURS
Les murs entre les appartements seront réalisé en béton coulé sur place ou en maçonnerie de construction
complété d’un doublage d’isolation type laine de roche suivant la nécessité constructive. Les murs intérieurs dans
les appartements sont en grande partie en bloques de plâtre. Tous les murs seront livrés prêt pour être finis par
le peintre.
Les murs des salles de bains seront carrelés d’une faïence jusqu’à hauteur du plafond. Dans les cuisines la
faïence des murs est prévue au-dessus de la surface de travail et entre des armoires de cuisine eventuelles. Le
type de faïence dépendra du type de cuisine. Dans le living et les chambres à coucher, des plinthes en bois sont
prévues.
6. SOLS
Les appartements sont prévus avec un sol de type flottant, complètement détaché de la construction afin de
permettre une isolation acoustique entre les appartements.
Dans les salles de bains, cuisines, débarras et toilettes un carreau céramique est prévu. Dans les hall communs,
un sol en pierre naturelle est prévu.
Dans le living et les chambres à coucher une chape lisse est prévue qui sera complétée par un sol en bois
laminé.
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7. DECORATION CUISINES
Dans les appartements une cuisine moderne est prévue avec des armoires basses et eventuellement hautes. La
cuisine comprend des équipements suivants : hotte, four, plaque de cuisson, frigo, évier double bac avec
égouttoir et robinet mitigeur.
Dans le prix de vente est prévu une valeur commerciale pour la cuisine. Cette valeur commerciale dépend du
type de l’appartement. Chaque type d’appartement contient une cuisine différente. La valeur commerciale de la
cuisine sera mentionnée en annexe suivant le choix du type d’appartement.
8. INSTALLATIONS SANITAIRES
Par appartement est prévue une installation individuelle.
Les conduits pour l’eau froide des appartements sont en polyéthylène et cuivre, les conduits sont connectés et
ramifiés par appartement. Les conduits pour l’eau chaude sont en polyéthylène et démarrent des chaudière
individuelles et partent vers les points de ramification nécessaires.
Touts les égouts sont en PVC dur de diamètre suffisant (suivant étude technique) résistant jusqu’à une
température de 60°c pour les salles de bain et toilettes et jusqu’à 90°c pour la cuisine.
9. CHAUFFAGE
Le chauffage est couplé à la distribution d’eau chaude et est individuel par appartement.
Cela concerne une installation au gaz murale, combiné à un boiler pour l’eau chaude avec allumage électronique,
puissance +/- 24KW et une installation sanitaire eau chaude de +/- 13.8 litres/min. de chez « delta T » de 25°C.
Le chauffage se fait par moyen de radiateur en tôle, nombre et emplacement dépendant de l’étude technique des
espaces de vie à desservir, connecté par moyen de tuyaux dans la chape suivant le « système à simple pipe »
en tenant compte des températures suivantes pour une température extérieur de -10°C.
- Living:
- Cuisine:
- Salle de bain:
- Chambres à coucher:
22°C
20°C
24°C
18°C
Le réglage de l’installation se fait au moyen d’un thermostat à main et de robinets de radiateur à main.
10. VENTILATION
Tout espace humide ou fermé comme salles de bain, toilettes et débarras sont prévue avec une arrivée d’air
individuelle et une aspiration mécanique sur le toit pour un fonctionnement continue.
11. TRAVAUX DE PEINTURES
Murs, plafonds et portes de toutes les parties communes à tous les étages seront peints dans une couleur à
stipuler. Dans les parties privées des travaux de peintures ne sont pas prévue.
Les portes d’entrées des appartements seront peintes une face côté parties communes.
12. MENUISERIE INTERIEURE
Les portes d’entrées des appartements sont Rf c’est à dire, elles ralentissent le feu. Elles sont aussi munies d’un
oeil espion et d’une serrure cylindrée. Les autres portes sont des portes à peindre.
13. TERRASSES
Toutes les terrasses à l’exception des terrasses préfabriquées seront munies d’un sol en bois et d’un garde-corps
en métal laqué. Couleur : gris - suivant les données des plans.
Les balcons préfabriqués sont beige ou gris foncé - béton lavé avec grain fin.
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Les balcons et terrasses sont interrompu par une isolation évitant le pont thermique et seront raccordé aux
réseaux d’égouttage d’eau de pluie.
14. ENTREE
Chaque entrée sera équipée d’un carrelage au sol adapté en pierre naturelle, et d’une finition de mur, de lumière,
et d’un paillasson etc. Chaque entrée contiendra des boites postale avec plaquettes individuelles, ainsi qu’une
installation de vidéophonie.
15. ESCALIERS
L’escalier commun sera en béton revêtu de carreaux, ainsi que les plinthes et contre-marches.
Les escaliers donnent accès aux différents étages et aux garages en sous-sol.
16. ASCENSEURS
Chaque bâtiment sera équipé d’un ascenseur.
Cet ascenseur sera équipé d’une installation téléphonique et d’un miroir.
Charge max. de l’ascenseur : 6 personnes.
17. ÉLECTRICITÉ
Dans les parties communes tous les points lumineux seront munis d’un lustre ou applique suivant le cas mais pas
dans les parties privées.
Points lumineux, interrupteurs et prises de courant prévu :
Par chambre à coucher:1 point lumineux, 1 interrupteur, 2 prises
Hall d’un appartement : 2 points lumineux, 2 interrupteurs, 1 prise
Salle de bain :
2 points lumineux, 1 interrupteur, 2 prises
Toilettes :
1 point lumineux, 1 interrupteur
Débarras/Chaufferie
1 point lumineux, 1 interrupteur, 1 prise
1 prise machine à laver
1 prise sèche-linge
1 prise pour chaudière-boiler
Living
2 points lumineux, 2 interrupteurs, tuyau en attente
Thermostat, 6 prises, 1 prise radio-tv
1 prise téléphone
Cuisine
2 points lumineux, 2 interrupteurs, 1x3 prises, 1 prise four,
1 prise frigo, 1 prise hotte, 1 prise micro-ondes.
Vidéo phonie
Un vidéophone est compris. La porte d’entrée principale du bâtiment des appartements est munie d’une serrure
électrique.
Téléphonie
Dans chaque appartement se trouve une connexion.
Emplacement suivant les plans. Par appartement se trouve un boîtier encastré avec une gaine munie d’un fil de
trait en attente. La connexion définitive (+tuyaux) au répartiteur n’est pas incluse.
Distribution radio-et TV:
L’installateur prévoit les traversées des murs nécessaires suivant les prescriptions de la société.
La connexion définitive (+tuyaux) au répartiteur n’est pas incluse.
18. GARAGE
Le sol sera en béton poli. Les murs de construction pour les parties communes seront en maçonnerie rejointoyés
ou en béton.
Une lumière sera prévue à l’intérieur de chaque garage avec commande automatique.
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La porte d’entrée principale du parking du sous-sol sera munie d’une commande automatique qui peut être
commandée à distance.
19. JARDIN ET TERRASSE
Les appartements du rez-de-chaussée dispose d’une terrasse mise en œuvre par le promoteur.
Les jardins privés sont à charge des futurs propriétaires.
L’aménagement du jardin commun est à charge du maitre d’ouvrage, cet aménagement prévoit de la pelouse
avec des plantations (arbustes, arbres), des bancs et aussi des jeux pour les enfants.
Un entrée vers le jardin commun et le garage souterrain est prévu.
20. REMARQUES
1. honoraire de l’architecte et de l’ingénieur
Les honoraires de l’architecte et de l’ingénieur sont inclus dans le prix de vente. Si l’acheteur veut exécuter des
modifications, une honoraire supplémentaire peut être demandée, à régler directement entre l’architecte et
l’ingénieur d’un coté et du client de l’autre coté.
2. Tassements du bâtiment
Tous tassements, mouvements causés par un changement de température ou par l’emplacement du bâtiment,
ne tombent pas sous la responsabilité du maitre d’ouvrage, du constructeur ni de l’architecte; aucun
remboursement, dédommagenement, délai de paiement, ni refus de réception ne peuvent être demandés. Il
s’agit de phénomènes inhérents à la nature du bâtiment.
3. Matériaux et stipulations de marques
Le constructeur à le droit de changer les plans et d’utiliser d’autres matériaux d’une valeur équivalente de ceux
qui sont stipulé dans le descriptif, dans la mesure que cette demande soit exigée par l’architecte, l’ingénieur, ou
par des autorités compétentes, des sociétés d’assurances, ou sociétés de distribution d’eau, de gaz, d’électricité
etc., ou dans la mesure que les modifications sont nécessaires dans un but technique, architectural, ou dans la
mesure où le maitre d’ouvrage est convaincu que les changements amélioreront les parties communes et/ou
privé ou encore, ou dans la mesure que les modifications nécessaires comme l’usage d’un autre matériau, suite
à un manquement sur le marché, ou à un ralentissement de la livraison ou la faillite du fournisseur ou du
constructeur etc.
Il peut être stipulé dans le cahier des charges un nom d’une marque, cette mention n’est qu’a titre informatif. Elle
doit être lue comme “ ............ ou équivalente”.
4. Accès au chantier
Pour raison de sécurité, l’acheteur ou son représentant ne peuvent visiter le chantier seul. Il doit être
accompagné d’un vendeur, le chef de chantier ou le maitre d’ouvrage. Les risques sur le chantier sont à charge
du visiteur, ainsi que toute responsabilité.
5. Equipement d’utilité publique
Les frais de branchement, placement et abonnement (eau, gaz, électricité, égout, téléphone et distribution TVFM) ne sont pas inclus dans le prix de vente et donc à charge de l’acheteur. Les acheteurs paieront chacun leur
partie dans les frais.
6. Modifications générales
Durant l’exécution du projet il se peut que le constructeur ou promoteur, fassent des modifications aux plans,
ainsi qu’au descriptif tout en consultant le concepteur, et qui n’auront pas d’influence au concept général. Les
propriétaires acheteurs ne peuvent pas mettre de plainte contre une de ces modifications, à condition que la
valeur du travail global n’ait pas diminué.
7. Preuves de garanties
Une garantie de 10 ans livrée pour la toiture, l’étanchéité de la cave et des portes coupe-feu.
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21. STIPULATIONS GENERALES
Parties:
1.1.: BBE NV: Maitre d’ouvrage. Les parties conviennent que le maitre d’ouvrage transmettra tous ces droits et
obligations de cet accord à un autre entrepreneur qui sera responsable pour l’exécution de l’accord dés la
transmission. Seulement l’entrepreneur appointé par le maitre d’ouvrage, sera compétent pour la réalisation du
projet complet.
1.2.: Bureau d’architecte A-Projects: Représenté par M. Bruno Poelman. L’architecte est responsable pour toute
la coordination entre les différentes parties. Seulement le bureau d’architecture A-Projects est donc responsable
pour le projet et la coordination de tous les contrats de construction.
Garantie:
La garantie de dix ans suivant les prescriptions légales est applicable. Le délai de prescription commence au
moment de la réception temporaire des travaux.
Délai d’exécution:
L’exécution des travaux phase 1, commence vers juillet 2007
La demande de certaines modifications par l’acheteur a une influence sur le délai d’exécution.
Si certaines modifications ne sont pas communiquées à temps, l’exécution standard sera appliquée c’est à dire
l’appartement sera fini suivant la finition standard.
Le délai est exprimé en jours ouvrables effectif et sera prolongé avec tous les jours ouvrables dont l’entrepreneur
n’a pas pu travailler à cause des conditions atmosphériques ou de suprématie.
Réception:
Le tout est réceptionné après balayage et élimination de tous les décombres, déchets et ordures.
La réception provisoire des appartements aura lieu après l’exécution au complet du contrat et aura lieu dans les 5
jours ouvrables de la semaine suite à la réception d’une invitation écrite de l’acheteur et se fera en présence des
parties contradictoires. Cette invitation se fera par lettre normale. Le maitre d’ouvrage stipule qu’au moment ou
l’appartement sera dans un état de réception provisoire, l’appartement peut encore contenir quelques petits
travaux ne pouvant pas faire obstacle à la réception temporaire de l’appartement. Durant cette réception
temporaire une étude du bien sera faite. Cette étude donnera occasion à rédiger sur le lieu un procès verbal qui
doit être signé par toutes les parties. Ce document rattache complètement l’acheteur.
Ce procès verbal mentionnera les manquements visibles. Le procès verbal de l’acceptation provisoire de
l’appartement mentionnera aussi le délai nécessaire pour l’exécution possible des remarques qui sont repris dans
le procès verbal.
Immédiatement après l’exécution des travaux l’acceptation temporaire sera définitive pour les manquements
visibles. La responsabilité de dix ans commence à la réception temporaire de l’appartement.
Dans aucun cas les acheteurs peuvent (faire) exécuter des travaux de peinture ou d’autres travaux avant la
réception temporaire. Si ceci se passe quand même, le maitre d’ouvrage considère ceci comme acceptation de la
réception temporaire de l’appartement. Ceci compte également en cas ou l’acheteur s’installe dans l’appartement
prématurément.
Le procès verbal de la réception provisoire est rédigé en double exemplaire et signé par les deux parties. Si
l’acheteur n’est pas présent à la date de réception proposée, la transmission des clés ou la prise en en usage
comptent comme réception.
La réception finale de l’appartement se fait au plus tôt 12 mois après la date de la réception provisoire et couvre
tous les manquements cachés possible avec exception de ceux couvert par la garantie légale de dix ans.
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Prix de vente:
Dans le contrat un rendez-vous d’orientation avec l’architecte est inclus.
Ne sont pas inclus dans le prix de vente: les lustres, appliques des appartements, la peinture intérieur des parties
privatives, les installations téléphonique, les pare-soleil, le mobilier isolé, les travaux de décoration et le
placement des compteurs privatif d’eau, de gaz et d’électricité. Les informations du texte actuel remplacent et
complètent les informations sur les plans.
Ne sont également pas inclus dans le prix: frais de connexion pour l’électricité, le gaz, l’eau, le téléphone, Internet
et distribution de la TV, ainsi que tous les droits de registration, les adaptations des prix, salaires et matières
premières, TVA et frais notarial.
Engagements réciproque des parties:
Le constructeur est obligé de livrer le bâtiment vendu suivant la législation en vigueur et l’acte de base d’autre
part.
L’acheteur est obligé d’accepter le bien vendu suivant toutes les garanties à bon droit. Les acheteurs sont tenus
d’entretenir les parties privatives ainsi que les parties communes au bâtiment, suivant le règlement général des
co-propriétaires.
Le visiteur ou propriétaire future aura pas accès au chantier sauf s’il est accompagné d’un représentant du
constructeur et sur rendez-vous. Chaque visite aura lieu au propre risque du visiteur ou propriétaire futur sans
que celui-ci puisse obtenir gain de cause en cas d’accident sur chantier. Ni le constructeur, les architectes ou
l’entrepreneur ne pourront être porté responsable en cas d’accident.
Modifications:
Les modifications faites au cahier des charges, demandées par l’acheteur ne peuvent concerner que la finition,
avec exclusion du gros oeuvre, de les façades principales, des murs et poutrelles.
Les plans ne peuvent être adaptés qu’après consultation de l’architecte, l’architecte évaluera l’impact des
modifications demandées avec le constructeur et le bureau d’études, ils étudieront si les modifications sont
encore réalisables dans le processus de construction. Si le constructeur est d’avis que les modifications requises
peuvent être reprises dans l’étude, l’acheteur soumettra une proposition d’étude pour ceci, comprenant les
honoraires pour l’architecture et l’étude technique. L’étude sera commencée seulement à condition d’un accord
écrit du client. Après étude, l’architecte soumettra à l’acheteur un calcul de frais pour les modifications requises.
Ce calcul de frais comprend tous les frais de l’entrepreneur en extra, les honoraires de l’architecte et du bureau
d’études et tous les frais possibles pour les modifications demandées. Tous travaux supplémentaires peuvent
être exécutés que par accord écrit de l’acheteur.
Le maitre d’ouvrage de son coté garde le droit de faire des modifications aux cahiers des charges, si celles si lui
sont soumises par des autorités compétentes, et si elles sont introduites suivant les règles d’art, et si elles sont
estimées nécessaire par l’architecte et/ou autres ad viseurs. Le constructeur garanti en outre le maintien de la
qualité.
Ces documents devront être signés par l’acheteur avant le début des modifications. Cela va pour soi qu’au début
de ces travaux une date de réception sera prévue tenant compte d’extra temps nécessaire pour l’exécution des
travaux supplémentaires. A tous travaux de modification avec accord un supplément de 15% (quinze pourcent)
sera imputé pour frais d’administration supplémentaire. Toutes modifications doivent être payées d’avance avant
exécution.
Pour la réception provisoire il n’est pas autorisé à l’acheteur de faire exécuter des travaux.
Si l’acheteur pour certaines raisons décide de ne pas faire exécuter une partie des finitions prévues par le
constructeur et si celui ci le permet, l’acheteur pourra récupérer un maximum de 70% du budget mentionné. Ce
montant sera pris en diminution à la dernière partie de payement.
Ces travaux ne peuvent dans aucun cas déranger l’avancement de la totalité des travaux.
D’avance des accords doivent être stipulé dans quel délai ces travaux doivent être finis, ainsi que la stipulation
des frais supplémentaire et leur influence envers le projet total.
Les finitions ne commencent qu’après signature des plans de finitions définitives par le client.
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Matériaux:
Le constructeur retient le droit de faire des modifications à la description technique présente ou de remplacer
certains matériaux et prévisions par des similaires, sans causer de désavantage à la qualité prévue.
Plans:
Les honoraires de l’architecte sont seulement inclus dans le prix de vente de l’exécution de base de
l’appartement. Ces honoraires comprennent les obligations agréées entre l’architecte, et son client le maitre
d’ouvrage et le constructeur. La décoration de l’intérieur n’est pas incluse dans l’honoraire.
Les plans qui sont données aux acheteurs, servent comme base pour la rédaction des accords de vente. Ils sont
rédigés de bonne foi par l’architecte et sont prise comme base pour les données reprises dans les actes
notariaux.
Toutes mesures mentionnées aux dessins et/ou aux descriptions techniques sont des mesures approximatives.
Les sections des colonnes et poutrelles sont donnée par l’ingénieur. Les sections des canalisations sont stipulées
en fonction des études techniques. Certaines poutrelles et colonnes seront visibles, ainsi que certains tuyaux
mentionnés ou non sur les plans.
Le dessin de mobilier sur les plans n’est qu’à titre informatif. Les différences qui peuvent se présenter, en plus ou
en moins, sont considérées comme acceptable. Dans aucun cas les parties peuvent faire référence aux
différences afin d’exiger une indemnisation ou une révision du budget ou d’exiger une décomposition de l’achat.
Ce cahier des charges a été rédigé le 1er décémbre 2007 et contient 8 pages nummérotés.
Le description susmentionnée est prioritaire sur toute référence sur les plans, lesquels restent purement
indiquatif.
Ce document est établi en deux exemplaires et est signé par les deux parties ; le vendeur et l’acheteur.
Chaque partie déclare avoir reçu une copie signée.
L’acheteur déclare avoir pris soigneusement conscience du contenu de ce cahier des charges.
Le vendeur et l’acheteur déclarent ne pas avoir fait d’autres accords que ceux mentionnés dans ce document.
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