Immobilier - Patrimoinorama

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Patrimoinorama
Immobilier
27-03-2008
Afin que cette stratégie soit bénéfique pour vous, certaines règles doivent être respectées :
- Vérifiez que votre capacité d'endettement vous permette d'envisager l'acquisition à crédit d'un second bien
- Choisissez toujours un crédit long dans le financement du bien immobilier défiscalisant (20 ans) et un crédit plus
court (15 ans) pour l'acquisition de votre résidence principale.
- Optez pour un crédit amortissable pour l'acquisition de la résidence principale, et pour un crédit in fine pour
l'acquisition du bien immobilier défiscalisant.
- Revendez si possible le bien immobilier défiscalisant en respectant le délai minimum légal (un délai de revente plus
court que celui prévu par la loi entraînerait une remise en cause de votre gain fiscal).
- Vous pouvez recommencer l'opération une seconde fois si la première s'est révélée fructueuse
Trois nouveaux mécanismes défiscalisants, introduits par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le
logement, remplacent les dispositifs proposés jusqu'à présent.
Depuis plus de dix ans les mécanismes fiscaux dans l'immobilier se succèdent à un rythme très rapide. Moins de 41
mois après sa mise en place, le mécanisme «Robien», qui avait remplacé le mécanisme Besson, est à son tour détrôné
par trois nouveaux systèmes.
Dans ces nouveaux dispositifs d'investissement locatif, les durées minimales des locations sont de 9 ans. Les deux
premiers systèmes défiscalisants ont pris effet au 1e r septembre 2006, le troisième au 1e r octobre 2006.
- 65% d'amortissement avec le « Borloo Populaire » : des trois nouveaux mécanismes défiscalisants, c'est le dispositif
le plus favorable. Il permet de déduire 65% du prix de l'acquisition d'un bien immobilier neuf, comme l'ancien dispositif
« Robien ». Mais il découpe la France en quatre zones géographiques de loyers - au lieu de trois précédemment - et
il impose des conditions de ressources au locataire. Le « Borloo populaire », le régime le plus favorable mais sous
conditions strictes
- 50% d'amortissement avec le « Robien recentré » : fiscalement moins intéressant que le « Borloo populaire » il
permet néanmoins d'amortir jusqu'à 50% du montant de l'investissement locatif réalisé dans le neuf. En contrepartie, il
n'oblige pas à respecter des conditions de ressources du locataire. Le « Robien recentré » s'affranchit des conditions de
ressources du locataire
- 30% à 45% de déduction avec le « Borloo Ancien » : des trois nouveaux dispositifs en faveur de l'investissement
locatif, c'est le seul qui cible l'immobilier ancien. En échange de la signature d'une convention avec l'Agence ANAH
(rebaptisée « Agence nationale de l'habitat » par la loi), le bailleur bénéficie d'une déduction spécifique de 30%,
exceptionnellement de 45%. Le « Borloo ancien », seul dispositif qui cible l'immobilier ancien
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Les étapes de l'investissement immobilier:
Comment choisir ?
Le choix dépend principalement de votre âge et de votre situation financière et patrimoniale.
A 30-40 ans l’achat de votre résidence principale est prioritaire si vos revenus sont suffisants pour financer un
endettement long.
A 40-50 ans. Si vous n’êtes pas propriétaire, la décision d’acheter dépend non de vos revenus mais de
vos ressources patrimoniales (héritage, levée de stock-options, valorisation d’un portefeuille boursier). Si vos
ressources restent insuffisantes ou si vous êtes déjà propriétaire investissez, si vous souhaitez gérer vos biens dans
de l’immobilier locatif sinon dans des sociétés de placements immobiliers.
Après 60 ans n’achetez pas votre résidence principale sauf si vous avez un coup de foudre et dans ce cas là
achetez la au nom de vos enfants. Orientez-vous sur des placements immobiliers à revenus tels la Pierre papier,
placements plus facilement transmissibles à vos proches.
{mospagebreak title=Acheter sa résidence principale&heading= Les règles d'acquisition immobilière à retenir}
L’acquisition de la résidence principale se situe, en quelque sorte, “à cheval” entre l’acte de
consommation et l’acte d’épargne. Les motivations sont de deux sortes : plaisir de se sentir propriétaire,
gains en sécurité et en argent sous forme d’une économie de loyers.
Réflexions préalables à l'achat
Un changement de situation familiale, une évolution professionnelle, un déménagement, et voilà la question de l'achat
qui se pose. Acheter un appartement ou une maison est une décision qui ne se prend pas à la légère, vu l'importance
des sommes en jeu .
Définissez vos besoins
Que vous soyez célibataire, jeune marié(e), parent d'une famille nombreuse ou senior, il est évident qu'ils ne seront
pas les mêmes en termes de superficie, de nombre de pièces, de proximité des commerces, des écoles ou des boîtes
de nuit ! Prenez donc en compte tous vos besoins présents et essayez d'imaginer vos besoins futurs.
Définissez vos envies
Une fois vos besoins et ceux de votre famille bien établis, il vous reste à définir vos envies. Que recherchez-vous
exactement comme logement ? Moderne ou ancien ? Prêt à habiter ou à rénover ? Si vous aimez bricoler et décorer,
optez plutôt pour un endroit à rénover, car quel que soit l'état de ce que vous achèterez, vous ne pourrez vous
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empêcher d'y mettre votre " patte " ! Quelle exposition ? Recherchez-vous absolument le soleil, ou êtes-vous au
contraire un oiseau de nuit qui s'accommode fort bien de la pénombre ?
Rechercher un bien immobilier
Particulier ou professionnel ?
On pense souvent qu'il revient moins cher de passer par un particulier que par un professionnel. C'est rarement le cas,
car même si les professionnels facturent leurs services (les frais d'agence), ils connaissent bien le marché et peuvent
négocier pour vous un rabais sur le prix de vente que vous n'auriez peut-être pas pu obtenir vous-même. Les
particuliers ont souvent tendance à surévaluer leur bien, alors qu'un professionnel n'étant pas sentimentalement
impliqué dans la vente, il évalue le bien au prix du marché.
À l'agence
Suivant l'organisation de la visite, vous pouvez passer à l'agence immobilière avant ou après avoir visité l'appartement
ou la maison. L'agent immobilier vous fera signer, c'est obligatoire, un bon de visite. Celui-ci n'est pas un document
destiné à vous " coincer ", mais il permet au contraire au vendeur de s'assurer que son agent immobilier fait bien son
travail et a fait visiter les lieux.
La visite
Lorsque vous visitez un appartement ou une maison pour la première fois, il peut être encore occupé. Essayez donc,
dans la mesure du possible, de faire abstraction de la décoration et des meubles en place. Essayez d'imaginer l'endroit
avec vos affaires ! Si le papier peint ou la peinture sont d'une couleur que vous trouvez hideuse, n'en concluez pas
pour autant que cet endroit n'est pas pour vous : il peut receler de nombreux autres avantages, bien plus importants
qu'une couleur de papier qui peut se changer aisément. Si l'endroit vous plaît, essayez de le visiter à différentes heures
de la journée, pour pouvoir vous rendre compte de son ensoleillement, des éventuelles nuisances sonores liées à la
circulation, aux voisins, aux commerces environnants...
Les documents importants
Si vous avez visité un endroit qui vous plaît vraiment et que vous envisagez d'aller plus loin, vous pouvez demander à
votre agent immobilier un certain nombre de documents, vous permettant de vous faire une idée plus précise des
avantages et des inconvénients des lieux. Il pourra éventuellement vous les fournir lui-même ou vous indiquer auprès
de quel organisme les réclamer.
Ainsi, si vous voulez faire construire une maison, vous pouvez demander un certificat d'urbanisme, afin de savoir si le
terrain que vous convoitez est constructible. Vous pouvez demander à consulter le plan d'occupation des sols, qui
indique précisément l'environnement du terrain. Vous pouvez aussi demander quelles sont les servitudes liées au
terrain.
Si vous souhaitez acquérir une maison ou un appartement en copropriété, vous pouvez réclamer le procès-verbal de
la dernière assemblée générale, pour connaître les décisions prises par l'assemblée, en particulier en ce qui
concerne les gros travaux. Vous pouvez demander au syndic de la copropriété à consulter le carnet d'entretien : ainsi
vous aurez une vision assez précise de l'état de la copropriété. Vous pouvez aussi demander à voir les derniers appels
de charges, de taxes foncière et/ou d'habitation : leur montant peut être extrêmement variable et mieux vaut éviter
les mauvaises surprises !
Les parties communes et le voisinage
Que vous visitiez un appartement ou une maison, ne vous focalisez pas uniquement sur la partie habitable : les parties
communes ont leur importance et révèlent bien souvent l'état d'une copropriété. Si le bien est vendu avec un garage
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ou une cave, demandez à le voir : combien de nouveaux propriétaires se retrouvent devant un local encombré jusqu'au
plafond, sans porte ou dans un état catastrophique, sans avoir d'autres solutions que de payer pour le faire remettre en
état...
Essayez de vous renseigner auprès de vos éventuels futurs voisins sur l'ambiance dans la copropriété, les relations
avec le syndic, le voisinage, les commerces etc. Mieux vaut savoir à quoi vous en tenir et acheter en connaissance de
cause ou au contraire prendre vos jambes à votre cou !
Définissez votre budget
Il n'est plus forcément nécessaire aujourd'hui d'avoir un apport personnel conséquent pour pouvoir accéder à la
propriétémais c'est pratiquement obligatoire. Mais il est tout de même important que vous sachiez où vous en êtes
financièrement, car vous allez vous engager auprès d'une banque pour quelques années ! Quel apport personnel avezvous ? Combien pouvez-vous emprunter, et surtout, quelle charge de remboursement pouvez-vous supporter par mois
? Pouvez-vous financer ce que l'on appelle communément les " frais de notaire " ? Une fois votre bien acheté, aurezvous encore un peu d'argent disponible pour faire quelques travaux et aménagements ? Une fois tous ces points
éclaircis, ainsi que ceux qui vous sont spécifiques, vous pouvez commencer à dresser une liste de ce qui vous
conviendrait et à vous mettre en chasse !
Que doit contenir la promesse ?
Puisque la promesse se transforme en vente lorsque l'option est levée, elle doit préciser dès le début toutes les
conditions de la vente.
Avant de signer une promesse, il faut donc être en possession de toutes les informations utiles. Il s'agit notamment :
- de l'état civil du vendeur, de sa situation familiale, ainsi que de sa qualité de propriétaire et de l'origine de la
propriété du bien qu'il veut vendre (précédente acquisition, donation). L'identité exacte et la situation familiale du
bénéficiaire doivent être également vérifiées;
- de la description complète du bien (localisation, destination d'habitation, de commerce ou de bureau, contenance,
désignation cadastrale, situation locative) et de ses accessoires (caves, greniers, garages, jardin, mobilier éventuel);
- s'il s'agit d'un lot de copropriété, de la superficie de la partie privative de ce lot (la "loi CARREZ" rend obligatoire
cette mention dans l'avant-contrat) et il est souhaitable, pour des raisons de responsabilité, que ce métrage soit
effectué par un professionnel ; il est également vivement conseillé d'être informé du montant des charges, de l'état
de leur paiement par les copropriétaires et des dernières décisions de l'assemblée générale, notamment quant aux
travaux qui ont été votés et à leur montant. Certaines de ces informations seront obligatoirement demandées par le
notaire au syndic après la signature de l'avant-contrat;
- des informations sur les travaux qui ont été le cas échéant effectués dans les lieux (nature, plans, assurances,
autorisations administratives ou de la copropriété, achèvement);
- des certificats exigés par la réglementation sur l'amiante, le plomb ou les termites;
- et bien entendu le prix, le régime fiscal de la vente (TVA ou droits d'enregistrement) et les modalités de paiement
(comptant, à terme, recours à un emprunt)
Si toutes les informations utiles ne peuvent pas être immédiatement mises à la disposition du bénéficiaire, il est
prudent de soumettre la réalisation de la vente à leur production ; on parle alors de "condition suspensive".
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Il en va de même si des démarches doivent être faites (obtention d'un permis de construire, par exemple) ou si des
événements doivent préalablement intervenir (départ d'un occupant, par exemple).
Enfin, certaines informations indispensables à la réalisation de la vente ne pourront être communiquées qu'après la
signature de la promesse de vente en raison des délais nécessaires à leur obtention. Il s'agit principalement de celles
qui concernent la situation du bien au regard des règles d'urbanisme, la purge des droits de préemption et les
éventuelles inscriptions hypothécaires.
Avants contrats de vente
La vente d'un bien immobilier est presque toujours précédée d'un "avant-contrat" par lequel le futur vendeur ou le futur
acquéreur veulent manifester leur intérêt pour l'opération tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité.
La promesse unilatérale de vente
Qui s'engage à quoi ?
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage à vendre son bien à une personne déterminée (le
"bénéficiaire").
Il donne ainsi en exclusivité une "option" au bénéficiaire, en général pour un temps limité. Si dans le délai qui lui est
accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter (on dit qu'il "lève l'option"), la vente sera considérée comme conclue
aux conditions proposées dans la promesse.
Si le bénéficiaire déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeur pourra reprendre son entière liberté et vendre le bien à
quelqu'un d'autre.
ATTENTION : le fait, pour le bénéficiaire, de "signer une promesse unilatérale de vente" ne signifie pas qu'il s'engage à
acquérir mais simplement qu'il accepte les conditions de cette offre au cas où il se décide à acheter.
Que mentionner quand le bénéficiaire a besoin d'un prêt ?
Lorsque le bien est à usage d'habitation, les articles L.312-15 et suivants du Code de la consommation exigent que la
promesse unilatérale de vente indique si le prix sera payé, avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier. Si un ou plusieurs
prêts sont prévus, l'acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de leur obtention. Le bénéficiaire
dispose pour cela d'un délai qui ne peut être inférieur à un mois.
Si le bénéficiaire n'obtient pas son prêt, il sera libéré de ses engagements et toutes les sommes qu'il aurait déjà
versées au vendeur devront intégralement lui être remboursées, dont l'indemnité d'immobilisation
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Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l'acte une mention de sa main, par
laquelle il reconnaît avoir été informé, que déclarant qu'il ne recourt pas à un prêt, il ne pourrait plus se prévaloir du
fait qu'il ne l'a pas obtenu s'il devait par la suite en solliciter un. Ce, dans le but de demander la restitution de
l'indemnité d'immobilisation. A défaut d'une telle mention, le bénéficiaire pourrait faire jouer la condition suspensive
pendant toute la durée de la promesse.
Pour les biens à usage autre que d'habitation, cette condition suspensive n'est pas obligatoire ; le bénéficiaire doit donc
veiller en cas de besoin à ce qu'elle soit mentionnée dans l'acte; à défaut, il ne pourra pas s'en prévaloir
Qu'est ce qu'une indemnité d'immobilisation ?
Somme versée par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l'engagement pris par le
vendeur de lui réserver le bien mis en vente, pendant un délai déterminé (appelé délai d'option). L'indemnité
d'immobilisation représente en principe 10 % du prix de vente (parfois moins, jamais plus). Son sort dépend de la suite
de l'opération : si le bénéficiaire de la promesse unilatérale décide d'acheter (on dit qu'il " lève l'option "), l'indemnité
s'impute sur le prix de vente ;
- s'il renonce à acheter pour de simples convenances personnelles, l'indemnité est versée au vendeur en
dédommagement ;
- si l'opération ne se réalise pas en raison de la mise en jeu d'une condition suspensive (par exemple la non-obtention
par le candidat à l'acquisition des prêts qu'il demandait), l'indemnité d'immobilisation est rendue au candidat
acquéreur, en totalité.
La signature d'une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) entraîne en principe également le
versement d'une somme qui est qualifiée selon les cas, d'arrhes ou d'acomptes.
A quoi s'expose le bénéficiaire qui ne lève pas l'option ?
Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le droit de ne pas lever l'option; dans ce cas la vente n'est
pas conclue. Cette possibilité de ne pas lever l'option ne doit pas être confondue avec l'exercice du droit de se
rétracter ou de renoncer, lequel ne joue que dans les sept jours de la notification de la promesse ou du projet de
promesse.
Les promesses prévoient le plus souvent le versement d'une "indemnité d'immobilisation" par le bénéficiaire (en
général 10% du prix) : cette somme restera acquise au vendeur si l'option n'est pas levée. Ces clauses sont licites et
l'indemnité est due au promettant. Toutefois l'indemnité n'est pas due au promettant si la vente n'a pas pu intervenir
par sa faute ou parce qu'une condition suspensive ne s'est pas réalisée.
L'indemnité d'immobilisation reste "séquestrée" entre les mains du notaire tant que la non-réalisation de la vente n'est
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pas certaine. En cas de contestation entre le vendeur et l'acquéreur, le notaire conserve cette somme le temps qu'une
solution amiable soit trouvée ou qu'une décision de justice intervienne.
Comment lever l'option ?
Pour produire ses effets, l'option doit être levée dans les formes et les délais mentionnés dans la promesse, sans en
modifier les termes. Si aucune forme n'est prévue, la lettre recommandée avec demande d'avis de réception est
vivement conseillée.
Que se passe-t-il après la levée de l'option ?
Une fois levée, l'option ne peut plus être rétractée. La vente devient immédiatement définitive et l'indemnité
d'immobilisation se transforme en acompte sur le prix de vente. Le vendeur dispose des mêmes moyens de contrainte
que l'acquéreur en cas de refus de régulariser la vente (voir ci-dessus "le vendeur peut-il revenir sur sa promesse").
Mais pour produire tous ses effets, la vente doit être régularisée par acte authentique devant notaire.
En général, c'est à la date de la signature de l'acte notarié de vente que le prix est intégralement payé par l'acquéreur
et que s'opère le transfert effectif de la propriété du bien. C'est également en général à cette date que les droits de
mutation qui doivent être versés à l'administration fiscale deviennent exigibles. Le notaire aura d'ailleurs pris soin de
préalablement en demander le montant à l'acquéreur.
L'offre d'achat (également appelée "promesse d'achat" ou "option d'achat") est parfois inexactement présentée au
candidat acquéreur comme un acte qui ne l'engage pas et qui lui permet de simplement retenir le bien immobilier, le
temps de réfléchir.…
L'offre d'achat
L'offre d'achat (également appelée "promesse d'achat" ou "option d'achat") est parfois inexactement présentée au
candidat acquéreur comme un acte qui ne l'engage pas et qui lui permet de simplement retenir le bien immobilier, le
temps de réfléchir.
Mais attention, l'offre d'achat est en réalité un acte important : elle n'engage que l'acquéreur à acheter le bien au
bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du bien) si celui-ci déclare vouloir le vendre. C'est pourquoi cette offre doit
avoir une durée limitée. Dès son acceptation par le vendeur, la vente devient définitive (voir la promesse de vente).
Depuis le 1er juin 2001, il est interdit de demander au candidat acquéreur qui signe une offre ou une promesse d'achat
de verser une quelconque somme au vendeur ou à un intermédiaire. Lorsque le projet d'acquisition porte sur un bien
immobilier à usage d'habitation, les délais de rétractation ou de réflexion devront être purgés. (voir le début de cette
brochure).
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L'offre d'achat doit comporter les mêmes mentions que la promesse de vente, notamment en ce qui concerne les
conditions suspensives. Sa durée doit être limitée
Dans le compromis de vente (parfois également appelé "promesse synallagmatique de vente") les deux parties
s'engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjà une
vente …
Le compromis de vente
Dans le compromis de vente (parfois également appelé "promesse synallagmatique de vente") les deux parties
s'engagent : le propriétaire à vendre et le candidat acquéreur à acquérir. Cet engagement réciproque constitue déjà une
vente dès lors que le bien immobilier est identifié et que son prix est fixé.
ATTENTION : le compromis de vente est déjà une vente et non une simple promesse.
Lorsque le projet d'acquisition porte sur un bien immobilier à usage d'habitation, les délais de rétractation ou de
réflexion s'appliquent comme pour la promesse de vente.
Dès lors que l'acquéreur n'a pas renoncé à son projet d'achat, la somme d'argent versée par l'acquéreur à la signature
(en général 10 % du prix) constitue un acompte sur le prix de vente et ne pourra pas lui être restituée (sauf si des
conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais, et notamment celle qui concerne un éventuel emprunt).
Personne n'a donc à lever d'option : les engagements réciproques sont immédiatement irrévocables et, en cas de
difficultés, chacun pourra contraindre l'autre à payer le solde du prix convenu et à régulariser la vente par acte
authentique pour qu'elle puisse produire tous ses effets.
Toutes les observations précédemment faites à propos de la promesse unilatérale de vente sont applicables au
compromis de vente, en ce qui concerne le contenu de l'acte, les dispositions relatives aux emprunteurs, les clauses de
dédit ou les clauses pénales et les conditions suspensives.
Acte de vente
L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente.
Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur : le premier à transférer la propriété du bien qu'il a mis en vente à
l'acquéreur et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.
Seul un notaire peut rédiger ce document.
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En principe, c'est le notaire du vendeur qui s'en charge mais il peut être assisté du notaire de l'acheteur. Précisons
que la présence des deux professionnels n'occasionne pas de dépense supplémentaire. Ils se partagent en effet les
honoraires en fonction d'accords qui leur sont propres.
Attention : les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor Public)
demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.
Après la rédaction du contrat de vente, les deux parties sont définitivement liées. L'acquéreur devenu propriétaire
reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte de vente doit ensuite être
transmis au bureau des hypothèques dans un délai de 6 mois à un an afin d'être publié.
Parmi les formalités préalables
La purge des droits de préemption
Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l'acquéreur. Le notaire doit s'assurer de l'absence
de tout droit de préemption à l'occasion de la vente projetée. S'il en existe un, le notaire doit procéder à sa "purge"
(proposer à son titulaire d'acquérir le bien par priorité).
Les principaux droits de préemption sont :
- le droit de préemption du locataire.
- le droit de préemption urbain.
Le droit de préemption du locataire :
le propriétaire qui souhaite vendre un logement déjà loué doit mettre son (ses) locataire(s) (et le conjoint de celui-ci) en
mesure d'exercer le droit de préemption qui lui (leur) est reconnu par la loi, dans deux hypothèses seulement :
- la première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété (article 10-I de la loi du 31 décembre 1975)
- le congé pour vendre (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).
Certains biens et certaines opérations peuvent en être exclus (exemple : les donations). Si le bien est situé dans une
zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d'intention
d'aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente.
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Cette déclaration constitue une offre de vente. La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour
faire connaître sa réponse.
La commune peut :
- ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut
alors être vendu à l'acquéreur au prix annoncé dans la DIA
- accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être passé dans les trois mois de la
réponse, et le prix payé dans les six mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers
- faire une contre-proposition : le propriétaire dispose alors de deux mois pour renoncer à vendre (son silence vaut
renonciation), ou accepter la contre-proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement.
L'obtention des documents d'urbanisme
Le notaire doit obtenir plusieurs documents d'urbanisme dont :
- le certificat d'urbanisme ou note de renseignements. Il s'agit d'un document administratif destiné à donner des
informations sur les dispositions d'urbanisme ou les limitations administratives au droit de propriété. Le certificat dit
"ordinaire" ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain,
- le certificat d'alignement individuel par rapport à la voie publique,
- le certificat de carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes
carrières, nature des travaux confortatifs),
- le certificat de non péril,
- un extrait de matrice cadastrale identifiant le bien et le propriétaire.
La demande de renseignements hypothécaires
Le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété. Il contrôle également l'origine
régulière de propriété sur trente ans. C'est une démarche importante car seul le propriétaire d'un bien peut
valablement le vendre.
Ainsi, si le notaire constate que le bien est en indivision, l'accord de tous les indivisaires devra être obtenu.
Pour accomplir ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire appelé "hors formalité".
L'obtention de ce document est en outre le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties) prises sur
le bien.
Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt garanti non encore totalement remboursé, l'inscription prise par la
banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien, le droit de recevoir
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avant le vendeur la part du prix correspondant au solde du prêt restant dû. D'autres inscriptions peuvent exister (au
profit du trésor public par exemple). Le notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l'acquéreur ne soit pas
tenu de payer les dettes du vendeur.
Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur.
La garantie dommage ouvrage
Si l'immeuble vendu est construit depuis moins de dix ans, l'acte mentionnera l'existence ou l'absence d'assurance
dommage ouvrage. C'est une information essentielle pour l'acquéreur pour lui permettre de savoir à qui s'adresser en
cas de sinistre.
Le certificat de conformité
Lors de l'achat d'un logement construit ou transformé récemment par d'importants travaux, le certificat de conformité,
délivré par la commune, atteste que ces travaux ont été réalisés en conformité avec le permis de construire.
Le paiement du prix
La principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu déterminés par la vente.
Le prix peut être payé selon différentes modalités :
- au comptant lors de la signature de l'acte de vente. Tout paiement en France doit s'effectuer en euros. Le vendeur
donne quittance du prix. Le paiement du prix est constaté en la comptabilité du notaire. Ce dernier demandera à
l'acquéreur de lui remettre un "chèque de banque".
Ce versement correspond :
- à l'apport personnel de l'acquéreur.
- aux frais.
- au montant du ou des prêts qui ne sont pas constatés dans l'acte.
- Le paiement du prix par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire permet de désintéresser les créanciers
éventuels du vendeur (bénéficiant ou non d'une garantie).Il présente également un intérêt en ce qui concerne la
preuve du paiement.
- au comptant au moyen d'un prêt.
- le paiement à terme : par exception, tout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c'est-à-dire dans un certain
délai déterminé par les parties à l'acte. Ce paiement s'accompagne d'un certain nombre de conventions. Les parties
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doivent notamment prévoir :
- la date de paiement du solde du prix (date unique ou échelonnement).
- les éventuels intérêts produits par :
- les sommes à payer (la date à partir de laquelle ils courent, le taux)
- les causes de déchéance du terme : par exemple, les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de paiement
cesse en cas de revente du bien acquis
- les garanties du vendeur : le "privilège de vendeur" garantit le paiement de ce qui est dû sur le prix. Il s'agit d'une
inscription sur la totalité du bien vendu qui doit être faite à la conservation des hypothèques dans les deux mois de la
signature de l'acte de vente.
Les effets du privilège remonteront alors au jour de la vente : le vendeur impayé sera désintéressé en priorité après
la vente du bien, à moins qu'il ne préfère demander la résolution de la vente en justice, c'est-à-dire l'annulation
rétroactive de la vente.
- la rente viagère : en cas de vente d'un bien immobilier en viager, le prix est constitué en tout ou partie par une rente
viagère et partiellement par un versement comptant appelé le "bouquet".
Les effets du privilège remonteront alors au jour de la vente : le vendeur impayé sera désintéressé en priorité après
la vente du bien, à moins qu'il ne préfère demander la résolution de la vente en justice, c'est-à-dire l'annulation
rétroactive de la vente.
- la rente viagère : en cas de vente d'un bien immobilier en viager, le prix est constitué en tout ou partie par une rente
viagère et partiellement par un versement comptant appelé le "bouquet".
L'acquéreur (débirentier) reçoit du vendeur (crédirentier) un bien immobilier, en contrepartie de l'engagement qu'il
prend de verser les arrérages (mensualités) de la rente.
La rente viagère n'est donc qu'une modalité de paiement du prix ou d'une partie du prix de vente.
Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l'acquéreur à la date prévue dans
l'acte. Il doit lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien …
La remise des clés
Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l'acquéreur à la date prévue dans
l'acte.
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Il doit lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien (article 1604 du Code
civil).
La délivrance correspond à l'entrée en jouissance du bien par l'acquéreur, le plus souvent à date de la signature de l'acte
de vente.
- Formalités postérieures à la signature
Après la signature de l'acte de vente, le notaire doit accomplir différentes formalités :
- La publicité foncière
Le notaire doit publier l'acte de vente au bureau des hypothèques dans un délai maximum de deux mois après la
signature. Il s'agit d'une formalité essentielle. En effet, cette publication rend la vente opposable aux tiers (créanciers
du vendeur, bénéficiaires de droits inscrits sur l'immeuble…). Une fois l'acte de vente publié, aucune charge
(hypothèque….) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu au nom du précédent propriétaire. A l'occasion de
cette formalité, des droits d'enregistrement et une taxe de publicité foncière sont acquittés.
Le cas échéant, des garanties peuvent être demandées à l'occasion de la vente par le vendeur ou la banque et sont
inscrites à la diligence du notaire.
- Les notifications au syndic
Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, le vendeur doit présenter au notaire un certificat datant de moins d'un
mois attestant qu'il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires. A défaut, le notaire doit donner avis de la
mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la vente.
Le syndic doit avant un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis, former opposition par acte
extrajudiciaire (exploit d'huissier) au versement des fonds par le notaire au vendeur.
Par ailleurs et indépendamment de cette première notification, lors de tout transfert de propriété d'un lot ou d'une
fraction de lot, le notaire doit en aviser le syndic.
Cette notification a pour effet de rendre la vente opposable au syndic. L'acquéreur est alors considéré comme le
nouveau copropriétaire.
- Les notifications aux compagnies d'assurance
Lorsque le prix est payé au moyen d'un prêt, une notification de la vente est effectuée à la compagnie d'assurance de
l'acquéreur et du syndicat des copropriétaires.
En effet, le code des assurances accorde aux créanciers bénéficiant d'un privilège ou d'une hypothèque le droit de
percevoir les indemnités dues par l'assureur en cas de sinistre.
- La remise du titre à l'acquéreur
Dans un délai dont la durée dépend du bureau des hypothèques concerné, le notaire adresse à l'acquéreur son titre de
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propriété mentionnant la publicité à la conservation des hypothèques. Il lui adresse également le relevé de compte
définitif.
- Le déblocage du prix.
Le notaire n'a pas l'obligation de remettre le prix au vendeur le jour de la signature.
Le prix ne peut être versé au vendeur qu'après la publication de l'acte à la conservation des hypothèques et l'obtention
par le notaire d'un état (dit état "sur formalités") constatant l'absence de toute inscription d'hypothèque ou de privilège
au jour de la publication de l'acte de vente.
En effet, s'il existe de telles inscriptions, il faudra d'abord payer les créanciers.
Préalablement à toute remise du prix au vendeur, le notaire aura, si besoin, versé les fonds dus à une banque, au
syndicat des copropriétaires, et acquitté l'éventuelle plus-value.
Si la vente concerne un immeuble commun à des époux, le prix ne peut pas être remis à un seul des conjoints sans
l'accord de l'autre. En pratique, le consentement est donné dans l'acte.
Immobilier :
Frais de notaire
Une idée très répandue veut que toutes les sommes versées au notaire lors de la signature d'un acte en son étude lui
restent acquises : de là l'expression, payer "les frais de notaire". Or cette formule est trompeuse et méconnaît la fonction
exacte de ce professionnel du droit.
Certes, le notaire n'intervient pas gratuitement : il conseille ses clients, rédige les actes, en assure la régularité et
effectue toutes les formalités nécessaires à leur validité. Pour cela, il perçoit des honoraires dont le montant est, pour la
plupart des actes, fixé par décret, selon un "tarif" national applicable à tout le monde ; on parle alors d'"émoluments".
Fiscalement, cette opération donne lieu à l'application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise (5,09%)
si la valeur totale du bien n'excède pas 76 000 euros au décès du premier concubin et si ce bien constitue la résidence
principale des acquéreurs à cette même da te. Si sa valeur excède 76 000 euros ou si le bien ne constitue pas la
résidence principale du couple, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60 % sur la part
transmise, pour des concubins.
Dans le cadre de cette activité, il est également appelé à régler, pour le compte de ses clients, les interventions
d'autres professionnels ou de certaines administrations ; on parle alors de "déboursés".
Mais surtout, par son statut d'officier public, il est chargé par l'Etat de percevoir un ensemble de taxes et de droits qu'il
reverse ensuite au Trésor Public. Ces sommes représentent souvent la majeure partie de ce qui est versé au notaire.
- Impôt sur les plus-values : la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est, sauf rares exceptions,
exonérée d'impôt sur le revenu. (exonération pour les construction neuves pour une durée supérieure à cinq ans, dans
tous les cas dans l'ancien)Impôt sur les plus-values - Ouvre droit à un abattement forfaitaire de 20 % l’immeuble
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qui constituait, au moment du décès, la résidence principale du défunt et celle :
- du conjoint survivant ou partenaire pacsé,
- ou d’au moins 1 enfant mineur ou majeur protégé.
mospagebreak title=L’immobilier de rapport (l’immobilier locatif)}
L’immobilier de rapport (l’immobilier locatif)
Le choix obéit ici à une recherche de revenus complémentaires et souvent à un souci de diversification de son
patrimoine. La difficulté réside dans la gestion, au quotidien et sur du long terme, de cet investissement.
La rentabilité de l’investissement est très variable en fonction de la destination locative (parking, murs de
boutiques, bureaux, locaux d’habitation...).
Il est bon de rappeler quelques principes de base : il ne faut jamais investir n'importe où, il ne faut pas acheter en
Robien par exemple en fonction d'un plafond de loyer trop élevé par rapport au véritable marché locatif est une
grosse erreur, car l'investisseur ne trouvera pas de locataires à ce loyer là et devra faire son deuil de la rentabilité
promise par la simulation.
La sagesse consiste à éviter les régions où les prix peuvent être moins élevés mais la demande faible ou inexistante
et dont le marché locatif n'est pas en mesure d'absorber les appartements neufs proposés.
Pour le nouveau dispositif Borloo, les choses sont encore un peu floues, mais l'emplacement sera plus que jamais
primordial. Il faudra miser sur les communes populaires, les quartiers peut-être encore excentrés ou à réputation
chargée, mais à l'avenir prometteur, avec par exemple l'arrivée prévue d'un tramway ou d'un grand équipement...
Immobilier
locatif
Nature : plan
d'épargne individuel
Principe
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Par immobilier locatif, on entend l'achat de tout ou partie d'un bien immobilier dans le but de le louer. Ces dernières
années, la baisses de taux et les aides de l'Etat conduisent certains investisseurs à se replier sur ce type de placement.
Durée
Jusqu'à la vente du bien immobilier (ou de
toutes ses parts dans le cas d'un achat groupé).
Sortie
En capital. S'y ajoutent les loyers perçus.
Fiscalité
A la vente, possibilité de faire un profit sous la forme d'une plus-value imposée au taux de 16 %, après un abattement
de 15 % du prix d'acquisition (tenant compte des travaux réalisés), un abattement fixe de 1 000 €, et un
abattement de 10 % par an à compter de la cinquième année.
Rendement
Rechercher un rendement brut supérieur à 6%.
Avantages et inconvénients
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A l'entrée
Assure un revenu régulier
Le bien immobilier est
soumis à l'impôt foncier.
Peut présenter certains
Comporte des frais :
sous la forme de loyers.
risques (non location, contentieux…)
réparations, mise aux normes, assurance, entretien...
A la sortie
La plus-value est
totalement exonérée d'impôt au bout de quinze ans.
Remarques
Préférer une maison à un appartement si vous privilégiez la plus-value au rendement. Emprunter de l'argent pour se
lancer dans l'immobilier locatif reste rentable
BAISSE DES RENDEMENTS LOCATIFS
A la baisse du rendement locatif s’ajoute le fait que les espoirs de plus-value à la revente sont aujourd’hui
des plus réduits. Quel que soit le diagnostic qu’ils portent sur la nature de la forte hausse des prix enregistrée
au cours des années récentes – bulle immobilière ou non, les observateurs n’anticipent pas une
poursuite de l’augmentation, mais, selon le cas, une chute brutale, une baisse modérée ou, au mieux, une
stabilisation. Force est pourtant de constater que l’engouement pour l’investissement locatif ne se
dément pas, bien au contraire. Cette observation conduit à s’interroger sur la rationalité des investisseurs, et sur
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les risques de déséquilibre que pourrait engendrer la poursuite de la fièvre actuelle.
Tout achat immobilier neuf nécessite un long temps de réflexion. Que ce soit pour l’achat d’un
appartement ou d’une maison, plusieurs questions doivent se poser tel que le prix d’acquisition, le prix de
revente. Il faut également faire le choix entre l’immobilier neuf, récent ou ancien.
Dans un but de revente a court terme ( 10 ans ) il est conseillé d’acheter du neuf afin de revendre en état recent
surtout si cet achat a pour objectif de défiscaliser vos revenus.
Catégories de biens à haut rendement
- Les logements occupés : les biens immobiliers d'habitation vendus avec un propriétaire dans les lieux subissent une
décote importante, quand bien même le locataire est parfaitement solvable. Cette décote peut augmenter en fonction
de l'âge du locataire et de la durée du bail. Au final, c'est 5% à 20% qui peuvent venir en diminution de votre prix d'achat.
Même si les produits de ce type sont plutôt rares, certaines agences se sont fait une spécialité d'en trouver. De
nombreuses affaires intéressantes peuvent être réalisées lorsque des institutionnels vendent en bloc des immeubles
entiers, souvent occupés (avec parfois des locataires prestigieux comme de grandes entreprises nationales ou...
l'administration fiscale). Dans ce cas, les décotes peuvent atteindre 30% selon l'urgence de la vente. De ce fait, le
rendement locatif se trouve sensiblement amélioré par cette "prime à l'achat".
- Les murs de boutiques : les murs de boutiques peuvent intéresser toutes sortes d'investisseurs, dans la mesure où
l'on trouve toutes sortes de surfaces, des plus petites (25m²) aux plus grandes (500m²). Ils offrent des rendements
bruts intéressants, souvent plus élevés que ceux de l'immobilier d'habitation. Ainsi, il convient de ne pas acheter des
murs de boutiques offrant un rendement brut inférieur à 10% par an. Certains murs commerciaux présentent des
rendements insolents, de l'ordre de 15% à 20%. D'une manière générale, l'investisseur augmente son rendement en
achetant des "murs non occupés" et en procédant lui-même à la mise en place d'un locataire rigoureusement
sélectionné. Dans ce cadre, l'investisseur devra être particulièrement vigilent à la rédaction du contrat de bail, car
l'ancien décret de 1953 regorge de pièges que le néophyte ne percevra pas forcément. Pour la rédaction du contrat,
mieux vaut faire appel à un avocat ou à un administrateur de biens compétent. Les murs de boutiques sont soumis à des
fluctuations de valeur plus importantes que celles de l'immobilier classique. Une fois de plus, le choix de l'emplacement
est important. Il conviendra souvent d'aller à contre-courant des idées reçues, et d'investir dans des zones urbaines sous
cotées où d'autres personnes oseraient à peine mettre les pieds. Tout est question de croyance !
- Les logements étudiant : il y a un gros besoin pour ce type de logement. Certains investisseurs se sont spécialisés
sur ce type de bien immobilier. Dans les programmes spécialisés, il n'est pas rare de rencontrer des résidences
étudiants offrant des rendements contractuellement garantis de 7% avant impôt. Dans ce cadre, il conviendra de
préférer des logements meublés, qui respectent les critères de logement décent. Le meublé bénéficie en outre d'un
régime fiscal de faveur, particulièrement si vous rentrez dans le cadre du micro-BIC (voir notre rubrique en
défiscalisation). L'investisseur se gardera de placer son argent dans des chambres de bonnes, et autres mansardes, et
il se tiendra à distance des résidences étudiants avec service, qui peuvent aboutir à une cascade de frais non maîtrisés.
- Les maisons de retraite médicalisées : Là encore, le besoin est énorme. Il s'en construit de plus en plus, un peu
partout en France. Compte tenu du coût élevé du ticket d'entrée, les chambres des maisons de retraite médicalisées
(EHPAD et MAPAD) sont souvent achetées dans le cadre d'une opération de loueur en meublé professionnel. Dans
certaines opérations, l'investisseur perçoit des revenus bruts supérieurs à 8%, composés à la fois des revenus fonciers,
mais également de dividendes, car il est associé au bénéfice de la société de gestion. Cet avantage n'exonère pas
l'investisseur d'examiner attentivement la solidité financière de la société de gestion, son antériorité, ainsi que la taille
du parc immobilier qu'elle détient en gestion. Il conviendra également de s'interroger sur le prix demandé dans
certaines opérations immobilières, et sur les opportunités de revente à terme.
- Les parkings : autre catégorie, autre besoin immense. Le prix des parkings a augmenté de façon exponentielle ces
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dernières années, particulièrement dans les grandes villes. L'avantage tient à l'absence totale de dégradation et de taxe
d'habitation. Les locataires insolvables et les retards de paiement sont également chose inconnue dans les parkings.
Certaines personnes vont jusqu'à acheter des terrains en ville pour y construire des parkings privés. L'intérêt de cet
investissement tient tout autant à son rendement locatif élevé (de l'ordre de 7%) que des possibilités importantes de
plus values qui y sont attachés. Moins connu que les studios, mais tout aussi rentable, voire plus
La loi en bref
Dispositif
Depuis 1993, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits
occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux.
Fiscalité
Le propriétaire de l’immeuble peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux de
rénovation si elles génèrent un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 E par
an. L’excédent est reportable pendant six ans. Mais les intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur
les revenus fonciers pendant dix ans.
Obligations
Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant au moins trois ans. De plus, ne sont déductibles que les dépenses
relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et concernant les locaux
d’habitation à l'exclusion des dépenses d'agrandissement.
Contribuables concernés
Les investisseurs ayant des revenus fonciers et qui souhaitent rénover leur patrimoine en bénéficiant
d’allégements fiscaux.
Textes de référence
• Code général des impôts
Article 156-1-3°.
• Loi de finances pour 1993
Mise en place du dispositif permettant d’imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu’à 10 700 E.
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• Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121
Instruction administrative précisant comment imputer ces déficits sur les revenus globaux.
• Loi de finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31)
Loi qui porte le délai d’imputation sur le revenu global de cinq à six ans.
Les subventions de l'Anah
L'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) verse, aux propriétaires bailleurs, une subvention de 'ordre
de 25% du prix des travaux subventionnés ayant pour bjet l'amélioration de l'habitat dans un bien donné à la location.
Les travaux concernés par cette subvention sont lairement définis et visent principalement la mise aux normes du
Logement ou l'amélioration de la sécurité, de la salubrité ou de l'équipement.
Les logements concernés
Les logements concernés sont ceux donnés à la location à titre de résidence principale qu'ils soient meublés ou vides.
Les logements doivent être également assujettis à la taxe additionnelle au droit de bail (immeubles achevés depuis plus
de 15 ans) sauf dans certains cas lorsque le loyer est faible.
Les prestations concernées
La subvention est accordée pour des travaux de mise aux normes ou d'amélioration de la sécurité, de la salubrité,
des énergies renouvelables ou de l'équipement dès lors qu'ils sont réalisés par des professionnels de la construction.
Peuvent donc profiter de la subvention les interventions suivantes :
Les travaux destinés à l'amélioration de l'habitat dans les logements :
Création d'équipements sanitaires (évier, lavabo, douche, baignoire, etc.) et de production d'eau chaude
Réalisation d'une étanchéité dans les pièces humides
Création d'une ventilation mécanique ou naturelle dans les pièces aveugles
Création d'une installation individuelle de chauffage complète ou complémentaire sous certaines conditions
Création ou mise en conformité avec la réglementation en vigueur d'une installation d'électricité ou de gaz sous
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réserve que celle-ci pose un problème de sécurité
Installation de cloisons, création d'ouvertures pour baie ou porte et pose de menuiseries
Elimination ou isolation des peintures au plomb
Elimination ou isolation des matériaux contenant de l'amiante
Traitement contre les termites et autres insectes xyllophages par une entreprise agréée.
Les travaux destinés à l'amélioration de l'habitat dans les parties communes :
Renforcement du gros-oeuvre
Remplacement ou renforcement de la charpente
Travaux d'étanchéité ou de lutte contre les remontées d'eau
Ravalement
Création d'ouvertures pour baie ou porte et pose des menuiseries
Raccordement de l'immeuble aux réseaux divers (eau, gaz et électricité)
Raccordement de l'immeuble aux réseaux d'évacuation des eaux usées
Création ou mise en conformité des réseaux internes (conduits, gaz, électricité, eau, etc.) y compris les branchements
Création d'une installation de chauffage collectif ou d'eau chaude complète ou partielle sous certaines conditions
Création d'un ascenseur
Travaux de renforcement de la sécurité des biens et des personnes dans les parties communes
Curetage lié à des travaux d'amélioration
Elimination ou isolation des peintures au plomb
Elimination ou isolation des matériaux contenant de l'amiante
Traitement préventif ou curatif contre les termites et autres insectes xyllophages par une entreprise agréée.
Les travaux visant à l'économie d'énergie :
Amélioration de l'isolation thermique (parois opaques et parois vitrées) sous certaines conditions
Calorifugeage, équilibrage et régulation des installations de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire
Installation de système utilisant les énergies nouvelles ou renouvelables (géothermie, énergie solaire, etc.) et les
énergies insuffisamment exploitées (rejet thermiques, bois déchets, etc.)
Les travaux d'isolation acoustique :
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Amélioration de l'isolation acoustique des parois opaques donnant sur l'extérieur ou de séparation entre logement et
parties communes
Amélioration de l'isolation acoustique des parois vitrées (double vitrage ou double fenêtres) sous réserve du
traitement de l'ensemble de celles exposées au bruit.
Les travaux à caractère social :
Travaux d'accessibilité ou d'adaptation aux personnes handicapées physiques.
Les diagnostics réalisés par des professionnels :
Diagnostics portant sur la structure de l'immeuble, ses qualités acoustiques et thermiques, ses points humides et autres
permettant d'indiquer au propriétaire les travaux à réaliser, leur importances et leurs coûts. Le diagnostic est prit en
charge dès lors que les travaux envisagés sont réalisés dans les deux ans.
Les obligations relatives à cette subvention En contrepartie de cette subvention, le propriétaire s'engage à : Louer le
logement pendant 9 ans à titre de résidence principale et à un loyer conforme au marché local. Le délai peut toutefois
être ramené à 5 ans si le propriétaire, l'un de ses enfants, ses ascendants ou ceux de son conjoint reprend le local à
titre de résidence principale.
Ne pas louer au nu-propriétaire, à l'un des indivisaires ou des associés d'une société civile immobilière propriétaire.
Ne pas commencer les travaux avant d'en avoir reçu l'autorisation écrite de l'Anah. En cas de travaux urgents il est
toutefois possible de demander une autorisation exceptionnelle pour commencer les travaux avant l'examen du dossier
auprès du délégué départemental de l'Anah.
Réaliser les travaux en conformité avec le projet présenté à l'Anah, uniquement par des professionnels et dans un
délai de 2 ans suivant la date de décision de l'attribution de la subvention.
Tenir informer l'Anah, par écrit, de toute modification concernant soit la propriété, soit les conditions d'occupation du
ou des logements subventionnés.
Comment monter un dossier ?
Le propriétaire peut déposer le dossier de demande de subvention directement à la déléguation départementale de
l'Anah mais il peut également demander l'assistance du syndic de l'immeuble ou bien encore d'un architecte.
Les pièces demandées sont généralement le descriptif, les devis des entreprises, l'attestation de propriété et parfois
l'avis de l'architecte ainsi que des photos de l'existant.
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La commission chargée d'instruire le dossier se réunit une fois par mois.
En cas de réponse négative il existe plusieurs recours.
Le montant de la suvbvention
Le montant de la subvention varie en fonction des engagements souscrits par le propriétaire :
Pour les propriétaires occupants, il est généralement de 20% du cout des travaux subventionnables, plafonnés à 13 000
Euros.
Pour les propriétaires bailleurs, le taux de subventions est de 15 % du montants des travaux subventionnables. Il peut
etre largement majoré lorsque le propriétaire s'engage à respecter un plafond de loyer ou si le logement est situé dans
un Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH), ou s'il s'inscrit dans un Programme Social Thématique
(PST) pour le logement des personnes défavorisées.
Le versement de la subvention
Une fois les travaux terminés, l'Anah verse par l'intermédiaire du Crédit Foncier de France au propriétaire bailleur le
montant de la subvention.
Pour cela le propriétaire ou son mandataire doit informer l'Anah par courrier de la date effective de la fin des travaux et
joindre les pièces justificatives suivantes :
Les factures des entreprises
La note d'honoraires de maîtrise d'oeuvre
Les factures concernant les études techniques et les diagnostics
Les pièces qui justifient les conditions de location des logements
Il est à préciser que le montant du versement ne peut dépasser en aucun cas le montant figurant sur l'autorisation
accordée initialement par l'Anah.
Si le montant des travaux est élevé, il est possible de recevoir un ou deux acomptes de l'Anah pendant la durée du
chantier.
Deduction forfaitaire majoré pour les logements vacants depuis plus de deux ans depuis le 25 aout 2006
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Si vous êtes propriétaire d'un logement pour lequel vous payez la taxe sur les logements vacants (applicable aux
logements qui sont vacants depuis au moins 2 ans) et que vous décidez de le remettre en location entre 1er janvier
2006 et le 31 décembre 2007, vous pouvez bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus
jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du bail.
Les bailleurs remettant en location, entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, un logement vacant depuis au
moins 2 ans et ayant donné lieu, au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la
taxe sur les logements vacants, peuvent bénéficier d'une déduction fixée à 30 % des revenus bruts.
Cette déduction s'applique aux revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la
conclusion de ce bail.
Cette déduction n'est pas cumulable avec les dispositifs suivants :
• Périssol,
• Besson,
• Robien,
• Borloo neuf,
• Lienemann,
• Girardin,
• déduction forfaitaire de 10 % pour la mobilité professionnelle.
En revanche cette déduction peut être cumulée avec la déduction forfaitaire de 30 % ou 45 % accordée en cas de
conclusion d'une convention avec l'ANAH.
Assurance impayes de loyer : nouveau credit d'impot
Les personnes qui louent un ou plusieurs logements conventionnés peuvent désormais bénéficier, pour la première
fois cette année au titre des primes versées en 2005, d'un crédit d'impôt sur le revenu lorsqu'elles concluent un contrat
d'assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges établi par l'Union d'économie social du
logement (UESL).
L'administration vient d'apporter quelques précisions sur ce dispositif.
Seules les primes d’assurance qui ont été souscrites au titre d’un local affecté à l’habitation pour
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les trois quarts au moins de leur superficie peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt.
Le logement pour lequel le contrat d’assurance est souscrit doit être donné en location nue à usage d'habitation
principale dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat d'une durée ne pouvant être inférieure à 9
ans. Ainsi, l’occupant du logement doit être une personne physique qui bénéficie de l’APL (aide
personnalisée au logement) : ses ressources doivent respecter certains plafonds ; le loyer doit être inférieur à un
plafond fixé par chaque convention. L’occupant doit être une personne autre qu’un ascendant ou
descendant du bailleur.
Ouvrent droit au crédit d'impôt, les primes d’assurance versées à compter du 1er janvier 2005 dans le cadre d'un
contrat qui a pour objet de prémunir le bailleur contre les impayés de loyer.
Il n’est pas nécessaire que la garantie contre les impayés de loyers constitue l’objet exclusif du contrat.
Lorsque le contrat d’assurance comporte également la garantie d’autres risques (recours et défense,
protection juridique, remise en état du logement en cas de détérioration du locataire, etc.), seule la fraction de la prime
afférente au risque d’impayés de loyer est éligible au crédit d’impôt, sous réserve que cette fraction
puisse être distinguée.
Le crédit d'impôt est égal à 50% du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition.
Il n'est pas possible de bénéficier, pour un même contrat d’assurance, du crédit d’impôt et de la
déduction des primes d’assurance versées en garantie du risque de loyers impayés pour la détermination des
revenus fonciers imposables. Cette disposition de non-cumul s’apprécie au regard d’un même contrat
d’assurance et non au titre d’un même logement.
Les contribuables soumis au régime micro-foncier peuvent bénéficier du crédit d’impôt, toutes les autres
conditions étant par ailleurs remplies.
{mospagebreak title=La Pierre papier}
L’investisseur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier déterminé mais, de parts ou actions de
sociétés investies dans l’immobilier.
Les avantages d’investir dans la Pierre papier sont :
– De décharger le particulier de la gestion d’un capital immobilier
– De pouvoir acheter de l’immobilier à la hauteur de ses moyens
– De répartir les risques d’achat et de rendements sur plusieurs actifs immobiliers
– D’avoir, dans certains cas, un patrimoine immobilier plus liquide et plus facilement transmissible à ses
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enfants.
Les principales sociétés immobilières se regroupent sous deux catégories :
• Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ce sont des sociétés dont l’objet est
d’acquérir et de gérer un parc immobilier locatif composé de locaux d’habitation ou de locaux
commerciaux. L’investisseur achète des parts de sociétés et est rémunéré chaque trimestre sur les loyers
nets de charges et de frais de gestion. La valeur des parts augmente avec la hausse du marché de la Pierre. Attention,
les parts n’étant pas cotées en bourse, ce n’est pas un placement totalement liquide.
• Les SII ( sociétés d’investissement immobilier). Ce sont des sociétés anonymes dont l’objet est
d’acquérir et d’exploiter un parc immobilier locatif composé à 3/4 au moins de locaux d’habitation.
L’investisseur achète des actions de sociétés qui sont cotées en Bourse et donc liquides. Il reçoit chaque
année des dividendes représentatifs des bénéfices dégagés sur les loyers. La valeur de son action évolue avec le
marché de la Pierre. La plus-value de cession sera imposée comme les plus-values sur actions mobilières.
* Les OPCI: le support qui remplacera les SCPI d'ici 2009.
Sélectionnez !
De nombreux produits sont présents sur le marché faites une sélection en tenant compte par exemple des
rendements, des taux d’occupation des locaux, de la taille de la société du volume des transactions, des frais
de souscription de gestion...
Une rentabilité élevée.
La « pierre papier » affiche aujourd'hui des rendements d'environ 6%. Mais le placement n'est pas sans risque.
La SCPI est une société civile de placement immobilier dont l'objet est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine
immobilier. Elle distribue les loyers et /ou les avantages fiscaux aux porteurs de parts que l'on appelle les associés. On
peut trouver plusieurs formes de SCPI qui sont décrites ci-dessous.
La SCPI étant de l'immobilier, rien n'est plus parlant pour en comprendre l'intérêt, que la comparer à l'immobilier
classique :
Tableau comparatif
Patrimoinorama
SCPI
Immobilier traditionnel
Montant de
à
l’investissement
30
partir 500 €
à 40 000€ minimum
Mutualisation du risque
oui
non
Revenus réguliers
Patrimoinorama
oui
oui
Rendement net
7%
4
(dernières années)
à 5%
Revalorisation
1
à 5% en moyenne / an
fonction
du marché immobilier
Fiscalité
Impôt
sur le revenu
Impôt
sur le revenu
Patrimoinorama
Risque de non paiement de
non
loyer
(mutualisation)
oui
Risque de dégradation
non
(mutualisation)
oui
Risque de locaux vacants
taux
d’occupation moyen 92%
oui
Diversification de
l’investissement
Patrimoinorama
oui,
bureaux, commerces, entrepôts
non
Frais de gestion
compris
à
dans le rendement net des SCPI
diminuer des rentrées locatives
Frais d’acquisition
6
à 10%*
7
à 12%
Les SCPI (sociétés de placement en investissement immobilière) ont pour objet l'acquisition et la gestion (jamais la
construction) d'immeubles locatifs. Non cotables en Bourse, ce sont les seules sociétés civiles autorisées à faire
publiquement appel à l'épargne, après accord de l'AMF.
Types
Patrimoinorama
On distingue les SCPI :
- classiques, non spécialisées,
- Robien, Besson, Méhaignerie ou Périssol, spécialisées dans l’achat de logements locatifs,
- Malraux, spécialisées dans l’achat et la rénovation d’habitats anciens dans des secteurs
sauvegardés,
- de plus-values, prévues pour être dissoutes quelques années (10 à 20 ans en général) après leur création,
- européennes, investissant en partie sur les marchés européens,
- diverses, spécialisées dans un type de local ou de région.
Statut et fonctionnement
L'activité des SCPI est étroitement réglementée : capital social minimal de 760 000 €, montant nominal des parts
de 150 € minimum, contrôle de l'AMF (Autorité des marchés financiers), etc.
Droits du porteur de parts
Il a droit à une quote-part des bénéfices sociaux et à une fraction du capital en cas de dissolution. Il peut être tenu
responsable des dettes sociales, mais uniquement dans la limite de 2 fois la fraction du capital qu’il possède.
Le porteur de parts de SCPI a généralement pour objectif d’effectuer une opération identique à un placement
immobilier traditionnel, c’est-à-dire réaliser un placement à long terme, en bénéficiant d’une mise minimale
beaucoup plus faible, de revenus réguliers et de l’absence de soucis de gestion.
Acquisition des parts
Un particulier peut acheter des parts, à comptant ou à crédit :
- sur le "marché primaire" (lors de la création de la SCPI, à chaque augmentation de capital),
- ou sur le "marché secondaire" (en rachetant des parts à un associé).
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Frais
Le maximum de frais doit être représenté par des commissions forfaitaires :
- de souscription,
- de gestion (couvrant normalement les frais de personnel, de siège social, d'information des associés).
Toute autre rémunération doit être exceptionnelle.
Suppression progressive
À compter du 31.12.2009, la création de nouvelles SCPI ne sera plus possible.
Les SCPI disposent d’un délai de 5 ans pour choisir de se transformer en OPCI (organismes de placement
collectif dans l’immobilier).
Fiscal
Principe de la “transparence fiscale” : chaque associé est imposable comme s’il était directement
propriétaire des immeubles correspondant à ses droits dans la SCPI.
Imposition des revenus - Chaque porteur de parts est imposable, sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCPI, que
ces revenus aient été ou non distribués, au titre :
- des revenus fonciers, pour les revenus tirés des immeubles,
- des revenus mobiliers, pour les revenus d’actions ou d’obligations.
Chacun bénéficie par ailleurs des avantages fiscaux liés à certaines SCPI : Robien, par exemple (étant précisé
cependant que l'amortissement est alors calculé sur la base de 95 % du prix de souscription, et non 100 % comme
dans le cadre du dispositif Besson).
Impôt sur les plus-values :
- en cas de cession d’un immeuble par la SCPI, chaque associé personne physique est imposable, sur sa
quote-part dans les bénéfices, au titre des plus-values immobilières,
- en cas de cession de parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique également.
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Intérêt d'acheter des scpi à crédit
L’acquisition de SCPI, comme toute acquisition immobilière, peut être réalisée grâce à un crédit amortissable ou
in fine.
Acheter des parts de SCPI à crédit peut être une véritable opportunité pour se constituer un patrimoine de qualité
même avec une mise faible au départ.
3 raisons vont vous permettre de réaliser cette opération :
- Effet de levier du crédit : les taux d’intérêt d’un emprunt sont historiquement bas et le rendement des
SCPI est élevé, ce qui vous permet de bénéficier d’un différentiel en votre faveur.
- Effet de levier fiscal : vous allez pouvoir déduire vos intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.
- Disponibilité de l’épargne : en achetant des parts de SCPI à crédit, vous conservez votre épargne tout en
diversifiant et augmentant votre patrimoine.
Crédit amortissable
Dans le cas d’un crédit amortissable, les échéances de remboursement comportent une part de capital et une
part d’intérêts. Les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû.
Dans le temps, au fur et à mesure de vos remboursements, la part des intérêts va diminuer alors que la part du capital
augmentera.
Ce type de crédit vous permet de financer une grande partie de l’acquisition avec un faible investissement
mensuel. Le remboursement de l’emprunt se faisant grâce aux revenus distribués par la SCPI.
Crédit in fine
Contrairement au crédit amortissable, dans le crédit in fine, les mensualités ne servent à payer que les intérêts. Le
remboursement du capital s’effectue en totalité à la fin du prêt.
Principal avantage du prêt in fine, les mensualités sont beaucoup moins élevées.
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Très souvent, l’objectif, est que les intérêts permettent de créer un déficit foncier, qui sera imputable sur les
revenus fonciers du contribuable.
Afin de rembourser le capital au terme du crédit in fine, il peut être très interessant de souscrire un contrat
d’assurance-vie. Au terme, vous obtenez la valorisation des parts de SCPI, mais aussi celle du contrat.
Le crédit in fine est notamment favorable dans les conditions suivantes :
- lorsque l’investisseur dispose au départ d’une partie du capital à investir afin d’assurer le
remboursement du crédit au terme.
- Lorsque l’investisseur se trouve dans une tranche marginale d’imposition élevée.
OPCI : nouveau support d'investissement dans
l'immobilier
L'immobilier occupe toujours une place prépondérante dans les choix d'investissement des particuliers. Après avoir
soutenu par divers moyens l'acquisition directe (abaissement des droits de mutation, réforme de la fiscalité des plusvalues immobilières, aménagement des dispositifs d'investissement locatif...), les pouvoirs publics remettent au goût du
jour cette année ce qu'on appelle communément la pierre-papier (SCPI, sociétés foncières cotées, etc.) en donnant
naissance à un nouveau produit d'épargne, l'OPCI, organisme de placement collectif en immobilier.
À terme, les SCPI disparaîtront mais les avantages
- investir dans la pierre, même avec un
inhérents à la pierre-papier seront préservés :
investissement initial modeste,
- mutualiser les risques et épargner sans soucis
de gestion,
- obtenir des revenus réguliers,
- se constituer un patrimoine.
L'OPCI a pour unique objet d'investir dans des immeubles directement ou indirectement ou de faire construire des
immeubles en vue de les louer.
Le cadre juridique des OPCI est largement inspiré de celui des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs
mobilières). Ces nouveaux organismes peuvent ainsi prendre la forme :
- soit de fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (fonds commun de placement),
- soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), sur le modèle des SICAV
(sociétés d'investissement à capital variable).
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L’OPCI est placé sous le contrôle de l’AMF et doit bénéficier, à ce titre, d’un agrément préalable.
Une composition destinée à favoriser la liquidité des parts ou actions
La composition de l'actif d'un OPCI est encadrée mais le législateur l'a voulue plus souple que celle des SCPI. Il doit
être composé :
- d'au moins 60 % d'immeubles ou de parts de sociétés non cotées à dominante immobilière pour les FPI,
- et de 51 % pour les SPPICV.
Ces ratios sont nettement inférieurs à ceux exigés actuellement pour les SCPI. En effet, celles-ci doivent être investies à
95 % en actifs immobiliers. Cette composition devrait permettre aux OPCI d'être beaucoup plus liquides que les SCPI
notamment pour faciliter les opérations sur le marché secondaire (achat et revente des parts en dehors de la période
initiale de souscription). Pour assurer cette liquidité, les OPCI pourront investir dans divers instruments financiers.
Mais, point important, ils seront surtout tenus de conserver au moins 10 % de leur actif global en placements
monétaires pour financer les demandes de rachat.
PRINCIPALES CARACTERISTIQUES
Deux véhicules d’investissement avec une fiscalité différente :
- Les « fonds de placement immobilier » (FPI), soumis au régime fiscal des revenus fonciers et des plus-values
immobilières,
- Les « sociétés à prépondérance immobilière à capital variable » (SPICAV), soumises à la fiscalité des dividendes et
plus-values d'actions au régime des valeurs mobilières.
Un fonctionnement inspiré des SCPI à capital variable :
- Souscription et rachat possible sans contrepartie.
- Valorisation sur la base de l’actif net.
- Pas de droit d’enregistrement (4,80%).
Avec des améliorations sensibles :
- Liquidité améliorée, l’actif étant composé à hauteur au moins de 10% de liquidités et 60% d'actifs immobiliers.
- Fiscalité adaptée à chaque type de clients.
- Recours au crédit facilité.
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- Possibilité d’investir dans des sociétés.
- Arbitrages facilités.
Mais des contraintes nouvelles intéressantes risquent de se révéler coûteuses.
- Obligation d’avoir un dépositaire indépendant de la société de gestion.
- Inventaire semestriel sous la responsabilité du dépositaire.
- Obligation d’avoir 2 experts immobiliers avec des interventions trimestrielles.
Allègement du cadre fiscal et Imposition des revenus.
L'OPCI est transparent fiscalement :
- Le fonds ayant pris la forme sociale d'un FPI distribue des revenus fonciers et ceux-ci sont imposés comme tel,
comme si le souscripteur percevait des loyers d'un immeuble détenu en direct ;
- la fiscalité des capitaux mobiliers est appliquée aux revenus distribués par le fonds ayant pris la forme sociale d'une
SPPICV.
Imposition des plus-values
Selon les termes du rapport relatif à l'ordonnance du 13.10.2005, les plus-values devraient, en toute logique, être
imposées :
- selon le régime des plus-values immobilières pour les cessions de parts de FPI ;
- et selon le régime des plus-values mobilières pour les cessions d'actions de SPPICV.
Droits de mutation
Contrairement aux SCPI et à l'immobilier détenu en direct, les mutations de parts ou actions d'OPCI ne sont pas
passibles du droit d'enregistrement de 4,80 %.
La mort annoncée des SCPI
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Modalités de transformation des SCPI en OPCI
Les SCPI existantes doivent ainsi soumettre à leur assemblée générale, dans un délai de 5 ans, la possibilité de se
placer sous le régime des OPCI. La SCPI pourra scinder ses actifs entre un FPI et une SPPICV, ce qui permettra à
l'ensemble de ses porteurs de parts de pouvoir choisir la forme d'OPCI la plus adaptée à leurs objectifs. Il ne pourra plus
être créé de nouvelles SCPI, ni procédé à de nouvelles augmentations de capital pour les SCPI déjà existantes, à
compter du 31.12.2009.
{mospagebreak title=Les conseils pour réaliser votre investissement locatif}
L’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer, afin d’en percevoir des revenus
complémentaires. On parle alors de propriétaire bailleur.
Les avantages d'un investissement dans l'immobilier locatif sont :
- Bénéficier de régimes fiscaux intéressants permettant de déduire une partie de l'investissement de vos revenus ou
de vos impôts.
- Investir en minimisant votre apport initial en exploitant au mieux votre capacité de financement et en profitant de taux
d'intérêts historiquement bas.
- Tirer parti de l'évolution du marché de l'immobilier .
- Se constituer un patrimoine immobilier .
Le Nouvel environnement depuis la création du Borloo: choisir le bon environnement fiscal.
Nouvelle donne dans l'investissement immobilier locatif. Après le «Besson» et le «Robien», voici venu le temps du
«Robien recentré «, du «Borloo populaire» et du «Borloo ancien». Jamais les contribuables n'auront eu autant de
solutions à leur disposition pour se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d'incitations fiscales.
L'environnement du marché de la location change peu à peu. Selon les chiffres de l'observatoire des loyers Clameur, les
loyers ont augmenté de 2,4% sur les six premiers mois de 2006, contre 5,1% en 2005. Dans plusieurs localités, les
loyers sont même en repli.
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Grâce à des plafonds de loyers relativement proche des prix du marché (- 10%) et à l'absence de plafonds de ressources,
le Robien recentré sera privilégié par les investisseurs à la recherche d'une rentabilité. Mais attention, ce dispositif,
entré en vigueur depuis le 1er septembre, permet de bénéficier d'un amortissement limité à 50% du prix de vente
(contre 65% auparavant).
Quant au Borloo populaire, s'il paraît plus avantageux, c'est que ses contraintes sont plus importantes. Il est plus
adapté aux primo-investisseurs ou à ceux qui recherchent un avantage fiscal. Avec ce régime, sachez que vous devrez
respecter des plafonds de ressources des locataires, que vous ne pourrez pas louer à un descendant ou ascendant (sauf
au bout de trois ans, mais avec la suspension de l'engagement fiscal) et que les plafonds de loyers sont inférieurs de
30% au marché libre. En échange de quoi, vous bénéficierez d'un amortissement de 65% du prix du bien au bout de
quinze ans et surtout d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs. Ils semblent cependant que pour un
trois-pièces, que le Borloo ancien sera plus intéressant pour des foyers au taux marginal d'imposition (celui de la
tranche la plus élevée pour un revenu fiscal) de 40%, dans des villes comme Bordeaux, Cannes, Nantes,
Villeurbanne, Rennes, Perpignan ou encore La Rochelle. Mais il est certain qu'aujourd'hui plusieurs villes sont
définitivement trop chères pour espérer y réaliser une opération rentable, tant en Robien recentré qu'en Borloo
populaire.
La construction a battu des records l'an dernier avec 410 000 logements mis en chantier. Tiré largement par le
dispositif Robien, ce chiffre inquiète à la vue d’un phénomène nouveau et surprenant dans un contexte général
de pénurie locative : des logements neufs ne se louent plus. Alors que les mises en chantier battent de nouveaux
records pour le T1 2006, on constate un dérèglement des marchés locatifs : dans trop de villes moyennes, la demande
de location ne suit plus l'offre des promoteurs.
Principale difficulté aujourd'hui pour le bailleur :trouver le produit qui lui assurera de trouver des locataires
Le principal problème de l'investissement locatif en maison reste de trouver des produits à acquérir ! Pression foncière
oblige, la maison neuve, notamment proposée en village par les promoteurs, se fait rare. C'est un produit difficile à
trouver, mais cela vaut la peine de chercher.Si l'investisseur en a les moyens, la maison lui assurera toujours de trouver
des locataires et un bon prix de revente. Même si l'étude du Credoc démontre que c'est l'existence du jardin qui
motive les fans de maisons, il faut toujours être attentif à l'emplacement et privilégier les maisons bien placées dans
des communes périphériques, en Ile-de-France comme en Région, et notamment bien desservies par les transports,
pas trop éloignées des écoles, etc
Calculer la rentabilité nette avant d'investir:Assurez-vous du bon rendement locatif de votre bien.
C’est lui qui déterminera la rentabilité de votre investissement et donc le succès de l’opération. Ce point
est particulièrement important pour les personnes se constituant un patrimoine.
Privilégiez les villes à forte demande locative
Il convient donc de se montrer très sélectif. En premier lieu, il faut se souvenir qu’il n’y a pas
d’investissement locatif sans locataire ! Deux mois de vacance suffisent à faire baisser votre rendement
d’un point. Sans compter que vous devrez continuer à rembourser les mensualités du crédit et payer les charges
afférentes à l’appartement. En choisissant une ville dynamique sur le plan économique et dont la population
augmente, vous êtes assuré d’une forte demande locative. La présence d’une université assure
également une clientèle d’étudiants qui sont même prêts à louer de grands appartements via la colocation. Et
si vous investissez dans le neuf dans le cadre d’un dispositif fiscal, la nécessité de trouver un locataire est
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d’autant plus forte que l’avantage fiscal pourra être remis en cause .
Visitez le bien en vue afin d'éviter les mauvaises surprises
Vérifiez la proximité des transports, commerces, écoles… Ces critères sont bien souvent un « plus » pour de
futurs locataires ou acquéreurs.
Ne vous laissez pas embobiner par les vendeurs de défiscalisation
De façon générale, il faut se montrer très prudent quant aux opérations clefs en mains proposées par les
commercialisateurs. Tout a été prévu : le financement, la sélection du produit, les assurances en cas de loyers
impayés et de vacance, et jusqu’à une garantie de prix en cas de revente. Sur le papier, il n’y a donc
aucun risque et l’investisseur en retirera de nombreux avantages, notamment une rondelette réduction
d’impôts. Ces offres correspondent, en effet, à des programmes neufs bénéficiant d’avantages fiscaux
spécifiques. La réalité est plus complexe.
Il ne faut pas négliger l’étape de la sélection. Les nouveaux quartiers bien conçus par des architectes et
urbanistes de talents qui émergent dans de nombreuses villes peuvent, à notre avis, receler des opportunités.
Préférez acheter un bien loué dans l’ancien pour bénéficier d’un rendement supérieur
Investir dans un logement ancien offre également des perspectives intéressantes. L’éventail de prix reste large
et vous permet d’abaisser le ticket d’entrée. Le rendement locatif avant impôt est supérieur. Cela signifie
aussi que le rapport loyer sur remboursement de crédit sera plus favorable, notamment pour les investisseurs ne
disposant pas de gros revenus. Concrètement, le besoin de trésorerie sera plus faible. Aujourd’hui, à moins
d’acheter un immeuble entier, il est rarissime que les loyers compensent entièrement la mensualité du crédit.
Par ailleurs, vous avez la possibilité d’acheter un bien occupé. Vous bénéficierez alors d’une décote
variable en fonction de la durée du bail qui reste à courir. Ce type de biens se trouve notamment dans le cadre des
ventes à la découpe des immeubles appartenant aux mutuelles ou autres compagnies d’assurance. Ne rêvez
pas toutefois. L’époque où les appartements occupés se vendaient avec une décote de 15% est finie. Il faut
désormais tabler autour de 7 à 8%.
Par ailleurs, un logement ancien offre des possibilités d’amélioration de la rentabilité locative…. au prix de
quelques travaux d’embellissement. Mais vous vous y retrouverez fiscalement. Ces dépenses viennent en
déduction des revenus fonciers et vous évitent de payer des impôts sur vos loyers. Elles peuvent même créer un
déficit foncier permettant alors de faire baisser votre impôt sur le revenu. Autre avantage : les travaux permettent de
valoriser votre bien. Un aspect patrimonial à ne pas négliger, mais qui nécessite une forte implication personnelle.
Optez pour le crédit in fine si vous faites partie des gros contribuables
Achetez à crédit s’impose quand on veut réaliser un investissement locatif. Vous pouvez, en effet, déduire des
loyers encaissés les intérêts d’emprunt, ce qui permet d’alléger votre fiscalité. C’est pourquoi
on vous proposera probablement une formule de crédit in fine. Avec ce mode de financement, les mensualités ne sont
composées que des intérêts et de l’assurance. Le capital est remboursé au terme du crédit grâce à une
épargne que vous constituez parallèlement. Les mensualités sont donc inférieures à celles d’un crédit classique.
Fiscalement, vous pouvez déduire chaque année et pendant toute la durée du prêt le même montant
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d’intérêts, soit bien plus qu’avec un crédit amortissable pour lequel les intérêts vont en diminuant au
fur et à mesure que l’on avance dans le crédit. En fait, le coût élevé du crédit est censé être compensé par le
gain fiscal. Le montage est tout de même risqué, car au terme du crédit rien ne garantit que l’épargne placée
– en général sur un contrat d’assurance-vie – soit suffisante. C’est ce qui est arrivé à
quelques malheureux investisseurs dont la rentabilité du contrat d'assurance-vie a été largement inférieure au crédit .
C’est pourquoi il est déconseillé de souscrire un contrat d’assurance-vie multisupport, dont les
rendements dépendent de l’évolution de la Bourse. En tout état de cause, demandez sur quelles hypothèses
de rendement les simulations ont été faites.
Actuellement un taux de 3,5% nous semble réaliste. Pour consolider le montage, de nombreux établissements
demandent également le versement d’une somme au départ.
Par ailleurs, avant de souscrire un prêt in fine, il faut vérifier que votre taux d’imposition va vous permettre
d’en tirer pleinement profit. Calculs faits, il est surtout intéressant quand le taux d’imposition marginale
est de 40% ou pour un investisseur qui dispose d’autres revenus fonciers. En revanche, un investisseur imposé à
moins de 20% a peu à gagner de ce montage. D’autant que les taux proposés sont plus élevés que les taux
pour un crédit amortissable.
Pour le choix du crédit , n’oubliez pas l’offre des courtiers et le 1% logement
Vous pouvez également vous adresser à un courtier. Ces derniers sont devenus beaucoup plus pointus pour le
financement d’un investissement locatif. Problème : ils vous demanderont souvent pour bénéficier des
meilleures conditions de domicilier vos revenus dans la banque qui vous fait la proposition. C’est la logique
commerciale actuelle : les conditions seront toujours plus favorables pour les investisseurs qui apportent dans leur
corbeille avoirs et encore mieux salaires, plutôt que leurs seuls loyers.
Enfin, pour obtenir des taux imbattables, pensez aux organismes collecteurs du 1% logement. Ils peuvent accorder un
crédit à 2%, voire 1% si l’entreprise de l’investisseur est affiliée au 1% logement. Le prêt peut atteindre
40% du prix d’achat contre l’engagement de louer à des candidats proposés par l’organisme. Une
opportunité à ne pas négliger.
Utilisez l'aide et demandez conseil aux professionels
Faites appel à des professionnels de la gestion de patrimoine, questionner des professionnels de l'immobilier qui sauront
vous conseiller sur les dispositifs défiscalisants et les biens immobiliers adaptés à votre profil ou renseignez vous sur
toutes les formes de dispositifs. N’envisagez pas le financement de votre investissement locatif comme celui de
votre résidence principale.L'investissement locatif est beaucoup plus complexe.
Etudiez les garanties proposées dans le cadre locatif
Ne négligez pas les garanties annexes proposées par certaines assurances (perte à la revente, absence de locataire,
loyer impayé, dégradations, problèmes juridiques). Vous pourrez, grâce à elles, réaliser votre projet d'investissement
plus sereinement, sans avoir à vous inquiéter des principaux risques.
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Quelles sont les références du promoteur ?
Tout investissement locatif peut devenir un fiasco et un calvaire si le promoteur éprouve des difficultés financières et
n'est pas solide. Assurez-vous de la pérennité de ce partenaire.
La résidence sera t'elle occupée aussi par des propriétaires ?
Si vous optez pour un investissement locatif collectif, privilégiez les programmes où certains résidents seront
propriétaires , vous pouvez ainsi espérer que la résidence soit bien entretenu et que votre bien ne sera pas dégradé.
La situation géographique permet t'elle d'envisager des perspectives de plus values en cas de revente ?
Etudiez l'évolution du quartier, les aménagements futurs prévus, n'hésitez pas à vous renseigner à la Mairie, et au
cadastre..
Le montant de l'investissement est il en phase avec les prix de l'immobilier de la région ?
Comparez les prix des biens dans le même immeuble ou dans le mêm quartier. N'hésitez pas à rencontrer un
professionnel, agent immobilier,conseiller, notaire.
Mes objectifs seront-ils atteints en investissant en fiscalité foncière ( économies d'impôts immédiates mais revenus à
terme fiscalisés) ou en fiscalité BIC ( pas d'économies d'impôts aujourd'hui mais des revenus défiscalisés pour
demain) ? Ai-je intérêt à conserver le bien jusqu'au terme du crédit ou vendre avant pour échapper aux plus values
d'impôts sur mes futurs revenus fonciers ?
Quel type de prêt choisir entre un prêt classique dit amortissable ou prêt dit In finé adossé à une assurance-vie ?
Analyser bien votre situation fiscale et calculez l'intérêt fiscal de chacun des dispositifs.N'hésitez pas à faire appel à un
conseiller.
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant d'optimiser votre placement immobilier. Ces dispositifs permettent de
déduire une partie de votre investissement soit de vos impôts directement soit de vos revenus.
Ils correspondent à des situations fiscales et des niveaux d'investissement différents.
{mospagebreak title=Les principales loi de défiscalisation immobilière}
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Les différentes loi de défiscalisation immobilière ont pour but de réduire la fiscalité des revenus fonciers et d'inciter le
contribuable à eefectuer un investissement locatif pour réduire son impot
Loi ou dispositif
Borloo populaire
Robien recentré
LMNP
LMP
Principe
Investissement
locatif en collectif ou individuel.
Investissement
locatif en collectif ou individuel.
Investissement
en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Non
Investissement
en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Professionnel.
Professionnel.
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Support
Immobilier
neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé.
Immobilier
neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé.
Neuf
ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou
pour étudiants.
Neuf
ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou
pour étudiants.
Investissement optimal
Fonction
de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers
existants, intérêt à investir d'avantage.
Fonction
de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers
existants, intérêt à investir d'avantage.
Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l'investisseur et du
terme.
Minimum
complément de revenu souhaité à
350 000 € environ.
Avantage fiscal
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Régime
des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 65% de l'invest. /15 ans.
Régime
des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 50% de l'invest. /9 ans.
Déductibilité
TVA.
des charges et intérêts d'emprunt, amortissement 'immobilier et mobilier +
possibilité récupération
Imputation des déficits liés à cette activité (autres qu'amortissements) sur autres revenus. Amortissement immobilier et
mobilier + récupération de TVA possible.
Impact fiscal
Fort
pendant 7 ans (6%) puis un peu plus faible, étalé sur 9 ans ou 15 ans.
Fort
pendant 7 ans (6%) puis un peu plus faible, étalé sur 9 ans.
Possibilité
Fort
de récupération de TVA + revenus non fiscalisés.
de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés du LMP.
Conditions
Location
9 ans ou 15 ans + respect plafond loyer et de ressources du locataire.
Location
9 ans + respect plafond loyer selon zone géographique.
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Location
non meublée.
Dégager 23 000 € mini. annuels de revenus locatifs (ou que l'activité LMP dégage + de
globaux).
50% des revenus
Horizon
9
ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futurs ou revente avec
plus-value.
9
ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futurs ou revente avec
plus-value.
Long
En
terme : constitution d'un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés.
principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible >
5 ans.
Divers
Montage
recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers
existants.
Montage
recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers
existants.
Pas
de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite.
TVA
en principe récupérable. Inscription nécessaire au RCS. Transmission
facilitée (bien professionnel).
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Conseils
Choix
de l'immobilier primordial, pour la location comme pour la revente.
Choix
de l'immobilier primordial, pour la location comme pour la revente.
Choix
de l'immobilier et du gestionnaire primordiaux.
Choix
de l'immobilier et du gestionnaire primordiaux.
Défiscalisation sur l'année en cours
Difficile
car au prorata temporis / achèvement.
Difficile
car au prorata temporis / achèvement.
Aucune.
Possible,
mais produits très rares.
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Loi ou dispositif
ZRR
Girardin
Monuments Historiques
Malraux
Principe
Investissement
locatif dans une Zone de Revitalisation Rurale.
Investissement
immobilier outre-mer.
Investissement
en vue de la restauration complète, puis en principe location.
Investissement
en vue de la restauration complète, puis location.
Support
Immobilier
neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR.
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Immobilier
neuf à usage d'habitation principale du locataire.
Immobilier
ancien classé nécessitant beaucoup de travaux.
Immobilier
ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé.
Investissement optimal
50
000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100 000 € pour un
Selon
situation de l'investisseur et marché local.
Selon
défiscalisation et patrimoine souhaité.
Selon
défiscalisation et patrimoine souhaité.
couple marié.
Avantage fiscal
Réduction d'impôt 20 à 40% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la
TVA.
Réduction d'impôt 25 à 64% / invest / 5 à 10 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou
non). Plafond 1 866 €HT/m².
Illimité.
global.
Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers
(travaux notamment) sur le revenu
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Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d'emprunt imputables seulement à
concurrence des loyers.
Impact fiscal
Fort
les premières années (6 ans maximum).
Très
fort pendant 5 ans.
Très
fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus
faible.
Très
fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus
faible.
Conditions
Location
9 ans mini. par bail commercial.
Plafonnement
ou non des loyers et conditions ou non de ressources du locataire (selon
Immeuble
classé (ou inscrit). Aucune obligation de location.
Immeuble
en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Location 6 ans.
secteur).
Patrimoinorama
Horizon
9
ans minimum.
5
à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou
Aucune
6
utilisation + location saison.
obligation de location, mais au regard de l'imposition sur la plus-value, 15
ans minimum de location; cependant, au regard de l'imposition sur la
ans minimum conseillés.
plus-value, 15 ans conseillés.
Divers
Possibilité
d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an. Récupération possible de la TVA.
Possibilité,
après 5 à 6 ans, d'utiliser le bien et/ou de le louer en saisonnier.
Montage en InFine avec capitalisation des réductions d'impôt. Applicable également en cas de revenus exceptionnels
(plus-value; stocks options, etc.).
Montage en InFine avec capitalisation des réductions d'impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable
également en cas de revenus exceptionnels.
Conseils
Attention
à ne pas surpayer le bien et à la revente si envisagée.
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Attention
à la qualité de l'immobilier et à la stabilité du marché local.
Choix
de l'immobilier et du maître d'oeuvre pour la restauration primordiaux.
Choix
de l'immobilier et du maître d'oeuvre pour la restauration primordiaux.
Défiscalisation sur l'année en cours
Possible.
Possible,
Possible,
Possible,
{mospagebreak title=Quels statut fiscal choisir pour le loueur de meublés?}
Le bailleur de biens meublés a le choix de choisir soit le statut de loueur professionnel , soit le statut le statut de loueur
non professionnel soit un autre statut décrit ci dessous:
Locations meublées professionnelles ou non professionnelles (LMP / LMNP)
Patrimoinorama
A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé,il est considéré au regard de
l'Administration comme loueur en meublé.Toutefois,deux catégories coexistent:le loueur en meublé non professionnel
communèment dénommé LMNP et le loueur en meublé professionel intitulé LMP.De l'une ou l'autre de ces catégories
découlera le régime fiscal adapté.
La Location Meublée est un outil d'exception destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus au moment
de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine de bon rapport. Produit destiné à la location ou à la gestion d'une activité
spécifique, les revenus provenant de cette location entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et
Commerciaux) et non des revenus fonciers.
La location en meublé constitue une activité commerciale. Les revenus qu'elle procure sont imposés dans la
catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.
Les avantages fiscaux sont différents selon que l'on est LMP ou LMNP.
Quand devient-on loueur professionnel ?
Montant des recettes de la
location en meublé
Régime d'imposition
Le loueur est inscrit au RCS
Le loueur n'est pas inscrit
Recettes inférieures ou
au RCS
égales à 23 000 € et revenus des meublés inférieurs aux autres revenus
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Non professionnel
Non professionnel
Recettes inférieures ou
égales à 23 000 € et revenus des meublés supérieur ou égal aux autres revenus
Professionnel
Non professionnel
Recettes supérieures
à 23 000 €
Professionnel
Non professionnel
Comment s'apprécient les limites de 23 000 € et le seuil de 50 % ?
Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises.
Le seuil de 50 % du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des
revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs) y
compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel.
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Le régime des micro-entreprises pour une petite activité de location
Si vos recettes ne dépassent pas 15 260 € HT, vous pouvez bénéficier du régime des micro-entreprises.
Depuis l'imposition des revenus 1992, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaires de la franchise en base
de TVA ou expressément exonérés de cet impôt et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 15 260 € HT
bénéficient de plein droit de ce régime.
Les contribuables dont les recettes franchissent pour la première fois la limite de 15 260 € sans excéder 18 300
€ continuent à bénéficier de ce régime l'année du dépassement.
Dans cette situation vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre déclaration
des revenus n°2042, page 4, paragraphe 5, ligne RL.
Vous serez imposé après application d'un abattement de 50 % qui ne peut être inférieur à
300 €
Bon à savoir :
Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel de 15 260 € HT ne fait pas l'objet d'un ajustement
prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année.
LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE
Les avantages économiques de la location en meublé non professionnelle
La location en meublé non professionnelle offre de meilleurs rendements locatifs que les locations nues. Les revenus
des locations meublée se situent entre 6 % et 8 % avant impôt. Par ailleurs, le risque d'impayé est quasiment nul, car le
loueur en meublé n'est pas soumis à la loi de protection des locataires : la durée du bail, les loyers, les clauses du
contrat sont fixés librement entre les parties.
Il sera parfois intéressant pour les personnes ayant des biens immobiliers qu'elles louent nus de changer l'affectation
de ces biens en les meublant, pour bénéficier du régime du micro-BIC. Seule limite : les règles d'urbanisme qui dans
certaines grandes agglomérations comme Paris, interdisent de louer en meublé plusieurs logements initialement loués
nus, sans autorisation préalable à la préfecture.
D'une manière générale, le régime du micro-BIC peut s'appliquer à tous les types de biens immobiliers d'habitation
meublés, et notamment aux résidences de tourisme, résidences étudiantes, maisons médicalisées (MAPAD), ou aux
villas meublées que les propriétaires louent de manière saisonnière. Sa fiscalité exceptionnelle alliée aux rendements
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élevés de l'immobilier (revenus fonciers + plus valeurs) constitue une alternative crédible à des placements financiers
tels que l'assurance-vie soumis aux aléas de la bourse.
Les règles juridiques de la location en meublé non professionnelle
Pour pouvoir entrer dans le cadre du régime micro-BIC de la location en meuble non professionnelle, le propriétaire
doit détenir les biens immobiliers en direct. Si les biens immobiliers meublés sont loués dans le cadre d'une SCI, la loi
impose que la SCI soit soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ce qui exclut d'office l'application du régime micro-BIC.
En tout état de cause, l'investisseur garde la liberté de choisir entre le micro-BIC (et l'abattement forfaitaire de 72 %)
ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés, s'il estime que les
déductions dépasseront 72 % de ses recettes.
Les déficits
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer
fiscal.
Depuis 1996, les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des
bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres
du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes.
Les régimes de la micro-entreprise et du forfait excluent aussi la possibilité de constater un déficit.
Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values
privées.
Où déposer les déclarations ?
Le lieu de dépôt des déclarations est normalement celui du lieu du meublé.
S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est :
- soit celui du lieu de résidence du redevable ;
- soit celui de situation d'un des meublés, en principe le plus important.
Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du service
compétent pour cette autre activité.
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1 Dispositif
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel(LMNP) le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs
logements meublé,dans la mesure où:
-Il ne touche pas 23000 euros de recettes locatives brutes annuelles;
-Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l'application du pourcentage de 50%,le revenu net
de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels.)
Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel,il est imposé pour les
revenus qu'il tire de cette ou ces locations aux BIC.
2 Logements concernés
Divers types de logements sont concernés par la location meublée:
-Les chambres meublées;
-Les locations saisonnières;
-Les chambres d'hotes et gîtes ruraux;
-Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.
Peu importe que les biens en question soient considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets
mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d'habilité.
Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion d'habitabilité,on peut penser que les meubles dont est
pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter
quelque meuble que ce soit.
3 Avantage fiscal
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC,les
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charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.
Toutefois,si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé,seuls les frais de
gestion et les dépenses locatives à l'exclusion des charges de propriété(amortissements,intérêts
d'emprunt,réparations autres que le menu entretien,taxe fonciére)sont pris en compte ppour la détermination du
revenu impossible.
Si des déficits sont constatés une année,ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non
professionnells imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années
suivantes.
Mais attention,le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce
régime exclut la possiblité de constater un déficit.
4 Les avantages économiques de la location en meublé non professionnelle
La location en meublé non professionnelle offre de meilleurs rendements locatifs que les locations nues. Les revenus
des locations meublée se situent entre 6 % et 8 % avant impôt. Par ailleurs, le risque d'impayé est quasiment nul, car le
loueur en meublé n'est pas soumis à la loi de protection des locataires : la durée du bail, les loyers, les clauses du
contrat sont fixés librement entre les parties.
Il sera parfois intéressant pour les personnes ayant des biens immobiliers qu'elles louent nus de changer l'affectation
de ces biens en les meublant, pour bénéficier du régime du micro-BIC. Seule limite : les règles d'urbanisme qui dans
certaines grandes agglomérations comme Paris, interdisent de louer en meublé plusieurs logements initialement loués
nus, sans autorisation préalable à la préfecture.
D'une manière générale, le régime du micro-BIC peut s'appliquer à tous les types de biens immobiliers d'habitation
meublés, et notamment aux résidences de tourisme, résidences étudiantes, maisons médicalisées (MAPAD), ou aux
villas meublées que les propriétaires louent de manière saisonnière. Sa fiscalité exceptionnelle alliée aux rendements
élevés de l'immobilier (revenus fonciers + plus valeurs) constitue une alternative crédible à des placements financiers
tels que l'assurance-vie soumis aux aléas de la bourse.
5 Exonérations
Dans certains cas,l'exonération des revenus locatifs est possible,notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se
pratiquent à la journée,à la semaine ou au moins dans la mesure où les revenus de ces locations n'exédent pas 726,25
euros par mois.
6 Impôts direct locaux
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d'habitation, s'il conserve la jouissance de son bien une
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certaine partie de l'année.
Par ailleurs,quelle que soit l'importance des revenus qu'il tire de la location, il est impossible à la taxe professionnelle
dés lors que cette activité représente un caractére habituel. Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d'habitation
et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.
7 Plus-values
Pour les loueurs en meublé non professionnels,c'est le régime des plus values privées qui s'applique et dont le calcul
vient d'être revu.Les règles d'imposition sont celles applicables dans le cadre d'une vente de logement non meublé.
Ainsi,en cas de plus-values,celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien
ou encore,sous certaines conditions,au bout de cinq ans,si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale.
8 Impôt de solidarité sur la fortune(ISF)
Dans le cadre du LMNP,les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens
professionnels. En conséquence,ils entrent dans le calcul de l'ISF.
LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL
1 Dispositif en loueur meublé professionnel
A la différence de la location meublée non professionnelle(LMNP)où les revenus tirés de la location ne sont
deductibles que des revenus de même nature,dans le cadre de la location meublée professionnelle(LMP),les déficits
occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI,les locaux
meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000 euros.
2 Investisseurs concernés pour loueur meublé professionnel
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel il faut réaliser 23000 euros de recettes annuelles au titre
de cette activité ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette même activité.
Obligations à respecter
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*Tenue d'une comptabilité spécifique de loueur meublé professionnel
Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à
l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.Il convient aussi de s'acquitter des
diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
*Inscription au registre du RCS
L'inscription au registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé
professionnel.Cela étant,dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription
invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans
pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel.Si tel tel est le cas pour un loueur s'il souhaite bénéficier des
avantages fiscaux décrits ci-après,il se doit de fournir à l'administration fiscale une attestation justifiant le refus
d'inscription par le greffe,faute de quoi il n'est pas considèrè comme loueur en meublé professionnel.
*Exploitants de résidences avec services
La loi de finances rectificative pour 2002 a supprimé pour les exploitants de résidences avec services assujetties à la
TVA l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés.Cette nouvelle disposition a été prise afin
d'être en conformité avec la sixiéme directive européenne.Toutefois,cette suppression n'est applicable que dans le
cadre du remboursement de TVA.
Ainsi,pour avoir droit à la possibilité d'imputer les dépenses liées à cette location sur le revenu global,l'immatriculation au
registre du commerce et des sociétés reste toujours d'actualité.
Cette mesure n'a donc aucun impact spécifique sur le statut du LMP.
3 Le statut de Loueur en Meublé Professionnel
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est accordé aux personnes physiques ou aux sociétés de personnes
(EURL, SARL de famille ou SNC) soumises à l'impôt sur le revenu, inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés,
exerçant de manière habituelle la location de locaux d'habitation meublés, et réalisant plus de 23.000 euros TTC de
recettes annuelles en location en meublé (ou retirant de cette activité au moins 50% de leur revenu global : article 151
septies du CGI).
4 Avantage fiscal
L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits
d'exploitation sur le revenu global,à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.
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- l'activité de loueur en meublé professionnel relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices
Industriels et Commerciaux (article 34 du CGI). A ce titre, toutes les charges sont intégralement déductibles. qu'elles
soient liées à l'investissement, c'est à dire les frais d'établissement et les frais d'acquisition. ou à l'activité : les charges
d'emprunt (dont frais de dossier, intérêts, frais d'hypothèque, etc... ). les taxes, les dépenses d'entretien, les charges
de copropriété, les frais comptables et juridiques, etc... ;
- Vous déduisez totalement les déficits d'exploitation sur le revenu global, ce qui contribue à faire baisser fortement
votre impôt sur le revenu.
- la particularité du statut LMP est qu'il permet à l'investisseur d'imputer l'intégralité des déficits résultants de ces
charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI) ;
- les règles comptables permettent également d'amortir le bien selon le mode linéaire sur une période de 20 ans et le
mobilier sur une période de 7 ans. Selon l'article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à
concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et
déductibles des résultats futurs ;
- Au terme de 5 ans à compter de la date d'acquisition, la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d'impôt,
dans la mesure où les recettes ne dépassent pas 250 000 euros TTC l'année de la vente et la précédente (article 151
septies du CGI).
- Les biens bénéficiant du régime LMP n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si
l'investisseur retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (n'entrent pas dans la
définition des revenus professionnels les pensions et les retraites, les revenus fonciers et les revenus de placements
financiers). Selon la réponse ZOCCHETTO publiée au JO le 24 octobre 2002, cette disposition ne s'applique pas dans
le cadre d'un investissement au travers d'une SARL de famille pour les associés non gérants ou gérants non actifs.
5 Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplification dans les déclarations,on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte
pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette
activité.
6 Calcul de l'amortissement
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire(vingt ou vingt cinq ans pour le logement,cinq ans
environ pour le mobilier).
Toutefois,depuis 1996,l'amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où,ajouté aux autres charges
déductibles,il annule les revenus imposables.Il ne peut donc pas,par lui-même,créer de déficit reportable.
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Dans ce cas ,le supplément d'amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature
des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions.
7 Plus-values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel,l'exonération des plus-values est acquise dés lors que les recettes
brutes locatives n'excèdent pas 152449,02 euros la derniére années d'exploitation,après au moins cinq années
d'exploitation.
En outre il est admis que le délais de cinq ans ne soit pas le délais de détention du bien mais celui de l'activité de
loueur.
Cette exonération s'applique également s'applique également si l'activité de loueur est exercée par le biais d'une
EURL ou d'une SARL
De famille à la condition expresse que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
8 impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière,exception faite des deux premières années s'ils investissent dans
le neuf.
Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les
immeubles bâtis que vous possédez au 1er janvier de l'année d'imposition.
Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque ces
derniers constituent leur habitation personnelle (principale ou secondaire) ou en font partie. L'habitation personnelle
s'entend du logement dont le loueur conserve la disposition en dehors des périodes de location. En revanche, vous
n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux que vous réservez exclusivement à la location en meublé et
qui sont spécialement aménagés à cet effet .
Les loueurs en meublé sont généralement imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent
ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de plein droit, lorsque la location
ne présente aucun caractère périodique. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces
de leur habitation principale sont exonérées de plein droit lorsque les pièces louées constituent la résidence principale
du locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables.
Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme et les personnes qui louent ou sous-louent tout ou
partie de leur habitation personnelle, dans les cas autres que ceux évoqués ci-dessus, sont exonérés de taxe
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professionnelle ,c'est-à-dire une franchise qui dispense de la déclaration et du paiement de la TVA.
Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont
toujours imposables de plein droit à la taxe professionnelle.
Dans ce cas, le propriétaire n'acquittera pas la taxe d'habitation.
Vous pouvez bénéficier du plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur ajoutée produite par cette
activité durant l'année d'imposition.
La demande doit être formulée auprès de votre centre des impôts sur l'imprimé n° 1327 STP, accompagné d'une copie
de l'avis d'imposition.
9 Les droits d'enregistrement
L'acquéreur d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble qui prend l'engagement, dans l'acte d'acquisition, de ne pas
affecter ces biens à un usage autre que l'habitation pendant au moins trois ans bénéficie de l'application d'un taux
réduit pour le calcul des droits de mutation (2,60 % + taxes et prélèvements divers).
Les locaux destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés
à l'habitation : tel est le cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de loueur en meublé lorsque le bailleur loue
de façon habituelle, même saisonnière, plusieurs logements meublés (à partir de deux), que la location s'accompagne
ou non de prestations secondaires.
A noter:
Si vous exercez la profession de loueur en meublé de locaux d'habitation acquis depuis moins de trois ans avec le
bénéfice du taux réduit des droits d'enregistrement, vous serez amené à acquitter le complément d'imposition dont
vous avez été dispensé lors de l'acquisition.
Il n'y aura pas de remise en cause du régime de faveur lorsque la location en meublé porte sur des locaux qui
constituent la résidence ou le domicile du bailleur et pour lequel il acquitte une seule taxe d'habitation.
REGIME DES MICRO-BIC pour une activité de location bien développée
Ce régime mis en place en 1999 et amélioré par la loi de finance de 2002 s'avère particulièrement intéressant pour les
loueurs en meublés surtout s'ils sont non professionnels.
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Les investisseurs qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés (non situés en résidence de tourisme et
ne nécessitant pas de gros travaux de remise en état) ; qui ne financent pas leur acquisition par un emprunt ou qui
n’ont pas opté pour le statut du LMP.
- Votre chiffre d'affaires de l'année civile ne dépasse pas 76 300 € HT
Si vous exercez par ailleurs une seconde activité relevant du micro-BIC votre chiffre d'affaires global ne doit pas
excéder le montant de 76 300 €.
A noter que si cette seconde activité ne relève pas d'un commerce de vente son chiffre d'afffaires ne doit pas être
supérieur à 27 000 € HT .
Le chiffre d'affaires est apprécié par année civile. Si vous débutez ou arrêtez votre activité en cours d'année, le
chiffre doit donc être ajusté au prorata du nombre de jours d'activité par rapport à 365 jours. Pour les entreprises
saisonnières, le chiffre d'affaires annuel ne fait pas l'objet d'un ajustement prorata temporis
Vous êtes exonéré de TVA ou vous bénéficiez de la franchise en base
L'instruction 4 G-2-99 du 20 juillet 1999 qui définit les modalités d'application du régime du micro-BIC,précise que sont
directement concernés par celui-ci les investisseurs qui louent directement ou indirectement des locaux d'habitation
meublés ou destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtels ou une résidence de tourisme.
On notera aussi que ce régime des micro-BIC ne s'applique exclusivement qu'aux entreprises individuelles.
Autrement dit ,les SARL et autres sociétés plus importantes ne peuvent en bénéficier.
Dispositif
Dans la mesure où le bailleur d'un logement meublé ne remplit pas les conditions du loueur en meublé professionnel,il
peut opter pour un régime de déclaration simplifiée.Ce dernier est sensiblement identique à celui du régime du micro
foncier,mais applicable aux BIC.Il est dénommé régime du micro-BIC.
L'avantage fiscal se traduit alors par l'octroit d'un abattement forfaitaire de 68% sur le chiffre d'affaires.
Avantage fiscal
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Ainsi,si le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de l'activité normale et courante ne dépasse pas 76300 euros,un
abattement forfaitaire de 68% du chiffre d'affaires(avec un minimum d'abattement de 305 euros)est pratiqué.
- Simplification administrative : Vous n'avez pas à produire de compte de résultat, de bilan ni de déclaration
professionnelle spéciale.
Dans la mesure où l'investisseur choisit le régime du micro-BIC,l'option est irrévocable pour une durée de cinq
ans.Toutefois,si au cours de l'option,le contribuable ne se situe plus dans le champs d'application du régime des microBIC(déplacement du plafond de 76300 euros par exemple),l'option devient par elle-même caduque.
L'investisseur garde également toujours la liberté de choisir entre cet abattement forfaitaire de 68% ou l'imputation
réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés ,il s'estime que les déduction
dépasseront 68% de ses recettes.Il bénéficiera alors du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.
- Dans les quinze jours de votre début d'activité, vous devez déposer votre déclaration d'existence auprès du centre
de formalités des entreprises compétent.
- Vous portez sur votre déclaration des revenus n° 2042 C, page 3, rubrique C, ligne NO, OO ou PO.
- le montant de votre chiffre d'affaires annuel, en sachant que l'abattement sera automatiquement effectué par le
service des impôts,
- le montant des plus ou moins values professionnelles réalisées dans l'année qui seront déterminées et imposées
dans les conditions de droit commun.
- Vous joignez à votre déclaration de revenus un imprimé n°2042 P destiné à l’établissement de la taxe
professionnelle.
- Vous avez les obligations comptables suivantes à remplir :
- vous devez tenir un livre mentionnant de manière chronologique le montant et l'origine des recettes encaissées au
titre de votre activité professionnelle ;
- vous devez récapituler par année sur un registre le détail des factures relatives à vos achats de biens et services ;
- vous devez conserver l'ensemble des pièces justificatives de recettes et de dépenses.
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Charges déductibles
Les charges déductibles sont sensiblement les mêmes que celles visées par les revenus fonciers.
Les amortissements pratiqués sur le prix d'achat du logement sont ègalement pris en considération dans la limite de
2% par an.A la différence du loueur en meublé professionnel,le loueur en meublé non professionnel ne peut reporter
ses éventuels déficits fiscaux sur son revenu global.
En revanche,il peut les reporter sur les revenus de la même catégories(BIC) des cinq années suivantes.
Option pour le réel simplifié
Le choix de l'impression au réel simplifié peut,toutefois,être intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt
important,dont il peut déduire les intérêts ou s'il réalise des travaux déductibles dans son ou ses logements loués
meublés.
Situation au regard de la TVA
Pour bénéficier de ce régime,il est important de bénéficier de la franchise de base en TVA.
En clair,cela signifie que l'activité concernée imposable selon le régime des micro-BIC doit être exonérée de TVA.
Dans le cadre de la location meublée,cela ne pose aucun problème puisque les locations occasionnelles,permanentes
ou saisonnières de logements meublés garnis à usage d'habitation,sont exonérées de TVA.
Toutefois,se pose le probléme pour les résidences de tourisme classées et résidences avec services qui restent
soumises à la TVA.
Ainsi,l'investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté d'assujetissement à la TVA pour son investissement en
résidence de tourisme ou avec services ne peut prétendre au bénéfice du régime des micro-BIC.
Autres limites
Aucune autre déduction que l'abattement forfaitaire de 68 % n'etant admise, ce régime ne peut pas permettre de
générer de déficit.
Il est donc avantageux lorsque le montant des charges et des amortissements se révèle inférieur à 68% du montant des
recettes annuelles HT.
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Par contre en cas d'emprunt et d'investissement important d'acquisition ou de travaux, il est préférable de choisir le
régime du réel simplifié car les charges réelles dépasseront aisément les 68% d'abattement, avec bien sûr
possibilité lorsque les investissements auront été amortis, de choisir ultérieurement le micro-BIC.
En effet bien que ce régime s'applique de plein droit, il est toujours possible aux loueurs en meublé d'opter pour les
deux autres régimes existants, à savoir le régime réel simplifié ou réel normal, sachant que depuis 1er janvier 2002,
l'option est irrévocable pendant 2 ans.
Enfin, du fait de l'exonération obligatoire de la TVA, le régime du Micro-BIC ne peut pas être retenu dans le cas d'un
investissement dans une résidence avec services ou dans une résidence de tourisme classée
• Loi de finances pour 1999 (Loi n° 98-1 266 du 31 décembre 1998)
Loi de finances relevant le plafond du micro-Bic à 500 000 francs.
• Instruction administrative du 20 juillet 1999 (BOI 4G-2-99)
Instruction qui précise les modalités d’application du micro-Bic et qui indique que les logements
meublés sont éligibles à ce régime.
• Loi de finances pour 2006
Loi de finances ramenant le plafond de la déduction forfaitaire de 72 % à 68 % pour intégrer les nouvelles modalités de
calcul de l'impôt sur le revenu.
Le régime du forfait
Si le montant de vos locations n'excède pas 76 300 € TTC, vous serez soumis au régime du forfait sauf option
pour le régime réel simplifié d'imposition.
Vous devez déclarer la totalité des produits de l'activité de tourisme (hébergement et prestations complémentaires).
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L'administration évalue le produit des recettes de l'activité de tourisme. Le forfait est fixé par année civile pour une
période de deux années.
Il peut être reconduit pour une période d'un an renouvelable ou il peut être dénoncé :
- par le contribuable avant le 16 février soit de la deuxième année qui suit la période biennale pour laquelle il a été
conclu, soit, en cas de reconduction, de la deuxième année qui suit celle à laquelle s'appliquait la reconduction ;
- par l'administration pendant les trois premiers mois des mêmes années.
La dénonciation du forfait entraîne la fixation d'un nouveau forfait pour la période biennale en cours.
Si vous optez pour ce régime vous devrez déposer une déclaration spéciale n° 951 M en double exemplaire avant :
- le 16 février, si le forfait est fixé dans l'année ;
- le 15 avril dans le cas contraire (une prorogation de délai peut être accordée par décision ministérielle).
Le régime réel simplifié d'imposition
Ce régime s'applique de plein droit si le chiffre d'affaires réalisé est supérieur à 76 300 € TTC et n'excède pas 763
000 € HT.
Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février par courrier adressé au service des impôts dont vous dépendez
(si vous relevez de l'un des régimes décrits ci-dessus).
Vous devez souscrire avant le 1er avril de chaque année une déclaration spéciale de résultat n° 2031, et compléter le
cadre D de l'annexe n° 2031 ter.
La déclaration n° 2031 est accompagnée des annexes suivantes:
- un bilan simplifié (sauf dispense) ;
- un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ;
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- un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des
moins-values
- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.
La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location soient
inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A).
Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la souscription
de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant
sur l'imprimé 2033 C.
Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion.
Le régime pour les agriculteurs
Le régime de droit commun
L'activité agricole obéit aux dispositions fiscales régissant le régime des bénéfices agricoles. L'activité touristique
relève des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux.
L'agriculteur doit donc établir deux comptabilités et souscrire deux déclarations.
Le régime dérogatoire
Lorsqu'un agriculteur réalise des recettes accessoires tirées d'une activité de location en meublé, deux situations
peuvent être envisagées :
- agriculteurs soumis au régime du forfait collectif des bénéfices agricoles : ils portent directement le montant de leurs
recettes sur leur déclaration de revenus, si la superficie de leur exploitation est égale à la moitié de la surface minimale
d'installation et si les ressources provenant d'une activité accessoire (tourisme à la ferme, travaux forestiers pour le
compte de tiers, etc.) n'excèdent pas 23 000 € par foyer fiscal (remboursements de frais inclus et taxes
comprises).
Ce régime n'est pas cumulable au titre d'un même exercice avec l'exonération d'impôt sur le revenu pour les chambres
d'hôtes;
- agriculteurs soumis au régime transitoire ou au régime du bénéfice réel : le chiffre d'affaires tiré d'activités
accessoires commerciales [location en meublé] peut être pris en compte pour la détermination du bénéfice agricole
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lorsqu'il n'excède :
- ni 30 % du chiffre d'affaires tiré de l'activité agricole ;
- ni 30 000 € au titre de l'exercice (remboursement de frais inclus et taxes comprises).
L'exonération de TVA
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées
de TVA sans possibilité d'option.
Toutefois, l'exonération ne s'applique pas à ces recettes lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, des
prestations para hôtelières (le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison, la
réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.
Sont exonérés pour cette activité :
- les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un
logement touristique ou une partie de leur résidence principale ;
- les collectivités locales, les associations et les agriculteurs qui donnent en location des gîtes ruraux ou communaux.
A noter
La fourniture de prestations annexes qui ne sont pas habituellement incluses dans le prix de location d'un logement
meublé (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.) demeure imposable, en toute hypothèse,
sous réserve de l'application de la franchise en base de 15 260 € HT.
L'exonération de l'impôt sur le revenu
Elle s'applique dans trois cas :
- vous louez une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou d'un mois (à des
personnes qui n'y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes :
petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.
En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ;
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- vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d'une maison). Les
pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de
location est fixé dans des limites raisonnables ;
- vous louez ou sous-louez à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes sans but
lucratif qui louent à ces personnes.
{mospagebreak title=Le Micro-Foncier}
Régime du micro foncier
Dispositif
Tous les propriétaires qui ont des appartements en location dont le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15
000 euros relèvent de plein droit du régime micro-foncier.
Exclusions du dispositif
- En cas de revenus locatifs du contribuable ou d'une personne appartenant à son foyer fiscal, provenant de logements
bénéficiant d'un régime particulier :
- Monuments historiques,
- Immeubles possédés en nue-propriété,
- Immeubles situés en secteur sauvegardé ou en zone franche urbaine,
- Logements neufs au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 35% ou de 25% ou de la
déduction de l'amortissement,
- Parts de SCI non dotées de la transparence fiscale,
- Logements anciens donnés en location à des personnes aux ressources très modestes et bénéficiant de la déduction
forfaitaire de 60%
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Fiscalité
Les propriétaires bénéficient automatiquement d'un abattement forfaitaire de 40%, représentatif des frais.
Aucun ajustement prorata temporis n'est effectué pour l'appréciation du seuil l'année au cours de laquelle la location
ou la jouissance du bien a commencé ou cessé.
Aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut.
Choix du régime
Les propriétaires entrant dans le champ d'application du régime du micro-foncier peuvent par option choisir le régime
réel d'imposition.
La durée de l'option, fixée à 5 ans pour les revenus fonciers 2001, est ramenée à 3 ans, à compter des revenus fonciers
2002.
L'option du micro-foncier reste valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ
d’application de ce régime. Elle est reconductible tacitement par période de trois ans.
Les contribuables qui ont opté pour le régime réel des revenus fonciers peuvent, au terme d’une période de
trois ans, renoncer à l’application de ce régime pour pouvoir bénéficier du régime micro-foncier.
La renonciation à l’option doit intervenir dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l’année
qui suit une période triennale. Elle prend effet l’année au titre de laquelle elle est exercée.
Sur un plan pratique, cette renonciation résulte de la simple interruption du dépôt de la déclaration n° 2044 des revenus
fonciers et de la mention du montant brut des revenus fonciers sur la déclaration d’ensemble des revenus n°
2042.
L’option du micro foncier cesse de produire ses effets lorsque le contribuable sort des règles de ce régime
(recettes supérieures à 15 000 €, survenance d’une cause d’exclusion de plein droit). En cas de
retour dans les normes, le micro-foncier redevient applicable de plein droit.
Obligations
L’option du micro foncier n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription
de la déclaration de revenus fonciers n° 2044 dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble
des revenus n° 2042 de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.
Elle est globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à tous les revenus fonciers du foyer fiscal .Il doit
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directement indiquer, sur la déclaration n° 2042, le montant brut de ses revenus fonciers, c'est-à-dire : les loyers perçus et
recettes qu'auraient pu produire les immeubles, autres que les logements dont il se réserve la jouissance.
Conclusion
Le régime du micro-foncier est très séduisant par sa simplicité pour les propriétaires ne disposant pas d'importants
revenus locatifs.
Par contre, ce régime ne permet pas d'imputer le déficit consécutif à la réalisation de travaux sur le revenu global.
Dans ces conditions le propriétaire qui a adhéré de droit au micro-foncier devra d'abord renoncer à ce régime au terme
de la période triennale avant d'engager le moindre investissement
- Loi de finances 2002 qui relève le plafond à 15 000 euros et qui généralise le dispositif .
- Bulletin officiel des impôts du 27 février 2003.
{mospagebreak title=Acheter un bien immobilier à deux sans être marié}
De plus en plus de couples non mariés, concubins ou partenaires pacsés, achètent une résidence principale ou
secondaire en indivision. Souvent mal informés, ils ne mesurent pas l'importance de cet acte. Pourtant, les modalités
de l'achat entraînent de nombreuses conséquences tout au long de leur vie. En absence de contrat de mariage, il
convient de vous protéger mutuellement , de préparer les conséquences d'une rupture et de choisir la fiscalité la plus
avantageuse .Un minimum de montages juridiques et de précautions est nécessaire pour éviter toute drame ou toute
querelle.
Quel est l'intérêt pour deux concubins d'acheter un bien immobilier en tontine ?
La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie
durant mais dont la propriété revient intégralement au seul survivant.Compte tenu du niveau de prix de l'immobilier, la
tontine qui est souvent cité n'est pas un bon choix.
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Fiscalement, cette opération donne lieu à l'application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise (5,09%)
si la valeur totale du bien n'excède pas 76 000 euros au décès du premier concubin et si ce bien constitue la résidence
principale des acquéreurs à cette même da te. Si sa valeur excède 76 000 euros ou si le bien ne constitue pas la
résidence principale du couple, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60 % sur la part
transmise, pour des concubins, ce qui le cas le plus souvent.
Les conséquences lors de la rupture
Aucune règle ne régit la séparation des couples non mariés:
- si le bien immobilier est vendu, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, tels qu'ils figurent dans le titre de
propriété.
- si l'un des concubins ou partenaires rachète la part de l'autre, on parle alors de "licitation" faisant cesser l'indivision.
L'acquéreur doit pouvoir financer totalement l'achat afin que l'autre ne soit plus tenu solidairement du remboursement
du prêt éventuel existant au jour de la séparation.
- si l'un des concubins ou partenaires invoque une créance à l'encontre de l'autre (financement de travaux par
exemple), son montant sera égal à sa valeur d'origine. En effet, sauf volonté contraire des parties, il n'y a pas lieu à
revalorisation.
Les précautions à prendre lors de l'achat
Il s'agit de déterminer la part de chaque concubin ou partenaire pacsé quand ils achètent ensemble. L'acte
d'acquisition constate, entre eux, la répartition de la propriété du bien, exprimée en pourcentage. Pour éviter
d'éventuels conflits lors d'une séparation ou d'un décès, cette répartition doit correspondre au financement réel (par
exemple : 50 %/50 % ; 30 %/70 %) en tenant compte de leurs apports personnels et de leur participation au
remboursement du ou des prêts. Rappelons qu'à défaut d'indication contraire dans l'acte d'acquisition, les concubins
ou partenaires pacsés sont propriétaires du bien par parts égales. Si cela n'est pas le cas, il est donc important de
préciser leurs quotes-parts dans l'acte d'achat. En effet, l'administration fiscale pourrait requalifier l'opération en
donation déguisée. Elle demanderait alors au concubin ou partenaire gratifié, le paiement des droits de mutation à titre
gratuit, au tarif en vigueur entre les membres du couple, ainsi que des intérêts et des pénalités de retard. Enfin,
l'avantage accordé à celui qui n'a pas financé totalement sa quote-part devra être qualifié entre les concubins ou
pacsés : s'agit-il d'un prêt, d'une donation ou de l'exécution d'une obligation alimentaire naturelle (c'est-à-dire
exécutée volontairement par un des concubins ou partenaires pacsés en considération des besoins de l'autre) ?
Les conséquences lors du décès
Le survivant d'un couple non marié n'a aucun droit légal dans la succession du défunt, il n'est pas son héritier. Il n'a
donc pas le droit d'occuper le bien postérieurement au décès, sauf si les héritiers du concubin ou du partenaire pacsé
décédé l'y autorisent. Pour éviter que le survivant ne soit contraint de quitter le bien ou de le vendre, le notaire peut
proposer plusieurs solutions:
- la faculté d'acquisition de l'article 1873-13 du Code civil : elle permet aux indivisaires de décider qu'au décès de l'un
d'eux, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt. Cette décision doit être prise dans le délai d'un mois à
compter de la mise en demeure adressée au concubin ou partenaire pacsé par les héritiers
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- le testament : en cas de décès de l'un des concubins ou partenaires pacsés, le survivant reste propriétaire de sa
quote-part. Il n'a de droit sur la part du défunt que si ce dernier avait pris des dispositions testamentaires en sa faveur
(legs d'un usufruit, d'un droit d'usage et d'habitation, ou de la pleine propriété). Mais outre que le concubin est taxé à
60 % après abattement de 1500 euros sur ce qu'il recueille, son legs ne doit pas porter atteinte à la réserve d'éventuels
héritiers réservataires (enfant, père et mère...). Les règles sont identiques pour les partenaires pacsés sauf en ce qui
concerne l'imposition (abattement de 57 000 euros et droits s'élevant à 40 % jusqu'à 15 000 euros et 50 % au-delà).
Chaque concubin ou partenaire doit rédiger son propre testament et peut le confier à son notaire
- le pacte de préférence : il peut être stipulé au profit d'un indivisaire. L'intérêt est d'accorder au partenaire ou
concubin survivant, un droit prioritaire en cas de cession par l'autre, de sa quote-part du bien. Contrairement à la faculté
d'acquisition précédemment décrite, le pacte de préférence est purement conventionnel. Il est important de rédiger
les clauses avec précaution.
REDIGER UNE CONVENTION ENTRE VOUS
- En l'absence de convention, l'autre n'a aucun droit sur l'héritage : ce sont les héritiers du concubin décédé qui
deviennent propriétaires de sa part ; le survivant sera donc en indivision avec eux. Pour éviter, en cas de conflit,
d'être dans l'obligation de vendre le logement, vous et votre concubin pouvez vous léguer chacun par testament
l'usufruit de votre part.
Sur le plan fiscal, la succession sera imposée au taux maximum (60 %).
- Si vous avez établi une convention, elle peut prévoir qu'au décès de l'un, le survivant pourra acquérir la quote-part
du défunt - en usufruit ou en nue-propriété- et que la gérance sera confiée au survivant.
Pour financer l'acquisition, renseignez-vous sur les avantages que pourrait présenter, dans votre cas, un contrat
d'assurance-vie
- Exemple : l'un possède 70 % du logement, l'autre 30 % en fonction de sa contribution au financement. Etablie par
acte notarié, la convention d'indivision fixe les modalités de gestion de l'indivision et la situation en cas de séparation
ou de décès. Vous ne pouvez ni vendre ni prendre une décision concernant le logement sans l'accord de l'autre. En
cas de décès la convention peut, par exemple, prévoir que le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt - en
usufruit ou en nue-propriété. En cas de séparation, si vous êtes d'accord pour vendre le logement, vous vous
partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts respectives.
En cas de séparation
Si vous êtes d'accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts
respectives.
Celui qui désire conserver l'immeuble a un droit de priorité pour racheter sa part à l'autre. Vous pouvez aussi décider de
maintenir l'indivision et convenir que l'un d'entre vous restera dans les lieux en contrepartie d'une indemnité dont vous
fixerez ensemble le montant.
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- En l'absence de convention, en cas de désaccord c'est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la
poursuite de l'indivision pendant 2 ans maximum.
- Si vous avez passé une convention d'indivision,
- à durée déterminée : vous êtes théoriquement liés jusqu'à son expiration ; celui d'entre vous qui désire un partage
immédiat peut exceptionnellement demander au juge de mettre fin à la convention de façon anticipée ;
- à durée indéterminée : le partage peut alors être provoqué plus facilement, à tout moment pourvu que ce ne soit pas
de mauvaise foi ou à contretemps.
L'ACHAT DU LOGEMENT EN SCI
Si l'on veut donner une plus grande stabilité à l'achat et à la place de l'achat en indivision, il est possible de constituer
une société civile. Cette solution évite certains inconvénients de l'indivision tel que le droit de demander le partage.
Elle permet aussi d'associer plus facilement d'autres personnes dans l'opération d'achat. Ce seront, par exemple les
parents qui, pour aider leur enfant à acheter, vont faire partie de la société civile et y apporter leur contribution. La
société est dirigée par un ou plusieurs gérants et les décisions les plus importantes sont prises par la collectivité des
associé. Rapide et facile à constituer, la société civile n'est pas le remède miracle à tous les problèmes mal peut être
intéressante dans certaines situations. Des clauses d'agrément bien étudiées peuvent protéger les associés contre
l'arrivée de nouveaux venus qui seraient indésirables.
La tontine: la solution la plus protectrice mais délicate en cas de séparation
La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie
durant et dont la propriété revient entièrement au survivant ce qui peut être utile pour protéger son concubin face à
d'éventuels conflits avec les héritiers.
Fiscalement, cette opération donne lieu à l’application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise
si la valeur totale du bien n’excède pas 76.000 euros au 1er décès et si le bien constitue la résidence principale
des concubins.
Si la valeur excède 76.000 euros ou si le bien ne constitue pas leur résidence principale, le survivant est redevable des
droits de mutation à titre gratuit, soit 60% pour des concubins, sur la part transmise au décès.
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{mospagebreak title=Le démembrement de biens immobiliers : outil de transmission de patrimoine}
Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété en deux parties : l'usufruit et la nue-propriété.
Devenu incontournable en gestion de patrimoine, il se situe à l'intersection :
- Du droit civil
- Du droit fiscal, et
- Du calcul financier.
Il constitue la base de la plupart des stratégies patrimoniales transmissives.
Le démembrement de propriété peut résulter soit de la loi, soit de la volonté des parties. Il est présent dans
pratiquement toutes les familles. S'il ne l'est pas à ce jour, cela ne saurait tarder.
En effet :
- La loi en a élargi le champ d'application.
- Les donations partage avec réserve d'usufruit se multiplient.
- Le démembrement de propriété est devenu une technique d'Ingénierie Patrimoniale.
Les démembrements sont plus incommodants que jadis :
- Ils durent plus longtemps (en effet, à la création du Code Civil, le conjoint survivant avait une espérance de vie courte
en général).
- Ils s'appliquent sur une grande diversité d'actifs patrimoniaux alors qu'avant ils portaient essentiellement sur de
l'immobilier.
- Ils concernent plus que par le passé des personnes qui n'ont pas de liens familiaux ou affectifs (ex : usufruit à la
seconde épouse, nue-propriété aux enfants du 1er lit).
- Ils sont également plus incommodants du fait de l'imprécision des textes . L'arrêt Baylet ne règle pas tout, loin s'en
faut.
Le démembrement de propriété, technique pertinente d'ingénierie patrimoniale, peut donc vous conduire vers une
situation inconfortable s'il n'est pas bien organisé.
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Cas de démembrement de la propriété :
Dans la pratique, le démembrement est la conséquence d'une succession, d'une donation, ou d'une vente (vente dite
en "viager").
- Lors d'une succession le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la
propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.
Article 757 du Code Civil
- De son vivant, un propriétaire décide faire donation de tout ou partie de son patrimoine immobilier à son conjoint, ses
enfants, petits enfants tout en se réservant l'usufruit.
- Un immeuble peut également être démembré lors de sa vente, par la cession de la nue-propriété à un tiers et
conservation de l'usufruit par le propriétaire cédant.
En général cet usufruit sera viager pour ne prendre fin qu'au décès de l'usufruitier.
En pratique, il est cependant possible de constituer un usufruit pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ans,
par exemple.
Demembrement: outil de transmission du patrimoine.
Démembrement ! Un mot bien barbare pour désigner un montage juridique simple, à la portée de tous. De plus en plus
de personnes se retrouvent d’ailleurs en situation de gérer un patrimoine démembré, en particulier les veufs et
veuves. Depuis la réforme de décembre 2001, le conjoint survivant opte très souvent pour 100% de l’usufruit
sur le patrimoine successoral hérité de son époux(se), laissant aux enfants la nue-propriété. Le démembrement
consiste à partager entre différentes personnes les droits sur un bien. Prenons le cas d’une maison pour bien
comprendre. L’usufruitier dispose du droit d’en jouir et d’en percevoir les fruits. C’est-à-dire
qu’il peut habiter la maison, la prêter ou encore la louer pour en toucher les loyers. Mais il ne détient pas le droit
d’en disposer ou de l’aliéner, en la donnant en gage d’un crédit.
Intéret de la donation avec réserve d'usufruit.
Elle répond à un objectif patrimonial réel avec une fiscalité favorable.
Exemple : fort d’un patrimoine de 900 000 euros, un couple âgé de 50 ans est prêt à anticiper la transmission à sa
fille d’un de ses biens évalué à 500 000 euros. Il décide d’en céder la nue-propriété. En pratique, les
droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, établie en fonction de l’âge du ou des
donateurs (voir tableau). Elle augmente au fur et à mesure que l’espérance de vie de l’usufruitier décroît.
Autant dire que plus la donation est réalisée tôt, plus grand est le bénéfice fiscal à terme. Dans notre exemple, la nuepropriété est égale à 40% de 500 000 euros, soit 200 000 euros au global et 100 000 euros par parent. S’il
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exploite au mieux la règle fiscale, ce couple effectuera la donation en deux fois pour optimiser l’abattement de
50 000 euros par parent et par enfant.
Ainsi, il ramène la base taxable à 100 000 euros par opération (50 000 euros par parent), s’affranchissant de tout
impôt. Seule contrainte : laisser courir six ans entre les deux donations, le temps de laisser le compteur fiscal des
donations se remettre à zéro. Autre hypothèse : aucune donation n’est faite. Au moment du décès du père, son
épouse, alors âgée de 75 ans, opte pour 100% de l’usufruit sur la part de son conjoint décédé. La fille hérite
alors de la nue-propriété de la moitié de la résidence familiale. Montant de sa note fiscale : 44 300 euros, contre 9
600 euros si la donation avait été effectuée ! Et encore, notre exemple ne tient nul compte de la valorisation du
patrimoine entretemps…
Nous sommes tous acheteurs et vendeurs d'usufruit et de nue-propriété
Exemples :
- le péril imminent qui frappe nos régimes de retraites impose volens nolens de capitaliser : voici un acquéreur de nuepropriété.
- le retraité qui aura besoin de revenus complémentaires tout en conservant son cadre de vie : voilà un vendeur de nuepropriété.
- le cadre effectuant une mission de 3 ans loin de chez lui : voici un acquéreur d'usufruit.
- la personne lourdement imposée et en butte à l'ISF, qui souhaite arbitrer des flux de revenus pour un capital qu'il
pourra faire fructifier dans un environnement fiscal plus favorable : voilà un vendeur d'usufruit.
Ces exemples pourraient être déclinés à l'infini.
Mais à ce jour, force est de constater que cette demande n'est pas satisfaite, faute de marché proposé et organisé par
les professionnels de l'immobilier.
La loi en bref
Dispositif
En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier peut percevoir des revenus.
Mais le capital est aliéné. Il n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Il est tenu aux grosses réparations.
Fiscalité
Si l’immeuble est donné en location, l’usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les
loyers qu’il perçoit. Le nu-propriétaire, s’il supporte les charges de grosses réparations, peut en
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contrepartie les déduire de son revenu global, à défaut d’autres revenus fonciers, ou si ces dépenses excèdent
le montant de ses revenus fonciers.
Obligations
Les dépenses ne peuvent être déductibles que des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il
n’y est pas tenu légalement.
Pour que le nu-propriétaire bénéficie de la déduction des déficits fonciers sur son revenu global, le démembrement
doit résulter d’une succession ou d’une donation entre parents, jusqu’au 4e degré inclusivement,
et concerner un immeuble, qu’il soit bâti ou non. Le démembrement portant sur des titres de société est donc
exclu.
• Pour l’acquisition de la nue-propriété, en priorité les investisseurs fortement imposés ou qui disposent de
revenus fonciers importants mais ne recherchent pas de revenus immédiats.
• Pour l’acquisition de l’usufruit en priorité ceux qui recherchent des revenus immédiats importants
mais peu imposés à l’IR.
•Articles 605 et 606 du Code civil
Droits et obligations des nus-propriétaires et des usufruitiers.
•Loi du 12 avril 1996
Loi qui a porté le report des déficits fonciers de cinq à dix ans.
CODE GENERAL DES IMPOTS, CGI.
Article 762
Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par
une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après calculé en fonction de l'âge de
l'usufruitier
- AGE DE L' USUFRUITIER : 20 ans révolus .
- VALEUR DE L'USUFRUIT : 7/10.
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- VALEUR DE LA NUE-PROPRIETE : 3/10.
- AGE DE L'USUFRUITIER : 30 ans révolus.
- AGE DE L'USUFRUITIER : Plus de 70 ans révolus.
L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé aux deux dixièmes de la valeur de la propriété entière pour chaque
période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
{mospagebreak title=L'investissement viticole et forestier}
Investir dans la terre, dans les vignobles, dans des forêts ne paraît pas être a priori le placement immobilier par
excellence! Selon la loi, ces placements sont toutefois considérés comme des placements immobiliers et non mobiliers
comme ce peut être le cas pour l'assurance-vie ou les investissements boursiers.A ce titre,ils trouvent leur place
légitime dans ce sous paragraphe.
.
GROUPEMENTS FONCIERS VITICOLES
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Définition
Les groupements fonciers viticoles(GFC)ont pour objets l'acquisition sous forme de parts d'un domaine viticole.Ces
groupements fonciers viticoles sont des sociétés civiles dont le capital est divisé en parts.Chaque associé détient un
nombre de parts correspondant à sa souscription.
Présentation du marché
Souscrire des parts de GFC est séduisant à bien des égards.En effet,les atouts sont nombreux:
-C'est une excellente opération de diversification patrimoniale;
-Les revenus obtenus sont souvent versés en "liquide",en bouteilles émanant directement de la propriété,un plus
incontesté pour les amateurs de bon vins;
-Dans certains cas spécifiques,ce concept permet la conservation d'un patrimoine familial viticole;
-Les avantages fiscaux sont substanciels.
On regrette toutefois que ce marché reste encore étroit.L'offre est assez rare mais la demande est forte,le domaine
viticole devant être de qualité irréprochable et les crus classés de grande renommée.
Dans la majorité des cas,il est détenu par les grands établissements financiers tels que le Crédit Agricole,l'UFC(filiale
du Crédit Mutuel),la BNP,la Société Générale,etc.
Or,ces derniers ne communiquent pas ou trés peu sur ce style de produits.Les investisseurs intéressés se doivent
d'interroger ces différents établissements afin de savoir s'ils peuvent répondre à leurs besoins.
Type d'avantage fiscal
Souscrire à des parts de GFV offre divers avantages fiscaux.
Abattement forfaitaire de 15%.
Chaque associé(souscripteur de parts)est imposé dans la catégorie des revenus fonciers dans la mesure où la
société(le GFC) donne son domaine en exploitation.Dés lors le souscripteur de parts bénéficie d'un abattement
forfaitaire de 15%.En outre,il peut déduire de ses revenus fonciers les frais de gestion et les impôts fonciers
excédentaires.
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Exonération partielle des driots de succesion
Les donations et les successions relatives aux parts de GFC bénéficient,dans certains cas ,d'une exonération partielle
des droits de succesion. Pour bénéficier de cette exonération,les biens doivent être loués par bail à long terme (au
moins dixhuit ans). En outre, le donateur ou le défunt doit avoir possédé les parts pendant au minimum deux ans
avant l'acte de donation ou de succession. Le nouveau propriétaire est,quant à lui,tenu de conserver ces parts pendant
au moins cinq ans.
Transmissions privilégiées
De plus,lorsque la transmission des parts n'exède pas 76000 euros,les parts transmises sont exonérées sur les trois
quarts de cette valeur.Autrement dit,elles ne sont imposées que sur 19000 euros.Au dessus du seuil de 76000
euros,seule la moitié de la somme est exonérée soit 38000 euros.
Exonération ou réduction d'ISF
Les parts de GFV peuvent aussi échapper,dans une certaine mesure ,à la taxation d'ISF. L'exonération est totale si les
parts sont considérées comme étant des biens professionnels,c est à dire si les fonds sont loués pour au moins dixhuit ans et si l'associé détient les parts depuis au moins deux ans.Ces derniéres doivent être représentatatives
d'apports constitués par des immeubles ou des droits immobilers à destination agricole.
En outre,le bail doit avoir été consenti au détenteur de parts,a son conjoint,à leurs ascendants ou descendants ou à
leurs fréres et soeurs,pour l'exercice d'une profession principale.
L'exonération est partielle si le bail est accordé à d'autres personnes que celles visées ci-dessus ou si les fonds ne
sont pas utilisés pour une activité principale.
Est ainsi visée la quasi-totalité des souscripteurs en parts de GFV.Si la valeur des parts n'exéde pas 76000
euros,l'exonération porte sur les 3/4 de cette valeur.Elle est ramenée à 50% au-delà.
Régime des plus-values immobilières
En cas de cession des parts , la plus values est assujettie au régime spécifique de la plus value immobilière réalisée
par les particuliers.
INVESTISSEMENTS FORESTIERS
Définition
Patrimoinorama
Depuis 2001 et du fait de la tempête du siécle,les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif fiscal de faveur
destiné à inciter les particuliers à investir dans les bois et forêts.
Cet investissement peut se réaliser sous la forme:
-D'une acquisition de forêts et terrains boisés ou à boiser;
-D'une souscription de parts de sociétés d'épargne forestière.
Autrement dit, l'investissement peut se réaliser de manière directe ou de maniére indirecte.
Les avantages fiscaux qui en découlent ne prennent pas en compte la manière dont l'investissement est réalisé.
Présentation du marché
C'est également un marché encore très restreint pour les particuliers puisque la loi qui met en place ce dispositif fiscal
attractif est récente.
Elle date du 9 juillet 2001. Ceci étant,il est probable que des opérateurs consèquents mettront rapidement en place ce
concept qui devrait,comme pour les GFV,séduire les particuliers à la recherche d'une bonne diversification patrimoniale.
Ce marché concerne aussi,bien évidemment,ceux qui désirent investir directement sur un terrain.On peut toutefois
penser qu'ils seront moins nombreux que les souscripteurs de parts!
Type d'avantage fiscal
L'avantage fiscal se traduit par une réduction d'impôt.Cette dernière est égale à 25% du montant de l'investissment,dans
la limite annuelle de 5700 euros pour un célibataire et de 11400 euros pour un couple marié.
Investissements réalisés en direct
L'acquisition du terrain doit permettre soit:
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-de constituer une unité de gestion d'au moins dix hectares d'un seul tenant;
-d'agrandir une unité de gestion pour porter sa superficie à plus de dix hectares.Mais d'une maniére comme de l'autre,la
superficie totale du terrain ne peut excéder 25 hectares.
De plus,il s'agit d'un terrainde bois ou de forêts,l'investisseur est tenu de conserver ces terres au moins pendant quize
ans.S'il s'agit d'un terrain à boiser,l'investisseur doit s' engager à le boiser dans les trois ans aprés l'acquisition et à le
conserver pendant au moins quize ans.
Souscription de parts
Le souscripteur doit s'engager à conserver les parts du groupement pendant huit ans.Quant au groupement,il est tenu
aux mêmes engagements que dans le cadre d'un investissement en direct(respect de la superficie et engagement de
conservation pendant au moins 15 ans).
{mospagebreak title=Les Interets d'acheter en nue-propriété}
L'achat d'un bien en nue-propriété permet :
- de se constituer un patrimoine immobilier en diminuant votre investissement initial .
- de faire évoluer ce patrimoine en atténuant de façon considérable la pression fiscale .
- de ne pas se soucier de la gestion et du risque locatif .
- de réduire les droits de mutations .
- de préparer votre retraite en acquérant un appartement bien situé à un coût raisonnable.
Se constituer un patrimoine immobiler :
L'immobilier est un investissement privilégié pour se constituer un patrimoine, cependant les prix sont à des niveaux
jugés élevés et freinent l'investissement dans certaines villes attrayantes pour leur qualité.
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L'achat d'un bien en nue-propriété permet de réduire l'investissement initial puisque, en fonction de la durée, vous
payer votre bien entre 50% et 60% du prix en pleine propriété.
En contrepartie, vous ne percevez pas les loyers pendant la durée du démembrement. Cependant, ne pas encaisser
les loyers vous permet d'échapper à :
la pression fiscale progressant chaque année, puisque votre revenu imposable (loyers - charges locatives - taxe
foncière - intérêts d'emprûnt) augmente avec la baisse des intérêts financiers remboursés
la gestion locative qui a un coût et vient gréver la rentabilité de votre investissement
des loyers impayés qui sont un risque majeur dans un investissement locatif
Fiscalité avantageuse :
Impôts sur le Revenu : création d'un déficit foncier. Vous ne percevez pas de loyers et les interêts d'emprûnts liés à
votre achat sont déductibles de vos autres revenus fonciers.
ISF : les biens détenus en nue-propriété ne sont pas compris dans l'assiette de l'ISF, mais la dette contractée vient
gréver votre patrimoine.
Taxe foncière : elle est à la charge de l'usufruitier
interets
L' investissement est entièrement tourné vers la capitalisation, plus sûre qu'un rendement locatif aléatoire. Il constitue
ainsi un support optimal d'épargne retraite.
La plus value réalisée à terme est constituée de :
- la récupération gratuite et automatique de la valeur de l'usufruit
- la revalorisation intrinsèque des biens sur la durée de l'usufruit
Investir en nue-propriété neutralise les risques, élimine les frais, taxes et charges et sécurise la rentabilité de votre
investissement immobilier.
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Acheter vos locaux professionnels en nue propiété:
L'achat en nue-propriété des murs de leur local d' exploitation par des chefs d'entreprise commerçants ou professions
libérales constitue un moyen novateur de financer cet investissement à moindre coût.
En effet, hormis les avantages inhérents à l'achat en nue propriété d'immobilier dont bénéficient les particuliers, cette
technique recéle des avantages supplémentaires dans son application s'agissant de locaux professionnels.
Interets d' acheter les murs de son exploitation en nue-propriété :
- réduire l'investissement initial necessaire à l'acquisition
- diminuer les droits de mutation en réduisant l'assiette de calcul
- créer un déficit foncier déductible sur des revenus fonciers existants ou à venir.
Fiscalité avantageuse :
Acquérir un bien en nue-propriété permet de créer un déficit foncier correspondant aux intérêts d'emprunt. Ainsi, en
achetant la nue-propriété de votre local commerçial sur 10 ans, vous créez un déficit foncier reportable sur 10 ans. Au
terme du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété de votre bien et vos revenus fonciers.
Le déficit créé est alors imputable sur ces revenus fonciers.
{mospagebreak title=La SCI}
Un outil de défiscalisation et de protection familiale
La SCI, littéralement société civile immobilière, constitue le montage financier et administratif le plus communément
utilisé, lorsqu'il s'agit d'acquérir, de constituer et de faire fructifier un patrimoine immobilier. Le statut et le montage
juridique de la SCI sont bien souvent rédigés par un avocat spécialisé dans l'immobilier ou encore le notaire. Le
principe de la SCI consiste pour plusieurs associés à se réunir autour d'un projet immobilier, la SCI représente donc une
société à part entière, dans laquelle les associés ne sont donc pas propriétaires des biens mais détiennent des parts
sociales. L'intérêt flagrant de la SCI réside donc principalement dans le régime fiscal avantageux que propose le
montage juridique de la SCI.
En effet, l'économie d'impôt réalisée, permet de financer le où les biens immobiliers par un effet de levier fiscal. D'autre
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part, l'administration fiscale ne peut en aucun cas réfuter le montage d'une SCI, puisque celle-ci ne caractérise pas un
abus de droit, étant donné que le montage, non seulement n'est pas fictif, mais il met en oeuvre un réel objectif
financier autre que l'unique but de la réalisation d'économies d'impôt. Très souple à gérer, la SCI peut prendre plusieurs
formes et tolère l'adaptabilité des montages au cas par cas et en fonction des besoins, véritable alternative au régime
de l'indivision, elle se révèle en outre comme étant un formidable outil lors de la transmission du patrimoine immobilier.
A savoir, que la SCI, outre le fait de procurer la possibilité d'acheter un bien à plusieurs, concède également un nombre
considérable d'avantages : la protection d'un patrimoine immobilier face à des créanciers, la possibilité pour des
couples concubins de réaliser une opération immobilière qui même en cas de rupture reste tout à fait viable, l'avantage
par rapport à la tontine (avantageuse simplement pour les biens immobiliers coûtant moins de 76000 euros... Ces
avantages sont donnés à titre d'exemple et ne sont pas exhaustifs, pour connaître l'étendue des faveurs accordées à la
SCI,penchez vous sur les nombreux ouvrages sur le sujet...
CARACTERISTIQUES
La SCI (société civile immobilière) se définit comme une société créée par plusieurs associés désirant détenir en
commun 1 ou plusieurs immeubles.
Types
En fonction de leur objet, on distingue :
- les SCI de location, ci-après étudiées, ayant pour objet l’administration ou la gestion d’immeubles
locatifs,
- les SCI de construction-vente, ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers,
- les SCI d’attribution, ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à
être attribués (et non vendus) aux associés,
- SCI de placements immobiliers, plus connues sous le nom de SCPI.
Les développements ci-après concernent uniquement la SCI de location.
Constitution et fonctionnement
Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé :
- fait des apports (immeubles, sommes d’argent) et reçoit, en contrepartie et proportionnellement, des parts
sociales,
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- participe aux bénéfices et est responsable des dettes sociales, en proportion de ses parts dans le capital,
- peut céder ses parts (par vente, succession, donation) à un associé ou à un tiers (l’accord de tous les associés
est généralement requis) .
Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l’achat et la revente d’immeubles, ni la
location en meublé. À défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale soumise à l’IS.
En matière de capital social, la loi n’impose aucun montant minimal.
Évaluation des parts
La valeur des parts d’une SCI est essentiellement fonction de la valeur du ou des immeubles qu’elle
détient.
Valeur de 1 part = (
valeur des immeubles - dettes de la SCI) / nombre de parts
Dissolution
Les associés se retrouvent en indivision. Chacun peut alors réclamer le partage :
- le capital est, en principe, réparti entre eux en proportion de leurs parts,
- les statuts de la SCI, ou une décision de tous les associés, peuvent convenir de l’attribution de certains biens
à certains associés.
Fiscal
Imposition des revenus - Chaque associé personne physique est imposable :
- sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI,
- au titre des revenus fonciers.
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Impôt sur les plus-values - De la même façon, en cas de cession d’un immeuble par la SCI elle-même, chaque
associé personne physique est imposable :
- sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI,
- au titre des plus-values immobilières.
En cas de cession de ses parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique.
Si votre société civile immobilière actuelle est à capital fixe, vous pouvez la transformer en société à capital variable
pour profiter de tous ses avantages comme par exemple, aucune déclaration en cas de modification du capital ou de
changement d'associé, les nouveaux associés n'apparaissent pas dans les statuts, gestion plus souple, etc
La SCI professionnelle :
En matière « d'actifs immobiliers », nombreux sont les moyens de détentions qui s’offrent au dirigeant.
L’immobilier professionnel peut être détenu soit par l’entreprise elle-même, soit conservé à
l’intérieur du patrimoine privé ou encore au sein d’une SCI.
Pour déterminer la pertinence du mode de détention de son immobilier, l’entrepreneur doit apprécier ses
objectifs poursuivis. Dans tous les cas, le fait de séparer l’immobilier du haut de bilan et le détenir au sein
d’une SCI présente beaucoup d’avantages.
Concrètement, si l’immobilier d’entreprise appartient à la SCI, celle-ci louera les locaux professionnels à
l’entreprise. Pour que cette location soit possible, il faut que l’entreprise soit imposée selon le régime
des BIC. Cette entreprise pourra ensuite déduire la totalité des loyers de son résultat imposable. L’entrepreneur
déclare de son côté les loyers encaissés comme revenus fonciers.
L’avantage est certain pour le dirigeant ou ancien dirigeant souhaitant des revenus ou des compléments de
retraite, notamment si l’emprunt qui a financé est remboursé. Toutefois dans ce montage, le principe
d’amortissement du bien sur les comptes de l’entreprise est exclu. Si les locaux appartiennent à la SCI, la
possibilité de profiter de la déduction d’amortissement (5% sur 20 ans) sur son résultat imposable
n’existe plus.
La SCI a d’autres atouts. Elle permet aussi de:
- Réajuster la rentabilité réelle de l’entreprise. Une entreprise évalue mal la valeur locative de ses locaux
d’autant que l’immeuble et fortement valorisé. En déduisant les actifs immobiliers, la rentabilité réelle
de l’entreprise en ressort que mieux. Sa valeur se trouve aussi ajustée ;
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- Constituer une garantie vis-à-vis des créanciers ;
- Faciliter le partage entre associés, héritiers. Les parts de SCI sont plus faciles à transmettre et à partager d’un
immeuble en direct ;
- Eviter que les actifs immobiliers subissent l’aléa social lié à une activité commerciale.
Si l’entrepreneur souhaite conserver son immobilier d’entreprise en direct, il se verra imposé selon le
régime des plus values professionnelles lors de la cession. Alors que si son immobilier est à l’intérieur
d’une SCI, il n’a pas besoin de le retirer. Il échappe ainsi à la taxation des plus values professionnelles. Ce
qui jouera le jour de la cession d’entreprise sur son prix de vente.
La SCI protège les actifs immobiliers en cas de tourmentes et de difficultés financières. Plus de risque que
l’immobilier soit vendu pour rembourser les dettes de la société. Attention cependant si le banquier exige que la
SCI se porte caution. Cela rendrait la protection moins efficace.
Suivez les conseils de votre CGP pour offrir les meilleures solutions à votre immobilier d’entreprise.
{mospagebreak title=La vente en viager}
La vente en viager d'un bien immobilier est un contrat par lequel une personne propriétaire d'un bien immobilier, le plus
souvent une personne âgée disposant de peu de ressources et n'ayant pas d'héritier, décide de vendre son bien tout en
se réservant un revenu qui lui sera versé jusqu'à son décès et éventuellement la jouissance du bien.
Le contrat de rente viagère est régi par les articles 1968 et suivant du code civil. Le prix de vente du bien immobilier
s'apprécie à la valeur du marché. Il est composé d'une partie appelée "le bouquet" que le propriétaire perçoit dès la
signature du contrat de vente, et d'une autre partie appelée "la rente" que le propriétaire perçoit chaque mois et pendant
toute la durée de sa vie. Ainsi, la vente en viager suppose un aléa sur le prix final de vente, dans la mesure où ce
dernier dépend de la durée de vie du propriétaire (appelé aussi crédit rentier). Cet aléa est intéressant pour
l'acheteur si le propriétaire décède rapidement. Cet aléa joue contre l'acheteur si le propriétaire a une durée de vie
qui dépasse la moyenne des tables de mortalité. Dans tous les cas, l'acheteur est tenu de verser la rente prévue
initialement pendant toute la durée de vie du vendeur. Si l'acheteur refuse de payer la rente prévue, le vendeur
pourrait agir en justice pour retrouver la pleine propriété du bien.
L'aléa de la vente en viager explique pourquoi celle-ci est réservée aux investisseurs avertis. En pratique, le "juste
prix" de vente repose sur une étude personnalisée de la situation du vendeur : aspect psychologique, situation fiscale,
familiale, financière et patrimoniale... La détermination du prix consiste à évaluer le montant du bouquet et de la rente en
fonction des besoins du vendeur et des capacités de l'acheteur. Le vendeur a intérêt à privilégier la rente sur le
bouquet, dans la mesure où la rente lui est versée à vie et que son montant est indexé sur le coût de la vie. Le
versement d'une rente à vie et réévaluée chaque année est parfois indispensable pour les personnes disposant d'une
retraite faible, ou n'ayant pas les moyens financiers suffisants pour se payer une maison de retraite.
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L'intérêt de la vente en viager provient aussi du fait qu'il s'agit d'une vente d'un genre particulier, qui n'aboutit pas au
transfert immédiat de la propriété du bien. En pratique, cette opération se réalise le plus souvent sous la forme d'un
viager occupé, prévoyant que le propriétaire continuera de résider dans son habitation pendant une durée
déterminée ou jusqu'à son décès. Cette disposition, permettant aux personnes âgées de demeurer dans leur résidence
principale tout en percevant un revenu régulier est un facteur de stabilité matérielle et psychologique très important.
L'inconvénient de cette vente est pour les héritiers, dans la mesure où la vente en viager aboutit à une aliénation totale
des revenus et de la propriété du bien immobilier au regard des héritiers. La vente en viager peut d'ailleurs être
utilisée par le vendeur pour déshériter indirectement ses héritiers même réservataires.
L'absence de transmission constitue le frein le plus important à la vente en viager à la différence de la vente à terme.
la vente à terme
Tout comme la vente en viager, la vente à terme donne droit au propriétaire à un bouquet et à une rente. Toutefois, les
règles régissant la vente à terme sont différentes :
- Tout d'abord, la rente de la vente à terme est prévue pour une durée déterminée (5 ans, 10 ans...) alors que la rente
de la vente en viager est prévue pour une durée indéterminée.
- Ensuite, compte tenu de cette limitation, la rente de la vente à terme est d'un montant plus élevé que la rente de la
vente en viager. Cette rente est également réévaluée chaque année en fonction du coût de la vie.
- D'autre part, alors que la rente de la vente en viager est soumise à l'impôt sur le revenu pour une fraction de son
montant, la rente de la vente à terme échappe à l'impôt sur le revenu puisqu'elle constitue un élément du prix de vente.
Une différence fiscale importante que les personnes très imposées sauront apprécier à sa juste valeur.
- Enfin, les mensualités de la vente à terme doivent être versées conformément à ce qui a été prévu au départ, et
même si le propriétaire décède. Si le propriétaire décède, la créance subsiste et sera versée à ses héritiers.
Pour l'acheteur, l'opération ne présente plus d'aléa. Il paie ce qui est convenu dans le contrat. Par rapport à un achat
au comptant classique, il évite les contraintes de l'encadrement du crédit et de son coût. Il n'y a aucune mauvaise
surprise. De plus, le propriétaire peut résider dans son habitation durant toute la durée de la vente à terme. Certes,
cette durée est limitée (5 ans, 10 ans), mais le propriétaire prendra soin de déterminer cette durée par rapport à ses
besoins de vie. Au final, l'aspect psychologique de ce genre de transaction est plus sain que dans un viager.
{mospagebreak title=L'usufruit immobilier}
1 / ACHETER UN USUFRUIT IMMOBILIER: un placement intéressant
Économie de l'opération
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En France, en 2006, le marché de l'immobilier a atteint un niveau de prix historiquement élevé. Dans un tel contexte,
l'achat d'un bien immobilier en nue-propriété peut se révéler une stratégie judicieuse. Sur un plan économique, la
valorisation du droit de nue-propriété part de l'analyse selon laquelle elle est égale à la valeur de la pleine propriété
diminuée de la valeur de l'usufruit. Cela signifie que la personne qui investit dans un bien immobilier en achetant
uniquement le droit de nue-propriété bénéficie à l'entrée d'une décote très importante. Cette décote est variable, et
elle dépend essentiellement de deux paramètres : la rentabilité du bien et la durée de l'usufruit. Plus ces deux
paramètres sont élevés, plus l'usufruit sera cher, ce qui aboutira à une diminution du prix de la nue-propriété.
Actuellement, compte tenu des prix élevés du marché de l'immobilier, de nombreuses personnes qui ne disposent pas
du capital financier suffisant pour accéder à la propriété de leur résidence principale sont obligées de vivre en location.
Les loyers que l'on trouve sur le marché de l'immobilier s'élèvent entre 5 % et 10 % de la valeur du bien d'habitation,
ce qui signifie que ces loyers ont connu une hausse importante au cours de ces trois dernières années, compte tenu de
l'envolée des prix de l'immobilier.
Une possibilité alternative à la location, assez technique par son côté opérationnel, mais parfaitement banalisée
aujourd'hui, consiste pour les personnes locataires à acheter l'usufruit d'un bien immobilier sur 10, 15 voir même 20 ans.
Qu'est-ce que cela signifie ? Sur toute propriété d'un bien immobilier, il est possible d'effectuer un démembrement qui
va scinder la propriété du bien entre l'usufruit et la nue-propriété, pour une durée déterminée. Le code civil prévoit
que l'usufruitier est la personne qui dispose d'un droit d'usage et de jouissance du bien immobilier (il peut l'occuper, le
louer, en percevoir les revenus), alors que le nu propriétaire conserve le droit de disposer du bien (il peut le vendre, le
donner), jusqu'à ce qu'il retrouve la propriété pleine et entière lors de l'extinction de l'usufruit. Les opérations de
démembrement qui résultaient traditionnellement d'une succession ou d'une donation, font désormais l'objet de
ventes (cessions à titre onéreux) passées devant notaire.
Compte tenu de son intérêt économique, l'achat de l'usufruit temporaire sur un bien immobilier est amené à se
développer considérablement dans les prochaines années. Quelques chiffres vont nous permettre de comprendre
pourquoi :
Prenons le cas d'une personne qui paie un loyer annuel égal à 6 % de la valeur d'un bien estimé à 600.000 euros. Et
comparons la situation de cette personne avec une autre qui achèterait l'usufruit sur 10 ans de ce même bien. Nous
évaluons le montant de l'usufruit à 23 % de la valeur du bien immobilier par période de 10 ans (chiffre donné par le
syndicat immobilier FNAIM).
Situation juridique de l'usufruitier
Comment se réalise l'acquisition de l'usufruit d'un bien immobilier ? Comme pour un achat immobilier classique, il est
nécessaire de passer devant un notaire qui va vous établir un titre attestant que vous possédez l'usufruit pour une
durée déterminée.
Quel est la répartition des charges pendant la période de l'usufruit temporaire ?
Légalement, l'usufruitier n'est tenu qu'aux seules réparations d'entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne peut
pas, à la cessation de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aurait effectuées, même si la
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valeur de l'immeuble a été augmentée. Les grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire. Il est cependant
fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l'usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son
devoir de réparation et d'entretien.
En ce qui concerne la vente de l'immeuble, le nu propriétaire doit en principe recueillir l'accord de l'usufruitier pour
procéder à la vente de l'immeuble. Dans ce cas, soit l'usufruitier reste dans les lieux et voit sa situation inchangée, soit
l'usufruitier reçoit la partie du prix de vente qui correspond à son usufruit temporaire, ce qui peut être intéressant en cas
de plus value. Mais dans ce dernier cas, l'usufruitier devra quitter le bien immobilier qu'il occupait précédemment.
Vis à vis de l'administration fiscale, l'usufruitier va occuper l'immeuble au titre de sa résidence principale. Il paiera donc
la taxe foncière et la taxe d'habitation. Par ailleurs, si l'usufruitier décide de louer l'immeuble dont il a la jouissance, il
devra payer de l'impôt sur les revenus fonciers qu'il percevra, mais c'est son locataire qui supportera la taxe d'habitation.
Au terme de l'usufruit, le droit de jouissance, d'usage et d'exploitation de l'usufruitier s'éteignent ; et le nu propriétaire
recouvre l'intégralité de son droit de propriété. L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu propriétaire à lui vendre
l'usufruit une nouvelle fois.
Enfin, si l'usufruitier meurt, "l'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété". Autrement dit, le nu
propriétaire redevient pleinement propriétaire, sauf s'il est prévu dans le contrat qu'un héritier prendra la place de
l'usufruitier. Une telle stipulation est importante pour protéger le droit acheté par l'usufruitier afin que celui-ci serve à l'un
de ses descendants.
Simulation sur une période de 10 ans
LOCATION
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ACHAT
D'USUFRUIT--
Valeur en pleine
600.000
€
Valeur en pleine
600.000
propriété du bien
propriété du bien
€
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Montant annuel du loyer
36.000
(6 %)
€
Valeur de l'usufruit du
138.000
€
Montant du loyer sur 10
360.000
bien
ans
€
Economie
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222.000 €
Compte tenu de la rareté de ce type d'opération patrimoniale (malgré son intérêt économique évident),
l'inconvénient majeur est de trouver un usufruit temporaire..
Cette économie de 222.000 € sera pondérée par la taxe foncière et les coûts d'entretien
Quel est la répartition des charges pendant la période de l'usufruit temporaire ?
Légalement, l'usufruitier n'est tenu qu'aux seules réparations d'entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne peut
pas, à la cessation de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aurait effectuées, même si la
valeur de l'immeuble a été augmentée. Les grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire. Il est cependant
fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l'usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son
devoir de réparation et d'entretien.
En ce qui concerne la vente de l'immeuble, le nu propriétaire doit en principe recueillir l'accord de l'usufruitier pour
procéder à la vente de l'immeuble
Vis à vis de l'administration fiscale, l'usufruitier va occuper l'immeuble au titre de sa résidence principale. Il paiera donc
la taxe foncière et la taxe d'habitation. Par ailleurs, si l'usufruitier décide de louer l'immeuble dont il a la jouissance, il
devra payer de l'impôt sur les revenus fonciers qu'il percevra, mais c'est son locataire qui supportera la taxe d'habitation.
Au terme de l'usufruit, le droit de jouissance, d'usage et d'exploitation de l'usufruitier s'éteignent ; et le nu propriétaire
recouvre l'intégralité de son droit de propriété. L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu propriétaire à lui vendre
l'usufruit une nouvelle fois.
Enfin, si l'usufruitier meurt, "l'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété". Autrement dit, le nu
propriétaire redevient pleinement propriétaire, sauf s'il est prévu dans le contrat qu'un héritier prendra la place de
l'usufruitier. Une telle stipulation est importante pour protéger le droit acheté par l'usufruitier afin que celui-ci serve à l'un
de ses descendants.
Les valorisations de la nue-propriété
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En moyenne, les valorisations de la nue-propriété et de l'usufruit s'établissent de façon suivante :
- Pour un usufruit de 10 ans : Valeur de l'usufruit : 23% - Valeur de la nue-propriété : 77%
A cette décote importante peut s'ajouter parfois une décote supplémentaire, par exemple si le bien immobilier est
vendu occupé. Ainsi, il n'est pas rare que le nu propriétaire achète un bien immobilier pour 50% de sa valeur.
Au terme de l'usufruit (qui dure généralement 10 ans, 15 ans ou 20 ans), le nu propriétaire recouvre la pleine
propriété en franchise totale d'impôt, sans payer ni droit de mutation ni droit d'enregistrement. Cette situation fiscale
exceptionnelle est due au fait que la personne recouvre un droit, sans que cela soit considéré comme une vente.
L'achat en nue-propriété est vivement conseillé aux personnes qui cherchent des biens immobiliers dans les grandes
villes (Paris, Lyon, Nice) où les prix sont actuellement très élevés. Il est nécessaire à ces investisseurs d'avoir la
trésorerie nécessaire ou de disposer par ailleurs de revenus fonciers, dans la mesure où la nue-propriété ne génère
aucun revenu (c'est l'usufruitier qui perçoit tous les revenus fonciers du bien). Cette absence de revenus sera une
opportunité sur le plan fiscal pour les personnes disposant déjà de revenus fonciers : en achetant à crédit un bien en
nue propriété, les investisseurs déduiront le taux d'intérêt de leurs autres revenus fonciers, ce qui aura pour effet de
générer un déficit foncier non négligeable. Par ailleurs, l'achat en nue-propriété est un investissement très conseillé
pour les personnes qui sont soumises à l'impôt sur les grandes fortunes (ISF), dans la mesure où la loi dispose que seul
l'usufruitier est redevable de l'ISF sur la valeur en pleine propriété du bien. Cela signifie que le nu propriétaire est
totalement exonéré d'ISF pour tous les biens immobiliers dont il ne détient que la nue-propriété.
Si le nue propriétaire venait à décéder au cours de l'opération, ses héritiers recevraient en héritage le droit de nuepropriété, qui se transmet comme un bien immobilier normal. Au terme de l'usufruit, les héritiers deviendraient pleins
propriétaires, conformément aux conditions prévues lors de l'achat initial du bien immobilier en démembrement
2/ Cession temporaire usufruit pour augmenter sa rentabilité immobilière
Qu'est-ce que la cession temporaire d'usufruit ?
La cession temporaire d'usufruit concernant un bien immobilier consiste en un démembrement temporaire du bien
(séparation de la nue-propriété et de l'usufruit).
Cette opération est réalisée devant notaire et à l'issue du contrat, le bien est reconstitué sans aucune formalité ni impôt.
Cette cession va permettre au propriétaire de bénéficier d'un capital immédiat et d'optimiser la gestion de son
patrimoine immobilier.
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Modalités pratiques de la cession temporaire d'usufruit
L'opération consiste en une cession sur une durée fixe pouvant varier de 2 à 30 ans de l'usufruit des immeubles
concernés.
- La contrepartie est un capital immédiat déterminé selon la qualité du bien et pouvant être supérieur aux revenus
nets de tout impôt représentés par les loyers escomptés sur cette même période
- Le capital est versé en une ou deux fois, sa répartition étant analysée en rapport avec chaque propriétaire selon sa
situation particulière
- Le contrat de rachat temporaire d'usufruit est un acte notarié comportant les éléments concernant la reprise du bien,
le maintien des locataires, la gestion du bien, la répartition des charges entre l'usufruitier et le nu propriétaire...
- L'usufruitier a l'obligation de conserver la substance de la chose et de la remettre en l'état, ce qui constitue une
garantie solide pour le nu propriétaire.
- A l'issue du contrat, le propriétaire recouvre l'intégralité de son bien, ou peut renouveler l'opération
- La possibilité pour le cédant de racheter son usufruit en cours de contrat peut être prévue
Simulation pour une cession temporaire d'usufruit de 10 ans
Une cession temporaire d'usufruit de 10 ans peut selon les cas augmenter le revenu que le propriétaire recevrait s'il
percevait des loyers classiques soumis à l'impôt, notamment lorsque le propriétaire est soumis à l'ISF sur son patrimoine.
Selon le syndicat immobilier FNAIM, un usufruit sur 10 ans se valorise à 23% du prix du bien immobilier. Dans les faits,
on constate que cette valeur varie entre 20% et 30% du prix du bien, en fonction de l'emplacement, du montant des
loyers...
SANS CESSION D'USUFRUIT
Avec
cession d'usufruit
Patrimoinorama
Valeur en
pleine propriété du bien
600.000 €
Valeur de
l'usufruit du bien (23%)
138.000 €
Revenus
fonciers bruts (loyer de 6%)
36.000 €
Patrimoinorama
Revenus
fonciers bruts
0 €
Revenus
fonciers nets
28.800 €
Revenus
fonciers nets
0 €
(charge de
20%)
Patrimoinorama
Taxe foncière
3.000 €
Taxe foncière
0 €
Impôt sur le
revenu (48,09%)
11.772 €
Patrimoinorama
Impôt sur le
revenu
0 €
CSG CRDS
(11%)
3.168 €
CSG CRDS
0 €
ISF (0,5%)
3.000 €
Patrimoinorama
ISF
0 €
Revenu réel
après impôt
7.860 €
Capital
disponible immédiatement
138.000 €
Revenu réel
approximatif après impôt sur 10 ans
78.600 €
Patrimoinorama
Revenu réel
approximatif après placement sur 10 ans
210.000 €
(Somme placée à 5 % nets d'impôts)
Dans ce cas précis, on s'aperçoit que le gain patrimonial est considérable, compte tenu du niveau de fiscalité du
propriétaire. Ainsi, s'agissant de l'impôt sur la fortune, le nu propriétaire n'est pas imposable, car le code des impôts
stipule que seul l'usufruitier est imposable au regard de l'ISF comme s'il détenait le bien immobilier en pleine
propriété. Par ailleurs, c'est l'usufruitier qui supporte la taxe foncière, ce qui représente quasiment dix mois de loyer au
bout de 10 ans d'usufruit. Enfin, le nu propriétaire ne supporte plus aucun impôt sur les revenus fonciers, car la cession
d'usufruit est traitée comme un gain en capital, qui peut éventuellement occasionner une taxation sur la plus value si le
bien immobilier cédé en usufruit comporte une telle plus value.
Au terme de l'usufruit temporaire, lorsque le nu propriétaire recouvre la pleine propriété de l'immeuble, l'opération de
remembrement ne donne lieu à aucun impôt ni aucun droit d'enregistrement sur les mutations.
Patrimoinorama

Immobilier - Patrimoinorama

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