Actualités habitat n°937 - L`Union sociale pour l`habitat

Transcription

N° 937
Actualités
du 15 décembre 2011
habitat
LE DOSSIER
À LA UNE
SOCIAL
DROIT ET FISCALITÉ
Rénovation
énergétique
Facteur 4
Pérennisation de
l’éco-prêt logement
social
Comité de suivi
Répondre à une
du droit au logement consultation de
opposable
maîtrise d’ouvrage
Equerre d’argent pour la réhabilitation de la tour Bois-le-Prêtre à Paris (Paris Habitat).
Bimensuel d’information édité par
www.intratone.fr
Tél. 02.51.65.05.79.
© SA Hlm Coutances-Granville
NacaratAgence Nicolas Michelin & Associés
SOMMAIRE
La rénovation énergétique, p. 10
Porte des Alpes Habitat a 80 ans, p. 18
Ecoquartier de Roubaix, Tourcoing et Wattrelos, p.19
À LA UNE
2 Elections 2012 : le Mouvement Hlm
se mobilise. • Intégration d’Habitat
Formation à Uniformation et convention biennale. • Un nouveau président
pour l’AORIF. • Pérennisation de
l’éco-prêt logement social pour la
rénovation thermique et communiqué de l’USH. • En bref.
EUROPE
7 Zone euro : les marchés du logement
bientôt sous contrôle. • Mixité
sociale : un objectif prioritaire pour le
Parlement européen.
21 Ille-et-Vilaine : un fichier départemental de la demande de logement.
ÉVÉNEMENTS
4 L’actualité et les initiatives des organismes en images.
PARTENAIRES
5 Colloque économie sociale : franchir
une nouvelle étape.
ARCHITECTURE
6 Paris Habitat : l’Equerre d’argent 2011
pour une réhabilitation d’envergure.
Actualités habitat, bimensuel d’information édité par l’Union sociale pour
l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris
Cedex 08 ; tél. : 01 40 75 78 00 ; télécopie : 01 40 75 68 21 ; Internet : www.
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l’habitat - Direction des activités promotionnelles, 14, rue LordByron, 75384 Paris Cedex 08. Tél : 01 40 75 52 63 ou 52 67.
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le numéro : 25 € TTC. Photo de couverture: voir notre article p.6.;
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Actualités habitat a été imprimé sur du papier issu de forêts gérées
durablement, certifié PEFCTM FCBA/10-31-1144 par lʼimprimerie
DEJAGLMC qui respecte les directives européennes en vigueur relatives à lʼutilisation dʼencres végétales, au recyclage du papier, au
traitement des déchets dangereux par des filières agréées et à
la réduction des émissions de COV; à ce titre, l’imprimerie est certifiée Iso 14001 : 2004 et Imprim vert.
INFOS
8 Conjoncture au 5 décembre 2011. •
Nomination Ville & Banlieue. • Insee:
composition des revenus suivant le
niveau de vie. • En bref.
LE DOSSIER
10 Rénovation énergétique: programmer
une réhabilitation Facteur 4.
12 SA Hlm Coutances-Granville : une
rénovation à double casquette. •
Famille et Provence : dix euros par
mois pour des économies d’énergie. •
Opac 38 : réhabilitation BBC : de la
classe E à B.
ÉCHOS
14 Agenda : rencontres de l’Innovation
sociale. • Convention Logeo/Valophis.
• OPH d’Aubervilliers. • Restructuration Codelog.
15 Batigère. • Office 64. • Campagne des
bailleurs parisiens.
16 Office Montreuillois de l’Habitat. •
Logis Cévenols. • Opac de Dijon.
ANNIVERSAIRES
18 90 ans pour Habitat 35 et 80 ans pour
Porte des Alpes Habitat.
AMÉNAGEMENT
19 Ecoquartiers : palmarès national 2011.
SOCIAL
20 Comité de suivi de la mise en œuvre
du Dalo : l’Etat est toujours hors la loi.
HANDICAP
22 Emploi des personnes handicapées :
Les ESH fortement mobilisées.
NOUVELLES RÉALISATIONS
23 Nouveaux programmes de Habitat 44,
Corrèze Habitat, SA Mont-Blanc, Halpades.
RÉNOVATION URBAINE
24 Calvados Habitat : logements intermédiaires. • OPH d’Aubervilliers :
trouée dans la barre Rosa Luxemburg.
• Logemloiret : travail de mémoire. •
L’Opac du Rhône repense entièrement un quartier. • Valophis signe une
convention à Créteil.
ÉNERGIE
26 Moulins Habitat : suivre ses consommations d’énergie sur sa télévision. •
Habitations de Haute-Provence : du
matériel nouvelle génération.
RESSOURCES HUMAINES
27 Prêt de main d’œuvre : la mise à disposition de personnel à but non lucratif.
FORMATION
22 Afpols : stages de janvier-février 2012.
DROIT ET FISCALITÉ
29 Appel à projets : répondre à une
consultation de maîtrise d’ouvrage.
30 Services à la personne : cadre juridique pour l’habitat social Hlm (2) •
Fax juridique.
32 Questions/réponses.
Actualités habitat I N° 937 du 15 décembre 2011 I 1
Intégration
d’Habitat
Formation à
Uniformation
Le Président de l’USH, Thierry
Repentin, a signé, le 16 novembre 2011, « l’Accord collectif du
14 novembre 2011 portant
modification de la convention
de création d’Uniformation du
28 juin 1972», pour la demande
d’agrément de l’OPCA qui doit
intervenir avant le 1er janvier
2012.
A compter du 1er janvier 2012,
Habitat Formation ne sera plus
l’OPCA agréé des branches de
l’habitat, de la ville et du lien
social qui feront alors partie du
nouveau champ d’Uniformation et des entreprises qui se
situent dans ce champ aux
termes de l’accord du 14
novembre 2011 et de l’agrément
de l’Etat. Uniformation exercera, par dévolution légale, les
activités qui sont exercées par
Habitat Formation jusqu’au 31
décembre 2011 et assurera la
continuité de ses engagements
et de ses moyens. Les personnels d’Habitat Formation
seront intégrés à cette date dans
les effectifs d’Uniformation.
Les signataires de l’Accord collectif du 14 novembre 2011 sont
d’une part, les organisations
d’employeurs USGERES, USH
et UCANSS et d’autre part, les
organisations syndicales de
salariés CFDT, CFE-CGC,
CFTC, CGT, FO, UNSA.
Les entreprises adhérentes
d’Habitat Formation, qui
deviendront adhérentes d’Uniformation en application de
leurs accords de branche pour
celles qui en relèvent, ou par
décision individuelle pour les
autres à ce jour, seront regroupées dans une section paritaire
professionnelle qui leur sera
propre au sein d’Uniformation,
la section Habitat et lien social.
Le Conseil d’administration
d’Habitat Formation se réu-
De grands rendez-vous politiques vont marquer l’année 2012 :
tout d’abord, l’élection présidentielle les 22 avril et 6 mai, puis
les élections législatives, les 10 et 17 juin. Ces échéances sont
essentielles pour l’avenir de la politique du logement. La crise
économique, sociale et financière que connaît le pays appelle
une réponse en termes de solidarité – offrir des logements
abordables au plus grand nombre – et en termes de soutien à
l’activité et à l’emploi… mais suscite aussi la tentation de fonder la réduction des déficits publics sur une baisse drastique des
dépenses en matière de logement, ou bien sur des mesures de
court terme visant à dégager des masses financières importantes pour l’Etat.
Le Mouvement Hlm entend donc se mobiliser fortement pour
interpeller les candidats sur ces enjeux et faire des propositions au service d’une sortie de crise durable et responsable.
Afin de débattre et d’arrêter les propositions qui seront adressées aux candidats à la présidentielle puis aux législatives, une
Convention réunira les organismes Hlm le 19 janvier au CNIT
(Paris, La Défense). Elle sera, comme c’est l’usage pour une
convention, ouverte à deux représentants par organisme, à
leurs fédérations et à leurs associations régionales, ainsi qu’aux
membres du Conseil social. Elle marquera le coup d’envoi de
la mobilisation nationale et territoriale.
Une information régulière sera disponible à partir de début
janvier sur http://www.union-habitat.org/info-drip, permettant de suivre les différentes actions menées par le Mouvement Hlm et, bien entendu, les prises de position des candidats. Ce site offrira également, dans le cadre d’un partenariat
spécifique avec le CEVIPOF et avec Séance Publique, une observation de la place du logement dans les débats publics. ■
Le 8 décembre a eu lieu la 7e
convention biennale d’Habitat
Formation qui a rassemblé quelque
250 personnes, sur les thèmes
suivants : premiers enseignements
de la réforme de 2009 ;
Uniformation, le choix des branches
d’Habitat Formation ; les services aux
entreprises et aux salariés en 2012.
Photo, de gauche à droite : MM
Diego Alançon, vice-président
d’Habitat Formation, Jean-Pierre
Faucheux, président d’Uniformation
et Maurice Carraz, président
d’Habitat Formation. © G. Roubaud
nira le 21 décembre 2011 pour
prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion de
cette évolution, notamment en
ce qui concerne la continuité
des services aux entreprises
et l’intégration des personnels,
qui continueront d’assurer les
relations avec celles-ci, sous
la conduite du même encadrement pour les services de
gestion (collecte, plan, professionnalisation, CIF). Les
conseillers formation en
région travailleront directement sous la conduite de l’encadrement d’Uniformation.
Les organisations d’employeurs signataires de la
convention paritaire pour
l’évolution d’Habitat Formation du 15 juin 2011, seront
représentées au sein du conseil
d’administration d’Uniformation par six membres. Le
Comité exécutif a désigné, le
23 novembre 2011, les représentants au titre de l’USH. Les
différentes organisations
signataires de l’Accord collectif d’Uniformation du 14
novembre 2011 auront à désigner pour 2012 leurs représentants à la section paritaire
Habitat et lien social. ■
(Communiqué de Maurice Carraz, directeur général de la
Fédération nationale des Offices
publics de l’habitat, président
d’Habitat Formation)
2 I Actualités habitat I N° 937 du 15 décembre 2011
Un nouveau
président pour
l’AORIF
© A. Bujak
à compter du 1er janvier 2012
Elections 2012
Le Mouvement Hlm se mobilise
Stéphane Keïta,
directeur général
d’Osica, a été élu
le 2 décembre,
président
de
l’AORIF - l’Union sociale pour
l’habitat d’Ile-de-France, à
l’unanimité du conseil d’administration pour un mandat
de trois ans. Il succède à Pierre
Carli, président du directoire
du groupe Logement Français,
qui occupait cette fonction
depuis janvier 2009.
Ancien élève de l’Ecole nationale d’administration, et après
avoir occupé diverses fonctions administratives et de
cabinet, Stéphane Keïta a été
préfet de la Haute-Loire de
2000 à 2002. En 2003, il
devient directeur interrégional Centre Est (Rhône-Alpes,
Bourgogne, Auvergne) de la
Caisse des Dépôts.
Depuis 2006, il est directeur
général d’Osica - SA HLM et
membre du directoire du
groupe SNI (filiale de la Caisse
des dépôts).
Stéphane Keïta est également
actif au sein des instances
nationales du Mouvement
Hlm, notamment en tant que
membre du conseil fédéral et
du bureau de la Fédération des
entreprises sociales pour l’habitat (ESH) et administrateur
du Club Management et Marketing (USH).
L’AORIF compte 140 organismes Hlm qui gèrent 1,2 million de logements environ. ■
Pérennisation de l’éco-prêt logement social pour la
rénovation thermique
L’éco-prêt est conçu pour financer des travaux permettant aux logements de
passer de la classe E, F, G à la classe C ; ici, 60 logements rénovés par Agen
Habitat et passés en classe A. © DR
La mise en place du nouvel
éco-prêt logement social pour
la rénovation énergétique,
annoncé au Congrès Hlm de
Bordeaux par le secrétaire
d’Etat au logement, qui butait
sur le mécanisme de la bonification, est à présent effective, comme l’ont annoncé
Nathalie Kosciusko-Morizet,
François Baroin et Benoist
Apparu dans un communiqué
du 28 novembre.
A la différence du précédent,
ce nouveau prêt sur fond
d’épargne consacré à la réhabilitation thermique, proposé
aux organismes Hlm et aux
SEM, est non contingenté et
son taux, indexé sur le Livret
A, variera en fonction de la
durée du prêt, alors qu’aupa-
ravant, ce produit bénéficiait d’un taux unique
à 1,9 %. Il sera équivalent au taux du Livret A
pour les prêts inférieurs
à quinze ans (2,25 %
aujourd’hui), au taux du
Livret A augmenté de
quinze points de base
pour les durées de 15 à
20 ans (2,40 %), au taux
du Livret A augmenté
de 25 points de base sur
20 à 25 ans (2,50 %). Le
coût de la bonification
sera porté par l’Etat. Ses conditions d’éligibilité restent
inchangées.
Ce nouveau produit sera la
contrepartie nationale des
aides européennes à la rénovation thermique, dans le
cadre du FEDER précisent les
pouvoirs publics. Dans un
communiqué publié ci-contre,
l’Union sociale pour l’habitat
se réjouit de la reconduction
de ce nouvel éco-prêt logement social. ■
L’Union sociale pour l’habitat se réjouit de la reconduction et
de la pérennisation de l’éco-prêt logement social
Le Gouvernement vient de confirmer la
reconduction et surtout la pérennisation de
l’éco-prêt logement social. Certes, ses
conditions financières sont un peu plus
onéreuses ; mais il devient un produit du
catalogue de prêts de la Caisse des dépôts et
n’est donc plus soumis à des enveloppes
quantitatives annuelles. Il s’agit là d’une
avancée significative. L’éco-prêt permettra
ainsi, conformément aux objectifs de la loi
Grenelle 1, de faire face à l’amélioration
thermique de 70 000 logements par an.
Sur le plan social, les efforts menés jusqu’à
présent par les organismes Hlm en matière de
réhabilitation thermique permettent en
moyenne une économie d’environ 50 % sur les
charges de chauffage, ce qui constitue pour les
ménages concernés un gain sensible de
pouvoir d’achat dès lors que les charges
peuvent représenter, dans certains immeubles,
l’équivalent d’un loyer mensuel.
L’Union sociale pour l’habitat se réjouit que le
Gouvernement débloque aujourd’hui une
situation qui mettait en péril le plan de
réhabilitation thermique de 800 000 logements
Hlm qui avait été convenu avec les pouvoirs
publics lors du vote de la loi « Grenelle I ».
Rappelons qu’au mois de mai dernier, la Caisse
des dépôts avait fait savoir à plusieurs
associations régionales Hlm que l’enveloppe
des « éco-prêts logement social » était épuisée
et qu’aucun dossier ne serait plus instruit au
titre de cette procédure. Thierry Repentin,
président de l’Union sociale pour l’habitat, avait
alors écrit à Madame Kosciusko-Morizet pour lui
demander de bien vouloir provoquer un
arbitrage interministériel urgent afin que ce
blocage, préjudiciable à la fois aux locataires et
à tous les acteurs de la filière, puisse être levé.
La situation était restée sans solution jusqu’à
l’arbitrage de ces derniers jours.
(Communiqué de l’USH)
EN BREF
Prélèvement sur les Hlm.
L'arrêté du 30 novembre
2011, prévu par l'article
L. 423-14 du Code de la
construction et de
l’habitation et fixant les
taux du barème progressif
appliqué au potentiel
financier, est paru au JO
du 7 décembre 2011. Pour
obtenir le montant prévu
de 175 millions €, ces taux
sont fixés à des niveaux
proches du plafond de la
fourchette prévue par la
loi.
Agrément renouvelé
pour la CNL. Après des
mois de discussions avec
les pouvoirs publics, un
arrêté du 28 novembre
2011, signé par le Garde
des sceaux et le secrétaire
d’Etat auprès du ministre
de l’Economie, des
Finances et de l’Industrie,
chargé du commerce, de
l’artisanat, des petites et
moyennes entreprises, du
tourisme, des services, des
professions libérales et de
la consommation,
renouvelle « l’agrément de
la Confédération
nationale du logement
pour exercer sur le plan
national les droits
reconnus aux associations
agréées de consommateurs
par le Code national de la
consommation » pour une
durée de cinq ans. De
nombreux élus et
institutions tel Thierry
Repentin, au titre de
l’USH, avaient apporté
leur soutien à l’association
dans ce bras de fer avec
les pouvoirs publics.
ÉVÉNEMENTS
2
1
4
1- Spectacles à domicile. Septième saison de
spectacles, joués en appartement ou dans les
locaux collectifs résidentiels, offerts aux locataires par Colombes Habitat Public, coordonnée par le Hublot de Colombes, en partenariat
avec le Studio d’Asnières, le Tamanoir et la
Maison du développement culturel de Gennevilliers. Objectif : apporter la culture dans les
Hlm. 2- Un jardin sur le toit. La végétalisation
du toit du séchoir collectif de la résidence Surcouf, au Havre, propriété de l’ESH Estuaire de
la Seine, constitue une première étape d’une
opération beaucoup plus vaste qui va s’étendre jusqu’en 2017 sur les toitures terrasses de
la zone de protection du patrimoine architectural et paysager de la Ville, portée par l’association Les Voleurs de Roses. Une initiative
3
5
soutenue par le Fonds d’innovation sociale
pour améliorer le cadre de vie des habitants
du quartier, enrichir la biodiversité urbaine et
qui a mobilisé les locataires et les enfants des
écoles. 3- 16e Festival Fimbacte 2011. Le
Groupe Efidis a reçu le trophée « Eco-responsable » attribué par Qualitel pour sa communication sur la démarche développement durable engagée depuis 2006. Le Foyer Normand
a reçu la mention spéciale « projets innovants » pour ses logements intermédiaires, à
Colombelles (14). 4- Visite de patrimoine. Les
membres du conseil d’administration de Metz
Habitat Territoire conduits par la présidente
Isabelle Kaucic et le directeur général Claude
Birnbaum, ont visité le patrimoine immobilier
de l’office implanté dans les quartiers messins
6
et des communes situées à proximité de Metz.
Ici à Grange-aux-Bois. 5- Fresque. Réalisée par
les parents encadrés par un artiste dans le
cadre d’un projet national « Portraits de
familles » financé par l’Etat, l’Europe et la CSF,
la fresque de la garderie « les petits loups », à
Saint-Etienne-du-Rouvray, dans un immeuble
du Foyer Stéphanais a été inaugurée le 21
octobre. 6- Jardin partagé à Toulouse. « Le
p’tit paradis de Naudin », à la cité Madrid.
Habitat Toulouse a cédé un terrain de 565 m²
et la Ville l’a aménagé. Géré par l’association
La Ruche et accessible aux habitants du quartier, il leur permet d’embellir les espaces verts
et de cultiver des fruits et légumes à moindre
coût, selon des modes éco-responsables.
(Photo : au centre, Stéphane Carassou, prési-
PARTENAIRES
Colloque économie sociale
Franchir une nouvelle étape
En organisant un premier colloque, l’économie
sociale veut proposer des pistes innovantes
d’action pour inventer un nouveau rapport entre
l’économique et le social, en temps de crise.
L
a Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm, Amallia
(Action Logement), le Crédit
coopératif, le Crédit mutuel, la
Macif et la Mutualité française ont organisé un premier colloque, le 17 novembre
2011, destiné à prendre date et montrer
que « l’économie sociale et solidaire sait
où elle va ».
Pour le représentant de la MACIF, Philippe Da Costa, « il y a une attente d’accompagnement de la part des sociétaires
et des adhérents mais aussi des entreprises, en particulier au sein de l’économie sociale. Des offres nouvelles doivent
être développées. Il s’agit également
de s’engager davantage au niveau des territoires. A ce titre, le domaine de l’habitat constitue un terrain d’innovation
majeur ». Autre enjeu : répondre au
« risque logement » et réfléchir à une
démarche d’engagement des mutuelles
autour d’une charte sur l’accompagne-
ment des accédants à la propriété et à la
location.
De son côté, Amallia, qui apporte son soutien financier et opérationnel à plusieurs
coopératives, a mis en place une direction de l’économie solidaire qui accompagne les salariés, dans le cadre d’un projet d’entreprise axé autour de l’innovation,
la recherche de performances économiques et l’ancrage territorial.
Les coopératives à la croisée du
Mouvement Hlm et de
l’économie sociale
« Face à une crise qui s’amplifie, notre
modèle de développement est remis en
cause, a indiqué Marie-Noëlle Lienemann,
présidente de la Fédération des coopératives d’Hlm. L’économie sociale et solidaire a mieux résisté car son développement n’est pas dominé par la recherche de
profits mais la volonté d’apporter des
réponses aux besoins humains. Les coo-
Innovations économiques et sociales
• Coprocoop Ile-de-France : SCIC Hlm de portage de lots en copropriétés dégradées,
créée en 2006, qui fédère l’ensemble des acteurs de la copropriété (collectivités
locales, conseil régional, établissements bancaires, organismes Hlm, associations).
Coprocoop rend possible un redressement financier en permettant à la copropriété de
recouvrer des charges puis d’engager des travaux lourds de rénovation.
• Habicoop, coopérative d’habitants, accompagne des citoyens porteurs d’un projet
d’habitat coopératif. Seul exemple à ce jour, le Village vertical de Villeurbanne, basé
sur les principes de démocratie (chaque coopérateur dispose d’une voix), de nonspéculation (encadrement du prix de revente), et de propriété collective de
l’immeuble (les coopérateurs sont locataires à titre individuel). Le projet concerne un
bâtiment R + 4 de 14 logements (4 PLAI, 9 PLS et un libre).
• Le Groupe Chênelet, à l’origine un groupe d’insertion travaillant dans le bois, a
monté une société foncière pour fabriquer un logement social écologique à charges
maîtrisées à 2 600 €/m2 ; 140 maisons sont en cours de finalisation.
• L’épargne salariale solidaire ne représente encore que 1 % des 30 à 35 milliards
d’argent public consacré au logement.
• L’association « Toit par toi » favorise l’auto-construction collective et accompagnée
de maisons à ossature bois.
Marie-Noëlle Lienemann et Augustin de Romanet.
© DR
pératives sont à la croisée du Mouvement
Hlm et de l’économie sociale. Nous devons
continuer à nous mobiliser afin que la
Nation donne des moyens pour vivre
dignement mais la crise ne se résoudra
pas seulement par l’intervention des pouvoirs publics et des collectivités locales. Il
faut inventer de nouvelles formes de l’économie sociale». Ainsi, s’interroge-t-elle,
quelle part les pouvoirs publics, le 1% et
l’économie sociale peuvent-ils prendre
dans la question du risque locatif? Comment mobiliser les ressources financières
des banques et des mutuelles?
Une enquête auprès d’entreprises représentant 1 % du secteur montre qu’elles
sont prêtes à aller au-delà de l’obligation
du 1 %. « Cette deuxième étape pourrait
consister pour une entreprise à porter
du foncier et accompagner le parcours
résidentiel des salariés, suggère la présidente des coopératives. Une autre étape
pourrait prendre la forme d’une charte
entre le monde du logement social et
celui de l’économie solidaire portant sur
des engagements qualitatifs et quantitatifs communs. Enfin, nous allons réfléchir à l’environnement législatif et fiscal
nécessaire pour redonner une capacité
d’investissement locatif pour les acteurs
institutionnels : assurances, mutuelles,
voire banques mutualistes. Enfin, le
cadre de la garantie du risque logement
doit être clarifié ».
Le colloque a été clôturé par Augustin de
Romanet, directeur général de la Caisse
des dépôts, rappelant que son institution
apporte 30 M€ de subventions par an à
l’économie sociale et solidaire.
Un colloque qui marque seulement une
première étape, 2012 étant l’année internationale des coopératives. ■
ARCHITECTURE
Paris Habitat
L’Equerre d’argent 2011 pour une
réhabilitation d’envergure
L’obtention du prix de l’Equerre d’agent par
Paris Habitat prouve une nouvelle fois que
l’innovation architecturale existe dans le
logement social, que ce soit en construction
neuve ou, comme ici, en réhabilitation.
La rénovation plutôt qu’une démolitionreconstruction a fait économiser à Paris Habitat
8,8 M€. © D. Boureau
L’
Equerre d’argent est à l’architecture ce que le Goncourt est à la littérature…
Décernée par Le Moniteur,
c’est la seule distinction d’envergure
nationale attribuée par un jury international qui promeut des œuvres architecturales réalisées en France dans l’année,
pour ses qualités de conception et de réalisation. Elle récompense à égalité le maître d’ouvrage et les concepteurs. Cette
année, Frédéric Druot, Anne Lacaton et
Jean-Philippe Vassal (les concepteurs)
et Paris Habitat (le maître d’ouvrage)
l’ont décrochée pour la réhabilitation de
la tour Bois-le-Prêtre, dans le XVIIe
arrondissement de Paris, secteur de la
porte Pouchet, en bordure du boulevard
périphérique.
Une transformation plutôt
qu’une démolition
Conçue par Raymond Lopez dans les
années 60, cette tour de 50 mètres de
haut, propriété de Paris Habitat, qui avait
déjà fait l’objet d’une première
réhabilitation en 1990, était devenue obsolète au fil des ans tant sur
le plan technique (façade, isolation,
chauffage, acoustique…) que sur le
plan de l’usage. Plutôt que de la
démolir comme cela avait été envisagé dans un premier temps, la
Ville et l’OPH – en accord avec la
majorité des habitants installés
souvent depuis plusieurs décennies dans l’immeuble – ont décidé de la
transformer et de lancer un concours
d’architecture pour la réhabilitation en
novembre 2005, remporté par l’équipe
lauréate de l’Equerre d’argent. Le projet
a été mis au point en lien avec les locataires qui l’ont plébiscité en 2007 avec
90 % de votes favorables. Les travaux ont
démarré en 2009, en milieu occupé, avec
notamment l’aménagement de dix logements vides en appartements relais, le
temps des deux ans de travaux dans leur
logement.
Résultat, une métamorphose : des surfaces supplémentaires de 20 à 60 m2 par
logement existant par la création de nouveaux planchers – des balcons de trois
mètres de profondeur – sur toute la périphérie de la tour ; quatre nouveaux logements portant leur nombre à cent ; sept
types de logements, du T1 au T7, contre
trois précédemment, pour répondre aux
différentes tailles des familles ; une
réduction de 50 % des consommations
énergétiques en partie grâce aux jardins
d’hiver ; une réduction importante des
nuisances générées par le périphérique
par des traitements particuliers (pièces
sèches/pièces humides et/ou voisinage) ;
une réelle qualité d’usage, une adéquation plus fine des loyers et des charges et
un meilleur impact environnemental
(moins de gaz à effet de serre), 11 500
tonnes de déchets évités, des économies
d’eau et 15 000 kg d’ozones photochimiques épargnés.
Dans les logements, ont été rénovés, les
équipements techniques vétustes et
défectueux, notamment le système de
ventilation mais également les installations électriques, les installations gaz, les
équipements sanitaires,…
Et, dans les parties communes, une
remise aux normes techniques a été
effectuée.
Les travaux financés par la Ville de Paris,
la Région Ile-de-France, l’Anru, Paris
Habitat et un prêt CDC, d’un montant
de 11,2 millions d’euros, sont à un coût
bien inférieur à une opération de démolition-reconstruction, comme cela avait
été envisagé dans un premier temps,
dont le montant aurait avoisiné les 20
millions d’euros, hors foncier. Cette opération s’inscrit dans le cadre du projet
de renouvellement urbain de la porte
Pouchet. ■
Le supplément d’espace a été réalisé en charpente
métallique montée à sec devant les façades.
© D. Boureau
EUROPE
Zone euro: les marchés du logement
bientôt sous contrôle
D
ans le cadre du renforcement de la gouvernance économique de
la zone euro, la Commission
européenne travaille avec le
Conseil à la mise en place d’un
dispositif de surveillance
macroéconomique des marchés du logement afin de lutter contre les effets dévastateurs des bulles immobilières.
A cet effet, les 8 et 9 décembre
dernier, la Commission a réuni
à Bruxelles les experts logement des 27 Etats-membres,
de l’OCDE, de la BCE, du FMI
et d’Eurostat pour un séminaire de travail sur les modalités de mise en œuvre de cette
surveillance des marchés du
logement (indicateurs, recommandations politiques, interventions correctrices…). Un
rapport sur la mise en place
du mécanisme d’alerte devrait
être présenté au collège des
Commissaires, le 20 décembre.
En effet, les déséquilibres sur
les marchés du logement des
Etats-membres ont un impact
macroéconomique non négligeable sur la zone euro, notamment à travers les phénomènes
de bulles immobilières, à
l’exemple de l’Espagne ou
encore de l’Irlande. La surveillance de ces déséquilibres
macroéconomiques s’exercera
tout d’abord par un mécanisme
d’alerte précoce sur la base de
suivi d’indicateurs-clés telles
que l’évolution du prix des
logements ou encore l’évolution des encours de prêts
hypothécaires. S’ensuivra un
processus d’analyse approfondie des écarts observés. En
fonction des résultats, la Commission et le Conseil pourront
adresser à l’Etat-membre
concerné, soit des recommandations générales, soit un plan
d’action corrective précisant
les mesures à adopter.
En l’absence d’opposition formelle du Conseil, ce plan d’action corrective s’appliquera
automatiquement à l’Etatmembre. Aucune consultation
du Parlement européen n’est
envisagée compte tenu du
principe de réactivité du dispositif d’action corrective.
Parmi les indicateurs retenus,
l’évolution du prix des logements, de leur accessibilité
financière, de l’offre de logements et du fonctionnement
général du marché, notamment en matière de mobilité
résidentielle. Les questions
telles que l’équilibre général
des statuts d’occupation, la
mobilité résidentielle et les
régimes fiscaux seront intégrées à ce dispositif. ■
Mixité sociale: un objectif prioritaire
pour le Parlement européen
A
vec l’adoption à une large majorité par les députés européens
du rapport de Peter Simon sur
les aides d’Etat au SIEG, la vision du
logement social du Parlement européen
se précise autour de quelques fondamentaux :
◗ un besoin social de base: «considérant
que la législation actuelle de l’Union prévoit l’exemption de l’obligation de notification pour les hôpitaux et les logements
sociaux, c’est-à-dire pour les SIEG qui
répondent à des besoins sociaux de base»;
◗ des objectifs prioritaires de mixité
sociale et d’accès universel : « souligne
fermement que les services publics doivent être de qualité élevée et accessibles
à toutes les couches de la population ; est
préoccupé, dans ce contexte, par l’attitude restrictive de la Commission qui ne
fait entrer les aides d’État aux organismes de logements sociaux dans la
catégorie services sociaux d’intérêt général (SSIG) que lorsque les prestations
sont uniquement réservées à des
citoyens ou à des groupes socialement
défavorisés, étant donné qu’une interprétation aussi étroite va à l’encontre des
objectifs prioritaires de mixité sociale et
d’accès universel » ;
◗ des aides d’Etat sous la forme d’aide à
l’investissement de long terme: «demande
à la Commission d’inclure les investissements dans les infrastructures nécessaires
au fonctionnement des SIEG dans les
coûts à prendre en compte pour les compensations; rappelle à la Commission que
la fourniture de SIEG repose parfois sur
des aides publiques à l’investissement de
long terme plutôt que sur des compensations annuelles» ;
◗ une exemption de notification hors
seuil : « soutient le maintien de l’exemption existante, sans seuils, pour les hôpitaux et les logements sociaux » ;
◗ des entreprises sociales dédiées : « rappelle que les prestataires de SIEG ont
une variété de statuts différents,
puisqu’ils peuvent prendre la forme
d’une association, d’une fondation, d’une
organisation bénévole et communautaire, d’une organisation à but non lucratif ou d’une entreprise sociale ; rappelle
que certains d’entre eux n’opèrent qu’au
niveau local, ne pratiquent pas d’activités
commerciales et réinvestissent sur le
plan local tous leurs bénéfices qu’ils réalisent sur les services d’intérêt général ».
La proposition finale de décision de la
Commission européenne devrait être
adoptée par le Collège des Commissaires,
le 20 décembre. La reconduction de
l’exemption de notification des aides
d’Etat aux organismes de logement social
est acquise en raison du faible niveau
d’impact sur les échanges intracommunautaires ainsi que la définition des missions imparties aux organismes de logement social par les Etats-membres
conformément aux dispositions du Traité.
Seule incertitude, la prise en compte par
la Commission européenne des spécificités des entreprises sociales et des pratiques de réinvestissement des résultats
d’exploitation dans le financement de
nouveaux SIEG. Ce principe d’étanchéité
du secteur pourrait en effet conduire à
un allègement de l’exigence de contrôles
réguliers de surcompensation. ■
En savoir plus :
http://union-habitat.eu
INFOS
Conjoncture
au 5 décembre 2011
Prix à la consommation
(Insee)
• Octobre 2011/septembre 2011 : 0,2 %.
• Octobre 2011/octobre 2010 : + 2,3 % (+ 2,3% hors tabac).
Prix des logements
anciens
(Insee Notaires)
• 3e trimestre 2011/2e trimestre 2011 : + 1,1 % en France métropolitaine (+ 1,2 % pour les appartements, + 1,1 % pour
les maisons).
• 3e trimestre 2011/3e trimestre 2010 : + 6,6 % en France métropolitaine (+ 9,1 % pour les appartements et + 4,9 % pour
les maisons) (+ 12,0 % en Ile-de-France).
IPEA (prix d’entretien et
d’amélioration)
• 2e trimestre 2011/1er trimestre 2011 : + 0,7 % (indice corrigé des variations saisonnières).
• 1er trimestre 2011/1er trimestre 2010 : + 2 % (indice corrigé des variations saisonnières).
ICC
(coût de la construction)
• 2e trimestre 2011/1er trimestre 2011 : + 2,5 % (indice brut).
• 2e trimestre 2011/2e trimestre 2010 : + 5 % (indice brut).
• Hausse moyenne sur les quatre derniers trimestres : + 2,7 %.
IRL
(référence des loyers)
• 3e trimestre 2011/2e trimestre 2011 : + 0,5 %.
• 3e trimestre 2011/3e trimestre 2010 : + 1,9 %.
Taux d’intérêt
•
•
•
•
Enquête trimestrielle
de conjoncture auprès
des promoteurs
• Opinions des promoteurs interrogés par l’Insee (octobre 2011) :
– la demande de logements neufs à acheter remonte au 3e trimestre 2011 mais reste à un niveau faible et le niveau
des stocks de logements non encore vendus augmente. La demande de logements neufs à louer reste stable à un
niveau faible ;
– les prix moyens des logements neufs mis en vente ne diminuent pas.
Construction
(DOM inclus)
(SOeS -MEDDTL)
Mesuré en données corrigées des variations saisonnières à fin octobre 2011, le nombre de logements autorisés progresse
de 4,6 % sur les trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents ; les mises en chantier diminuent de 1,7 %.
Fin octobre 2011
Autorisés
Variation (nov. 10 à oct. 11/ Mises en chantier Variation (nov. 10 à oct. 11/
Données brutes
12 derniers mois
nov. 09 à oct. 10)
12 derniers mois
nov. 09 à oct. 10)
Individuel pur
174 649
+ 6,6 %
144 413
+ 14,4 %
Individuel groupé
78 740
+ 6,4 %
55 767
+ 6,5 %
Collectif
224 858
+ 27,3 %
172 062
+ 25,6 %
En résidence
32 081
– 5,7 %
24 094
+ 28,4 %
Total
510 328
+ 13,8 %
396 336
+ 18,5 %
Commercialisation
des logements neufs
(SOeS -MEDDTL – 3e trim.
2011 – chiffres provisoires)
– Au 3e trimestre 2011, 26 400 logements neufs ont été vendus par les promoteurs à des particuliers. Les ventes sont inférieures de 12,9 % à celles du 3e trimestre 2010.
– Au 3e trimestre 2011, le prix moyen au mètre carré des logements en immeubles collectifs est supérieur de 4,4 % à ce
qu’il était au 3e trimestre 2010.
Mises en vente
Ventes
Stock disponible en fin de période
3e trim. 2011/3e trim. 2010
11,9 %
– 12,9 %
14,4 %
Versements et contrats
de prêts CDC aux
organismes Hlm
(DOM inclus)
(CDC-DFE)
Année 2011 : trois premiers trimestres (janvier à fin septembre)
Emissions Par rapport à la même
2011
période en 2010
• Prêts construction et acquisition
6 393 M€
–1%
• Prêts Amélioration
882 M€
– 19 %
Signatures
2011
6 465 M€
936 M€
Rappel du total 2010
• Prêts construction et acquisition
• Prêts Amélioration
Signatures
8 660 M€
1 340 M€
Le taux de référence des prêts conventionnés est de 3,05 % depuis le 1er novembre.
OAT 10 ans : 3,41% en novembre (2,99 % en octobre, 2,64 % en septembre, 2,98 % en août).
Euribor 3 mois : 1,41 % en novembre (1,58 % en octobre, 1,54 % en septembre, 1,55 % en août).
Moyenne mensuelle de l’EONIA : 0,78 % en novembre (0,98 % en octobre, 0,99 % en septembre, 0,89 % en août).
Contact: L’Union sociale pour l’habitat, DEEF; Tél.: 01 40 75 70 27
Emissions
8 670 M€
1 384 M€
Par rapport à la même
période en 2010
–4%
– 10 %
INFOS
Note de conjoncture
Selon le ministère du Logement, à fin
octobre 2011, les nombres de permis
de construire (autorisations) et de
mises en chantier cumulés sur les
douze derniers mois continuent de
progresser (respectivement + 13,8 %
et 18,5 %). Cette croissance régulière
est constatée depuis le début de l’année.
A fin octobre, l’opinion des promoteurs reste pessimiste sur les ventes
de logements neufs : les demandes
sont jugées faibles et les prix n’évoluent pas.
Sur les trois premiers trimestres 2011,
le montant des prêts constructions
et acquisitions de la CDC aux organismes Hlm se monte à 6 400 M€
(émissions), montant stable par rapport à la même période, l’année dernière. Les prêts à l’amélioration s’élèvent à 880 M€ (émissions), en nette
diminution par rapport à 2010
(– 19 %). Ce phénomène est vraisemblablement lié à la fin de l’écoprêt dans sa formule initiale.
Carnet
Nous avons appris avec tristesse le décès
d’Alain Raillard, survenu le 18 novembre 2011. Profondément engagé dans le
Mouvement Emmaüs depuis 40 ans, il a
dirigé l’Association Emmaüs de 1996 à
2006, date à laquelle il est parti à la retraite
mais a continué à occuper des fonctions
militantes au sein de l’Association immobilière Emmaüs.
Alain Raillard a été président pendant
dix ans de la Confédération générale du
logement, conseiller auprès de MarieNoëlle Lienemann, alors ministre déléguée au Logement, puis premier secrétaire général du Haut Comité pour le
logement des personnes défavorisées en
1992. Il a également été membre du
Conseil social Hlm. ■
Nomination Ville & Banlieue
Renaud Gauquelin, maire de Rillieux-laPape, a été élu président de l’association
des maires « Ville & Banlieue » de France
le 17 novembre dernier. Il succède à
Claude Dilain, qui occupait ce poste
depuis avril 2008. Catherine Arenou,
maire de Chanteloup-les-Vignes, est
réélue première vice-présidente.
Lors de la dernière assemblée générale, les
élus ont réaffirmé leur mobilisation et
leur engagement en faveur de mesures
d’urgence et d’un réengagement fort de
l’Etat dans les banlieues qui « vivent une
crise structurelle profonde, sociale, économique et identitaire ».
Dans une déclaration commune intitulée « En 2012, les banlieues donnent ren-
Insee
Composition des revenus
selon le niveau de vie
Catherine Arenou et Renaud Gauquelin. © I. Matyassy
dez-vous à la République », ils appellent
notamment à « une politique de la ville
globale et transversale, interministérielle,
qui soit une véritable politique de coordination des politiques de droit commun
dans les quartiers en difficultés ; à une
politique de la ville différenciée, territorialisée, qui tienne compte de la réalité
des besoins locaux (…) ». ■
En bref
La part du salaire représente 33 % du
revenu des 10 % des ménages les plus
modestes contre 76 % de celui des 20 %
des plus aisés. Les revenus du patrimoine
constituent 29 % des ressources des 10 %
les plus riches.
En moyenne, en 2008, les revenus des
ménages étaient composés aux deux-tiers
de salaires, pour un quart de pensions de
retraite (24 %), de 12 % de revenus du
patrimoine et 4 % de prestations (logement, famille et minima sociaux). Le type
de ressources dépend fortement des
niveaux de vie.
Les salaires représentent un tiers des
revenus des 10 % les plus modestes, les
prestations familiales et de logement 24%,
les retraites 21 %, les minima sociaux 12 %
et les allocations chômage 6 %.
En haut de l’échelle, le revenu des 10 %
des ménages les plus aisés est composé
pour 59 % de salaires, pour 29 % de revenus du patrimoine. A ce niveau, on ne
bénéficie plus des minima sociaux et on
est rarement au chômage… Plus on s’élève
dans la hiérarchie des niveaux de vie, plus
la part représentée par les revenus du
patrimoine augmente.
La fiscalité réduit les écarts. Les impôts
directs représentent en moyenne 15 % des
revenus. Ils représentent 25 % des revenus pour les 10 % les plus aisés, contre
5 % pour les 10 % les plus pauvres. ■
Un nouveau président pour l’Observatoire interministériel de l’accessibilité :
Philippe Bas. Il succède à Sylvie Desmarescaux, sénatrice démissionnaire.
Conseiller d’Etat, ministre délégué à la
Sécurité sociale, aux personnes âgées, aux
personnes handicapées et à la famille entre
2005 et 2007, il est aujourd’hui sénateur
de la Manche et vice-président du Conseil
général de ce même département.
Créé en février 2009, cet Observatoire évalue l’accessibilité et la convenance d’usage
des bâtiments d’habitation, des établissements recevant du public, des lieux de travail, de la voirie, des espaces publics, des
installations ouvertes au public, des
moyens de transports et des nouvelles
technologies; il identifie et signale les obstacles à la mise en œuvre des dispositions
de la loi du 11 février 2005 en matière d’accessibilité et les difficultés rencontrées
par les personnes handicapées ou à mobilité réduite dans leur cadre de vie. Il constitue enfin un centre de ressources.
A l’Académie d’architecture, Thierry Van de Wyngaert, architecte DPLG succède à Franck Hammoutène
à la présidence de l’Académie d’architecture.
La nouvelle équipe souhaite développer
l’Académie d’architecture comme lieu de
réflexion ouvert sur le monde et consolider la place de l’architecture dans la
société et dans les villes, foyers durables
de culture et de civilisation. ■
LE DOSSIER
Rénovation énergétique
Programmer une réhabilitation
Facteur 4
Organisée à l’initiative de la Fondation bâtiment énergie, la table ronde
sur la réhabilitation Facteur 4 a mis l’accent sur les difficultés financières,
techniques et d’usage auxquelles les bailleurs sociaux doivent faire face.
L
es initiatives de bailleurs
sociaux se multiplient pour
améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments anciens,
notamment en les labellisant BBC-Effinergie Rénovation. Alors que plus de
100 000 logements sociaux sur les
800 000 concernés par le Grenelle ont
déjà été rénovés, le Facteur 4 ne semble
cependant pas pouvoir être atteint pour
tous les bâtiments existants pour des raisons économiques, techniques, financières et de comportement des usagers.
Selon le ministère de l’Environnement,
les 100 000 premières rénovations énergétiques ont été financées pour 14 % sur
fonds propres des organismes, pour 43 %
par des éco-prêts, partage des économies
d’énergies, dégrèvement de la taxe foncière sur foncier bâti, FEDER, certificats
d’économies d’énergies. Des dispositifs
insuffisants qui risquent d’entraver la
poursuite de la réhabilitation.
A ces freins financiers, s’ajoutent des difficultés liées aux comportements des
usagers.
« La sensibilisation des résidents à l’utilisation des nouveaux équipements et
aux éco-gestes doit être renforcée,
estime Olivier Sidler, directeur du
bureau d’études Enertech qui a assuré la
mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage
sur la ZAC de Bonne à Grenoble. Deux
ans après la livraison des premiers bâtiments, les résultats en chauffage sont
contrastés et les écarts dus essentiellement aux comportements des usagers
qui ont tendance à chauffer à 21° ».
Une affirmation partagée par le sociologue Stéphane Chevrier, atelier Mana,
« pour qui il ne s’agit pas d’arriver après
les travaux et de savoir ce que pensent les
occupants de leurs équipements mais de
Résidence La Fauconnière nouvellement réhabilitée par Osica à Gonesse. © T. Mamberti
travailler avec eux bien plus en amont ».
En fait, aujourd’hui, la technique et l’humain restent pensés de manière séparée.
Très souvent, on demande à l’habitant
de s’adapter a posteriori à la technique et
force est de constater que, souvent, les
équipements se révèlent inadaptés. Des
enquêtes menées auprès d’habitants ont
montré également que l’information ne
touche pas sa cible parce que l’on se
heurte à des habitudes ancrées qu’un
supplément d’information ne parvient
pas à modifier. L’enjeu est d’identifier les
moments opportuns, les types d’informations à transmettre sur les comportements à adopter, les usages des équipements et les personnes les plus à même
de le faire.
Les premiers concernés : les
habitants
Pour Patrick Eveillau, de l’AFOC, il
manque 1 200 000 logements sociaux et
la priorité n’est peut-être pas à donner au
Facteur 4 ; même si les habitants sont
investis et conscients de ce qu’il faut faire
mais pas à n’importe quel prix. Pour ceux
qui sont logés, il y a encore trop de logements indécents, pas seulement du point
de vue énergétique. Aussi, les associations et les habitants se mobilisent-ils au
quotidien en faveur des améliorations en
termes de qualité de vie. Le manque de
cohérence entre les volontés affichées
par les décideurs politiques, les moyens
qu’ils mettent à disposition et les priorités que doivent gérer les bailleurs
sociaux (construire, rénover, entretenir)
est prégnant. Certains choix sont faits
en oubliant les habitants.
De surcroît, le décret d’application sur la
ligne 3 de la quittance est sujet à diverses
interprétations. Les bailleurs peuvent
récupérer une somme pendant 15 ans et
cette possibilité doit conduire à une
concertation bien préparée avec les locataires pour que cette option soit comprise par chacun. « L’AFOC, pour sa part,
LE DOSSIER
en a une autre lecture, à savoir la possibilité et non l’obligation de récupérer. Il
faut donc mener une négociation au sein
de chaque opération de réhabilitation »,
indique Patrick Eveillau.
Pour un traitement radical
Comment faire face à ces contraintes, et
concilier les objectifs du Facteur 4 et les
réalités économiques ? Une des solutions
peut être d’étaler la recherche de performance et l’investissement sur une
période plus longue, d’atteindre des
niveaux BBC en deux phases de travaux,
permettant de combiner à la fois l’amélioration en continu du patrimoine et la
performance énergétique. La logique de
cette démarche semble être celle d’un
traitement radical, élément par élément :
si l’isolation extérieure doit être réalisée, il convient de mettre en œuvre tout
de suite des épaisseurs suffisantes qui
éviteront de ré-intervenir dix ou quinze
ans plus tard et permettront de financer
un autre élément qui n’aurait pas été visé
en première phase.
Pour François Pelegrin, architecte, « il
faut donc avoir une approche globale et
des objectifs très ambitieux, et pour cela,
viser l’excellence sur l’enveloppe. Il ne
sert à rien de lancer des travaux pour
améliorer de deux classes énergétiques
et, par la suite, détruire ce qui a été réalisé. Si l’on ne peut pas viser l’excellence,
mieux vaut ne rien faire et trouver des
compensations financières pour ceux qui
occuperont ces logements. Sur 100 € de
coûts d’isolation par l’extérieur, on a un
coût de 10 € d’isolant. Le reste est dû à
l’échafaudage et à la main d’oeuvre. On
peut donc se permettre de doubler
l’épaisseur de l’isolant. C’est une question
de pur bon sens ».
La garantie de performance ne peut être
délivrée que dans le cadre d’une chaîne
vertueuse, en commençant par l’action
de l’élu qui a mis en place un Agenda 21,
qui donne des directives, qui a une stratégie ; puis par celle du maître d’ouvrage,
qui doit être clair dans ses objectifs, qui
doit rémunérer correctement la matière
grise – un vrai problème en France – et
qui doit ensuite mettre le juste prix dans
les travaux neufs ou de réhabilitation.
Car on ne peut pas obtenir de miracle
en ne faisant pas appel à la maîtrise
d’œuvre ou en prenant le moins disant.
Investir dans une rénovation de qualité
et globale, c’est non seulement de l’économie sur les charges directes mais c’est
aussi la possibilité de construire plus de
mètres carrés habitables, de réduire les
charges de tous, de redonner une nouvelle valeur d’usage à des bâtiments.
Les organismes Hlm se mobilisent
autour de cet enjeu de société. Ils sont de
fait des opérateurs privilégiés et leur
intérêt est de dynamiser le parc en anticipant. « La faisabilité des objectifs fixés
dépend de l’échelle de temps et donc de
l’ambition que l’on souhaite donner au
programme, a plaidé Brigitte Brogat,
conseiller à l’USH.
Si l’on schématise, il y a deux échelles
de temps possibles sur lesquelles raisonner : celle en lien avec l’éco-prêt avec un
raisonnement à 15/20 ans dans le cadre
de l’objectif qui a été fixé au niveau européen (3 x 20), celle du Facteur 4 qui place
les organismes dans une rupture de seuil
très importante et renvoie à des stratégies à plus long terme ». Cette rupture
n’est pas facile à articuler avec la segmentation du parc existant, et donc son
devenir dans le cadre du fonctionnement
des marchés et des dynamiques de territoire. L’échelle de temps est forcément
plus longue.
Par ailleurs, dans le cadre d’une rénova-
tion de patrimoine, il ne faut pas oublier
d’avoir une vision beaucoup plus globale.
Pour ce qui concerne la faisabilité financière, il existe une multitude de lignes à
mettre en place, avec des risques inhérents aux solutions techniques mises en
œuvre. Et de plaider pour des solutions
simples et robustes. L’utilisation de catalogues de solutions techniques risque
d’entraîner des déceptions sur le plan
urbain et architectural, voire fonctionnel.
Reste à imaginer un modèle financier,
des solutions techniques, à optimiser les
modes d’interventions sur site, à penser
aux usages, à l’architecture et pas seulement à l’énergie.
Dans la course vers le Facteur 4, les organismes Hlm plaident pour une approche
globale et des financements pérennes qui
permettront de prendre en compte les
arbitrages parfois difficiles à déterminer
entre démolition et réhabilitation mais
également les exigences liées au fait que
la gestion d’un parc de logement ne peut
se limiter à l’énergie et doit viser la qualité d’usage globale et l’amélioration en
continu du patrimoine. ■
•••
Trois projets pour une réhabilitation Facteur 4 ont
bénéficié du soutien de la Fondation
• Le projet IPPI (Intégration et Planification pour la réduction des émissions de gaz à
effet de serre d’un patrimoine immobilier) est porté par l’Association régionale Hlm
Rhône-Alpes (ARRA). Il est composé d’un consortium d’experts et vise à étudier, à
partir d’un outil de simulation, les conditions à remplir pour « généraliser le label
BBC ». A partir d’une base de données, composée d’un échantillon de patrimoine
existant de logements sociaux, des scénarios prédéfinis sont simulés pour atteindre
un niveau basse consommation de 50 à 80 kWh/m2/an.
• Le projet CIBLE (Cohérence des Interventions pour réaliser des Bâtiments de
Logement basse Energie) vise à mettre à disposition du bailleur social Osica, en
région Ile-de-France, une « boîte à outils » permettant de prioriser et planifier sur
vingt ans les rénovations à réaliser sur un parc de 40 000 logements existants. Une
calculette permet de quantifier les consommations d’énergie et les émissions de GES
avant et après travaux, d’évaluer les coûts, de mieux maîtriser les charges
récupérables et comparer des bouquets de travaux. L’objectif est d’atteindre une
consommation de 80 kWh/m2/an du parc. « 9 000 logements les plus énergivores
devaient être rénovés avant une réhabilitation globale ».
• La réhabilitation à haut niveau de performance de 1400 logements sociaux à
Rennes, a duré cinq mois en milieu occupé. Outre le double vitrage privilégié par les
bailleurs pour limiter les consommations d’énergie, l’isolation a été renforcée avec la
pose de laine de verre d’une épaisseur de 20 cm sur les murs extérieurs, les combles
et les plafonds des caves. Une nouvelle chaufferie a également été mise en place pour
fournir une eau chaude collective en lieu et place des ballons électriques individuels.
Ont également été remplacés les équipements de ventilation et d’éclairage des
parties communes par des matériels moins consommateurs en électricité.
LE DOSSIER
SA Hlm Coutances-Granville
Une rénovation à double casquette
L
a SA Hlm Coutances-Granville
signe sa première opération de
rénovation thermique bénéficiant
du label BBC-Effinergie rénovation. A
Granville, trois tours d’habitations comptant 136 logements sont au cœur d’un
chantier très complexe, par le type de
bâtiments, la méthode et les matériels
employés. L’objectif est à la fois de rénover des façades de quelque 35 m de hauteur et d’installer 150 panneaux photovoltaïques en toiture en créant une
surélévation.
Les travaux à cette hauteur se révélant
délicats et onéreux, la solution retenue
par l’architecte, le groupement d’entreprises et l’équipe d’ingénierie est de
construire sur chaque toiture, orientée
plein sud, une surélévation à combles
perdus pour y fixer les panneaux
solaires. Une logistique adaptée a été
mise en place. Les échafaudages ont été
abandonnés au profit de plateformes
mobiles de levage grimpant le long des
façades et des pignons. Les travaux ont
commencé par l’installation de la surélévation et des panneaux solaires sur
l’une des tours. Comme l’explique l’architecte Jean-Pierre Colas, « pour donner l’impression d’être intégrées dans le
bâtiment, les couvertures ont été fragmentées en trois vagues et la sur-hau-
teur, face à l’Atlantique, recouverte de
bardage ». Simultanément, sur la tour
voisine, les travaux de rénovation des
façades ont débuté : dépose du bardage
extérieur installé il y a dix ans pour se
protéger de la pluie, fixation d’un isolant
puis repose des panneaux de bardage.
Les menuiseries existantes ont été remplacées par des menuiseries alu thermo
laqué à l’extérieur et bois à l’intérieur.
Bilan de l’opération : un cœfficient
de perméabilité à
l’air de 0,6 m3/h/m2.
Pour François Herbin, directeur général, « cette rénovation n’entraînera
pas de hausse de
loyer pour les locataires, le produit de
la vente de l’électricité participant au
financement des
travaux. Les travaux dont le financement a nécessité
150 panneaux photovoltaïques, soit 730 m², sont
installés en surélévation de toiture. © DR
Famille et Provence Dix euros par
mois pour des économies d’énergie
I
Les plates-formes ont permis d’acheminer les
matériels en toiture et sur les façades. © DR
des subventions, ont dû être réalisés dans
des délais assez courts pour bénéficier de
tarifs intéressants de rachat de l’électricité ».
Coût des travaux de réhabilitation hors
panneaux photovoltaïques : 3 649 000 €.
Montant des subventions FEDER et
EDF : 1 046 340 euros. ■
nitiée dès 2007, la réhabilitation
énergétique des tours Gagarine,
Amstrong et Crisson dans le quartier des Pins à Vitrolles est en cours.
L’objectif de Famille et Provence est
ambitieux : amener ces bâtiments classés D en classe B, c’est-à-dire réduire la
consommation de 156 à 79 kWh/m2/an.
Les travaux sur l’enveloppe du bâtiment portent sur la pose d’un isolant et
d’un bardage, la fermeture des loggias
par coulissants alu double vitrage, la
réfection de l’étanchéité horizontale.
Une chaudière collective à condensation et de nouveaux radiateurs équipés
de robinets thermostatiques contribueront à la baisse des charges et au
confort des locataires. 84 m2 de panneaux solaires thermiques fourniront
une partie de l’eau chaude sanitaire ;
105 m2 de panneaux photovoltaïques
produiront de l’électricité revendue à
EDF. Les installations électriques dans
les logements seront refaites, la réception de la télévision sera optimisée
grâce à une antenne satellite collective.
Pour financer une partie des travaux
qui s’élèvent à 23 500 € par logement,
Famille et Provence a fait appel à la
troisième ligne de la quittance. Un
accord collectif a fixé le montant de la
contribution des locataires. Les économies évaluées sur le projet par le
bureau d’études, sous réserve de l’évo-
LE DOSSIER
Opac 38
Réhabilitation BBC: de la classe E à B
C
onstruits en 1953, les 25 logements de la résidence Maréchal
Leclerc à Bourgoin-Jallieu –
parmi les plus anciens de l’Opac 38 –
n’étaient pas isolés. L’objectif que s’est
fixé l’OPH est ambitieux : il s’agit d’atteindre le niveau 4 de performance énergétique (voir encadré), soit ici, de passer
de la classe E à la classe B. Pour autant,
l’Opac 38 a retenu des solutions qui
devaient être reproductibles afin d’être
transposées sur des bâtiments de même
morphologie. Solutions qui vont de l’isolation renforcée du bâti à l’installation
d’équipements techniques performants,
complétées par des mesures d’information des locataires et des gestionnaires et
un dispositif de suivi-évaluation des performances énergétiques.
Le chantier, en milieu occupé, a duré un
an et a été inauguré en octobre dernier. Le
coût est de 1,88 M€ et la rénovation a
bénéficié des subventions de l’Etat, de la
Région, du Département, de l’ADEME, de
la Ville, de la Communauté d’agglomération, du FEDER. Les travaux impliquent
une augmentation de loyers de 30 à 50 %
lution du coût de l’énergie, étant
de 20 € par mois et par logement
en moyenne, la contribution s’établit à 10 €.
L’information et la sensibilisation
des locataires se poursuivent en
phase chantier via une gazette et,
en fin de travaux, par la mise à
disposition d’un livret « Gestes
Verts ». Famille et Provence s’est
adjoint les compétences de HTC
Marseille en tant qu’assistant à
maîtrise d’ouvrage développement durable pour atteindre l’objectif initial visé et s’assurer d’une
traduction concrète des économies envisagées auprès des locataires. ■
Avant/après travaux ;
Architectes : Jean-Pierre
Baldassari & Nicolas Del Corso.
© DR
Cette opération a été retenue dans le cadre des
appels à projet « Réhabilitation thermique très
performante » de la région Rhône Alpes et
« Bâtiment démonstrateur à basse consommation
énergétique » (PREBAT - Programme de Recherche
et d’Expérimentations sur l’Energie dans le
Bâtiment) de la Région et de l’ADEME. © DR
mais en raison de la diminution des
charges due à l’amélioration des performances énergétiques, le taux d’effort pour
les locataires oscille entre 20 à 25 %. ■
Atteindre le Facteur 4
Pour diviser par quatre les
consommations énergétiques du
bâtiment, l’OPH est intervenu :
• sur l’enveloppe : isolation des murs
par l’extérieur et en sous-face ;
isolation de la toiture avec 20 cm de
polyuréthane, équivalent à 30 cm de
laine minérale ; remplacement des
menuiseries des logements par du
triple vitrage bois/aluminium et celles
des parties communes par du double
vitrage ; remplacement des portes
palières par des portes isolantes ;
limitation des ponts thermiques, en
particulier par la continuité de
l’isolation thermique au niveau des
acrotères ;
• sur les systèmes énergétiques :
création d’un local en toiture afin
d’abriter l’ensemble des équipements
techniques et dont la couverture est
réalisée en panneaux solaires
thermiques ; création d’une VMC
double flux avec échangeur :
récupération de la chaleur de l’air vicié
extrait pour réchauffer l’air neuf
venant de l’extérieur ; installation
solaire thermique pour le préchauffage
de l’eau chaude (45 m² de capteurs) ;
chauffage centralisé par chaudière gaz
à condensation et mise en place de
radiateurs bitubes haute température
munis de robinets thermostatiques.
ÉCHOS
Agenda
Rencontres de l’Innovation sociale
Les deuxièmes rencontres de l’innovation sociale organisées par le Fonds pour l’innovation sociale, initiative de
mutualisation volontaire de la Fédération des ESH, se tiendront à Rennes le 24 janvier 2012 (et non le 13 décembre
comme initialement prévu en raison d’un préavis de grève
générale) sur le thème « Intergénération, solidarité, inclusion
dans le logement social ».
A cette occasion seront présentés plusieurs projets retenus
par le comité de sélection du Fonds pour l’innovation sociale
qui permettent de renforcer le lien social et la qualité de vie
des habitants, de favoriser l’inclusion dans les quartiers d’habitat social en partenariat avec les associations et les élus
ainsi qu’une étude du CrimSo, soutenue par Aiguillon
Construction sur les relations de voisinage.
Contact : Isabelle Leleu, Fonds d’innovation sociale ; Tél. : 01 40 75 50
04 ; [email protected]
OPH d’Aubervilliers
Aide aux femmes victimes de violences
Signature de la convention entre l’OPH et deux associations de défense des
femmes victimes de violences. © DR
A l’occasion de la quatrième
conférence annuelle du logement et de l’habitat, à Aubervilliers, le 24 novembre dernier, l’Office a rejoint le
dispositif départemental de
logement pour les femmes victimes de violences. Il pratiquait déjà les baux associatifs
qui permettent un accompagnement social auprès des
femmes victimes de violences.
En signant la convention avec
les associations « SOS Femmes
93 » et « l’Amicale du Nid 93 »,
l’Office s’engage à mettre à disposition un logement par an
sur son contingent propre.
Il participera ainsi à constituer un pool mutualisé de logements sociaux destinés aux
femmes victimes de violences
à l’échelle du département de
la Seine-Saint-Denis tout en
permettant une meilleure rotation des places d’accueil dans
les structures spécialisées. ■
La table des matières du 2e semestre 2011
paraîtra en supplément
du numéro du 30 janvier 2012
Logeo/Valophis
Convention pour
une offre locative
en Ile-de-France
Logeo et Valophis Habitat ont
signé, le 17 novembre 2011, une
convention de partenariat pour
le développement d’une offre
locative nouvelle en Ile-deFrance, qui connaît une situation particulièrement tendue.
Logeo va ainsi :
◗ réserver chaque année, une
part significative de ses enveloppes financières pour financer la production de logements
du groupe Valophis et prendre en charge auprès d’autres
CIL la recherche de l’ensemble des financements Action
Logement nécessaires ;
◗ contribuer au financement
de la réhabilitation du patrimoine du groupe Valophis, y
compris dans le cadre des projets de renouvellement urbain ;
◗ assurer la promotion d’opérations d’accession sociale à la
propriété d’Expansiel promotion auprès du public salarié
des entreprises adhérentes de
Logeo.
En contrepartie, le groupe
Valophis fait bénéficier Logeo
de réservations locatives dans
les opérations financées sur
l’Ile-de-France.
Les deux partenaires comptent également développer les
Résidétapes, en réponse aux
besoins temporaires de logement pour des salariés en transition, en mobilité ou en rupture de parcours.
Enfin, ils collaboreront sur des
opérations nouvelles réalisées
par Resideo Habitat, filiale
immobilière de Logeo sur l’Ilede-France, spécialisée dans les
opérations d’acquisition-amélioration d’immeubles dégradés.
Logeo, groupe immobilier et
de services diversifiés, est présent de l’Ile-de-France à l’Estuaire de Seine ainsi que dans
plusieurs grandes villes d’autres régions. En 2011, le groupe
Valophis a engagé 934 nouveaux logements, hors rénovation urbaine, pour lesquels
Logeo a financé 9 M€ sous
forme de subventions. ■
Restructuration
Codelog, holding du
pôle immobilier du
Groupe Procilia
Thierry Tron
Lozai, président
directeur général
de Codelog et
président de Procilia Action Logement, a
confirmé, lors du conseil d’administration du 18 novembre
2011, la mise en place de l’organisation cible du pôle immobilier des entreprises sociales
pour l’habitat (ESH) émanant
de la fusion des sept CIL
regroupés autour de Procilia.
Cette organisation reposait sur
le regroupement des différentes ESH autour de l’ESH
Codelog et la constitution de
deux GIE supports destinés à
mettre en commun certaines
activités des ESH.
Pour ce faire, l’ESH Codelog
est devenue l’actionnaire
majoritaire des ESH, La Maison du CIL, LSVO, Logivam,
Picardie Habitat ; ce nouveau
groupe représentant plus de
43 000 logements.
« Le groupe Procilia conforte
ainsi sa volonté de continuer
à se développer au travers de
ces ESH sur ses territoires que
sont la Picardie et la grande
couronne parisienne répondant ainsi aux attentes des
pouvoirs publics et aux
besoins en logements des salariés », indique le Groupe dans
un communiqué.
Jean-André Charpentier a été
nommé directeur général délégué de Codelog. Il est également
directeur général délégué de
Procilia Action Logement,
directeur général de La Maison
du Cil et président du directoire
de Logivam. ■
ÉCHOS
Cérémonie de remise du Label par
Roselyne Bachelot. © DR
Batigère
Remise du label
Egalité professionnelle
Le 21 novembre, Roselyne
Bachelot, ministre des Solidarités et de la Cohésion sociale,
a remis à Batigère le label Egalité professionnelle délivré par
l’AFNOR Certification. C’est
le 48e organisme labellisé à ce
jour au bénéfice de 840 000
salariés et le premier réseau
d’entreprises sociales pour
l’habitat à l’obtenir.
Ce label, créé en 2005 par les
pouvoirs publics, reconnaît les
bonnes pratiques pour garantir durablement l’égalité professionnelle entre les femmes
et les hommes. Il est délivré
pour une durée de trois ans
renouvelable avec une évaluation intermédiaire à 18 mois.
Pour Batigère, ce label est un
des éléments constitutifs du
volet social de la démarche
RSE qui compte trois axes
stratégiques :
◗ supprimer les écarts éventuels de rémunération entre
les femmes et les hommes
grâce à un diagnostic d’équité
salariale reconduit chaque
année depuis 2008. Il a permis de repositionner sur quatre années, une centaine de
personnes ;
◗ rendre compatible parentalité et performance individuelle, en favorisant de nouvelles formes d’organisation
du travail. Des services innovants sont également proposés : réservation de places de
crèches, mise à disposition de
chèques emploi service universels pour la garde d’enfants
de moins de six ans ou d’enfants handicapés. L’ensemble
de ces mesures a fait l’objet
d’un accord d’égalité professionnelle, signé en juin 2009,
avec les partenaires sociaux ;
◗ promouvoir l’équilibre
hommes/femmes aux différents niveaux de responsabilité. Un groupe d’expression,
composé de dirigeantes et de
dirigeants, a été chargé de proposer des solutions concrètes
comme la mise en place d’un
référent « Talent & diversité »
et d’un conseil de diversité. En
outre, un protocole d’accord a
été signé avec l’Etat le 12 avril
2010, au terme duquel Batigère
s’engage à mener des opérations
de sensibilisation et de formation valorisant la mixité dont
ont bénéficié 372 managers.
« Tout n’est pas encore réglé,
reconnaît Marie-Noëlle Piard,
membre du directoire de Batigère, mais un grand pas a été
fait et nous sommes entrés dans
un processus irréversible ». ■
Office 64
Un nouveau siège
social
Autrefois locataire à Biarritz,
l’Office 64 a emménagé dans
ses nouveaux locaux, à
Bayonne, après 17 mois de
chantier. Une démarche volontariste fondée sur :
◗ l’intégration du bâtiment dans
son environnement immédiat :
un espace boisé classé ;
◗ la gestion des énergies: «double peau », côté sud qui permet de capter les calories
apportées par le soleil et de
minimiser ainsi les coûts de
chauffage ; toiture végétalisée
pour une bonne isolation thermique. A terme, l’objectif est
d’obtenir un label THPE ;
◗ le confort acoustique et
visuel : maîtrise des bruits,
qualité de l’éclairage, assurance de vues sur l’extérieur.
Le personnel – près de 100
personnes pour le seul siège
de Bayonne – a été associé dès
le départ à la définition des
Bailleurs parisiens
Opération «Mieux vivre ensemble»
Coût de la campagne : 6 500 € hors impression pour 190 000 logements.
La Ville de Paris et les quatre principaux bailleurs sociaux –
Paris Habitat OPH, La RIVP, La SGIM et la SIEMP – lancent
une campagne de sensibilisation « Mieux vivre ensemble »
concernant les dégradations, les encombrants et le bruit. « Il
ne s’agit pas de stigmatiser les locataires Hlm, a indiqué JeanYves Mano, adjoint au maire de Paris, président de Paris Habitat et de la SGIM, présentant la campagne, le 6 décembre. Mais
ils sont 450 000 et représentent une force de communication.
Cette campagne s’inscrit dans un contexte où malgré les efforts
des bailleurs, nous constatons une augmentation des mails et
courriers de réclamations des locataires ».
15 à 25 % des réclamations concernent les troubles de voisinage, notamment les nuisances sonores ; 10 % la propreté des
parties communes ; le reste porte sur des questions relatives
au logement lui-même telles les demandes de mutation ou de
travaux.
« Nous souhaitons, sans dramatiser, rappeler des gestes simples et le faire dans la douceur, l’humour et l’enfantin afin de
sensibiliser aussi les enfants », a-t-il déclaré.
Trois modèles d’affichettes A4 seront apposés dans les halls et
des cartes postales distribuées dans les boites aux lettres ou
jointes à l’avis d’échéance. Trois vagues sont prévues selon les
thèmes : les dégradations en décembre 2011 ; les encombrants,
en mars 2012 ; le bruit, en juin 2012. ■
besoins. Dans les bureaux, le
mobilier est sobre et fonctionnel. Le hall d’entrée offre
un espace d’accueil agréable
et convivial.
« Les travaux pour le bâtiment
ont coûté 5,6 millions d’euros
HT, soit 1 325 €/m2 de SHON.
On se situe dans des ratios très
corrects, assure Philippe
Etcheverria, directeur général. Ce bâtiment permettra
d’améliorer les conditions d’accueil du public et d’accompagner l’important développement de notre organisme ». ■
Futur label THPE
pour le siège de
l’office. Arch. :
Patrick Arotcharen.
© DR
ÉCHOS
Office Montreuillois de l’Habitat
La maison des Babayagas
Sur les 25
logements,
quatre seront
dédiés à des
jeunes gens pour
développer le
principe
d’intergénération,
d’entraide et de
solidarité.
Peu de projets auront connu
une gestation et des péripéties
aussi longues, de 1999 à
aujourd’hui.
En 1999, des militantes féministes créent l’association de
la Maison des Babayagas (sorcières russes), autour d’un projet novateur, celui d’une résidence pour des femmes âgées
autogérée, (acceptant le moins
possible l’aide de l’extérieur),
solidaire (mutualisant les
moyens), citoyenne (ouverte
sur la cité), écologique (gestion rigoureuse de l’eau, des
énergies et des déchets).
En 2003-2005, suite à la canicule, la municipalité promet
un terrain et un soutien au
projet.
En 2008-2009, la nouvelle
municipalité conduite par
Dominique Voynet reprend le
projet ; l’OPH en assurant la
maîtrise d’ouvrage. L’Etat, le
Conseil général et le Conseil
régional décident tour à tour
de soutenir et de financer le
projet. S’ensuit une trentaine
de réunions jusqu’au vote en
conseil municipal de la cession du terrain, puis du dépôt
du permis de construire.
Au final, la résidence comprendra 25 logements sociaux
de type 1 bis qui seront attribués à des femmes âgées adhérant au projet de vie de l’Association. Les logements
seront autogérés puisque les
locataires contribueront au
fonctionnement interne, réduisant ainsi les coûts et les frais
de personnel. Les locataires
s’apporteront une aide quotidienne mutuelle, celles du troisième âge aidant les plus âgées.
Enfin, des activités culturelles
seront organisées pour les
habitants du quartier dans des
locaux communs associatifs
au rez-de-chaussée. Un jardin
potager complètera l’ensemble. Les bâtiments répondent
aux critères du label BBC Effinergie (Arch. : Atelier Jade et
Sami Tabet). La première
pierre a été posée en 2011. Fin
des travaux prévue en 2012.
Coût : 3,9 M€.
Financement en K€ : subventions Etat, 318 ; Ville, 417 ;
Conseil régional, 275 ; Conseil
général, 88 ; Réunica, 60 ;
Logeo, 90 ; Ademe appel à projets, 106 ; autres financements,
232 ; prêt CDC, 1 924 ; fonds
propres OPH, 390. ■
Logis Cévenols
L’ascenseur pour le
progrès
Le 16 novembre dernier, Logis
Cévenols a réuni les quatre
ascensoristes présents sur son
patrimoine (Thyssenkrupp,
Otis, Koné et Paca ascenseurs)
pour mettre au point une
méthodologie commune de
suivi de fonctionnement des
ascenseurs et, par la même
occasion, des indicateurs relevant de la CUS.
En effet, l’OPH du Grand Alès
avait constaté des écarts entre
les données statistiques four-
nies par les ascensoristes, qui
privilégient une approche
technique, et la disponibilité
réelle des appareils sur le terrain. L’organisme a donc souhaité que les indicateurs mesurent mieux l’appréciation de
la qualité de service et les anomalies éventuelles, en particulier les durées pendant lesquelles les habitants sont
effectivement privés de l’usage
de leur ascenseur. Dans la dernière enquête de satisfaction
réalisée au printemps 2011,
seuls 66 % des locataires se
disaient satisfaits du fonctionnement de l’ascenseur.
La démarche initiée par l’or-
ganisme s’inscrit dans le cadre
d’un plan d’intervention sur
l’ensemble des ascenseurs (82)
de son patrimoine pour la
période 2007-2013, soit un
investissement global de quatre millions d’euros, avec des
travaux allant de la simple mise
en conformité au remplacement complet de l’appareil.
Lorsque cela est possible, les
ascenseurs sont rendus accessibles aux personnes à mobilité
réduite, en réalisant les travaux nécessaires sur la cabine
mais aussi en assurant la desserte de tous les étages et en
réaménageant les entrées
d’immeubles. ■
Opac de Dijon
Partenariat sur la qualité du bâti
Dans le cadre de l’assemblée générale de la Fédération française du bâtiment de Côte-d’Or, le 2 décembre dernier, une
charte de partenariat a été signée entre la FFB 21, l’Opac de
Dijon et l’Ordre des architectes, dans une démarche partagée
de respect du travail bien accompli.
Avec 52 millions d’euros investis dans le bâtiment, en construction neuve et en réhabilitation, sur un patrimoine de 9 500 logements, l’Opac se place comme l’un des tout premiers donneurs
d’ordre de l’agglomération dijonnaise, nécessitant une politique de commande ambitieuse et performante.
Or, la qualité n’est pas toujours à la hauteur des attentes. Il y a
à cela plusieurs raisons : le renforcement des règles techniques
liées à l’application des objectifs du développement durable,
le niveau de performance globale qu’attend l’Office et, enfin, le
nombre important d’intervenants dans les opérations de travaux
(maître d’œuvre, OPC, SPS, CT, entrepreneurs, services de la
collectivité…). A travers cette convention, les trois signataires
s’engagent donc à défendre leurs intérêts communs et à favoriser le rapport de confiance permettant d’assurer un niveau de
qualité partagé par tous. ■
Le BBC n’autorise aucun défaut de conception et
de réalisation, en particulier pour l’étanchéité
à l’air du bâtiment. Ici, la résidence BBC
Huguenet de 22 logements
collectifs et 16 logements
intermédiaires, à Dijon. © DR
vient
de
paraître
Hygiène et morale, la naissance
des habitations à bon marché
C
et ouvrage de Patrick Kamoun, avec une préface de Thierry Repentin et une postface de
Thierry Bert, est édité par l’Union sociale pour l’habitat.
Il conte avec de nombreuses images inédites, des cartes postales, des partitions de chansons,
des poèmes et de nombreuses citations, l’histoire de la création des habitations à bon
marché, ancêtres des Hlm. C’est l’histoire de la lutte contre le taudis, de l’accès à l’hygiène et
au confort et de la conquête de l’espace pour les
humbles. C’est aussi la grande victoire annoncée de la
famille et des politiques familiales. C’est enfin la
tentative par les classes possédantes de « moraliser la
classe ouvrière ».
Cette étude se propose de suivre pas à pas
l’émergence de la question du logement au XIXe
siècle, de faire valoir les différents courants de pensée
porteurs de cette question. Elle examine ensuite,
selon les critères des classes possédantes, les maux
dont les ouvriers sont supposés souffrir, les remèdes
préconisés et mis en œuvre.
Elle détaille comment les habitations à bon marché
ont répondu aux préoccupations
morales et hygiénistes portées
par la société française. Elle nous
éclaire sur de nombreux débats
(locatif ou accession ; habitation
collective ou maison individuelle ; mixité sociale ; qualité et coût de la
construction, insertion par le logement…) qui sont toujours
d’actualité. Enfin, la question morale, omniprésente au XIXe siècle,
serait-elle en train de revenir sur le devant de la scène pour devenir
une grande question du XXIe siècle ?
Les chapitres : l’émergence de la question du logement ; penseurs et
modèles ; le relèvement moral de la classe ouvrière ; le temps des
Habitations à Bon Marché.
Pour toute commande : adresser une demande par courrier à l’Union sociale pour l’habitat, service
Editions, 14, rue Lord Byron, 75384 Paris Cedex 08.
Prix : de 1 à 9 numéros : 35 € et à partir de 10 exemplaires : 30 €.
ANNIVERSAIRES
90 ans Habitat 35
C
réé en 1921 par le
Conseil général, l’Office s’est transformé
en Opac en 1987 et a pris le
nom d’Habitat 35 en 2008, à la
suite du nouveau statut des
offices. Aujourd’hui, l’Office
compte 209 salariés et 15 048
logements dont près de la
moitié située sur les 37 communes de Rennes Métropole.
Créée en 1971, l’activité d’accession à la propriété produit
une centaine de logements
par an. En 2008, une nouvelle
organisation a renforcé la
proximité, en créant dix
points Service.
Quelques semaines avant l’événement, un bus aux couleurs
d’Habitat 35 a sillonné le
département pour recueillir
des réflexions d’élus et de locataires sur l’Office qui ont fait
l’objet d’un film micro trottoir
diffusé à l’occasion de l’anniversaire, le 6 octobre 2011.
Marcel Rogement, président
d’Habitat 35, a rappelé le rôle
de l’Office dans la lignée des
hygiénistes tentant de résoudre la crise du logement des
classes populaires, avec un
maître-mot, la solidarité. Dans
un message, Thierry Repentin,
président de l’USH a déploré
la réduction de près d’un tiers
des aides à la pierre par rapport à 2011 et annoncé que le
Mouvement Hlm présenterait
pour les élections présidentielles, des propositions argumentées car « le logement est
la principale préoccupation
des Français avec l’emploi ; le
logement social est reconnu
par eux comme un filet de
sécurité essentiel dans leurs
parcours de vie ».
Michel Wieviorka, sociologue,
a souligné que l’image des Hlm
auprès des Français est d’autant meilleure qu’ils les
connaissent de près, avant de
se livrer à une analyse de la
société actuelle, évoquant : la
crise financière de 2008,
paroxysme d’une crise débu-
De gauche à droite: MM. Piron, Estebe, Delaveau, Legras, Wieviorka et Cacheux. © DR
tée en 1974 ; l’individualisme
de la société ; la poussée
d’identités collectives, religieuses, ethniques, culturelles;
la demande de formes nouvelles de démocratie participative ou délibérative.
Enfin, une table ronde sur
l’enjeu du logement dans les
territoires a rassemblé Michel
Piron, député, rapporteur du
budget logement à l’Assemblée nationale, Alain Cacheux,
président de la Fédération des
offices, Luc Legras, chargé de
mission à l’USH, Daniel Delaveau, maire de Rennes et président de Rennes Métropole,
Philippe Estèbe, géographe,
enseignant à Sciences Po et
Michel Wieviorka. Tous ont
indiqué que les politiques de
l’habitat sont des politiques de
temps longs qui nécessitent
régulation et planification et
qui ne peuvent s’accommoder
de changements successifs.
Une nouvelle gouvernance
s’impose face à une métropolisation non régulée. Dans
un contexte d’inégalités territoriales, le logement social
doit bénéficier d’une solidarité nationale car il s’avère un
élément de régulation des
marchés du logement et a un
rôle sociétal de cohésion
sociale. ■
80 ans Porte des Alpes Habitat
C
réé en 1931, Porte des Alpes Habitat a fêté ses 80 ans, le 10 octobre
dernier, au château de Saint-Priest,
en présence de 200 invités: personnels de
l’organisme, représentants des locataires,
partenaires institutionnels et entreprises
prestataires. Deux tables rondes, animées
par Céline Beaujolin d’HTC, ont porté sur
les thématiques du rôle social des acteurs
face à la précarité et du développement de
l’offre nouvelle, avec la participation de
Marc Urhy, délégué régional de la Fondation Abbé Pierre, Alice Bochaton, de la
CNL, Olivier Brachet, vice-président du
Grand Lyon, Philippe De Mester, président d’ABC Hlm, Paul Serres, maire de
Mions ainsi que Martine David et Philippe
Lamotte, la présidente et le directeur
général de Porte des Alpes Habitat. La soirée s’est poursuivie par un cocktail, un
concert de jazz et la remise du livre anniversaire aux convives.
En noir et blanc et en couleur, mise en lumière des
constructions réalisées depuis près de huit
décennies et instantanés du quotidien des habitants
et du personnel de l’OPH. © P. Grasset
En amont de cet événement, l’OPH a
proposé au grand public une série d’animations, en partenariat avec des acteurs
locaux : jeu de piste dans le quartier Bel
Air à Saint-Priest où est implanté 65 % du
patrimoine ; réalisation d’une campagne
de photographies regroupées dans le
livre souvenir ; ateliers pour les enfants.
Porte des Alpes Habitat a également procédé à l’habillage de la façade vitrée de
son siège social. Les festivités se poursuivent jusqu’à la fin de l’année avec
l’inauguration de l’une des deux agences
de proximité récemment créées ainsi
qu’une exposition temporaire de photographies grand format extraites du livre,
installée en pied d’immeubles.
Rattaché à la Communauté urbaine du
Grand Lyon, Porte des Alpes Habitat gère
4 600 logements dans six communes du
Rhône sur lesquelles il intervient en
renouvellement urbain (centre-ville de
Saint-Priest), en VEFA (Saint-GenisLaval, Saint-Priest) ou en opérateur direct
(Mions, Saint-Symphorien-d’Ozon). Dans
le cadre de la CUS, l’organisme s’est
engagé à produire 100 logements par an et
à en réhabiliter près de 250 par an pour
les six années à venir. ■
AMÉNAGEMENT
Ecoquartiers
Palmarès national 2011
Dans la réponse à l’engagement 49 du Grenelle de l’environnement, deux
appels à projets écoquartiers ont été lancés en octobre 2008 et janvier 2011.
Objectifs: rassembler les porteurs de projets dans un club opérationnel,
valoriser les projets de qualité, diffuser les bonnes pratiques.
S
ur les 393 projets en lice pour la
seconde édition du Palmarès
des écoquartiers, 24 projets ont
été distingués avec un grand
prix national décerné à Nancy, Laxou et
Maxéville (Meurthe-et-Moselle) pour le
projet « Plateau de Haye » ainsi qu’à Roubaix, Tourcoing et Wattrelos (Nord) pour
l’écoquartier L’Union.
Dans le premier cas de figure, le jury a
salué « l’un des projets de rénovation
urbaine les plus ambitieux de France »
mêlant mobilité durable, cohésion
sociale et développement solidaire. Cet
espace urbain de 440 ha et 14 600 habitants est en rénovation depuis 2004 et
répond aux enjeux de la ville européenne
durable.
Le second Grand Prix incarne, lui, la possibilité de réinstaller la nature dans une
zone urbaine dense. Tout en s’appuyant
sur les éléments historiques du site
(anciennes usines notamment), une
dépollution exemplaire sera menée. Un
soin particulier est apporté à la mise en
valeur de l’eau et du canal qui traverse
cet espace.
Trois éco-quartiers ont été primés par
l’USH et le ministère de l’Ecologie sur le
thème « De la qualité du projet à la vie de
quartier » : Monconseil à Tours, Vidailhan
à Balma et ZAC Cannes Maria, à Cannes.
Le prix récompense « des opérations où
une attention toute particulière a été portée, dès la conception, aux usages et pratiques des habitants du nouveau quartier ». « La part de logements sociaux
dans les écoquartiers atteint la plupart
du temps 20 à 30 %, et parfois au-delà.
Un taux significatif et en croissance, qui
Les sites primés
◗ Le Grand Prix national Ecoquartier 2011 :
• Nancy, Laxou et Maxéville (54 - Communauté urbaine du Grand
Nancy) - Le Plateau de Haye ;
• Roubaix, Tourcoing et Wattrelos (59 - Lille Métropole Communauté
urbaine) - L’Union.
◗ Le Prix d’avenir
• L’Ile-Saint-Denis (93 - Communauté d’agglomération Plaine
Commune) - Ecoquartier fluvial ;
• Rémire-Montjoly (973) - Ecoquartier Vidal.
◗ Palmarès thématique
Performances écologiques, mention innovation :
• Boulogne-Billancourt (92) - Seguin Rives de Seine ;
• Roquebrune-Cap Martin (06 - Communauté d’agglomération de la
Riviera Française) - Cap Azur ;
Performances écologiques, mention approche écologique globale :
• Mons-en-Barœul (59) - Nouveau Mons ;
• Montpellier (34) - Parc Marianne.
Nature en ville :
• Montpellier (34) - Grisettes ;
• Rennes - Saint-Jacques-de-La-Lande (35 - Communauté
d’agglomération de Rennes Métropole) - La Courrouze.
illustre bien le souci de mixité sociale
des collectivités, et l’implication forte
des maîtres d’ouvrage sociaux dans la
ville, pour l’aménagement et la construction durables », a souligné Thierry Bert,
délégué général de l’Union sociale pour
l’habitat. Ajoutant que, au-delà des chiffres, « il s’agit d’une démarche d’ensemble qui privilégie le dialogue avec les collectivités locales, les habitants, les
riverains. Rien ne serait pire que les habitants soient déçus ».
Ces trois projets feront l’objet d’un appui
de l’USH qui missionnera un bureau
d’études pour une prestation d’évaluation, de communication, d’appui à la
concertation, d’observation des usages
et pratiques (etc.) pour les conditions
d’une vraie appropriation d’un écoquartier par ses habitants. ■
De la qualité du projet à la vie de quartier :
• Balma (31 - Communauté urbaine du Grand Toulouse) - Vidailhan ;
• Cannes (06) - Cannes Maria ;
• Tours (37) - Ecoquartier de Monconseil.
◗ Palmarès Terrritoires stratégiques
Milieu Rural :
• Bertignat (63) - Ecohameau de Bertignat ;
• Limans (04) - L’esprit village.
Ville Moyenne :
• Saint-Pierre (974) - Ravine Blanche ;
• Bourges (18) - Ecoquartier Baudens.
Petite Ville :
• Clisson (44) - Ecoquartier du Champ de Foire ;
• Guérande (44) - ZAC Maison Neuve.
Renouvellement urbain, catégorie rénovation de quartier :
• Lyon (69 - Communauté urbaine du Grand Lyon) - La Duchère ;
• Mulhouse (68) - Mulhouse-Wolf-Wagner.
Renouvellement urbain, catégorie requalification urbaine :
• Issy-les-Moulineaux (92) - Fort d’Issy/mention spéciale :
Innovation éco-numérique ;
• Nîmes (30) - Hoche - Sernam ;
• Saint-Etienne (42) - Manufacture Plaine Achille.
SOCIAL
Comité de suivi de la mise en œuvre du Dalo
L’Etat est toujours hors la loi
« Monsieur le Président de la République,
faisons enfin appliquer la loi Dalo ! ». Pouvait-on
trouver titre plus explicite pour ce cinquième
rapport du Comité de suivi de la mise en œuvre
du Dalo.
P
résenté le 30 novembre au
cours du bilan parlementaire de
cette loi organisé par les députés Etienne Pinte et Jean-Yves
Le Bouillonnec, ce rapport de 81 pages
pointe une nouvelle fois le non-respect
de l’application de la loi et montre que le
rythme des recours déposés au titre de la
loi Dalo, toujours marqué par une répartition géographique très contrastée, n’a
pas fléchi au cours des derniers mois.
Les constats posés sont graves, conclut le
rapport. Le rappel à la loi sur lequel le
Comité de suivi avait choisi de titrer le
précédent n’a pas été entendu : l’Etat est
davantage hors la loi qu’il y a un an. Le
taux de relogement, qui était en Ile-deFrance, de un sur deux en 2010, a baissé
en 2011. Les recours hébergement se
multiplient dans un grand nombre de
départements, signe du développement
d’une crise humanitaire, et les décisions
des commissions de médiation restent
de peu d’effet. Parfois, elles sont purement et simplement ignorées du préfet.
Dans certains départements, le préfet qui
n’applique pas la décision de relogement
du Dalo choisit de faire appliquer par la
police la décision d’expulsion. L’Etat pervertit la logique des astreintes, transformées en moyen ordinaire de financement
de l’accompagnement social.
Les choix opérés dans le cadre du plan de
rigueur ajoutent une inquiétude nouvelle
à ces constats : la suppression de l’indexation des aides au logement de l’évolution des loyers, qui avait été inscrite
dans la loi Dalo, et l’augmentation de la
TVA acquittée par les bailleurs sociaux
constitueront des difficultés supplémentaires dans la mise en oeuvre du droit.
Au 1er janvier 2012, arrive la dernière
étape du calendrier fixé par la loi Dalo. Là
où la loi est mal appliquée pour les plus
Les huit départements franciliens continuent
d’enregistrer près de deux recours sur trois.
© E. Facon, Bar Floréal pour Antin Résidences
exclus, elle continuera également à l’être
pour ceux qui font un recours au titre du
délai d’attente anormalement long. Les
besoins des uns ne s’opposent pas aux
besoins des autres : leur satisfaction se
heurte aux mêmes obstacles. L’échéance
du 1er janvier 2012 n’avait pas vocation à
être l’achèvement de la construction du
droit au logement opposable. Elle peut
être l’occasion d’une mobilisation pour
franchir une nouvelle étape. Qu’il y ait
ou non changement de président et de
majorité demain, l’obligation de résultat
restera. Continuera-t-on à ne pas la respecter ? Le Comité souhaite que les
constats qu’il pose sur l’application du
Dalo soient pris en compte dans le débat
politique et servent à éclairer les décisions indispensables.
Les quatre exigences du Comité
C’est pourquoi, à la veille d’une année
marquée par des échéances politiques
majeures, le Comité met en avant quatre
exigences incontournables pour la mise
en œuvre du droit au logement :
◗ première exigence : offrir au moins un
hébergement à toute personne en
détresse.
Le Comité de suivi demande que l’on
adapte, en temps réel, les capacités d’ac-
cueil aux besoins, et en particulier de
mettre fin au traitement saisonnier de
l’hébergement ; de poursuivre un programme d’humanisation de tous les centres qui ne respectent pas les critères de
l’hébergement digne ; de faciliter la sortie des centres d’hébergement en développant l’offre de logements adaptés ;
◗ deuxième exigence : mettre en œuvre
un plan d’urgence pour reloger les
ménages prioritaires dans les zones tendues. Cette proposition concerne notamment l’Ile-de-France, la région PACA, la
Guyane et tout département où les prioritaires Dalo ne sont pas relogés dans les
délais légaux. Elle vise à permettre le
relogement immédiat des ménages prioritaires en prenant en compte l’exigence
de mixité sociale.
En 2010, le Comité de suivi Dalo et le
Conseil économique social et environnemental ont fait des propositions qui
n’ont fait l’objet d’aucune décision à ce
jour. Elles permettraient pourtant une
mobilisation immédiate et importante
de logements, en complément de l’offre
existante de logements sociaux. Sur la
région Ile-de-France, un objectif annuel
de 9 000 logements est proposé par le
Comité de suivi : un programme annuel
d’acquisition de 3 000 logements vacants
en secteur diffus, porté par un opérateur
dédié régional, missionné par l’Etat ; un
programme de conventionnement de
3 000 logements qui s’appuierait notamment sur le développement du mandat
de gestion associatif et de la
location/sous-location durable ; un programme de mobilisation de 3 000 logements non conventionnés appartenant à
des bailleurs sociaux. Il y a en Ile-deFrance environ 200 000 logements
appartenant à des bailleurs sociaux mais
qui ne sont pas des logements sociaux et
n’ouvrent pas droit à des réservations
pour l’Etat. Il s’agirait d’en conventionner une partie lors de leur libération,
l’Etat apportant au bailleur un financement permettant de baisser le loyer ;
◗ troisième exigence : organiser la gouvernance logement. La question de la
gouvernance est posée depuis 2007 par
le Comité de suivi. L’Etat, garant du droit
SOCIAL
au logement, doit se préoccuper de la
mise en place d’une gouvernance locale
permettant de répondre aux besoins. Il
faut pour cela sur chaque bassin d’habitat, une organisation institutionnelle permettant les arbitrages sur les objectifs
quantitatifs et qualitatifs de construction
en général et de production de logements
sociaux en particulier ainsi que leur
répartition territoriale ; leur mise en
œuvre effective, l’Etat disposant en cas
de besoin d’un droit de substitution. En
Ile-de-France, il est proposé de créer un
syndicat du logement ; rassemblant des
représentants des différentes collectivités territoriales, il serait doté du pouvoir
d’arrêter les objectifs de construction de
logements et de les faire appliquer ;
◗ quatrième exigence : réorienter les
moyens de la solidarité nationale vers le
logement des personnes de revenu
modeste. Conditionner les aides fiscales
à des contreparties sociales permettrait
de dégager les moyens nécessaires pour
produire des logements sociaux à un
loyer abordable, revaloriser la prise en
compte des charges locatives dans les
aides personnelles au logement, aider les
propriétaires privés acceptant de
conventionner leurs logements, doter le
dispositif d’hébergement et l’accompagnement social des moyens nécessaires à
leurs missions. ■
Les principaux chiffres
du Dalo
6 000 recours par mois
• L’Ile-de-France représente 62 % des
recours.
• En province, 19 départements ont
plus de 30 recours par mois ; 19 autres
entre 10 et 29 ; 54 départements ont
moins de 10 recours par mois.
85 % des recours visent à obtenir un
logement et 15 % un hébergement ; la
part des recours hébergement est en
hausse.
• 45 % de décisions favorables.
• 18 400 ménages logés ou hébergés
par an suite à un recours Dalo.
• 27 500 décisions non mises en
oeuvre dans le délai (dont 85 % en Ilede-France).
• 4 600 injonctions prononcées par les
tribunaux administratifs par an, pour
mettre les préfets en demeure
d’appliquer une décision favorable.
Signature de la convention de gestion du fichier unique de demande de logement. © DR
Ille-et-Vilaine : Un fichier
départemental de la demande
L
a signature, le 18 novembre dernier, de la convention de gestion
du fichier unique de demande de
logement locatif social en Ille-et-Vilaine
marque une nouvelle étape dans la
longue histoire de coopération entre les
bailleurs sociaux, les collectivités et l’Etat
dans ce département où existent des
politiques locales très avancées en
matière de logement. En effet, dès le
1er août 2002, un premier fichier commun de la demande avait été mis en place
sur Rennes Métropole, suivi d’un fichier
commun à deux organismes de SaintMalo en 2005, puis d’un fichier commun
sur le département (hors métropole rennaise) en janvier 2009 à l’initiative de
l’ADO Habitat (association départementale des organismes Hlm). Puis en mars
2009, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a
imposé l’établissement d’un fichier
départemental de demande unique. Il fallait donc rapprocher les deux fichiers et
cela est vite devenu un casse-tête technique et financier car les systèmes informatiques étaient différents et les informations enregistrées aussi. Plus de 250
heures de travail ont été nécessaires pour
parvenir à harmoniser les deux systèmes,
tout en permettant à Rennes Métropole
de conserver ses spécificités, en particulier son système de cotation de la priorité
sociale. Paradoxe, « le coût de l’unification a dépassé le coût de l’installation de
certains départements qui partaient de
rien », souligne Jules Rault (ADO).
Désormais, à partir d’un formulaire
unique départemental, le citoyen peut
faire connaître sa situation et ses souhaits en une seule démarche, enregistrée
dans l’un des 68 sites d’enregistrement
agréés. L’ADO est responsable du bon
fonctionnement du dispositif. Cette gestion partagée va favoriser une meilleure
connaissance de la demande de logement
social effectuée par les publics prioritaires du plan départemental pour le
logement des personnes défavorisées et
de l’accord collectif intercommunal de
Rennes Métropole. L’accès à des statistiques affinées de la demande devrait
permettre de constituer en 2012 un
observatoire départemental de la
demande locative sociale par l’ADO,
l’Etat, le Conseil général et Rennes
Métropole, pour faire évoluer la production des logements.
Aujourd’hui, sur ce territoire où la démographie est en forte croissance (11 000
nouveaux habitants par an), il reste près
de 20 000 demandes en instance dont
7 700 demandes de mutations. Au cours
des neuf premiers mois de l’année, 6 600
demandes ont été satisfaites : 1 900 mutations et 4 700 nouvelles attributions, au
rang desquelles figurent les attributions
qui ailleurs relèvent du Dalo. Car en Illeet-Vilaine, les dispositifs de relogement
social prioritaires qui mobilisent en
amont l’ensemble des acteurs sont efficaces. La commission Dalo sert de commission d’appel. ■
HANDICAP
Emploi des personnes handicapées
Les ESH fortement mobilisées
Du 14 au 19 novembre dernier s’est déroulée la
16e édition de la semaine pour l’emploi des
personnes handicapées. Une occasion de faire
le point sur les actions de la Fédération sur ce
thème.
U
n accord-cadre étendu non
agréé en faveur du développement de l’emploi des personnes en situation de handicap dans la branche ESH a été signé entre
la Fédération des ESH en 2007 et les
organisations syndicales et son avenant le
12 avril 2011 ainsi qu’une convention avec
l’Agefiph (Association de gestion du fonds
pour l’insertion professionnelle des personnes handicapées) en 2008, renouvelée
sur la période 2011-2013.
Pour construire cette politique handicap
volontariste et mettre en œuvre une politique de branche, la Fédération s’est
dotée dès 2008 d’une chargée de mission
action handicap, Sophie Rochard-Faure.
Un site Internet (www.esh-handicap.fr)
a été lancé pour permettre aux ESH de
trouver toutes les informations pratiques
relatives à l’application de la loi du 11
février 2005 dite « Loi handicap » qui
maintient l’obligation d’emploi à 6 % de
personnes handicapées dans son effectif
et renforce la contribution à l’Agefiph des
entreprises qui ne respectent pas cette
obligation ; au recrutement ; au maintien
dans l’emploi, à la sous-traitance au secteur protégé ainsi que tous les contacts
utiles par département.
Un groupe pilote RH a été constitué et
un cabinet de conseil spécialisé, TH
Conseil, sélectionné par la commission
paritaire ESH, est mis à la disposition
des ESH pour une expertise ou un diagnostic approfondi pouvant déboucher
sur la signature d’une convention. Les
sociétés qui avaient un quota de 0 % de
travailleurs handicapés ont été contactées et conseillées. Un plan emploi formation a été lancé pour mieux appréhender le handicap, une campagne
d’affichage menée dans les entreprises,
un guide méthodologique « Handicap
Campagne d’affichage
menée dans les
entreprises en faveur
de l’emploi de
personnes en situation
de handicap.
& entreprise,
mode d’emploi »
adressé à toutes
les entreprises
de la branche,
des journées fédérales organisées.
Les résultats sont des plus encourageants
puisque les ESH font actuellement partie
du petit groupe des branches professionnelles exemplaires (il y en a cinq au
niveau national) avec un taux d’emploi
de la branche de 5,25 % alors que le taux
national, tous secteurs confondus, atteint
les 2,9 %. La signature d’un nouvel avenant à la convention-cadre veut consolider et inscrire la démarche handicap des
ESH dans le temps, « pour faire du handicap un enjeu stratégique pleinement
intégré dans notre management au même
titre que l’emploi des seniors et l’égalité
homme/femme », affirme Pierre Carli,
président de la délégation employeur. La
stratégie 2011-2013 de la Fédération prévoit notamment de :
◗ poursuivre l’accompagnement des
petites et moyennes structures dans une
démarche de diagnostics et de constructions de plans d’actions ;
◗ travailler à un partenariat avec les
sociétés de médecine du travail en
matière de traitement des inaptitudes ;
◗ structurer des approches innovantes
pour recruter des personnes demandeuses d’emploi ;
◗ poursuivre le plan de formation ;
◗ créer des prestations « clés en main » à
proposer à toutes les ESH pour développer la sous-traitance ;
◗ poursuivre la communication interne et
externe sur le thème du handicap. ■
Témoignage
Néolia : un diagnostic conseil pour structurer l’action en matière d’emploi des
personnes handicapées
«Depuis plusieurs années, Néolia mène des actions ponctuelles pour l’emploi des
personnes handicapées, mais rien n’était vraiment structuré jusqu’ici. Pour y voir clair
et élaborer une stratégie cohérente, nous avons réalisé un diagnostic conseil avec le
cabinet TH conseil recommandé par la mission handicap de la Fédération. Le diagnostic
s’est déroulé sur deux mois pendant lesquels une consultante a réalisé 21 interviews:
le directeur général délégué, les directeurs de nos trois grandes directions, la
responsable des services généraux, des responsables territoriaux, un médecin du
travail, deux collaborateurs handicapés et des membres du CHSCT. Parallèlement, le
cabinet a analysé nos déclarations annuelles et un certain nombre d’autres données
que nous lui avons fournies. Sur la base de ces éléments, il nous a remis un diagnostic
de situation assorti de préconisations. Ce document très complet constitue aujourd’hui
ma bible dans la démarche quotidienne de chargée de mission handicap.
Forts de cette analyse, nous avons opté pour une convention avec l’AGEFIPH, signée
le 1er avril dernier. Ce choix ne nous exonèrera pas du paiement de la contribution,
mais permet d’établir une feuille de route, un calendrier et de bénéficier d’un suivi
particulier de la part de l’AGEFIPH. Grâce à cette démarche, nous savons comment
nous positionner pour agir. La dynamique est lancée ».
Valentin Katia, responsable emploi, chargé de mission handicap.
NOUVELLES RÉALISATIONS
L’Orée des Perrières
à La Chapelle-surErdre (44)
Située sur la ZAC des Perrières,
le programme comporte 51
logements répartis sur plusieurs petits collectifs et six
maisons individuelles. L’ensemble des logements collectifs
en rez-de-chaussée dispose des
adaptations aux personnes à
mobilité réduite (sanitaires,
volets roulants électrique…).
Tous les logements sont tra-
Résidence adaptée
à Saint-HilairePeyroux (19)
La résidence Vilaret d’Or, à
proximité des commerces et
des services publics, est principalement destinée aux personnes âgées ou handicapées.
Composée de dix logements
individuels regroupés autour
d’une salle commune, elle est
dotée d’équipements domotiques pour améliorer le confort
et la sécurité des locataires
(portes larges pour l’accessibilité aux fauteuils roulants,
versants et offrent une double
orientation permettant ainsi
une ventilation naturelle de
l’espace de vie. Chaque logement se prolonge sur l’extérieur par une grande terrasse
au rez-de-chaussée ou un large
balcon pour les logements aux
étages.
Un socle maçonné, sur le
niveau RDC et pour les
niveaux R + 1 et R + 2, un parement composé de panneaux
de bois en lames de peuplier
massif rétifié, avec isolation
thermique incorporée constituent les principes
constructifs.
La production de
l’eau chaude sanitaire des logements collectifs
est assurée par des
panneaux solaires
placés en toiture.
Arch. : Leibar et
Seigneurin.
Habitat 44
balises lumineuses s’allumant
lors des déplacements nocturnes, volets roulants électriques, revêtements de sols non
glissants, douche à l’italienne)
et bénéficie du label BBC.
Une accompagnatrice de la vie
sociale est présente sur le site ;
sa mission est assurée par la
Mutualité française dans le
cadre d’un partenariat qui portera sur plusieurs résidences
et la prestation bénéficie d’un
apport financier de la Caisse
nationale de solidarité pour
l’autonomie. Arch. : Lebaron,
Khérif.
Corrèze Habitat
Les Mirabelles à Cranves-Sales (74)
Sur l’agglomération d’Annemasse, l’ensemble de 18 logements locatifs sociaux (15
PLUS, 3 PLA-I) se répartit en
deux bâtiments de gabarit R + 1
+ combles, avec des volumes
en L et une dissymétrie des
toitures accentuant l’orientation principale. Les choix ont
été guidés par la réduction des
économies d’énergie : bâtiments compacts avec peu de
décrochés de façade, orientation nord-sud des logements
pour profiter des apports
solaires, chauffage collectif par
chaudière gaz à condensation
à rendement élevé, maîtrise
des surfaces vitrées, traitement
des ponts thermiques par
désolidarisation des balcons,
isolation par l’extérieur, production d’ECS par panneaux
solaires à 50 %, avec cumulus
individuels. En outre, 26 stationnements ont été prévus.
Une opération certifiée Qualitel Habitat Environnement,
niveau THPE 2005. Coût :
2 178 800 €. Arch. : Patrick
Maisonnet.
SA Mont-Blanc
Le Clos des Arts à Annecy (74)
Au pied du Mont-Veyrier,
cette résidence – 7 PLUS
et 2 PLA-I – s’intègre
dans un quartier résidentiel et champêtre
composé de maisons
individuelles et de fermes
traditionnelles. Elle fait
partie d’un lotissement
réalisé par un promoteur
qui sera structuré autour
d’espaces verts communs
et paysagers. Le bâtiment, composé d’un rez-de-chaussée + un niveau, est agrémenté de bardage bois et est labellisé THPE : panneaux solaires,
chaudière au gaz à condensation et isolation par l’extérieur. Le
diagnostic de performance énergétique réalisé fait ressortir une
consommation moyenne de 62 kWhEP/m2/an et un classement
en catégorie B pour ces logements.
Arch. : Descombes Architecture.
Halpades
RÉNOVATION URBAINE
Calvados Habitat
Logements intermédiaires
D
ans le cadre du programme de
rénovation urbaine de LisieuxSaint-Désir, la démolition de la
Tour verte, en 2009, a permis la reconstruction de la résidence Tabarly, seize
Architecture contemporaine pour ces 16 logements
intermédiaires. © B. Fougeirol
logements intermédiaires, répartis en
deux petits immeubles, ayant chacun un
accès individuel, un jardin privatif clôturé ou une terrasse aménagée. La plupart des logements du rez-de-chaussée
disposent également d’un garage fermé
accessible depuis l’appartement.
L’architecture est résolument contemporaine, avec des décrochements
de façades permettant de rompre la monotonie et offrant un
maximum de lumière : label
THPE, charpentes et ossatures
bois, isolation thermique, menuiseries PVC. Enfin, les logements
sont tous raccordés à la chaufferie bois de Lisieux.
Arch. : François Prinvault. ■
OPH d’Aubervilliers Trouée dans
la barre Rosa Luxemburg
A
ux abords du canal d’Aubervilliers, se dressait depuis 1928 une
grande barre : Rosa Luxemburg,
dans le quartier Cristino Garcia Landy,
inscrit dans un projet de rénovation
urbaine. L’OPH d’Aubervilliers a fêté la
fin des travaux consistant en une trouée
dans la barre sur cinq étages impliquant la
démolition de trente logements et le relogement des locataires au sein de son parc.
L’objectif était de couper la barre architecturalement afin de l’ouvrir au quartier
et permettre ainsi de relier le canal au
centre de la ville en créant une ouverture
visuelle, matérialisée par un square
linéaire qui redonne la priorité à la circulation piétonne.
Côté construction, sur les deux pignons
Treize nouveaux logement et une PMI prendront
place sur les pignons libérés. © DR
La démolition a concerné 30 logements. © DR
libérés par la démolition, s’appuieront
treize nouveaux logements scindés en
deux bâtiments de type R + 4. L’un comprendra huit logements et une PMI au
rez-de-chaussée et premier étage et le
second cinq logements. Une architecture
contemporaine, de belles surfaces avec
notamment six duplex, des balcons, des
terrasses végétalisées et de grandes baies
vitrées sur deux étages par lesquelles on
pourra même apercevoir le Sacré Cœur…
L’OPH d’Aubervilliers compte 7 847 logements et 182 salariés. ■
En lieu et place des démolitions, un des deux projets
comporte quatre bâtiments de logements collectifs.
Logemloiret
Travail de
mémoire
L
ors d’une réunion entre acteurs
locaux, pendant la restructuration
du quartier des Montoires, à Gien,
les habitants avaient souhaité écrire l’histoire de leur quartier. Les équipes de
Logemloiret (OPH du Loiret) et de la CAF
ont fait du porte à porte et des réunions
publiques afin de réunir un groupe de
locataires qui a travaillé pendant 18 mois
sur le projet. Chaque membre a raconté
son histoire et récolté des témoignages
auprès d’autres habitants, notamment les
plus anciens. Ils ont également recherché
des photos dans leur entourage mais également dans les archives municipales.
Tous ces matériaux ont été rassemblés
dans une exposition « le quartier des
Montoires, le film d’une vie », à vocation
itinérante. Un petit livre retraçant ces
témoignages a également été édité à
1 500 exemplaires et remis aux locataires.
La restructuration du quartier des Montoires qui compte 829 habitants n’a
pas fait l’objet d’une convention Anru
mais s’avère un gros projet puisqu’elle
comporte 162 démolitions, 327 réhabilitations et 60 reconstructions dont 17
maisons.
Les travaux ont débuté en 2009 et
devraient s’achever en 2017. A cette date,
le quartier comprendra 415 logements
(contre 517 au départ). ■
Le travail de
mémoire
entrepris a été
retranscrit au
travers d’une
exposition.
RÉNOVATION URBAINE
L’Opac du Rhône repense entièrement un quartier
L
e projet urbain global dirigé par
l’Opac du Rhône à la Norenchal, à
Fontaines-sur-Saône, prend un
nouvel élan avec l’inauguration de la
deuxième résidence construite par l’Office en reconstitution de l’offre après
démolition.
Après la création de la ZAC en 2004, sont
intervenues les premières démolitions
de deux barres de 288 logements en
2006 et 2007. L’Opac reconstitue intégralement l’offre mais seuls 170 logements seront construits sur le site, les
autres s’inscrivant dans un périmètre
plus large : 30 sur la commune, 38 dans le
Val de Saône et 52 sur le reste de l’agglomération. Sans compter la diversification des types d’habitat : les 288 logements initiaux sociaux seront remplacés
par 167 à vocation sociale, 58 en locatif
libre et 56 en accession. Autant d’immeubles à taille humaine avec de nombreux espaces végétalisés et à hautes per-
formances énergétiques (six
BBC, trois THPE et un bâtiment passif ).
Au-delà, trois nouvelles rues
ont été créées et les liaisons
piétonnes existantes renforcées afin d’ouvrir largement
le quartier sur le reste de la
ville. Enfin, la capacité de
stationnement a également
été revue, portant le nombre
de places à 162.
La dernière démolition est
achevée, la fin des travaux étant prévue
pour 2013.
Conformément à la charte de la concertation avec les locataires et celle du
Grand Lyon, l’Opac a accompagné
chaque locataire des immeubles démolis : rendez-vous individuels, recherche
de logements, accompagnement lors des
visites, prise en charge des travaux dans
le nouveau logement, organisation et
Au centre de la photo, la résidence comprend deux
immeubles certifiés THPE de 36 logements.
© G. Cabella/Opac du Rhône
financement du déménagement et des
frais de transfert d’abonnement. 48 % des
familles ont souhaité rester à Fontainesur-Saône, 28 % se sont installées dans
les communes du Val de Saône, les autres
dans d’autres communes ou départements. ■
Valophis signe une convention Anru à Créteil
L
a convention de financement du programme
de rénovation urbaine
du quartier Petit Pré-Sablières
à Créteil a été signée le 7
octobre 2011. Celui-ci est
aujourd’hui composé de 262
logements sociaux répartis en
six bâtiments très dégradés
(Valophis Habitat, propriétaire
des 82 logements du secteur
Petit Pré va très prochainement, dans le cadre de négociations avec la Ville de Paris,
racheter les 180 logements du
secteur Sablières dont il a
repris la gestion à la Semidep
en 2011). Le projet porte sur la
période 2011- 2015 et s’articule
autour de quatre axes :
◗ la diversification de l’offre
d’habitat, tout en maintenant
une offre importante de logements conventionnés. Le projet prévoit, après démolition de
tous les bâtiments existants et
le relogement de tous les locataires en titre, la construction
En rouge, le
périmètre
d’intervention de
la convention.
© DR
de 366 logements : 121 logements locatifs sociaux par
Valophis Habitat, 32 logements
locatifs libres par l’Association
Foncière Logement ainsi que
213 logements en accession à la
propriété sécurisée réalisés par
le groupe Valophis. Hors site,
seront construits 141 logements sociaux: 70 logements
dans le cadre de l’extension de
la ZAC des Sarrazins (maîtrise
d’ouvrage: Valophis), 35 logements dans la ZAC de la Pointe
du Lac (maîtrise d’ouvrage :
SEMIC, aménageur de la ville),
36 logements dans le bas du
Mont-Mesly, dont 23 financés
en PLS (maîtrise d’ouvrage: La
Maison du CIL);
◗ la diversification fonctionnelle du quartier par la réalisation d’une résidence universitaire de 150 chambres et
d’un immeuble d’activité
d’environ 6 500 m2 de SHON ;
◗ l’aménagement des espaces
extérieurs pour ouvrir le quartier, rompre l’isolement actuel
et améliorer le cadre de vie, par
la création de nouvelles circulations et d’espaces publics
accueillants : création d’une
voie de désenclavement nordsud, d’une voie d’entrée ouestest et d’un mail piétonnier ;
rénovation du terrain de sport;
suppression de la bretelle autoroutière;
◗ la relocalisation du centre
social existant pour développer à proximité un nouvel
équipement public favorisant
un rayonnement plus large de
son activité. Il complétera les
nombreux équipements existants : un conservatoire à
rayonnement départemental,
l’hôpital Albert Chenevier, une
caserne de pompiers, une gendarmerie ainsi que des groupes
scolaires, une MJC ou encore
une piscine et un gymnase.
La convention porte sur un
montant total de 64,8 M€
(hors dépenses d’aménagement : 6,1 M€) dont 28,6 M€
sont apportés par Valophis
Habitat. ■
ÉNERGIE
Moulins Habitat
Suivre ses consommations d’énergie sur sa télévision
L
a résidence des Chartreux à Moulins devient un des sites pilotes du
programme européen d’économies
d’énergie eSESH (Saving Energy in
Social Housing - économies d’énergie
dans le logement social grâce à l’utilisation des technologies de l’information).
Moulins Habitat a confié à Lyonnaise des
Eaux et à sa filiale Isiom, le soin d’installer, d’ici début 2012, des équipements
pour suivre les consommations d’eau et
d’énergie de 200 logements de cette résidence dans un premier temps.
A cette fin, Lyonnaise des Eaux va équiper de la technologie de télérelève
longue portée tous les compteurs de la
résidence (399 logements) afin de les
rendre « intelligents ». Grâce à cette technologie, Moulins Habitat et les locataires
bénéficieront d’un suivi en continu des
consommations d’eau froide et d’eau
chaude, de gaz, d’électricité, soit toutes
énergies, ainsi que du suivi des températures intérieures et extérieures et de l’hygrométrie intérieure.
Les résidents pourront consulter leur
propre consommation d’eau et d’énergie
sur leur poste de télévision par le biais de
canaux dédiés et ainsi mieux les contrôler. L’utilisation de la télévision comme
vecteur de données facilite fortement
l’accès aux informations. Elle permet de
sensibiliser l’ensemble des consommateurs du logement aux économies d’énergie, ce qui constitue un enjeu important
dans le contexte actuel de maîtrise des
charges.
La sensibilisation des locataires aux économies d’énergie passera par une communication dédiée afin d’utiliser au
mieux ces informations pour réaliser
ainsi des économies sans perte de
confort. Les locataires bénéficieront de
jeux de sensibilisation et des affichages
électroniques seront apposés dans les
halls d’immeubles de la résidence.
De son côté, Moulins Habitat, grâce à un
portail web dédié créé par Isiom, bénéficiera de tous les services associés à la
télérelève pour les gestionnaires d’immeubles. L’OPH pourra s’assurer que les
consommations aux compteurs restent
dans l’épure du budget. En cas de fuite,
de surconsommation ou de dépassement
Les résidents pourront consulter facilement leurs
consommations sur leur écran de télévision.
de seuil, il recevra une alerte par mail
ou SMS qui lui permettra de mettre rapidement en place des actions correctives
et, le cas échéant, de dépêcher une
équipe technique d’intervention. Ceci
évitera des dépenses inutiles, voire un
dégât des eaux. A titre d’exemple, une
chasse d’eau qui fuit engendre une perte
de 25 litres d’eau par heure soit 220 m3
par an, ce qui représente une perte de
l’ordre de 400 € sans compter le prix du
service de l’assainissement. Les dégâts éventuels d’une fuite d’eau
seront ainsi évités via
l’alerte reçue par le
client. De plus, une coupure intempestive de
l’électricité (avec arrêt
du congélateur, du programme de lavage, etc.)
par exemple liée à un
orage ou à une disjonction de sécurité, serait détectée. Pour le
confort du client, la télérelève du compteur s’effectue sans dérangement de
celui-ci ou sans la présence du gestionnaire d’immeuble. Grâce à ce dispositif,
les factures d’eau sont établies sur la
consommation réelle et non sur une
répartition estimée. Il n’y aura donc plus
de contestation possible.
La technologie longue portée choisie est
simple à déployer à la différence de solutions concurrentes qui nécessitent des
boîtiers relais à installer en façade. ■
Habitations de Haute-Provence
Du matériel nouvelle génération
N
euf pompes à chaleur à absorption gaz naturel équipent désormais deux résidences de 80 et 70
logements d’Habitations de Haute-Provence à Sisteron. Ces équipements de
nouvelle génération remplacent des
pompes à chaleur électriques devenues
obsolètes qui ne fonctionnaient pas
quand les températures descendaient en
dessous de – 5°, ce qui est courant dans la
région. Economiques, ces PAC aérothermiques captent l’air pour chauffer les
logements. Elles ont un rendement
moyen de 150 % jusqu’à – 20° C, c’est-àdire que pour 1 kW d’énergie primaire
absorbé, elles en restituent 1,5. Grâce à
cette excellente performance, les PAC
gaz sont labellisées « énergie renouvelable » au sens de la directive européenne.
Elles couvriront 50 à 70 % des besoins de
Ces PAC aérothermiques au gaz naturel, une
solution adaptée au climat montagnard. © DR
chauffage des bâtiments, le complément
étant assuré par les chaudières existantes, elles aussi au gaz naturel.
Cette nouvelle installation devrait générer des économies sur la facture énergétique, de l’ordre de 10 %, et 40 % de
réduction des émissions de CO2.
A cette occasion, la société Habitations
de Haute-Provence a distribué aux locataires son livret des gestes verts pour les
sensibiliser aux économies d’énergie au
quotidien. ■
RESSOURCES HUMAINES
Prêt de main d’œuvre
La mise à disposition de personnel
à but non lucratif
La loi du 28 juillet 2011(1) a codifié pour la première
fois les règles relatives au prêt de main d’œuvre à
but non lucratif. Retour sur le cadre juridique.
Conditions de licéité du prêt de
main d’œuvre à but non lucratif
◗ Pas de profit
L’article L. 8241-1 précise en effet qu’une
opération de prêt de main-d’œuvre ne
poursuit pas de but lucratif lorsque l’entreprise prêteuse ne facture à l’entreprise
utilisatrice, pendant la mise à disposition, que les salaires versés au salarié, les
charges sociales afférentes et les frais
professionnels remboursés à l’intéressé
au titre de la mise à disposition.
La Cour de cassation considère que des
éléments tels que les frais de gestion
administrative ne peuvent être inclus, au
risque d’une requalification en prêt de
main-d’œuvre illicite.
◗ Etablissement d’une convention de
mise à disposition de personnel
Une convention entre l’entreprise prêteuse et l’entreprise utilisatrice doit être
établie et préciser, pour chaque salarié :
– la durée du prêt de main-d’œuvre ;
– l’identité et la qualification du salarié
mis à disposition ;
– le mode de détermination des salaires,
des charges sociales et des frais professionnels facturés à l’entreprise utilisatrice par l’entreprise prêteuse.
◗ Accord du salarié
Un avenant au contrat de travail devra
être signé en précisant le travail confié
dans l’entreprise utilisatrice et le lieu
d’exécution du travail ainsi que les caractéristiques particulières du poste de
travail.
Un salarié ne peut être sanctionné, licencié ou faire l’objet d’une mesure discriminatoire pour avoir refusé une proposition de mise à disposition.
◗ Consultation des instances représentatives du personnel
Le comité d’entreprise ou, à défaut, les
délégués du personnel de l’entreprise
prêteuse, sont informés et consultés
préalablement à la décision de procéder
à des prêts de main-d’œuvre. Le CHSCT
de l’entreprise prêteuse est informé
lorsque le poste occupé figure sur la liste
de ceux présentant des risques particuliers pour la santé ou la sécurité des salariés mentionnés à l’article L. 4154-2, alinéa 2. De même, l’entreprise utilisatrice,
lorsqu’elle en est dotée, informe et
consulte son comité d’entreprise ou, à
défaut, ses délégués du personnel, ainsi
que son CHSCT préalablement à l’accueil de salariés mis à disposition.
◗ Durée de la mise à disposition
Aucun texte ne limite la durée d’une opération de prêt de main-d’œuvre mais il
est recommandé d’en faire usage pour
une durée relativement limitée.
Statut du salarié mis à disposition
◗ Contrat de travail et convention collective
Il y a poursuite du contrat de travail et le
salarié continue de bénéficier des dispositions conventionnelles de son entreprise d’origine. L’entreprise d’accueil
peut néanmoins se voir reconnaître la
qualité de co-employeur de fait s’il est
démontré un lien de subordination entre
le salarié et elle. A la fin de la mise à disposition, l’entreprise d’origine doit réintégrer le salarié dans son ancien poste
sans que l’évolution de sa carrière ou de sa
rémunération ne soit affectée.
◗ Rémunération
L’entreprise d’origine rémunère le salarié
et se fait rembourser par la suite par l’entreprise d’accueil. La convention peut
prévoir des aménagements.
◗ Ancienneté
Le temps passé dans l’entreprise d’ac-
cueil est pris en compte pour la détermination des droits liés à l’ancienneté.
◗ Conditions de travail
Les entreprises d’accueil ont les mêmes
obligations à l’égard des salariés mis à
disposition que dans le cadre du travail
temporaire pour les conditions de travail (durée du travail, repos hebdomadaire, hygiène et sécurité, etc.) ainsi que
pour l’accès aux installations collectives
et transport collectif (notamment accès
au même lieu de restauration que les
salariés de l’entreprise d’accueil).
◗ Prise en compte dans les effectifs de
l’entreprise d’accueil
Les salariés mis à la disposition de l’entreprise par une entreprise extérieure, qui
travaillent depuis au moins un an dans les
locaux de l’entreprise utilisatrice, sont pris
en compte dans l’effectif de l’entreprise
au prorata de leur temps de présence au
cours des douze mois précédents (à l’exception des CDD pour remplacement).
◗ Représentation du personnel
– Pour les élections au comité d’entreprise: la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois
continus pour y être électeur. En revanche,
les salariés mis à disposition ne sont pas
éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
– Pour les élections des délégués du personnel : la condition de présence dans
l’entreprise utilisatrice est de douze mois
continus pour être électeur et de 24 mois
continus pour être éligible.
◗ Information du comité d’entreprise
Sous peine de délit d’entrave, l’employeur
a l’obligation d’informer le comité d’entreprise, dans le cadre de l’information
périodique sur la situation et l’évolution
de l’emploi, du nombre de salariés appartenant à une entreprise extérieure. ■
Contact : Saleha Drici, DLAP ;
Mél : [email protected]
(1) Loi n° 2011-893 pour le développement de
l’alternance et la sécurisation des parcours professionnels.
FORMATION
Afpols Stages de janvier-février 2012
Management et ressources humaines
111 Outils de management : les entretiens de face à face : 2-3/02
113 Outils de management : conduire les entretiens professionnels :
23-24/01
114 Outils de management : gestion des priorités, délégation :
2-3/02
Gouvernance et gestion
211 Les concepts financiers indispensables pour les encadrants :
2-3/02
223 Finance et gestion active de la dette : 7-8/02
234 La pratique et l’analyse des fiches de situation financière et
comptable : 7-8/02
242 La gestion de la TVA en organisme Hlm : 10-11/01
Gestion locative
312 Les règles d’attribution de logement : 24-25-26/01
321 La réglementation de la gestion locative : 14-15-16-17/02
323 Aspects juridiques du logement des étrangers dans l’habitat
social : 12-13/01 (Lyon)
328 Les charges récupérables : 1er-2-3/02
355 Surendettement et procédures de rétablissement personnel :
9-10/02
356 Le loca-pass : mécanismes de garantie et dispositifs proches :
15/02
362 Négocier avec les locataires en impayés : 8-9-10/02
363 Contentieux avec les « locataires en place » : 16-17/01
366 Pratique des procédures civiles d’exécution : 13-14/02
525 Pourquoi et comment la ventilation participe à la maîtrise de
l’énergie : 30-31/01
Maîtrise d’ouvrage et accession à la propriété
601 Comment mieux se positionner dans les politiques locales de
l’habitat à travers le PLH ? 2/02
602 Les marchés locaux de l’habitat : connaître et comprendre pour
mieux positionner son patrimoine : 3/02
603 Choisir une procédure simple d’aménagement (alternative à la
ZAC) : 26-27/01
605 Préparer et maîtriser un bilan d’aménagement (lotissement et
ZAC, taxes, ventes) : 6-7/02
612 Les choix d’architecture du maître d’ouvrage : 30-31/01
619 Résidences sociales, maisons-relais … : des projets en partenariat
avec les associations gestionnaires : 23-24/01
620 Les résidences spécifiques : 9-10/02
635 Les composantes du financement et le montage financier d’une
opération locative neuve : 19-20/01 + 9-10/02
644 Prévention et traitement des contentieux en cours de chantier :
19-20/01
661 Les évolutions techniques du bâtiment face aux objectifs des
Grenelle 1 et 2 : 2-3/02
668 Intégrer la RT 2012 et RT existant dans une opération : 6-7/02
681 Réaliser une étude de micro-marché : 26-27/01
682 Montage et développement de programmes immobiliers en
accession à la propriété : 9-10/02 + 5-6/03
Vente et copropriétés
Gestion de proximité
701 Monter un plan de vente de logements sociaux : 2-3/02
715 Les travaux en copropriété : 30-31/01
451 Produire et développer un outil de gestion de l’activité propreté :
plan de nettoyage ou CCIP : 9-10/02 + 8-9/03 (Lyon)
Qualité
Patrimoine
503 Prévention des risques et sécurité du patrimoine : quelle
organisation mettre en place : 30-31/01
513 Contrats de prestations de maintenance : passation,
renouvellement et clauses essentielles : 6-7-8/02
515 La gestion d’un parc d’ascenseurs : 6-7/02 (Lyon)
524 Condensations, infiltrations et pathologie hygrothermique :
6-7/02
802 Appréhender la certification Qualibail II® version 2 : 26-27/01
805 Animer la qualité de service au quotidien : 8-9-10/02
+ 12-13/03
Ressources humaines et formation
903 Identifier et maîtriser les risques psychosociaux : outils et
démarches : 25-26-27/01
Toute l’information sur le site : http://www.afpols.fr
BULLETIN D’ABONNEMENT
A retourner à l’Union sociale pour l’habitat - Direction des activités promotionnelles - Editions
14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08
Périodicité bimensuelle - 1 an (22 numéros par an et deux suppléments « Table des matières ») - Organismes adhérents : 230 € TTC - Autres
abonnés : France 400 € TTC - Etranger : 440 € - Prix au numéro : 25 € TTC.
Je souscris un abonnement d’un an à partir du mois de........................................................... Organisme : .........................................................................
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Ci-joint règlement par : ■ chèque postal ou bancaire à l’ordre d’Actualités Habitat ■ sur facture.
Nota : Si l’abonnement est demandé en cours d’année et comprend moins de 22 numéros, le règlement sera calculé au prorata des tarifs 2011.
Contacts : Geneviève de Caluwe ; tél. : 01 40 75 52 63 et Céline Lara ; tél. : 01 40 75 52 67 ; fax : 01 40 75 52 69.
DROIT ET FISCALITÉ
Appel à projets
Répondre à une consultation de
maîtrise d’ouvrage
Des projets d’aménagement engagés par des collectivités territoriales
font souvent l’objet de consultations soumises à des procédures qui ne
relèvent pas du Code des marchés publics. Quelle est la marche à suivre
pour faire acte de candidature ?
D
e nombreux projets d’aménagement sont engagés à l’initiative de collectivités territoriales pour répondre à leur
volonté d’assurer le développement de
certains territoires ou secteurs communaux. On peut ainsi citer, entre autres,
l’aménagement de friches industrielles
ou de revitalisation de secteurs urbains,
souvent intégrés dans une opération
financée par l’Agence nationale de rénovation urbaine (Anru).
Les appels à projets qui en découlent
s’inscrivent dans des procédures de mise
en concurrence ouvertes à tous les intervenants potentiels, publics ou privés,
susceptibles de présenter une offre globale souvent constituée d’une proposition d’aménagement urbanistique complétée, parfois, de projets architecturaux
et de propositions de financement de
logements et d’équipements.
Ces procédures de consultation ne relèvent pas du champ du Code des marchés
publics et sont définies librement par les
collectivités qui en sont à l’origine, en
respectant un règlement de consultation
mis en place à cet effet.
Pour répondre à ce type de consultation,
un organisme Hlm doit être en mesure
de faire acte de candidature en présentant un projet urbanistique et architectural nécessitant l’intervention d’un maître d’œuvre et, parfois, la désignation du
promoteur en charge de la réalisation
des travaux.
Dans ces conditions, il convient de s’interroger sur la procédure à mettre en
place, dans le respect des règles de mise
en concurrence propres aux marchés
passés par des organismes Hlm pour des
marchés de maîtrise d’œuvre.
Rappel des règles applicables
aux marchés passés par les
organismes Hlm
Tous ces éléments conduisent à considérer qu’un autre montage doit être envisagé.
Les marchés passés par les organismes
Hlm relèvent des obligations de mise en
concurrence définies par l’ordonnance
n° 2005-649 du 6 juin 2005 et précisées
dans son décret d’application n° 20051742 du 30 décembre 2005.
Cette obligation est souvent incompatible avec les délais de la consultation initiée par les collectivités territoriales.
Difficulté d’élaborer une réponse
multiforme dans le respect des
règles des marchés
La réponse à la consultation portant sur
une opération d’aménagement d’une
ZAC ou de tout autre projet urbain,
nécessite un montage particulier, dans la
mesure où il n’est pas possible d’organiser
une mise en concurrence portant sur des
contrats de travaux ou de promotion
immobilière, sans que le projet d’ensemble n’ait été défini préalablement.
En effet, les contrats de travaux ne peuvent être établis que sur la base du projet éventuellement retenu au terme de la
consultation engagée en amont.
Quant à la passation du contrat de maîtrise d’œuvre, si elle devait être envisagée
au terme d’une mise en concurrence,
cette dernière devrait intervenir dans un
temps très court ne permettant pas de
répondre à la consultation portant sur le
projet d’aménagement dans les délais
requis.
Par ailleurs, le contenu même de la mission de maîtrise d’œuvre serait difficile à
établir car conditionné par le résultat de
la consultation organisée sur le projet
d’aménagement.
Solution : la constitution d’une
association regroupant les
différents intervenants
La réponse à la consultation se rapportant à l’opération d’aménagement d’ensemble pourra, dans ces conditions, être
présentée par les différents intervenants
associés pour la réalisation d’un projet
d’ensemble et regroupés au sein d’une
association librement constituée. Le projet sera ainsi établi par ses membres, l’organisme Hlm, le promoteur éventuel et
un architecte, chaque membre du groupement présentant sa proposition de
façon autonome sur son propre domaine
d’intervention.
Ce n’est que dans un second temps, dans
l’hypothèse où le projet d’ensemble
serait retenu, que les contrats devront
être passés par l’organisme avec l’architecte et le promoteur.
Des marchés passés sans
nouvelle mise en concurrence
Ces marchés seront, dans ces conditions,
passés sans nouvelle mise en concurrence avec les membres du groupement
lauréat de la consultation, précédemment organisée sur le fondement de l’article 33-II-8° du décret n° 2005-1742 du
30 décembre 2005 qui évoque, notamment, des « raisons techniques (…) ou
tenant à la protection de droits d’exclusivité » pour justifier le recours à ces
prestataires prédéterminés.
Un argumentaire en ce sens devra, dans
ce cas, faire état de la situation particulière rencontrée.
DROIT ET FISCALITÉ
Une procédure déjà mise en
pratique
Services à la personne
Cette procédure semble la seule adaptée aux situations évoquées et respecte
les règles de mise en concurrence imposées par la réglementation sur les marchés. Ce montage permet aux organismes de répondre, dans les délais
impartis, aux consultations de maîtrise
d’ouvrage de façon sécurisée. ■
Cadre juridique pour
l’habitat social Hlm (2)
Thème : Marchés de maîtrise d’œuvre.
La question des services à la personne dans
l’habitat social Hlm a été abordée sous l’angle de
la relation bailleur-locataire dans un précédent
article(1). Reste encore à étudier comment mieux
prendre en compte les attentes des populations.
Contact : Jean-Charles Masson, Direction
juridique et fiscale (DJEF); Tél.: 01 40 75 78 60.
Fax juridique
Prélèvement sur les organismes Hlm
Arrêté du 30 Novembre 2011 fixant les
taux du barème progressif de l’article
L. 423-14 du Code de la construction et
de l’habitation (JO du 7 décembre
2011).
Conseil national de l’habitat
Arrêté du 18 novembre 2011 portant
nomination au Conseil national de
l’habitat (JO du 23 novembre 2011).
Droit communautaire
Circulaire du 22 novembre 2011
relative aux obligations de notification
à la Commission européenne de projets
de texte et textes législatifs et
réglementaires relatifs aux produits et
aux services (JO du 23 novembre 2011).
Urbanisme
Arrêté du 21 novembre 2011 fixant le
modèle du formulaire de la « Demande
d’autorisation de construire,
d’aménager ou de modifier un
établissement recevant du public
(ERP) », le modèle du formulaire du
« Dossier spécifique permettant de
vérifier la conformité des
établissements recevant du public aux
règles d’accessibilité et de sécurité
contre l’incendie et la panique » et le
modèle du formulaire de la « Demande
d’autorisation de construire,
d’aménager ou de modifier un
immeuble de grande hauteur (IGH) »
(JO du 2 décembre 2011).
O
n a vu que les organismes
Hlm n’avaient pas reçu compétence expresse pour fournir aux locataires Hlm, fussent-ils âgés et de faibles ressources, des
services adaptés à leur situation, en
dehors de l’attribution d’un logement et
du respect des obligations propres des
bailleurs sur ces logements (entretien,
réparations…).
Le constat a porté ensuite sur la distinction à faire entre logement familial, d’une
part, et logement-foyer, d’autre part ; il
existe une différence dans la nature des
services apportés aux occupants des uns
et des autres. Si, dans les logements familiaux, le logement est loué accompagné
de services collectifs pour l’essentiel,
dans les logements-foyers, la fourniture,
collective ou individuelle, de prestations
diverses est spécifiquement envisagée.
Sachant que la notion de services à la
personne reste encore à affiner, à partir
de quelles pistes peut-on orienter la
recherche pour que soient mieux prises
en compte les initiatives qui se développent en faveur des populations les plus
fragiles ?
Les textes répondent à une
approche généraliste du
logement social
Dans l’habitat neuf comme dans l’habitat
existant, la réglementation actuelle
paraît insuffisamment adaptée à une
attribution de logements de type familial
à des populations spécifiques et à elles
seules, même dans des ensembles
ouverts à tous, en particulier si sont associés à la location des services à la per-
sonne. Peuvent s’y opposer des règles
d’attribution, de contenu des baux, de
difficulté, voire d’impossibilité d’y
adjoindre des prestations collectives ou
individualisées, en tout cas obligatoires.
Par ailleurs, comment gérer les réservations dans ce type d’immeuble ?
La question des attributions de logements est bien résolue pour les logements
adaptés aux personnes handicapées, qui
sont, en outre, considérées comme prioritaires et pour les logements en colocation destinés aux étudiants et aux jeunes
en contrat d’apprentissage ou de professionnalisation (art. L. 442-8-4 du CCH).
Mais, les programmes de type « béguinage », les logements d’accueil de personnes désorientées, par exemple, pourraient être mieux intégrés dans la
réglementation des logements sociaux.
C’est une piste à suivre car la demande se
fait de manière plus pressante pour ce
type d’habitat.
La question de la location directe ou
indirecte (par famille accueillante par
exemple), est également posée. Dès le
stade de la construction, une demande
nouvelle est déjà identifiée de logements
destinés à accueillir, à la fois, les hôtes et
des personnes âgées ou handicapées en
sous-location par exemple, afin de les
maintenir dans un environnement de
services et dans un cadre intergénérationnel, le cas échéant. Or, un tel produit
logement n’existe pas encore.
Le financement des logements adaptés
aux personnes âgées par exemple
demande à être pérennisé, en dehors de
l’approche du handicap. Le financement
de l’adaptation repose encore souvent
DROIT ET FISCALITÉ
Nature
Conditions - Textes
Association
entre habitants
Créer des solidarités de
voisinage :
– transmission de savoirs, savoirfaire,
– échanges de services solidaires
Portage de paniers fermiers
– Cadre associatif ou non
(Loi de 1901)
– Mise à disposition de locaux
possible L. 443-11 CCH
Location Hlm à
une association
Projets solidaires étudiants :
logements étudiants contre
engagement solidaire dans un
quartier
Services résidentiels aux jeunes
ou étudiants
– Location logements
Contrat collectif en assurance
locative
Assurances : récupération dans
les charges non prévue
Adhésion individuelle du locataire
Achats groupés : respect des règles
de marchés privés réglementés
Tarifs sociaux : conditions FSL
Négociation
Hlm de contrat
collectif ou
achats groupés
Politique d’achats groupés
Tarifs sociaux
(fluides, Internet, téléphone)
Services aux
locataires
Autres
animations
– Services résidentiels (meubles,
blanchissage, petit-déjeuner)
L. 442-8-1 CCH
Efficacité énergétique :
Accompagnement et
sensibilisation des locataires
Assistance aux personnes âgées
et dépendantes (panne
d’ascenseur, repas livrés...)
Aides aux réparations locatives
et/ou apprentissage
Efficacité énergétique
Troisième ligne et/ou accord
collectif
Assistance personnes âgées
Hors charges (L. 442-3 CCH)
– Médiation dans les parties
communes
– Animation d’un local d’accueil
– Suivi de jeunes en insertion
professionnelle, en décohabitation
– Locataires âgés en difficulté
(détection, signalement)
– En direct ou par association
– Travailleurs sociaux internes ou
externes
(hors subventions locales) sur une solution qui doit être considérée comme
transitoire, puisqu’elle a un caractère fiscal (TFPB), donc non pérenne et qui plus
est, dans un ressort géographique limité
(l’immeuble ou par extension le ressort
du centre des impôts).
Les prestations à la personne ne
peuvent être imposées
Le caractère d’ordre public des textes relatifs aux baux d’habitation pose le principe
de l’interdiction d’y déroger, qui doit, bien
sûr, être respectée. On est en présence
d’un ordre public de caractère impératif
qui écarte même l’hypothèse d’une renonciation consciente de la personne protégée, ici le locataire. C’est le cas, notamment, en matière de charges locatives, à la
liste desquelles il ne peut être apporté de
modification que dans un cadre légal pré
adapté comme on l’a vu. On peut y assimiler, pour d’autres raisons que l’ordre
public, mais tout aussi impératives, l’ap-
Réparations locatives
Si régie interne ou association :
problème de TVA
plication des règles de loyer maximum
dans le logement social par exemple.
Ainsi, une renonciation, par le contrat,
même faite en toute connaissance de
cause par l’intéressé, certaine et sans équivoque, et postérieure à la naissance du
droit auquel la partie renonce, ne manquerait pas d’être contestée, alors même
que ces trois conditions peuvent justifier,
dans certains cas, la validité d’une renonciation à un ordre public de protection.
Cette piste ne peut donc pas être suivie ici.
Un régime juridique adapté
Dans le secteur privé de la copropriété,
c’est le choix qui a été fait à la suite du
développement de la demande dans ce
secteur pour des résidences avec services. La loi du 13 juillet 2006 (loi ENL)
a créé, dans la loi de 1965 sur la copropriété, un chapitre particulier qui sert
de structure d’accueil pour la gestion des
résidences services.
Elle ouvre ainsi au règlement de copro-
priété la capacité d’étendre l’objet du
syndicat « à la fourniture, aux occupants
de l’immeuble, de services spécifiques ».
Quels sont ces services ? Ils ne sont pas
définis dans la loi mais des exemples sont
donnés : animation, restauration, surveillance… Ce sont des services de nature
civile et non commerciale ; ils excluent
les soins qui relèvent du Code de l’action sociale et médico-sociale.
Toutefois, les résidences services peuvent être agréées pour les services d’aide
à domicile rendus aux personnes qui y
résident.
La mise en œuvre des services s’appuie
sur deux modes d’exercice possibles: soit
le syndicat de copropriété intègre les services dont il est l’opérateur, soit il passe
une convention avec un tiers prestataire de
services, ce qui paraît exclure une relation directe du résidant avec le prestataire.
Ce choix est à relier avec les règles de
répartition des charges selon le critère de
l’utilité, qui est appliqué aux charges
relatives aux services spécifiques ; cela
signifie pour les commentateurs que ce
critère d’utilité vaut tant pour les investissements immobiliers et mobiliers que
pour les dépenses de fonctionnement.
Il faut noter que ce régime est très organisé dans le secteur privé, qu’il a donné
lieu à des choix législatifs et qu’il repose
sur les règles préexistantes des copropriétés.
Des services quand même dans
les logements familiaux
Dans le secteur social Hlm, en gestion
locative, nous ne disposons pas d’instruments comparables au régime juridique
des résidences avec services. Pour
autant, il convient d’observer deux
choses : d’une part, la voie du partenariat
est ouverte par les textes, d’autre part, un
certain nombre de pratiques retenues
sur le terrain favorisent la mise à disposition de services aux habitants, dans le
respect du droit, qu’il s’agisse de services
marchands et souvent non marchands.
Il s’agit alors souvent d’accompagner des
partenaires sans être soi-même le prestataire, voire d’inspirer des pratiques
nouvelles, qui permettent à la notion de
services adaptés aux personnes de trouver tout son sens dans l’habitat social,
quels que soient les bénéficiaires, leur
âge, leur condition et/ou leurs moyens.
◗ La loi permet que soient locataires de
logements sociaux des personnes morales
qui sous-louent les logements à des per-
DROIT ET FISCALITÉ
sonnes bénéficiaires. Y sont souvent associés des services aux personnes. Il s’agit
des organismes agréés pour l’intermédiation locative et la gestion, des organismes
déclarés ayant pour objet de sous-louer
des logements à des populations spécifiques, avec un accompagnement particulier, des CROUS, des personnes morales
sous-louant des logements à des accueillants familiaux, des CCAS ou CIAS pour
la sous-location temporaire à des personnes physiques, enfin des EPCI compétents pour agir en faveur des personnes
âgées (art. L. 442-8-1 du CCH).
◗ Il est possible également de développer
des relations partenariales, soit pour la
réalisation de constructions immobilières
accessoires (art. L. 411-1 CCH) de type
LCR et toutes constructions nécessaires
à la vie économique et sociale des ensembles immobiliers sociaux, soit pour louer
des locaux d’activité en rez-dechaussée dans certains quartiers (ZUS…),
ou pour vendre ou louer des logements
vacants dans les quartiers en difficulté, ou
enfin pour mettre à disposition des associations des locaux contre le paiement
des charges (art. L. 443-11 CCH).
◗ Le développement de partenariats peut
être recherché pour la mise à disposition de prestations directement au locataire, à condition qu’elle se réalise, sous
couvert d’une libre adhésion de la personne bénéficiaire du service.
Un contrat est passé entre le prestataire
et le bénéficiaire (Code civil). C’est le
partenaire qui est prestataire de services
vis-à-vis du locataire, ou qui encadre le
prestataire. C’est le locataire qui rémunère le prestataire dans le cadre d’un
contrat individuel ou d’une cotisation à
une association.
◗ Enfin le tableau annexé en page précédente recense des initiatives observées
sur le terrain qui sont porteuses de service à la personne : le tableau récapitule
la nature du projet et les conditions de sa
réalisation dans le parc Hlm au regard de
la réglementation existante (réalisé à
partir de l’étude en cours : Accompagnement de projets innovants en matière de
services résidentiels à la personne.
NE/OW Sylvain Audureau). ■
Thème : Services à la personne
Contact : Hervé des Lyons, Direction juridique
et fiscale (DJEF) ; Tél. : 01 40 75 78 60 ;
(1) Voir Actualités habitat n° 933 du 15 octobre.
Questions/réponses
◗ Doit-on présenter des pièces d’identité en cours de validité lors d’une
demande d’attribution de logement
social ?
Il résulte des dispositions de l’arrêté du
14 juin 2010, relatif au formulaire de
demande de logement locatif social, qu’il
est attesté de l’identité par la présentation d’une carte nationale d’identité ou
d’un passeport.
A défaut de stipulation spécifique dans le
texte susvisé, il convient de se reporter
aux pièces justificatives d’identité officiellement admises par l’administration.
En l’espèce, sont retenues la carte nationale d’identité, même périmée de moins
de dix ans, le passeport, même périmé de
moins de cinq ans.
Ces dispositions ont vocation à s’appliquer aux pièces produites pour une
demande de logement.
◗ Un OPH lotisseur est-il tenu de produire une garantie d’achèvement pour
vendre des lots avant l’achèvement
complet des travaux ?
L’article R. 442-13 du Code de l’urbanisme définit les conditions dans lesquelles un permis d’aménager ou un
arrêté ultérieur, pris par l’autorité compétente pour délivrer le permis, peut
autoriser, sur sa demande, le lotisseur à
procéder à la vente ou à la location des
lots, avant la réalisation du revêtement
définitif de ces voies, l’aménagement des
trottoirs, la pose de leurs bordures, la
mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que des plantations prescrites.
Cette autorisation est subordonnée à
l’engagement du demandeur de terminer les travaux, dans les délais que fixe
l’arrêté et, si le lotisseur n’est pas une
collectivité publique, à la consignation à
cette fin, en compte bloqué, d’une
somme équivalente à leur coût, fixée par
ledit arrêté, ou à la production d’une
garantie d’achèvement des travaux établie conformément à l’article R. 442-14.
Cette disposition est applicable à un
OPH titulaire d’un permis d’aménager
qui est donc soumis à l’obligation de
consigner en compte bloqué une somme
équivalente aux travaux différés (trottoirs) ou de produire une garantie
d’achèvement, pour pouvoir procéder à
la vente des lots avant la réalisation com-
plète des travaux puisqu’un OPH ne peut
pas être qualifié de collectivité publique,
même s’il est un établissement public
rattaché à une collectivité territoriale.
◗ Existe-t-il un texte définissant la sur-
occupation ?
Non, il n’existe pas de texte qui définisse
en tant que telle la sur-occupation et il y
a pas, à notre connaissance d’éléments
jurisprudentiels sur le sujet.
Si la préoccupation est d’apprécier la
typologie d’un logement à attribuer, on
peut prendre des repères dans les dispositions relatives aux normes de
construction et à l’aide locative qui comportent une indication de normes de
superficie/occupation :
– article R. 111-2 du Code de la construction : « la surface et le volume habitables
d’un logement doivent être de 14 mètres
carrés et de 33 mètres cubes au moins
par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction
pour les quatre premiers habitants et de
10 mètres carrés et 23 mètres cubes au
moins par habitant supplémentaire, audelà du quatrième ;
– article R. 831-13-1 du Code de la sécurité
sociale (aide au logement) : « pour une
personne seule, le logement doit être
d’une superficie habitable d’au moins 9
mètres carrés et, pour deux personnes,
d’au moins 16 mètres carrés, augmentée
de 9 mètres carrés par personne en
plus » ;
– article R. 441-14-1 du CCH renvoyant à
l’article D. 542-14 du Code de la sécurité
sociale (Dalo) : « présenter une surface
habitable globale au moins égale à seize
mètres carrés pour un ménage sans
enfant ou deux personnes, augmentée de
neufs mètres carrés par personne en plus
dans la limite de soixante-dix mètres carrés pour huit personnes et plus ».
On peut également se référer, a contrario,
à la définition de la sous-occupation
résultant des articles L. 621-2 et R. 641-4
du CCH : « sont considérés comme insuffisamment occupés, les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au
sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du
1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de
deux au nombre de personnes qui y ont
effectivement leur résidence principale ». ■
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Hélène D.
Responsable des secteurs
logement-aménagement-insertion
au Crédit Coopératif
cclog
Crédit Coopératif, SA coopérative de Banque Populaire à capital variable – 33, rue des Trois Fontanot – BP 211 – 92002 Nanterre cedex – 349 974 931 RCS Nanterre – BythewayCreacom – Illustration : Artus.
Habitat et Société
Au sommaire du numéro
de décembre 2011
DOSSIER
Espaces verts : partager les jardins
Nature en ville, espaces verts, jardins collectifs: la ville a soif de nature alors qu’elle se densifie. Qu’ils soient
familiaux, d’insertion ou partagés, les jardins collectifs suscitent à nouveau l’intérêt des familles en temps de
crise comme celui des bailleurs sociaux qui leur reconnaissent trois vocations: sociale, à travers la recherche
de lien social entre les locataires; économique, par leur vocation nourricière et d’insertion pour des demandeurs d’emploi ou des personnes en situation d’exclusion; enfin, environnementale, par l’apport de nature en
milieu très urbain comme dans les opérations de rénovation urbaine et l’utilisation de produits biologiques.
HABITAT EN CHIFFRES
Les tendances récentes de l’accession
à la propriété
Après avoir pratiquement stagné durant
dix années, entre 1990 et 1998, le taux de
propriétaires ne progresse plus que très
lentement. Il atteint aujourd’hui 58 %.
URBANISME
Eco-quartiers : une nouvelle culture urbaine
Les éco-quartiers se multiplient partout en
France. En quelques années, nombre de
communes se sont lancées dans la création de
leur éco-quartier, le plus souvent à l’initiative
de leur maire avec une forte implication des
bailleurs sociaux.
SOCIÉTÉ
• Les enjeux du logement dans une société
en crise
• Mondialisation du religieux :
égalité ou liberté ?
NOUVELLES TECHNOLOGIES
Les Hlm à l’heure du numérique
Comment les technologies de l’information et
de la communication participent-elles au
dialogue entre bailleurs sociaux et locataires ?
Les réseaux sociaux peuvent-ils construire
du lien social et renforcer la cohésion ?
LE DOSSIER
Espaces verts :
partager
les jardins
ÉCO-QUARTIERS
Une nouvelle
culture urbaine
TECHNOLOGIES
DE L’INFORMATION
Les Hlm à l’heure
du numérique
REVUE TRIMESTRIELLE ÉDITÉE PAR L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT - DÉCEMBRE 2011 - N° 64
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14, rue Lord Byron - 75384 Paris Cedex 08. Tél. : 01 40 75 52 63.

Actualités habitat n°937 - L`Union sociale pour l`habitat

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