Construction neuve - Syndicat Mixte du Léon

L’OBSERVATOIRE
LA CONSTRUCTION NEUVE
Avril 2007
Le boom de la construction neuve
Le niveau de la construction neuve a fortement augmenté ces dernières années. En 2005, le
Léon enregistrait deux fois plus de logements autorisés qu’en 2000, passant ainsi de 406 autorisations en 2000 à 818 en 2005. Cette explosion de la construction neuve est à mettre en
lien avec l’accroissement démographique particulièrement important sur certaines communes.
Evolution du nombre de logements autorisés (2005)
400
352
305
300
300
Données de cadrage
SYNDICAT MIXTE DU LÉON (SCOTPLH)/
200
174
183
167
236
159
177
171
131
122
61
70
75
2000
2001
2002
100
166
115
116
2003
2004
0
Baie du Kernic
Pays Léonard
2005
Pays de Landivisiau
Source : DRE - Sitadel
Qui construit sur le Léon ?
Une enquête réalisée en 2006 a permis de mettre en évidence les facteurs explicatifs de la
hausse du niveau de la construction neuve.
On peut tout d’abord évoquer le phénomène d’étalement urbain que vit actuellement le
Pays de Landivisiau. Les ménages brestois sont de plus en plus réticents à payer un loyer
qu’ils jugent trop élevé. Le désir de vivre à la campagne, d’avoir un jardin et surtout de devenir propriétaire les incitent à s’éloigner de l’agglomération brestoise pour accéder à la propriété. La proximité de la RN12 et les prix de l’immobilier et du foncier plus abordables sont
des facteurs explicatifs de l’accroissement de la construction neuve sur le Pays de Landivisiau.
L’arrivée de retraités sur le littoral constitue un deuxième élément de réponse. Beaucoup
d’actifs en fin de carrière, vivant dans la Région Parisienne, souhaitent « revenir au pays ».
Certains préfèrent acheter un bien, d’autres le faire construire. Dans un premier temps, il s’agit généralement d’une résidence secondaire, devenant principale au moment de la retraite.
Sommaire :
• La part du collectif
• Une forte implantation de résidences secondaires
sur le littoral
• Une part importante de « logement-investissement »
• L’explosion des lotissements communaux
• Le coût de la construction neuve
• La construction des logements sociaux
• Les enjeux du développement de l’urbanisation
• « Données de cadrage » est une
publication du Syndicat mixte du
Léon (SCOT/PLH) éditée dans le
cadre de la diffusion des données
de l’observatoire du logement et du
marché immobilier.
• Les statistiques et analyses complémentaires peuvent être consultées
au syndicat mixte , mairie , 29430
PLOUESCAT.
Tél: 02.98.61.91.51
La part du collectif
Le logement individuel domine largement sur
le Léon. Sur la période 2000-2005, l’individuel
représentait 80 % des logements autorisés.
Le collectif est néanmoins présent sur les pôles
urbains que sont Landivisiau, St Pol de Léon
et Roscoff.
Répartition individuel / collectif des logements autorisés (2000-2005)
100%
9,0%
13,5%
19,6%
86,5%
80,4%
Pays de
Landivisiau
Léon
31,7%
80%
60%
91,0%
40%
68,3%
20%
Sur cette même période, 64 % des logements
autorisés à Roscoff étaient en collectif, 35 % à
Landivisiau et 31 % à St Pol de Léon .
0%
Baie du
Kernic
Pays
Léonard
Individuel
Collectif
Source : DRE - Sitadel
Une forte implantation de résidences secondaires sur le littoral
Sur l’ensemble du Léon, les résidences secondaires représentaient, en 2005, 11 % des logements autorisés. Toutefois, sur la
Baie du Kernic et le Pays Léonard, elles atteignent respectivement 25 % et 15 %. Sur certaines communes, les résidences
secondaires représentent une part prédominante des constructions neuves comme sur Santec (59 % des logements autorisés) ou encore Cléder (43 %), un phénomène qui peut paraître préoccupant à long terme.
Baie du Kernic
Pays Léonard
Destination des logements
autorisés (2005)
15%
25%
75%
Résidences principales
Résidences secondaires
85%
Une part importante de « logement-investissement »
La majorité des logements sont destinés à une occupation personnelle, néanmoins la part de l’investissement représentait 43 % de la
construction neuve en 2005. En effet, 26 % des logements autorisés
avaient pour vocation la vente et 17 % la location.
Les logements destinés à la vente constituaient l’essentiel de la
construction neuve sur deux communes : Landivisiau (71 % des logements autorisés) et Roscoff (64 %).
Quant aux logements destinés à la location, leur part était particulièrement importante certaines communes, notamment Lanhouarneau (44 %), Plouescat (35 %), Guiclan (33 %), Plouvorn (31 %),
Roscoff (16 %)
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Vocation des logements autorisés (2005)
26%
57%
17%
Vente
Location
Occupation personnelle
Source : DRE - Sitadel
DONNÉES DE CADRAGE
L’explosion des lotissements communaux
De nombreux lotissements communaux ont été commercialisés depuis 2000, au total 954 sur l’ensemble du
Léon. Le Pays de Landivisiau a proposé 76 % des lots du
Léon, pourtant la part de la construction neuve privée
sur cette communauté de communes est loin d’être aussi
élevée (43 % en 2005).
Nb de lots proposés
entre 2000 et 2007
Nb annuel moyen
de lots proposés
Baie du Kernic
76
10
Pays Léonard
147
18
Pays de Landivisiau
731
91
Léon
954
119
Ainsi, on peut s’interroger sur les risques d’une telle production de lotissements communaux et des conséquences
non seulement sur le marché mais aussi sur les budgets
communaux.
Source : Communes
Les prix des lotissements communaux varient d’une commune à l’autre. En 2006, les prix au mètre carré allaient de 15 € à
Guimiliau et Plouzévédé à 26 € à Guiclan. Les projets 2007 s’annoncent plus coûteux, en moyenne 29 € le m². Le coût
moyen au m² d’un lot communal a fortement augmenté, puisqu’il a plus que doublé en 8 ans.
Néanmoins, le niveau des prix varie selon la situation de la commune : 40 € le m² à Roscoff, commune littorale contre
seulement 11 € à Loc Eguiner, petite commune rurale (pour les arrêtés de lotir de 2007).
La surface des terrains dépend également de la commune sur laquelle le lotissement se situe, en 2006, la superficie des
lots proposés avoisinait les 1000 m².
Lotissements communaux : prix moyen au m²
Evolution du prix moyen au m² des lots communaux sur le Léon
2006
35 €
Projets 2007
Sibiril
22 €
P-Lochrist
25 €
Guiclan
26 €
Plouénan
30 €
Guimiliau
15 €
Roscoff
40 €
L-Guimiliau
16 €
Loc Eguiner
11 €
Plougar
20 €
Plounéventer
30 €
5€
Plougourvest
20 €
Plouvorn
30 €
0€
Plouzévédé
15 €
Plouzévédé
25 €
St Derrien
18 €
Sizun
30 €
St Vougay
16 €
Trézilidé
15 €
29,01 €
30 €
25 €
22,07 €
19,99 €
20 €
15 €
12,92 €
21,36 €
20,60 €
17,24 €
10 €
11,73 €
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Le coût de la construction neuve
Le coût de la construction neuve sur
le Léon est en augmentation, en
moyenne de 29 % entre 2000 et
2006, passant ainsi de 99 390 € en
2000 à 128 137 € en 2006.
Cela s’explique par le coût des terrains à bâtir, qui est également en
augmentation constante.
Les ménages dépensent plus pour le
terrain qu’il y a quelques années, en
moyenne 58 742 € en 2006 contre
seulement 22 953 € en 2003.
Coût moyen des projets de construction neuve étudiés par l’ADIL sur
le territoire du Léon
140 000 €
122 728 €
120 000 €
104 167 €
100 000 €
80 000 €
109 607 €
107 778 €
99 390 €
128 137 €
116 083 €
60 000 €
40 000 €
20 000 €
0€
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Source : ADIL 29
L ’ O B SE R V A T O I R E
Page 3
Evolution du prix moyen des terrains à bâtir
80 000 €
60 000 €
€
Baie du Kernic
2004
2005
Pays Léonard
58 742 €
64 108 €
69 347 €
39 279 €
47 291 €
56 779 €
50 210 €
39 263 €
29 802 €
24 554 €
37 293 €
22 953 €
19 017 €
2003
19 067 €
-
29 587 €
20 000 €
14 522 €
40 000 €
L’augmentation de la dépense
s’explique par deux éléments : la
hausse du coût du m², particulièrement forte sur le Pays Léonard et
par l’importance des surfaces vendues, en moyenne 2926 m² sur le
Pays de Landivisiau en 2006.
2006
Pays de Landivisiau
Léon
La construction de logements sociaux
Au 1er janvier 2007, 1658 logements sociaux se répartissaient sur le territoire du Léon. Au cours des deux dernières années, près d’une centaine de
logements ont été construits, en majorité sur le Pays de Landivisiau (52 en
2005 et 26 en 2006), mais aussi sur le Pays Léonard (21 logements en
2005). Le nombre de logements sociaux sur la Baie du Kernic n’a pas évolué depuis 2005.
Il faut néanmoins rappeler que la construction de logements sociaux a
tendance à se raréfier en raison du renchérissement du coût du foncier.
L’équilibre des opérations est de plus en plus difficile à atteindre.
Pourtant la hausse du montant des loyers privés entraîne une sollicitation
toujours plus forte du parc social. Par ailleurs, le nombre de ménages,
quittant le parc public pour se diriger vers le parc privé ou pour accéder à
la propriété, a tendance à diminuer.
Nombre de logements HLM construits
en 2005 et 2006
2005
Plougoulm
8
Ros coff
13
Guiclan
10
Landivisiau
24
Locmélar
5
Plougar
5
Plouvorn
3
St Vougay
Total
5
73
2006
Landivisiau
9
Plouzévédé
12
Sizun
Total
5
26
Source : Organismes HLM
Les enjeux du développement de l’urbanisation
Le fort développement de la construction neuve conduit à une urbanisation de plus en plus importante des communes.
Ce développement de l’habitat pose le problème de la consommation de l’espace et du risque de dégradation des
paysages. En effet, les superficies des terrains du Léon sont importantes, en 2006, les terrains à bâtir soumis à une déclaration d’intention d’aliéner mesuraient, en moyenne, 2 027 m².
Par ailleurs, les ménages dissocient plus fortement qu’auparavant leur domicile de leur lieu de travail, notamment en
raison de coûts (immobilier et foncier) moins élevés sur les communes rurales. Toutefois, ce comportement engendre un
développement des migrations alternantes. Celles-ci ont des conséquences sur le plan environnemental mais aussi sur le
budget des familles. En effet, on peut se demander si l’ensemble des ménages, ayant fait le choix de ce mode de vie, va
supporter à long terme le coût financier, c’est-à-dire le carburant et l’entretien de deux véhicules car bien souvent le
ménage est bi-actif, et le coût en terme de temps pour se rendre chaque jour sur son lieu de travail.
Prochain numéro :
La demande locative
Page 4
DONNÉES DE CADRAGE