sommaire - Business France

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SOMMAIRE
1 L’IMMOBILIER PROFESSIONNEL........................................................... 7 1.1 L’IMMOBILIER INDUSTRIEL ................................................................................................ 7 1.1.1 Le développement des zones industrielles au Maroc ................................................ 7 1.1.1.1 L’insuffisance des zones industrielles traditionnelles........................................ 7 1.1.1.2 Le développement de zones industrielles modernes........................................... 8 1.1.2 Etat des lieux des zones industrielles existantes ....................................................... 9 1.1.3 Le plan de développement « Emergence » et les Plateformes Industrielles
Intégrées (P2I) ......................................................................................................... 12 1.1.4 Les Plateformes Industrielles Intégrées (P2I) en cours de réalisation................... 13 1.2 L’IMMOBILIER DE BUREAU .............................................................................................. 15 1.2.1 L’état du marché ..................................................................................................... 15 1.2.2 Une demande soutenue............................................................................................ 16 1.2.2.1 Une offre grandissante ..................................................................................... 16 1.2.2.2 La professionnalisation de l’offre .................................................................... 17 1.2.2.3 Les prix de l’immobilier de bureaux ................................................................ 17 1.2.3 Les grands projets de plateaux de bureaux............................................................. 18 1.2.3.1 Les grands projets immobiliers intégrant une offre de bureaux ...................... 18 1.2.3.2 Les Plateformes dédiées à l’offshoring ............................................................ 19 1.3 L’IMMOBILIER COMMERCIAL ........................................................................................... 20 1.3.1 L’état du secteur...................................................................................................... 20 1.3.1.1 La grande distribution...................................................................................... 20 1.3.1.2 La franchise...................................................................................................... 21 1.3.1.3 Les centres commerciaux ................................................................................. 22 1.3.2 Le plan « Rawaj » pour le développement du commerce........................................ 22 1.3.2.1 Les mesures transversales................................................................................ 23 1.3.2.2 Les objectifs ciblés du plan « Rawaj » ............................................................. 23 1.3.3 Les réalisations en cours et les projets ................................................................... 24 1.3.3.1 Les pôles d’activités commerciales (PAC)....................................................... 24 1.3.3.2 Les grands projets d’immobilier commercial .................................................. 24 2 L’IMMOBILIER RESIDENTIEL ............................................................... 26 2.1 LES FACTEURS DE DEVELOPPEMENT DE L’IMMOBILIER RESIDENTIEL AU MAROC ............ 26 2.1.1 Les changements démographiques.......................................................................... 26 2.1.2 Une société en mouvement ...................................................................................... 26 2.1.2.1 L’évolution de la structure familiale................................................................ 26 2.1.2.2 L’exode rural et l’urbanisation ........................................................................ 27 2.1.2.3 L’émergence d’une classe moyenne................................................................. 27 2.2 L’ETAT DES LIEUX DU MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL .............................................. 28 2.2.1 La progression de l’immobilier résidentiel............................................................. 28 2.2.2 L’inadéquation de l’offre face à la demande .......................................................... 29 2.2.2.1 La surproduction de logements de haut standing ............................................ 29 2.2.2.2 L’absence d’une offre de logement de moyen standing ................................... 29 2.2.2.3 L’insuffisance de logements sociaux ................................................................ 29 CHAMBRE FRANCAISE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DU MAROC
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2.2.3 Les obstacles au bon fonctionnement du marché.................................................... 30 2.2.3.1 Le statut du foncier........................................................................................... 30 2.2.3.2 La part de l’informel dans les transactions ..................................................... 30 2.2.4 Panorama des villes marocaines............................................................................. 31 2.2.4.1 Les villes fortement touchées par la crise ........................................................ 31 2.2.4.2 Les villes relativement épargnées par la crise ................................................. 32 2.3 LES GRANDES MESURES MISES EN PLACE PAR LES POUVOIRS PUBLICS ............................ 33 2.3.1 La promotion de l’habitat social............................................................................. 33 2.3.2 Le programme « Villes sans bidonville » (VSB) ..................................................... 34 2.3.3 Les projets de villes nouvelles................................................................................. 35 2.3.4 Les Schémas Directeurs d’Aménagements Urbains (SDAU).................................. 38 3 LA PROMOTION IMMOBILIERE TOURISTIQUE .............................. 40 3.1 PANORAMA ..................................................................................................................... 40 3.2 LES GRANDS PROJETS ENTRANT DANS LE CADRE DE LA VISION 2010............................... 42 3.2.1 Le plan Azur (PA) et le plan Azur Extension (PAE) ............................................... 42 3.2.1.1 Chiffres clés...................................................................................................... 43 3.2.1.2 Etat d’avancement de la mise en œuvre du PA et du PAE............................... 44 3.2.2 Le tourisme urbain et le plan Mada'In.................................................................... 44 3.2.2.1 Etat d’avancement de la mise en œuvre des PDRT.......................................... 45 3.2.3 Le tourisme interne et le plan Biladi....................................................................... 45 3.2.3.1 La politique du plan Biladi............................................................................... 45 3.2.3.2 Etat d’avancement de la mise en œuvre du Plan Biladi................................... 46 3.3 LE BILAN DE LA VISION 2010.......................................................................................... 47 4 RÉCAPITULATIF DU NOMBRE D’ENTREPRISES PAR SECTEUR
AYANT MARQUÉ UN INTÉRÊT POUR L’OFFRE FRANÇAISE .......... 49 4.1 PROMOTEURS IMMOBILIERS - SECTEUR PROFESSIONNEL : 14 ENTREPRISES ..................... 49 4.2 PROMOTEURS IMMOBILIERS - SECTEUR RESIDENTIEL : 23 ENTREPRISES .......................... 49 4.3 PROMOTEURS IMMOBILIERS - SECTEUR TOURISTIQUE : 13 ENTREPRISES.......................... 50 4.4 SOCIETES DE CONSTRUCTION : 2 ENTREPRISES ................................................................ 50 4.5 CABINETS D’ARCHITECTES : 3 ENTREPRISES .................................................................... 50 4.6 AGENCES IMMOBILIERES : 4 ENTREPRISES ....................................................................... 50 4.7 SOCIETE DE FINANCEMENT IMMOBILIER : 1 ENTREPRISE .................................................. 50 4.8 SOCIETE DE DEVELOPPEMENT DE FRANCHISES : 1 ENTREPRISE ........................................ 50 CHAMBRE FRANCAISE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DU MAROC
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1.2.2 Une demande soutenue
La capitale économique, Casablanca, rassemble encore aujourd’hui la grande majorité de la
demande en immobilier de bureaux. Elle est un lieu d’implantation presque indispensable pour les
entreprises internationales souhaitant développer leurs activités au Maroc et pour les grandes
entreprises marocaines désirant avoir une visibilité internationale.
A l’heure actuelle, pour la zone de Casablanca, seules 39 % des entreprises utilisent des locaux
réellement dédiés aux bureaux. La moitié des entreprises utilisent des logements convertis en
bureaux. Il manquerait actuellement 400 000 m² de bureaux à Casablanca. Le Centre Régional
d’Investissement (CRI) de Casablanca publie chaque année un baromètre de l’immobilier
professionnel. L’enquête souligne un fort désir d’acquisition des entrepreneurs. 58 % d’entre eux
envisagent d’acheter des locaux neufs et 8 % souhaitent construire leurs propres locaux. 68 %
envisagent de passer à l’acte dans les deux années à venir. Le centre de Casablanca, bien que déjà
saturé, reste la destination la plus recherchée : 48 % des sondés veulent s’implanter dans le centre
ville et 22 % dans le « triangle d’or », zone privilégiée du centre accueillant la majorité des sièges
sociaux.
Les quartiers centraux de Casablanca sont spécialement recherchés car ils offrent une vitrine et
une image de qualité. Les quartiers périphériques, mieux desservis par les réseaux de
communication, sont également des zones attractives. Selon l’agence Carré Immobilier, la surface
moyenne demandée par les entreprises s’élève à 200 m².
A ce jour, de nombreuses entreprises marocaines et internationales ont suspendu leurs projets
d’implantation ou de changement de locaux en raison de l’incertitude de la conjoncture. Cette
situation découle directement de la crise mais relève également d’une position d’attentisme.
L’année 2009 a été marquée par une stagnation de la demande par rapport aux années précédentes.
Toutefois, la demande reste soutenue par la croissance économique et l’attractivité du pays pour
les entreprises étrangères.
1.2.2.1 Une offre grandissante
Casablanca rassemble la grande majorité de l’offre en plateaux de bureaux. Elle est la seule ville
du pays à compter 51 immeubles dédiés exclusivement aux bureaux dans son centre ville sur une
surface de 23 000 m². La capitale administrative, Rabat, arrive en seconde position. Elle héberge
le siège de grandes entreprises marocaines à capitaux publics, telle que Maroc Telecom. Enfin,
l’offre en plateaux de bureaux se développe rapidement à Tanger pour s’adapter à la croissance de
l’activité industrielle et portuaire de la région.
A Casablanca, le rythme des constructions s’est accéléré au début des années 2000. Conscients de
la demande, les promoteurs ont développé une offre en plateaux de bureaux dans toute la ville. De
nouveaux immeubles de très haut standing ont vu le jour dans le centre de la ville. De vastes
espaces de bureaux ont également été réalisés dans certains quartiers périphériques, notamment à
Sidi Maârouf. Ils ont permis d’accueillir des entreprises ayant besoin de superficies plus grandes
que celles disponibles dans le centre.
Récemment, le développement d’un vaste parc offshoring à Casablanca a lui aussi contribué à
faire évoluer le marché. Casanearshore Park offre une surface de plancher bien supérieure à celle
disponible dans tout autre endroit de Casablanca. Il propose des bureaux équipés à des prix
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Il est également prévu de créer des parcs d’activités commerciales (PAC), soit des espaces intégrés
pour accueillir les activités commerciales. Ils doivent être développés en tant qu’unité regroupant
des commerces et des services : entrepôts, hypermarchés, centres commerciaux, centres de loisirs,
zones logistiques. Un master plan doit organiser ces zones et parcs d’activités et les insérer dans le
tissu local. Il existe déjà des schémas directeurs d’aménagement urbain (SDAU) et plan
d’aménagement (PA).
Des opportunités se présentent donc pour les développeurs et aménageurs d’espaces commerciaux
et de ZAC, les gestionnaires d’espaces commerciaux et les franchiseurs.
1.3.3 Les réalisations en cours et les projets
1.3.3.1 Les pôles d’activités commerciales (PAC)
Trois projets ont été lancés sur les 12 annoncés à l’horizon 2012 dans le cadre du plan « Rawaj » :
- le Retail Park d’Oujda doit contribuer à renforcer l’attractivité de la ville qui développe
actuellement un parc industriel dédié aux énergies renouvelables ;
- la plateforme commerciale de Meknès s’intègre dans le projet plus globale de
développement des villes du centre du pays ;
- la zone d’activité commerciale de Nouaceur, près de Casablanca, se situe sur un pôle
dynamique. Proche de l’aéroport, elle accueille de nombreuses industries, de vastes projets
immobiliers et des connexions au réseau autoroutier.
1.3.3.2 Les grands projets d’immobilier commercial
Plusieurs projets d’immobilier commercial sont actuellement en cours de réalisation ou à l’étude.
Certains sont exclusivement dédiés au commerce. D’autres s’intègrent dans des projets
d’aménagement diversifiés qui rassemblent espaces commerciaux, résidentiels, professionnels et
parfois touristiques.
-
le Morocco Mall : il est développé conjointement par les deux principaux franchiseurs du
Maroc : Nesk Invest et Aksal. Les deux concurrents se sont associés pour réaliser le plus
grand mall du Maroc. Il se situe sur le front de mer de Casablanca, sur un terrain de
10 hectares. 70 000 m² doivent accueillir près de 200 enseignes. Ce mall est conçu comme
un espace de vie, il intègrera donc des restaurants, des espaces de loisir, une promenade et
une patinoire. Le Morocco Mall est actuellement en cours de réalisation et les travaux
devraient s’achever fin 2011.
-
La Marina de Casablanca : la Marina est un complexe intégré qui rassemble bureaux,
centre de conférences, hôtels, logements et espaces commerciaux. Elle est située à
Casablanca, entre le port et la mosquée Hassan II. Elle doit contribuer à la réhabilitation du
centre de Casablanca. 53 000 m² de surfaces commerciales seront disponibles le long d’une
zone de promenade.
-
Anfaplace à Casablanca : Le projet est situé sur le front de mer de Casablanca. Il
regroupera un complexe résidentiel, touristique et financier de haut standing. Le projet
comprend également un centre commercial d’une superficie de 36 000 m².
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En 2009, l’immobilier a moins souffert de la crise au Maroc que dans la majorité des pays
européens. Il a tout de même connu un net ralentissement. Toutefois, cette contraction du marché
a contribué à son assainissement : de nombreuses petites entreprises non-professionnelles, opérant
dans le secteur par opportunisme, se trouvent ainsi progressivement évincées du marché.
2.2.2 L’inadéquation de l’offre face à la demande
Chaque année, 125 000 familles nouvelles arrivent sur le marché de l’immobilier au Maroc. Or,
d’une manière générale, l’offre ne correspond pas aux besoins réels des clients, ni en termes de
standing, ni en termes de prix, et ce, sur l’ensemble du territoire marocain.
2.2.2.1 La surproduction de logements de haut standing
La spéculation des dernières années a conduit à une surproduction de logements de haut standing
au dépend des gammes moyennes et économiques. La demande en logements de haut standing est
estimée à environ 5 % du total de la demande en immobilier résidentiel. Or, depuis 2008, ce
créneau montre des signes d’essoufflement. En effet, une offre importante a été développée tandis
que le niveau de demande est resté stable.
Si avant 2005 les acquéreurs n’avaient pas de grandes exigences face à une offre réduite, ils sont
aujourd’hui devenus plus avertis et plus exigeants sur la qualité. Jusqu’à présent, les promoteurs et
propriétaires ont continué à afficher des prix excessifs au regard de la qualité des produits.
Toutefois, ces derniers peinent à écouler leurs projets. Ainsi, dans certaines villes, le segment haut
de gamme a affiché un recul des prix important, avec une baisse atteignant jusqu’à 40 % par
rapport aux niveaux de 2008.
2.2.2.2 L’absence d’une offre de logement de moyen standing
L’orientation des promoteurs vers le haut de gamme a engendré une pénurie en logements de
moyen standing, essentiellement demandés par la classe moyenne. Or, la limite de l’offre
immobilière en moyen standing et l’absence d’offre locative claire pénalise une partie de la
population. Une large majorité des 50 000 ménages composant la classe moyenne ne trouve pas de
logement à sa convenance. Contrainte par le marché, cette clientèle se tourne vers l’achat de
logements économiques. Le moyen standing semble donc être une niche porteuse d’opportunités
pour les promoteurs nationaux et étrangers.
2.2.2.3 L’insuffisance de logements sociaux
Enfin, l’offre en logements sociaux et économiques reste insuffisante en dépit des efforts affichés
par les autorités publiques. Très développé jusqu’en 2008, ce segment a été délaissé par les
promoteurs depuis deux ans en raison des faibles marges qu’il permet. Or, la demande n’a pas
diminué. En réaction, les particuliers développent eux-mêmes leur logement. L’auto-construction
représente ainsi plus de 60 % des constructions économiques. Par conséquent, ce segment offre
des perspectives porteuses pour les acteurs de la promotion immobilière.
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G;;; VI;;
Identification
Identifiant National : RC 153 621 Casablanca
Date de création de l'entité : 2006
Forme Juridique : SARL
Coordonnées
Adresse Physique :
6[[ rue Ab[[ Sa[[i, 4ème étage
200[[ Casablanca
Coordonnées :
Téléphone : +212 (0)[[[ / [[[
E-mail : i[[@gru[[[s.com
gr[[[email protected]
Fax : +212 (0) 5 [[[
Site Internet : www.gru[[as.com
Liste de contacts
Gr[[ Vi[[[s SARL
Mme Marija MA[[[ (DIRECTRICE DU POLE DEVELOPPEMENT)
GSM : +212 (0) [[[
E-mail : i[[[@gr[[[as.com
Age[[[ Im[[ SARL
Mme Lamia H[[[I (DIRECTRICE GENERALE)
GSM : +212 (0) [[[
E-mail : i[[@a[[[[r.com
B[[[ Con[[[ SARL
M. Pablo CA[[[ (DIRECTEUR DU POLE FONCIER)
GSM : +212 (0) [[[
E-mail : i[[[@b[[[s.com
Sy[[[ Proj[[ Ma[[[ SARL
M. Hassan HA[[[ (DIRECTEUR DU POLE TECHNIQUE)
GSM : +212 (0) [[[
E-mail : sy[[[@ya[[.fr
Activités
Immobilier résidentiel, balnéaire, professionnel et commercial.
Données économiques et générales
Année
Capital
Chiffre d’affaires
Effectif total
2009
10 000 000 DH
NC
30
2010
NC
NC
NC
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Informations sur G[[[ VI[[[
Présentation :
Gr[[ Viv[[[ est une holding de participation dans des sociétés de promotions immobilières,
propriétaire des marques « La Alc[[[ ®» et « An[[ Re[[l ®» qui se dédie à la promotion
d’immobilier de luxe. À ce jour, Gr[[ Vi[[[ compte à son actif plusieurs projets réalisés au Maroc et
en Espagne et une dizaine de projets en cours de réalisations à travers le Royaume.
Les différents projets s’appuient sur des structures spécialisées, indépendantes les unes des autres,
gérées sous la coupe de la holding Grupo Viviendas, parmi elles :
-
B[[ Co[[ : se charge du conseil et intermédiation dans l’acquisition de biens fonciers
au Maroc, achat et vente de réserves foncières. Elle possède un stock de plus de 300 produits
fonciers (zone de villas, zone touristique, zone d’immeubles, zone industrielle).
Sy[[ Pro[[[ Ma[[[ : se charge du pilotage technique des projets immobiliers. Elle
assure la coordination des travaux, maîtrise des coûts de construction et respect des délais.
Age[[[ Im[[ : se charge du conseil, du consulting, de la recherche personnalisée et de
la commercialisation immobilière au Maroc. Elle possède un réseau d’agences immobilières à travers
le Royaume.
Ces sociétés ont des liens privilégiés qui permettent des synergies et des facilités de par la proximité des
bureaux et les liens de confiance établis par leurs fondateurs.
Elles interviennent également indépendamment pour le compte d’autres promoteurs et clients.
Description des activités :
G[[ Vi[[[ se situe sur le segment du haut de gamme.
Son fondateur, qui est à l’origine du premier projet balnéaire au Maroc « La Al[[[® B[[ Re[[ »,
fut pionnier dans l’immobilier balnéaire dans la région de Soualem (30 km de Casablanca). Depuis, son
expertise dans la réalisation de résidences de haut standing et le regroupement de compétences ont été
renforcés et ce segment concentre ses plus grands projets.
G[[[ Viv[[[ s’est cependant diversifiée et propose aujourd’hui une offre complète, dans l’immobilier
résidentiel, balnéaire, professionnel et commercial. Tous les projets immobiliers du groupe portent les
marques : « La Al[[[ ®» et « And[[[ R[[[ ®», qui constituent des labels de qualité dont le concept
repose sur la sécurité des résidents, la qualité des ouvrages, le respect de critères tels que
l’environnement. G[[ Vi[[ est active dans les régions de Casablanca et Marrakech.
G[[ Vi[[[ a confié la commercialisation de ses projets immobiliers à la société A[[[
Im[[, qui démarche le plus souvent ses clients par un marketing direct.
Projets réalisés :
-
« La A[[® Be[[ Re[[ » est une réalisation emblématique du fondateur de Gru[[
Vi[[. Le projet est situé en première ligne de mer, à 20 mn au sud de Casablanca et s’étale
sur un terrain d’une superficie de 36 000 m² et 21 000 m² de plancher. Premier village balnéaire
créé par le groupe, ce projet pionner comprend 185 appartements de style hispano-mauresque.
-
« An[[ Pl[[ » propose des plateaux de bureaux à la location dans le centre financier de
Casablanca. La superficie construite représente près de 11 000 m².
Projets en cours de réalisation :
Le projet « La Al[[ D[[M[[ » est un resort balnéaire résidentiel et touristique situé en première
ligne de mer au sud de Casablanca. Il prévoit la réalisation de 196 villas et un hôtel sur un terrain de près
de 70 000 m². Plusieurs infrastructures de loisir sont programmées (piscine, restaurants, centres de
soins, etc…).
Le projet « La Al[[ Bl[[ Ma[[ », est une résidence fermée et sécurisée située au quartier
résidentiel Targa à Marrakech et qui s’étend sur un terrain de 21 000 m². Elle met à disposition des villas
uniques d’une superficie moyenne de 342 m² et offre des infrastructures de loisir. Le parking souterrain
permet d’exploiter toute la résidence en jardin. Le projet est en cours de construction et la villa témoin est
en cours d’achèvement.
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Projets en cours d’autorisation :
Le projet « Pu[[ An[[ Re[[ » prévoit la construction d’un village résidentiel privé et sécurisé
comprenant 95 villas sur un terrain de 33 000 m². Ce village est situé à Casablanca entre les quartiers
Sidi Maârouf et Californie.
Le projet « G[[ Un[[ Se[[ » propose une résidence surveillée de 42 villas sur un terrain de
14 000 m², à quelques pas du Golf Royal et de l’université Hassan 1er de Settat.
« La Alc[[ Hi[[ » à Bouskoura est un projet résidentiel établit dans la banlieue sud de Casablanca.
Le projet doit comporter 180 appartements à terme. Il s’agit du projet le plus important sur le plan
financier.
Gr[[ Vi[[ s’implante également sur le segment de la location en proposant un village résidentiel
pour étudiants à Settat. Le projet « U[[ Se[[ » prévoit la réalisation de 236 studios pour
471 étudiants sur un terrain d’une superficie de 11 500 m², mitoyen au campus universitaire de Settat.
Projet à l’étude :
Un nouveau resort balnéaire, « La A[[[® Be[[ Re[[ » est à l’étude.
Partenaires :
Pour soutenir sa croissance, Gr[[ Vi[[[ a cré des joints-ventures avec des partenaires marocains
et des investisseurs étrangers.
L’entreprise lance des appels d’offres pour réaliser les travaux de construction. Elle fait appel à différents
groupes de BTP selon la région où elle opère.
Actionnariat :
G[[ Viv[[[ est détenue à 60 % par une personne morale et à 40 % par trois personnes physiques.
Pour chacun de ses projets immobiliers, G[[ Viv[[ crée des entités dont elle est généralement
majoritaire.
Intérêt pour l’offre française :
G[[ Viv[[ est ouvert aux partenariats avec des entreprises françaises, qu’elles soient disposées à
l’accompagner dans le développement de ses activités ou qu’elles aient besoin d’accompagnement dans
le secteur immobilier au Maroc.
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