VILLE D`EPINAY-SOUS-SENARD (91)

VILLE D’EPINAY-SOUS-SENARD (91)
Le projet de renouvellement urbain de la ville d’Epinay sous Sénart (91) qui porte sur le
quartier des Cinéastes et le quartier de Plaine I SUD et Plaine III a été examiné par le
comité d’engagement le 14 décembre 2006, en présence du maire madame Christine
SCELLE-MAURY et de monsieur Alain ZABULON, préfet délégué pour l’égalité des
chances, représentant le préfet de l’Essonne, délégué territorial adjoint de l’ANRU.
1) Programme présenté:
™ Démolition de 332 logement locatifs sociaux appartenant à la SCIC, sur le
quartier des Cinéastes
™ Construction : de 332 logements sociaux : 92 PLUS CD ; 213 PLUS ; 27 PLAI
™ contreparties Foncières : elles sont proposées dans les ilots A C et B du quartier
des Cinéastes qui sont en continuité et elles permettront la réalisation de 23 maisons
de ville et 31 logements collectifs en locatif libre.
™ 493 logements locatifs sociaux réhabilités :
™ 493 logements locatifs sociaux résidentialisés :
™ Aménagement, sous maitrise d’ouvrage ville, confiée à un aménageur à désigner,
des terrains libérés par la démolition avec création de voirie et recréation d’îlots de
construction, reprise du réseau d’assainissement sous maitrise d’ouvrage du syndicat
d’assainissement de la région de Villeneuve Saint Georges, et requalification de la
voie Victor Hugo par la ville.
™ Equipements publics : Comité d’agglomération du Val d’Yerres : construction
d’une salle de spectacle communautaire :
Commune d’Epinay-sous-Sénart : construction d’un équipement « jeunesse » et
centre social / Construction de la Maison de la Petite Enfance / Réhabilitation de la
Piscine P. Bonningue / construction de la Maison des Projets / Rénovation et
extension du groupe scolaire Pré aux Agneaux
™ Ingénierie : sous maitrise d’ouvrage ville : OPC urbain / Conduite de projet –
renforcement interne ville Epinay-sous-Sénart / Etude supplémentaire sur la Gestion
Urbaine de Proximité / Expertise restructuration du CCP - Marchés de définition
simultanés / Expertise de faisabilité - aménagement des quartiers Plaine I Sud et III /
Expertise copropriétés : diagnostic et types d'intervention / Communication,
concertation, accompagnement des habitants / Expertise (Rédaction Convention,
Ass Juridique, Mise en place Traité de concession d'aménagement) / Urbaniste
Conseil / Ingénierie Interne avant 2006 / Montage de dossier ANRU / AMO Projet
Social / Mission d'évaluation
Conduite de Projet par le bailleur « SCIC Habitat Ile de France »
Le coût total du programme présenté est estimé à 119, 127 M€
et fait l’objet d’une demande de subvention maximum à l’ANRU de 45, 033 M€ sur la période
2006-2011, sur la base des hypothèses de participations financières des différents
partenaires suivantes :
1/5
Ville
4.518M€
Communauté
d’agglomération
Département
Région
Bailleurs
Autres recettes
2.270M€
11.266M€
5.716M€
44.726 M€
5.598M€
L’enveloppe de PRU de 15 382 891 € reste à valider par la CDC
2) Avis du comité d’engagement :
Observations sur le projet :
Le comité d’engagement a entendu la présentation du projet par Madame le maire qui a fait
valoir la création d’une nouvelle trame urbaine permettant l’amélioration de l’accès au
quartier des Cinéastes. Le « fil vert » et la « boucle verte » le long de l’Yerres sont des atouts
que la ville veut valoriser pour améliorer l’attractivité des quartiers. La création d’un centre
ville structurant doit rapprocher les différents quartiers de la ZUS. Une étude complémentaire
est attendue sur la requalification des quartiers de Plaine I SUD et Plaine III et sur la
restructuration du centre commercial.
Le comité d’engagement est favorable à la prise en compte, par avenant « appelé » du
programme complémentaire qui découlera de cette étude. Elle devra intégrer la déclinaison
d’un programme stratégique par la société « Icade », indiquant l’articulation de sa politique
de déconventionnement avec les objectifs de rénovation urbaine du projet. La convention
devra également intégrer par avenant les résultats du marché de définition sur le centre
commercial dont la revalorisation est un enjeu majeur pour la rénovation de ce quartier.
Le conseil d’administration de l’Epareca, qui a été saisi par la ville pour l’étude de ce dossier
a délibéré favorablement. Un montage opérationnel sera proposé par l’Epareca, à l’issu du
marché de définition et intégré dans l’avenant.
La réhabilitation et la résidentialisation du patrimoine de SCIC HABITAT sur Plaine III seront
financés à l’occasion de l’avenant.
Les membres du comité d’engagement ont regretté que les deux communautés
d’agglomération du Val d’Yerres (86 603 habitants regroupés en six communes :BoussySaint-Antoine, Brunoy, Crosne, Épinay-sous-Sénart, Quincy-sous-Sénart, Yerres ) et de
Sénart Val-de-Seine (75 644 habitants regroupés en trois communes : Draveil, Montgeron
Vigneux-sur-Seine) qui ont le même bassin d’habitat n’aient pu s’engager dans l’élaboration
d’un PLH commun, comme le préfet les a incités à le faire.
En l’absence de cette stratégie commune, le comité d’engagement s’est étonné que la
reconstitution de l’offre hors site soit prévue en partie sur la ville de Draveil, qui comprend
déjà un nombre de logements sociaux important et doit porter sur son territoire un projet de
rénovation urbaine. La communauté d’agglomération du val d’Yerres, qui n’est concerné que
par le seul projet d’Epinay-sous-Sénart aurait du être mobilisée de façon plus importante
pour la reconstitution de l’offre.
Le comité d’engagement a attiré l’attention du porteur de projet sur les enjeux de la
reconstitution de l’offre à la bonne échelle. Une clause suspensive de l’exécution du
programme sera prévue dans la convention si toute la reconstitution de l’offre n’est pas
identifiée dans les dix huit mois qui suivent la date de sa signature.
2/5
Le comité d’engagement a attiré l’attention du porteur de projet sur la nécessité de mettre en
place rapidement un OPC urbain. D’ici la signature de la convention, le recrutement de la
personne chargée de l’OPC devra permettre de sécuriser le planning des opérations.
Le comité d’engagement a encouragé la ville à rechercher rapidement un aménageur pour
que l’opération d’aménagement des Cinéastes puisse rapidement commencer.
Taux de subvention, dérogations et assiettes subventionnables
Des analyses comparatives réalisées par l’Agence à partir de la connaissance de la situation
financière des villes, il est ressorti que la commune d’Epinay-Sous-Sénart peut bénéficier
d’un taux-plancher de subvention de 65% pour la réalisation des aménagements et des
équipements.
Les taux demandés par la ville sont de 80% pour le déficit de l’opération d’aménagement et
en moyenne de 35% pour les équipements.
Les membres du comité d’engagement ont souhaité avant la signature de la convention
réexaminer un bilan détaillé de l’aménagement, distinguant les dépenses qui relèvent des
créations de voiries nouvelles de celles qui relèvent de la requalification de voiries
existantes. Le comité d’engagement a voulu moduler l’aide de l’agence afin de favoriser le
financement des voies nouvelles par rapport au programme de réfection.
En tout état de cause, le financement de l’agence ne peut couvrir 80% du déficit
d’aménagement et ne peut dépasser 65% de ce déficit (taux plancher). De même, l’opération
de requalification de la rue Victor Hugo sera financée au taux de 65%.
Pour permettre à la ville de bénéficier globalement du taux de subvention plancher de 65%,
le comité d’engagement a accepté que le financement par l’agence des équipements de
proximité soit porté au taux de 65% et que les participations prévues par les collectivités
territoriales sur ces opérations soient en conséquence redéployées sur les opérations
d’aménagement.
Le comité d’engagement a confirmé que la salle de spectacle communautaire ne sera
financée qu’à 10% puisque sa localisation en périphérie de la ZUS a été maintenue par le
porteur de projet.
Le taux de financement de réhabilitation de la piscine « P. Bonningue » située en ZFU mais
hors ZUS est prévu au taux de 52% dans la maquette financière. Le comité d’engagement a
considéré que cette piscine qui sera prise en charge par la communauté d’agglomération
constitue un équipement exceptionnel devant être financé au taux de 10%.
Si la ville est finalement maître d’ouvrage et gestionnaire et qu’elle apporte des compléments
d’information permettant de juger qu’il s’agit d’un équipement de proximité destiné aux
habitants du quartier, le financement pourrait être porté à 35%.
Le calcul des pertes d’autofinancement est validé par le comité d’engagement.
Dans l’attente de la convention à finaliser entre l’agence et le conseil régional, et celui-ci ne
finançant plus les opérations de démolitions à partir de 2007, le manque à gagner pour les
bailleurs sera pris en charge par l’agence. Cette modification de leur plan de financement et
du tableau financier sera négociée par avenant avec la Région, qui redéployera cette
participation sur d’autres postes du tableau financier.
3/5
Le comité d’engagement a donné son accord au déplafonnement des coûts de réhabilitation
qui ressortissent à 19 986 €/logement. Il a rappelé que le règlement général prévoit qu’un
diagnostic énergétique doit dans ce cas être produit par le bailleur.
Le taux de financement de l’opération d’ingénierie « Conduite de Projet SCIC Habitat IDF »
est ramené à 20%, conformément au nouveau règlement général de l’agence, qui prévoit
des modulations de ce taux en fonction de la situation financière des bailleurs.
3) Eléments à prendre en compte pour la rédaction de la convention :
¾ La convention tiendra compte dans sa rédaction des observations développées au
point 2.
¾ La maquette financière annexée à la convention sera adaptée en fonction des
observations développées au point 2. Elle tiendra compte de l’avis de la direction
régional de la CDC sur les enveloppes de prêts qui y figureront.
Ci-joint la liste des opérations pré-conventionnées. Les opérations de construction
proposées par le bailleur en opérations pré conventionnées ne sont pas retenues. En effet
les permis de construire n’étant pas encore accordés, ces opérations ne pourront être
engagées avant la signature de la convention.
Les opérations d’ingénierie et les études pré opérationnelles dont le financement est
validé par le comité d’engagement sont par contre retenues.
Pour l’ensemble des opérations suivantes, les taux de financement sont à revoir et les
plans de financement à recaler. Ces opérations ne peuvent donc être retenues au titre
des opérations pré conventionnées :
® Requalification de la voie Victor Hugo
® Construction de la salle de spectacle communautaire,
® Construction de la Maison des Projet
® Rénovation et extension du groupe scolaire Pré aux Agneaux :
® Maison de la petite enfance
® Construction de la Maison de la Petite Enfance,
Compte tenu de l'avancée du projet de construction de la maison de la petite enfance
(dépôt du permis de construire) et de la construction de la salle de spectacle
communautaire, ces opérations pourront faire l’objet d’une autorisation anticipée de
commencer les travaux par le délégué territorial de l’agence. Ces opérations seront
reprises dans le tableau financier qui sera annexé à la convention au taux qui aura été
finalement retenu, suite au recalage du plan de financement.
Opérations pré conventionnées retenues :
MO
Opération
SCIC HABITAT
Réhabilitation : Quartier des
Cinéastes
Ville
OPC URBAIN
Ville
Conduite
de
projet
renforcement interne ville
Epinay-sous-Sénart
Ville
Etude supplémentaire Gestion
Urbaine de Proximité
Ville
Expertise restructuration du
CCP - Marchés de définition
simultanés
Nature de l’opération
Etude pré opérationnelle
Ingénierie
Ingénierie
Opération urgente
4/5
Ville
Ville
Ville
Ville
Ville
Ville
Ville
Expertise de faisabilité aménagement des quartiers
Plaine I Sud et III
Expertise
copropriétés
:
diagnostic
et
types
d'intervention
Communication, concertation,
accompagnement
des
habitants
Expertise
(Rédaction
Convention, Ass Juridique,
Mise en place Traité de
concession d'aménagement)
Urbaniste Conseil
Ingénierie Interne avant 2006
Montage de dossier ANRU
AMO Projet Social
Ingénierie
Ingénierie
Ingénierie
Ingénierie
Ingénierie
Opération urgente
Opération urgente
Opération urgente
Avis CE validé le 14/02/2007
5/5