Le marché de la rénovation des stations de sports d`hiver. Les focus

LES FOCUS DE DEVELOPPEMENT CONSTRUCTION
Le marché de la rénovation
des stations de sports d’hiver
Espace Gallieni - 150 rue Gallieni - 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT - France
Tél : 33 01 46 03 59 59 - Fax : 33 01 46 03 16 03
Développement Construction - Reproduction interdite
Maison Individuelle 2010
www.developpement-construction.com
0
Le marché de la rénovation des stations de sports
d’hiver
La médiocre rentabilisation des capacités d’accueil touristique constitue
l’une des grandes faiblesses des stations de sports d’hiver françaises
Confrontées d’une part au vieillissement de leurs capacités d’accueil -mais aussi à leur inadaptation
croissante aux exigences de la clientèle- et d’autre part, à la nécessité de remplissage à des fins
d’équipement (le matériel des remontées mécaniques mobilise des capitaux considérables) les stations
françaises de sports d’hiver ont pour préoccupation majeure de maintenir, voire d’augmenter la part des
« lits chauds », c’est-à-dire des logements (et des chambres d’hôtels) occupés sur l’ensemble de la saison, par opposition aux « lits froids », à savoir des logements occupés occasionnellement, le plus souvent
par leurs propriétaires.
En effet, chaque année la vétusté conjuguée à l'obsolescence du parc immobilier se traduit par une
déqualification de l’offre d’hébergement touristique à usage marchand vers un usage non marchand,
constituant un sérieux manque à gagner pour les différents opérateurs touristiques et pour les communes
supports de stations.
Outre la baisse des rentrées financières provoquée par la chute de fréquentation du parc locatif marchand, la vétusté des immeubles contribue également à la dévalorisation de l'image des stations.
Pour compenser la sortie du circuit locatif d’un grand nombre de logements devenus vétustes et obsolètes au regard de la demande, mais aussi en vue d’augmenter l’offre d’hébergement touristique à
usage marchand, l’enjeu pour les stations est de garantir la réhabilitation de son parc immobilier et la
remise sur le marché de lits touristiques détournés de leur vocation commerciale, dans une démarche
de requalification constante de ses équipements.
La réalité du parc immobilier d’hébergement des stations de sports d’hiver
Structure du parc immobilier des stations de ski : le poids dominant de la résidence secondaire
Le développement des stations de sports d’hiver françaises s’est matérialisé, entre les années 60 et 80,
par la mise en œuvre de programmes d’aménagements immobiliers construits sur des principes de standardisation et de massification où la résidence secondaire primait.
En effet, en faisant abstraction de l’hébergement en chambre d’hôtes, en gîte d’étapes, en auberge de
jeunesse et en refuge, ce parc immobilier se structure en 2 grands secteurs :
- le secteur diffus, constitué des résidences secondaires, qui concentre, en nombre de logements,
quelque 82 % de la capacité d'accueil des stations de sports d’hiver, soit 316-317 000 logements.
Ce parc composé de chalets, de petits collectifs et de grands ensembles d’immeubles collectifs,
se structure lui-même en 2 segments :
. celui des résidences secondaires en secteur non professionnel, occupées à titre occasionnel
par leurs propriétaires (environ 224 000 unités),
. celui des résidences secondaires en secteur professionnel, que l’on qualifie de secteur des
meublés de tourisme à usage marchand, offert à la location à une clientèle de passage qui y
effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y
élit pas domicile. Les meublés de tourisme (92-93 000 unités) représentent un peu plus de 29 %
du parc d’hébergement en secteur diffus, et plus de 24 % de l’ensemble du parc immobilier
des stations de montagne ;
- le secteur structuré, qui concentre 18 % du parc immobilier (soit 70-71 000 logements) et englobe
deux modes d'hébergement :
. Les résidences de tourisme, qui totalisent environ 10-11 % (en nombre de logements) de la capacité d’accueil des stations de sports d’hiver,
. Les hôtels classés, qui totalisent seulement 7-8 % de la capacité d’accueil des stations de sports
d’hiver.
Développement Construction
1
Au global, ce parc totalise ainsi plus de 387 000 logements (ou équivalent-logement pour les hôtels)
avec une prédominance incontestable de la résidence secondaire, à la différence des stations de montagne suisses, autrichiennes ou italiennes, dont l'offre prédominante concerne l'hôtellerie.
Les besoins de réhabilitation les plus importants se situent sur le parc des grands ensembles
immobiliers collectifs en secteur diffus
Les besoins de rénovation des logements varient sensiblement selon les secteurs : structuré et diffus.
Dans le secteur structuré, l'exploitation des bâtiments d'hébergement, à vocation marchande, impose un
entretien permanent des structures et un effort constant d'adaptation de l'offre à l'évolution des attentes
de la clientèle. Ce parc fait logiquement l'objet de travaux de rénovation et d'entretien réguliers.
Pierre & Vacances, CGH (Compagnie de Gestion Hôtelière, filiale de MGM Constructeur) garantissent
aux propriétaires signataires d'un bail de 9 ans un entretien permanent de leur bien immobilier et des
parties communes.
Dans le secteur diffus, les besoins en matière de rénovation diffèrent selon le type d’habitat de loisir :
- les habitations individuelles (chalets) et quasi-individuelles (petits immeubles) que l'on trouve généralement en Haute-Savoie, dans les Vosges, le Jura et le Massif Central, sont en général bien entretenues par leurs propriétaires, qui réalisent les travaux d'entretien courants, soucieux de conserver leurs
logements en bon état,
- les grands ensembles d'immeubles collectifs, localisés en majorité dans les Alpes et les Pyrénées
(avec une prépondérance des Alpes du Nord), ont souffert (et souffrent encore) du désintérêt de
leurs propriétaires, souvent des investisseurs en immobilier locatif de première heure, qui n’ont pas
réalisé l'entretien minimal (tant des parties privatives que des parties communes). Aujourd’hui, ces
logements (dont la conception est souvent totalement dépassée) sont amortis, beaucoup sont sortis
du circuit locatif et leurs propriétaires n’ont aucune envie de rénover des appartements qu’ils occupent occasionnellement dans l’année.
C'est essentiellement cette dernière catégorie de bâtiments qui se trouve aujourd'hui concernée par les
opérations de réhabilitation lourde.
Construits pour la plupart dans les années 60-70, afin de répondre à l'engouement des Français pour les
sports d'hiver, ces immeubles collectifs ont vieilli pour des raisons liées notamment à l'âge des bâtiments,
à un entretien souvent insuffisant, à une location intensive et parfois à une mauvaise qualité de la construction et des matériaux utilisés.
Les systèmes de copropriété, très développés dans ces grands ensembles immobiliers des stations de ski,
ont également constitué un frein à l'entretien des parties communes, l'ensemble des propriétaires n'étant
jamais d'accord pour entreprendre des opérations d'entretien et de rénovation jugées trop coûteuses.
Parallèlement à ce phénomène de vieillissement du parc immobilier, les attentes des visiteurs ont profondément évolué depuis le début des années 80, entraînant une inadéquation croissante entre l'offre
locative et la demande. Aujourd'hui, les vacanciers ne se satisfont plus des studios exigus, sans grand
confort, qui ont été construits en masse dans les années 60-70.
Plusieurs facteurs sont à l'origine de cette évolution :
- une clientèle de plus en plus diversifiée qui ne compte plus seulement des passionnés du ski, mais
également des familles (familles traditionnelles, familles recomposées, « tribus », …) voulant diversifier leurs activités (raquettes, découverte du patrimoine, …), ou des « contemplatifs » de la montagne, venus essentiellement se reposer. Ces visiteurs attachent une importance plus grande à
l'espace et à la qualité des logements offerts ;
- une clientèle étrangère de plus en plus présente, beaucoup plus attentive au confort et à la taille
du logement, en particulier les visiteurs venant du nord de l'Europe.
Pour ces raisons, un grand nombre de ces appartements en copropriété à usage marchand voient leur
taux d’occupation diminuer, délaissés par les candidats à la location.
Développement Construction
2
Leur déqualification progressive du circuit locatif (jusqu’à, pour nombre d’entre eux, leur sortie pure et
simple de ce circuit) constitue un sérieux manque à gagner financier pour les opérateurs touristiques des
stations et les communes.
L’état du patrimoine bâti dans de nombreuses stations impose une
politique volontariste pour la réhabilitation de l’immobilier touristique
La réhabilitation du parc d’immobilier touristique : un enjeu économique important pour les
stations
Le particularisme bien français de la prédominance de la résidence secondaire dans l’hébergement
structurant des stations de sports d’hiver a constitué, en soi, un frein à l’entretien courant et à la modernisation du parc immobilier de ces stations.
Celles-ci font donc face, depuis une dizaine d’années, à une problématique double :
1 - Comment enrayer la sortie, du circuit marchand, de meublés de tourisme vétustes et obsolètes ?
L’enjeu est de taille sachant que l’offre d’hébergement marchande repose à 56-57 % sur la location meublée de résidences secondaires ;
2 - Parallèlement, comment inciter à la location des "lits froids", ces logements à usage non marchand occupés occasionnellement par leurs propriétaires (phénomène des "volets clos") qui viennent plomber la rentabilité des capacités d’accueil des stations de sports d’hiver ?
Au même titre que les meublés de tourisme existants, ces appartements ont pour caractéristique de
s’être dégradés au fil du temps en raison du manque d’intérêt de leurs propriétaires pour leur entretien et leur rénovation.
La réhabilitation souvent lourde de ces logements constitue indéniablement un enjeu majeur pour les
stations de sports d’hiver, car elle est le passage obligé dans la résolution de cette double problématique. Les différentes opérations de réhabilitation déjà menées dans certaines stations à l’initiative des
communes ont montré qu’un appartement rénové se loue 15 semaines par saison d’hiver (à comparer à
11,4 semaines de location lorsqu’il se trouve encore dans son état d’origine, et pire à 6 semaines
d’occupation lorsque le logement est à usage non marchand "volets clos"). Les retombées économiques
en termes de remplissage des stations et d’activité des remontées mécaniques sont donc importantes.
Face à des propriétaires peu enclins à entretenir leur patrimoine bâti, les communes, supports des stations de sports d’hiver, s’efforcent de mener une politique volontariste pour la réhabilitation de
l’immobilier touristique.
Mais la mise en place d'opérations de réhabilitation se heurte à de nombreuses difficultés, notamment :
- des difficultés d'ordre financier : les communes manquent souvent de moyens pour prendre en
charge totalement la rénovation des logements et des espaces publics, d'où la nécessité de trouver des partenaires pour financer les opérations (sociétés de remontées mécaniques, agences
immobilières, …),
- des difficultés liées au système de copropriété en vigueur dans la plupart des grands ensembles
des stations de sports d'hiver. En effet, pour lancer les opérations de réhabilitation, il est avant tout
nécessaire de convaincre les copropriétaires d'engager des travaux de rénovation afin de remettre leurs appartements sur le marché de la location.
Le bilan mitigé des ORIL et du VRT, les deux outils de réhabilitation pour l’immobilier touristique
au service des communes
Face à ces difficultés, l'Association Nationale des Elus de la Montagne (ANEM) a conçu, il y a une dizaine
d’années, deux outils de réhabilitation, avec le concours des départements engagés dans une politique
de réhabilitation et des autres associations de communes touristiques :
. un premier outil de programmation des opérations de rénovation, l’ORIL (Opération de rénovation
de l’immobilier de loisir), opérations conduites à l’initiative des collectivités,
Développement Construction
3
. un second outil, le VRT (Village résidentiel de tourisme), qui regroupe les appartements rénovés
pour assurer une commercialisation selon les règles de qualité et de durée comparables à celles
des résidences de tourisme.
La mise en application des VRT, associés au dispositif public des ORIL, que des lois (article 34 de la loi de
finances de 1999, loi SRU de 2000 et article 20 de la loi du 23 février 2005 la loi relative au développement
des territoires ruraux) ont pourtant couplé à un dispositif fiscal très incitatif, n'a cependant pas relancé
"de façon significative" la réhabilitation du patrimoine bâti des stations de sports d’hiver.
Depuis 2002, des ORIL/VRT ont été menées et des expériences sont toujours en cours dans certaines stations, mais leur bilan reste assez mitigé, le nombre de logements réellement rénovés s’avérant au final
limité par rapport aux effectifs ciblés.
Selon l'ANMSM, l’Association Nationale des Maires des Stations de Montagne, on dénombre aujourd’hui une
vingtaine d’ORIL effectives et autant en projets, totalisant quelque 500 appartements aidés (350 appartements
en Savoie sur 7 stations, 100 dans les Hautes-Alpes sur deux stations, 40 en Isère sur deux stations, 20 dans les
Hautes-Pyrénées sur une station) soit environ 2 800 lits.
La mise en application des ORIL/VRT s’est heurtée à plusieurs obstacles :
. les lourdeurs administratives sont souvent évoquées dans le montage des procédures ;
. le montant des subventions accordées aux propriétaires est perçu comme insuffisant au regard du
coût total des travaux de rénovation, et surtout cet argent public ne suffit pas à les convaincre de
rénover leur bien. L’expérience montre que, pour que la rénovation ait lieu, il faut d’autres arguments que l’argent public ;
. enfin, le principal obstacle réside dans la nécessité pour le propriétaire de mettre en location, via
une agence, son logement pendant un bail d’une durée de 9 ans. Cette obligation est apparue
comme une contrainte mal vécue par les propriétaires pour au moins deux raisons :
- la plupart des propriétaires ont acquis leur bien immobilier dans une logique de pleine propriété et non pas une logique locative. Il y a 20 ou 30 ans, les mécanismes d’investissement locatif
n’existaient pas ou alors de manière très marginale. Ces propriétaires ont fait l’acquisition de
leur bien avant tout parce qu’ils pouvaient en disposer quand ils le voulaient et comme ils le
voulaient.
Or, lorsqu’on les incite à rénover leur appartement, on leur demande d’accepter 2 contraintes : d’une part, investir de l’argent dans un logement dans lequel, le plus souvent, ils n’ont
plus fait de dépense depuis longtemps, et d’autre part, d’abandonner leur totale liberté
d’usage de ce bien pour supporter les contraintes de location ;
- ces propriétaires acquéreurs de première heure sont aujourd’hui retraités et ont atteint un âge
qui ne permet pas d’envisager facilement le long terme. A cet âge, il leur est difficile de devoir
s’engager sur un bail de 9 ans. Ils n’ont aucune envie de vendre, ni même de faire des travaux
dans des logements amortis qu’ils occupent quelques semaines par an.
Les nouvelles pistes de réflexion pour la réhabilitation du parc immobilier des stations de sports
d’hiver
Force est de constater que l’objectif de réhabilitation du parc vieillissant des stations de sports d’hiver,
composé de façon prépondérante de résidences secondaires, s’avère délicat dans sa mise en œuvre
car il nécessite avant tout l’adhésion des propriétaires.
Sans une obligation ou une incitation fiscale forte, les particuliers propriétaires de lits diffus, en secteur
professionnel et non professionnel, ne voient pas d’intérêt à engager des travaux pour rénover leur bien
immobilier et les mettre à disposition des vacanciers.
Et pourtant, en matière d’exigence économique et commerciale, cet immobilier de loisirs doit être impérativement réhabilité pour proposer un parc d’hébergement de qualité répondant aux attentes de confort des touristes. Et il doit l’être de façon significative et non sporadique comme constaté au cours des
dix dernières années car la rareté des espaces et leur préservation limitent les extensions urbaines des
sites et, par conséquent, leur développement économique.
Développement Construction
4
Il convient de souligner que le Grenelle de l’Environnement ne jouera pas un rôle moteur dans la nécessaire réhabilitation du parc immobilier des stations de sports d’hiver dans la mesure où les engagements
qui y ont été pris pour l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments ne concernent, pour le
volet habitat, que la résidence principale.
La question de la réhabilitation du parc immobilier (et de son renouvellement qualitatif) des stations de
sports d’hiver reste de fait aujourd’hui entièrement posée.
Cette problématique continue à alimenter la réflexion des élus directement concernés via l’Association
Nationale des Maires des Stations de Montagne (ANMSM) et l’Association Nationale des Elus de Montagne (ANEM), et des pouvoirs publics (Direction du Tourisme et Conseil National du Tourisme).
Nous faisons ici une synthèse des propositions-recommandations faites au cours des deux dernières années par ces différents acteurs pour la mise en œuvre d’une politique volontariste de réhabilitation du
parc immobilier des stations de sports d’hiver.
Les leviers d’action proposés
● supprimer les frais de succession avec, en contrepartie, la mise en marché durable de la résidence
secondaire à condition que les héritiers s’y engagent.
En effet, un nombre important de propriétaires des résidences de première génération sont en âge de
transmettre leur patrimoine et pourraient y voir une opportunité à saisir dans ce cadre ;
● accorder des avantages fiscaux plus intéressants que par le passé pour la rénovation des logements.
Ce serait une incitation forte à l’exemple du dispositif incitatif fiscal prévu en zone de revitalisation rurale
pour de l’investissement locatif en résidences de tourisme. Il s’agirait de le transposer au secteur des
meublés de tourisme pour aider aux investissements dédiés à la réhabilitation en appliquant aux meublés
de tourisme des stations de sports d’hiver les conditions d’amortissement de la réduction d’impôt applicable aux résidences de tourisme en ZRR. Il est demandé de pouvoir appliquer le régime fiscal prévu
dans ce cas sans être contraint par les procédures de zonage ;
● supprimer la limitation dans le temps de la déductibilité des investissements locatifs au titre des dépenses de rénovation afférentes à un logement faisant partie d’un Village Résidentiel de Tourisme inclus
dans le périmètre d’une ORIL (pour rappel, ce dispositif fiscal, applicable dans un premier temps entre le
1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2012).
Objectif : Continuer de favoriser les rénovations réalisées dans le cadre d’opérations ORIL/VRT, aussi peu
nombreuses soient-elles ;
● créer une structure ad-hoc dont l’objet serait de concevoir et mettre en œuvre la réhabilitation du
parc immobilier des stations de montagne : son rôle serait de fédérer les propriétaires et promouvoir les
projets collectifs et d’intérêt général.
2%
Développement Construction
5