Refinancement des prêts hypothécaires des coopératives d

 Refinancement des prêts hypothécaires des
coopératives d’habitation
Questions et réponses
Introduction
Le but de ces questions et réponses est de fournir un survol général des principaux enjeux et
d'établir les rôles et les responsabilités des différents intervenants, y compris les caisses de crédit, la
Fédération de l'habitation coopérative du Canada (FHCC), les coopératives d'habitation et l'Agence
des coopératives d'habitation.
Les questions ont été réparties en quatre sections.

Renseignements généraux – Le produit / le contexte (commun)


L'Agence et FHCC
La coopérative / l'emprunteur

La caisse de crédit / le prêteur
Certains commentaires, énoncés et rôles et responsabilités futurs de la FHCC et de l'Agence exigent
un examen et une entente, dont certains sont mentionnés dans ce document.
La partie traitant du profil du produit et de la diligence raisonnable est fondée sur les documents et
les lignes directrices types d'Alterna Savings relatives aux prêts hypothécaires pour les immeubles
résidentiels à logements multiples. La FHCC examinera et cernera les différences dans les
documents par rapport aux offres comparables d'autres caisses de crédit et proposera des
changements ou des gammes de produits hypothécaires, selon le cas.
Les coopératives d'habitation bénéficiant d'un prêt hypothécaire indexé («PHI») et tout document qui
concerne les coopératives financées dans le cadre de programmes autres que ceux de l'article 95 de
la Loi nationale sur l'habitation ont été exclus du présent document. Ultérieurement, la FHCC et les
caisses de crédit pourront mettre au point un modèle pour tenir compte des coopératives
d'habitation qui ne sont pas financées dans le cadre de l'Article 95.
Un point majeur est l'incertitude qui entoure l'expiration des accords d'exploitation de la SCHL,
notamment en ce qui concerne l'avenir des subventions au loyer. La FHCC et d'autres fournisseurs
(comme les municipalités) font des démarches auprès des gouvernements pour accroître l'aide
accordée aux résidents à faible revenu, afin d'assurer un volet de revenu stable pour les ménages à
faible revenu.
1 Renseignements généraux
1. Q - Quels seront les caractéristiques, les prix et les limites de prêts de la nouvelle hypothèque
multirésidentielle offerte par une caisse de crédit?
R - La FHCC a collaboré avec deux caisses de crédit canadiennes pour concevoir un produit
hypothécaire qui répond au besoin d'une coopérative d'habitation de l'Article 95 qui veut
refinancer son prêt hypothécaire avec la SCHL et disposer de fonds additionnels pour les
réinvestir dans ses bâtiments (formule «taux mixte et prolongation»). Après des discussions
préliminaires, les lignes directrices générales suivantes ont été proposées :

Hypothèques de premier rang seulement – minimum de 1 million de dollars. Les montants
inférieurs seront considérés seulement exceptionnellement.

Échéance de cinq ans.

Période d'amortissement pouvant aller jusqu'à 15-25 ans, selon l'âge, l'état et d'autres
facteurs de risque déterminés.

Frais de traitement et commission d'engagement - 0,50 p. cent du montant du prêt
hypothécaire avec un minimum de 5 000 $; la composante des frais de traitement de 0,25 p.
cent est payable au moment de la demande de crédit et la composante de la commission
d'engagement de 0,25 p. cent peut être amortie pendant la durée de la facilité de crédit.

Frais de renouvellement - 0,25 p. cent du solde du prêt hypothécaire à la date de
renouvellement.

Le plafonnement du ratio prêt/valeur à 75 p. cent, où la valeur de la propriété sera basée sur
le montant le moins élevé de (a) la valeur d'expertise ou (b) la «méthode du revenu» en
utilisant un revenu stabilisé/confirmé et un taux de capitalisation (taux d'intérêt).

Un financement disponible pour la rénovation et l'amélioration des bâtiments qui
augmentera le montant du nouveau prêt hypothécaire.

Le ratio minimum de service de la dette («RSD») de 1,2x basé sur un «test de tension» et un
amortissement de 25 ans du taux d'intérêt fixé, plus 2 p. cent (pas moins de 7 p. cent au
total). La définition du RSD, compte tenu de la nature «sans but lucratif» des coopératives, a
été modifiée pour tenir compte des revenus discrétionnaires et des revenus non
discrétionnaires, comme les contributions discrétionnaires aux «réserves pour le
remplacement des immobilisations».
2 
Les hypothèques sur propriété louée à bail seront étudiées seulement exceptionnellement.
Pour être étudié en vue d'un refinancement, le bail doit durer au moins cinq ans de plus que
la période d'amortissement du prêt hypothécaire.

Le prêteur se réserve le droit de syndiquer des prêts hypothécaires plus élevés.
2. Q -Outre l'augmentation du principal du prêt hypothécaire, y a-t-il d'autres raisons pour
lesquelles les coopératives de l'Article 95 devraient envisager le refinancement avec un prêteur
hypothécaire conventionnel?
R - Oui. Il y a plusieurs raisons, notamment :

Les coopératives ne peuvent pas refinancer leurs prêts hypothécaires de la SCHL en ayant
recours au Programme de prêt direct de la SCHL une fois que la période des subventions
fédérales de 35 ans a pris fin. Il leur faut donc une solution de financement de rechange.

Un réinvestissement pour apporter des améliorations aux bâtiments est souhaitable avant
l'expiration du prêt hypothécaire actuel de 35 ans. Avec la disponibilité d'un financement
hypothécaire additionnel, on peut apporter des améliorations immédiatement. La coopérative
peut bénéficier des économies d'échelle et les paiements peuvent être répartis pendant la
durée du prêt hypothécaire.
3. Q - Quels critères précis une caisse de crédit exigera-t-elle d'une coopérative pour lui consentir
un prêt hypothécaire conventionnel pour un immeuble résidentiel à logements multiples en
remplacement de son prêt hypothécaire direct actuel avec la SCHL?
R - Les prêteurs conventionnels, y compris les caisses de crédit, adhèrent à une série de lignes
directrices types liées à la souscription et à l'approbation des prêts hypothécaires pour les
immeubles résidentiels à logements multiples. Les politiques suivantes décrivent les exigences
d'admissibilité générales au prêt hypothécaire et la documentation concernant la diligence
raisonnable qu'une coopérative devra fournir :


Un examen des «Rapports d'évaluation des risques» de l'Agence pour les trois années
précédentes et une recommandation positive de la FHCC.
Les états financiers et les rapports financiers et d'évaluation des risques pour les trois
années précédentes, ainsi qu'un registre des loyers actuels et les prévisions financières
pendant au moins cinq ans ou la première échéance du prêt hypothécaire, selon l'échéance la
plus longue. Il faut aussi les prévisions du fonds de réserve d'immobilisations pour
l'ensemble de la période d'amortissement du nouveau prêt hypothécaire.
3 
Une évaluation satisfaisante de l'Agence et de la caisse de crédit relativement à la qualité de
la «gestion immobilière», y compris les antécédents, l'expertise, les procédures et la
connaissance de diverses lois et mesures législatives.

Une évaluation immobilière descriptive, ne dépassant pas un an, effectuée par une firme
d'évaluation agréée par l'AACI qui serait acceptable à la caisse de crédit.

Un récent rapport de l'état du bâtiment (moins d'un an) qui précise : (a) les lacunes et les
défauts importants, (b) les problèmes liés à l'entretien reporté et le coût estimatif pour y
remédier, (c) les infractions au code du bâtiment, et (d) un plan pour la réserve de
remplacement pour la première échéance de cinq ans de l'hypothèque.

La confirmation d'un fonds de réserve d'immobilisations suffisant pour entretenir les
bâtiments de façon continue en fonction du dernier rapport du bâtiment effectué par un
ingénieur-conseil.

Un rapport d'évaluation environnementale de niveau 1, réalisé pas plus de trois ans avant la
date de financement prévue, comprenant les coûts requis pour remédier à tout problème
connu.

La confirmation d'une assurance pour le nouveau montant du prêt. La caisse de crédit
prêteuse sera désignée le bénéficiaire dans les nouvelles polices d'assurance respectives.

Un rapport sur les logements vacants confirmant que le taux est stabilisé par rapport au taux
d'inoccupation le plus récent de la SCHL pour des bâtiments semblables dans la même ville.
En général, un taux d'inoccupation supérieur à 5 p. cent est considéré insatisfaisant.

D'autres preuves de diligence raisonnable et documents peuvent être exigés par les caisses
de crédit individuelles dans le cadre de leurs processus d'étude des dossiers.

L'acceptation par la coopérative d'un suivi continu de sa gestion financière et du rendement
de son plan de remplacement des immobilisations pendant la période d'amortissement.
4. Q -Le taux d'intérêt sera-t-il plus élevé que celui exigé actuellement dans le cadre du
programme de la SCHL?
R – Le Programme de prêt direct de la SCHL applique des taux inférieurs à ceux offerts aux
autres emprunteurs de prêts commerciaux. Le taux d'intérêt de ce programme dépendra des
taux courants du marché au moment où le nouveau prêt hypothécaire conventionnel est
approuvé et de facteurs tels que :
4 
le ratio prêt-valeur

l'état physique et l'emplacement du bâtiment

l'historique du rendement financier et la gestion des réserves

la capacité d'assurer le service de la dette

la gestion et la gouvernance historique et actuelle de la coopérative et des bâtiments.
5. Q - Quels sont les autres critères pour participer à ce programme?
R –Voici les critères pour une participation volontaire au projet pilote :

la coopérative est membre de la caisse de crédit qui assure le financement

elle est administrée dans le cadre du programme de l'Article 95 de la SCHL

elle a une situation financière stable et un fonds de roulement positif

elle respecte son accord d'exploitation

elle est membre de la FHCC et cliente de l'Agence.
La FHCC jouera un rôle directeur au niveau des communications et de la mise en marché de ce
nouveau produit hypothécaire, y compris une aide directe fournie aux coopératives pour les
aider à se préparer pour le processus de diligence raisonnable et de demande de prêt.
6. Q - Faudra-t-il modifier la police d'assurance en raison du changement d'un prêt de la SCHL à
un prêt hypothécaire conventionnel avec une caisse de crédit?
R - Non. Presque toutes les 900 coopératives membres de la FHCC souscrivent à un programme
d'assurance commerciale complet offert par la FHCC en collaboration avec la compagnie
Co-operators. Les conditions de cette assurance sont reflétées dans les normes minimales de
l'Agence. Ces normes continueront de s'appliquer. À des fins d'éclaircissement, les garanties
suivantes sont requises :

assurance contre la perte des droits d'occupation

responsabilité civile
5 
garantie globale ou assurance détournement et vol

responsabilité civile des administrateurs et des dirigeants

coût de remplacement garanti.
La protection du programme d'assurance commerciale actuel comprend le «coût de
remplacement garanti». Cette protection est aussi importante pour un prêteur conventionnel –
«garanti» signifie que le montant serait suffisant pour couvrir le coût complet de reconstruction
dans l'éventualité d'un sinistre, même s'il dépassait la limite prévue dans la police. Avec cette
protection, il n'y a pas de clause de «coassurance», de sorte que la coopérative n'est pas obligée
d'assumer une partie (en général 10 p. cent) des coûts de reconstruction.
Veuillez consulter la section des questions et réponses de l'Agence sur l'assurance des
coopératives d'habitation pour en savoir plus au sujet des exigences d'assurance.
L'Agence et la FHCC
1. Q - Quel est le rôle actuel de l'«L’Agence des coopératives d’habitation » («l'Agence»), tel que
défini dans l'entente conclue entre la Société canadienne d'hypothèques et de logement («SCHL»)
et l'Agence?
R – Conformément à l'entente conclue le 3 mai 2005, l'Agence offre certains services de gestion
du portefeuille relativement aux programmes de coopératives d'habitation financés par la SCHL
qui sont largement décrits comme suit : (a) préserver l'investissement du prêteur dans l'actif des
bâtiments des coopératives d'habitation, et (b) s'assurer que les fonds publics engagés pour
appuyer les objectifs des programmes sont utilisés de manière efficiente comme prévu et qu'ils
sont bien comptabilisés. L'Agence remplit ce mandat en offrant un large éventail de services de
surveillance, de rapports et de redressement, y compris :

remplacer la SCHL comme entité réglementaire pour certaines des 600 coopératives
d'habitation financées par le gouvernement fédéral à l'Île-du-Prince-Édouard, en Ontario, en
Alberta et en Colombie-Britannique

aider les coopératives à comprendre leur(s) programme(s) de financement

veiller à la conformité aux accords d'exploitation des coopératives

aider les coopératives en difficulté à élaborer des plans de sauvetage financier qui devront
être approuvés par la SCHL
6 
offrir un service pour permettre aux coopératives de partager leurs pratiques exemplaires.
Veuillez noter que l'Agence est une coopérative dont l'unique membre est la FHCC. Même si la
FHCC nomme tous les administrateurs de l'Agence, cette dernière fonctionne indépendamment
de la FHCC.
2. Q - Quels services sont offerts actuellement par l'Agence conformément à l'entente avec la
SCHL et lesquels de ces services seraient maintenus dans le cadre d'une nouvelle entente
avec la FHCC?
R – Les activités offertes par l'Agence en lien avec l'analyse de solvabilité et le suivi du rendement
de l'emprunteur seront maintenues par la FHCC dans le cadre d'une nouvelle entente de service
entre la FHCC, les caisses de crédit et l'emprunteur. Toutefois, le rôle de l'Agence à titre d'organe
de réglementation au nom de la SCHL cessera quand l'accord d'exploitation d'une coopérative
avec la SCHL prendra fin.
La FHCC cherchera à équilibrer les exigences de base de tous les intervenants, à maintenir les
services qui offrent une valeur ajoutée importante aux coopératives et à satisfaire aux
exigences de gestion des risques des caisses de crédit.
Les activités générales suivantes figureront dans la liste initiale des services qui
continueront d'être offerts :

Offrir des services pour prévenir les manquements aux obligations hypothécaires.

Effectuer des inspections physiques – inspections visuelles aux deux ans et une inspection
physique complète si l'inspection visuelle ou l'analyse de conformité annuelle indique
qu'une analyse est nécessaire, laquelle sera effectuée aux frais de la coopérative.

Surveiller la gestion et les retraits de la réserve de remplacement.

Remplir une déclaration annuelle de renseignements à l'aide des états financiers annuels
vérifiés.

Effectuer des examens sur place si l'évaluation des risques de la coopérative ou d'autres
indicateurs ont soulevé des préoccupations au niveau de la conformité, par exemple :
a)
examiner les livres et les dossiers
b) rencontrer le conseil, le gestionnaire et/ou les comités de la
coopérative
c)
inspecter l'immeuble et les logements
7 d) effectuer d'autres examens et analyses, si nécessaire
e)

préparer un rapport d'examen sur place pour le conseil.
Préparer un rapport annuel pour la coopérative qui renferme des données comparatives
montrant son rendement par rapport au rendement moyen de coopératives semblables.
Certaines autres fonctions liées à la participation de la SCHL prendront fin à la suite du
refinancement structuré par une caisse de crédit.
Subventions : ces coopératives ne reçoivent plus d'aide hypothécaire, seulement une aide
assujettie au contrôle du revenu (AACR), qu'elles reçoivent sous la forme d'un montant forfaitaire
mensuel et qu'elles distribuent parmi leurs ménages en fonction de la vérification du revenu. Le
montant est calculé en se fondant sur le taux d'intérêt hypothécaire que la coopérative paierait si
elle participait au Programme de prêt direct de la SCHL.
Les ménages à faible revenu dans la coopérative continueront de recevoir des subventions
jusqu'à l'expiration de l'accord d'exploitation actuel de la coopérative avec la SCHL.
3. Q - La FHCC assumera-t-elle des responsabilités qui relèvent actuellement de l'Agence pour le
compte de la SCHL?
R - Oui. À l'heure actuelle, l'Agence doit prendre les mesures nécessaires pour atténuer les
risques que court la SCHL au sein du portefeuille, ainsi que pour offrir des services de gestion
des cas de défaut. Ces responsabilités seront assumées par la FHCC.
En plus du rôle de gestion des risques, la FHCC consultera et avisera les coopératives
individuelles sur la façon d'obtenir un financement hypothécaire conventionnel auprès de la
caisse de crédit et les aidera dans le processus de demande.
4. Q - L'Agence continuera-t-elle d'offrir tous les services de surveillance, de rapports et de
redressement qu'elle offre actuellement à contrat à la SCHL lorsque les caisses de crédit
remplaceront la SCHL à titre de prêteur hypothécaire?
R - Oui. L'Agence continuera de surveiller et de faire rapport à la SCHL jusqu'à ce que l'accord
d'exploitation de la coopérative prenne fin. La FHCC négociera une entente avec l'Agence en vue
de fournir des services semblables qui seront partagés, en vertu d'une entente-cadre, avec les
caisses de crédit qui détiennent les prêts hypothécaires des coopératives d'habitation. La FHCC
pourrait éventuellement choisir d'assumer une partie ou la totalité de ces fonctions à l'interne.
8 5. Q - Le coût des services offerts par l'Agence est actuellement financé par la SCHL. Comment le
coût du maintien de ces services pour les prêts hypothécaires des caisses de crédit sera-t-il payé
et au moyen de quel mécanisme administratif?
R – La FHCC négociera une entente de rémunération à l'acte directement avec l'Agence, dont le
coût sera assumé par la FHCC et financé par le prêteur hypothécaire. Le mécanisme administratif
pour récupérer ces coûts d'utilisateur sera une échelle mobile des frais initiaux exigés aux
coopératives au moment de la signature, fondée sur le montant total du nouveau prêt
hypothécaire de premier rang. Le pourcentage des frais sera plafonné à 1 p. cent pour les prêts
de plus de 4 millions de dollars.
Coopérative d'habitation - Refinancement avec une caisse de crédit
1. Q - Quel avantage y a-t-il à refinancer un prêt hypothécaire de la SCHL avec une caisse de
crédit?
R - Le transfert de la SCHL à un prêteur hypothécaire conventionnel est une solution de rechange
pour chercher à obtenir un financement de deuxième rang pour rénover ou améliorer les
bâtiments. L'obtention d'un financement de deuxième rang peut s'avérer difficile pour un certain
nombre de raisons, notamment :

Les taux d'intérêt exigés pour les prêts hypothécaires de «deuxième rang» à l'égard des
bâtiments sont plus élevés que ceux consentis pour les prêts hypothécaires de premier rang.
Les coûts du service de la dette pour un prêt hypothécaire de premier rang augmenté
seraient inférieurs.

La SCHL n'offre pas de prêts directs dans ces cas et son approbation est requise pour qu'une
coopérative puisse emprunter auprès d'un prêteur de deuxième rang approuvé en vertu de la
LNH, comme une banque ou une caisse de crédit.

Pendant la durée de son accord d'exploitation, une coopérative ne peut hypothéquer ou
grever toute partie de ses bâtiments, à moins d'obtenir au préalable l'approbation écrite de
son prêteur et de la SCHL.

Les prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires de deuxième rang peuvent exiger une
assurance hypothécaire de la SCHL. Alors que le risque réduit pour le prêteur permettra
d'obtenir un meilleur taux d'intérêt, (a) la SCHL exigera des frais de traitement par logement,
même si elle décide de ne pas assurer le prêt de deuxième rang, et (b) un pourcentage de la
prime pour le prêt hypothécaire doit être payé si le prêt est consenti.
9 2. Q - Quel sera le coût supplémentaire total pour une coopérative qui rembourse son prêt
hypothécaire à la SCHL pour contracter une hypothèque multirésidentielle conventionnelle?
R - Une feuille de calcul en format Excel permettra de calculer la différence entre le financement
de la SCHL et celui d'un prêteur conventionnel en tenant compte de toutes les variables, dont :

le montant augmenté du prêt hypothécaire de premier rang

la différence de taux d'intérêt et les frais

les économies réalisées sur un financement de deuxième rang dont le taux d'intérêt est
plus élevé qui seraient requises pour rénover ou effectuer les réparations nécessaires.
Les coopératives pourraient également calculer l'impact de l'autofinancement des réparations
majeures au moyen d'une hausse des droits d'occupation des membres.
3. Q - Est-ce que des lignes directrices en matière d'admissibilité ont été établies pour les
coopératives qui cherchent à refinancer leur prêt hypothécaire avec une caisse de crédit?
R - Pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel financé par une caisse de
crédit, les coopératives devront satisfaire aux exigences minimales suivantes :

être membre d'une caisse de crédit dans la province dans laquelle la coopérative est
située ou en devenir membre

être membre de la FHCC et, le cas échéant, de la fédération locale de coopératives
d'habitation

avoir un prêt hypothécaire existant de la SCHL relevant de l'Article 95 (avant 1986)

avoir un historique de rendement financier et un fonds de roulement positif stable

être en conformité avec l'accord d'exploitation de la coopérative avec la SCHL.
4. Q – En ce qui concerne la «politique relative aux revenus d'exploitation nets» pour les
coopératives de l'Article 95, y a-t-il des avantages à passer d'un prêt de la SCHL à un prêt
hypothécaire conventionnel?
R - Présentement, les lignes directrices de l'Article 95 exigent que les «revenus de
fonctionnement nets» (qui comprennent «l'aide assujettie à un contrôle du revenu – subventions
pour les ménages à fiable revenu) soient affectés dans l'ordre suivant :
10 a)
pour réduire ou effacer les déficits de fonctionnement de l'année précédente
b) ajoutés au fonds de la réserve de remplacement pour éviter d'avoir à emprunter pour des
réparations
c)
ajoutés au fonds de surplus de subventions (considéré comme une réserve devant être
utilisée à des fins spéciales et qui n'est pas utilisée dans le calcul de la solvabilité).
Les affectations (a) et (b) sont la meilleure façon d'utiliser les fonds de surplus peu importe le
scénario. Les sommes ajoutées au fonds de subventions (c) dans le cadre de l'Article 95 doivent
être remises à la SCHL si le solde dépasse 500 $ par logement en plus des intérêts ET si le
nombre de membres ayant besoin d'une aide assujettie à un contrôle du revenu diminue.
La fin de l'accord d'exploitation de la coopérative, en plus d'un financement conventionnel,
élimine la complexité de la gestion du fonds de surplus des subventions et encourage les
surplus annuels pour se protéger contre les dépenses imprévues.
5. Q -À quels éléments de la déclaration annuelle de renseignements («DAR») le nouveau prêteur
s'attardera-t-il dans le cadre de son processus initial de souscription de prêt hypothécaire et
dans les examens périodiques?
R - La caisse de crédit prêteuse se concentrera sur les mêmes données et analyses financières
que celles exigées par la SCHL, notamment le ratio de liquidité et le ratio de revenu net, la
gestion des réserves et leur financement suffisant, et les dépenses d'entretien des bâtiments.
6. Q - Lorsque la SCHL ne sera plus dans le dossier, est-ce qu'une DAR et une inspection visuelle
seront requises aux deux ans?
R - Oui. Après des discussions avec certaines caisses de crédit et l'Agence, il a été convenu que
la DAR, que chaque coopérative doit remettre à l'Agence, et les inspections physiques régulières
sont d'excellents outils de gestion. La DAR renferme de l'information cruciale pour les conseils
des coopératives et les prêteurs, ainsi que pour analyser et évaluer les niveaux de risque des
coopératives et réagir de façon proactive aux changements dans le niveau de risque.
7. Q -Quelle incidence les renseignements de la DAR et surtout la «vérification annuelle des
risques» auront-ils sur le taux d'intérêt exigé par la caisse de crédit prêteuse?
R - Les caisses de crédit prêteuses établissent les taux d'intérêt hypothécaires en fonction du
coût de leurs fonds pour la durée demandée, en ajoutant une prime au risque fondée sur les
circonstances financières de l'emprunteur et l'état des bâtiments. Un prêteur fera preuve de
11 diligence raisonnable et la DAR sera prise en compte dans le processus de souscription. La cote
de risque composite de la DAR permet de savoir si la coopérative fonctionne bien.
8. Q -Quel degré de confidentialité existera-t-il entre la caisse de crédit prêteuse, l'Agence et la
FHCC en ce qui concerne l'échange de renseignements?
R - Les politiques actuelles en matière «de confidentialité et d'accès à l'information» de l'Agence
et de la FHCC continueront de s'appliquer. Le formulaire de «consentement au partage de
renseignements» qui autorise l'Agence à partager des renseignements sera modifié pour y
inclure la caisse de crédit prêteuse. Comme c'est le cas actuellement, le formulaire de
consentement n'autorise pas et n'autorisera pas le partage de tout renseignement personnel
concernant les particuliers.
Caisse de crédit – Prêteur
1. Q -En quoi l'attribution de prêts hypothécaires multirésidentiels aux coopératives de l'Article 95
est-elle une bonne occasion pour les caisses de crédit?
R - La FHCC, l'association nationale regroupant environ 900 coopératives d'habitation (58 000
logements) à l'extérieur du Québec, présente les statistiques suivantes :

deux tiers des 900 coopératives d'habitation sont situées en Ontario

80 p. cent des coopératives d'habitation canadiennes sont membres de la FHCC

95 p. cent des coopératives d'habitation de l'Ontario sont membres de la FHCC

un pourcentage important de celles-ci ont été financées dans les années 1980 dans le cadre
d'accords d'exploitation de 30 à 35 ans et de prêts hypothécaires à échéances de cinq ans

un petit nombre ont été transférées à l'administration provinciale; toutefois, 90 p. cent sont
encore administrées au palier fédéral

la majorité de celles-ci sont financées directement par la SCHL et ont déjà passé le cap des
25 ans

la FHCC estime que le solde du portefeuille des prêts hypothécaires de l'Article 95 au Canada
se chiffre à 1,0 milliard de dollars, dont 600 millions sont administrés par l'Agence. Ce
montant, si on y ajoute les nouveaux fonds pour l'expansion et les rénovations, pourrait
raisonnablement augmenter jusqu'à 3,0 ou 4,0 milliards de dollars d'ici cinq ans.
12 L'occasion qui s'offre aux caisses de crédit est basée sur la nécessité d'un important
investissement en capital dans de nombreux bâtiments pour financer des projets de rénovation
et d'amélioration. Puisque la SCHL souhaite être remboursée, les caisses de crédit ont la
possibilité d'offrir des prêts hypothécaires de premier rang plus élevés à des coopératives
financièrement stables et bien gérées.
2. Q – Les coopératives qui ont contracté un prêt hypothécaire avec la SCHL bénéficient d'un large
éventail de services de suivi et de mesures correctives offerts par l'Agence et la FHCC. Ces
services d'atténuation des risques seront-ils retirés si le prêt hypothécaire de la SCHL est
remboursé, augmentant potentiellement le profil de risque de l'emprunteur de la perspective
d'un nouveau prêteur conventionnel?
R -La valeur de la contribution de l'Agence et de la FHCC au succès de ces coopératives est
importante et le maintien de leur rôle sera considéré comme une valeur ajoutée significative par
les caisses de crédit et d'autres prêteurs conventionnels multirésidentiels. Le présent document
présente un éventail préliminaire des fonctions de l'Agence et de la FHCC qui peuvent être
transférées légalement et de façon pratique lorsque le prêt hypothécaire de la SCHL sera
remboursé et que l'accord d'exploitation prendra fin. D'autres discussions seront requises pour
raffiner les rôles et les responsabilités des différents intervenants qui pourraient procurer
d'autres bénéfices nets à la coopérative. La FHCC recommande que les caisses de crédit adoptent
le plus de contenus, de conditions et d'exigences de suivi qu'il leur est légalement possible
d'accepter dans les clauses du prêt hypothécaire. Une annexe au document hypothécaire
principal serait pratique.
3. Q -Quelles sont les exigences importantes pour les coopératives de l'Article 95 que les caisses
de crédit devraient connaître et qui disparaîtront avec un prêt hypothécaire conventionnel sans la
SCHL?
R - D'abord, lorsque les politiques de l'Article 95 et l'accord d'exploitation de la SCHL ne
s'appliqueront plus après l'expiration de l'accord d'exploitation existant des coopératives, ces
dernières devront se conformer aux lois et aux règlements provinciaux qui régissent la façon
dont elles louent leurs logements.
Une copie des Lignes directrices en langage clair visant le programme des coopératives
d'habitation antérieures à 1986 relevant de l'Article 95 est annexée à des fins de référence. Ces
lignes directrices offrent un aperçu général des procédures types en matière de gestion, de
gouvernance, d'administration, d'accords d'exploitation et de rapports.
13 De plus, certaines des règles et lignes directrices de la politique de l'Article 95 administrées par
l'Agence sont excellentes. Même si l'Agence n'aurait plus le pouvoir de prendre des mesures
correctives, elle surveillera et signalera à la FHCC les conditions inacceptables observées, qui
communiquera avec la caisse de crédit selon le cas :

Clause 2.3 – Mauvaise gestion – Si la coopérative n'entretient pas et ne répare pas ses
bâtiments conformément aux normes de gestion professionnelles de manière à amener les
risques de fonctionnement en dessous des niveaux acceptables, l'Agence peut exiger que la
coopérative apporte des changements à sa direction.

Clause 2.6 – Faible gouvernance – Si l'Agence croit que la coopérative ne satisfait pas aux
normes de gouvernance, elle peut demander à la coopérative (a) d'obtenir une formation
pour les membres du conseil (b) d'exiger de ses administrateurs qu'ils démissionnent s'ils
manquent à leurs obligations (c) d'organiser des élections pour combler les postes
d'administrateurs inoccupés et/ou (d) de nommer des administrateurs temporaires de
l'extérieur de la coopérative.

Article 10.0 – Réserve de remplacement – À l'heure actuelle, la coopérative doit avoir un
fonds de réserve de remplacement pour remplacer ou réparer les immobilisations. Les
prêteurs conventionnels exigeront un plan de remplacement qui sera examiné annuellement
afin d'assurer un financement suffisant puisque la contribution annuelle aura une incidence
directe sur le budget et les droits d'occupation. La caisse de crédit prêteuse peut exiger des
réserves plus élevées pour les dépenses d'immobilisations qui auront une incidence sur la
couverture du service de la dette.
4. Q -Est-ce que l'aide fédérale accordée conformément à l'Article 12.0 des Lignes directrices
visant l'Article 95 sera maintenue si le prêt de la SCHL est remboursé? La clause 12.3 précise
que, s'il n'y a pas de prêt, l'aide est calculée sur une période de 35 ans ou en fonction de la
durée de vie utile des bâtiments si elle est inférieure à 35 ans.
R - Lorsque les coopératives de l'Article 95 ont été construites, elles ont bénéficié de deux types
de subventions. La première était une subvention hypothécaire globale et l'autre une «aide
assujettie à un contrôle du revenu» pour leurs ménages à faible revenu. La subvention
hypothécaire globale devait diminuer (plus nécessaire maintenant) à mesure que le temps passe
(«diminution graduelle») et elle était révisée à la baisse à la fin de chaque échéance de cinq ans.
Dans le cycle de vie actuel des coopératives de l'Article 95, toute l'aide fédérale est utilisée pour
l'aide assujettie à un contrôle du revenu.
14 5. Q - Est-ce que l'aide fédérale accordée conformément à l'Article 13.5 des Lignes directrices
visant l'Article 95 sera maintenue si le prêt de la SCHL est remboursé? Plus précisément, est-ce
que l'aide assujettie à un contrôle du revenu (AACR), qui sert à combler l'écart entre les droits
d'occupation ordinaires et le montant que paient les occupants bénéficiant d'une aide assujettie
à un contrôle du revenu, sera maintenue?
R - Les coopératives continueront de recevoir une AACR, calculée en fonction du taux de leurs
prêts directs, lequel est ajusté à la fin de chaque période de cinq ans, jusqu'à la fin prévue de
leur accord d'exploitation actuel, qui est invariablement la même période que celle du prêt
hypothécaire de premier range actuel. Pour calculer la couverture financière des coopératives et
d'autres ratios, les caisses de crédit devront tenir compte que l'AACR disparaîtra à un certain
moment et que la coopérative devra chercher d'autres sources pour combler la différence dans
leur budget d'exploitation.
6. Q -Quel est le but de l'«accord d'exploitation» entre la coopérative et la SCHL et prendra-t-il fin
lorsque la coopérative se refinancera avec un prêt hypothécaire conventionnel et que son prêt
hypothécaire actuel avec la SCHL sera remboursé?
R - L'«accord d'exploitation» entre la coopérative et la SCHL précise comment la coopérative doit
fonctionner pour obtenir une aide financière dans le cadre de la Loi nationale sur l'habitation
(«LNH»).
L'accord d'exploitation entre en vigueur à la date d'ajustement de l'intérêt, qui est la première
journée du premier mois du prêt hypothécaire de premier rang original jusqu'à un maximum de
35 ans ou pour la durée de vie utile de l'ensemble.
Il ne se termine pas avant, même si le prêt hypothécaire de la SCHL est remboursé par
anticipation à l'aide d'un outil de refinancement.
7. Q -Les caisses de crédit pourront-elles avoir accès aux rapports de données des coopératives de
l'Agence pour obtenir des données comparatives à partir des DAR consolidées, ce qui serait utile
pour l'évaluation de crédit et les processus d'examen? Par exemple :


les principaux ratios
les pertes dues à l'inoccupation


les taux de logements vacants locaux
les arrérages et les créances irrécupérables

les dépenses d'entretien en pourcentage des coûts de fonctionnement


les dépenses d'entretien par logement
les remplacements – solde de la réserve et contributions

les coûts d'énergie
15 

les frais pour l'eau et les égouts
les frais administratifs

les droits d'occupation comparativement au loyer du marché
R - Oui. Des dispositions seront prises pour que les caisses de crédit puissent avoir accès aux
rapports de données des coopératives.
8. Q - Quelle est l'ampleur de l'inspection des bâtiments réalisée aux deux ans et les qualifications
de la firme ou de la personne qui effectue cette inspection?
R - L'Agence a signé un contrat avec une firme d'inspection professionnelle et a formé les
inspecteurs dans l'utilisation du formulaire d'inspection de l'Agence, dont une copie sera fournie
à des fins d'approbation à la caisse de crédit prêteuse.
9. Q - Le rapport de l'état physique peut-il remplacer une évaluation de l'état du bâtiment
complète, qui constitue la base du plan de réserve de remplacement?
R - Non. Une évaluation de l'état du bâtiment ne vise pas à remplacer, seulement à étayer un
plan de réserve d'immobilisation détaillé. Le calcul du fonds de réserve de remplacement est
basé sur le rapport de l'état du bâtiment. Le plan de remplacement des immobilisations est
élaboré en se fondant sur les résultats de ce rapport, qui doivent être approuvés par l'Agence et
sur lesquels la coopérative se base pour financer son fonds de réserve de remplacement.
La FHCC, dans le cadre de son entente avec la coopérative en vue d'appuyer le refinancement,
fournira une aide au niveau du développement et assurera un suivi continu du financement et
des dépenses conformément au plan de remplacement des immobilisations de la coopérative.
Tous droits réservés © 2012 Fédération de l'habitation coopérative du Canada. 16