note Crédit hypothécaire FR - Test

Le crédit hypothécaire
Exigences de Test-Achats en ce qui concerne la loi sur le crédit hypothécaire :
1) La loi sur le crédit hypothécaire n’offre pas au consommateur la même protection que
la loi relative au crédit à la consommation, qui a encore été renforcée de par l'entrée en
vigueur, le 1er décembre dernier, de la loi du 13 juin 2010.
Nous demandons que les règles applicables aux crédits hypothécaires soient au moins
aussi sévères que celles régissant les crédits à la consommation ;
2) Une meilleure protection dans l’hypothèse de taux d’intérêt variables ;
3) Problématique des ventes couplées : le fait que le consommateur s’adresse à un
organisme qui pratique des conditions plus avantageuses pour les produits annexes ne
doit pas avoir d’incidence sur le taux d’intérêt final du crédit;
4) Des tarifs officiels fiables.
5) Le refinancement moins cher
1. Des règles aussi strictes pour le crédit hypothécaire que pour le crédit à la consommation.
Les crédits hypothécaires pèsent généralement plus lourd sur le budget des
consommateurs que les crédits à la consommation. Il n’est donc pas acceptable qu’ils
soient soumis à des règles moins strictes.
1.a. Il conviendrait d’aligner les règles applicables en matière de publicité pour le crédit à la
consommation, aux crédits hypothécaires1.
En effet, bien que la loi relative au crédit à la consommation et celle relative au crédit
hypothécaire soient quasiment contemporaines, force est de constater que la seconde est
moins détaillée que la première. Et c’est particulièrement le cas en ce qui concerne la
publicité : la loi sur le crédit hypothécaire ne contient en effet pas de définition de cette
notion et les dispositions spécifiques qu’elle prévoit en matière de publicité se réduisent
presque exclusivement aux mentions obligatoires qui doivent figurer dans le prospectus.
Une telle différence de régime se justifie selon nous difficilement. D’autant plus
difficilement que souscrire un crédit hypothécaire représente généralement la décision de
toute une vie et que les montants empruntés se révèlent souvent bien supérieurs à ceux
empruntés dans le cadre de crédits à la consommation.
A la différence de la loi relative au crédit à la consommation, la loi relative au crédit
hypothécaire ne contient en effet pas d’interdiction de faire de la publicité destinée à des
personnes qui sont dans une situation difficile.
Il n’est ainsi pas rare de se trouver face à des publicités pour du crédit hypothécaire qui
sont racoleuses et clairement destinées aux personnes en difficulté financière, voire
1
Voir en ce sens la proposition de loi du 22 décembre 2008 de Mr Beke et consorts modifiant la législation sur
le crédit à la consommation et le crédit hypothécaire en ce qui concerne la publicité, Doc. Parl., Sén., 2008, n°41081; cette proposition reprend le texte de la proposition déposée par Mme Partyka le 12 février 2008 (Doc.
Parl., Ch., DOC. 52 0713/001).
surendettées. On peut par exemple citer les slogans du type : "Propriétaires en difficulté.
Réagissez. Allégez vos charges. Même si contentieux" ou encore "Prêt hypothécaires aux
propriétaires même si contentieux (les chômeurs et invalides sont également acceptés)".
1.b. La loi relative au crédit à la consommation impose aux professionnels un strict devoir
d’information et de conseil. De la même manière, elle interdit au prêteur d’accorder le
crédit s’il estime que le consommateur ne pourra pas le rembourser. Ces éléments
devraient également figurer dans la loi sur le crédit hypothécaire.
1.c. Pour les prêteurs, le crédit hypothécaire est le produit de fidélisation par excellence :
lorsqu’un consommateur souscrit un tel crédit et est disposé à y ajouter d’autres produits,
il s’engage pour de nombreuses années (jusqu’à 40 ans parfois), de sorte que les prêteurs
ont souvent tendance à lui offrir des conditions nettement plus intéressantes que
d’ordinaire. Ces produits annexes sont surtout l’assurance solde restant dû et l’assurance
habitation.
Il faut néanmoins savoir qu’un taux d’intérêt peu élevé n’est qu’un élément d’un tout bien
plus large englobant les frais d’ouverture du dossier ainsi que d’autres frais, comme la
prime assurance solde restant dû et la prime assurance habitation, qui grèveront plus
longtemps le portefeuille.
En matière de crédit à la consommation, la loi oblige les professionnels à travailler avec le
T.A.E.G. qui est un instrument de mesure du coût, mais aussi un instrument de
comparaison puisqu’il prend en considération non seulement les intérêts du crédit, mais
également tous les autres frais liés à ce crédit (frais de dossier, commission de
l’intermédiaire, frais d’assurance lorsqu'une telle assurance est obligatoire pour obtenir le
crédit).
Nous demandons que les prêteurs qui couplent des produits annexes à un crédit
hypothécaire soient tenus d’imputer d’entrée de jeu les coûts liés à ces produits (et non pas
seulement les intérêts du crédit) et d’indiquer le pourcentage total des coûts dans leur
offre.
1.d. Tout comme en matière de crédit à la consommation, il conviendrait d’insérer dans la loi
relative au crédit hypothécaire un régime de sanctions à l’égard des professionnels qui
méconnaissent leurs obligations.
Il est en effet très généralement reconnu que le droit commun de la responsabilité n’offre
pas aux consommateurs une protection suffisante. Au contraire, la charge de la preuve de
la faute, du lien causal et du préjudice a pour conséquence de placer les consommateurs en
situation d’infériorité.
A ce sujet, la loi relative au crédit à la consommation prévoit des sanctions civiles (nullité
du contrat; perte du bénéfice des intérêts; …), mais également, depuis le 1er décembre
dernier des sanctions pénales, notamment lorsque le prêteur conclut sciemment un contrat
de crédit lorsqu'il doit raisonnablement estimer que le consommateur ne sera pas à même
de le respecter.
Par analogie et dans le même souci de protection, de telles dispositions devraient être
insérées dans la loi relative au crédit hypothécaire également.
2. Une meilleure protection dans le cas de taux d’intérêt variables
2.a. La crise financière actuelle (qui a débuté aux Etats-Unis) s’explique notamment par les
crédits hypothécaires à taux d’intérêt variables. La charge financière de l’emprunteur, peu
importante au début, s’est considérablement alourdie à la suite de l’augmentation du taux
d’intérêt. Par conséquent, nombre d’emprunteurs qui avaient opté pour un taux d’intérêt
variable n’ont plus été en mesure de rembourser leurs crédits.
Au sein d’un même organisme financier, le taux d’intérêt variable est normalement moins
élevé que le taux d’intérêt fixe, ce qui permet d’emprunter plus sans devoir verser de
mensualités plus élevées. Cette solution a toutefois un inconvénient : nul ne peut prédire
l’évolution des taux d’intérêt et les mensualités peuvent augmenter brutalement de plus de
30 %. S’il opte pour un taux d’intérêt variable, le consommateur ne sait donc jamais avec
certitude comment évolueront les remboursements périodiques.
Test-Achats demande dès lors qu’en cas d’augmentation du taux d’intérêt, le
consommateur ait la possibilité d’opter pour une formule qui gèle le montant du
remboursement, mais en prolonge la durée (à raison de maximum 5 ans et sans frais
supplémentaires).
2.b. Dans le cas des crédits à taux d’intérêt variable, le taux d’intérêt est révisé selon
l’évolution d’un indice de référence. Malheureusement, certains organismes financiers
parviennent à faire évoluer différemment des crédits identiques ayant un taux d’intérêt
identique. Le consommateur qui contracte ce type de crédit est alors victime du manque
de clarté et de transparence.
Test-Achats demande dès lors que les organismes financiers soient contraints d’appliquer
comme indice de référence initial l’indice le plus récent pouvant être utilisé.
3. Le fait que le consommateur s’adresse à un organisme qui pratique des conditions plus
avantageuses pour les produits annexes ne doit pas avoir d’incidence sur le taux d’intérêt
final du crédit
Les crédits assortis d’un taux d’intérêt peu élevé sont souvent couplés à des produits
annexes - une assurance solde restant dû ou une assurance habitation par exemple. Si le
consommateur décide ensuite de faire appel à un autre organisme qui pratique des
conditions plus intéressantes pour ces produits annexes, il risque parfois de perdre ce taux
d’intérêt avantageux. Il subit alors les effets négatifs d’une vente couplée. Ce couplage du
crédit à des produits annexes est en outre une pratique dépourvue de transparence – un
atout pour le prêteur puisqu’il devient difficile de comparer différentes offres.
Test-Achats revendique que le fait que le consommateur s’adresse à un autre organisme
qui pratique des conditions plus intéressantes pour les éventuels produits ou services
complémentaires, n’ait pas d’incidence sur le taux d’intérêt final du crédit.
4. Des tarifs officiels fiables
Les agences n’appliquent que très rarement le tarif officiel de la banque (qui fait partie du
prospectus). Ce tarif est donc sans rapport avec la réalité, où les talents de négociateur du
consommateur sont manifestement déterminants. Ce qui laisse quasiment carte blanche au
prêteur.
Pour Test-Achats, une liste de tarifs est toutefois un critère important pour assurer la
transparence des tarifs et permettre au consommateur de comparer aisément les conditions
de différents prêteurs. La mise à disposition gratuite d’une liste de tarifs la plus proche
possible des tarifs réellement pratiqués dans les agences devrait également favoriser et
améliorer la concurrence, ce qui au final ne peut que profiter au consommateur. Cette liste
doit apporter une solution à l’opacité qui entoure actuellement les tarifs.
De plus, la majorité des prêteurs font 2 sortes de feuilles de tarifs : la feuille de tarifs
officielle qui est envoyée à la CBFA et la feuille de tarifs qui est appliquée en pratique.
Test-Achats demande qu'il soit interdit de travailler avec deux feuilles de tarifs différentes
et que la feuille de tarifs officielle fasse mention de la feuille de tarifs officieuse.
Actuellement, il y a une opacité totale. La CBFA a fait une enquête concernant les taux
d'intérêts officiels et réels et a constaté que certaines institutions présentent des
différences significatives. La CBFA plaide aussi pour plus de transparence.
Test-Achats plaide dès lors pour que chaque prêteur élabore une liste des tarifs la plus
fidèle possible à la réalité et qui puisse être directement appliquée dans la majorité des
cas.
5. Le refinancement moins cher
L’emprunteur qui remplace son prêt hypothécaire coûteux par un prêt moins cher doit
souvent passer devant le notaire, surtout s’il change de prêteur. Le notaire doit non
seulement passer un nouvel acte, mais aussi accorder la mainlevée de l’inscription
hypothécaire existante et la remplacer par une nouvelle. Ces interventions s’accompagnent
de frais élevés, pouvant facilement se chiffrer à plusieurs milliers d’euros. Une partie de
ces frais va certes au Trésor (les droits d’enregistrement), mais la plus grande partie va
aux notaires eux-mêmes. Ces frais peuvent annihiler complètement le bénéfice d’un prêt
plus avantageux. C’est la raison pour laquelle de nombreux emprunteurs ne font pas le pas
vers la concurrence et continuent de rembourser leur prêt coûteux. Les prêteurs ne le
savent que trop bien et rechignent dès lors à revoir un taux élevé à la baisse ou se
contentent d’accorder une réduction minime. Test-Achats entend mettre un frein à cette
situation et plaide pour une réduction des frais associés à un tel refinancement. Pourquoi
faut-il en effet payer pour la deuxième fois autant de droits d’enregistrement au Trésor? Et
les frais de notaire ne pourraient-ils pas en grande partie être évités quand on sait que ces
frais sont le plus souvent nuls lorsqu’un consommateur reste chez son prêteur pour le
refinancement de son prêt? Autrement dit, Test-Achats demande d’imposer aux notaires
de se limiter à un montant de frais sensiblement moins élevé en cas de refinancement.