Responsabilité des constructeurs en droit allemand

RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS EN DROIT ALLEMAND
CONFERENCE à l’association JUSTICE CONSTRUCTION
Questionnaire :
A. De quelles actions dispose l´acquéreur d´un immeuble pour désordres et malfaçons ?
Quand il y a un défaut (il s´agit des défauts des choses et des défauts de droit, §§ 434,435
BGB) l´acquéreur dispose des droits de garantie du § 437 BGB. Il s´agit donc des garanties
suivantes :
-
droit à réparation, §§ 437 no. 1, 439 BGB
D´après la reforme du droit des obligations maintenant c´est le principe de la «priorité de
l´amélioration qui vaut. Avant que l´acquéreur ne puisse se désister du contrat et/ou demander
l´indemnisation il doit offrir au vendeur la possibilité d´une «seconde chance». Le vendeur
peut donc améliorer la chose en réparant le défaut ou en livrant une nouvelle chose sans
défaut, § 439 I BGB.
Avant de pouvoir exercer les autres garanties, l´acquéreur doit par priorité mettre en demeure
le vendeur en revendiquant ce droit d´amélioration
Dans quelques circonstances limites cette mise en demeure est superflue, §§ 281 II, 323 II
BGB.
-
droit de résiliation au contrat, §§ 437 no. 2, 323, 346 ff. BGB
Quand l´acquéreur a mis en demeure pour obtenir l´amélioration, sans succès, il peut donc se
désister du contrat et demander selon les §§ 323 I, 346, 348 BGB le remboursement du
montant payé pour l´achat, en contre-partie il doit restituer la chose.
D´après la reforme du droit des obligations la résiliation devient une acte unilatéral qui émane
de la seule volonté de l´accord du vendeur pour la validité de la résiliation.
Il faut savoir que maintenant, la résiliation et l´indemnisation ne sont plus exclusives l´une de
l´autre. Avant l´acquéreur ne pouvait choisir qu´une seule des deux alternatives, c´est à dire
ou la résiliation ou l´indemnisation.
-
droit de diminution du prix d´achat, §§ 437 no. 2, 441 BGB
Si l´acquéreur veut accepter le défaut, il ne lui faut donc pas exercer ni son droit de résiliation
ni d´indemnisation. Il peut demander la diminution du prix d´achat, ce qui lui est permis à
défaut de réponse du vendeur dans le délai de la mise en demeure de l´amélioration
Ici aussi il faut savoir que l´accord du vendeur n´est pas nécessaire.
Il y a d´autres droits :
-
§ 280 I BGB : indemnisation simple. C´est pour les défauts qui ne sont pas
attachés a la chose
§§ 280 I, III, 281 BGB : indemnisation, si les défauts se concentrent à la chose
et pourraient être réparés par l´amélioration
§§ 280 I, III, 283 BGB : indemnisation quand l´amélioration n´est pas possible
§§ 280 I, II 286 BGB ; indemnisation quand le vendeur ná pas respecté le délai
de mise en demeure.
B. Quels sont les recours dont disposent les constructeurs entre eux ?
La question n´est pas très clairement posée. Mais il s´agit il semble-t-il des droits du vendeur
qui n´est pas le constructeur, lorsque l´acquéreur fait des demandes contre lui.
Par exemple : Constructeur A construit la maison pour B. B. venda la maison a C. C. demande
l´indemnisation a B.B. veut se retourne vers A.
Dans ce cas le veneur a des droits du contrat d´ouvrages selon §§ 631 ff BGB. Le vendeur ne
peut pas simplement demander la liquidation des défauts qu´il a remboursé à l´acquéreur,
mais il lui faut attaquer le constructeur sur la base du contrat, qui ´tait convenu entre eux au
moment de la construction.
Le droit du contrat d´ouvrages selon § 634 BGB prévoit généralement les même droits que
a´agissant du contrat de vente. C´est à dire concernant le cas ci-dessus le vendeur pourra
demander au constructeur. Le remboursement de l´indemnisation, qu´il a dû verser à
l´acquéreur selon §§ 634, no. 4, 280 I BGB.
C. Existe-t-il un régime d´assurance obligatoire ?
Non. C´est-à-dire qu´il n´existe pas d´assurance obligatoire comme pour les voitures. Il
appartient au constructeur de s´assurer volontairement. Mais il va de soi qu´en général, les
constructeurs ne renonce pas à cette assurance.
Dans la mesure où il n y a pas d´assurance obligatoire, l´acquéreur doit attaquer directement
le constructeur ce qui n´est pas le cas pour les voitures.
PS Concernant les statistiques sur l’importance des contentieux en RFA, il n’y a pas de
données ni de sondages effectués donc on ne peut répondre en l’état.