Résumé - Treuhänder - Der Schweizer Treuhänder

PENSIONSKASSEN
Peter Schweizer, Thomas Bernhard, Urs Hausmann, Immobilienmanagement bei Pensionskassen
4 Euroforum-Konferenz: Neue Wege in der
Immobilien-Finanzierung und Bilanzierung.
Tagungsunterlagen vom 11. und 12. Dezember 2001, Berlin.
5 So werden die traditionellen Brutto- oder
Nettorenditezahlen in bezug auf Buchwerte
oder historische Einstandswerte berechnet.
Überlegungen zu Risiko-Renditen-Profilen
oder Opportunitätskosten, welche zwischen
Einkommens- und Wertveränderungsrendite
unterscheiden, woraus eine Gesamtperformance resultiert, fehlten bis Mitte der neunziger Jahre in der Schweiz gänzlich.
6 Beispielsweise Management Circle: Tagungsunterlagen zum Thema Immobiliencontrolling vom 26./27. Januar 2001, Eschborn (D).
7 Hoesli, Martin; MacGregor, Bryan D. (2000).
Property Investment. Principles and Practice
of Portfolio Management.
8 Kaplan, Robert S; Norton, David P. (1997).
Balanced Scorecard. Strategien erfolgreich
umsetzen. Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart.
9 Schildbach, Thomas (1992). Begriff und
Grundproblem des Controllings aus betriebswirtschaftlicher Sicht, S. 23. In Spremann/Zur
(Hrsg.). Controlling; Grundlagen – Informationssysteme – Anwendungen. Gabler, Wiesbaden.
10 Spremann, Klaus (1996). Wirtschaft, Investitionen und Finanzierung. 5. Auflage, S. 702 f.
Oldenbourg, München und Wien.
11 Beispielsweise gemessen an der Sollmieterträgen pro Kanton oder Wirtschaftsregion.
12 Bender, André; Hoesli, Martin (2002). Le
benchmarking immobilier. S. 89–96. In: Der
Schweizer Treuhänder, 1–2/2002.
13 Steht für Immobilienfonds und Bauten.
14 Bundesgesetz über die Anlagefonds (AFG)
vom 18. März 1994. SR 951.31, Materialzentrale, Bern.
15 Vgl. auch die Dokumentation: PI Informatik
AG (2002). REOS – Real Estate Owner System, Zürich.
16 Um die internationale Vergleichbarkeit zu
gewährleisten, wird die Gesamtrendite auch
nach den Vorgaben der Investment Property
Databank (IPD) berechnet.
17 Allein durch unterschiedliche und auch in der
Schweiz gebräuchliche Berechnungsarten
des Gebäudevolumens können sich Differenzen von bis zu 15 Prozent einstellen. Das daraus resultierende Verzerrungspotential ist
offensichtlich.
18 Seit Mitte 2000 wurde dem mit der Publikation «Kennzahlen im Immobilienmanagement» (Dokumentation d 0165), welche die
beiden Verbände SIA und SVIT lancieren,
strukturierend entgegengewirkt.
19 Je nach Ausgang der gegenwärtig laufenden
Revision des schweizerischen Mietrechts und
unter besonderer Berücksichtigung der sogenannten Vergleichs- oder ortsüblichen Miete
dürfte diese Fragestellung noch deutlich an
Brisanz gewinnen. Letztlich zählt nicht die
absolute Miete pro Monat, sondern der qualitätsbereinigte Mietertrag pro Flächeneinheit.
RESUME
Le controlling immobilier et les caisses
de pension
Le controlling immobilier est une expression à la mode en Suisse. L’article
traite ce thème complexe et intéressant en se basant sur un grand investisseur institutionnel, la caisse de pension UBS. Le point de départ est
constitué par les expériences qui ont
pu être faites durant un projet qui a
porté sur près de trois ans. Outre la situation de départ spécifique et le profil d’exigences, les auteurs présentent, d’une part, le fonctionnement
de l’outil de controlling «REOS» et,
d’autre part, les facteurs de succès décisifs du projet.
Dès le début du projet, il apparaît que
le controlling immobilier est un domaine encore jeune, vaste et multidimensionnel, ayant encore peu attiré
l’attention tant de la part de la doctrine que de la pratique. Cette lacune
évidente n’ayant pas facilité la tâche,
elle l’a toutefois rendue, avec le recul,
encore plus intéressante. Quelles sont
donc les conclusions les plus impor58
tantes que l’on peut tirer après la
phase de développement et l’application opérationnelle jusqu’à ce jour?
Premièrement, l’intégration cohérente de données indépendantes du marché (p. ex. locaux vacants, niveaux de
prix du marché ou paramètres de rendement et de performance) représente un bond en avant dans les possibilités d’analyse et la teneur des résultats obtenus. La mesure et la
comparaison systématiques, ou plus
généralement le benchmarking, du
propre portefeuille immobilier avec le
marché actuel, doivent être aujourd’hui considérées comme une nécessité, malgré le manque chronique de
données comparatives utilisables. Ce
qui est peut-être encore plus important que les simples chiffres est la
prise de conscience toujours plus
grande des acteurs que le controlling
et le benchmarking sont des outils de
travail essentiels du management.
Deuxièmement, la meilleure méthode
ou un logiciel complexe ne sert absolument à rien, si la qualité de toutes les
données utilisées ne présente pas un
niveau minimum standard ou un certain degré d’homogénéité. Même si
cela semble paradoxal, la façon de mesurer un mètre carré d’un appartement locatif ou un mètre cube d’une
maison est loin d’être claire. Les données précises et systématiques d’un
bien immobilier donné ne peuvent
être utilisées comme échelle de référence pour le portefeuille tout entier.
Au plus tard au moment d’évaluations
ou de comparaisons récapitulatives,
une banque de données mal tenue
aboutit souvent à des résultats trompeurs. Enfin, l’élaboration et la gestion d’un controlling immobilier sont
une condition nécessaire mais pas suffisante pour la gestion réussie d’un
portefeuille immobilier. Le soin systématique apporté à la culture du
controlling à l’intérieur d’une organisation est au moins aussi important.
PS/TB/UH/AFB
L’Expert-comptable suisse 1–2/04