Immobilier : investir pour quelle stratégie patrimoniale

Page 1 sur 3
Immobilier : investir pour quelle
stratégie patrimoniale ?
L’investissement en actifs immobiliers peut répondre à de multiples objectifs
patrimoniaux. Au-delà des cibles classiques d’usage (acquérir sa résidence principale,
disposer d’une résidence secondaire), de rendement (investir dans du résidentiel
locatif procurant des revenus – les SCPI) ou de rentabilité (miser sur la croissance de
la valeur patrimoniale), d’autres stratégies d’acquisition immobilière permettent de
concrétiser des projets plus spécifiques.
ADAPTER LE PLACEMENT IMMOBILIER A SES OBJECTIFS PATRIMONIAUX
L’immobilier peut procurer des revenus immédiats mais permet aussi, si l’investisseur le souhaite,
de différer dans le temps à la fois la perception de ces revenus et la matérialisation de la plus-value
du placement. Il peut donc s’adapter à l’essentiel des objectifs patrimoniaux.
Par exemple, si le but prioritaire est la préparation de la retraite, l’épargnant privilégiera les
stratégies d’acquisition à crédit. Il repoussera ainsi jusqu’au moment de sa cessation d’activité la
perception effective de ses revenus fonciers auparavant en partie affectés au remboursement de
l’emprunt.
Les contribuables fortement imposés ou déjà bénéficiaires de revenus fonciers opteront quant à
eux pour des techniques d’optimisation fiscale leur permettant de réduire leur base imposable ou
le niveau de leur impôt, tout en espérant réaliser une plus-value sur le long terme.
La mise en œuvre de chacune de ces techniques suppose une analyse patrimoniale approfondie de
la part de votre conseiller en gestion de patrimoine, qui saura vous orienter vers les bonnes
solutions.
SE CONSTITUER DES REVENUS LOCATIFS
Choisir d’investir dans de l’immobilier locatif est la stratégie la plus communément adoptée par les
particuliers désireux de se constituer des revenus tout en espérant, à terme, une revalorisation de
leur placement.
L’achat d’un logement dans le but de louer, dans l’ancien comme dans le neuf, est effectivement
une opération d’autant plus pertinente qu’elle permet, le plus souvent, d’utiliser l’effet de levier du
crédit, qui améliore la rentabilité de l’investissement. Mais les achats en direct nécessitent d’y
consacrer du temps, d’être sélectif et de connaître précisément le marché locatif ; ce qui restreint
souvent le champ de l’investisseur à des zones géographiquement proches de son lieu d’habitation.
Les formules de placements collectifs permettent d’éviter cet écueil. Les sociétés civiles de
placement immobilier (SCPI), par exemple, gèrent pour le compte de leurs souscripteurs un
BRED Banque Populaire – Société anonyme coopérative de banque populaire régie par les articles L 512-2 et
suivants du Code monétaire et financier et l’ensemble des textes relatifs aux banques populaires et aux
établissements de crédit, au capital de 627 180 772,20 euros – Siège social : 18, quai de la Rapée - 75012 PARIS
– 552 091 795 RCS Paris – Ident. TVA FR 09 552 091 795 – Intermédiaire en assurances immatriculé à l’ORIAS
sous le n° 07 003 608
Page 2 sur 3
patrimoine locatif constitué pour l’essentiel d’immeubles de bureaux, de murs de commerce ou
d’entrepôts. Elles constituent une solution simple et performante pour les particuliers désireux
d'investir dans la « pierre » sans se soucier au quotidien de la gestion de leur patrimoine
immobilier.
INVESTIR DANS L’ANCIEN EN DEDUISANT LES TRAVAUX DE SES REVENUS
Le régime fiscal des revenus fonciers n’est pas des plus avantageux. Directement imposables au
taux marginal de l’impôt sur le revenu, après imputation des charges ou déductions admises(1)
fiscalement, les revenus fonciers sont en outre soumis aux prélèvements sociaux.
Pour réduire sa facture fiscale, le propriétaire bailleur peut toutefois avoir recours au mécanisme
du déficit foncier. Son principe : engager des charges fiscalement déductibles telles que des
dépenses de rénovation, et en déduire l’intégralité de ses revenus fonciers.
Le recours à un emprunt pour acquérir le bien mis en location ou pour financer tout ou partie des
travaux bénéficiant à ce bien peut également participer de cette optimisation, avec une limite
toutefois : la prise en compte au titre d’une même année des intérêts financiers sera en effet
circonscrite par le montant même des loyers perçus. Autrement dit, les intérêts financiers ne
peuvent à eux seuls générer un déficit foncier(2).
En outre, si ces dépenses sont supérieures aux revenus fonciers annuels, le propriétaire bailleur
peut en déduire le surplus de ses revenus globaux, jusqu’à 10 700 euros(3).
C’est un moyen efficace de réduire le montant de ses revenus fonciers voire de générer un déficit
foncier réduisant son niveau d’imposition à l’impôt sur le revenu.
Pour bénéficier de ce mécanisme, le propriétaire doit louer le bien rénové et/ou acquis en
recourant à un emprunt.
ACQUERIR L’USUFRUIT OU LA NUE-PROPRIETE D’UN BIEN IMMOBILIER
Le bien immobilier se prête idéalement au démembrement. Selon ses objectifs, l’investisseur peut
choisir de n’acquérir que la nue-propriété d’un logement ou, à l’inverse, son usufruit, c’est-à-dire le
droit de jouir du bien ou d’en percevoir les revenus.
Les contribuables imposés à l’ISF sont particulièrement concernés par les stratégies dites d’usufruit
temporaire. En n’achetant que la nue-propriété d’un bien, ces nus-propriétaires bénéficient non
seulement d’une décote sur le prix d’acquisition en pleine propriété – dont le niveau varie en
fonction de la durée de l’usufruit temporaire –, mais ils réduisent aussi leur assiette ISF(4). Ils ne
toucheront aucun revenu durant la période de démembrement ; toutefois, ils redeviendront
pleinement propriétaires du bien lors de l’extinction de l’usufruit (généralement au bout de 15
ans).
Une stratégie qui, à terme, permet aux investisseurs d’accroître leur patrimoine, dans un cadre
fiscal privilégié. Si l’usufruit temporaire a été acquis par un bailleur social, le nu-propriétaire est en
outre autorisé à déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts d’emprunts contractés pour
l’acquisition de la nue-propriété et, le cas échéant, les dépenses de grosses réparations.
BRED Banque Populaire – Société anonyme coopérative de banque populaire régie par les articles L 512-2 et
suivants du Code monétaire et financier et l’ensemble des textes relatifs aux banques populaires et aux
établissements de crédit, au capital de 627 180 772,20 euros – Siège social : 18, quai de la Rapée - 75012 PARIS
– 552 091 795 RCS Paris – Ident. TVA FR 09 552 091 795 – Intermédiaire en assurances immatriculé à l’ORIAS
sous le n° 07 003 608
Page 3 sur 3
PROFITER DES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLEE
Outre une plus grande souplesse dans la gestion des locataires qui est souvent déléguée, le statut
de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) procure des avantages
fiscaux spécifiques, variables selon le régime retenu. Dans les deux cas, les bénéfices retirés ne
sont pas considérés comme des revenus fonciers mais sont imposés dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) respectivement professionnels et non professionnels.
Ainsi, un propriétaire sera placé sous l’un ou l’autre de ces deux régimes selon le respect ou non
de certaines conditions.
Cela lui permettra, notamment, d’acquérir son bien immobilier en pratiquant des amortissements
respectivement sur ce logement ou sur le mobilier le composant, de bénéficier d’une imposition
allégée sur les loyers minorés, entre autres, de tout ou partie de ces amortissements, et de
reporter ses déficits d’exploitation sur son revenu global (statut LMP) ou sur ses autres revenus
de même nature (statut LMNP).
Le régime de la location meublée est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent se
constituer un patrimoine immobilier pour en tirer, une fois le crédit remboursé, des revenus
complémentaires à moindre coût fiscal par effet de l’imputation des amortissements n’ayant pas
été préalablement déduits.
Mais il est complexe à mettre en œuvre, en particulier s’agissant du régime de loueur
professionnel(5). Quelle que soit la solution de location en meublé retenue, il peut être judicieux de
se tourner vers les solutions clé en main.
PRESERVER L’IMMOBILIER ANCIEN EN BENEFICIANT D’AVANTAGES FISCAUX
Les contribuables fortement imposés peuvent se tourner vers les dispositifs Malraux. La loi
Malraux permet aux investisseurs de participer à la restauration de certains immeubles de
quartiers anciens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux incitatifs.
L’investissement, en direct ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, donne droit à une
réduction d’impôt sur le revenu de 22 % ou 30 % des dépenses engagées, selon la nature de
l’immeuble et sa localisation, dans la limite de 100 000 euros de dépenses annuelles.
L’avantage fiscal n’est accordé qu’en contrepartie de la location du bien nu pendant au moins neuf
ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.
(1)
Déduction forfaitaire dans le cas du régime du micro-foncier sous réserve d’un montant maximal de ce type de revenus,
imputation des charges réelles ou selon un taux forfaitaire, prise en compte d’amortissements selon le régime fiscal opérant.
(2)
Le surplus éventuel d’intérêts financiers non imputés se reporte sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes.
(3)
Au-delà, les déficits fonciers se reportent sur des revenus de même nature des dix années suivantes.
(4)
Un bien grevé d’usufruit entre, en principe, dans le patrimoine imposable de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
(5)
Contrainte, notamment, de retirer de cette activité plus de 23 000 euros de recettes brutes annuelles devant excéder
l’ensemble des autres revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour plus de précisions, voir également l’espace Gestion Privée
sur le site banquepopulaire.fr.
BRED Banque Populaire – Société anonyme coopérative de banque populaire régie par les articles L 512-2 et
suivants du Code monétaire et financier et l’ensemble des textes relatifs aux banques populaires et aux
établissements de crédit, au capital de 627 180 772,20 euros – Siège social : 18, quai de la Rapée - 75012 PARIS
– 552 091 795 RCS Paris – Ident. TVA FR 09 552 091 795 – Intermédiaire en assurances immatriculé à l’ORIAS
sous le n° 07 003 608