terres : comment evaluer le prix du fermage dans un nouveau bail

TERRES : COMMENT EVALUER LE PRIX DU
FERMAGE DANS UN NOUVEAU BAIL RURAL ?
Barème applicable du 1er Septembre 2010 au 31 Août 2011
( art. L.411-11, R 411-1 et suivants du Code rural ~ arrêtés préfectoraux
du 29 septembre 2003 et du 5 octobre 2010)
EDITION 2010-2011
Service Aménagement et Environnement
Equipe juridique - Droit rural
1. D'abord déterminer à quelle ZONE appartient la commune où sont situées les
terres (voir pages 3 et 4, la répartition des communes du département).
2. Considérer ensuite les valeurs locatives minima et maxima suivantes,
fixées par hectare, selon la ZONE de situation, et selon les classes de terres.
ZONE 1
minima
maxima
1ère classe
205.45
227.07 euros €
1347.66
2ème classe
164.36
1078.13
3ème classe
133.54
875.96
4ème classe
82.18
539.07
5ème classe
30.82
1489.48
ZONE 2
181.66 euros €
1191.61
595.81
34.07 euros €
223.48
ZONE 3
minima
maxima
1ère classe
141.50
156.39 euros €
2ème classe
113.19
742.48
3ème classe
91.97
603.28
4ème classe
56.59
371.21
5ème classe
Hors-classe
21.23
1025.85
820.67
410.30
153.89
minima
maxima
255.58
282.49 euros €
1853.01
5ème classe
francs F
francs F
106.81
65.73
24.65
1191.35
francs F
145.30 euros €
953.11
francs F
118.05 euros €
774.36
francs F
72.65 euros €
476.55
francs F
27.25 euros €
161.69
178.75
ZONE 4
minima
maxima
1ère classe
122.48
135.38 euros €
803.42
2ème classe
97.99
642.77
3ème classe
79.61
522.21
4ème classe
francs F
23.46 euros €
131.46
431.16
francs F
139.26
1676.49
4ème classe
francs F
62.55 euros €
181.62 euros €
700.63
francs F
101.66 euros €
666.85
3ème classe
francs F
125.11 euros €
164.33
862.32
francs F
202.17
928.18
2ème classe
francs F
90.83 euros €
maxima
1077.93
francs F
147.59 euros €
968.13
1ère classe
francs F
minima
49.00
321.42
5ème classe
18.38
120.56
888.03
francs F
francs F
108.30 euros €
710.40
francs F
87.99 euros €
577.18
francs F
54.15 euros €
355.20
francs F
20.30 euros €
133.16
francs F
Les valeurs « Hors classe » ci-contre ne s’appliquent
en toutes zones, qu’aux terres définies comme
maraîchères, légumières ou fruitières par l’arrêté
préfectoral du 29 septembre 2003 (cf. ci-après).
Ce barème est actualisé chaque année par un arrêté préfectoral, suivant la variation de l'indice national des fermages.
Cette notice est également diffusée sur notre site Internet :
cliquer sur "Agrithèque " > "Droit Rural " > "Références "
3. Répartir la surface de vos parcelles (ou parties de parcelles) dans les différentes
CLASSES de la zone, ou le cas échéant dans la catégorie "hors-classe", en
considérant les définitions ci-après :
CLASSE 1 : " terres profondes de bonne qualité, non arides et sans humidité gênante ".
CLASSE 2 : " terres assez profondes, plus irrégulières que celles de la première classe ".
CLASSE 3 : " terres de qualité moyenne, mais sensibles aux conditions météorologiques, séchantes
ou humides et demandant un certain délai pour être travaillées après la pluie, et ...meilleurs prés ".
CLASSE 4 : " terres de qualité inférieure, séchantes, arides ou mouillées, avec ou sans cailloux, ...
et autres prés".
CLASSE 5 : " landes et terres incultes ".
La catégorie "HORS CLASSE" est applicable, dans tout le département, aux terres à vocation maraîchère,
légumière ou fruitière. Sont seules "considérées comme telles, les parcelles ayant porté des cultures de
cette nature pendant au moins trois ans au cours des cinq années calendaires précédant la conclusion
du bail ou son renouvellement".
En cas de désaccord pour la classification des terres selon les définitions ci-dessus, il est possible de se
référer au classement cadastral.
4. S’accorder au total, sur un fermage compris entre les valeurs locatives
minimum et maximum ainsi déterminées (voir exemple ci-après).
Aux termes de l'arrêté préfectoral, l'application entre les valeurs locatives maximum et minimum est, dans
chaque classe, fonction des critères suivants: structure parcellaire, morcellement, accès, éloignement,
relief, etc ...
EXEMPLE : Soient 10ha 85a 95ca, en ZONE 3, surface répartie dans les classes telle que ci-dessous:
REPARTITION
DE LA SURFACE
"Hors-classe"
1ère classe
2ème classe
3ème classe
4ème classe
5ème classe
TOTAL
0ha 00a 00ca
1ha 50a 10ca
5ha 80a 05ca
2ha 70a 50ca
0ha 60a 20ca
0ha 25a 10ca
10ha 85a 95ca
VALEUR LOCATIVE MINIMUM VALEUR LOCATIVE MAXIMUM
à l'hectare
selon surface à l'hectare
selon surface
255.58 €
282.49
€
0.00 €
0.00 €
141.50 €
156.39 €
212.39 €
234.74 €
113.19 €
125.11 €
656.56 €
725.70 €
91.97 €
101.66 €
274.99 €
248.78 €
56.59 €
62.55 €
34.07 €
37.66 €
23.46 €
21.23 €
5.89 €
5.33 €
MIN:
1157.13 €
MAX:
1278.98 €
En considérant les critères mentionnés plus haut, il est possible, par exemple, de s'accorder sur le
fermage moyen indiqué ci-contre, compris entre les valeurs locatives minimum et maximum:
1218 €
5. Actualisation annuelle :
Le fermage ainsi convenu sera ensuite actualisé chaque année suivant l’évolution de
l’INDICE NATIONAL DES FERMAGES, lequel indice, applicable du 1er septembre au 31
août de l'année suivante, est fixé annuellement par un arrêté ministériel.
Le LOYER A PAYER pour une période annuelle du bail sera égal au montant fixé
dans le bail, multiplié par le rapport entre le dernier INDICE NATIONAL DES FERMAGES
précédant la fin de cette période annuelle et le premier INDICE NATIONAL DES FERMAGES
suivant la date d’effet du bail (voir exemple ci-après) (cf. art. R 411-9-9 et R 411-9-11 C. Rur.)
En toute hypothèse, l’actualisation du fermage est ANNUELLE. Les paiements mensuels,
trimestriels ou semestriels éventuels sont considérés comme des acomptes.
2
EXEMPLE : soit un bail convenu le 1er décembre 2009 pour un loyer
annuel de 1000 €uros ayant pris effet à dater du 29 SEPTEMBRE 2009.
LOYER A PAYER au 29 SEPTEMBRE 2010 :
le premier indice national des fermages suivant la date d’effet
er
(29/09/2009) est l’indice 98,37 applicable à compter du 1 septembre 2010.
le dernier indice national des fermages précédant la fin de la période
annuelle (29/09/2010) est ce même indice 98,37.
Au terme de la première année, le loyer à payer déterminé comme suit:
(1000 € X 98,37 / 98,37), est resté le montant initialement convenu: 1000€
LOYER A PAYER au 29 SEPTEMBRE 2011 :
er
L’indice national des fermages à compter du 1 septembre 2011 est
fixé à: ..(?)..
premier indice suivant la date d’effet du bail (29.09.2009) : 98,37
. dernier indice applicable au 29 septembre 2011 : ..(?)..
loyer à payer : (1 000 € X ..(?).. / 98,37) = ???? €
ère
annuité du bail, il sera possible aussi
En pratique, au delà de la 1
d’appliquer au précédent fermage, la variation en % de l’indice d’une année
sur l’autre.
L'INDICE NATIONAL
DES FERMAGES
depuis la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010
applicable du 1er septembre de l'année indiquée
au 31 août de l'année suivante.
2010 =
98,37 (arr. min. 27.09.2010)
ATTENTION
:
Les
modalités
d'actualisation exposées dans cette
notice,
ne
s'appliquent
qu'aux
nouveaux baux ayant pris cours
après le 31 août 2009. Pour
l'actualisation du fermage des baux
plus anciens, qui ont été soumis aux
indices
départementaux
des
fermages ou fixés en denrées, voir
notre autre notice d'information
"FERMAGES: FAITES VOS COMPTES !"
Cependant lorsque les parties conviennent d’un loyer payable d’avance, le bail peut disposer que l’indice de référence est le
dernier indice connu précédant la date d’effet du bail, l’indice d’actualisation de chaque année est alors celui précédant le début
de la période annuelle.
REPARTITION DES COMMUNES SELON LEUR VALEUR LOCATIVE
ZONE 1
CAMLEZ
COATASCORN
COATREVEN
HENGOAT
KERBORS
KERFOT
KERMARIA-SULARD
LA ROCHE-DERRIEN
LANGOAT
LANLOUP
LANMERIN
LANMODEZ
LEZARDRIEUX
LA BOUILLIE
LA CHAPELLE-NEUVE
LA CHEZE
ALLINEUC
LA FERRIERE
ANDEL
LA HARMOYE
BEGARD
LA MEAUGON
BERHET
LA VICOMTE s/ RANCE
BINIC
LANCIEUX
BRELIDY
LANDEBAERON
BRINGOLO
LANGAST
CALANHEL
LANGROLAY s/ RANCE
CALLAC
LANGUENAN
CALORGUEN
LANGUEUX
CANIHUEL
CAOUENNEC-LANVEZEAC LANISCAT
LANLEFF
CARNOET
LANNEBERT
CAVAN
LANNION
CHATELAUDREN
LANTIC
COETLOGON
LANVALLAY
CORLAY
LANVELLEC
CREHEN
LANVOLLON
DUAULT
LE BODEO
ERQUY
LE CAMBOUT
ETABLES s/ MER
LE FAOUET
EVRAN
LE HAUT-CORLAY
FREHEL
LE MERZER
GAUSSON
LE MOUSTOIR
GOMMENEC'H
LE QUILLIO
GOUAREC
LE QUIOU
GOUDELIN
LE VIEUX-MARCHE
GRACE-UZEL
LEHON
GRACES
LES CHAMPS-GERAUX
GUINGAMP
LOCARN
GURUNHUEL
LOUARGAT
HEMONSTOIR
LOUDEAC
HENANBIHEN
MAEL-CARHAIX
HILLION
MANTALLOT
ILE-DE-BREHAT
MATIGNON
KERGRIST-MOELOU
MERLEAC
KERMOROC'H
MORIEUX
L'HERMITAGE-LORGE
MUR-DE-BRETAGNE
ZONE 2
LOUANNEC
MINIHY-TREGUIER
PAIMPOL
PENVENAN
PLEUBIAN
PLEUDANIEL
PLEUMEUR-GAUTIER
PLOUBAZLANEC
PLOUEZEC
PLOUGRESCANT
PLOUGUIEL
PLOURIVO
POMMERIT-JAUDY
PONTRIEUX
POULDOURAN
QUEMPER-GUEZENNEC
TREDARZEC
TREGUIER
TRELEVERN
TREVOU-TREGUIGNEC
TREZENY
TROGUERY
YVIAS
PABU
PAULE
PEDERNEC
PERROS-GUIREC
PLANCOET
PLANGUENOUAL
PLEBOULLE
PLEGUIEN
PLEHEDEL
PLELO
PLEMET
PLENEUF-VAL-ANDRE
PLERIN
PLERNEUF
PLESLIN-TRIGAVOU
PLESSIX-BALISSON
PLESTIN-LES-GREVES
PLEUDIHEN s/RANCE
PLEUMEUR-BODOU
PLEVIN
PLOEUC-SUR-LIE
PLOEZAL
PLOUAGAT
PLOUARET
PLOUASNE
PLOUBALAY
PLOUBEZRE
PLOUEC-DU-TRIEUX
PLOUER s/ RANCE
PLOUGONVER
PLOUGUENAST
PLOUHA
PLOUISY
PLOULEC'H
PLOUMAGOAR
PLOUMILLIAU
PLOUNEVEZ-QUINTIN
PLOURAC'H
PLOURHAN
PLOUZELAMBRE
PLUDUAL
PLUFUR
PLUMAUDAN
PLUMIEUX
PLURIEN
PLUSQUELLEC
PLUSSULIEN
PLUZUNET
POMMERET
POMMERIT-LE-VICOMTE
PONT-MELVEZ
PORDIC
PRAT
QUEMPERVEN
ROSPEZ
RUNAN
SAINT-AGATHON
SAINT-ALBAN
ST-ANDRE-DES-EAUX
SAINT-BARNABE
SAINT-BRIEUC
SAINT-CARADEC
SAINT-CARNE
ST-CAST-LE-GUILDO
SAINT-CLET
SAINT-CONNEC
SAINT-DONAN
ST-ETIENNEduG.deL'ISLE
ST-GILLES-LES-BOIS
ST-GILLES-VX-MARCHE
SAINT-GUEN
SAINT-HELEN
SAINT-HERVE
SAINT-IGEAUX
ST-JACUT-DE-LA-MER
ST-JEAN-KERDANIEL
SAINT-JUDOCE
SAINT-JUVAT
SAINT-LAURENT
SAINT-LORMEL
SAINT-MADEN
ST-MARTIN-DES-PRES
SAINT-MAUDAN
SAINT-MAYEUX
ST-MICHEL-EN-GREVE
ST-NICOLAS-DU-PELEM
ST-QUAY-PERROS
ST-QUAY-PORTRIEUX
ST-SAMSON s/ RANCE
SAINT-THELO
SAINTE-TREPHINE
SQUIFFIEC
TADEN
TONQUEDEC
TREBEURDEN
TREBRIVAN
TREDREZ
TREDUDER
TREFFRIN
TREFUMEL
TREGASTEL
TREGLAMUS
TREGOMEUR
TREGON
TREGONNEAU
TREGUEUX
TREGUIDEL
TREMELOIR
TREMEREUC
TREMEVEN
TREMUSON
TREOGAN
TRESSIGNAUX
TREVE
TREVENEUC
TREVEREC
TREVRON
UZEL
YFFINIAC
3
ZONE 3
AUCALEUC
BELLE-ISLE-EN-TERRE
BOQUEHO
BOURBRIAC
BOURSEUL
BREHAND
BROONS
CAULNES
CAUREL
COADOUT
COETMIEUX
COHINIAC
COLLINEE
CORSEUL
DINAN
DOLO
EREAC
GLOMEL
GOMENE
GUENROC
GUITTE
HENANSAL
ZONE 4
BOBITAL
BRUSVILY
HENON
ILLIFAUT
JUGON-LES-LACS
LA CHAPELLE-BLANCHE
LA MALHOURE
LA MOTTE
LA PRENESSAYE
LAMBALLE
LANDEBIA
LANDEHEN
LANFAINS
LANGOURLA
LANRELAS
LANRODEC
LAURENAN
LE FOEIL
LE GOURAY
LE LESLAY
LE VIEUX-BOURG
LESCOUET-GOUAREC
LOC-ENVEL
LOGUIVY-PLOUGRAS
LOHUEC
LOSCOUET-SUR-MEU
MAGOAR
MELLIONNEC
MERDRIGNAC
MERILLAC
MESLIN
MONCONTOUR
MOUSTERU
NOYAL
PENGUILY
PERRET
PLAINE-HAUTE
PLAINTEL
PLEDELIAC
PLEDRAN
PLELAUFF
PLEMY
PLENEE-JUGON
PLESIDY
PLESSALA
PLESTAN
PLEVEN
PLOREC s/ ARGUENON
PLOUFRAGAN
PLOUGRAS
PLOUGUERNEVEL
PLOUNERIN
PLOUNEVEZ-MOEDEC
PLOUVARA
PLUDUNO
PLUMAUGAT
QUESSOY
QUEVERT
QUINTENIC
QUINTIN
ROSTRENEN
ROUILLAC
RUCA
SAINT-ADRIEN
SAINT-BIHY
SAINT-BRANDAN
SAINT-CARREUC
SAINT-DENOUAL
SAINT-FIACRE
SAINT-GELVEN
SAINT-GILDAS
ST-GILLES-DU-MENE
ST-GILLES-PLIGEAUX
SAINT-GLEN
SAINT-GOUENO
ST-JACUT-DU-MENE
ST-JOUAN-DE-L'ISLE
SAINT-JULIEN
SAINT-LAUNEUC
SAINT-MAUDEZ
SAINT-MELOIR
ST-MICHEL-DE-PLELAN
SAINT-PEVER
SAINT-POTAN
SAINT-RIEUL
SAINT-TRIMOEL
SAINT-VRAN
SENVEN-LEHART
SEVIGNAC
TRAMAIN
TREBRY
TREDANIEL
TREDIAS
TREGROM
TREMEL
TREMEUR
TREMOREL
YVIGNAC
BULAT-PESTIVIEN
KERIEN
KERPERT
LA LANDEC
LANGUEDIAS
LANRIVAIN
LE HINGLE
MAEL-PESTIVIEN
MEGRIT
PEUMERIT-QUINTIN
PLELAN-LE-PETIT
SAINT-CONNAN
SAINT-NICODEME
SAINT-SERVAIS
TREBEDAN
TRELIVAN
TREMARGAT
VILDE-GUINGALAN
VARIATION DE LA VALEUR LOCATIVE SELON LA DUREE DU BAIL
BAUX DE 18 ANS ET PLUS, sans clause de reprise ou d'interdiction de cession à un descendant, ou clause
restrictive aux droits de renouvellement en cas de décès du preneur: MAJORATION MAXIMUM DE 10 % (NB : le bail à
long terme doit être obligatoirement déposé chez un notaire pour être publié au Bureau des Hypothèques).
BAUX DE 9 ANS AVEC CLAUSE DE REPRISE triennale ou sexennale: MINORATION MAXIMUM DE 10 %.
IMPORTANT : Les travaux et améliorations faits par le fermier ou par un ascendant au 1er degré, ne
sont pas pris en considération pour la détermination du montant du loyer.
PART DE TAXES LEGALEMENT REMBOURSABLE AU BAILLEUR
Une "fraction" de la TAXE FONCIERE portant sur les biens loués (soit en principe une fraction des parts
communale, intercommunale, départementale et régionale des taxes foncières). A défaut de convention
particulière entre les parties, cette fraction est de 20 % (art. L 415-3 du Code rural).
Mais attention, depuis le 1er janvier 2006, les terres agricoles sont l'objet d'une exonération de 20%
des parts communale et intercommunale de taxe foncière sur les propriétés non bâties (cf. art 1394
B du C.G.I.). Lorsque les terres sont louées, le montant de cette exonération doit être intégralement
rétrocédé au locataire sous la forme d'une réduction de la fraction de taxe remboursable ou d'une
réduction de fermage (cf. art. L 415-3 du Code rural).
En pratique, lorsque le fermier était ordinairement redevable d'une fraction de 20 % des parts communale et
intercommunale sur le non-bâti, la rétrocession s'opère en ne lui demandant plus cette fraction de 20 %.
Si le fermier était redevable d'une fraction de plus de 20 %, la somme dont il reste redevable sur ce point se
détermine par application de la formule [montant x (taux – 20 %) x 1,25 ] aux parts communale et intercommunale.
En outre les propriétés non-bâties agricoles sont quasiment toutes exonérées des parts
départementale et régionale.
50 % de la "TAXE POUR FRAIS DE CHAMBRES D’AGRICULTURE" (art. L 514-1 du Code rural).
Une part proportionnelle des "FRAIS DE LA FISCALITE DIRECTE LOCALE", soit en pratique, 8 % en
sus de la somme totale à rembourser au propriétaire au titre de la "TAXE FONCIERE" et de la "TAXE POUR
FRAIS DE CHAMBRES D’AGRICULTURE".
Si la propriété n'est louée qu'en partie, il y a lieu d'affecter la part de taxes au locataire au prorata du
revenu cadastral des biens loués. Pour connaître le revenu cadastral de la propriété, demander un extrait
de matrice cadastrale au centre des impôts foncier du lieu de situation du bien.
Les éventuels dégrèvements de taxes foncières au bénéfice de jeunes agriculteurs ou par suite de
calamités agricoles ou pour mode de production biologique doivent aussi être entièrement rétrocédés aux
2 C.G.I., L 411-24 et L 415-3 du Code rural).
locataires des parcelles concernées (art. 1647-00 bis du
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