destination des logements conventionnes

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destination des logements conventionnes
DGALN/LO2
09/2010
DESTINATION DES LOGEMENTS CONVENTIONNES
En application de l’article L.353-5 du code de la construction et de l’habitation, les logements
conventionnés doivent être affectés à la location (nue) pendant toute la durée de la convention
sous plafonds de loyer et de ressources. La sous-location ne peut être pratiquée
qu’exceptionnellement dans le cadre prévu par les articles suivants :
- pour les HLM : L.442-8-1; L.442-8-4 ; R.353-10 ;
- pour les SEM: L.353-19-2; L.353-20 (qui renvoie au L.442-8-1); R.353-37 ;
- pour les AUTRES BAILLEURS: L.353-19-2 ; L.353-20 (qui renvoie au L.442-8-1); R.35394 ; article 7 des conventions types annexés à R-353-90 ;
- pour l’ANAH : L.353-19-2 ; L.353-20 (qui renvoie au L.442-8-1).
En application de l’article R.351-27 du CCH, le versement de l’APL à l’association qui
pratique la sous-location doit faire l’objet d’une autorisation du préfet après accord du
propriétaire.
Changement d’usage/changement d’affectation :
Les notions de changement d’usage et de changement d’affectation ne sont juridiquement pas
très différentes mais le CCH privilégie plutôt la notion de changement d’usage.
En application de l’article L.353-5 précité, les logements conventionnés doivent, en principe,
être loués dans les conditions conformes à celles fixées par les conventions.
Par ailleurs, l’article R.331-4 du CCH dispose que : « Pour pouvoir faire l’objet d’une
décision favorable, les demandeurs de subventions et de prêts (PLUS, PLAI, PLS) doivent
s’engager à ce que, pendant une durée minimale de quinze ans, les logements, […], ne soient
pas transformés en locaux commerciaux ou professionnels, ni affectés à la location en
meublé ».
L’article L.631-7 qui pose le principe général de l’interdiction de changement d’usage ne
s’applique pas. Toutefois, l’article L.443-11 permet aux organismes HLM et aux SEM (voir
l’article L.443-15-2 du CCH) les changements suivants :
1) « Afin de contribuer aux politiques de développement social des quartiers, et
notamment de ceux connaissant des difficultés particulières, un organisme d’HLM
peut mettre à disposition d’une association des locaux moyennement éventuellement
le paiement des charges locatives correspondant aux dits locaux.
2) « Dans les quartiers situés dans les ZUS […], ou concernés par l’ANRU, les
organismes d’HLM peuvent, après avis de la commune d’implantation, louer des
locaux d’habitation situés en RDC, en vue d’y exercer des activités économiques. »
Fiche thématique n° 4
sur le conventionnement
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DGALN/LO2
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Si le changement est provisoire, il n’y a pas lieu de résilier la convention mais de passer un
avenant. La convention reprend vigueur, le cas échéant, lorsque cet usage cesse. Si le
changement est définitif, on peut procéder à la résiliation unilatérale de la convention par
arrêté préfectoral en application du L.353-12 dans le cas où la convention ne s’applique qu’à
ce ou ces locaux dans leur intégralité.
La circulaire n° 2001-77 du 15 novembre 2001 relative, notamment, aux démolitions de
logements locatifs sociaux et à leur changement d’usage souligne que de telles décisions
doivent faire l’objet d’une attention particulière des services. Les changements d’usage ne
peuvent être envisagés que lorsque le contexte social et économique du quartier le justifie.
En aucun cas un changement d’usage ne peut être envisagé sur la simple demande d’un
organisme qui souhaiterait sortir du conventionnement pour des raisons de commodité.
En dehors des HLM et des SEM, une telle procédure n’est pas prévue. Par conséquent, les
autres catégories de bailleurs ayant souscrit des conventions sont tenus d’en respecter les
termes jusqu’à la date de leur expiration.
Occupation professionnelle :
Les conventions disposent que les locaux sont destinés à la location sociale et doivent être
occupés par des locataires en tant que résidence principale, c’est à dire au moins 8 mois par
an. Néanmoins, l’article L.631-7-3 du CCH autorise l’exercice d’une activité professionnelle,
y compris commerciale, dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité
considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce
local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.
Vente :
Les cas de vente sont prévus aux L.443-7 et suivants du CCH.
La vente d’un logement conventionné est toujours possible mais en cas de mutation à titre
gratuit ou onéreux, la convention est transférée de plein droit au nouveau propriétaire
(L.353-4 et L.353-5).
Toutefois, par dérogation, en cas de vente par un bailleur HLM, SEM ou collectivité locale
d’un logement conventionné, notamment à une personne physique ou à une collectivité locale,
la convention n’est plus opposable aux propriétaires successifs : Les articles L.443-10 et
L.443-11 sont à lire ensemble pour bien déterminer les cas. Attention, la procédure de vente
(d’un logement occupé ou vacant) est soumise à des conditions et des étapes de publicité très
précises décrites dans les articles précités.
En aucun cas les propriétaires privées (personnes physiques ou morales) ne peuvent se
prévaloir de ces dispositions dérogatoires.
Fiche thématique n° 4
sur le conventionnement
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