amenager un hebergement a la ferme

Développement d’un projet
touristique
• La Reid: le 22 février 2008
• Journée d’étude
• Anne VERBOIS
Coordinatrice hébergement en
province de Liège
1
AMENAGER UN
HEBERGEMENT A LA FERME
• UNE
DIVERSIFICATION A
BIEN MURIR
• UN NOUVEAU METIER
A NE PAS
IMPROVISER
• UN ENGAGEMENT A
LONG TERME
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Avant de cheminer dans ce projet,
quelques questions en guise de
préambule
Suis-je sûr de bien faire ce que
je fais déjà dans ma ferme?
Organisation de la ferme:
- ordre?
- sécurité pour accueillir des
vacanciers?
- Zones à améliorer?
- Suis-je prêt à ma réorganiser pour
certaines tâches?
- Temps disponible?
3
Les bâtiments et les alentours,
conviennent-ils?
-Localisation ferme et projet touristique
- Espaces alentours – espaces détente
- Nuisances éventuelles
- Circulation agricole et touristique
- Parking
- Chemin d’accès
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Un investissement familial à ne pas négliger
TOUT UN ETAT D’ESPRIT
- Qui est porteur du projet?
- Enfants associés au projet ou qui le sera à terme?
- Changement mode de vie, de certaines habitudes
- Adapter ses horaires (concilier certains travaux ferme et accueil des
vacanciers)
- Sens de l’accueil, aimer communiquer, conseiller
- Anticiper les attentes
- S’adapter aux différentes personnalités
- Etre disponible sans toutefois envahir!
- Aimer parler de son métier – image de marque de l’agriculture
- Avoir envie de prendre le temps avec des vacanciers
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OUVERTURE - CURIOSITE
• Connaître sa région au niveau
économique, culturel et touristique
• Etre curieux par rapport à tout ce
qui se fait dans la région et
notamment aux nouvelles
initiatives qui pourraient amener des
clients
• Se considérer entre « voisins »
(propriétaires de gîtes, d’hôtels, de
restaurants,…) comme partenaires
et non comme concurrents et mettre
en place de réelles collaborations
6
PROFESSIONNALISME
„
Nouvelles compétences
Travail administratif:
z
z
z
z
Gestion des plannings, répondre le jour
même aux demandes de locations, envoi
des contrats
Tenue rigoureuse des comptes (acompte
et soldes locations)
Aptitudes commerciales (relances
dernières minutes)
S’adapter au marché, savoir se remettre
en question et faire évoluer son produit
7
PROFESSIONNALISME
„
„
„
Offrir dès le départ un
hébergement fini
Réparer les petites ou
grosses
« pannes,
casses, détériorations »
dans l’urgence
Le vacancier suivant ne
peut pas faire les frais des
dysfonctionnements
précédents.
Tout mettre en œuvre pour
éviter au maximum les
difficultés: rigueur
administrative, mise au
point lors de l’accueil et
durant le séjour (définir les
limites)
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MOTIVATIONS
• VALORISATION DU PATRIMOINE
Pas de successeur - Bâtiments abandonnés - Partie de corps de logis
vide - Déboires avec locataires longue durée - « préfinancement »
d’un logement qui redeviendra à usage privé plus tard.
• OUVERTURE
Contacts –échanges
• REVENUS COMPLEMENTAIRES
Emploi épouse/ revenu pension
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Quel(s) hébergement(s)
aménager?
Aménager un lieu où les
vacanciers ont envie de
déposer leurs valises. On
offre du rêve!
• Si chambre d’hôtes: dans
l’habitation ou mitoyenne,
grande disponibilité
nécessaire (repas au moins
petits déjeuneurs),
souplesse horaire
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Quel(s) hébergement(s)
aménager?
– Si gîte: créer une maison de
campagne, une fermette et non un
appartement ou un village de
vacances!
• Demandes de grandes
capacités (à partir de 10 pers)
• Privilégier l’espace plutôt que la
capacité!
• Qualité (choix des matériaux et
ameublement) – confort
moderne
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• Décoration soignée
Quel(s) hébergement(s) aménager?
• Réserver un espace détente
couvert (ping-pong, kicker,…)
• Espace tri des déchets débarras
• Extérieurs adaptés à la capacité et
équipés (jeux,…)
• Complémentarité plusieurs
produits
• Si piscine, étang: mettre à
disposition
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Combien d’hébergements?
• Décret CGT: chambres d’hôtes: max 5 (!!! À
partir de 6 chambres = hôtel)
• Gîtes ruraux et à la ferme: max 5 (!!! À partir
de 6 = meublés de vacances – pas de prime)
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Subventions
• RW/Commissariat Général au
Tourisme (décret RW déc
2005)
• !!! Pas pour les sociétés (y
compris société agricole)
• Hors ferme, pas de prime pour
les maisons qui ne sont pas
typiques du terroir (= meublé de
vacances)
• Pas pour les nouvelles
constructions (bât de 10 ans)
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Subventions
RW/Commissariat Général au
Tourisme
•
•
•
•
•
•
Subvention pour la création ou
modernisation:
30% du coût des
aménagements immobiliers
(+ mobilier des chambres)
Gîte – de 15 pers: max 12 000 €
Gîte + de 15 pers: max 15 000 €
Chambres d’hôtes: max 2 000
€ par chambre
Micro gîte: max 2 500 €
Renouvelable tous les 10 ans
15
Subventions
• Mise en conformité sécurité incendie:
50% des travaux notifiés par les pompiers
- Gîte – ou = 15 pers: max 5 000 €
- Gîte + de 15 pers: max 12 500 €
- Chambres d’hôtes: max 750 €
- Micro gîte: max 750 €
Durée de l’engagement: 5 ans à partir du 1er
janvier de l’année suivant le paiement de la
prime. Si remboursement: au prorata des
années restant à courir.
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Autorisation
• Appellations protégées en
tourisme de terroir (CGT) pour
les termes
–
–
–
–
–
–
–
–
gîtes à la ferme
gîtes ruraux
gîtes citadins
chambres d’hôtes
chambres d’hôtes à la ferme
maisons d’hôtes (4 ou 5 CHH)
maison d’hôtes à la ferme
meublé de vacances
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Classification (CGT)
•
1 à 4 épis coté sur
1. Cadre général équipements extérieurs accueil
2. Conception d’ensemble, gros œuvre
3. Aménagement, équipement et décoration
intérieurs
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RW / DGA
AIDA
•
•
•
•
•
•
•
Plan d’investissement
Prévoir min. 6 mois de procédure pour décision avant de
commencer les travaux
Aide de 25% uniquement pour les nouveaux projets de
transformation ou d’aménagement sur l’exploitation
Aide de 10% pour l’achat, l’adaptation ou le remplacement de matériel
destiné à la poursuite et au développement d’une activité touristique
Plus 2 bonus possibles: 5% si région défavorisée, 5% si installée
depuis – de 6 ans, 2.5% si appel à consultant
Aide maximale par plan: 100 000 €
Aide: subvention-intérêt ou primes en capital
– Si subvention intérêt: durée du prêt et max 15 ans pour les bâtiments et 7
ans pour le matériel
– Si primes en capital: libérées en 1 – 2 ou 3 ans selon les montants
•
Durée de l’engagement: min. 5 ans au delà de la date du dernier
paiement de l’aide
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Quelle taxation?
Privée ou professionnelle?
• FISCALITE: choisir une logique et s’y maintenir!
Analyser l’intérêt d’intégrer le projet dans les comptes de la ferme
TVA
Prestation de service: obligation de prester des services réguliers (fournitures de
draps, nettoyage régulier pendant le séjour, espace accueil avec disponibilité
prouvée de la famille agricole,…)
- Pas de prestation de service = privé (gîtes)
TVA sur travaux: 6% (bâtiments plus de 5 ans)
Pas de récupération de TVA
- Prestation de services (CHH, campings, gîtes avec service, activités)
TVA sur travaux: 21% (récup.) cocontractant (trav. immob.)
TVA sur prestations: 6% (nuitée et petit déj)
21% (repas, autres services et activités)
Franchise: si chiffre d’affaire < à 5580 €
pas de TVA à facturer
pas de TVA à récupérer (!!! Travaux à 21%) pas de régime
cocontractant
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Quelle taxation?
Privée ou professionnelle?
IPP
Privé (revenu mobiliers et immobiliers)
Professionnel (décompte recettes/dépenses)
!! Si AIDA – revenu professionnel
NE PAS SE COMPARER AVEC LE VOISIN!
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COÛT
• Prendre le temps de faire une bonne approche financière
• Mesurer les investissements en travail et en capital
achat bâtiment, importance des transformations,
capacité de l’hébergement, ameublement –
équipement – décoration, aménagements extérieurs
(terrasse – pelouse – parking – jeux…)
• Frais de promotion (folders,..)
• Assurances
• Charges (chauffage durant les périodes non louées)
• Taxes: immondices, radio redevance, Sabam,…
• Frais de gestion: tél. portable, déviateur, fax, Internet,
cotisations, affiliations,…
• Frais d’entretien (remplacement matériel, mobilier,
peinture,…)
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Rentabilité
• Rentabilité dépendante des coûts d’investissements:
Un hébergement d’une même capacité peut varier énormément en coût
d’aménagement (1 à 3x) en fonction de
- l’état de départ du bâtiment
- choix des matériaux
- la capacité à réaliser une partie des travaux soi-même (sans négliger la
ferme)
• Quelques exemples de coûts:
–
–
–
–
•
GF 2/4 p. de 50 000 € à 90 000 €
GF 6 p./8 p. / 9 p. de 50 000 € à 135 000 €
GF 13 p. de 125 000 € à 150 000 €
GF 30 p. : 175 000 €
Taux d’occupation
– Bonne occupation des WE en Wallonie
– Bonne fidélisation
– GF: moyenne 19 semaines/an
– GR: moyenne 18 semaines/an
– CHH: moyenne 11 semaines/an (sources OTW)
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LES DIFFERENTES ETAPES: TRAVAUX
ET DEMARCHES ADMINISTRATIVES
•
•
•
•
•
•
Si changement d’affectation du bâtiment (même s’il n’y a pas de
nouvelles ouvertures) permis d’urbanisme obligatoire.
Choisir un architecte et négocier clairement les honoraires
Permis d’urbanisme. !!!Egoutage ou épuration + sécurité incendie
(avis préalable pompiers si bât sup à 9 pers)
Avis d’ACW sur plan en vue classification en épis
Permis d’environnement pour parking 10 emplacements et +
Financement – Emprunt: Fonds propres – Emprunt partiel ou
total? Négocier emprunt (son montant et son taux). ACW est
souvent consulté comme expert, avis sur rentabilité du projet
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LES DIFFERENTES ETAPES: TRAVAUX
ET DEMARCHES ADMINISTRATIVES
• Devis: appel d’offre entrepreneurs.
!!! Formalisme AIDA (2 devis)
• Fiscalité: choisir régime fiscal. !!! Taux TVA factures
travaux. Introduction des dossiers
• AIDA: choisir consultant. !!! Délais: 6 mois pour avis
avant de commencer les travaux
• CGT: ouvrir dossiers primes (factures sur 3 années
(-1 et +1 par rapport à l’année d’ouverture du dossier)
• Fin travaux: réception électrique, chauffage, clôture
différents dossiers
De 6 mois à 2 ans pour qu’un projet se finalise
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• STATUT SOCIAL
Si privé: pas
d’assujettissement
Si prof: statut social des
indépendants (même à
titre complémentaire)
Obligatoire pour les
chambres d’hôtes chez
les ruraux
• AFSCA
Tout acteur de la chaîne
alimentaire doit payer des
cotisations AFSCA
Chambre d’hôtes:
enregistrement et
cotisation obligatoires
Gîte: enregistrement mais
pas de cotisation
• ACCES A LA
PROFESSION
Pas nécessaire, même en
chambres d’hôtes et
tables d’hôtes car on ne
peut nourrir que les
personnes hébergées
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Promotion Personnelle
• Elle doit être professionnelle
• Elle doit faire rêver
• Elle doit accrocher avec des mots évocateurs et des
photos attirantes
• Elle doit être sans cesse relancée et renouvelée
• Descriptif détaillé et traduit sans faute (au moins en NL)
• Folder personnel
• Site Internet personnel avec liens
• Inauguration: se faire connaître à côté de chez soi!
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PROMOTION
• S’affilier à divers services
– ACW encadrement (cheminement des différentes étapes) et
promotion (guide édité en 15 000 exemplaires et site
Internet)
• Pour la promotion
– Belsud-OPT Guide et site Internet + possibilité de s’affilier
à la centrale de réservation Belsud (commission retenue
sur les locations)
– Maison du tourisme
– Sociétés commerciales privées (Ardennes Etape,…): site
Internet et réservation en ligne (commission retenue sur
les locations)
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Le Meilleur reste à venir:
« Accueillir un maximum de vacanciers
toujours avec autant de plaisir d’années en
années! »
Accueil Champêtre en Wallonie
Chaussée de Namur, 47 - 5030 GEMBLOUX
Tél.: 081/627.458 – Fax: 081/627.450
www.accueilchampetre.be – [email protected]
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