l`investissement dans l`immobilier de tourisme

N°22– Novembre 2013
SOMMAIRE
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Marché du tourisme : plongée dans la
génétique du territoire France
L’INVESTISSEMENT DANS L’IMMOBILIER DE TOURISME
(1ère partie)
Dans une conjoncture instable aux plans économique, financier, juridique et
(encore plus) fiscal, il n’est pas simple pour un investisseur de faire les bons
arbitrages.
Dans ce contexte un choix de bon sens s’impose : privilégier des actifs
tangibles, dont les revenus sont indexés sur l’inflation et alliant niveaux de
rendement pertinents et perspectives de valorisation patrimoniale, le tout
Le tourisme : poids lourds de l’économie dans un cadre fiscal favorable. Autant rechercher un « mouton à 5 pattes ».
nationale
Ce produit existe : il s’appelle « Résidence de Tourisme » ou en abrégé
Destination France
D’importantes marges de progression
« RT ».
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C’est encore l’investissement phare dans le domaine, concurrencé par
Un marché particulièrement résistant aux d’autres produits, moins touristiques, mais identiques en termes de
fonctionnement : les résidences étudiantes et les maisons de retraite, voire
aléas économiques et géopolitiques
les EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées
Dépendantes).
La résidence de tourisme à la croisée des
Nous envisagerons ensuite l’investissement dans l’hôtellerie classique, qui se
chemins
développe naturellement, à l’intérieur ou hors des grands groupes hôteliers,
pour terminer par la location meublée touristique classique.
Approche macroéconomique
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Régime juridique
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Mais tout d’abord, un regard sur le marché touristique national est le
préalable indispensable pour pleinement apprécier les performances des
différents supports d’investissement.
1.
MARCHE DU TOURISME : PLONGEE DANS LA GENETIQUE DU TERRITOIRE
FRANCE
La France est une formidable terre de tourisme. Elle bénéficie d’atouts
uniques et inégalés à travers le monde et bien supérieurs à ce que des
marchés concurrents peuvent proposer.
Une nature plurielle, avec le plus grand linéaire de côtes d’Europe, le plus
important domaine skiable, la forêt la plus étendue, l’espace rural le plus
vaste.
Des espaces préservés, au moment où la clientèle, notamment nord
européenne, est à la recherche de vastes espaces et d’un milieu naturel
préservé.
A cela s’ajoute une grande richesse patrimoniale, une tradition d’accueil et
une image entre raffinement et excellence : L’art de vivre à la française.
DESTINATION FRANCE
La France premier récepteur touristique du monde
Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au
monde. Elle est le premier récepteur mondial de touristes avec plus de 77
millions de visiteurs en 2010, loin devant les Etats Unis (60), La Chine (55),
l’Espagne (52) et l’Italie (43).
Des Français privilégiant un tourisme national : 85% des français partent en
vacances en France.
LE TOURISME : POIDS LOURD DE L’ECONOMIE NATIONALE (rapport du Conseil
National du Tourisme (CNT) de février 2011)
Les chiffres du Tourisme
PIB : 6,2%.
Emploi : 1,1 million d’emplois directs (900 000 salariés et 200 000 nonsalariés) et 1 million d’emplois indirects, soit un total de 2,1 millions
d’emplois.
Les chiffres de la branche « Hébergement - Restauration »
Le tourisme est le troisième secteur d’activité économique
français, avec 46 milliards d’euros et 2,64% de la production
totale, après la construction (6%), les transports (5%) et
devant l’agriculture (1,7%) et l’agroalimentaire (1,7%).
D’IMPORTANTES MARGES DE PROGRESSION
La France : 3ème collecteur de recettes touristiques
Si la destination France s’affiche au 1er rang mondial en
matière d’arrivées de touristes internationaux, elle n’atteint
que le 3ème rang en ce qui concerne les recettes tirées du
tourisme avec 46 milliards $, loin derrière les Etats Unis (103)
et l’Espagne (52).
Perspectives d’évolution du marché du tourisme
L’Organisation Mondiale du Tourisme affiche des perspectives
d’évolution très optimistes pour la destination France, en
estimant à 106,1 millions le nombre de touristes
internationaux à horizon 2020.
UN MARCHE PARTICULIEREMENT RESISTANT AUX ALEAS
ECONOMIQUES ET GEOPOLITIQUES
Tourisme et conjoncture :
Dans le contexte de la crise actuelle, le marché du tourisme
a affiché une très bonne capacité de réaction.
Les conclusions que l’on peut en tirer sont les suivantes :
Baisse du nombre de touristes internationaux en
provenance des destinations lointaines.
Large augmentation des touristes intra-européens pour
qui le territoire national est une destination de
proximité.
Repli sur le territoire national des touristes français face
à une demande internationale instable.
Les structures touchées par la crise sont donc principalement
celles privilégiées par une clientèle internationale non
européenne ; celles ciblant un public national ou européen
ont particulièrement bien résisté aux turbulences grâce à un
important transfert de clientèle.
La crise impacte les comportements touristiques :
En dépit de ces conclusions favorables, le contexte récent est
à l’origine d’une modification des comportements
touristiques :
Limitation des dépenses accessoires et du poste loisirs
payants (restaurants, sorties…) pour conserver la durée
du séjour.
Recherche de tarifs abordables.
Augmentation des départs hors saison.
Réservation très longtemps à l’avance ou à l’inverse
voyages dernière minute.
Formules « tout compris » et vols « low cost ».
Plus que la conjoncture elle-même, c’est la capacité
d’adaptation des acteurs qui détermine leur succès. Les
formules affichant un excellent rapport qualité-prix ont pu
largement sortir leur épingle du jeu.
LA RESIDENCE DE TOURISME A LA CROISEE DES CHEMINS
Forte d’une expérience d’une cinquantaine d’années, la
Résidence de Tourisme, longtemps méconnue en tant que
telle par le droit a obtenu des lettres de noblesse par sa
définition dans le Code du Tourisme (Art. D 321-1)
Un produit locatif attractif, une formule à succès
La Résidence de Tourisme est une formule d’hébergement
«prête à vivre», alliant qualité, confort et indépendance,
grâce à des avantages bien réels :
Lieu de vie conciliant convivialité, intimité et
prolongement du domicile. A ce titre, la cuisine - que
l’on ne retrouve pas dans les hôtels - joue un rôle
central.
Surfaces plus importantes que les structures
concurrentes.
Rapport qualité / prix avec des tarifs inférieurs à ceux
d’un séjour hôtelier de qualité équivalente, repas
compris.
Qualité en constante augmentation grâce à une
nouvelle réglementation publique en matière de
classement des établissements.
Le tout contribuant à son succès.
Après avoir cerné la réalité économique des Résidences de
Tourisme, nous nous pencherons sur ses aspects juridiques
et fiscaux.
APPROCHE MACROECONOMIQUE
Une clientèle importante
13 millions de clients en 2009.
50 % de familles en vacances. Voire 90 % en période
scolaire,
20 % de séjours entre amis,
20 % de « clientèle affaires »,
10 % de « seniors »,
La clientèle nationale représente 74 %
La clientèle étrangère représente 26 % - principalement
Europe du nord.
Un poids économique important
Un chiffre d’affaires de 2,6 milliards d’euros en 2009.
20 000 emplois directs et environ 30 000 emplois
indirects.
20 % de l’hébergement touristique commercial en
France en « dur ».
Un patrimoine évalué à 28 milliards d’euros.
(Source : SNRT Syndicat National des Résidences de Tourisme).
Un succès constant …
Depuis UTO RING, le concept a fait son chemin et s’est
généralisé comme moyen privilégié d’accès à l’immobilier
de tourisme, principalement par la possibilité d’amortir le
coût de l’investissement par sa location en dehors des
périodes d’occupation du propriétaire et par des économies
fiscales réelles (récupération de TVA sur le prix d’achat et
amortissement dans le cadre des dispositifs Scellier).
A tel point que ces dernières années, le concept
représentait la quasi-totalité des ventes d’immobilier neuf
dans les régions touristiques, notamment en montagne.
… mais qui s’essouffle
La crise, conjuguée à l’arrêt de l’amortissement Scellier (Le
français est très friand de carotte fiscale) a entraîné un
arrêt net de la vente et de la mise en chantier des
Résidences de Tourisme. Au grand dam des collectivités
locales qui voient dans ce produit un grand pourvoyeur de
« lits chauds », comprenez de lits qui sont exploités
pendant toute la saison, à l’inverse des « lits froids »,
seulement occupés par leurs propriétaires le temps de leurs
vacances et qui le reste du temps n’apportent aucune
activité
à
l’environnement
économique
et
aux
infrastructures mises en place à grand frais pour attirer le
touriste.
Certes les résidences existantes sont toujours en activité,
mais sont dépendantes de la décision du propriétaire de
continuer ou non le bail à son terme, et au coût des travaux
de remise aux normes et au goût du jour pour toujours
attirer la clientèle.
Nous sommes donc bien aujourd’hui à la croisée des
chemins.
REGIME JURIDIQUE
Un régime spécifique …
Art. D 321-1 du code de tourisme : La Résidence de Tourisme
est un établissement commercial d'hébergement classé,
faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière.
Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation
individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble
homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à
usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont
proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile,
pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.
Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services
communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule
personne physique ou morale.
Tous les mots de la définition ont leur importance pour
bénéficier du statut et de ses implications principalement
fiscales.
Autrefois placées sous le régime de jouissance à temps
partagé (dite encore spatio-temporelle) où chaque acquéreur
était « propriétaire » d’une semaine dans l’année,
l’augmentation du niveau de vie et les dérives de ce système
l’ont condamné et c’est maintenant le régime de la
copropriété classique qui prédomine largement.
Ajouter à cela :
une obligation durable de location d'au moins 70 % des
locaux d'habitation meublés qui ne saurait être inférieure
à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des
sociétés
d'attribution
pouvant
bénéficier
d'une
réservation prioritaire ;
une gestion assurée pour l'ensemble de la Résidence de
Tourisme par une seule personne physique ou morale,
liée aux copropriétaires ou associés de la société
d'attribution par un contrat de louage ou un mandat (C.
tourisme art. D 321-2).
… dans un cadre conventionnel
La Résidence de Tourisme s’inscrit dans un cadre juridique
constitué de notions très classiques qui ont leur propre
autonomie malgré leur affectation spéciale.
Une copropriété
Au propriétaire la partie privative du logement, à la
copropriété les parties communes avec la question
récurrente des équipements communs (piscine, spa …).
Parfois ils sont des parties communes et sont confiés à
l’exploitant dans le cadre de son bail,
Parfois ils sont la propriété de l’exploitant, ce qui pose le
problème du retour aux copropriétaires en fin
d’exploitation.
Les gros travaux et l’impôt foncier aux copropriétaires, les
travaux d’entretien à l’exploitant, ce qui nécessite une
définition précise qui n’apparaît pas au départ : le bâtiment
étant neuf.
Et la reconversion de la Résidence de Tourisme classée en
immeuble collectif d’habitation, lors de la cessation
d’exploitation revêt en pratique des difficultés importantes,
au plan technique (que deviennent les équipements communs
dont le coût de fonctionnement est important), administratif
et juridique.
Un bail commercial
Il est de l’essence de la Résidence de Tourisme et doit avoir
une durée minimale de neuf ans.
Assez fréquemment la durée est plus importante :
Imposée par la collectivité dans le cadre des conventions
loi montagne ou littoral, de manière à assurer le plus
longtemps possible les « lits chauds »
Mais limitée souvent par les promoteurs à une durée qui
ne dépasse pas 11 ou 12 ans pour ne pas décourager les
acquéreurs qui souhaitent recouvrer leur entière liberté.
La question s’est posée si un bail saisonnier de neuf années
consécutives pouvait être admis : l’intérêt est de pouvoir
récupérer le logement hors saison ; la réponse n’a jamais été
réellement tranchée et peu nombreux sont ceux qui
s’aventurent sur ce point au risque de perdre les avantages
fiscaux du montage (prorata sur la TVA notamment).
La question se pose également de la situation en fin du
premier bail :
Le propriétaire peut mettre fin au bail, mais dans la
logique de la règlementation des baux commerciaux, il
doit verser une indemnité à l’exploitant. Devant
l’ignorance souvent de cette obligation, la loi oblige
maintenant l’exploitant à indiquer dès la conclusion du
bail le mode de calcul de l’indemnité.
La résiliation du bail entrainera des conséquences qu’il
faut également maîtriser :
-
Dans la grande majorité des Résidences de Tourisme,
nous le verrons, l’acquéreur récupère la TVA sur le
prix d’achat, mais en contrepartie s’engage à
affecter son bien à une activité assujettie à la TVA
pendant 20 ans ; en cas de résiliation de bail à
l’expiration des 9 ans il faudra reverser 11/20èmes de
la TVA récupérée, ce que certains acquéreurs
découvrent alors.
-
Si trop d’acquéreurs mettent fin au bail :
o le ratio de 70 % ne sera plus tenu et le régime de
la RT tombera,
o et d’autre part les frais fixes de l’exploitant ne
lui permettront plus de faire fonctionner la
résidence ; c’est alors la totalité du système qui
s’effondrera avec des conséquences financières,
fiscales et juridiques très impactantes.
Parlons-en ensemble !
Dans un prochain numéro nous aborderons les aspects urbanistiques
et fiscaux de la Résidence de Tourisme, avant de nous retourner
vers d’autres types d’investissement touristique tels que
l’investissement hôtelier et la location meublée touristique.