Market View Régions Rouen

CBRE
Market View Régions
Ro ue n
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Bilan 2011 / Perspectives 2012
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
2011 fut inégale, avec une croissance en moyenne annuelle de + 1,7 % contre + 1,4 % en
2010. L’aggravation de la crise des dettes souveraines en zone euro à partir de l’été 2011 a
cependant généré une forte perte de confiance qui pèse sur l’année en cours.
La consommation effective des ménages et l’investissement des entreprises devraient croître
faiblement cette année (manque de confiance, hausse du chômage, possible hausse de la
fiscalité…) contre respectivement environ + 0,6 % et + 4,2 % en 2011. Le taux de chômage
métropolitain atteignait 9,4 % fin 2011 et devrait augmenter. L’inflation (+ 2,1 % en 2011)
pourrait être légèrement inférieure cette année. Le déficit de la balance commerciale, proche
de - 70 milliards d’euros en 2011 (hausse des prix des matières premières, trop faible
Tendances
Bureaux
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
=
Locaux d’activités
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Entrepôts
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Évolution / fin 2010
=
=
=
compétitivité, euro relativement élevé…), devrait rester conséquent en 2012.
Dans ce contexte, 2012 ne sera pas l’année du redémarrage annoncé il y a encore six mois,
et connaîtra une croissance faible et incertaine. Cette année peut cependant être utile et
fructueuse : le relèvement de certains défis (régler la crise de l’euro, assainir les finances
publiques, rétablir la confiance, améliorer la compétitivité, faire face à la perte du triple A…)
permettrait de préparer un redémarrage plus durable de l’économie.
2011 a été une bonne année avec une croissance du chiffre d’affaires supérieure à + 4 %
dans les secteurs de l’industrie, de la construction et des services marchands dans la région.
D’après une enquête de conjoncture de la Banque de France, la croissance de l’activité devrait
être plus modérée cette année et pourrait être négative pour le secteur de la construction. Le
taux de chômage régional est supérieur au taux national, à 10,4 % au 3ème trimestre 2011.
Les entreprises sont très prudentes pour 2012 et l’évolution de l’emploi s’annonce contrastée
selon les secteurs. Le baromètre des affaires publié par la Chambre de Commerce et
d’Industrie de Rouen réalisé en décembre 2011 relève la grande prudence des entreprises de
son territoire, notamment en raison du manque de visibilité. Malgré tout, 49 % des entreprises
interrogées s’estiment confiantes, contre 40 % inquiètes.
LES FAITS MARQUANTS EN 2011
• Le développement de Rouen Seine Ouest se poursuit. En septembre 2012 est prévue la
livraison du chantier du Palais des Sports. La commercialisation de l’immeuble de bureaux
Vauban se poursuit dans le quartier Luciline. Et près des Docks, l’espace des Marégraphes,
l’ancien cœur de l’activité du port, s’étend pour valoriser le patrimoine portuaire.
• Les premiers immeubles de bureaux de la Plaine de la Ronce au Nord de Rouen ont été
livrés. Ce projet porte sur l’aménagement d’une zone d’activités économiques en majorité à
vocation tertiaire.
• La CREA travaille sur le grand projet Seine Sud, il s’agit essentiellement de zones industrielles
vieillissantes et de zones d’activités. Cette zone est la principale zone de l’agglomération
rouennaise et est la plus recherchée en termes de locaux d’activités et de locaux industriels.
CHIFFRES CLÉS DE L’UNITÉ URBAINE
Projections socio-économiques
Données socio-économiques
(en %, période 2010-2015)
Superficie (en km²)
453,2
Population 2008
464 282
Emplois totaux 2008
227 041
Etablissements actifs au 31/12/2009
28 737
Revenu net moyen par foyer fiscal en 2008
21 789
Indice de revenu moyen des foyers fiscaux
en 2008 (France = 100)
93
Densité d'emplois
(Nombre d'emplois au km²)
501
Source : INSEE
Croissance
annuelle du PIB
Croissance annuelle
de la population
Croissance annuelle
de l'emploi
0
0,5
1,0
Seine-Maritime
Source : Experian Business Strategies
1,5
France
2,0
Régions : Rouen
LES BUREAUX
Données générales
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
2010
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
76 200 m²
14 %
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
55 200 m²
11 700 m²
25 %
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
1,4 année
2011
71 500 m²
17 %
100
80
35 000 m²
60
1 674 m²
N.S.
40
2,1 années
20
N.S. : Non Significatif
Source : Lem Entreprise – CBRE
00
Une offre en légère baisse
Au 31 décembre 2011, l’offre immédiate s’élève à 71 500 m² soit
une baisse de – 6 % par rapport à 2010. Le marché rouennais voit
la part de l’offre immédiate neuve ou restructurée augmenter de
14 % à 17 %. Cependant, le stock disponible semble toujours peu
adapté aux attentes des utilisateurs notamment en termes de
localisation et d’offres à l’acquisition. Par exemple, les offres
disponibles en neuf se situent globalement en périphérie. L’offre
immédiate se concentre à Rouen Rive Gauche et sur le plateau Nord.
L’offre future certaine s’élève à 17 500 m² pour 2012 et
19 750 m² pour 2013. Les principaux projets en cours de
construction étant le projet Floral 2 (8 500 m²) et le Madrillet
(1 200 m²), rive gauche de Rouen, et Boos (960 m²) au Sud Est de
Rouen. Elle reste faible et se localise à Rouen et en périphérie
proche.
01 02 03 04 05
Demande placée dans l'année
06
07
08
09
10
11
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Lem Entreprise – CBRE
Offre future
(en milliers de m²)
50
40
30
20
L’offre probable, plus conséquente, pourrait atteindre 25 000 m²
par exemple, au Nord de Rouen, 5 500 m² de bureaux à la
Plaine de la Ronce, 4 600 m² à Saint Sever Europe, ou à l’Ouest,
la Vatine avec 2 400 m² sont envisagés.
Des volumes placés en baisse
En 2011, la demande exprimée auprès de l’agence Lem Entreprise –
CBRE a diminué passant de 30 000 m² en 2010 à 27 000 m².
Malgré la prédominance des recherches d’économies de la part des
entreprises, la demande de bureaux porte sur des bâtiments de
qualité. Les incertitudes économiques pèseront sur le comportement
des entreprises et devraient entraîner des décisions relativement
longues, voir des reports. Le plateau Nord et le Centre de Rouen
sont les secteurs géographiques les plus convoités.
La demande placée a baissé de – 37 % en 2011 passant de
55 200 m² à 35 000 m².
Bilan 2011 / Perspectives 2012
Les pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres, ont
diminué de 10 000 m². De même, la part du neuf et restructuré
baisse de 25 % en 2010 à quasiment 0 % en 2011. Les transactions
sont en moyenne de 250 m², et se localisent dans la ZAC Luciline,
à l’Ouest de Rouen Rive Droite.
10
2012
Disponibilités certaines
Disponibilités probables
Source : Lem Entreprise - CBRE
Valeurs au 31/12/2011
Locaux d’activités et entrepôts
Loyers
€ HT HC/m²/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
110 / 150
Récent
105 / 130
> 1 300
Ancien
70 / 90
700 / 1600
1 200 / 1 900
Source : Lem Entreprise - CBRE
LES INVESTISSEMENTS
Des valeurs vénales restées stables
Les valeurs locatives des bureaux neufs ou restructurés restent
inchangées pour la deuxième année consécutive, avec un loyer
« prime » à 150 € HT HC/ m²/ an. Les transactions observées se
localisent principalement à Rouen Centre Rive droite. En revanche,
les loyers des bureaux anciens tendent à la hausse avec une
fourchette basse passant de 58 € à 70 € HT HC/ m²/ an.
Les valeurs vénales ont augmenté en 2011 avec un prix « prime »
à 1 900 € HT HD/m². Malgré cela, en 2012, les propriétaires de
seconde main devront envisager une baisse des prix pour vendre.
© 2012 CBRE, Inc.
2013 et +
Page 2
Le marché de l’investissement est resté peu actif comme en
2010. Les principaux acteurs sont des marchands de biens et
des investisseurs privés qui recherchent avant tout des produits
sécurisés. L’emplacement et la qualité des biens priment. Les
actifs de 100 m² à 1 000 m² sont les plus recherchés.
Bureaux
Locaux d’activités
Neufs ou restructurés
7,5 % / 8 %
N.S.
Seconde main
9 % / 11 %
9 % / 12 %
N.S. : Non Significatif
Source : Lem Entreprise - CBRE
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Locaux
d’activités
Offre disponible au 31/12
Entrepôts
43 000 m²
Part du neuf ou restructuré
=
41 000 m²
=
22 000 m²
0%
Demande placée dans l’année
0%
60 000 m²
Part du neuf ou restructuré
0%
Délai théorique d’écoulement
0%
9 mois
Les locaux d’activités
L’offre immédiate en locaux d’activités en 2011 est quasiment
stable par rapport à fin 2010 et s’élève à 43 000 m² fin 2011,
grâce à un bon niveau de commercialisation. Elle se localise de
manière homogène sur toute l’agglomération rouennaise. Les
locaux de 500 m² à 1 000 m² trouvent preneur rapidement
lorsqu’ils répondent aux critères techniques des utilisateurs.
Cependant, l’offre de qualité est rare, aucune surface neuve ou
restructurée n’étant disponible.
Malgré une forte demande à l’acquisition des artisans et des
PME, aucun projet « en blanc » n’est répertorié fin 2011,
seulement 2 500 m² sont recensés comme projets éventuels.
La demande exprimée auprès de Lem entreprise – CBRE montre
que malgré une offre peu adaptée et souvent ancienne, les
utilisateurs sont demandeurs. En 2011, le marché reste
1,9 année
Source : Lem Entreprise - CBRE
Évolution de l’offre immediate et de la demande placée
en locaux d’activités
(en milliers de m²)
80
Régions : Rouen
Donnees générales 2011
dynamique avec un volume atteignant 60 000 m² commercialisés,
sensiblement le même niveau qu’en 2010. Les nouvelles
60
implantations, la réduction ou, plus rarement, l’augmentation
des surfaces étant les principales motivations. Les secteurs
d’activités les plus demandeurs sont le bâtiment, les sous-traitants
ou les artisans, sur des surfaces d’en moyenne 500 m² .
40
20
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
Demande placée dans l'année
Les valeurs locatives se stabilisent en 2011, avec un loyer « prime »
à 60 € HT HC/m²/an pour le seconde main. En revanche, la
fourchette basse des prix de vente a fortement baissé, passant de
380 € HT ou HD/m² à 160 € HT ou HD/m² pour les locaux de
seconde main.
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Les entrepôts
Source : Lem Entreprise – CBRE
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
en locaux d’activités et entrepôts
(en milliers de m²)
Au 31 décembre 2011, le stock d’entrepôts immédiatement
disponible s’élève à 41 000 m² , soit une baisse annuelle de
- 13 %. Les offres immédiates se situent plutôt dans le Sud de
l’agglomération, tout comme les demandes.
Comme en 2010, aucun projet « en blanc » ou « en gris » n’est
répertorié à la fin 2011. Le manque d’offres s’explique en partie par
la pénurie de fonciers dédiés à la logistique dans l’agglomération.
Les collectivités locales et les communes développent peu de projets
de ce type, et les programmes privés sont rares.
La crise économique se fait ressentir par le petit nombre de
transactions observé dû à la fois aux manques d’offres et de
demandes.
120
100
80
60
40
20
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
motivés par la recherche d’économies, d’une meilleure
localisation ou de modernisation, concernent les grossistes et les
fabricants. Les transactions se sont portées sur des entrepôts de
1 500 m² en moyenne.
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Lem Entreprise – CBRE
Valeurs au 31/ 12/ 2011
Loyers
€ HT
HC/m²/an
Neuf ou
restructuré
Prix de
vente
€ HT ou
HD/m²
Entrepôts
Loyers
€ HT
HC/m²/an
Prix de
vente
€ HT ou
HD/m²
N.S.
N.S.
N.S.
N.S.
Récent
35 / 60
500 / 600
30 / 45
N.S.
Ancien
25 / 40
160 / 400
25 / 40
155 / 400
Les valeurs locatives sont en légère hausse avec un loyer « prime »
à 45 € HT HC/m²/an, s’expliquant par la rareté des produits de
qualité. La fourchette des prix de vente de l’ancien reste stable de
155 € HT ou HD/m² à 400 € HT ou HD/m² .
N.S. : Non significatif
Source : Lem Entreprise - CBRE
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© 2012 CBRE, Inc.
Bilan 2011 / Perspectives 2012
Locaux d’activités
Un fort ralentissement du marché a été observé, la demande
placée ayant diminué de - 68 %, passant de 68 000 m² à
22 000 m² entre 2010 et 2011. Les mouvements, principalement
Régions : Rouen
Principales transactions en 2011
Adresse Programme
Preneur /
Acquéreur
Bourg Achard
Montville
Négoce
Fabrication
CBRE en Régions
Surface
(en m²)
8 640
Type de
locaux
Activités
Vente /
Location
Vente
Etat
des locaux
Loyer / prix
(€ HT HC/m²/an
ou HD/m²
Ancien
155
5 015
Activités
Vente
Ancien
161
Vente
Ancien
386
Bourg Achard
Investisseur
1 809
Activités
Commerces
Sotteville Les Rouen
Grossiste
1 100
Activités
Location
Ancien
28,3
Oissel
Electricité
750
Activités
Vente
Récent
206
Petit Couronne
Transport
575
Activités
Location
Récent
45
Rouen
Assurance
2 000
Bureaux
Vente
Récent
1 000
Mont Saint Aignan
Imprimeur
500
Bureaux
Vente
Récent
1 500
Source : Lem entreprise – CBRE
AIX EN PROVENCE
Philippe LE NORMAND
Tél. : 04 42 60 01 31
METZ
François SUTY
Tél. : 03 87 18 99 99
[email protected]
[email protected]
ANNECY
Jean-François BERTHIER
Tél. : 04 50 10 22 22
[email protected]
AVIGNON
Pierre MURGUET
Tél. : 04 90 85 96 00
[email protected]
BESANCON
Isabelle HORRENBERGER
Tél. : 03 81 60 25 40
[email protected]
BLOIS
Bruno BROSSET,
Cyrille HENAULT
Tél. : 02 54 74 39 39
Adresse et nom Programmes
Date de
Livraison
BORDEAUX
Alexandre CIEUX
Tél. : 05 56 90 52 30
BOURGOIN-JALLIEU
Marc GENTY
Tél. : 04 74 43 34 33
Surface
(en m²)
Type de
locaux
Promoteur /
Constructeur
Vente /
Location
Loyer / prix
(€ HT HC/m²/an
ou HD/m²
[email protected]
BREST
Mathieu BARRAINE
Tél. : 02 98 43 30 30
[email protected]
CAEN
Nicolas CARON
Tél. : 02 31 44 73 75
Luciline
2013
7 000
Bureaux
Sogeprom
Location
140
Saint Sever Europe
2013
4 600
Bureaux
Sogeprom
Location
140
Technopôle Madrillet
2013
4 000
Bureaux
N.C.
N.C.
N.C.
CHAMBERY
Xavier TROILLARD
Tél. : 04 79 33 03 30
Cap Horne
Location /
Vente
N.C.
[email protected]
Vente
N.C.
CLERMONT-FERRAND
Karine RODDE
Tél. : 04 73 28 78 28
L’Aranda
La Vatine
2013
2013
2 785
1 350
Bureaux
Bureaux
N.C.
[email protected]
MULHOUSE
Jean-Arnaud DESAULLES
Tél. : 03 89 46 20 80
[email protected]
NANCY
François SUTY
Tél. : 03 83 32 86 77
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Principales offres futures certaines
MONTPELLIER
Martine PATIENT
Nicolas HUET
Tél. : 04 67 50 07 06
[email protected]
NANTES
Christophe FOURAGE
Tél. : 02 40 12 04 00
[email protected]
NICE
Léon PIMIENTA
Tél. : 04 93 88 66 58
[email protected]
NIMES
Hervé POREE
Tél. : 04 66 40 09 00
[email protected]
RENNES
Hervé KERMARREC
Tél. : 02 23 30 23 30
[email protected]
ROUEN
Bertrand BONNET
Tél. : 02 35 70 73 75
[email protected]
[email protected]
N.C. : Non Communiqué
DIJON
Patrick PEYRUSSIE
Tél. : 03 80 51 71 71
Source : Lem Entreprise - CBRE
[email protected]
GRENOBLE
Hugues de VILLARD
Tél. : 04 76 46 47 00
[email protected]
LE HAVRE
Nicolas CARON
Tél. : 02 35 44 73 75
[email protected]
LILLE
Patrick DUEZ
Tél : 03 20 21 88 50
[email protected]
LIMOGES
Joëlle LORGET
Tél. : 05 55 42 49 98
“ L’année 2011 se termine sur des résultats meilleurs que prévu avec des
marchés régionaux qui ont fait face à une conjoncture économique
tendue. Sur notre échantillon des 15 métropoles, la demande placée est
en léger recul par rapport à 2010 qui fut, rappelons-le, une année
particulièrement active. Ainsi, 2011 se classe dans la moyenne des
10 dernières années (1,2 million de m²). Cependant, la plupart des villes
souffre d’un manque d’offres neuves.
Les incertitudes économiques continuent à peser sur l’activité immobilière.
Les lancements « en blanc » ne sont pas repartis en 2011, freinés par le
manque de visibilité des acteurs et les difficultés d’accès au crédit.
L’activité bureaux en régions se caractérise par une baisse des grandes
transactions > 5 000 m², une recherche croissante en locaux neufs et bien
localisés. La motivation des mouvements repose sur la recherche
d’économie, le regroupement ou encore la modernisation des bureaux.
Même si la Réforme Générale des Politiques Publiques touche à sa fin, le
secteur public et parapublic est resté un acteur majeur sur les marchés
régionaux mais sur des volumes moins importants.
Les montants investis en régions en 2011 témoignent de la maturité des
marchés. Avec 1,3 milliard d’euros investi en bureaux, le marché de
l’investissement en régions a doublé par rapport à 2010. Les investisseurs
déjà présents ont renforcé leurs positions et les nouveaux entrants sont
attirés par des rendements attractifs et sécurisés. “
Correspondant
Lem Entreprise - CBRE
Adresse
57, boulevard des Belges
BP 591
76 000 Rouen
Téléphone
02 35 70 73 75
Fax
02 35 07 78 80
E-mail
[email protected]
Site web
www.lem-entreprise.com
Contact
Bertrand BONNET
Brigitte AUVRE
[email protected]
STRASBOURG
Claude GENG
Tél. : 03 88 37 11 00
[email protected]
TOULOUSE
Michèle BELLAN
Tél. : 05 62 72 44 60
[email protected]
TOURS
Bruno BROSSET
Franck BOLEVE
Tél. : 02 47 33 33 47
[email protected]
[email protected]
LYON
Thibaut
d'ANTERROCHES
Tél. : 04 72 83 48 48
VALENCE
Christine MORET
Tél. : 04 75 80 00 00
[email protected]
[email protected]
MARSEILLE
Philippe LE NORMAND
Tél. : 04 96 11 46 11
VANNES
Stéphane GRIBIUS
Tél. : 02 97 69 10 00
[email protected]
[email protected]
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45
[email protected]
CONTACTS ÉTUDES
ET RECHERCHE
Aurélie LEMOINE
Directrice
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35
[email protected]
Stanislas LEBORGNE,
Directeur du Développement Régions
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Delphine SION
Chargée d’études
Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 02
[email protected]
CCC Paris 10 - 01 45 23 23 10
Bilan 2011 / Perspectives 2012
POINT DE VUE
SOPHIA ANTIPOLIS
Georges BENICHOU
Tél. : 04 93 65 22 54