Présentation synthétique - DREAL des Pays de la Loire

M arc h é s du
L ogem ent
service
intermodalité
aménagement
logement
Janvier 2011
S y s tè m e d 'in fo rm a tio n e t d e
c o lle c te d e s lo y e rs p riv é s
e n P a y s d e la L o ire
Présentation de la démarche
La connaissance des marchés du logement est un enjeu essentiel pour la définition des
politiques du logement. Elle doit permettre d'appréhender les besoins en logement des
différents territoires régionaux, au regard notamment de leurs évolutions démographiques
respectives, et de déterminer là où les enjeux des politiques publiques en faveur de la
création d'offre nouvelle sont les plus importants.
Les marchés du logement sont notamment définis par les prix immobiliers, tant des ventes
de logements que des locations. Si, concernant les ventes, un outil de connaissance est
disponible (Perval), les loyers privés sont de fait beaucoup moins bien appréhendés.
Quelques références sont fournies dans un cadre national par la base CLAMEUR, mais
restent limitées dans leur déclinaison territoriale.
Or, la connaissance des loyers privés est essentielle, tant pour la mise en œuvre de politiques
spécifiques et territorialisées telles que la définition des loyers du parc privé conventionné,
que pour qualifier les situations de tensions sur les marchés locaux de l'habitat. Dans la
région Pays de la Loire, le parc locatif privé représentait en 2009 plus de 320 000 logements
soit 21% du total des résidences principales. Le parc locatif social atteint pour sa part
200 000 logements.
Pour ces motifs, la DREAL s'est engagée en 2010 vers une amélioration de cette
connaissance des loyers privés, par une démarche de collecte d'annonces immobilières.
La collecte d'annonces immobilières : principes et méthode
n° 11
Une première phase d'expérimentation a été menée à l'été 2010, dans le cadre d'un groupe
de travail associant le conseil général de Loire-Atlantique, les 2 agences d'urbanisme du
département (AURAN et ADDRN), Nantes Métropole, La Direction Départementale des
Territoires et de la Mer de Loire-Atlantique et la DREAL. Suite à cette première expérience
ayant permis de définir une méthodologie de collecte, la DREAL a réalisé, en décembre
2010, une collecte d'annonces immobilières de mise en location de logements sur l'ensemble
des Pays de la Loire.
La collecte est faite sur le site internet de Ouest France Immobilier, qui propose un nombre
d'annonces important et une présentation bien structurée permettant de disposer
d'informations homogènes pour toutes les annonces présentées.
Le principe retenu de collecte d'annonces immobilières conduit à constituer une
connaissance du marché de la relocation. Cela signifie que les prix affichés peuvent être
différents des niveaux de loyers des locataires en place depuis plusieurs années. La
relocation est un moment où le propriétaire peut ajuster le loyer aux tendances du marché (à
la hausse comme à la baisse). Les annonces concernent également, pour une part faible, les
logements neufs pour leur première mise sur le marché.
La collecte est réalisée par saisie manuelle des informations présentées par l'annonceur. Les
traitements, qui sont ensuite faits, permettent de déterminer selon les types de biens et leur
taille, un coût moyen des loyers ainsi qu'un prix moyen au m². Quelques autres informations
qualifiant les logements sont également saisies telles que la présence d'annexes ou l'étage,
car ces éléments peuvent expliquer des variations de prix entre des logements par ailleurs
identiques.
La saisie de la commune permet de traiter les données à divers niveaux géographiques, la
commune ou des agrégations de communes (communautés de communes, départements...)
pour des besoins d'analyse spécifiques, mais aussi lorsque le nombre d'annonces collectées
sur un territoire est insuffisant pour en déduire des moyennes de prix. Le seuil fixé pour les
calculs de prix moyens est de 10 annonces.
Il est prévu de réaliser cette collecte 3 fois par an. D'une part, ceci permet de compléter le
nombre de références disponibles sur des territoires qui en présentent peu. D'autre part, les
marchés locatifs connaissent des variations de saisonnalité importantes : les zones
d'enseignement supérieur connaissent chaque année une remise sur le marché des logements
occupés par les étudiants ; certaines périodes sont plus propices aux mutations
professionnelles et donc aux remises en location (été, fin d'année civile) ; les territoires
littoraux ont un marché locatif très différent entre la période estivale et le reste de l'année.
Ces collectes seront réalisées à partir de 2011 dans un cadre partenarial entre les services de
l'Etat en département (DDT), les collectivités (conseils généraux ou principales
agglomérations) et la DREAL qui assurera la synthèse annuelle et la cohérence
méthodologique des 3 collectes. Une publication annuelle des résultats sera également
réalisée par la DREAL.
Les résultats de la collecte de décembre 2010
Le nombre d'annonces locatives collectées en décembre 2010
LoireMaine et
Atlantique
Loire
Mayenne
Sarthe
Vendée
Région
Nombre d'annonces
2828
814
535
350
561
5088
Concernant les appartements
2180
626
328
266
303
3703
Concernant les maisons
648
188
207
84
258
1385
Les loyers moyens des biens par taille, type de logement et département
Pour un loyer moyen à 589 euros
Loyer moyenaum² enLoire-Atlantique
par logement (765 euros pour les
maisons et 536 euros pour les
appartements). Les loyers moyens
au m² en Loire-Atlantique sont les
plus élevés de la région. Ils se
situent pour les maisons à 8,52
euros, à 10,25 euros pour les
appartements, le niveau global
étant de 9,66 euros au m².
16,00
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
LOY_M² T1
LOY_M² T2
LOY_M² T3
Loyer moyen maison
Les loyers
sont inférieurs en
Maine et Loire avec 512 euros par
logement (624 euros pour les
maisons et 479 euros pour les
appartements). Les loyers moyens
au m² se situent pour les maisons à
6,82 euros, à 10,82 euros pour les
appartements, le niveau global
étant de 8,15 euros au m².
Les loyers, en Mayenne, sont les
plus bas au sein de la région avec
425 euros par logement (515 euros
pour les maisons et 368 euros
pour les appartements) ; les loyers
moyens au m² se situent pour les
maisons à 5,87 euros, à 6,83 euros
pour les appartements, le niveau
global étant de 6,35 euros au m².
Les différences de prix au m²,
selon le type de biens, sont plus
limitées que dans les autres
départements.
La Sarthe présente la particularité
d'un faible nombre d'annonces,
notamment
concernant
les
maisons. Aussi certains types de
logements
ne
sont-ils
pas
renseignés. Si les prix sont un peu
inférieurs à ceux du Maine et Loire
(470 euros), cela est dû aux
appartements (419 euros) alors que
les maisons sont à un niveau
comparable (631 euros). Les prix
au m² sont par contre plus bas 7,41
globalement dont 6,27 euros pour
les maisons et 8,11 pour les
appartements.
LOY_M² T4
LOY_M² T5
Loyer moyen appartement
LOY_M² T6
et +
Moyenne
générale
Loyer moyen total
Loyer moyen au m² en Maine et Loire
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
LOY_M² T1
LOY_M² T2
LOY_M² T3
Prix moyen m² maison
LOY_M² T4
LOY_M² T5
Prix moyen m² appartement
LOY_M² T6
et +
Moyenne
générale
Prix moyen m² total
Loyer moyen au m² en Mayenne
10,00
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
LOY_M² T1
LOY_M² T2
LOY_M² T3
Prix moyen m² maison
LOY_M² T4
LOY_M² T5
Prix moyen m² appartement
LOY_M² T6
et +
Moyenne
générale
Prix moyen m² total
Loyer moyen au m² en Sarthe
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
LOY_M² T1
LOY_M² T2
LOY_M² T3
Prix moyen m² maison
LOY_M² T4
LOY_M² T5
Prix moyen m² appartement
LOY_M² T6
et +
Moyenne
générale
Prix moyen m² total
En Vendée enfin, en dehors de la
saison estivale avec les locations à
des coûts plus élevés, les prix
moyens au m² sont proches de la
Sarthe avec 7,67 euros (7,03 pour
les maisons et 8,48 pour les
appartements). Néanmoins, les
loyers moyens des maisons sont
plus faibles en raison de tailles
plus réduites (561 euros), par
contre ceux des appartements sont
plus élevés (454 euros).
Loyer moyen au m² en Vendee
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
LOY_M² T1
LOY_M² T2
Prix moyen m² maison
LOY_M² T3
LOY_M² T4
LOY_M² T5
Prix moyen m² appartement
LOY_M² T6
et +
Moyenne
générale
Prix moyen m² total
Les loyers moyens au m² par territoire d'EPCI
Selon les territoires, les données disponibles ne sont pas toujours suffisamment nombreuses
pour calculer des prix au m² par EPCI. Dans ces cas, il a été calculé un prix moyen des EPCI
ayant moins de 10 annonces, ce prix moyen étant appliqué à chaque EPCI dans ce cas.
Cette limite devrait être corrigée par la multiplication des références, avec plusieurs
collectes annuelles. Le panorama régional met en relief les territoires dont on connaît les
difficultés en matière de marché du logement : les pôles urbains principaux, avec des zones
péri-urbaines plus ou moins étendues, le secteur littoral, la quasi-intégralité de la LoireAtlantique ainsi que la majorité de la Vendée.
-----------La collecte des annonces immobilières pour alimenter la connaissance des marchés
locaux du logement ressort d'ores et déjà, avec cette première analyse, comme porteuse
de multiples applications, tant générales que pour des politiques spécifiques. Le
partage du travail de collecte, est une illustration concrète du partenariat qu'il est
possible de développer entre les acteurs locaux des marchés du logement.