Fret en Europe - Ville de Liège

uestStudy
CHRISTOPHE NIHON
CHASSEUR D'IMMOBILIER
Novembre 2007
Les Aéroports TGV - Fret en Europe
EURO CAREX
EURO CAREX
Pour faire partie du projet
CAREX, chaque point doit
répondre à quatre conditions :
• Être à proximité d’un
aéroport
• Être à proximité d’une
Ligne à Grande Vitesse
• Être à proximité d’une
autoroute
• Posséder un réseau de
partenaires utilisant ce
mode de transport :
dans cette optique,
nous pouvons distinguer
différents partenaires :
TNT, FedEx, DHL, UPS,
La Poste, Air France Cargo
et WFS (pour les aéroports
de Paris).
L’association Roissy CAREX (pour Cargo Rail Express) regroupant
un partenariat public-privé (AIR France CARGO, La Poste, FEDEX,
WFS, TNT EXPRESS, TLF et les Aéroports de Paris et Liège Airport)
a lancé le projet appelé EURO CAREX. Ce projet vise à créer un
réseau de fret ferroviaire express d’un rayon de 800 kilomètres
autour de l’aéroport de Roissy; ainsi, il permettrait de transporter
de nuit des conteneurs aériens à une vitesse de 300km/h.
Ce projet a pour avantage de réduire les nuisances
environnementales, mais c’est aussi une solution à la raréfaction
des créneaux aériens de nuit, au coût variable de l’énergie,
et à la limitation de vitesse des poids lourds ainsi qu’à à la
saturation progressive des réseaux routiers et aériens. Ce projet
représente donc un quadruple enjeu : économique, logistique,
environnemental et immobilier.
A la fin de l’année, les premiers appels d’offre devraient être lancés
et, en 2010, les principaux aéroports européens seront connectés
entre eux. Des gares Carex et des raccordements au réseau
ferroviaire seront créés dans les aéroports de Paris, d’Amsterdam,
de Lyon et de Liège de même qu’aux abords de Londres.
Le matériel roulant sera spécialement conçu pour accueillir les
palettes embarquées dans les avions et ces trains pourront
supporter de 80 à 100 tonnes de fret (en fonction de la masse
volumique), soit autant qu’un appareil gros porteur.
La mise en service des différents sites européens sera phasée
en 3 étapes :
• Première étape : Paris Charles de Gaule, Lyon Saint-Exupéry,
Liege Airport, London neighbourhood, et Amsterdam
Schiphol. (3 ans)
• Seconde étape : Bordeaux, Francfort et Cologne. (entre 5
et 7 ans)
•
Troisième étape : Madrid, Milan, Barcelone (via Perpignan)
Berlin. (timing non défini)
1
F R E T
L I È G E
C A R E X
LIEGE AIRPORT
LIEGE AIRPORT
© copyright SAB/ J-CL Dessart
Contexte
Liege Airport a pour objectif de faire partie de la première ligne
de TGV Fret (Lyon-Paris-Liège-Amsterdam-Londres) mais aussi
d’être la porte d’entrée vers l’Allemagne et l’Europe de l’Est.
Dans cette optique, l’aéroport de Liège, membre fondateur du
projet EURO CAREX au niveau européen, vient de commander
une étude aux consultants Ernst & Young.
L’étude porte sur trois aspects :
•
l’analyse technique de la meilleure implantation d’une gare TGV Fret (deux implantations
possibles, une sur le site de l’aéroport, l’autre à proximité);
•
l’analyse du marché potentiel au départ et à destination de la zone économique de Liège
et plus généralement de la Région wallonne;
•
l’identification des opérateurs économiques potentiels sur ce nouveau mode de transport
combiné.
En ce qui concerne les lignes ferroviaires, Liege Airport procédera comme ceci :
•
emprunt de la ligne à Grande Vitesse de Paris Charles de Gaulle – Leuven et de la ligne
à vitesse élevée entre Leuven et Liège;
•
raccordement dans la zone aéroportuaire entre la piste secondaire et la zone de fret
nord.
Pour rappel, Liège se trouve aujourd’hui au centre d’un nœud ferroviaire à grande vitesse qui
s’étend sur environ 5.000 kilomètres, mais qui triplera d’ici 2020.
Huit sillons-horaire ont été identifiés : 6 de jour et 2 de nuit. Les TGV Fret circuleront le samedi
et le dimanche (contrairement aux camions).
L’utilisation du TGV Fret déplacera quelque peu les activités des transports routiers et aériens,
mais le fait de combiner les avantages de ces différents modes de transport ne peut que
profiter aux opérateurs. Ce système permettrait de transporter des marchandises non-stop:
la semaine comme le week-end ou pendant les vacances, et ce de manière plus sécurisée
(vaccins, produits radioactifs, diamants,...).
2
F R E T
LOYER DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE DES AÉROPORTS DE FRET EN EUROPE
1ère
phase
Carex
PARIS (CDG)
AMSTERDAM (AMS)
LONDON
2ème
phase
Carex
3ème
phase
Carex
X
X
X
X
X
Fret
(Tonnes)
Prime
% CHG *Classement warehouse
06/05
rent (p.a.)
ACI 2006
2007
Prime office
rent (p.a.)
2007
1.884.200
6.6
2
€ 54 m²
€ 462 m²
1.526.501
5.3
3
€ 90 m²
€ 180 m²
1.264.413
3.2
4
€ 223 m²
€ 429 m²
405.949
24.6
8
€ 42 m²
€ 120 m²
37.092
4.4
46
€ 48 m²
€181.5 m²
2.031.160
8.9
1
€ 72 m²
€ 186 m²
685.563
7.6
6
€ 55 m²
€ 234 m²
X
X
X
X
93.398
3.3
29
€ 100 m²
€ 186 m²
41.658
3.3
41
€ 48 m²
€ 165 m²
8.578
10.4
89
€ 55 m²
€ 135m²
599
4.2
184
€ 49 m²
€ 165 m²
MILAN (MXP)
Envisageable
405.453
9.9
9
€ 65 m²
€ 200 m²
MADRID (MAD)
Envisageable
315.809
5.2
11
€ 87 m²
€ 255 m²
BOLOGNA (BLG)
Envisageable
16.610
16.6
68
€ 67 m²
€ 160 m²
BERLIN (TXL)
Envisageable
14.862
21.0
71
€ 54 m²
€ 150 m²
LIEGE (LGG)
LYON (LYS)
FRANKFURT (FRA)
COLOGNE (CGN)
X
X
BARCELONA (BCN)
MARSEILLE (MRS)
BORDEAUX (BOD)
STRASBOURG (SXB)
Source DataQuest Research
* Airport Council International
DÉLAIS DE CONSTRUCTION ET MISE EN OEUVRE DU RÉSEAU
2010
2012-2015
201...
TGV - Fret
PARIS CHARLES DE GAULLE
LYON SAINT-EXUPÉRY
LONDON NEIGHBOURHOOD
LIEGE AIRPORT
AMSTERDAM SCHIPHOL
BORDEAUX
FRANCFORT
COLOGNE
MADRID
MILAN
BARCELONE
BERLIN
Source DataQuest Research
On remarquera l’absence des aéroports de Luxembourg et de Bruxelles, respectivement classés à la
5ème et à la 7ème place du classement ACI pour l’activité fret : en effet, ces deux sites ne répondent
pas aux conditions d’adhésion au projet CAREX (cfr 1ère page). Néanmoins, la zone logistique située à
l’ouest de Londres fait partie de la première phase CAREX.
3
F R E T
© copyright SAB/ J-Cl Dessart
LIÈGE
EN
LIÈGE EN EUROPE
EUROPE
Le territoire belge est divisé en dix
provinces. Avec 1.047.414 d’habitants,
la Province de Liège totalise 10% de la
population de Belgique.
Située au coeur de l’Europe, et à quelques
kilomètres des principales villes voisines,
Liège a bien compris que sa position
géographique est un atout majeur.
Superficie
3.862 km²
Population de la Province
1.047.414 habitants
Densité de population
271 habitants/km²
Ville principale : Liège
192.000 habitants
Agglomération de la ville
± 600.000 habitants
Cette situation est mise en valeur par un réseau complet de voies de communication (autoroutes,
liaisons ferroviaires, liaisons aériennes, voies navigables).
Liège, situé au coeur d’une infrastructure autoroutière très développée, assure des liaisons
rapides avec:
•
les grandes villes belges (Bruxelles - E40, Anvers - E313, Namur et Charleroi - E42);
•
les Pays-Bas (Maastricht - E25);
•
l’Allemagne (Aachen/Köln - E40);
•
le Luxembourg (E25);
ROTTERDAM
E25
E313
BRUXELLES
AACHEN
E40
E42
E40
LIEGE
PARIS
E25
LUXEMBOURG
4
F R E T
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Liege Airport
•
8ème aéroport fret
d’Europe, dans la 1ère
phase Euro Carex
•
Loyers les moins chers
d’Europe
•
En plein développement
Investissements, développements et infrastructures de
Liege Airport et ses alentours
1. Extension de 90 ha
4. Trilogis - Liège Logistics
Extension sur 90 ha de la zone logistique
12.000 m² hall et possibilité de 36.000 m² complémentaires
Fin des travaux : 2012
Développeur : Trilogis SA
2. Vente/Location au FOREM - Liège Logistics
(Moury/Federale Assurance/Meusinvest)
Investissement à terme : ± 20 M €
Double transaction :
Acheteur : Echoswit
5. Plaine et Caserne de Cubber (terrains et
bâtiments)
Locataire : Forem Logistique
Superficie : ± 54 ha
• Hall : 2.000 m² - extension possible
Acquéreur : SOWAER (vendu par l’Etat Belge)
Investissement : ± 1 M €
Destiné à : centre d’affaires – prolongement du village cargo
• Vendeur : Groupe Portier
3. Weerts - Logistics
Investissement : ± 2,225 M €
Permis pour 19.000 m² de hall - possibilité de 15.000 m²
complémentaires.
6. Permis de bâtir Verviers Pneus Liège Logistics
Investissement à terme : ± 15 M €
Complexe routier avec restaurant et site d’entretien de véhicules
sur une parcelle de ± 9 ha
5
F R E T
DÉVELOPPEMENT
DE
LIEGE
AIRPORT
11
5
10
9
8
12
14
16
13
15
20
21
17
18
19
22
23
6
F R E T
EN
23
1
2
3
4
POINTS
7. Projet Airport Business Park
16. Terminal passagers
Développement prévu de 3.600 m² (1ère
(partie Sowaer)
phase) - au total ± 13.200 m² de surface
Superficie : ± 1,6 ha
de bureaux
Investissement : ± 26 M €
8. & 9.
Extension de la piste
d’atterrissage
17. Création d’un rond point et
Accès autoroute
3.700 m au lieu de 3.287 m
18. TNT - Nouveau centre de tri
Fin des travaux : 12/2008
Investissement : ± 18,2 M €
6
Début des travaux : 2007
Construction : ± 6.000 m²
10. Redéploiement militaire
Investissement : ± 16,5 M €
Afin de libérer des terrains pour étendre
19. Ferme du Bailly
le parking d’avions, les militaires seront
7
Intervenant : MET
déplacés au nord et une nouvelle caserne
sera construite
Investissement : ± 32,740 M €
Superficie terrain : ± 2,7 ha
Acquéreur : SLF
Projet complémentaire de ± 9.530 m²
de bureaux, parking pour 250 voitures,
11. Radar secondaire
restaurant de standing et salles de réunion
Destiné à une meilleure gestion du trafic
Investissement : ± 1,382 M €
aérien
20. Cargo City Nord
Investissement : ± 5,5 M €
Projet de 12.500 m² de hall logistique
12. Nouveau Parc pétrolier
Première phase de ± 6.250 m²
Stockage de 6.000.000 de litres
Fin des travaux : 12/2007
Disponibilité : 10/2007
Investissement : ± 6,1 M €
Investissement : ± 7 M €
13. Hôtel Park Inn (3*)
21. Parking Avions Nord
Superficie parking d’avions : ± 15 ha
100 chambres et 259 m² d’espace
Au 01/12/2006, 4 positions pour Boeing
séminaire (4.000 m²)
747
Gestionnaire : Radisson SAS
Au 1/12/2007, 6 positions supplémentaires
Développeur : Group GL
Investissement : ± 37,5 M €
Investissement : ± 11 M €
14. Poste d’Inspection Vétérinaire
Afin de développer de nouvelles possibilités
en matière de fret, un poste d’inspection
vétérinaire a été construit de manière à
22. Echangeur liaison Flémalle
Date de fin des travaux : 2006
Intervenant : SOWAER
Investissement : ± 3,7 M €
réceptionner animaux vivants et produits
23. Parc des Cahottes et Extension
animaliers
Actuellement ± 16 ha
Investissement : ± 2,5 M €
41 entreprises implantées
15. Parking Long terme et
station d’épuration
Intervenant : MET
Extension de ± 11 ha avec parcelles variant
de 2.000 à 5.000 m²
Intervenant : SPI +
Investissement pour la station d’épuration :
± 1,25 M €
7
F R E T
CONCLUSION
CONCLUSION
Cette étude EUROCAREX - Les Aéroports TGV Fret en Europe, nous a permis d’établir,
et ce, pour la première fois, un inventaire exhaustif des infrastructures et de l’immobilier de la
zone aéroportuaire de Liège. En rassemblant les informations des différents acteurs publics,
économiques (Commune, MET, SPI+, SAB, SOWAER, Meusinvest) et privés, nous avons voulu
mettre en évidence les synergies et partenariats existant entre ces différentes structures.
Ainsi depuis quelques années près de ± 220 M € tant publics que privés ont été investis dans
la périphérie directe de Liege Airport.
Les investissements publics en infrastructures attirent les investissements immobiliers purement
privés. La zone de terrain dédiée à la logistique et commercialisée par la SPI+ et Meusinvest
est actuellement à 100 % prise en occupation, et la liste d’attente est longue pour ceux qui
veulent y investir.
L’arrivée probable du TGV Fret à l’Aéroport et surtout le fait de faire partie de la première phase
de ce développement devraient encore accélérer le processus, pour autant que les terrains
prévus pour les extensions des zones de logistiques soient disponibles, ce qui permettrait
d’attirer les groupes internationaux.
En plus d’être classé huitième aéroport européen au niveau des loyers les moins chers d’Europe,
Liege Airport confirmera ses atouts en étant dans la première phase de l’Euro Carex.
Les rares espaces mis à disposition par les transporteurs tels que TTS (± 10.000 m²) ou
Weerts Logistics ont rapidement été pris en occupation. Seuls, 12.000 m² de Trilogis Park SA
(juin 07) sont encore disponibles sur la zone. Le seul bâtiment (Groupe Portier) mis en vente
sur la zone en 2007 a été vendu et reloué en peu de temps.
De grands groupes d’investisseurs, nationaux et internationaux, s’intéressent à la zone, tant
pour y développer eux-mêmes des hubs européens que pour y investir à risque.
La zone de L’aéroport de Liège est, reste et continuera à être une valeur sûre pour les
investissements en immobilier d’entreprise.
Étude réalisée par :
Contact :
Avec le soutien de :
CHRISTOPHE NIHON
ÉTUDES &
RECHERCHES
CHASSEUR D'IMMOBILIER
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of any particular transaction, and ImmoQuest cannot accept any liability whether in negligence or otherwise, arising from such use.
This report was prepared by Maud Péduzy of DataQuest, department Research of ImmoQuest.
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F R E T