Contrat de gestion niv2 2011-2016_SLRB_final

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Contrat de gestion niv2 2011-2016_SLRB_final
Contrat de gestion de second niveau entre la
Société du Logement de la Région de BruxellesCapitale (SLRB) et les Sociétés Immobilières de
Service Public (SISP)
2011 Ŕ 2016
Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB)
Sociétés Immobilières de Service Public (SISP)
TABLE DES MATIERES
Identification des parties .................................................................................................... 5
Préambule 6
Titre I Dispositions générales .......................................................................................... 7
Article 1.
Article 2.
Article 3.
Article 4.
Article 5.
Article 6.
Définitions .............................................................................................................. 7
Objet du contrat de gestion .................................................................................... 8
Constitution du contrat de gestion ......................................................................... 8
Obligations réciproques des Parties ...................................................................... 9
Rôles des acteurs .................................................................................................. 9
Objectifs stratégiques .......................................................................................... 10
TITRE II Missions, Services et Activités des SISP ......................................................... 11
Chapitre 1
Missions des sisp ................................................................................... 11
Article 7.
Article 8.
Article 9.
Missions Organiques ........................................................................................... 11
Missions Déléguées ............................................................................................. 11
Principes généraux de fonctionnement ............................................................... 11
Chapitre 2
Missions de Programmation et de mise en œuvre des
investissements de renovation et d’extension.......................................................... 13
Article 10.
Article 11.
Article 12.
Article 13.
Article 14.
Article 15.
Article 16.
Article 17.
Article 18.
Article 19.
Article 20.
Article 21.
Article 22.
Article 23.
Article 24.
Article 25.
Article 26.
Article 27.
Article 28.
Article 29.
Chapitre 3
Article 30.
Article 31.
Article 32.
Définition .............................................................................................................. 13
Objectif stratégique 1 : Assurer la bonne adéquation entre la programmation
et les besoins du patrimoine des SISP ................................................................ 13
Adaptations, entretien et coordination des outils stratégiques transversaux ...... 13
Réalisation par la SLRB d’un diagnostic sur l’état du patrimoine ........................ 15
Objectif stratégique 2 : Définir et mettre en place des programmes
d’investissements afin de mettre le patrimoine régional en conformité au CBL
et aux réglementations et de contribuer à la réduction des émissions de gaz
à effets de serre par l’amélioration des performances énergétiques des
bâtiments ............................................................................................................. 16
Définition du programme d’investissements ........................................................ 16
Mise à disposition des moyens financiers pour les programmes pluriannuels
d’investissements ................................................................................................ 17
Critères et procédure de sélection des projets du programme
d’investissements ................................................................................................ 18
Procédure de réalisation des investissements visant la responsabilisation
des acteurs .......................................................................................................... 19
Création d’une fonction de référent auprès de chaque SISP .............................. 20
Mise en place d’un comité de suivi des investissements .................................... 20
Mesures en cas de retard d’avancement des projets d’investissement
financés par la SLRB ........................................................................................... 21
Sélection de projets d’investissements financés dans le cadre de Beliris .......... 22
Elaboration du plan d’investissements ................................................................ 22
Objectif stratégique 3 : Consolider le Plan régional du logement ........................ 22
Mise à disposition de nouveaux terrains ............................................................. 22
Elaboration du projet et participation au processus de désignation des
architectes et des constructeurs .......................................................................... 23
Exécution du marché de construction ................................................................. 23
Gestion des logements construits........................................................................ 23
Mise à disposition des moyens financiers pour l’extension du patrimoine
dans le cadre du Plan régional du logement ....................................................... 23
Mission de programmation et de mise en œuvre des entretiens ............ 25
Définition .............................................................................................................. 25
Objectif stratégique 4 : Assurer la programmation et la réalisation des
entretiens à l’échelle sectorielle ........................................................................... 25
Définition et élaboration du plan d’entretien ........................................................ 25
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Article 33.
Article 34.
Chapitre 4
Article 35.
Article 36.
Article 37.
Article 38.
Article 39.
Article 40.
Article 41.
Article 42.
Article 43.
Article 44.
Article 45.
Article 46.
Article 47.
Article 48.
Article 49.
Article 50.
Chapitre 5
Article 51.
Article 52.
Article 53.
Article 54.
Article 55.
Article 56.
Article 57.
Chapitre 6
Article 58.
Article 59.
Article 60.
Article 61.
Article 62.
Article 63.
Article 64.
Article 65.
Article 66.
Article 67.
Article 68.
Article 69.
Article 70.
Article 71.
Mise en œuvre du plan d’entretien ...................................................................... 25
Contrôle de la mise en œuvre du plan d’entretien............................................... 25
Missions de gestion locative................................................................... 26
Définition .............................................................................................................. 26
Objectif stratégique 5 : Assurer une gestion des locations de logements dans
le but de garantir le droit à un logement décent et sécurisé pour tous et éviter
les vacances locatives ......................................................................................... 26
Adaptation annuelle des loyers permettant de tendre vers un équilibre entre
les coûts et les recettes ....................................................................................... 26
Gestion des arriérés locatifs ................................................................................ 26
Etablissement des charges locatives .................................................................. 26
Gestion de la rotation locative et des inoccupés pour rénovation ....................... 27
Elaboration et mise en place d’un plan de mutation ............................................ 27
Mise en place d’un plan d’actions pour l’environnement et d’économie
d’énergie dans le secteur du logement social. .................................................... 27
Objectif stratégique 6 : Développer une approche orientée usager du service
public à l’échelle sectorielle ................................................................................. 28
Charte pour une SISP à l’écoute des usagers .................................................... 28
Satisfaction des usagers du service public et autoévaluation ............................. 29
Groupe de réflexion sur l’accueil des personnes handicapées dans le
logement social .................................................................................................... 29
Accueil minimum des usagers ............................................................................. 29
Veille technique.................................................................................................... 30
Développement de la Base de Données Régionale (BDR) des candidats
locataires en ligne ................................................................................................ 30
Elaboration d’un plan de gestion locative ............................................................ 30
Missions sociales ................................................................................... 31
Définition .............................................................................................................. 31
Objectif stratégique 7 : Maintenir, développer et mettre en œuvre la politique
d’actions sociales et encourager les processus participatifs ............................... 31
Réaliser un diagnostic des réalités sociales ........................................................ 31
Participer aux plateformes de connaissance des actions mises en place et de
rencontre entre les acteurs de terrain .................................................................. 32
Elaboration et mise en œuvre du plan d’actions sociales ................................... 32
Collaboration avec les Conseils consultatifs des locataires ................................ 33
Maintien et encadrement du dispositif PCS ......................................................... 33
Missions de gestion organisationnelle et financiere ................................ 34
Définition .............................................................................................................. 34
Objectif stratégique 8 : Garantir une gestion financière transparente et
contribuer à l’équilibre financier du secteur ......................................................... 34
Information sur les aides disponibles .................................................................. 34
Respect des obligations financières vis-à-vis de la SLRB .................................. 34
Mise à dispositions de moyens financiers ........................................................... 35
Promotion des marchés groupés ......................................................................... 35
Elaboration d’études prospectives sur l’équilibre financier et les pistes de
rationalisation du secteur ..................................................................................... 36
Elaboration d’un plan financier ............................................................................ 36
Objectif stratégique 9 : Renforcer et soutenir les capacités de la SISP en
matière de gestion ............................................................................................... 36
Elaboration d’outils de gestion ............................................................................. 37
Organisation de formations .................................................................................. 37
Information sur la législation et sa mise en œuvre .............................................. 37
Mise en place du pôle d’expertise régional centralisé d’appui aux SISP et
renforcement des services techniques des SISP ................................................ 37
Elaboration d’un plan de gestion interne ............................................................. 39
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Article 72.
Article 73.
Article 74.
Article 75.
Article 76.
Article 77.
Chapitre 7
Objectif stratégique 10 : Renforcer la bonne gouvernance dans le secteur en
consolidant la vision stratégique de la SISP et de la SLRB et sa mise en
œuvre ................................................................................................................... 39
Transmission des statistiques sectorielles .......................................................... 40
Transmission du tableau de bord de gestion ....................................................... 40
Mise en place et utilisation de la feuille de route de la SISP ............................... 40
Elaboration d’un plan stratégique ........................................................................ 41
Rédaction d’un rapport annuel sur le respect des obligations des SISP............. 41
Services résultants des missions déléguées .......................................... 43
Article 78.
Engagement de réaliser des activités et de se limiter à ces activités ................. 43
Titre III Relations entre la SLRB et la SISP ...................................................................... 44
Article 79.
Article 80.
Article 81.
Article 82.
Article 83.
Définition de la mission ........................................................................................ 44
Respect des directives techniques ...................................................................... 45
Relations avec les entités fédératives ................................................................. 45
Organisation du Comité restreint de concertation ............................................... 45
Elaboration d’un plan de simplification administrative ......................................... 46
Titre IV Modalités de mise en œuvre, suivi et évaluation du Contrat de gestion ......... 47
Article 84.
Article 85.
Article 86.
Article 87.
Article 88.
Moyens de suivi et de contrôle ............................................................................ 47
Mécanismes de remédiation et de sanctions ...................................................... 47
Mécanisme d’incitants ......................................................................................... 48
Evaluations intermédiaire et finale du présent Contrat ........................................ 49
Règles de solution de conflit ................................................................................ 49
TITRE V Modifications et fin du Contrat de gestion ....................................................... 51
Article 89.
Article 90.
Article 91.
Article 92.
Article 93.
Article 94.
Modalités de rupture du contrat ........................................................................... 51
Adaptation du contrat de gestion suite à une évolution du contexte ................... 51
Avenant du contrat de gestion ............................................................................. 51
Modification des Annexes au contrat de gestion ................................................. 51
Clause de force majeure ...................................................................................... 51
Durée du contrat de gestion et entrée en vigueur ............................................... 52
TITRE VI Dispositions finales........................................................................................... 53
Article 95.
Annexes
Entrée en vigueur du contrat de gestion .............................................................. 53
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IDENTIFICATION DES PARTIES
Ce contrat de gestion est conclu entre :

la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (en abrégé SLRB), société anonyme
de droit public, inscrite à la banque carrefour des entreprises sous le numéro… ci-après
dénommé la SLRB, représentée par :
o
le Conseil d’administration de la SLRB en la personne du Président du Conseil
d’administration ;
o
la Direction générale de la SLRB en la personne du Directeur général.
et

XXX, Société Immobilière de Service Public (en abrégé SISP) dont le siège social est établi à,
XXX, représentée par :
o
le Conseil d’administration de la SISP en la personne du Président du Conseil
d’administration ;
o
la Direction de la SISP en la personne du Directeur-Gérant.
Ci-après dénommées ensembles les Parties.
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PREAMBULE
Ce contrat de gestion s’inscrit dans le cadre de la politique générale de la Région de Bruxelles–Capitale
de concrétiser le droit au logement pour l’ensemble de la population bruxelloise et d’améliorer la qualité
environnementale des logements sociaux notamment au bénéfice des locataires de ces logements.
Cette affirmation du droit à un logement décent a été consacrée à l’article 3 par l’Ordonnance du 17 juillet
2003 portant le code bruxellois du logement.
Ce contrat de gestion initie la troisième génération des contrats de gestion du secteur du logement social
bruxellois : il matérialise au niveau des sociétés immobilières de service public les objectifs qui les
concernent et qui ont été assignés à la SLRB par la Région en matière de politique du logement social eu
égard au contexte régional. Ce contrat de gestion entend tenir compte des acquis apportés par les deux
premières générations des contrats de gestion du secteur du logement social bruxellois.
Afin d’affirmer davantage la place de l’usager et le développement de l’habitat durable, la SLRB et la
SISP se donnent à travers ce contrat de gestion quatre priorités stratégiques qui sont :
1. La contribution au même titre que les communes à l’objectif régional d’atteindre dans les 10
années à venir 15% de logements de qualité à gestion publique et à finalité sociale sur le
territoire de toutes les communes ;
2. Rendre le patrimoine conforme au Code bruxellois du logement ;
3. Relever le niveau de performance énergétique des immeubles de logements neufs au standard
« passif » et ceux lourdement rénovés au standard « basse énergie » ;
4. L’optimalisation de la gouvernance du secteur.
Pour atteindre ces 4 priorités stratégiques régionales, la SLRB mettra à disposition de la SISP les
moyens financiers nécessaires dans la limite des moyens disponibles.
Le présent contrat de gestion a pour objectif d’organiser les moyens et les modalités d’actions de la SISP
en vue de poursuivre ces quatre priorités essentielles.
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TITRE I DISPOSITIONS GENERALES
Article 1.
Définitions
Au sens du présent contrat de gestion et de ses annexes, les termes et expressions utilisés ont la
signification stipulée à l’Article 2 de l’Ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code Bruxellois du
Logement.
Pour l'application du présent contrat de gestion, il faut entendre par:
Actions sociales individuelles : Actions développées par un ou plusieurs travailleurs sociaux pour un
locataire ;
Actions sociales collectives : Actions développées par un ou plusieurs travailleurs sociaux pour un
groupe de locataires ;
Actions sociales communautaires : Actions développées par un groupe de locataires avec la
collaboration éventuelle d’un ou plusieurs travailleurs sociaux.
ALS : Association du logement social
ARS : Allocation régionale de solidarité
AVJ : Aide à la vie journalière
BDR : Base de données régionales regroupant les inscriptions de tous les candidats locataires ;
CA : Conseil d’administration
CBL : Code Bruxellois du Logement, ordonnance du 17 juillet 2003
COCOLO : Conseil consultatif des locataires
Contrat de gestion de niveau 1 : Contrat de gestion signé le 20 août 2010 entre la SLRB et le
Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale
CRC : Comité restreint de concertation
Etat des lieux : Document développé chaque année par la SLRB pour évaluer le plan stratégique de la
SISP et reprenant les données de la SISP mises en perspective avec les résultats du secteur. Il compose
également l’un des éléments de la feuille de route.
Fédérations : Les Fédérations de SISP que sont l’ALS et la FESOCOLAB
FESOCOLAB : Fédération des sociétés coopératives de logement à Bruxelles
Feuille de route : Document élaboré conjointement par la SLRB et la SISP permettant une vision
synthétique de la situation de la SISP au moment de la signature du contrat de gestion de niveau 2. Elle
est composée d’un état des lieux et d’objectifs stratégiques.
Gouvernement : Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale
Ministre : Ministre ou secrétaire d’Etat de la Région de Bruxelles-Capitale ayant le logement dans ses
compétences
PCS : Projet de cohésion sociale
Plan stratégique : Plan remis chaque année par la SISP présentant sa stratégie en matière
d’investissement, d’entretien, de gestion locative, d’action sociale, de gestion financière et de gestion
interne et devant répondre aux objectifs du présent contrat.
PRL : Plan régional du logement
Région : La Région de Bruxelles-Capitale
SISP : Société immobilière de service public
SASLS : Service d’accompagnement social aux locataires sociaux
SLRB : Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale
Tutelle : la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale
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Usagers : les locataires et les candidats locataires
135% : Les investissements financés par le programme d’investissements régional le seront à
concurrence de 135% et ceci pour permettre aux SISP de couvrir tous les frais supplémentaires.
Les 135% sont composés :
De 100% pour le coût des travaux ;
De 6% pour la TVA ;
De 12% pour l’auteur de projet, y sont inclus les coûts des études réalisées par la SISP, de
l’architecte, de l’ingénieur, du coordinateur sécurité et de l’expert PEB ;
De 9% pour les imprévus ;
De 4% pour les impétrants (gaz, eau, électricité) ;
De 2% garantis pour les frais de surveillance ;
De 2% pour l’indexation.
Article 2.
Objet du contrat de gestion
Ce contrat est conclu en application de l’article 37 du CBL. Il a pour objet de traduire les objectifs et les
modalités, qui concernent les SISP, du contrat de gestion souscrits par la SLRB avec la Région au niveau
de la politique locale, et règle les matières suivantes :
1° l'autonomie de la SISP dans ses investissements ;
2° la fixation des loyers dans les habitations sociales ;
3° les règles de conduite vis-à-vis des usagers des prestations de service public ;
4° les diverses obligations financières des parties ;
5° les mécanismes horizontaux de solidarité financière en ce compris l'affectation de la cotisation de
solidarité perçue au sein de la SISP ;
6° les conditions de gestion et d'exploitation des activités de la SISP excédant sa mission de service
public ;
7° les objectifs relatifs à la gestion financière et patrimoniale ainsi qu'aux aspects urbanistiques, sociaux
et architecturaux de tous les éléments affectant la mission de service public de la SISP;
8° les critères d'évaluation des engagements des parties ;
9° les conditions de l'accord d'une SISP avec d'autres personnes morales conclu pour valoriser ses
prestations de service public à l'égard des usagers ;
10° les incitants à la réalisation des objectifs fixés dans le contrat de gestion ;
11° les sanctions en cas de défaut ou de mauvaise exécution des engagements des parties ;
12° les conditions de révision du contrat.
Article 3.
Constitution du contrat de gestion
Les documents ci-après sont annexés au présent contrat de gestion dès leur conclusion par les deux
parties:
1. Annexe 1 : Indicateurs de suivi et de performance
2. Annexe 2 : Calendrier des missions
3. Annexe 3 : Canevas pour les plans du plan stratégique
4. Annexe 4 : Circulaire 307 : Loyers
5. Annexe 5 : Convention cadastre
En cas de divergence d'interprétation entre ces documents, le contrat de gestion prévaudra sur tous les
autres documents annexés au contrat de gestion.
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Il est entendu que les annexes au contrat de gestion dont l’établissement est prévu après la signature du
contrat de gestion sont réputées en faire partie intégrante automatiquement dès leur conclusion par les
parties, et ce, après avoir été approuvées dans le cadre d’un avenant au présent contrat.
Article 4.
Obligations réciproques des Parties
Les obligations générales de la SLRB résultant du présent contrat de gestion concernent :
Une professionnalisation de l’aide fournie à la SISP ;
Le développement du soutien apporté à la SISP, notamment via les moyens accordés par l’entremise
des SISP aux entités fédératives ;
La mise à disposition de la SISP des moyens budgétaires en fonctionnement et en investissement
pour faire face à ses missions, et ce dans les limites des crédits budgétaires. En cas de réduction des
moyens mis à la disposition des SISP, la SLRB proposera pour accord au Comité restreint de
concertations les missions dont l’exécution sera retardée voire abandonnée ;
La mise à disposition de toute information nécessaire à la bonne exécution des missions des SISP.
Les obligations générales des SISP résultant du présent contrat de gestion concernent :
La mise en œuvre efficace, dans le cadre des moyens qui leur sont octroyés, de la politique régionale
du logement ;
L’utilisation optimale des ressources disponibles en ce compris la consommation des crédits
budgétaires mis à leur disposition pour l’exercice de leurs missions ;
La priorité accordée par la SISP à ses missions de base et activités telles que définies au présent
contrat de gestion ;
La mise à la disposition de la SLRB de données disponibles au sein des SISP et nécessaires à
l’élaboration de la politique régionale du logement.
Les obligations réciproques de la SLRB et des SISP résultant du présent contrat de gestion concernent :
La garantie d’un développement urbain harmonieux par la lutte contre la concentration de populations
en situation de difficulté sociale ;
Le développement du parc immobilier de manière à contribuer à l’objectif régional de 15% de
logements publics et à finalité sociale ;
Le maintien et le développement du parc en vue de minimiser les consommations des locataires et de
maximiser la qualité environnementale du bâti ;
Le développement durable ;
La consolidation de dispositifs veillant à réaliser l’objectif régional de bonne gouvernance ;
L’adhésion au processus de planification stratégique reflétant une véritable logique d’échanges entre
la Région, la SLRB et les sociétés immobilières ;
Un accroissement de l’autonomie des SISP associée à une responsabilisation par objectif ;
L’amélioration, dans le cadre d’une simplification administrative, des procédures d’investissements et
la recherche conjointe de solutions aux causes identifiées de freinage à l’avancement de ces projets ;
Une affectation du budget régional basée tant sur des avances récupérables que sur des subsides
mettant en évidence un mécanisme d’incitants ambitieux et non-discriminant ;
Des modalités de suivi de la réalisation du présent contrat sur la base d’éléments objectifs ;
La détermination des priorités et des objectifs précis en tenant compte de la situation spécifique des
SISP ;
Le renforcement des processus de concertation.
Article 5.
Rôles des acteurs
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Dans le cadre de la définition et de la mise en œuvre de la politique de logement dans la Région, les
parties s’engagent à respecter les principes suivants :
Le Ministre et le Gouvernement définissent et décident la politique générale du logement ; ils
garantissent les moyens et s’assurent de sa bonne mise en œuvre ;
La SLRB, organe intermédiaire entre le Gouvernement et les opérateurs immobiliers que sont les
SISP, facilite et contrôle la réalisation de la politique régionale via la SISP ;
La SISP met en œuvre la politique du logement social localement. Elle assure la qualité des
logements et la qualité de traitement des locataires et candidats, ainsi que l’efficacité et la
transparence de sa gestion.
Article 6.
Objectifs stratégiques
La SLRB et la SISP poursuivent les 10 objectifs stratégiques suivants, déclinés dans la suite du présent
contrat :
1. Assurer la bonne adéquation entre la programmation et les besoins du patrimoine des SISP
2. Définir et mettre en place des programmes d’investissement afin de mettre le patrimoine régional
en conformité au CBL et aux réglementations et contribuer à la réduction des émissions de gaz à
effets de serre par l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments
3. Consolider le Plan régional du logement
4. Assurer la programmation et la réalisation des entretiens à l’échelle sectorielle
5. Assurer une gestion des locations de logements dans le but de garantir le droit à un logement
décent et sécurisé pour tous et éviter les vacances locatives
6. Développer une approche orientée usager du service public à l’échelle sectorielle
7. Maintenir, développer et mettre en œuvre la politique d’actions sociales sectorielle et encourager
les processus participatifs
8. Garantir une gestion financière transparente et contribuer à l’équilibre financier du secteur
9. Renforcer et soutenir les capacités de la SISP en matière de gestion
10. Renforcer la bonne gouvernance dans le secteur en consolidant la vision stratégique de la SISP
et de la SLRB et sa mise en œuvre
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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TITRE II MISSIONS, SERVICES ET ACTIVITES DES SISP
Chapitre 1
Article 7.
MISSIONS DES SISP
Missions Organiques
Conformément aux dispositions du CBL et en particulier, l’article 57, et aux statuts des SISP, les missions
principales des SISP sont définies comme suit :
1. Gestion immobilière :
Programmation des investissements et des entretiens :
Garantir une politique de développement urbain axée sur le maintien ou le développement du parc
locatif, tant sur le plan qualitatif que quantitatif.
Amélioration, rénovation et extension du patrimoine :
Construire, acheter, transformer, assainir, rénover les immeubles en vue de les donner en location
aux personnes répondant aux conditions d'admission au logement social, notamment en veillant à ce
que les espaces communs et les abords des logements sociaux soient agencés et aménagés dans
un souci d'amélioration du bien-être des locataires, notamment par l'intégration d'innovations
architecturales de type culturel.
Entretien du patrimoine
Entretenir les immeubles pour pérenniser les investissements avec pour objectifs principaux de :
o
Utiliser les futurs crédits d’investissement de manière adéquate ;
o
Renforcer le confort des locataires.
2. Action sociale :
Favoriser la prise en compte des difficultés sociales rencontrées par les locataires, notamment
dans le cadre de partenariats ;
3. Gestion locative :
Développer ses missions, services et activités en plaçant le locataire au cœur de ses
préoccupations.
Fournir, dans la mesure des moyens, aux personnes répondant aux conditions d'admission au
logement social un logement destiné à la résidence principale dans les conditions fixées par la
législation et notamment par le CBL et par le Gouvernement.
4. Gestion financière :
La SISP répond à ses obligations légales et réglementaires en matière financière. La SISP mène
à bien ses missions tout en veillant à disposer d’une gestion financière saine et transparente.
Article 8.
Missions Déléguées
Les missions déléguées sont les missions en matière de logement spécifiquement confiées à la SLRB
par le Gouvernement en vue de répondre à des besoins nouveaux.
A la date de l’entrée en vigueur du contrat de gestion, une seule mission est déléguée par le
Gouvernement : le « Plan Régional du Logement ». Cette mission engendre de nouveaux engagements
pour la SISP qui a adhéré ou qui propose de rentrer dans ce processus.
Toute modification dans le contenu ou le cadre des missions existantes en matière de logement
spécifiquement confiées à la SLRB et aux SISP par le Gouvernement, après l’entrée en vigueur du
contrat de gestion, fait l’objet d’un avenant au contrat de gestion et est réputée faire partie des missions
déléguées. Cet avenant déterminera le mode de financement de ces missions.
Article 9.
Principes généraux de fonctionnement
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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La SISP s’engage à mettre en œuvre ses missions organiques et ses missions déléguées dans l'intérêt
des usagers et en vue de l’accroissement de l’offre de logements en Région bruxelloise.
La SISP met en œuvre ses missions organiques et ses missions déléguées en respectant les principes
suivants :
Egalité des Usagers : la SISP appliquera les principes d’égalité de traitement définis dans le CBL
selon les directives européennes (actuellement : 2000/43/CE du 29 juin 2000 et 2004/113/CE du 13
décembre 2004) après leur transposition en droit belge.
Transparence : la SISP structure son action dans la transparence et veille à son accessibilité, à sa
compréhension et à sa lisibilité par l’ensemble du public ; elle répond notamment à toute question
relevant de la tutelle de la SLRB ou du présent contrat de gestion et émanant de la SLRB concernant
sa gestion et l’exécution de ses missions. De même, la SLRB s’engage à communiquer toutes les
informations nécessaires au bon déroulement de son activité en ce compris tous rapports la
concernant.
Ethique et déontologie : la SLRB et la SISP appliquent les principes de bonne gouvernance dans le
cadre de l’exécution du présent contrat de gestion. Les principes de bonne gouvernance se
concrétisent par les modalités suivantes : les plans stratégiques, la veille technique, les formations,
les indicateurs de suivi du contrat de gestion, la feuille de route, le contrôle interne.
* *
*
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Chapitre 2
MISSIONS DE PROGRAMMATION ET DE MISE EN ŒUVRE DES
INVESTISSEMENTS DE RENOVATION ET D’EXTENSION
Article 10.
Définition
Les missions de programmation et de mise en œuvre des investissements concernent les interventions
relatives aux rénovations et à l’extension du patrimoine de la SISP quel que soit leur mode de
financement.
Elles consistent d’une part à optimaliser la connaissance de l’état du patrimoine par les acteurs afin de
garantir la meilleure adéquation entre les besoins du patrimoine et les investissements planifiés. D’autre
part, de mettre en œuvre dans les meilleurs délais les programmes de rénovation et, s’il en est, le plan
régional du logement, tous deux financés par la Région.
Article 11. Objectif stratégique 1 : Assurer la bonne adéquation entre la programmation
et les besoins du patrimoine des SISP
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB dans le cadre de leurs rôles respectifs, s’engagent à
réaliser les activités suivantes :
Article 12.
1.
Adaptations, entretien et coordination des outils stratégiques transversaux
2.
Réalisation par la SLRB d’un diagnostic sur l’état du patrimoine
Adaptations, entretien et coordination des outils stratégiques transversaux
Les deux outils stratégiques transversaux sont le Cadastre d’état du patrimoine et le Programme chantier
de la SLRB.
1.
Le Cadastre de l’état du patrimoine a pour objectif de :
Mettre à disposition de la SISP un logiciel d’état des lieux et de gestion de son patrimoine comme
outil à tenir à jour pour maintenir ce patrimoine en bon état d’entretien et de rénovation ;
Disposer d’une image précise et actuelle de l’état du patrimoine de la SISP et permettre à la SISP, à
la SLRB et à la Région d’identifier les besoins en réhabilitation et en rénovation (légères ou lourdes) ;
Permettre à la SLRB d’établir le diagnostic de l’état du patrimoine, prévu à l’article 13 ;
Permettre à la Région de définir les critères de sélection des projets et à la SISP de définir ses
priorités d’investissement ;
Permettre à la SISP et à la SLRB de répondre aux questions concernant l’état de son patrimoine
propre ou du patrimoine régional du logement social bruxellois ;
Identifier et sélectionner les projets d’investissement proposés par la SISP et qui seront financés par
la Région dans le cadre de programmes pluriannuels d’investissements de rénovations.
Le cadastre est le fruit d’un partenariat entre la Région, la SLRB et les SISP. Ce partenariat est financé et
présidé par la SLRB et, dirigé par le Comité de pilotage.
Pour permettre d’atteindre ces objectifs la convention actuelle entre la Région, la SLRB et les Fédérations
(ALS et Fésocolab), et reprise en annexe 5 du présent contrat, a été actualisée et réaménagée. La
nouvelle convention intègre les éléments qui garantissent la pérennité du cadastre et son actualisation
annuelle.
1. Le Comité de pilotage veille notamment à développer les éléments suivants :
la mise à jour du diagnostic de l’article 13 ;
la définition des composants à intégrer dans le cadastre énergétique, la mise en place d’un outil
adapté et son articulation avec le cadastre d’état du patrimoine ;
La finalisation d’un module de suivi et de planification de chantier : Ce module permet de
centraliser toutes les données, aussi bien de la SISP que de la SLRB, en ce qui concerne le
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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suivi des chantiers. Ce module permet à la SLRB et à la Région de disposer facilement de
tableaux modulables sur l’avancement des travaux par SISP, par commune et par type de
travaux. Les chantiers devront être reliés aux composants essentiels concernés de telle manière
que la SLRB puisse facilement identifier si des travaux de rénovation ont été prévus ou non. Ce
module permet également aux SISP de disposer de tous les documents types et tableaux utiles
à l’élaboration d’un projet d’investissement et à son suivi.
Le comité revoit la liste des « composants essentiels » du patrimoine afin de mettre à jour annuellement
le diagnostic de l’article 13 permettant de disposer d’une image à la fois synthétique et la plus complète
possible sur les quatre aspects suivants :
La sécurité et la salubrité des logements notamment en matière de risque d’incendie, CO,
d’amiante et d’installations électriques ;
Le confort minimum à savoir notamment l’état de l’enveloppe, la présence ou non d’une salle
de bain, d’un WC intérieur et de chauffage ;
La qualité énergétique en matière d’isolation thermique, de production d’eau chaude et de
chauffage ;
La vétusté des composants essentiels.
2. Rôle des SISP : Entretien, mise à jour et exploitation du cadastre
La SISP s’engage à participer activement au processus décrit au présent contrat.
Pour fin 2012, la Région pourra disposer de données fiables et actualisées provenant du cadastre. Pour
atteindre cet objectif, le Comité de pilotage lancera une série d’enquêtes permettant l’actualisation des
bases de données.
La SISP veille à répondre aux enquêtes et à corriger, compléter ou modifier les données contenues dans
le cadastre suite au résultat de ces enquêtes. Les données du cadastre de la SISP devront être
actualisées et complétées préalablement à sa demande de crédits pour un projet d’investissement avec
l’aide si nécessaire de l’équipe cadastre et dans des délais définis préalablement par le Comité de
pilotage.
La SISP poursuit l’entretien et la mise à jour du cadastre comme suit :
a)
b)
La SISP tient à jour et rectifie en fonction de la situation réelle avec ou sans l’aide de l’équipe
cadastre l’état des lieux de son patrimoine repris au cadastre. Soit :
-
les données basiques : adresses, nombre de chambre, date de construction, date de
réhabilitation/ rénovation, superficie …
-
les caractéristiques principales de leurs logements : salle de bains, chauffage, production
d’eau chaude, sanitaire, double vitrage, isolation toiture, système de protection
incendie ...
-
l’état des composants essentiels.
La SISP met ses données à jour au plus tard dans les six mois après la réception provisoire des
travaux d’investissement et d’entretien, quelles que soient la source de financement des travaux.
Afin de les soutenir dans cette tâche, la SLRB maintiendra la mise à leur disposition du personnel
nécessaire.
La SISP exploite les données du cadastre pour sa gestion locale patrimoniale, l’élaboration des enquêtes
initiées par la SLRB et pour les plans d’investissement et d’entretien.
3. Contrôle du cadastre
La SLRB est chargée de contrôler si les données de base et les composants essentiels du cadastre
technique sont tenus à jour.
Le comité de pilotage fixe, suite à la signature du contrat, les données faisant partie du socle commun à
toutes les SISP et qui seront contrôlées annuellement. Chaque année, la SLRB contrôle ces données et
transmet un rapport à son CA en décembre mais pour la première année ce contrôle sera effectué pour
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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mai 2012. Ce contrôle sera réalisé sur base de la visite de 2% au moins des logements de chaque SISP.
Lorsque 20% des données contrôlées d’une SISP ne sont pas à jour la SISP a trois mois pour effectuer
les modifications. Si celles-ci ne sont pas effectuées dans les trois mois par la SISP, le Conseil
d’administration de la SLRB peut décider, après avoir entendu la SISP, de suspendre l’accès aux
montants disponibles pour la SISP en droits de tirage jusqu’à l’actualisation par la SISP de ces données.
Le résultat du contrôle des données de la SISP sera communiqué dans tous les cas à la SISP.
Le contrôle des données du cadastre portera également sur la cohérence avec les données d’autres
sources comme par exemple celles des loyers de base.
Dans cette optique, la SLRB et la SISP s’engagent à réaliser une cohérence entre les données du
cadastre et celles utilisées pour la révision des loyers dès la révision de l’année 2013.
La SLRB définit dès lors, en concertation avec les SISP, un code par logement qui servira de base de
communication entre la SLRB et les SISP pour toute demande concernant les loyers, les investissements
et les affectations/désaffectations.
2.
Le programme chantier de la SLRB
Le logiciel chantier de la SLRB intègre la base de donnée prioritaire d'identification technique et
financière relative aux projets d'investissements des SISP quel que soit leur type de financement ainsi
que leur situation d'avancement eu égard au processus des mises en concurrence et/ou de tutelle.
Il est alimenté par la SLRB mais les SISP y ont un accès sélectif.
Par extraction des données et croisement avec le module chantier du cadastre dès que ce dernier sera
implémenté par la SISP pour le chantier considéré, la SLRB produit les tableaux d'avancement des
projets transmis à chaque SISP pour lecture contradictoire lors des réunions des Comités de suivi des
investissements dont question à l'article 20 du présent contrat.
Pour les développements futurs de cet outil, une réunion préliminaire regroupant la SLRB et les
représentants des deux Fédérations sera organisée de manière à proposer une approche de
développement collégiale. Néanmoins, la SLRB garde la maîtrise sur l’intégration d’informations dans ce
programme.
La SLRB développe dans les six mois de la signature, pour cet outil stratégique un protocole d’utilisation
des données permettant :
- Aux différents acteurs d’accéder en lecture aux informations pertinentes les concernant ;
- de suivre les divergences ou erreurs manifestes constatées par un acteur non propriétaire
de l’information ;
- aux propriétaires des données de modifier celles-ci tout en s’assurant qu’un historique des
modifications soit conservé.
Article 13.
Réalisation par la SLRB d’un diagnostic sur l’état du patrimoine
Afin d’assurer la plus grande adéquation possible entre les besoins du parc locatif et les projets qui
seront mis en œuvre dans le cadre de programmes d’investissements, ces besoins seront définis sur
base d’un diagnostic du patrimoine. Conformément à l’article 18 du contrat de gestion de niveau 1, le
diagnostic permet à la SLRB de sélectionner les projets qui seront financés dans le cadre des
programmes annuels ou pluriannuels d’investissement.
Ce diagnostic comporte trois volets :
1. Un relevé des travaux nécessaires, établi sur base du cadastre, en matière de sécurité, de
confort minimum, d’inoccupés et de qualité énergétique. Dans le cadre de ce relevé, seront mis
en exergue les travaux qui ne sont pris en compte dans aucun programme de rénovation,
l’historique des travaux d’investissements déjà réalisés et financés tant avec les crédits régionaux
que par tout autre type de financement ainsi qu’une estimation du budget nécessaire pour
chacun d’eux.
2. La SLRB, accompagnée de la SISP, effectue sur base de ce relevé une visite de chaque société
afin de préciser et de compléter son analyse des travaux jugés nécessaires par la SISP.
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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3. L’analyse des priorités au niveau local et régional de rénovation du patrimoine de manière à
contribuer à l’objectif régional de mise en conformité du patrimoine au CBL, de lutte contre les
logements inoccupés et de réduction des émissions de gaz à effets de serre.
La SLRB transmet ce diagnostic régional en avril de chaque année à la Région et aux SISP.
Article 14. Objectif stratégique 2 : Définir et mettre en place des programmes
d’investissements afin de mettre le patrimoine régional en conformité au CBL et aux
réglementations et de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effets de serre
par l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB s’engagent dans leur rôle respectif à réaliser les
activités suivantes :
1.
Définition du programme d’investissements
2.
Financement du programme d’investissements
3.
Critères et procédure de sélection des projets du programme d’investissements
4.
Procédure de réalisation des investissements visant la responsabilisation des acteurs
5.
Création d’une fonction de référent auprès de chaque SISP
6.
Mise en place d’un comité de suivi des investissements
7.
Mesures en cas de retard d’avancement des projets d’investissement financés par la
SLRB
8.
Sélection de projets financés dans le cadre de Beliris
9.
Elaboration du plan d’investissements
Article 15.
Définition du programme d’investissements
Afin de mettre en place la politique régionale en matière d’investissements, la Région met à disposition
des SISP des moyens budgétaires destinés à rénover le patrimoine régional.
Le programme d’investissements est composé obligatoirement des éléments suivants :
Les travaux de rénovation et de construction qui sont financés à concurrence de 80% du budget
du programme d’investissement : ils visent la mise en conformité du patrimoine au CBL, à la
réduction des gaz à effets de serre, à la diminution du nombre d’inoccupés et à l’amélioration de la
qualité énergétique des bâtiments. Ces travaux de rénovation et de construction devront répondre
aux critères repris dans les cahiers de charges types élaborés par la SLRB en vertu de l’article 19 du
contrat de gestion de niveau 1. Les constructions ne pourront pas représenter plus de 25% de cette
enveloppe.
Les droits de tirage qui sont financés à concurrence de 15% du budget affecté au programme
d’investissements : Ces projets doivent correspondre en priorité à :
-
des travaux urgents ;
-
des travaux liés à la sécurité ;
-
des travaux permettant la remise en location des logements inoccupés ;
-
des travaux permettant de respecter les normes minimales de salubrité et de confort ;
-
un complément de
d’investissements.
crédits
accordés
dans
le
cadre
d’un
programme
pluriannuel
Les droits de tirage peuvent être affectés au financement des fournitures et matériaux à l’usage de la
régie dans le cadre des travaux visés ci-avant.
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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La SISP pourra demander la réaffectation du solde non utilisé après l’établissement de la situation
définitive des comptes du chantier.
La liquidation de ces droits de tirage est conditionnée à la réalisation par la SISP de ses missions au
niveau du cadastre technique définies à l’article 12.
Les travaux urgents qui sont financés à concurrence de 4% du budget affecté au programme
d’investissements: ils correspondent aux travaux non prévisibles lors de la sélection des projets de
rénovation pouvant porter atteinte à la sécurité ou dont l’exécution est non différable.
Le « 101ème % » qui est financé à concurrence de 1% du budget affecté au programme
d’investissements: il consiste en l’intégration d’œuvres d’art dans le patrimoine rénové ou en cours de
rénovation en concertation avec les habitants. La SISP propose un projet suite à une enquête lancée
par la SLRB. La SLRB met en place pour chaque sélection d’offres un comité d’accompagnement
composé de représentants de la SLRB et de représentants du monde des arts.
Article 16. Mise à disposition des moyens financiers pour les programmes pluriannuels
d’investissements
L’enveloppe budgétaire affectée au programme d’investissements comprend tous les frais afférents à la
réalisation complète des investissements équivalents à 135% (à 133% pour les programmes précédant le
quadriennal 2010-2013) de la valeur nette des travaux détaillés dans l’article 1 du présent contrat.
Peuvent être compris dans les frais, les coûts de prestation du personnel technique des SISP agissant
comme auteur de projet.
Dans pareil cas, le barème des honoraires de la SLRB sera appliqué à concurrence de 75% (et sans
TVA).
La récupération de ces honoraires peut être demandé, en un seul tout, après l'approbation du décompte
final, par demande de fonds dit « P2 » et moyennant dues justifications.
Les crédits budgétaires relatifs au quadriennal 2010-2013 et aux programmes d’investissements qui
suivront, sont remboursables à 33 ans, sans intérêt avec un taux de chargement de 0,15%.
Possibilités de modification du programme d’investissement de rénovation et de construction :
Si la SISP n’utilise pas la totalité du financement à 135% prévu pour un projet, le solde positif peut être
réaffecté à un autre projet de la SISP après l’approbation du décompte final ou avant cette échéance s’il
apparaît de façon claire et évidente que le projet est surestimé ou qu'il nécessite une réorientation.
Si le projet doit être supprimé ou modifié, la SISP transmet à la SLRB une proposition de nouveau projet
ou de modification répondant aux priorités du programme d’investissement concerné. Si aucune
alternative n’est proposée par la société, le budget alloué à ce projet pourra être redistribué à une autre
SISP sur base des projets pour lesquels aucun financement n’a été accordé ou dont le financement est
insuffisant.
Toute demande de modification du programme pluriannuel d’investissements devra faire l’objet d’une
demande motivée de la SISP au Conseil d’administration de la SLRB. Si les modifications induisent de
nouvelles répartitions des montants accordés par SISP par le Gouvernement, le Conseil d’administration
de la SLRB statue sur la demande de la SISP dans un délai de maximum 60 jours et soumet ensuite sa
décision à l’approbation du Gouvernement. Dans le cas contraire, le CA de la SLRB statue dans un délai
de maximum 60 jours et il transmet ensuite l'information de ces modifications au Ministre.
La subsidiation des investissements :
Dans les limites des crédits disponibles inscrits au budget régional, ce programme d'investissement est
alimenté par :
- des avances récupérables, à concurrence de 50% du montant global ;
- des subsides, à concurrence de 50% du montant global.
Pour les droits de tirage, la répartition des crédits entre avances récupérables et subsides est calculée
par la SLRB en fonction du ratio formé par le rapport entre la charge d'annuité et les montants des
recettes locatives, en ce compris les montants perçus via l'allocation régionale de solidarité et la
cotisation mensuelle de solidarité dans une fourchette de 25% à 75%.
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Dans l’enveloppe des subsides octroyés à chaque SISP, les projets d’intégration d’œuvre d’art les projets
concernant les abords et les études prospectives sur l'urbanisation de sites de logements sociaux
sélectionnés sont subsidiés à concurrence de 100% de l'investissement.
La Mise à disposition de prêt à long terme
En vue de compléter le financement de projets repris dans les programmes d’investissements dont
l’estimation est dépassée en cours de processus, le Conseil d’administration de la SLRB a la faculté
d'accorder aux SISP un prêt à long terme de 33 ans d’un intérêt de 0%. Ces prêts sont accordés dans la
limite des moyens disponibles.
Les conditions d’octroi sont les suivantes :
- La SISP ne dispose pas de fonds propres suffisants non affectés,
- La SISP présente un état d’avancement de ces projets d’investissement dans la moyenne du
secteur au 31 décembre de l’année qui précède.
Le Conseil d’administration de la SLRB statue au cas par cas pour les SISP ne remplissant pas ces
conditions et pour lesquelles chacune d’elles soumet un dossier motivé.
Si les modalités de financements présentées ci-dessus devaient être modifiées pendant la période
d’application de ce contrat, la SLRB prévoit une consultation préalable du secteur et informe la Région
des résultats de cette consultation. Dans le cas d’une modification du texte du présent contrat de gestion,
celle-ci sera soumise à la procédure prévue à l’article 90.
Article 17. Critères
d’investissements
et
procédure
de
sélection
des
projets
du
programme
1° Les travaux de rénovation
Les projets sélectionnés doivent répondre aux critères suivants :
-
La sécurité : électricité, ascenseurs, installations de gaz, incendie… ;
-
La conformité au CBL ;
-
La qualité énergétique des bâtiments que ce soit au niveau de l’isolation ou des
systèmes de production d’eau chaude et de chauffage ;
-
les inoccupés dont la cause d’inoccupation est liée aux critères précédents.
Sur base du diagnostic et de l’enquête faite auprès de la SISP, sur les besoins de son patrimoine, la
SLRB organise une réunion avec chaque société pour permettre à la SLRB de définir avec la SISP les
projets qui seront proposés.
Les projets sélectionnés doivent répondre impérativement aux conditions suivantes :
-
la rénovation ne nécessite pas de déplacer des locataires. Si ce n’est pas le cas,
les logements doivent être vides ou une opération tiroir mise en place ;
-
l’estimation budgétaire doit être précise et actuelle ;
-
la nécessité du projet doit être confirmée par les données du cadastre technique.
Pour répartir l'enveloppe disponible entre les différentes SISP, la SLRB répartit dans un premier temps de
manière théorique le montant disponible en fonction du nombre de logements de chaque SISP. Ces
montants sont ensuite pondérés en fonction de la possibilité pour la SISP d'absorber des projets
supplémentaires à ceux déjà accordés dans les programmes régionaux d’investissement précédents.
Cette identification des SISP qui peuvent encore absorber un certain nombre de projets se fera sur base
de la réalisation des investissements antérieurs et jouera un rôle décisif dans l'octroi ou non de crédits à
la SISP. Les indicateurs et critères suivants permettront d'évaluer la SISP:
1. Le taux de désignation de l’auteur de projet.
2. Le taux d'avant projet approuvé par la SLRB ;
3. Le taux d’adjudications approuvées par la SLRB ;
4. Le taux d'ordonnancement ;
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Le Conseil d’administration de la SLRB tiendra également compte, s'il y a lieu, de motifs de retard
exogènes, du classement du patrimoine et du nombre de projets.
2° Les droits de tirage
La SLRB communique à la SISP le montant disponible pour ses droits de tirage. La SISP remet dès lors
à la SLRB son plan pluriannuel d’affectation dans le délai signifié par la SLRB.
3° Les projets urgents
Après l’approbation par la Région du programme de travaux de rénovation généraux, la SISP peut à tout
moment introduire une demande de financement des travaux non prévisibles et pouvant porter atteinte à
la sécurité ou dont l’exécution est non différable. Le Conseil d’administration de la SLRB décidera sur
motivation de la SISP du caractère urgent des travaux demandés.
4° Le « 101ème % »
Cette enveloppe fait l’objet d’un appel à projet précisant les critères de sélection, qui est transmis aux
SISP chaque année.
La SLRB informe la SISP des projets retenus par son Conseil d’administration et par le Gouvernement
dans le mois qui suit la notification de la décision de celui-ci.
Article 18. Procédure de réalisation des investissements visant la responsabilisation
des acteurs
La responsabilisation des acteurs concerne les projets d’investissement financés par crédit budgétaires
régionaux ou sur fonds propres, tout autre moyen de financement, subsidié ou non, étant considéré
comme un fonds propre.
Pour tout projet, la SISP veille à respecter les critères définis dans le cahier des charges type négocié
avec les Fédérations (article 19 du contrat de gestion de niveau 1).
Les 8 étapes suivantes sont attachées à la réalisation de travaux d’investissement :
1. Dossier de mise en concurrence des études ;
2. Choix des bureaux d’études (Bureau d’études principal et autres intervenants) ;
3. Avenants à la mission principale des bureaux d’études ;
4. Avant-projet et mode de passation du marché de travaux ;
5. Dossier de mise en concurrence des travaux ;
6. Choix de l’entreprise ;
7. Décomptes/modifications des travaux ;
8. Décompte final.
Les délais :
Les délais d’approbation de la SLRB sont de 30 jours calendrier pour les étapes 1, 2 et 3, 50 jours
calendrier pour l’étape 4, 60 jours calendrier pour l’étape 5, 30 jours calendrier pour les étapes 6, 7 et 8.
Ces délais sont suspendus entre le 15 juillet et le 15 août et durant les congés scolaires de Pâques et de
Noël.
Ces délais courent dès réception d’un dossier complet et analysable. Un accusé de réception est
transmis à la SISP dans les 15 jours calendrier de la réception du dossier par la SLRB. Il précise les
éventuelles pièces manquantes au dossier ou ne présentant pas les qualités suffisantes à leur analyse.
Si les délais relatifs aux étapes 1, 3, 4, 5 et 7, et 2 dans les cas particuliers, ne sont pas respectés par la
SLRB, la SISP est autorisée à passer à l’étape suivante. Si les délais relatifs aux étapes 2 et 6 et dans
les cas particuliers repris infra pour les étapes 3, et 7, ne sont pas respectés, la SISP a un droit de
recours au CA de la SLRB et s’il n’y est apporté aucune suite dans les 30 jours de calendrier, la SISP a
un droit de recours auprès du Gouvernement. Si le délai relatif à l’étape 8 n’est pas respecté, la SLRB
doit payer les intérêts de retard dus aux divers intervenants extérieurs.
Les trois sortes de tutelle : a posteriori, allégée ou lourde
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Les projets dont le montant des travaux est inférieur au plafond prévu en matière de procédure négociée
sans publicité sont soumis à une tutelle à posteriori, soit :
communication à la SLRB pour information de l’accomplissement des travaux et contrôle de leur
exécution par coups de sonde.
Les projets dont les montants des travaux sont inférieurs à 500.000,00€ mais supérieur au plafond prévu
en matière de procédure négociée sans publicité sont soumis à une tutelle d’approbation allégée, soit :
communication pour information avant leur accomplissement de tous les documents relatifs aux
étapes 1, 3, 5 et 7 ;
communication pour approbation de tous les documents relatifs aux étapes 2, 4, 6 et 8 sans laquelle
la SISP ne peut passer à l’étape suivante ;
Les projets dont les montants des travaux sont supérieurs à 500.000,00€ sont soumis à une tutelle
d’approbation lourde, soit :
communication pour approbation avant leur accomplissement de tous les documents relatifs aux 8
étapes ;
Cas particuliers :
lorsqu’elle se rapporte à d’autres intervenants que le bureau d’étude principal, l’étape 2 est
soumise à approbation si le montant de la mission est supérieur à 15.000,00€ ; en dessous de ce
seuil, les documents relatifs à l’étape sont à fournir pour information ;
l’étape 3 est soumise à approbation si l’objet de la mission principale est modifié faisant
passer le montant des travaux à plus de 500.000,00€ et dans ce cas la suite du dossier est
soumis à tutelle lourde ;
l’étape 7 est soumise à approbation si le montant du décompte introduit est supérieur à
15.000,00€ ou si la somme des décomptes introduits (en plus et en moins) indique une
fluctuation globale de l’économie du chantier supérieure à 10% du montant de l’adjudication ;
Dispositions générales
Pour les projets soumis à la tutelle d’approbation allégée ou lourde, la SISP doit aussi communiquer, pour
information à la SLRB, les éléments suivants : notification de la commande des études, du dépôt du
permis d’urbanisme et de la commande des travaux.
Le mécanisme d’allègement de la tutelle est facultatif et peut-être refusé dans sa globalité par l’une des
deux parties. Si cette décision émane de la SLRB, elle doit être motivée.
Pour chaque étape, la SISP peut faire appel au soutien technique, juridique et logistique de la SLRB.
Ce dispositif de responsabilisation des acteurs est applicable après la signature du contrat de gestion
pour toutes les étapes n’ayant pas encore débutées.
Exceptionnellement, la SLRB peut informer la SISP par mail suivi d'un courrier que les délais qui lui sont
impartis seront augmentés. Dans ce cas, la SLRB en fera la motivation et précisera le nombre de jours
supplémentaires en ne dépassant pas 30 jours de calendrier.
Article 19.
Création d’une fonction de référent auprès de chaque SISP
Dès la signature du Contrat de niveau 2, afin de permettre
la SISP et la SLRB, cette dernière désigne une personne
questions de la SISP sur l’avancement de ses dossiers.
répondre aux questions de la SISP sur tous ses dossiers
l’étape du projet, de même que la planification.
une collaboration fructueuse et efficace entre
de référence par SISP afin de répondre aux
La personne de référence sera chargée de
d’investissement et d’entretien, quel que soit
La personne de référence s’appuie sur les services spécialisés de la SLRB pour répondre aux questions
de la SISP. Elle s’assure de la continuité du service et de la relation avec la SISP.
Article 20.
Mise en place d’un comité de suivi des investissements
La SISP réalise son programme d’investissement en tenant compte :
Des règles de tutelle ;
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Des procédures de marché public.
Sauf exception, la SISP s’engage à lancer ses projets d'investissements tels qu'approuvés par la SLRB.
Dans le cas contraire, une demande justifiée devra être rentrée à la SLRB qui statuera sur cette demande
conformément à l’article 16.
Mise en place du comité de suivi :
Le comité de suivi financier et technique des investissements réunit tous les services concernés de la
SLRB et de la SISP au minimum trois fois par an pour suivre l’évolution des projets d’investissement de la
SISP. Toutefois, des contacts seront à prévoir toute l’année entre les deux parties garantissant une
communication efficace et régulière. Pour faciliter ceux-ci, la SLRB désigne au sein de son service
technique une personne de référence pour chaque SISP (article 19).
Elaboration d’un planning global initial par la SISP :
Afin de préparer le premier comité de suivi qui fait suite à l’octroi des crédits d’un programme
d’investissements, la SISP remet à la SLRB une semaine avant ce comité son planning d'avancement de
tous ses projets en cours ou financés par la SLRB.
Le Conseil d’administration de la SLRB analyse ce planning initial et l'approuve ou y demande des
modifications dans les 60 jours maxima.
Pour aider la SISP à l’élaboration de ce planning, la SLRB transmet trois semaines avant la réunion
l'extraction de son programme chantier sur l'état d'avancement et la planification théorique des projets en
cours. De plus, la SLRB élabore dès la signature du présent contrat et transmet aux SISP, un canevas
reprenant les étapes à intégrer dans ce planning initial.
Ce planning sera le principal outil commun de suivi stratégique de l’avancement des investissements. Il
devra prévoir que 50% de tous les nouveaux projets devront être au stade de l’avant-projet dans les 18
mois de la signification à la SISP de l’octroi de crédits et 100% dans les 24 mois. Les chantiers quant à
eux, devront avoir démarré dans un délai maximum de quatre années après l'octroi des crédits.
Lors de chaque comité de suivi les deux parties veilleront à :
échanger leurs informations et à identifier les pistes de solutions pour résoudre d’éventuels
problèmes dans la réalisation des projets d’investissements de la SISP ;
suivre le respect du planning d’avancement des projets de la SISP.
Ce comité de suivi se penchera sur tous les projets des programmes d’investissements en cours ou dont
le financement est déjà fixé.
Au cours de la réunion, l’état d’avancement est validé contradictoirement. Chaque réunion de ce comité
de suivi donne lieu à l’élaboration d’un procès-verbal transmis à la SISP dans les deux semaines de cette
réunion.
Au minimum une fois par an, le planning des projets et l’état d’avancement par rapport à ce planning sera
soumis au Conseil d’administration de la SLRB et de la SISP et transmis pour information au Ministre.
Article 21. Mesures en cas de retard d’avancement des projets d’investissement
financés par la SLRB
Concernant le planning de la SISP et son état d’avancement, dès que la SLRB constate que 20% des
projets en termes de montant financier ou 20% du nombre total de projets de la SISP sont en retard par
rapport au planning établi lors du premier comité de suivi (cf. l’article 20) ou que les conditions d’octroi
des crédits de rénovation ne sont pas respectées, elle transmet un rapport à son Conseil d’administration
qui a 45 jours pour prendre sa décision et cela après audition de la SISP. Les éléments de justification
éventuels, y compris les situations d’exception, apportés par la SISP, seront annexés au rapport de
l’administration.
Le Conseil d’administration de la SLRB a la possibilité d’imposer une ou plusieurs des mesures
suivantes, tenant compte de la gravité de la situation, selon des modalités définies par la SLRB et en
motivant sa décision:
- Prendre acte de la situation et des explications données et accepter une révision du planning
d’investissement proposé par la SISP ;
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- Demander à la SISP de fournir un planning révisé, éventuellement sur base de balises fixées par la
SLRB ;
- Adresser à la SISP une mise en demeure ;
- Imposer à la SISP de nouvelles conditions au maintien et à l’utilisation des crédits octroyés, par
exemple sous forme de mobilisation des services d’appui mis à disposition par la SLRB ou d’autres
institutions régionales (facilitateurs, Bouwmeester…) ;
- Reprendre à la SISP la maîtrise d’ouvrage d’un ou plusieurs projets (art.31,4° et 32,1° du CBL) ;
- Retirer les crédits octroyés pour un ou plusieurs projets en vue d’une proposition de réaffectation de ces
crédits à une autre SISP, selon des modalités fixées par le CA de la SLRB.
Article 22.
Sélection de projets d’investissements financés dans le cadre de Beliris
La SLRB en concertation avec la SISP établit à partir des données du cadastre une proposition de projets
d’investissement qui pourraient être financés dans le cadre de Beliris. Cette proposition sera basée sur
les projets qui n’ont pas obtenu de financement dans le dernier programme pluriannuel.
Article 23.
Elaboration du plan d’investissements
Afin de maximaliser la qualité des interventions sur le patrimoine, la SISP améliore la connaissance de
son patrimoine et sa programmation des investissements.
Sur base du diagnostic décrit à l’article 13, la SISP établit un plan d’investissement qui reprend :
1. Un état des besoins à 5 ans au-delà des projets déjà financés ;
2. Le dernier planning des projets d’investissements élaborés suite au comité de suivi de l’article
20 ;
3. Une planification des projets à introduire dans un prochain programme d’investissements.
Par ailleurs, la SISP précise les investissements qu’elle souhaite réaliser mais pour lesquels elle n’a pas
de financement.
Ce plan d’investissement est analysé et commenté annuellement par la SLRB lors de la réunion annuelle
prévue à l’article 84 et qui concerne l’ensemble des plans formant le plan stratégique global. Lors de
cette réunion l’évaluation porte sur le plan d’investissement mais également sur l’état d’avancement des
projets de la SISP relevé lors du dernier comité de suivi ayant eu lieu entre la SLRB et la SISP.
Article 24.
Objectif stratégique 3 : Consolider le Plan régional du logement
Pour mener à bien cet objectif, la SISP qui participe au Plan régional du logement et la SLRB s'engagent
dans leur rôle respectif à réaliser les activités suivantes :
Article 25.
1.
Mise à disposition de nouveaux terrains ;
2.
Elaboration du projet et participation au processus de désignation des architectes et
des constructeurs ;
3.
Exécution du marché de construction ;
4.
Gestion des nouveaux logements construits ;
5.
Mise à disposition de moyens financiers.
Mise à disposition de nouveaux terrains
L'extension du parc immobilier social et/ou moyen impose de trouver de nouveaux terrains.
La SISP s'engage à analyser l’opportunité de mettre à disposition de la SLRB, dans la mesure du
possible, un ou plusieurs terrains à bâtir dont elle est propriétaire.
La SLRB veille à une intégration harmonieuse des logements sociaux dans le tissu urbain.
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Les logements nouvellement construits sur ces terrains seront gérés par la SISP propriétaire des dits
terrains.
La SLRB bénéficie également de droits réels (emphytéose, superficie,....) lui permettant d'ériger des
constructions sur des terrains appartenant à des tiers (autres acteurs publics tels que les Régies
communales, la Région,...). La gestion de ces logements est confiée aux SISP qui sont portées
candidates soit d'initiative soit sur proposition de la SLRB.
Les principes essentiels relatifs à la mise à disposition des terrains, aux procédures de conception et de
construction des immeubles ainsi qu'à la gestion des futurs logements sont actés dans une convention
faisant intervenir les différentes parties intéressées (SLRB, SISP, Région, Commune,...).
Article 26. Elaboration du projet et participation au processus de désignation des
architectes et des constructeurs
Dans le cadre de l'élaboration du programme architectural qui préside à la construction des immeubles, il
est tenu compte des besoins en logement qui ont été formulés par la SISP.
Ainsi, ces dernières participent au processus visant à la désignation d'une part des auteurs de projet et
d'autre part des constructeurs.
Cette participation suppose une collaboration avec la SLRB dans l'établissement du cahier spécial des
charges ainsi que dans l'examen des offres qui sont déposées par les soumissionnaires.
La SLRB veille également à associer la SISP à la procédure visant au dépôt de la demande de permis
d'urbanisme.
Article 27.
Exécution du marché de construction
Le suivi des chantiers de construction est assuré par la SLRB avec l'aide des SISP qui apportent toute
leur expertise.
La SLRB et la SISP collaborent aux procédures de réceptions provisoire et définitive des travaux.
Article 28.
Gestion des logements construits
Une convention de mise à disposition et/ou de gestion des logements est conclue entre la SLRB et la
SISP qui doivent notamment s'entendre sur toutes les questions liées à l'entretien des bâtiments.
Cette convention doit définir avec précision les droits et obligations de chaque intervenant quant aux
immeubles construits.
La SLRB et la SISP s'engagent à conclure la convention dont question dans le mois qui suit la date de
réception provisoire des immeubles.
Article 29.
Mise à disposition des moyens financiers pour l’extension du patrimoine
dans le cadre du Plan régional du logement
La SLRB s’engage à réaliser ou à faire réaliser les actions suivantes :
Elaboration du cahier des charges pour l’appel au marché des capitaux ;
Lancement du marché public ;
Paiements des promoteurs ;
Récupération des annuités auprès des SISP ou des autres acteurs au niveau de la gestion des
biens ;
Mise en place de la mutualisation des taux d’intérêts des SISP sur le marché des capitaux ;
Gestion de la dette envers les banques.
Dans le cadre de ces missions, la Région a engagé les trois tranches de 180 millions d’euros suite aux
décisions du 24 février 2005, du 23 novembre 2006 et du 13 décembre 2007 ;
La Région s’engage à ordonnancer les montants nécessaires à la viabilité des dossiers et qui constituent
la différence entre l’annuité due aux banques et le produit des loyers correspondant à 50% de cette
annuité s’il s’agit de logements sociaux et à 66% de celle-ci, s’il s’agit de logements moyens.
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Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Chapitre 3
MISSION DE PROGRAMMATION ET DE MISE EN ŒUVRE DES
ENTRETIENS
Article 30.
Définition
La mission de programmation et de mise en œuvre des entretiens s’articule autour de l’élaboration par la
SISP de son plan d’entretien et de la mise en œuvre de ce plan afin de maintenir la qualité du bâti.
Article 31. Objectif stratégique 4 : Assurer la programmation et la réalisation des
entretiens à l’échelle sectorielle
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB s’engagent dans leurs rôles respectifs à réaliser les
activités suivantes :
Article 32.
1.
Définition et élaboration du plan d’entretien
2.
Mise en œuvre du plan d’entretien
3.
Contrôle de la mise en œuvre du plan d’entretien
Définition et élaboration du plan d’entretien
La SLRB s’engage à établir un canevas régional des entretiens en concertation avec les SISP, en
fonction de la nature du bâtiment, six mois après la signature du présent contrat.
La SISP s’engage à établir sur base de son cadastre un plan d'entretien du patrimoine. Elle l’actualise
chaque année et remet un rapport annuel de l'entretien réel et de son coût en même temps que son
nouveau plan d’entretien. Cette actualisation intègrera notamment les surcoûts susceptibles d’être
engendrés par la remise en bon état locatif de logements laissés en mauvais état par le locataire.
Sans préjudice des particularités nées du classement d’immeubles au titre des Monuments et Sites, la
SISP s’engage à définir une stratégie d’interventions sur son patrimoine et à répartir les travaux par type
d’imputation et par nature (entretien/investissement). Cette répartition se fait sur base des données du
cadastre de l’état du patrimoine et dans le respect de la circulaire clarifiant la distinction entre
investissement et entretien et ce sans préjudice du respect d’une logique fiscale. Cette stratégie et ce
plan font l’objet d’une analyse lors de la réunion annuelle sur le plan stratégique global prévue à l’article
84.
Article 33.
Mise en œuvre du plan d’entretien
La SISP dans le cadre de sa mission d’entretien du patrimoine s’engage à :
exécuter les travaux repris dans le plan d'entretien de manière efficace et autonome ;
veiller à ce que les travaux soient effectués au prix le plus avantageux et à contrôler que ceux-ci aient
été effectués dans les règles de l’art ;
transmettre à la SLRB l’actualisation du plan d’entretien prévu à l’article 32 rendant ainsi possible un
contrôle a posteriori de l'entretien effectué ;
actualiser de manière précise dans le cadastre de l’état du patrimoine l’ensemble des travaux
d'entretien effectués endéans les six mois, pour autant qu’il s’agisse d’un composant du cadastre.
Article 34.
Contrôle de la mise en œuvre du plan d’entretien
L’exécution des travaux d’entretien courant et de réparation courante relève de la gestion interne des
SISP.
La SLRB peut réaliser un contrôle des travaux d’entretien par coup de sonde avec un minimum de 10
logements par SISP par an.
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Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Chapitre 4
Article 35.
MISSIONS DE GESTION LOCATIVE
Définition
Les missions de la SISP dans le cadre de la gestion locative consistent à garantir un service de qualité
aux locataires et à favoriser un accueil optimal des locataires et des candidats locataires. La SISP devra
également orienter son action pour maîtriser les charges imputées aux locataires.
Article 36. Objectif stratégique 5 : Assurer une gestion des locations de logements
dans le but de garantir le droit à un logement décent et sécurisé pour tous et éviter les
vacances locatives
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB s’engagent dans leurs rôles respectifs, à réaliser les
activités suivantes :
1. Adaptation annuelle des loyers permettant de tendre vers un équilibre entre les coûts et les
recettes
2. Gestion des arriérés locatifs
3. Etablissement des charges locatives
4. Gestion de la rotation locative et des inoccupés pour rénovation
5. Elaboration et mise en place d’un plan de mutation
6. Elaboration d’un plan d’actions global pour l’environnement et les économies d’énergie
Article 37. Adaptation annuelle des loyers permettant de tendre vers un équilibre entre
les coûts et les recettes
La SLRB s’engage à fournir tous les éléments pour la révision annuelle des loyers pour le 5 septembre
de chaque année.
La SISP s’engage à transmettre à la SLRB sa proposition de loyers de base avant le 30 octobre de
l’année précédant l’entrée en vigueur du loyer révisé. Cette proposition de loyers devra tenir compte et
permettre de couvrir les différents frais liés à la gestion du patrimoine afin de tendre vers une situation
financière en équilibre. Si la SISP ne transmet pas de proposition dans les quinze jours suivant le rappel
de la SLRB, un rapport sera remis au Comité de direction de la SLRB.
La SLRB s’engage à communiquer sa décision sur la proposition de loyers de base de la SISP au plus
tard dans les 30 jours de calendrier à compter de la réception du dossier complet. En cas de demande(s)
de renseignements complémentaires, le délai de réponse pour la SLRB est suspendu pendant le temps
nécessaire à la SISP pour apporter sa (ses) réponse(s).
Conformément aux modalités prévues à l’article 12, les données des SISP utilisées pour la révision de
loyers devront être cohérentes avec les données du cadastre dès la révision de l’année 2013.
Article 38.
Gestion des arriérés locatifs
La SISP veille à maintenir ou à développer une procédure de récupération des arriérés ayant pour
objectif de diminuer les montants dus par les locataires, d’accélérer la prise en compte de tout retard de
paiement et de tenter de diminuer le nombre d’expulsions pour non paiement.
Le montant des arriérés est évalué annuellement par la SLRB lors de l’état des lieux prévu à l’article 75.
La procédure et son résultat sont discutés lors de la réunion de suivi du plan stratégique prévue à l’article
84.
Article 39.
Etablissement des charges locatives
Dans le respect des dispositions légales, réglementaires et du présent contrat de gestion, la SISP
s’engage à assurer la transparence dans le calcul du décompte des charges et leur bon établissement et
à rechercher le meilleur rapport qualité/coût.
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Sur base des données que chaque SISP lui transmet, la SLRB établit un tableau reprenant des charges
types en fonction du service permettant à la SISP de se situer par rapport au secteur.
La SLRB suit l’évolution des frais de consommations et de charges des locataires lors de l’élaboration de
l’état des lieux et demande à la SISP qui a des problèmes au niveau du décompte des charges de définir
les pistes de remédiation dans son plan de gestion locative prévu à l’article 50.
Parallèlement à cette démarche, la SLRB élabore en collaboration avec les SISP et la Région un vademecum à usage de la SISP sur les charges locatives à imputer aux locataires.
Article 40.
Gestion de la rotation locative et des inoccupés pour rénovation
Les inoccupés sont répartis en deux volets : un volet rénovation et un volet rotation locative.
Les logements inoccupés pour rénovations se répartissent en trois catégories :
les logements en rénovation dans le cadre d’un plan d’investissement approuvé, sur fonds propres ou
autres moyens de financement ;
les logements à rénover pour lesquels une demande de financement n’a pas été rencontrée et / ou
les fonds propres sont insuffisants ;
les logements pour lesquels les projets sont encore à élaborer et à estimer.
Le volet inoccupé pour rotation locative comporte deux catégories :
les logements en cours de relocation : logements (remis) en bon état locatif, ayant fait l’objet d’une
attribution définitive ou en passe d’être octroyés en location ;
les logements en cours de remise en état : les logements dont l’état requiert, selon le cas, des
travaux de rafraîchissement ou de remise à niveau avant l’arrivée des locataires entrants.
La SLRB et la SISP s’engagent à améliorer les procédures pour limiter le temps de remise en location
des logements disponibles dans le circuit locatif.
Concernant les inoccupés pour rénovation, la SISP s’engage à tenir à jour la liste des logements
concernés. Les données relatives aux logements inoccupés précisent la date prévue de début des
travaux de rénovation. Dans le cas où aucun financement n’est affecté à ces logements, la SISP veille à
ce que ces logements soient mis en avant dans le prochain plan d’investissement prévu à l’article 23.
La SLRB suit chaque année dans l’état des lieux de la SISP l’évolution du nombre d’inoccupés pour
rotation locative et pour rénovations. La SLRB demande aux SISP qui ont des problèmes à ce niveau de
définir des pistes de remédiation dans leur plan de gestion locative. La SISP transmet cette information
figée au 31 décembre de chaque année via le formulaire statistique prévu à l’article 73.
Article 41.
Elaboration et mise en place d’un plan de mutation
Afin de diminuer le nombre de logements qui sont en sous- ou sur-occupation dans son patrimoine, la
SISP veille à élaborer une procédure pour gérer les mutations.
Dans un premier temps la SISP fait une analyse d’occupation des logements de son patrimoine.
Elle élabore ensuite un plan de mutation qui tienne compte de cette analyse et de l’aspect financier. La
SISP explique dans son plan de gestion locative, la manière dont elle veille à appliquer son plan de
mutation tenant compte de la problématique des inoccupés.
Elle informe également la SLRB via son plan de gestion locative, des résultats obtenus grâce à la mise
en application de ce plan de mutation.
Article 42. Mise en place d’un plan d’actions pour l’environnement et d’économie
d’énergie dans le secteur du logement social.
Dans cette optique la SLRB veille à organiser un groupe de travail avec les Fédérations et à travailler en
partenariat avec Bruxelles environnement, le cas échéant Bruxelles propreté et les associations
spécialisées pour mettre en place, sur base d’études et d’analyse de coûts, un plan d’actions qui traduit
les cinq mesures suivantes en objectifs concrets et chiffrés :
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1. Implémenter la certification énergétique des logements sociaux: la SLRB met en place un système
internalisé de certification énergétique des logements sociaux en vue de l’entrée en vigueur de la
réglementation en matière de certification énergétique ;
2. Réduire les émissions de gaz à effet de serre: la SLRB et la SISP met en place les objectifs du plan
d’actions visant à réduire les consommations énergétiques des locataires sociaux. Sur base d’études de
faisabilité, ces objectifs concerneront notamment :
-
l’implantation de systèmes de cogénération d’électricité et de chaleur dans les grands
ensembles de logements ;
-
le développement de l’usage et de l’autoproduction d’énergies renouvelables dans les
logements sociaux ;
-
l’accompagnement des ménages en matière de consommation d’énergie
3. Encourager des initiatives visant à valoriser les espaces verts et la biodiversité des sites de logements
sociaux : La SISP développe des partenariats pour inciter toute initiative qui vise à exploiter le potentiel
en biodiversité du parc des logements sociaux. Ces initiatives ont notamment pour objectif de mettre en
place une gestion différenciée des abords la plus adaptée possible au développement de la faune et de
la flore indigènes. Ces partenariats viseront également à encourager le développement de jardins et
potagers collectifs pour les locataires sociaux.
4. Réduire la production de déchets et favoriser le recyclage : La SLRB veille à ce que la SISP développe
des partenariats afin d’optimiser sur chaque site de logements sociaux les possibilités de réduire la
production de déchets et d’encourager toutes initiatives dans ce sens. La SISP veille également à ce que
des mesures d’accompagnement des ménages soient mises en place.
5. Inciter les locataires sociaux à une mobilité active : La SISP prévoit la mise à disposition de locaux
pour vélos dans les sites de logements sociaux.
La SISP s’engage à alimenter cette réflexion et à envisager la mise en place des mesures qui en
découleront.
Article 43. Objectif stratégique 6 : Développer une approche orientée usager du service
public à l’échelle sectorielle
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB dans le cadre de leurs rôles respectifs s’engagent à
réaliser les activités suivantes :
1.
Charte pour une sisp à l’écoute des usagers
2.
Satisfaction des usagers du service public et autoévaluation
3.
Groupe de réflexion sur l’accueil des personnes handicapées
4.
Accueil minimum des usagers
5.
Veille technique
6.
Développement de la base de données régionale en ligne
7.
Elaboration d’un plan de gestion locative
Article 44.
Charte pour une SISP à l’écoute des usagers
La SISP s’engage à être à l’écoute des usagers et à collaborer particulièrement en ce sens avec son
personnel.
Si une telle charte n’existe pas encore dans la SISP, celle-ci développe pour le 30 juin 2013, avec son
personnel, une charte pour une société à l’écoute des usagers.
Cette charte est un document dans lequel la SISP fixe formellement et unilatéralement les engagements
qu’elle prend envers ses usagers et leur rappelle leurs droits et devoirs. Cette charte présente des
précisions sur la qualité du service. Une synthèse de cette charte doit être mise à disposition des
usagers.
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La SLRB apporte son soutien à la mise en place d’une telle charte et développe une charte vis-à-vis des
SISP.
Article 45.
Satisfaction des usagers du service public et autoévaluation
1. Questionnaire de satisfaction
Dans le courant de l’année 2013, la SLRB avec l’appui si nécessaire d’un consultant extérieur développe
un questionnaire synthétique. Celui-ci permet de mesurer la satisfaction des usagers des SISP par le
lancement d’un marché groupé au niveau régional.
Ce dispositif est financé par la SLRB qui est également chargée de l’analyse des questionnaires. La SISP
quant à elle est chargée de la distribution et de la récolte de ce questionnaire à l’échantillon sélectionné.
Une fois les résultats connus, la SLRB et les Fédérations développent, en concertation, une réflexion sur
les éléments à mettre en place au niveau sectoriel et cela au vu des résultats obtenus.
2. Autoévaluation
Au terme des cinq ans de ce contrat de gestion, lors de la dernière réunion du groupe de suivi prévu à
l’article 84, la SISP remet une autoévaluation mettant en avant les points forts et les points faibles des
mesures qu’elle a prise pendant ce laps de temps, quels objectifs ont été selon elle atteints et lesquels ne
le sont pas. Quelles sont dès lors les mesures qui seront développées et la manière dont la SISP compte
procéder. Ce travail d’autoévaluation est mené en concertation avec la SLRB et permet de mettre en
place une réflexion sur le fonctionnement de la SISP et sur les futurs objectifs à mettre en place.
Article 46. Groupe de réflexion sur l’accueil des personnes handicapées dans le
logement social
La SLRB met en place un groupe de réflexion sur l’accueil des personnes handicapées dans le logement
social. Ce groupe de réflexion est composé de représentants de la Région, des SISP, de la SLRB et des
personnes handicapées.
Le groupe de réflexion élabore une stratégie à mettre en place sur la durée du présent contrat qui vise à
une meilleure prise en compte des besoins spécifiques des personnes handicapées.
La stratégie qui résulte du groupe de réflexion pourra donner lieu à un avenant aux contrats de gestion
de niveau 1 et 2.
La SLRB veille à la mise en place de cette stratégie au sein de la SLRB et des SISP.
Article 47.
Accueil minimum des usagers
La SISP s’engage à organiser ou à maintenir l’accueil, l’information et le traitement des demandes des
locataires et candidats locataires, de la manière suivante :
Le service d’accueil est organisé dans les locaux de la société à raison d’un minimum de 2 demi jours
distincts pour les locataires et les candidats locataires pour la SISP gérant moins de 1.000
logements, 3 demi jours par semaine pour la SISP gérant plus de 1.000 logements et 4 demi jours
pour la SISP gérant plus de 2.000 logements. Ces demis jours peuvent être réservés aux locataires
séparément des candidats locataires et inversement et peuvent ne pas être assurés pendant un mois
durant les mois de juillet et août et deux semaines pendant les vacances scolaires de Noël, tout en
assurant une garde technique pour les locataires.
L’accueil téléphonique est assuré à raison des mêmes seuils sauf en ce qui concerne la SISP gérant
plus de 2.000 logements pour lesquels l’accueil téléphonique est assuré à raison de 5 demi-jours par
semaine.
Renforcement de l’information sur les droits et obligations des locataires et des candidats locataires
en assurant un accueil et une orientation adéquate.
Le traitement des demandes des locataires et candidats est effectué dans des délais les plus courts
possibles.
Dans ce cadre, la SISP se référera prioritairement aux initiatives prises par la SLRB en exécution de la
mission qui lui est dévolue en vertu de l’article 31, 11° du CBL.
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Article 48.
Veille technique
La SISP s’engage à maintenir ou à mettre en place une veille technique, en interne ou en collaboration
avec une autre SISP ou une ou plusieurs sociétés extérieures.
Cette veille technique doit permettre de répondre en permanence exclusivement aux demandes
d’intervention portant sur des travaux urgents, mettant en péril la santé, la sécurité, ou concernant de
manière grave l’ensemble des locataires d’un immeuble, comme les pannes d’ascenseurs, les pannes de
chauffage en période hivernale, les pannes d’électricité d’un immeuble de logements, les dégâts
importants dus aux conditions climatiques, les infiltrations d’eau importantes, les ruptures de canalisation
d’eau ou de chauffage, l’obstruction d’une colonne collective de décharge, les incendies…
Les interventions de minime importance ou celles relevant de la responsabilité locative et ne concernant
qu’un logement ne relèvent pas du service de veille technique. Le locataire est averti que toute demande
ne relevant pas du péril en la demeure lui sera facturée.
Article 49. Développement de la Base de Données Régionale (BDR) des candidats
locataires en ligne
La SISP et la SLRB s’engagent à maintenir la qualité et la mise à jour des informations contenues dans la
BDR en ligne des candidats locataires.
La SLRB veille à l’harmonisation des pratiques et initie, en concertation avec la SISP, une réflexion
globale visant la dynamisation du dispositif.
La SLRB assure et assume financièrement l’entretien et le développement de la BDR on line et de tout
autre logiciel, exclusivement lié à la BDR, qu’elle impose.
Afin d’assurer une continuité et une pérennité de l’inscription multiple, la SLRB prévoit un système DRP
(Disaster Recovery Plan) permettant de limiter la durée de non activité en garantissant un délai de 24h
pour la remise en service de la BDR.
La SLRB organise des réunions avec les experts-registre des SISP pour garder la dynamique de
développement et de construction. La SLRB s’engage à organiser des formations pour les SISP et les
usagers dans le secteur.
La SLRB réunit le Comite de Vigilance qui assure la confidentialité des données et le respect de la vie
privée chaque fois qu’une modification de la BDR doit être effectuée.
Article 50.
Elaboration d’un plan de gestion locative
La SISP élabore un plan de gestion locative reprenant les différentes informations et analyses prévues cidessus et met en place une stratégie permettant d’atteindre ses objectifs au niveau de ces différents
points.
Ce plan présente les différentes mesures mises en place pour atteindre la qualité globale.
La SISP y présente son plan de mutation et son application afin de diminuer le nombre de logements
sous-occupés.
La SLRB contrôle que l’accueil minimum et la veille technique correspondent aux attentes exprimées sur
ces sujets.
Ce plan qui est une partie du plan stratégique global est analysé par la SLRB lors de la réunion prévue à
l’article 84.
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Chapitre 5
Article 51.
MISSIONS SOCIALES
Définition
L’action sociale dans le secteur du logement social a pour finalité de contribuer à assurer à tous les
individus, l’égalité des chances et les conditions de bien-être économique, social et culturel afin d’éviter le
confinement des locataires du logement social à leur « cité » et à leur statut. L’action sociale se concentre
sur un objectif de décloisonnement en prônant des projets de réappropriation de l’habitat, des projets
d’ouverture sur la société et sur Bruxelles et des projets à thématique environnementale.
Le fondement de cette politique repose au préalable sur un travail d’accompagnement social individuel
des locataires. Ce travail est effectué par la SISP au travers de son service social, composé de
travailleurs sociaux dont elle est l’employeur ou dont le SASLS est l’employeur. Sans service social, la
SISP met en place des partenariats locaux et régionaux. Il s’agit d’un travail « de première ligne » et au
besoin, de réorientation adéquate en fonction de l’analyse de la situation. Le travail social individuel se
situe à un stade préventif et consiste à accompagner le locataire social pour s’assurer que ses droits et
devoirs soient respectés.
Toute la politique d’action sociale contribue à créer de la cohésion sociale au sein des SISP et dans les
quartiers. Elle se traduit également par des actions intitulées de cohésion sociale au travers du dispositif
centré sur le travail social communautaire.
Ces actions prennent alors forme au travers des Projets de cohésion sociale (PCS), chacun structuré
autour d’une convention de trois ans (entre ASBL, SISP, SLRB et parfois la commune). Ces actions
fondées sur le travail social communautaire impliquent de manière active le locataire social et doivent
permettre aux locataires sociaux de créer des liens entre eux ainsi qu’avec le bailleur social et d’avoir des
échanges avec leur environnement extérieur.
La politique d’action sociale a également pour objectif de redynamiser le processus participatif des
locataires à l’action de la SISP.
Article 52. Objectif stratégique 7 : Maintenir, développer et mettre en œuvre la politique
d’actions sociales et encourager les processus participatifs
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB dans le cadre de leurs rôles respectifs s’engagent à
réaliser les activités suivantes :
1. Réaliser un diagnostic des réalités sociales
2. Participer aux plateformes de connaissance des actions mises en place et de rencontre entre les
acteurs de terrain
3. Elaboration et mise en œuvre du plan d’actions sociales
4. Collaboration avec les Conseils consultatifs des locataires
5. Maintien et encadrement du dispositif de Projets de cohésion sociale
Article 53.
Réaliser un diagnostic des réalités sociales
Le diagnostic des réalités sociales est établi ou repris par la SISP dans son plan d’actions sociales qui est
prévu à l’article 55. Ce diagnostic est élaboré sur base d’un canevas simplifié proposé par la SLRB et
défini en collaboration avec les Fédérations dans les six mois de la signature du présent contrat.
Le diagnostic des réalités sociales présente les données sociales et économiques des locataires, le
contexte propre à chaque SISP (histoire, choix d’accompagnement social,…), les ressources locales
(ASBL, services,…) avec lesquelles la SISP est partenaire ou travaille en réseau. Ce diagnostic est
réalisé sur base des besoins exprimés directement ou indirectement par les locataires et analysés par la
SISP et permet à partir de cette analyse de se projeter dans le temps et de définir des objectifs et des
priorités en matière d’actions sociales locales.
Pour soutenir la SISP dans l’élaboration de son diagnostic, la SLRB lui transmet le diagnostic sur l’offre
de service social au niveau régional prévu à l’article 62 du contrat de gestion de niveau 1.
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Article 54. Participer aux plateformes de connaissance des actions mises en place et de
rencontre entre les acteurs de terrain
La SLRB est chargée de mettre en place la plateforme de connaissance des actions mises en place sur
le terrain et de rencontre entre les acteurs concernés. Cette plateforme a pour objectif d’améliorer
l’information de chaque acteur mais également d’améliorer la coordination de la mise en application de la
politique régionale en matière d’actions sociales. La SISP est un maillon indispensable pour l’application
de cette politique et pour lui donner une réponse concrète sur le terrain. La SISP participe activement aux
trois activités suivantes :
1. Visites régulières de terrain : En ce qui concerne la première activité de la plateforme, la SISP,
plus particulièrement, le service social de la SISP, le PCS et la SLRB s’engagent à se rencontrer
régulièrement et de manière informelle. Ces visites de la SLRB ont pour objet d’assurer à chaque
participant la meilleure connaissance possible des différentes initiatives et actions menées grâce au
soutien méthodologique apporté par la SLRB.
2. Les « temps de rencontre » formels : Ceux-ci réunissent au moins une personne de la SLRB et les
représentants de la SISP, et le cas échéant, le ou les PCS dans lequel la SISP est partenaire et toute
ASBL partenaire. Ce temps de rencontre a lieu dans le cadre du contrat de gestion au moins une fois
par an. L’objectif de ces réunions est triple :
-
assurer une bonne connaissance de la stratégie en matière d’actions sociales de la
SISP par les acteurs en présence ;
-
veiller à une bonne connaissance de la politique régionale d’actions sociales par les
acteurs de terrain et développer les possibilités éventuelles de créer des partenariats ;
-
assurer un échange et une prise de conscience par les acteurs présents des
problématiques rencontrées par chacun. Les thématiques qui sont abordées peuvent
par exemple toucher à la rénovation du patrimoine, la politique de loyer, l’accueil des
locataires et candidats locataires, la sécurité, le vandalisme, le vieillissement des
locataires, …
3. Réunions thématiques : La SLRB organise ces réunions une fois par an, au moins, à destination
des SISP et des asbl partenaires. Les thématiques qui sont abordées sont notamment :
la sécurité ;
l’entretien des logements par la SISP et par les locataires ;
les économies d’énergie ;
la santé mentale ;
le vieillissement des locataires ;
les problèmes de voisinage ;
le surendettement et les arriérés locatifs ;
les modes de consommation durables.
Lors de ces réunions thématiques, des acteurs qui ne relèvent pas du logement social mais qui sont
compétents dans le domaine de la thématique abordée peuvent être conviés. Il peut s’agir par exemple,
de Bruxelles Environnement pour les économies d’énergie, de professionnels ou d’ASBL actives dans le
domaine de la santé mentale ou du vieillissement.
Article 55.
Elaboration et mise en œuvre du plan d’actions sociales
Chaque année la SISP remet un plan d’actions sociales actualisé à la SLRB.
La SISP veille à préciser, dans ce plan, l’orientation qu’elle veut prendre, et en explicite le contenu, en
respectant les orientations de la politique régionale en matière d’accompagnement social dans le
logement social.
Celui-ci comprend :
le diagnostic prévu à l’article 53 ;
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les actions et les moyens mis en œuvre sur base des conclusions du diagnostic ;
le personnel mis en place pour mener à bien son action sociale en interne ou en partenariat ;
une présentation du réseau avec lequel la SISP travaille et des partenariats développés ou à
développer (convention);
une présentation globale des objectifs généraux et opérationnels que se fixe la SISP ;
une définition du type d’action sociale (individuelle, collective ou communautaire : définitions voir
article 1) que la SISP veut développer ou mettre en place, en précisant le choix de ses orientations,
leur contenu ainsi que le public auquel elles s’adressent ;
l'analyse que la SISP fait de son action a posteriori ;
les pistes de travail qu'elle envisage pour la suite ;
La SISP s’engage à mettre en œuvre son plan d’actions sociales, notamment via son service social et/ou
des partenariats. Pour l’y aider et pour permettre une amélioration de la coordination locale, du suivi des
actions sociales menées et de la cohérence par rapport à la politique régionale, la SLRB prévoit les
réunions suivantes :
L’organisation au moins une fois par an de réunion pour évaluer avec la SISP les actions sociales
mises en place sur le terrain. La SLRB informe, le cas échéant, la SISP des bonnes pratiques et
des ASBL qui pourraient enrichir sa politique d’actions sociales ;
L’organisation de rencontres au minimum trimestrielles avec les acteurs de l’accompagnement
social dans la SISP à des fins d’échanges d’expérience et de formation continuée.
La participation aux réunions de suivi local des projets PCS, au cours desquels la SLRB veille à
ce que les termes de leur convention soient respectés par toutes les parties.
Tous les 3 ans et, conformément à la convention en vigueur, la SLRB organise une évaluation du
dispositif PCS et, le cas échéant, les partenaires proposent des aménagements au dispositif.
La SLRB analyse ce plan qui fait partie du plan stratégique global et sa réalisation lors de la réunion
annuelle prévue à l’article 84.
Article 56.
Collaboration avec les Conseils consultatifs des locataires
La SLRB et la SISP veillent à la bonne exécution de la réglementation relative aux Conseils consultatifs
des locataires.
Article 57.
Maintien et encadrement du dispositif PCS
La SLRB s’engage à promouvoir la cohésion sociale dans les logements sociaux en favorisant des
actions sociales de type collectif et communautaire.
La SISP s’engage à promouvoir la cohésion sociale. A cet effet, elle peut notamment s’impliquer dans
des PCS. Le PCS lie une ou des SISP avec une ASBL dans le cadre d’une convention signée entre les
parties. Le projet est coordonné par l’ASBL et financé par la Région.
La SLRB s’engage à encadrer le dispositif de projets de cohésion sociale du point de vue financier,
administratif et méthodologique et à assurer le suivi de la convention.
**
*
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Chapitre 6
Article 58.
MISSIONS DE GESTION ORGANISATIONNELLE ET FINANCIERE
Définition
Ces missions visent à améliorer les capacités de gestion des SISP, les performances du secteur et la
conformité aux règles et procédures en vigueur. Elles couvrent la mise à disposition d’informations, de
conseils, d’outils dans le cadre des activités d’investissement des SISP, de gestion du patrimoine, de
rénovation, de gestion locative, et de gestion interne. Elles visent également à assurer une bonne
gouvernance dans le secteur.
Article 59. Objectif stratégique 8 : Garantir une gestion financière transparente et
contribuer à l’équilibre financier du secteur
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB s’engagent dans le cadre de leurs rôles respectifs à
réaliser les activités suivantes :
1.
Information sur les aides disponibles
2.
Respect des obligations financières vis-à-vis de la SLRB
3.
Mise à disposition des moyens financiers
4.
Promotion des marchés groupés
5.
Elaboration d’études prospectives sur l’équilibre financier et les pistes de rationalisation du
secteur
6.
Elaboration d’un plan financier
Article 60.
Information sur les aides disponibles
La SLRB garantit l’information des SISP sur les modalités de demande et de paiement, sur les critères et
le montant des mécanismes décrits à l’article 15 du présent Contrat.
La SLRB assure également l’information des SISP sur toutes les aides régionales, fédérales et
européennes disponibles auxquelles elles ont droit :
En matière d’investissement : les aides pour les économies d’énergie de Bruxelles Environnement, la
préservation du patrimoine, la politique des grandes villes, Beliris, les aides européennes ;
En matière de fonctionnement : les aides à l’emploi, les aides concernant les dispositifs
d’accompagnement social, etc.
Article 61.
Respect des obligations financières vis-à-vis de la SLRB
La SISP s’engage à respecter les obligations financières suivantes :
Communiquer son plan de versement des loyers à la SLRB en janvier de chaque année et s’y
conformer ;
Rembourser à la SLRB, en 33 annuités constantes exonérées d’intérêt et moyennant un taux de
chargement de 0,15 %, le montant des crédits octroyés pour les nouveaux projets par la SLRB.
Chaque année, au plus tard le 31 janvier, la SLRB communique à chaque SISP le montant de
l’annuité dont elle est redevable ;
Alimenter son compte courant, par le versement mensuel du produit des loyers et de tous ses avoirs
en trésorerie, y compris le montant de la cotisation mensuelle de solidarité, déduction faite :
o
des investissements agréés par la SLRB financés ou pré-financés par la SISP ;
o
de l’équivalent du quart des frais de fonctionnement de la SISP de l’année précédente (compris
comme la somme des montants inscrits aux comptes 60-61-62-6401-6403 du compte de résultat
de la SISP).
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Si ces versements ne sont pas effectués, le CA de la SLRB pourra décider, après mise en demeure
de la SISP, la suspension des paiements de tout subside ou avance auxquelles la SISP peut
prétendre et ce tant que la SISP ne se conforme pas à cette disposition.
Informer la SLRB de l’affectation de son ARS ;
Utiliser des réserves de trésorerie de la société immobilière bénéficiant du système du droit de tirage
selon les modalités décrites dans le chapitre consacré au financement des investissements ;
Garantir l’existence d’un processus de contrôle de gestion – à tout le moins d’un processus de
contrôle interne adapté à la taille de la société et à chaque type d’activités. Ce contrôle interne doit
assurer l’organisation et la mise en place de procédure pour la protection du patrimoine, la fiabilité
des données comptables et sociales, l'amélioration des performances et le respect des directives. La
SLRB propose dans les six mois de la signature du présent contrat les conditions auxquelles ce
contrôle interne doit répondre. Un modèle de contrôle interne est proposé par la SLRB et concerté
avec les Fédérations.
Les conditions financières à l’égard des SISP sont les suivantes :
Sans préjudice du mécanisme décrit à l’article 86 du présent contrat, la SISP devra verser à la SLRB
un intérêt débiteur de 2% l’an sur les retraits en compte courant. Ces intérêts sont débités
automatiquement par la SLRB sur le compte de la SISP, le 31 décembre de l’année à laquelle ils se
rapportent ;
La SISP percevra un intérêt créditeur de 2% l’an sur les dépôts en compte courant. Ces intérêts sont
crédités automatiquement par la SLRB sur le compte courant de la SISP le 31 décembre de l’année à
laquelle ils se rapportent.
Pour autant que la SLRB dispose de toutes les données à communiquer par la SISP,
l’ARS est versée à la SISP au plus tard à la date du 31 décembre de l’exercice au cours duquel elle
est exigible. A défaut, les montants revenants à la SISP seront compensés sous la forme d’une
réduction à due concurrence du montant de l’annuité susceptible d’être prélevée à cette même
échéance.
les réductions de loyer pour famille nombreuse et personne handicapée sont versées à la SISP au
plus tard 6 mois après l’introduction du dossier par la SISP à la SLRB. A défaut, les montants
revenants aux SISP seront compensés sous la forme d’une réduction à due concurrence du montant
de l’annuité susceptible d’être prélevée à cette même échéance.
Article 62.
Mise à dispositions de moyens financiers
Afin de permettre à la SISP de renforcer ses capacités en matière de gestion, la SLRB assure dans la
limite des crédits budgétaires la mise à disposition des moyens financiers suivants :
Les programmes d’investissements et projets d’investissement spécifiques ;
les dispositifs d’accompagnement social (PCS, COCOLO, SASLS, AVJ) ;
l’allocation régionale de solidarité qui couvre 75% du déficit social des SISP payable au plus tard le
31 décembre de l’année suivant celle sur base de laquelle elle est calculée ;
les réductions pour familles nombreuses et personnes handicapées ;
la formation au personnel des SISP ;
le financement des dépenses découlant des nouvelles obligations légales et réglementaires ;
les incitants aux contrats de gestion.
Article 63.
Promotion des marchés groupés
Afin de permettre aux SISP de réaliser des économies et/ou afin de développer davantage de synergies,
la SLRB, avec l’aide des Fédérations et si elle le juge nécessaire d’un consultant, apporte son appui à
l’organisation des marchés publics groupés entre les SISP.
La SISP signataire s’engage à participer à la réflexion et le cas échéant à sa mise en œuvre.
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La SLRB assiste la SISP dans la mise en œuvre des différentes phases des marchés
groupés (identification des opportunités, conception du projet, montages financiers, …)
Article 64. Elaboration d’études prospectives sur l’équilibre financier et les pistes de
rationalisation du secteur
1. La SLRB et la Région réalisent une étude actualisée sur l’équilibre financier du secteur du logement
social à moyen et long terme. L’objectif de cette étude est de réfléchir aux stratégies à mettre en place
pour garantir la pérennité du secteur et de ses missions.
Sur base de cette étude, la SLRB s’engage à élaborer une note de synthèse concertée avec les
Fédérations sur l’état financier du secteur et ses perspectives, ainsi que les options et actions à prendre
qui permettraient d’assurer l’équilibre financier des acteurs sur le long terme. Cette note aborde entre
autres :
L’évaluation de l’impact de la politique d’investissement et de loyer sur l’équilibre financier des SISP ;
Les orientations prises et à prendre en matière de maîtrise des coûts ;
Les mécanismes permettant d’améliorer l’équilibre financier sur le court, moyen et long terme dans le
cadre du budget régional actuel affecté au logement, par exemple la recapitalisation du secteur et
l’analyse du calcul de l’allocation régionale de solidarité dans le respect de l’accord du
Gouvernement.
2. Corollairement à cette étude, la SLRB en concertation avec les SISP mène une réflexion sur un
nouveau mode de calcul du loyer permettant au Secrétaire d’Etat de formuler une proposition au
Gouvernement. Et cela, sur base d’études statistiques sur le coût d’occupation des logements sociaux
tenant compte du loyer et des charges locatives relatives aux communs et aux consommations
énergétiques et en eau. L’étude prévoit l’évaluation de la circulaire 307 dont copie en annexe 4 et de ses
effets sur l’évolution des loyers de base et des loyers réels. L’étude propose également une prise en
compte dans le nouveau mode de calcul du loyer de la part subsidiée des investissements.
3. Les SISP participent au groupe de travail préparatoire qui est initié par le Gouvernement, en
collaboration avec la SLRB, dans le cadre du travail de la Région en vue d’une rationalisation du secteur.
Article 65.
Elaboration d’un plan financier
La SISP remet annuellement un plan financier actualisé de sa société reprenant :
- Le compte de résultat à 5 ans tenant compte des investissements en cours ou à prévoir et une
indexation réaliste des différents postes ;
-
Un plan de redressement visant, le cas échéant, à recouvrer l’équilibre budgétaire ;
-
Des commentaires décrivant les postes présentant une évolution remarquable ;
-
Une analyse de l’évolution probable au niveau des postes liés au personnel ;
- Une analyse permettant de planifier l’évolution des recettes incluant la politique future au niveau du
produit des loyers de base.
La SLRB analyse ce plan lors de la réunion annuelle prévue à l’article 84.
Article 66. Objectif stratégique 9 : Renforcer et soutenir les capacités de la SISP en
matière de gestion
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB s’engagent dans le cadre de leurs rôles respectifs à
réaliser les activités suivantes :
1. Elaboration d’outils de gestion
2. Organisation de formations
3. Information sur la législation et sa mise en œuvre
4. Mise en place du pôle d’expertise régional et centralisé d’appui aux SISP et renforcement des
services techniques des SISP
5. Elaboration d’un plan de gestion interne
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Article 67.
Elaboration d’outils de gestion
La SLRB s’engage à mettre des supports méthodologiques à la disposition des SISP et de leurs
administrateurs. Ces supports, définis dans le plan de communication de la SLRB, ont pour objet de les
informer sur le fonctionnement du secteur du logement social bruxellois. La SLRB est chargée de :
- Développer en concertation avec les représentants des Fédérations de SISP, des cahiers des charges
types de marchés de services se rapportant aux projets de construction et de rénovation avec notamment
pour objectif de faire référence à des normes minimales à respecter en matière de qualité
environnementale, de taille de logement, d’accueil des personnes handicapées.
- Mettre à disposition des usagers des mémentos, vade-mecum et des brochures.
La SLRB s’engage à rendre accessible sur son site internet les documents et outils clefs existants ou
qu’elle aura développé tels que formulaires, textes légaux, réglementaires, circulaires, documents de
chantiers obligatoires, cahiers des charges types, mémentos, vade-mecum et brochures.
Article 68.
Organisation de formations
La SLRB s’engage à organiser et à financer des formations en concertation avec les Fédérations, à
destination des locataires, du personnel des SISP et de leurs administrateurs. Ces formations sont
données, soit par la SLRB, soit par une autre organisation. Un budget annuel minimum de 80.000 € sera
affecté par la SLRB aux formations du personnel des SISP.
Les formations comprennent des modules de base et des modules de formation continuée, de même que
le développement de supports aux formations. Ces modules peuvent notamment couvrir :
Les marchés publics
Le calcul des loyers
L’action sociale
L’accueil des personnes handicapées, l’analyse de leur demande précise de logement et
l’orientation vers le type de logement le plus adéquat ;
L’accessibilité des logements aux personnes handicapées et l’aménagement et l’entretien de
logements adaptés et adaptables ;
Les investissements améliorant la qualité environnementale du bâti ; ceci incluant les formations
à destination du personnel et des locataires concernant l’utilisation et l’entretien du logement
passif ;
Les procédures administratives ;
La législation du secteur ainsi que les législations techniques et fiscales s’y rapportant ;
Les besoins exprimés suite à l’enquête sectorielle effectuée auprès des SISP et de leur
personnel.
Article 69.
Information sur la législation et sa mise en œuvre
La SLRB s’engage à assurer une information des SISP sur la législation et sa mise en œuvre en matière
de normes de construction, de rénovation, d’urbanisme, de protection des Monuments et Sites,
d’environnement, de fiscalité et sur proposition du Comité restreint, de tout autre domaine en rapport
avec les missions des SISP. La SLRB répond à toute question des SISP sur ces sujets.
Article 70. Mise en place du pôle d’expertise régional centralisé d’appui aux SISP et
renforcement des services techniques des SISP
Afin d’accélérer la réalisation et d’optimaliser la programmation des investissements, la SLRB met en
place pour le compte de la Région un pôle d’expertise centralisé d’appui aux SISP.
Les objectifs du Pôle d’expertise sont :
-
l’accroissement du volume des investissements de rénovation et de construction réalisés par
an dans le secteur ;
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-
le développement de l’expertise de la SLRB en matière de programmation des
investissements et de mise à disposition des moyens financiers conformément aux articles
27 à 30 du contrat de gestion de niveau 1 ;
-
la mise en place d’un accompagnement des SISP dans l’élaboration de projets
d’investissement intégrant le cas échéant les dimensions énergétique, de mobilité, de gestion
de l’eau, de la santé et de la biodiversité.
A ces fins la Région et la SLRB mettent en place les dispositifs suivants permettant aux SISP de disposer
de personnel supplémentaire mais également d’une aide de la SLRB.
1. Mutualisation et personnel disponible pour la SISP
Tenant compte des moyens limités et des besoins en personnel, le financement correspondant à
l’engagement d’un E.T.P. (emploi temps plein) est mis à disposition par SISP ou par groupement
de SISP présentant au moins 2500 logements. Cet ETP est affecté à la mise en œuvre des plans
d’investissement et fait partie du personnel de la SISP ou du groupement de SISP. La société qui
souhaite bénéficier de cette mesure et ayant moins de 2500 logements a la possibilité de
remettre à la SLRB un projet de service technique mutualisé avec une ou plusieurs autres SISP.
Dans un premier temps, la SISP ou groupement de SISP ayant atteint le seuil de 2500 logements
se voit attribué le financement d'un ETP maximum. Dans un second temps et si des moyens
financiers sont encore disponibles, le Conseil d’administration de la SLRB peut accorder un
financement pour l'engagement de personnel supplémentaire à une SISP ou un groupement de
SISP présentant un projet de service technique cohérent et ne présentant pas d'écart significatif
avec le seuil de 2500 logements.
Tenant compte des moyens mis à disposition et d’une répartition équitable de ces moyens entre
les SISP, selon les modalités de mutualisation choisies par les SISP, des groupements
présentant ensemble 5000 logements ou plus peuvent se voir octroyer un nombre proportionnel
d’ETP par tranche de 2500 logements.
Un financement relatif à un maximum de 14 ETP est mis à disposition.
Le financement d’un ETP pour une ou des SISP est attribué sur base d’un projet de service
technique remis par la société ou le groupement de société demandeur à la SLRB. Ce dossier de
demande identifie les ressources techniques existantes et les compétences manquantes au sein
du service technique existant ou du futur service technique mutualisé pour assumer le plan
d’investissement de la ou les SISP concernées à combler par l’ETP demandé. Le profil concerné
est laissé à la discrétion des porteurs du projet, étant entendu que sa complémentarité avec les
compétences existantes doit être expliquée. L’organisation de la mutualisation est également
exposée par la ou les SISP demandeuses, dans la mesure où plusieurs modalités de
groupement sont possibles. Il revient aux porteurs du projet de démontrer la pertinence des
modalités proposées. Le Conseil d’administration de la SLRB a 60 jours pour statuer sur la
demande complète rentrée par la ou les SISP demandeuses. La SLRB propose un modèle type
de convention de mutualisation.
2. Le pôle d’expertise de la SLRB
Celui-ci est composé d’un pôle d’assistance aux SISP et d’une plateforme de partage des
connaissances. Les modalités de ces deux dispositifs et la réorganisation des services de la
SLRB sont précisés par le Conseil d’administration de la SLRB dès la signature du présent
contrat.
A) Le pôle d’assistance propose à la SISP qui le demande une aide qui peut être de trois sortes :
-
Une aide stratégique amont permettant à la SISP, qui reste à l’initiative du projet
d’investissement, de disposer d’un soutien lors de la phase de conception du projet. Lors de
cette phase toutes les parties prenantes du processus (Urbanisme, Monuments et Sites,
IBGE…) peuvent être rencontrés pour réduire les délais de mise en œuvre des projets. La
discussion entre la SISP et la SLRB doit également porter sur le mode de passation des
marchés publics de service et de travaux. Cette aide ne se substitue pas au maître d’ouvrage
et son action est limitée aux opérations précédant le début du chantier.
-
Une aide opérationnelle qui peut intervenir selon deux modes soit à la demande de la SISP,
soit à la demande de la SLRB suite à un manquement constaté par elle (article 21). Cette
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aide consiste en une délégation de maîtrise d'ouvrage confiée à la SLRB sur un ou des
projets. Cet apport d'expertise peut également se traduire par le détachement occasionnel
d'un agent de la SLRB auprès de la SISP, pour une durée limitée et ce, afin de fournir à cette
dernière un appui dans une compétence spécifique pour un projet déterminé.
-
Une aide juridique en matière de marchés publics à destinations de toutes les SISP et
assurée de manière transversale par la SLRB tout au long du processus.
B) Une plateforme de partage des connaissances
Cette plateforme transversale est organisée au sein de la SLRB et a pour objectif de contribuer
au renforcement d’une culture et de pratiques techniques communes au secteur. Elle développe
donc les missions et outils suivants :
-
Le développement, avec éventuellement un support externe, d’un outil de partage de
documents et de diffusion d’informations via le site internet de la SLRB à l’usage exclusif des
acteurs du secteur. Cet outil doit devenir le moyen privilégié de transmissions des
informations de la SLRB vers la SISP (courriers, circulaires, réunions, colloques…). Cet outil
est développé en collaboration avec les Fédérations de SISP. Il doit également servir à
chaque membre de la SLRB. Cet outil sert de veille technique.
-
L’homogénéisation des procédures et des différents outils existants au sein de la SLRB de
manière à rationaliser l’approche de la gestion et du contrôle des opérations immobilières (en
rénovation ou en construction).
-
Le développement ou l’actualisation des documents types utilisables pour la majorité des
situations apparaissant dans les projets d’investissements. Pour s’assurer d’une bonne
cohésion d’ensemble, la SLRB vérifie auprès des acteurs externes que ces outils tiennent
compte de leurs contraintes propres.
3. Le financement.
1.490.000€ est consacré annuellement pour le financement de toutes les mesures et dispositifs
composant le pôle d’expertise. 1 000.000€ sont mis à disposition par la Région et 490.000€ par la
SLRB.
Dans cette enveloppe, une partie va au financement du personnel et des frais divers occasionnés
par la constitution du pôle d’expertise à la SLRB et une autre partie vont au financement de
maximum 14 ETP dans les SISP dont le coût subsidié maximum est de 70.000€ par ETP soit
980.000€ pour les 14 ETP.
Article 71.
Elaboration d’un plan de gestion interne
Ce plan est composé :
- d’un plan de personnel : l’évolution souhaitée des ressources humaines, les actions qui peuvent
contribuer à cette évolution, un aperçu des ressources humaines à la fin de l’année (organigramme) ;
- d’un plan de formation : quelles sont les formations souhaitées, faites par le personnel et la stratégie de
la SISP en la matière pour les années futures ;
- d’un plan de communication : quelles sont les actions mises en place dans la société (procédure…)
permettant d’améliorer la communication entre les différents services.
Ce plan qui fait partie du plan stratégique global est analysé annuellement lors de la réunion prévue à
l’article 84.
Article 72. Objectif stratégique 10 : Renforcer la bonne gouvernance dans le secteur en
consolidant la vision stratégique de la SISP et de la SLRB et sa mise en œuvre
Pour mener à bien cet objectif, la SISP et la SLRB s’engagent dans le cadre de leurs rôles respectifs à
réaliser les activités suivantes :
1. Transmission des statistiques sectorielles par la SISP
2. Transmission du tableau de bord de gestion
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3. Mise en place et utilisation de la feuille de route de la SISP
4. Elaboration d’un plan stratégique
5. Rédaction d’un rapport annuel sur le respect des obligations des SISP
Le calendrier de ces activités et du versement des incitants prévus à l’article 86 est décrit en annexe 2 du
présent contrat.
Article 73.
Transmission des statistiques sectorielles
Afin de permettre une meilleure connaissance du secteur par les acteurs concernés la SLRB assure,
chaque année, la récolte et le traitement des statistiques de chaque SISP.
Les statistiques sectorielles ont notamment pour objectif d’alimenter le rapport annuel de la SLRB et de
répondre aux questions qui peuvent lui être posées sur la situation du secteur. Elles peuvent concerner
les locataires, le patrimoine des SISP, les loyers, les logements pour personne à mobilité réduite, etc.
Les données ainsi obtenues permettent également à la SLRB d’élaborer l’état des lieux prévu à l’article
75.
Toutes les informations statistiques ainsi obtenues sont rassemblées par la SLRB dans la base de
données unique prévue à l’article 12 du contrat de gestion de niveau 1.
Le formulaire de collecte statistique est complété annuellement par la SISP et transmis à la SLRB avant
le 30 juin de chaque année.
Si le formulaire statistique devait être modifié, la SLRB prévoit une concertation avec les Fédérations. La
SISP aura dès lors six mois après accord pour le compléter et le transmettre à la SLRB.
Article 74.
Transmission du tableau de bord de gestion
Pour permettre à la SISP et à la SLRB de suivre la réalisation des missions du présent contrat, la SISP
complète chaque année un tableau de bord de gestion et le transmet à la SLRB pour le 30 juin au plus
tard.
Celui-ci reprend des indicateurs et ratios en lien avec chaque objectif du contrat de gestion de niveau 2.
Les indicateurs de ce tableau sont commentés dans le plan stratégique de la SISP et composent un des
éléments discuté lors de la réunion d’évaluation prévue à l’article 84.
Un canevas de tableau de bord sera élaboré par la SLRB et soumis à la concertation avec les
Fédérations dans les trois mois de la signature du présent contrat.
Article 75.
Mise en place et utilisation de la feuille de route de la SISP
La feuille de route est un document concerté entre la SLRB et la SISP et dont l’objectif est de disposer
d’une image la plus précise possible de la SISP au moment de la signature du contrat de gestion. Cette
feuille de route permet à la SISP de définir, dans son premier plan stratégique qui fait suite à la signature
du contrat, des moyens cohérents avec sa situation pour atteindre les objectifs de ce contrat de gestion.
Pour élaborer cette feuille de route, une réunion entre la SLRB et la SISP est organisée dans les six mois
de la signature du présent contrat.
La feuille de route est composée de deux éléments :
1. un état des lieux
2. des indicateurs et objectifs d’évaluation
1.
L’état des lieux :
Dès la signature du présent contrat, la SLRB élabore un état des lieux pour chaque SISP sur
base des dernières statistiques en sa possession et pour la SISP signataire du précédent contrat,
sur le dernier plan stratégique complet.
Cet état des lieux est destiné à relever de manière synthétique les points forts et points faibles de
la SISP. Il est réalisé en tenant compte du contexte propre à chaque SISP et cela le plus
objectivement possible, en ayant recours par exemple à des comparaisons sectorielles.
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Il concerne les cinq domaines suivants : financier, patrimonial, social, gestion locative et gestion
interne.
Cet état des lieux sera actualisé par la SLRB chaque année pour préparer la réunion d’évaluation
du plan stratégique prévue à l’article 84. La SLRB transmet cet état des lieux deux semaines
avant la réunion à la SISP et cette dernière a une semaine pour transmettre ses commentaires.
2. Des indicateurs d’évaluation
La SLRB et la SISP conviennent lors de la réunion conjointe mentionnée supra et suite à
l’analyse de l’état des lieux, des objectifs stratégiques qui sous-tendront la gestion de la SISP
durant les cinq années du contrat de gestion. Les deux parties fixent sur cette base les trois
indicateurs et leur objectif à atteindre dont le résultat est évalué chaque année lors de la réunion
d’évaluation du plan stratégique de la SISP prévue à l’article 84.
La feuille de route est validée par le Conseil d’administration de la SLRB qui peut demander à la SISP
que soit modifiée la proposition d’indicateurs s’il considère qu’ils ne répondent pas aux points faibles
soulevés. Si suite à cela, la proposition de la SISP n’est toujours pas validée, le Conseil d’administration
de la SLRB fixe les indicateurs pour la SISP.
Article 76.
Elaboration d’un plan stratégique
Définition
Le plan stratégique est un outil de gestion et de développement d’une stratégie par la SISP afin que
celle-ci réalise les missions prévues dans ce contrat de gestion. Il est une réponse structurée et réfléchie
à la feuille de route ainsi qu’à l’évaluation du plan précédent.
Ce plan stratégique permet à la SLRB d’avoir une meilleure connaissance de la gestion de la SISP et de
s’assurer de la mise en œuvre effective de la politique régionale.
Le premier plan stratégique de la SISP qui fait suite à la réunion d’élaboration de la feuille de route est
remis pour le 30 septembre 2012.
Ce plan complet reprend la stratégie et les objectifs de la SISP à cinq ans pour les six plans qui le
composent : plan financier, plan d’investissement, plan d’entretien, plan de gestion locative, plan
d’actions sociales et plan de gestion interne et sont définis aux articles 23, 32, 50, 55, 65 et 71. Les plans
stratégiques suivants sont des actualisations annuelles du premier plan complet et ne reprennent que les
éléments à actualiser ou à modifier. Ils sont transmis à la SLRB chaque année, pour le 30 juin au plus
tard.
Un canevas pour la rédaction du plan stratégique est élaboré en concertation avec les SISP dans les six
mois de la signature du contrat de gestion de niveau 2.
La SLRB apporte soutien et expertise à la SISP dans la réalisation de son plan stratégique.
Evaluation du plan stratégique :
Chaque année, la SLRB évalue le plan stratégique et les indicateurs d’évaluation de la SISP dans les six
mois de la remise par la SISP de son plan stratégique lors d’une réunion conjointe annuelle et qui
correspond au groupe de suivi de l’article 84. L’objectif est de vérifier la cohérence du plan stratégique
avec les objectifs du contrat de gestion et la mise en œuvre par la SISP de sa stratégie pour atteindre ces
objectifs.
Les résultats de cette évaluation sont transmis au CA de la SLRB qui décide ensuite de la remise ou non
des incitants prévus à l’article 86 ou de la nécessité d’entamer une procédure de remédiation comme
prévue à l’article 85.
Article 77.
Rédaction d’un rapport annuel sur le respect des obligations des SISP
La SLRB s’engage à rédiger, en février de chaque année, pour chaque SISP, qu’elles soient signataires
ou non du contrat de gestion avec la SLRB, un rapport analysant l’exécution par la SISP de ses
obligations légales ainsi que du contrat de gestion.
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Ce rapport est transmis à la SISP afin qu’elle communique ses commentaires dans les 30 jours à la
SLRB. La SLRB élabore une note de synthèse consolidant l’ensemble des observations faites au niveau
sectoriel.
Le rapport de chaque SISP, complété de ses commentaires ainsi que la note de synthèse sont transmis
au Conseil d’administration de la SLRB et une copie est envoyée à la Région.
Sans préjudice des missions de tutelle dévolues par le CBL, la liste des domaines qui doivent être passés
en revue pour la rédaction du rapport reprend entre autres :
Les obligations des sociétés de service public :
o
Marchés publics ;
o
Droit des sociétés (statuts).
Les règles de bonne gouvernance et d’éthique :
o
Transparence des mandats ;
o
Encadrement des émoluments.
Les règles et obligations conventionnelles du secteur du logement social :
o
Plan de mutation ;
o
Suivi des plaintes ;
o
Encadrement des loyers ;
o
Transparence des attributions.
Le respect du planning des travaux de rénovation ;
La réalisation des entretiens ;
Les obligations financières
o
Remise et respect du plan de versement des loyers ;
o
Remise du plan d’affectation de l’ARS ;
o
Paiement des annuités.
L’évaluation du contrat de gestion conclu entre la SLRB et la SISP et des indicateurs ou du
règlement.
Lorsqu’un ou des problèmes sont soulevés dans ce rapport et que la SLRB juge la situation
préoccupante, elle envoie à la SISP un premier avertissement conformément à l’article 31 4° du CBL. En
parallèle, la SLRB met en place un groupe de travail avec l’ensemble des services de la SLRB pour
mettre au point avec la SISP un programme de remédiation.
La SLRB s’engage à mettre en place une procédure d’organisation d’un tel groupe de travail dans les six
mois de la signature du présent contrat.
Si après un an de fonctionnement de ce groupe de travail avec la SISP en défaut, la SLRB n’obtient
aucun résultat positif, elle envoie un second avertissement conformément à l’article 31 du CBL. La SLRB
peut dès lors, après avoir entendu la SISP, se substituer à celle-ci.
* *
*
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Chapitre 7
SERVICES RÉSULTANTS DES MISSIONS DÉLÉGUÉES
Article 78.
Engagement de réaliser des activités et de se limiter à ces activités
La SISP s'engage à réaliser toute activité nécessaire à l’exercice de ses Missions Déléguées et à n'en
réaliser aucune qui n’aurait été autorisée par le Gouvernement.
Les activités associées aux Missions Déléguées des SISP sont celles visées à l’article 8.
* *
*
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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TITRE III RELATIONS ENTRE LA SLRB ET LA SISP
Article 79.
Définition de la mission
La relation entre la SLRB et la SISP s’organise à la lumière des principes suivants :
La contractualisation de la relation SLRB - SISP au travers de la conclusion d’un contrat de gestion
entre la SLRB et la SISP qui le souhaite conformément à l’article 37 du CBL. La mise en œuvre de
ces contrats permet de structurer la relation à partir d’un accord préalable sur les objectifs à atteindre,
les modalités de collaboration et les résultats attendus de la SLRB ;
L’application du règlement visé à l’article 38 du CBL pour la SISP n’ayant pas conclu de contrat de
gestion avec la SLRB ou si ce contrat a été dénoncé par l’une des parties ;
Le renforcement de la dynamique de concertation du secteur par la SLRB de manière à mieux ancrer
les orientations sectorielles. Cette concertation du secteur se fait tant en amont des décisions via le
Comité restreint de concertation, afin d’appréhender les besoins et problématiques propres, qu’en
aval des décisions afin d’assurer leur compréhension et bonne application ;
Une communication efficace de la part de la SLRB des informations à destination et en provenance
des SISP, notamment les informations relatives au parc de logements, aux investissements et à leur
suivi ;
Sans préjudice des délais spécifiques prévus par le présent contrat, par l’Ordonnance ou par ses
arrêtés d’exécution, traiter l’ensemble des demandes et courriers de la SISP selon les modalités
suivantes :
Si un rapport doit être approuvé par le Conseil d’administration de la SLRB :
Envoi à la SISP d’un accusé de réception dans les 15 jours de la réception du courrier ;
Réponse de la SLRB dans les 60 jours à compter de la réception du courrier ;
Ce délai est porté à 90 jours en cas de demande de renseignement complémentaire de la
SLRB à la SISP ; cette demande est adressée à la SISP dans les 30 jours de la réception de
son courrier et la SISP dispose du même délai pour y répondre ; Passé ce délai, la SLRB
statuera sur la demande avec les seuls éléments dont elle disposera.
Ces délais sont suspendus entre le 15 juillet et le 15 août, et durant les congés scolaires de
Noël et de Pâques.
Sauf pour ce qui concerne l’exercice de la tutelle technique (voir l’article 18), lorsque la SLRB
est tenue de statuer sur une demande, et que n’est pas intervenue de décision dans les délais
mentionnés au paragraphe précédent, la société réitère sa demande par l’envoi d’un rappel
par recommandé.
Si suite à ce rappel, la SLRB n’a toujours pas donné suite dans les 30 jours, la demande est
réputée approuvée.
Si la réponse au courrier ne dépend pas d’une décision du Conseil d’administration de la SLRB :
o Envoi à la SISP d’une réponse comprenant l’accusé réception dans les 15 jours de la
réception du courrier ;
o Si la SLRB a demandé des informations complémentaires, la SISP a également 15 jours
pour y répondre ; Passé ce délai, la SLRB répondra sur base des éléments en sa
possession.
o Ces délais sont suspendus entre le 15 juillet et le 15 août, et durant les congés scolaires
de Noël et de Pâques.
Sans préjudice des délais spécifiques prévus par le présent contrat, par l’Ordonnance ou par ses
arrêtés d’exécution, la SISP s’engage à répondre aux demandes d’informations ou aux enquêtes
souhaitées par la SLRB suivant les délais fixés en concertation. Si la SISP ne respecte pas ces
délais, la SLRB transmet un premier rappel. A défaut de réponse, la SLRB signale à son CA que ces
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données n’ont pas été communiquées par la SISP et qu’elle est donc en défaut par rapport à ses
obligations contractuelles.
Article 80.
Respect des directives techniques
Nonobstant les missions confiées à la SLRB en vertu d’une norme légale ou à la suite d’un accord
dégagé dans le cadre de la concertation sectorielle, la SISP doit respecter les prescriptions spécifiques
émises par la SLRB, concernant :
Les modifications de statuts : La SLRB évalue et approuve les propositions de modification des
statuts faites par la SISP dans un délai de 30 jours. A défaut de réponse de la SLRB dans ce délai, la
proposition est considérée comme approuvée. Si la modification porte sur l’objet social de la société
ou en cas de processus de liquidation, la SLRB évalue et approuve les propositions de modification
dans les 60 jours. A défaut de réponse dans le délai imparti, la proposition est considérée comme
rejetée. Dans ce cas, la SISP concernée peut envoyer une mise en demeure par recommandé et en
l’absence de réponse de la SLRB dans les 30 jours, la proposition est considérée comme approuvée.
Ces délais sont incompressibles et toute tenue d’une assemblée générale ayant pour objet la
notification de modification des statuts ne pourra se tenir que si la SISP transmet sa proposition au
minimum 30 jours avant son assemblée générale de manière à laisser à la SLRB le temps de
répondre ;
Le déclassement et la désaffectation de logements sociaux : La SLRB approuve tout
déclassement de logement en terme de nombre de chambres, de même que toute affectation d’un
logement social à des fins autres que celles d’habitation dans un délai de 60 jours à dater de la
réception du dossier et 90 jours en cas de demande de renseignements complémentaires. Les délais
sont suspendus pendant le temps de réponse de la sisp ;
Le montant des jetons de présence et des émoluments octroyés aux membres du Conseil
d’administration des SISP : le Conseil d’administration de la SLRB adopte et contrôle le respect des
plafonds de référence en matière d’émoluments et de jetons de présence octroyés aux membres des
Conseils d’administration des SISP, tels qu’adoptés par le Conseil d’administration de la SLRB ;
Le développement d’activités hors logement social doit être totalement séparé des activités
relatives au logement social ; les modalités de distinction sont fixées, projet par projet, moyennant
l’accord préalable de la SLRB.
Le calcul des loyers : sans préjudice de l’application des règles de calcul reprises dans l’arrêté du
GRBC du 26 septembre 1996, un encadrement complémentaire du loyer réel sera appliqué par la
SISP. Cet encadrement fait l’objet de la circulaire reprise en annexe 4.
Article 81.
Relations avec les entités fédératives
La SLRB a établi une convention avec les entités fédératives. Cette convention précise :
Les activités à réaliser par les Fédérations pour permettre à leurs membres d’assurer la préparation
et le suivi du présent contrat ;
L’attribution d’un montant de fonctionnement prélevé sur l’enveloppe des incitants des SISP;
Les modalités du rapport annuel d’activité à remettre par les Fédérations.
Article 82.
Organisation du Comité restreint de concertation
La SLRB s’engage à organiser un processus participatif par le biais du Comité restreint de concertation
ayant pour objectif d’étudier et de mettre en œuvre des initiatives nouvelles en concertation avec le
Gouvernement et les SISP.
Le Comité restreint de concertation sera composé du président du Conseil d’administration de la SLRB et
du Vice-président et de deux représentants de l’administration, de deux représentants du Secrétaire
d’Etat et de six représentants des SISP, lesquels seront désignés par les Fédérations. Il sera présidé par
le Président de la SLRB.
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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Article 83.
Elaboration d’un plan de simplification administrative
La SLRB élabore un plan des mesures nécessaires pour alléger les procédures administratives vis-à-vis
des SISP et des locataires et candidats locataires. Ce plan sera élaboré en concertation avec les
Fédérations dans le courant de l’année suivant la signature du contrat de gestion de niveau 2 et devra
être appliqué dans les deux ans suivant cette même signature.
Ce plan sera revu chaque année et adapté si nécessaire suite à l’organisation d’un groupe de travail
réunissant la SLRB et les Fédérations de SISP.
Ces mesures concernent notamment :
L’analyse critique et les propositions d’adaptation des documents d’information et administratifs
de la SLRB de manière à simplifier leur usage, à s’intégrer à la charte graphique de la SLRB et à
minimiser le coût unitaire de distribution et de traitement de ces documents ;
L’amélioration de la gestion des données collectées auprès des SISP en vue d’éviter les
interrogations ou enquêtes redondantes par la mise en place d’un formulaire statistique unique;
La mise en place d’une collecte informatisée des données requises en vue de la gestion des
dossiers des locataires et des candidats locataires ;
La centralisation, la gestion et la redistribution des courriers électroniques lesquels doivent être
privilégiés dans la mesure du possible ;
L’intensification de l’utilisation de la correspondance électronique et la mise en place de la
signature électronique afin de garantir l’identité de l’auteur de l’envoi électronique ;
L’amélioration de la compréhension des informations par ses destinataires en limitant dans la
mesure du possible l’usage d’un vocabulaire trop hermétique.
**
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Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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TITRE IV MODALITES DE MISE EN ŒUVRE, SUIVI ET EVALUATION DU CONTRAT
DE GESTION
Article 84.
Moyens de suivi et de contrôle
Pour procéder à l’évaluation conjointe des prestations des SISP, un groupe de suivi est instauré pour
chaque SISP. Ce groupe de suivi est chargé d’effectuer l’évaluation de la réalisation de ce contrat de
gestion par l’analyse du plan stratégique ou de son actualisation remis chaque année par la SISP.
Composé paritairement de quatre représentants de la SLRB et de quatre représentants de la SISP, qui
peuvent se faire assister par des tiers, ce groupe de suivi a deux objectifs essentiels qui sont poursuivis
au cours d’une session annuelle :
Une fonction référentielle consistant en un échange d’informations globales relatives à la SISP, à son
fonctionnement, au traitement de ses dossiers par la SLRB, et ce indépendamment de l’évaluation du
présent contrat ;
Une fonction d’évaluation des objectifs du présent contrat consistant à examiner les résultats de
l’exécution du contrat de gestion par les deux parties au travers de l’état des lieux, du plan
stratégique et des indicateurs de gestion et d’évaluation.
La réunion annuelle visée supra a lieu dans les six mois de la remise par la SISP de l’actualisation de son
plan stratégique et suit la transmission par la SLRB de l’état des lieux prévu à l’article 75.
Lors de cette réunion, la SLRB commente son évaluation et la SISP exprime ses remarques et questions.
Le rapport final qui en résulte est transmis à la SISP deux semaines après la réunion. La SISP le
présente à son Conseil d’administration. Le rapport final complété des commentaires de la SISP est
ensuite transmis au Conseil d’administration de la SLRB.
Suite à cette réunion le CA de la SLRB décide de la remise ou non de certains incitants à la SISP
conformément aux modalités de remise de ces incitants prévues à l’article 86.
Néanmoins la première réunion de ce groupe de suivi a lieu au plus tard dans les six mois de la signature
du présent contrat afin de mettre en place la feuille de route (prévue à l’article 75).
L’évaluation des prestations des SISP tant dans le cadre de la fonction référentielle du groupe de suivi
qu’en ce qui concerne le rôle de celui-ci pour l’évaluation de la réalisation des objectifs du présent
contrat, n’a pas de conséquence sur les missions confiées aux délégués sociaux par l’Ordonnance.
Article 85.
Mécanismes de remédiation et de sanctions
Les principes directeurs qui guident les mécanismes de remédiation et de sanctions sont :
La minimisation des effets pervers sur les tiers;
La responsabilisation des dirigeants ;
La modalisation des sanctions en fonction de la nature du manquement constaté.
Mécanismes de remédiation
Lorsque les éléments rapportés par le groupe de suivi, sur la base du rapport d’évaluation annuel,
mettent en évidence un défaut ou une mauvaise exécution par la SISP des obligations prévues par le
présent contrat de gestion, la SLRB demande à la SISP, de lui soumettre un plan contenant les mesures
correctrices et leur calendrier. Il en va de même lorsqu’il apparaît que la SLRB est en défaut d’exécution
ou en mauvaise exécution de ses obligations contractuelles.
Ces plans doivent être soumis pour approbation au Conseil d’administration de la SLRB et ce dans les
soixante jours qui suivent l’examen de la note d’évaluation annuelle par les Conseils d’Administration de
la SISP et de la SLRB.
Mécanismes de sanction
Si le plan soumis au Conseil d’administration de la SLRB n’est pas approuvé ou si le plan soumis et
approuvé n’est pas mis en œuvre, la SLRB, après mise en demeure de la SISP de remédier à la
situation, peut décider d’appliquer une mesure qui oblige la SISP à faire appel et à rémunérer des
compétences externes spécifiques. Celles-ci seront chargées d’accompagner la SISP soit dans
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l’élaboration d’un nouveau plan de mesures correctrices, soit dans l’accompagnement de la mise en
place dudit plan.
Les compétences externes spécifiques auxquelles la SISP peut s’adresser sont les suivantes :
Les services de la SLRB ;
Les services d’une autre SISP, ou d’une association représentative ;
Un consultant indépendant.
Le choix d’une autre SISP, d’une association représentative ou d’un consultant indépendant
montant de leur rémunération sont soumis à l’accord de la SLRB.
et le
Enfin, si les manquements constatés sont particulièrement importants, la SLRB peut prendre les mesures
suivantes :
Un retour au contrôle a priori dans le cadre de l’affectation des crédits d’investissement, des subsides
et des droits de tirage ;
La limitation du pourcentage appliqué par la SISP sur les jetons de présence de ses administrateurs ;
La rupture du présent contrat comme décrit à l’article 89.
Sur proposition du groupe de suivi, ces sanctions peuvent être modalisées par le Conseil d’administration
de la SLRB.
En aucun cas, les sanctions ne peuvent porter atteinte aux droits dont les tiers, notamment les locataires
et les candidats locataires, disposent en raison de l’exécution du présent contrat, ni aux missions
confiées aux SISP par l’ordonnance.
Article 86.
Mécanisme d’incitants
Le mécanisme d’incitants consiste en un système d’enveloppe de 2.010.000 €. Cette enveloppe annuelle
se répartit en :
1.600.000€ pour la réalisation des missions du contrat de gestion
410.000 € pour les Fédérations. Ce montant est attribué aux instances fédératives du
secteur via une convention avec la SLRB, afin d’assurer la préparation et le suivi du présent
contrat, sans interférence avec les missions confiées à la SLRB. Ces incitants sont répartis
suivant la clef de répartition suivante : 25% Fesocolab, 75% ALS.
Les incitants liés à la réalisation des missions du contrat de gestion:
Le montant de 1.600.000€ est réparti de la manière suivante par SISP : 50% du montant en fonction du
nombre de logements gérés par la SISP et 50% de manière égale entre chaque SISP signataire d’un
contrat de gestion.
Les incitants sont octroyés sur base de trois éléments qui composent l’évaluation annuelle de la
réalisation de ses missions par la SISP et prévue à l’article 84.
1. Des indicateurs de résultat quantifiables dont les objectifs sont fixés lors de la mise en place
de la feuille de route. Ces indicateurs représentent pour 30% maximum du montant total des
incitants.
2. Le plan stratégique qui est à actualiser chaque année et qui intervient pour 30% maximum
du montant total des incitants.
3. L’état d’avancement des projets d’investissement représente la part la plus importante des
incitants, soit 40% maximum.
1.
Les indicateurs
A la suite de l’élaboration de la feuille de route, la SLRB définit avec la SISP trois indicateurs et leur
objectif à atteindre. Ces indicateurs sont approuvés par le CA de la SLRB. Les incitants sont versés pour
l’atteinte des objectifs de chaque indicateur soit 10% d’incitants dédicacés à la SISP par indicateur. Les
objectifs seront revus annuellement lors de la réunion prévue à l’article 84.
Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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2. Le plan stratégique
L’évaluation du plan stratégique se fait sur base de sa conformité au canevas défini conformément à
l’article 76, à toute demande de remédiation effectuée par la SLRB ainsi qu’aux objectifs définis dans la
feuille de route.
3. L’avancement des projets d’investissement
Cet avancement est évalué chaque année sur base du planning élaboré lors du comité de suivi défini à
l’article 20. Si la SISP atteint 80% du seuil d’état d’avancement prévu dans le planning pour tous ses
projets, elle reçoit 100% des incitants disponibles. En dessous de 50%, la SISP ne reçoit aucun incitant.
Entre 50% et 80%, elle reçoit une partie proportionnelle de ces incitants. Par exemple, une SISP
présentant un avancement de 65%, obtient 50% des incitants disponibles.
Le Conseil d’administration décide, suite aux conclusions du groupe de suivi de l’article 84, le versement
total ou partiel des incitants pour chaque société correspondant aux trois parties ci-dessus. Le montant
accordé à la SISP est versé pour le 31 décembre de chaque année.
En 2011, la SISP n’ayant pas encore eu l’occasion de mettre en place les trois dispositifs d’évaluation cidessus la SLRB verse les incitants pour 50% du montant disponible par SISP sur base de l’élaboration
du planning initial d’investissement prévu à l’article 20 et pour 50% comme incitant à la signature du
nouveau contrat de gestion. La moitié de ces incitants sont versés sur base du régime d’incitants du
contrat de gestion précédent, la seconde moitié sur base du régime actuel.
En 2012, les incitants, soit 1.600.000€, sont versés pour 50% du montant disponible sur base de
l’évaluation de l’avancement des projets d’investissement et pour 50% pour la conformité du plan
stratégique avec les objectifs fixés dans la feuille de route. A partir de l’année 2013, les incitants sont
versés sur base des dispositions complètes prévues supra.
Suppression des intérêts en compte courant
100% des intérêts annuels débiteurs en compte courant négatif sont rétrocédés par la SLRB à titre
d’incitants complémentaires pour autant que :
1. le résultat bilantaire de la SISP soit en maintien ou en amélioration par rapport à l’exercice
précédent ;
2. la SISP a rempli toutes les obligations prévues à l’article 61 concernant les versements sur son
compte courant.
Un rapport est présenté chaque année au Conseil d’administration de la SLRB reprenant ces deux
critères pour chaque SISP et mettant en avant la SISP pouvant prétendre à cet incitant. La SISP pour
laquelle cet incitant est accordé et qui concerne les intérêts débiteurs sur l’exercice précédent voit ces
intérêts rétrocédés pour le 31 décembre de l’exercice en cours au plus tard.
Article 87.
Evaluations intermédiaire et finale du présent Contrat
Conformément à l’article 33 du Code Bruxellois du Logement, au terme de la deuxième année, il est
procédé à une évaluation commune du contrat et de ses annexes pouvant donner lieu à des adaptations.
Cette évaluation, sanctionnée par un rapport d’application du Contrat doit porter plus spécifiquement sur
l’efficacité de la mise en œuvre du contrat de gestion, le niveau d’atteinte des objectifs mesurables fixés a
priori ainsi que sur les éventuelles propositions d’avenant au présent Contrat. Ce rapport porte également
sur la méthodologie et le calendrier d’élaboration du Contrat suivant.
Six mois avant le terme du présent Contrat, la SLRB fait procéder à une évaluation externe finale. Cette
évaluation porte sur l’ensemble des composantes du Contrat mais également sur l’influence des facteurs
et des conditions de l’environnement politique, institutionnel, réglementaire et socio-économique qui ont
pu avoir une incidence sur sa réalisation. La négociation du contrat de gestion suivant se fonde sur cette
évaluation finale de l’exécution du présent contrat de gestion.
Article 88.
Règles de solution de conflit
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En cas de désaccord sur les sanctions visées à l’article 85, ou sur l’interprétation des termes du contrat, à
l’exception des directives techniques, les parties s’adressent à un comité d’arbitrage. Celui-ci est
composé de 2 représentants du Conseil d’administration de la SLRB, 2 représentants de l’administration
de la SLRB et 4 représentants des SISP sous contrat de gestion proposés par leurs instances
fédératives. En cas de désaccord d’une SISP membre de la FESOCOLAB, il s’agira de 3
représentants de la FESOCOLAB et d’un de l’A.L.S. ; en cas de désaccord d’une SISP membre de
l’A.L.S., il s’agit de 3 représentants de l’A.L.S. et d’un de la FESOCOLAB. Aucun des membres du
comité d’arbitrage ne peut avoir de lien direct avec la SISP en cause.
Tant le groupe de suivi que le comité d’arbitrage peut s’entourer des experts qu’il juge nécessaire à sa
prise de décision.
Le comité est saisi par lettre recommandée adressée à la SLRB et formé à l’initiative de celle-ci.
Il rend sa décision dans les 30 jours à dater de la saisine. La décision sera adoptée à la majorité dans le
groupe de représentants de la SLRB d’une part et des SISP d’autre part.
Dans le cas de non décision dans ce délai, de non désignation des représentants des parties signataires
ou encore en cas de désaccord d’une des parties signataires avec la décision prise par le Comité
d’arbitrage, les parties ont 30 jours pour s’adresser à un arbitre désigné par le Ministre ayant le logement
dans ses compétences.
Cet arbitre désigné pour l’ensemble des procédures d’arbitrage relatives aux contrats de gestion entre la
SLRB et la SISP ne peut avoir de lien ou d’intérêt, direct ou indirect, avec le secteur du logement social.
Dans un délai de nonante jours, et après avoir entendu et réuni les deux parties, l’arbitre régional rend
son arbitrage auxquelles les parties s’engagent à se conformer. A défaut de décision dans le délai
imparti, l’arbitrage est réputé favorable à la SISP.
**
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Contrat de gestion entre la SLRB et la SISP
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TITRE V MODIFICATIONS ET FIN DU CONTRAT DE GESTION
Article 89.
Modalités de rupture du contrat
Les parties signataires du présent contrat peuvent unilatéralement y mettre fin à l’échéance de chaque
année civile, moyennant un préavis de minimum trois mois. Cette démarche doit faire l’objet d’une
réunion spécifique du groupe de suivi et d’un rapport motivé auprès du Conseil d’administration des deux
parties.
En cas de rupture du contrat, la SISP est soumise au régime du Règlement.
Article 90.
Adaptation du contrat de gestion suite à une évolution du contexte
Lorsque l’évolution de certains éléments du contexte de conclusion du présent contrat ou lorsque le
contenu des dispositifs réglementaires que la SLRB est chargée d’appliquer ou qui la concerne,
nécessitent une modification substantielle du contrat, la partie la plus diligente peut demander la révision
du contrat.
Article 91.
Avenant du contrat de gestion
Aucune modification du présent contrat, à l’exception des annexes au contrat sur base des modalités de
modifications des annexes visées à l’article 92 du présent contrat ne peut intervenir sans être consignée
préalablement par voie d’avenant.
Tout ajout de missions déléguées fait l’objet d’un avenant au présent Contrat.
Article 92.
Modification des Annexes au contrat de gestion
Les Annexes au contrat de gestion peuvent être modifiées sur base des dispositions suivantes:
Les annexes au contrat de gestion peuvent être modifiées sur base d'un accord signé par la SLRB et par
les Fédérations des SISP.
Article 93.
Clause de force majeure
La force majeure s'entend de tout événement imprévisible à la date d’entrée en vigueur du contrat de
gestion, extérieure à la volonté des parties et rendant impossible l'exécution de tout ou partie du présent
contrat de gestion.
L'incapacité pour une partie à remplir l'une quelconque des obligations souscrites au présent contrat de
gestion n'est pas considérée comme caractérisant un manquement contractuel si cette incapacité est la
conséquence directe d'un cas de force majeure.
La Partie affectée par un cas de force majeure prend toute mesure pour reprendre au plus vite l'exécution
complète de ses obligations contractuelles et pour limiter les conséquences de la force majeure. La Partie
affectée par un cas de force majeure notifie au plus vite et en tout cas dans un délai qui ne saurait être
supérieur à 15 jours à l'autre Partie la survenance ou la disparition de cet événement.
Tous les délais prévus au présent contrat de gestion seront suspendus pour la durée pendant laquelle la
force majeure a empêché la Partie concernée de les mettre à profit.
Dès la notification par la Partie concernée de la survenance d'un cas de force majeure, les Parties
envisageront ensemble de bonne foi les moyens de mettre fin à la force majeure, d'en limiter et d'en
réparer les conséquences. En cas de persistance de la force majeure ou à défaut d'accord des Parties
dans un délai de 6 mois à compter de la notification susvisée, le présent contrat de gestion pourra
prendre fin à l'initiative de l'une ou l'autre des Parties après un préavis de 30 jours.
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Article 94.
Durée du contrat de gestion et entrée en vigueur
Le présent contrat prend cours à dater du 31 octobre 2011 et pour une durée de 5 ans. Le contrat prend
donc fin à l’échéance des cinq années.
Il continuera à régler les missions des SISP après l’échéance prévue et ce jusqu’à la conclusion du
nouveau contrat de gestion. La SLRB et la SISP peuvent aménager cette période éventuelle par voie
d’avenant de façon à assurer la continuité de l’exercice des missions telles qu’elles ont été précisées par
le présent contrat de gestion.
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TITRE VI DISPOSITIONS FINALES
Article 95.
Entrée en vigueur du contrat de gestion
Le Contrat entre en vigueur au 31 octobre 2011.
Bruxelles, le ………………………….2011
Pour la SLRB
Le Président du Conseil d’administration de la SLRB,
Le Directeur général de la SLRB,
Pour la SISP
Le Président du Conseil d’administration de la SISP,
Le Directeur-Gérant de la SISP,
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ANNEXES
Annexe 1 : Indicateurs de suivi et de performance ;
Annexe 2 : Calendrier des missions
Annexe 3 : Canevas pour les plans du plan stratégique
Annexe 4 : Circulaire 307 : Loyers
Annexe 5 : Convention cadastre
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