chapitre i : responsables du prospectus

LES HOTELS DE PARIS
Société Anonyme au capital de 3 984 363 F
121 Boulevard du Montparnasse - 75006 PARIS
RCS PARIS B 388 083 016
INTRODUCTION SUR LE
SECOND MARCHE DE LA BOURSE DE PARIS
le 13 février 2001
PROSPECTUS DEFINITIF
La notice légale sera publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires du 2 février 2001
Une notice complémentaire sera publiée au BALO du 19 février 2001
ETABLISSEMENT INTRODUCTEUR
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A R G N Y
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SOCIETE DE BOURSE
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S O C I E T E
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B O U R S E
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En application des articles L 412-1 et L 621-8 du Code Monétaire et Financier, la Commission des Opérations de
Bourse a apposé le visa N° 01 - 104 en date du 13 février 2001 sur le présent prospectus définitif, conformément
aux dispositions de son règlement n°98-01.
Ce prospectus a été établi par l’émetteur et engage la responsabilité de ses signataires. Le visa n’implique ni
approbation de l’opportunité de l’opération ni authentification des éléments comptables et financiers présentés.
Il a été attribué après examen de la pertinence et de la cohérence de l’information donnée dans la perspective de
l’opération proposée aux investisseurs.
"La Commission des Opérations de Bourse attire l'attention du public sur les faits suivants :
L'existence de litiges fiscaux, pour un montant de 5,4 MF, non provisionnés, tels que décrits au § 4.3.6. du présent prospectus,
L'existence d'engagements et hypothèques sur le patrimoine tels que décrits dans le § 12 de l'annexe de la situation semestrielle
au 30 juin 2000."
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Table des Matières
CHAPITRE I : RESPONSABLES DU PROSPECTUS..................................................................................................... 3
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
RESPONSABLE DU PROSPECTUS.............................................................................................................................. 3
ATTESTATION DU RESPONSABLE DU PROSPECTUS............................................................................................... 3
RESPONSABLES DU CONTROLE DES COMPTES ...................................................................................................... 4
ATTESTATION DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LE PROSPECTUS........................................................... 4
CONSTAT DE CONCORDANCE.................................................................................................................................. 6
RESPONSABLE DE L’INFORMATION........................................................................................................................ 6
CHAPITRE II : RENSEIGNEMENTS RELATIFS AUX TITRES ADMIS ................................................................. 7
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
2.8.
2.9.
2.10.
RENSEIGNEMENTS RELATIFS A L ’ADMISSION DES ACTIONS A LA COTE DU SECOND M ARCHE ..................... 7
RENSEIGNEMENTS RELATIFS A L ’OPERATION....................................................................................................... 8
PROCEDURE D ’INTRODUCTION ............................................................................................................................. 10
ETABLISSEMENTS FINANCIERS INTRODUCTEURS............................................................................................... 13
CONTRAT DE LIQUIDITE......................................................................................................................................... 13
CHARGES RELATIVES A L'INTRODUCTION........................................................................................................... 13
BUT DE L ’INTRODUCTION ET DE L 'EMISSION ...................................................................................................... 13
RENSEIGNEMENTS GENERAUX SUR LES VALEURS MOBILIERES DONT L’ADMISSION EST DEMANDEE........ 13
PLACE DE COTATION .............................................................................................................................................. 16
TRIBUNAUX COMPETENTS EN CAS DE LITIGE...................................................................................................... 16
CHAPITRE III : RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT L’EMETTEUR ET
SON CAPITAL........................................................................................................................................................................ 17
3.1.
3.2.
RENSEIGNEMENTS CONCERNANT L’EMETTEUR.................................................................................................. 17
RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT L 'EMETTEUR..................................................... 21
CHAPITRE IV : RENSEIGNEMENTS CONCERNANT L'ACTIVITE DE L’EMETTEUR................................. 27
4.1.
4.2.
4.3.
PRESENTATION GENERALE ................................................................................................................................... 27
LE MARCHE DE L 'HOTELLERIE .............................................................................................................................. 28
HOTELS DE PARIS ................................................................................................................................................... 36
CHAPITRE V : INFORMATIONS ECONOMIQUES ET FINANCIERES ............................................................... 42
5.1.
COMPTES SOCIAUX POUR L’EXERCICE CLOS AU 31/12/99 ET COMPTES PRO FORMA POUR L’EXERCICE
CLOS AU 31/12/98 ................................................................................................................................................................ 42
5.2.
NOTE SUR LES COMPTES PRO FORMA LES HOTELS DE PARIS......................................................................... 46
5.3.
A NNEXES AU 30 JUIN 1999 ................................................................................................................................... 48
5.4.
ATTESTATION DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES COMPTES PRO FORMA AU 30 JUIN 1999 ........... 55
5.5.
COMPTES SOCIAUX DE LA SOCIETE LES HOTELS DE PARIS SA (EX-GESTIMMO FINANCE) POUR
LES EXERCICES CLOS AU 31/12/99 ET AU 31/12/98......................................................................................................... 57
5.6.
A NNEXES AUX COMPTES AU 31/12/99 ................................................................................................................ 60
5.7.
NOTES EXPLICATIVES SUR LE BILAN ET LE COMPTE DE RESULTAT ................................................................. 69
5.8.
RAPPORT GENERAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES................................................................................... 72
5.9.
RAPPORT SPECIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES..................................................................................... 73
5.10. COMPTES SEMESTRIELS AU 30/06/2000 ET COMPTES SEMESTRIELS PRO FORMA AU 30/06/1999 .............. 78
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5.11.
5.12.
NOTE EXPLICATIVE SUR LE COMPTE DE RESULTAT ........................................................................................... 81
ATTESTATION DES COMMISSAIRES AUX COMPTES............................................................................................ 85
CHAPITRE VI : ORGANES D’ADMINISTRATION DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE.................... 86
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
CONSEIL D'ADMINISTRATION................................................................................................................................ 86
DIRECTION DU GROUPE......................................................................................................................................... 87
INTERETS DES DIRIGEANTS.................................................................................................................................... 87
SCHEMA D 'INTERESSEMENT DU PERSONNEL....................................................................................................... 88
CHAPITRE VII : EVOLUTION RECENTE ET PERSPECTIVES D’EVOLUTION............................................... 89
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
7.5.
STRATEGIE ET AXES DE DEVELOPPEMENT .......................................................................................................... 89
PERSPECTIVES......................................................................................................................................................... 89
FINANCEMENT DU PLAN DE DEVELOPPEMENT ................................................................................................... 90
A NNEXES AUX COMPTES PREVISIONNELS 2000 ET 2001.................................................................................. 93
ATTESTATION DU COMMISSAIRE AUX COMPTES............................................................................................... 96
*
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CHAPITRE I : RESPONSABLES DU PROSPECTUS
1.1.
Responsable du prospectus
Monsieur Patrick MACHEFERT, Président du Conseil d’Administration de SA LES HOTELS DE PARIS.
1.2.
Attestation du responsable du prospectus
A notre connaissance, les données du présent prospectus sont conformes à la réalité. Elles comprennent toutes
les informations nécessaires aux investisseurs pour fonder leur jugement sur le patrimoine, l'activité, la situation
financière, les résultats et les perspectives de la Société ainsi que sur les droits attachés aux titres offerts. Elles ne
comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée. Les informations indiquées dans les paragraphes 4.2.
et 4.3.4.3. du présent prospectus sont communiquées sous la seule responsabilité du Président du Conseil
d’Administration et ne sont pas couvertes par l’attestation des Commissaires aux Comptes sur la sincérité des
informations de nature financière et comptable.
Paris, le 13 février 2001
Patrick MACHEFERT
Président du Conseil d’Administration
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1.3.
Responsables du contrôle des comptes
A compter du 21 juillet 2000 jusqu’à l’assemblée générale annuelle statuant sur les comptes de
l’exercice clos au 31 décembre 2005
CALAN RAMOLINO & ASSOCIES – 185, avenue Charles de Gaulle – 92200 NEUILLY-sur-SEINE –
Commissaire aux comptes titulaire, représenté par Monsieur Gilles de CALAN et Monsieur Antoine de
RIEDMATTEN, nommé le 21 juillet 2000 pour une durée devant expirer lors de l’Assemblée Générale
Ordinaire qui sera amenée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2005.
Monsieur Bernard SCHEIDECKER – 191, avenue Charles de Gaulle – 92200 NEUILLY-sur-SEINE –
Commissaire aux comptes suppléant, nommé le 21 juillet 2000 pour une durée devant expirer lors de
l’Assemblée Générale Ordinaire qui sera amenée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
2005.
A compter du 30 juin 1995 jusqu’au 21 juillet 2000 :
KPMG SA – 2 bis rue de Villiers – 92 300 LEVALLOIS - Commissaire aux comptes titulaire, représenté par
Monsieur Guy SIDAROUS et Monsieur Bruno de MOREL, nommé le 30 juin 1995 pour une durée de six ans
expirant lors de l'Assemblée Générale Ordinaire statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 1999
tenue le 21 juillet 2000.
Madame Michèle VIGEL – 3 cours Valmy – 92 923 PARIS LA DEFENSE - Commissaire aux comptes
suppléant, nommée le 30 juin 1995 pour une durée de six ans expirant lors de l'Assemblée Générale Ordinaire
statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 1999 tenue le 21 juillet 2000.
1.4.
Attestation des commissaires aux comptes sur le prospectus
En notre qualité de commissaire aux comptes de la société Les Hôtels de Paris et en application de l’ordonnance
N°67-833 et du règlement 98.01 de la COB, nous avons procédé conformément aux normes de la profession à la
vérification des informations de nature comptable et financière données dans le présent prospectus établi à
l’occasion de l’admission des actions de la société à la cote du Second Marché de la Bourse de Paris.
Ce prospectus a été établi sous la responsabilité de Monsieur Machefert, Président. Il nous appartient d’émettre
un avis sur la sincérité des informations de nature comptable et financière qu’il contient, étant rappelé que les
informations économiques, identifiées au moyen d’un astérisque dans le prospectus, ne constituent pas des
informations de cette nature et ne sont par conséquent pas couvertes par notre avis.
Nos diligences décrites ci-dessous ont consisté, en fonction de la nature des informations comptables et
financières présentées, à vérifier la concordance des informations présentées avec les comptes ayant fait l’objet
d’un rapport, à apprécier la sincérité des autres informations historiques présentées et, s’agissant des autres
informations prévisionnelles, selon la période couverte, à apprécier si les hypothèses retenues constituent une
base acceptable à leur établissement et/ou à vérifier la traduction chiffrée de ces hypothèses.
Informations comptables et financières historiques
Les comptes annuels pour l’exercice clos le 31 décembre 1999, arrêtés par votre Conseil d’Administration, ont
fait l’objet d’un audit par KPMG S.A., selon les normes de la profession, et ont été certifiés sans réserve et avec
une observation attirant l’attention sur le point exposé dans la note « faits significatifs – paragraphe 2» de
l’annexe concernant la situation de l’Hôtel Résidence Montmartre (ex Dormoy).
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Les comptes intermédiaires établis sous la responsabilité de la Direction Générale et couvrant la période du 1er
janvier au 30 juin 2000 ont pour leur part fait l’objet d’un examen limité par nos soins selon les normes de la
profession. Aucune réserve ni observation n’a été formulée dans notre rapport.
Les comptes pro forma pour l’exercice clos le 31 décembre 1998 et pour la situation semestrielle au 30 juin
1999, établis sous la responsabilité de la Direction Générale, présentés dans ce prospectus ont fait l’objet d’un
examen par KPMG S.A. selon les normes de la profession. Au terme de cet examen qui a fait l’objet d’un
rapport inclus au présent prospectus, aucune réserve ni observation n’a été formulée.
Nos diligences sur les autres informations historiques, de nature financière et comptable, présentées dans le
prospectus ont consisté, selon les normes de la profession :
-
Pour celles n’ayant pas fait l’objet de retraitements pro forma, à vérifier leur sincérité et, le cas échéant, leur
concordance avec les comptes annuels présentés dans le prospectus.
-
Pour celles ayant fait l’objet de retraitements pro forma, à apprécier si les conventions retenues sont
cohérentes et constituent une base raisonnable pour leur établissement, à vérifier la traduction chiffrée de
ces conventions, à nous assurer de la conformité des méthodes comptables utilisées pour l’établissement de
ces informations avec celles suivies pour l’établissement des derniers comptes historiques ayant fait l’objet
d’un audit ou d’un examen limité et, le cas échéant, à vérifier leur concordance avec les comptes pro forma
présentés dans le prospectus.
Informations comptables et financières prévisionnelles
Les comptes prévisionnels établis sous la responsabilité de Monsieur Patrick Machefert, Président, couvrant la
période du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2001, ont fait l’objet d’un examen par nos soins, conformément aux
normes de la profession. Au terme de cet examen, qui a fait l’objet d’un rapport inclus au présent prospectus,
nous n’avons pas relevé d’élément de nature à remettre en cause les hypothèses retenues pour établir ces comptes
prévisionnels, étant précisé que nous ne pouvons apporter d’assurance sur leur réalisation.
Conclusion sur le prospectus
Sur la base de ces diligences, nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité des informations de
nature comptable et financière présentées dans ce prospectus établi à l’occasion de l’opération envisagée.
Concernant les informations comptables et financières prévisionnelles contenues dans ce prospectus, nous
rappelons que ces informations présentant par nature un caractère incertain, les réalisations différeront, parfois
de manière significative, des informations prévisionnelles présentées.
Concernant les informations pro forma contenues dans ce prospectus, nous rappelons que ces informations ont
vocation à traduire l’effet sur des informations comptables et financières historiques de la réalisation, à une date
antérieure à sa survenance réelle ou raisonnablement envisagée, d’une opération ou d’un événement donné. Elles
ne sont toutefois pas nécessairement représentatives de la situation financière ou des performances qui auraient
été constatées si l’opération ou l’événement était survenu à une date antérieure à celle de sa survenance réelle ou
raisonnablement envisagée.
Neuilly, le 13 février 2001
Le Commissaire aux Comptes
CALAN RAMOLINO & ASSOCIES
Gilles de CALAN
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Antoine de RIEDMATTEN
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1.5.
Constat de concordance
A la demande de la Commission des Opérations de Bourse, nous nous sommes assurés de la concordance, c’està-dire de la correcte retranscription, des informations figurant dans le prospectus préliminaire aux paragraphes
4.2 et 4.3.4.3, relatives aux :
- Parc hôtelier français,
- Taux d’occupation du parc hôtelier français,
- Prix moyen par chambre du parc hôtelier français,
- Revenu moyen par chambre du parc hôtelier français,
- Prévisions du marché hôtelier français,
avec les articles de presse dont elles sont issues.
En l’absence de norme professionnelle applicable en France sur ce sujet, nous précisons qu’un constat de cette
nature ne comporte pas de diligence concernant la sincérité de ces informations fournies sous la responsabilité
des dirigeants. En conséquence, nous n’exprimons aucun avis quant à leur sincérité, c’est-à-dire leur pertinence,
leur cohérence et leur vraisemblance.
Fait à Neuilly, le 13 février 2001.
Le Commissaire aux Comptes
Calan Ramolino & Associés
Antoine de Riedmatten
1.6.
Gilles de Calan
Responsable de l’information
Patrick MACHEFERT, Président du Conseil d'Administration
Tél : 01 42 88 80 00 – Fax : 01 42 88 80 07
*
*
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*
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CHAPITRE II : RENSEIGNEMENTS RELATIFS AUX TITRES
ADMIS
2.1.
Renseignements relatifs à l’admission des actions à la cote du Second Marché
2.1.1. Valeur nominale et nature des actions admises à la cote du Second Marché :
Les actions ont une valeur nominale de 1F. Ces actions sont toutes de même nature et entièrement libérées.
2.1.2. Nombre :
L'intégralité des actions composant le capital de la société LES HOTELS DE PARIS S.A. sera admise aux
négociations du Second Marché de la Bourse de Paris, soit 3 984 363 actions auxquelles s'ajouteront 348.740
actions nouvelles provenant de l'augmentation de capital décrite ci-après, soit un total de 4.333.103 actions.
2.1.3. Forme :
A compter de l’admission à la cote du Second Marché, nominative ou au porteur, au choix de l’actionnaire. Les
actions seront admises aux opérations de SICOVAM SA.
2.1.4. Date de jouissance :
1er janvier 2000.
2.1.5. Date d'introduction et de première cotation prévue sur le Second Marché :
13 février 2001.
2.1.6. Libellé à la cote du Second Marché
LES HOTELS DE PARIS
2.1.7. Numéro du secteur d’activité :
Code APE : 551 C
2.1.8. Code valeur :
Le code SICOVAM de la Société LES HOTELS DE PARIS est 7883.
2.1.9. Service des titres et service financier :
SOCIETE GENERALE – Département Bourse et Conservation des Titres – Direction de la Clientèle Emetteurs32, rue du Champ de Tir – 44000 NANTES
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2.1.10. Décision du conseil d’administration :
Le conseil d’administration de l’émetteur a décidé à l’unanimité, dans sa séance du 5 décembre 2000, de
demander l’admission des actions de la société au Second Marché de la Bourse de Paris.
2.2.
Renseignements relatifs à l’opération
2.2.1. Titres mis à la disposition du marché
348.740 actions nouvelles, soit 8,05 % du capital et 7,22 % des droits de vote après émission, portant jouissance
au 1er janvier 2000, sont mises à la disposition du marché dans le cadre d'une Offre à Prix Ouvert (ci-après
"l'OPO") et d'un Placement Global Garanti (ci-après "le Placement"), en application de l’article N.2.3.4. des
règles d’Organisation et de fonctionnement d’EURONEXT Paris SA.
2.2.2. Renseignements relatifs à l’émission :
2.2.2.1. Autorisations :
L'Assemblée Générale Extraordinaire qui s'est réunie le 13 novembre 2000 a autorisé le Conseil
d'Administration pour une durée de 5 ans à compter de la date de sa réunion, de procéder à des augmentations de
capital pour un montant maximum de 1 282 500 F de nominal. Cette Assemblée Générale a également décidé
que, sous réserve de l’introduction en Bourse de la société, les augmentations de capital en numéraire
susceptibles d’être réalisées en vertu de cette autorisation pourraient l’être jusqu’au 31 décembre 2001 avec
suppression du droit préférentiel de souscription.
1 ère résolution :
« L’Assemblée Générale, après avoir entendu lecture du rapport du Conseil d’Administration, autorise le Conseil
d’Administration pour une durée de cinq ans à compter de ce jour, à augmenter le capital social en une ou
plusieurs fois, à l’époque ou aux époques qu’il fixera, d’un montant maximum de 1 282 500 Francs de nominal.
Si le Conseil d’Administration use de cette autorisation, il pourra à son choix, réaliser ladite augmentation, soit
par incorporation de bénéfices, réserves ou primes d’émission au moyen de l’élévation de la valeur nominale des
actions existantes ou de la création d’actions nouvelles gratuites de même type que les actions existantes, soit par
l’émission, avec ou sans prime, d’actions nouvelles gratuites de même type que les actions existantes, soit par
l’émission, avec ou sans prime, d’actions nouvelles en numéraire à libérer en espèce ou par voie de
compensation de créances, soit encore par l’emploi successif ou simultané de ces divers procédés.
En cas d’augmentation de capital par émission d’actions en numéraire, l’Assemblée Générale autorise le Conseil
d’Administration à prévoir des souscriptions à titre réductible s’il le juge utile ; dans ce cas, les actions non
souscrites à titre irréductible seront attribuées aux actionnaires qui auront souscrit à titre réductible un nombre
d’actions supérieur à celui qu’ils pourraient souscrire à titre préférentiel, proportionnellement aux droits de
souscription dont ils disposent, et en tout état de cause, dans la limite de leurs demandes.
Si les souscriptions à titre irréductible et, le cas échéant à titre réductible n’ont pas absorbé la totalité de
l’augmentation de capital, le Conseil pourra utiliser, dans l’ordre qu’il déterminera, l’une et/ou l’autre des
facultés ci-après :
*limiter l’augmentation de capital au montant des souscriptions sous la condition que celui-ci atteigne
les trois quarts au moins de l’augmentation décidée ;
*répartir librement tout ou partie des actions non souscrites ;
*offrir au public tout ou partie des actions non souscrites.
En cas d’attribution d’actions nouvelles aux actionnaires à la suite de l’incorporation au capital de bénéfices,
réserves ou primes d’émission, le Conseil pourra décider, par dérogation aux dispositions de l’article 194 de la
loi du 24 juillet 1966 contenue dans le Livre II du Code de Commerce, que les droits formant rompus ne seront
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pas négociables et que les actions correspondantes seront vendues, les sommes provenant de la vente étant
allouées aux titulaires des droits au plus tard trente jours après la date d’inscription à leur compte du nombre
entier d’actions attribuées.
Tous pouvoirs sont donnés au Conseil d’Administration à l’effet de réaliser, pour autant qu’il le jugera
convenable, l’augmentation ou les augmentations de capital faisant l’objet de la présente autorisation, d’en
arrêter les modalités et conditions et, notamment, de fixer le prix d’émission des actions, d’en déterminer la date
d’entrée en jouissance, avec ou sans effet rétroactif, de fixer les dates d’ouverture et de clôture des souscriptions,
de constater la réalisation de la ou des augmentations de capital et de procéder aux modifications corrélatives des
statuts.
D’une façon générale, le Conseil d’Administration prendra toutes mesures et remplira toutes formalités pour la
réalisation de l’opération. »
Cette augmentation de capital pourra être réalisée avec suppression du Droit Préférentiel de Souscription des
actionnaires et ceci jusqu’au 31 décembre 2001.
2 ème résolution :
« L’Assemblée Générale, après avoir entendu lecture du rapport du Conseil d’Administration et du rapport
spécial du Commissaire aux Comptes et sous la condition suspensive de l’introduction en Bourse de la société,
décide que la ou les augmentations de capital en numéraire, susceptibles d’être réalisées en vertu de
l’autorisation de la résolution précédente, pourront être émises, dans un délai limité, à savoir le 31 décembre
2001, en supprimant le droit préférentiel de souscription conformément aux disposition de l’article 186 de la Loi
du 24 juillet 1966 et à celles de l’article 155 du décret du 23 mars 1967, contenues dans le Livre II du Code de
Commerce.
Si le Conseil d’Administration use de cette faculté, le prix d’émission des actions, qui conféreront à leurs
titulaires les mêmes droits que les actions anciennes, sera au moins égal à la moyenne des cours constatés pour
les actions pendant dix séances de Bourse consécutives choisies parmi les vingt qui précèdent le jour du début
d’émission, après correction de cette moyenne pour tenir compte de la différence de date de jouissance.
Toutefois et par dérogation, le prix d’émission des titres qui seront émis lors de l’augmentation de capital
concomitante à l’introduction en Bourse de la Société sera fixé par le Conseil d’Administration.
Le Conseil d’Administration pourra éventuellement conférer aux actionnaires, pendant un délai qu’il
déterminera, le droit de souscrire tout ou partie des actions à émettre dont il fixera les modalités et conditions
d’exercice. »
2.2.2.2. Prix de souscription :
Le prix a été fixé le 13 février 2001 à 15 euros (soit 98,39 francs) par action
2.2.2.3. Montant net du produit de l'émission :
Le montant de l’émission est de 5.231.100 euros (soit 34.313.767 francs environ), auxquels s’imputent 0,75 M?
de frais liés à l’augmentation de capital, soit un montant net de 4,5 M ? environ.
2.2.2.4. Période de souscription :
Du 5 février 2001 au 12 février 2001.
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2.2.2.5. Etablissement domiciliataire :
FINANCIERE WARGNY – 7 place Vendôme 75001 PARIS
2.2.2.6. Délivrance des actions :
Le délai de règlement livraison est de trois séances d'ouverture de marché à compter de la date de publication de
résultat par EURONEXT Paris SA.
2.2.2.7. Garantie :
Conformément à l’article L 225-145 du Livre II du Nouveau Code de Commerce, FINANCIERE WARGNY a
garanti l’opération le 13 février 2001 à hauteur de l’émission des 348 740 actions nouvelles. Elle s'est réservé
toutefois la possibilité de résilier cette garantie notamment en cas de survenance d’événements de nature à
compromettre le bon déroulement de l’introduction en Bourse, du Placement et de l’Offre à Prix Ouvert (tels
qu’un changement défavorable significatif dans la situation financière ou l’activité de la société ou une
modification dans les conditions de marché).
Il est précisé qu’en cas de résiliation du contrat de garantie conclu, les ordres d’achat émis dans le cadre du
Placement et de l’Offre à Prix Ouvert seront annulés.
2.3.
Procédure d’introduction
L'introduction de LES HOTELS DE PARIS S.A. sur le Second Marché de la Bourse de Paris a été réalisée pour
partie dans le cadre d'un Placement Garanti (ci-après "le Placement") et pour partie dans le cadre d'une Offre à
Prix Ouvert (ci-après l'"OPO"), en application de l'article N.3.2.4 des Règles d'Organisation et de
Fonctionnement d'EURONEXT Paris SA.
Les actions nouvelles ont été mises à la disposition du marché dans les conditions suivantes :
* 278 992 actions soit 80 % du nombre d’actions mises sur le marché ont fait l’objet du Placement (soit
6,44 % du capital et 5,78 % des droits de vote) ;
* 69 748 actions soit 20 % du nombre d’actions mises sur le marché ont fait l’objet de l'OPO (soit 1,61
% du capital et 1,44 % des droits de vote).
Le nombre définitif d’actions diffusées dans le cadre de l’OPO, d’une part, et dans le cadre du Placement,
d’autre part, était susceptible d’ajustement en fonction de la nature de la demande. En particulier :
*le nombre d’actions offertes dans le cadre de l'OPO pouvait être augmenté par prélèvement sur le
Placement ;
* le nombre d’actions offertes dans le cadre du Placement pouvait être augmenté par prélèvement sur
l’OPO (dans le cas où l’OPO ne serait pas entièrement couverte).
Ces prélèvement pouvaient se faire dans l’un ou l’autre cas dans la limite de 10%.Cette faculté n'a pas été
utilisée.
Aucune tranche prioritaire n’a été réservée aux salariés.
2.3.1. Caractéristiques communes au Pla cement et à l'OPO
2.3.1.1. Durée du Placement et de l'OPO :
Le Placement et l'OPO ont été réalisés pendant la même période précédant l'introduction, soit du 5 février 2001
au 12 février 2001 inclus. Le Placement était susceptible d'être clos à tout moment par anticipation et sans
préavis, sauf pour les personnes physiques.
2.3.1.2. Prix :
Le prix d'émission par action est de 15 euros (soit 98,39 francs) par action. L'OPO et le Placement ont été
réalisés au même prix. Ce prix a résulté de la confrontation de l'offre de titres et des demandes d'achat émises par
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les investisseurs selon la technique dite de "construction du livre d'ordres" telle que développée par les usages
professionnels.
Ce prix a été fixé le 13 février 2001. Il fera l'objet d'un avis d'EU RONEXT PARIS SA.
Avec l'accord d'EURONEXT PARIS SA, et selon l'article N 3.2.12. des Règles d'Organisation et de
Fonctionnement d'EURONEXT PARIS SA, l'introducteur s'est réservé la faculté de modifier la fourchette de
prix initialement stipulée. La fourchette finalement retenue devait être publiée conformément à l'article N.3.2.6.
Ces nouvelles modalités devaient faire l'objet d'un avis publié par EURONEXT PARIS SA qui devait préciser
les conditions dans lesquelles devaient être confirmés les ordres d'achat précédemment émis.
Eléments d’appréciation du prix
1998 (PF)
1999
2000 (P)
2001 (P)
En millions de francs
Chiffre d’affaires
Capacité d’autofinancement
Résultat Net
Fonds propres
Dividendes
Nombre d’actions
49,30
-5,00
-11,60
146,30
0,00
3 847 424
75,32
-2,68
-12,86
153,17
0,00
3 847 424
109,03
16,54
3,96
173,15
0,00
3 984 363
184,33
38,65
20,26
222,80
6,08
4 333 103
En francs par action
Capacité d’autofinancement
Résultat Net
Fonds propres
Dividende net
-1,30
-3,02
38,03
0,00
-0,70
-3,34
39,81
0,00
4,15
0,99
43,46
0,00
8,92
4,68
51,58
1,40
Multiples
P/CAF (1)
PER (2)
Multiple de FP
Rendement net
Rendement brut (3)
-75,69
-32,58
2,59
0,00%
0,00%
-140,56
-29,46
2,47
0,00%
0,00%
23,71
99,39
2,26
0,00%
0,00%
11,03
21,02
1,91
1,42%
2,13%
pf : pro forma
p : prévisionnel
(1) : Multiple de la capacité d'autofinancement ; la CAF est ici définie comme le résultat net augmenté de la dotation aux amortissements.
(2) : Multiple de bénéfice (Price Earning Ratio).
(3) : Rendement calculé sur le dividende net augmenté de l'avoir fiscal au taux de 50%.
Incidence de l’augmentation de capital sur la situation des actionnaires :
Un actionnaire qui détiendrait 1% du capital avant l’émission, soit 39 843 actions verrait sa participation
ramenée à 0,92%.
Fonds propres/action (au 31/12/00) avant augmentation de capital : 43,46 FRF (6,63 euros)
Fonds propres/action après augmentation de capital (avant imputation des frais) : 47,88 FRF (7,30 euros)
2.3.1.3. Résultat de l’OPO et du Placement :
Le résultat de l’OPO fera l’objet d’un avis publié par EURONEXT Paris SA. Cet avis précisera le taux de
réduction éventuellement appliqué aux ordres d’achat.
Le résultat du Placement fera l’objet d’un avis séparé publié par EURONEXT Paris SA.
13/02/01
11
2.3.2.Caractéristiques de l'OPO
Les modalités définitives de l'OPO seront précisées dans un avis d’EURONEXT Paris SA.
2.3.2.1. Nombre de titres :
Au total, 69.748 titres ont été diffusés par le biais de l'OPO. 69.748 titres étaient initialement offerts dans ce
cadre, ce nombre pouvant être augmenté d'un maximum de 27.899 titres prélevés sur le nombre d'actions offertes
dans le cadre du Placement. Cette faculté n'a pas été utilisée.
2.3.2.2. Ordres d'achat susceptibles d'être émis en réponse à l'OPO :
Les ordres d'achat seront décomposés en fonction du nombre de titres demandés, en application de l'article
N.3.2.15 des Règles d'Organisation et de Fonctionnement d’EURONEXT Paris SA :
*de 1 à 100 titres inclus : Ordres A
*toute quantité de titres : Ordres B
L'avis de résultat de l'OPO qui sera publié par EURONEXT Paris SA indiquera les réductions éventuelles
appliquées aux ordres d'achat. Les ordres A bénéficieront d'un traitement préférentiel dans le cas où tous ne
pourraient être entièrement satisfaits.
Il est en outre précisé :
qu’un même donneur d'ordres ne pouvait émettre qu'un seul ordre d'achat. Cet ordre ne pouvait être dissocié
entre plusieurs intermédiaires financiers et devait être confié à un seul intermédiaire ;
que le montant des ordres d'achat n'était pas limité ;
qu’au cas où l'application du ou des taux de réduction n'aboutirait pas à un nombre entier d'actions, ce
nombre serait arrondi au nombre entier inférieur.
2.3.2.3. Réception et transmission des ordres d'achat :
Les investisseurs qui souhaitaient acquérir des titres dans le cadre de l'OPO ont déposé leurs ordres d'achat
auprès d'un intermédiaire habilité. Les ordres d'achat étaient, même en cas de réduction, irrévocables. Les
intermédiaires ont transmis les ordres d'achat à EURONEXT Paris SA selon le calendrier et les modalités
indiqués dans l'avis d'ouverture de l'OPO publié par EURONEXT Paris SA.
2.3.2.4. Résultat de l'OPO :
Le résultat de l'OPO fera l'objet d'un avis publié par EURONEXT Paris SA qui précisera le taux de réduction
éventuellement appliqué aux ordres d'achat, en fonction de leur catégorie.
2.3.3. Caractéristiques principales du Placement
2.3.3.1. Nombre de titres :
Parallèlement à l'OPO et durant la même période que celle-ci, 278.992 actions ont l’objet, conformément aux
dispositions de l’article N.3.2.4. des Règles d’Organisation et de fonctionnement d’EURONEXT Paris SA, d’un
Placement en France et à l’étranger, à l’exception des Etats-Unis d’Amérique.
Le Placement pouvait être clos par anticipation sans préavis, sauf pour les personnes physiques.
Dans le cas où l’OPO n'aurait pu être entièrement souscrite, le nombre de titres offerts dans le cadre du
Placement pouvait être augmenté par prélèvement sur le nombre d’actions offertes dans le cadre de l’OPO. Cette
faculté n'a pas été utilisée.
2.3.3.2. Réception et transmission des ordres d'achat :
Les investisseurs qui souhaitaient acquérir des titres dans le cadre du Placement devaient passer leurs ordres
d'achat auprès de WARGNY SOCIETE DE BOURSE.
Les ordres émis dans le cadre du Placement pouvaient faire l'objet d'une réduction totale ou partielle.
WARGNY SOCIETE DE BOURSE n'a offert les actions qu'en conformité avec les lois et règlements en vigueur
tant en France qu'à l'étranger.
13/02/01
12
2.3.3.3. Résultat du Placement :
Le résultat du Placement fera l'objet d'un avis publié par EURONEXT Paris SA.
2.3.3.4. Restriction de Placement :
L’établissement garant n’a offert les actions qu’en conformité avec les lois et règlements en vigueur tant en
France qu’à l’étranger.
2.4.
Etablissements financiers introducteurs
Introducteur :
FINANCIERE WARGNY, 7 place Vendôme, 75001 PARIS
Société de Bourse :
WARGNY SOCIETE DE BOURSE, 7 place Vendôme, 75001 PARIS
2.5.
Contrat de liquidité
Un contrat de liquidité a été conclu, le 12 février 2001, entre la société LES HOTELS DE PARIS S.A. et
WARGNY SOCIETE DE BOURSE et sera suivi d’un contrat d’animation. Ce contrat a été signé pour douze
mois renouvelable par tacite reconduction.
2.6.
Charges relatives à l'introduction
Le montant des charges liées à l'introduction de la société LES HOTELS DE PARIS S.A. sur le Second Marché
est estimé 0,75 millions d’euros environ.
2.7.
But de l’introduction et de l'émission
L’introduction sur le Second Marché de la société Les HOTELS DE PARIS a pour but de permettre son
développement, notamment en saisissant des opportunités de croissance externe qui pourrait se présenter à elle.
Elle étudie régulièrement un certain nombre de dossiers d’acquisitions susceptibles de présenter un intérêt ou
révélant des synergies de nature à favoriser son développement.
De plus, l’introduction devrait permettre au Groupe Les HOTELS DE PARIS d’accroître sa notoriété.
Cf. § 7.3.
2.8.
Renseignements généraux sur les valeurs mobilières dont l’admission est
demandée
2.8.1. Droits attachés aux actions
Les actions sont de même catégorie et bénéficient des mêmes droits, tant dans la répartition des bénéfices que
dans le boni de liquidation. Le droit de vote attaché aux actions est proportionnel au capital qu'elles représentent.
Lors de la tenue des Assemblées, chaque action donne droit à une voix.
Cependant , une majoration de dividende de 10% au plus peut être attribuée par décision de l’Assemblée aux
actionnaires justifiant d’une inscription de leurs titres sous la forme nominative depuis plus de deux ans (Article
26 des statuts).
Délai de prescription du dividende : les dividendes sont prescrits dans un délai de 5 ans au profit de l’Etat
français (art. 2277 C. civ).
13/02/01
13
Droits de vote double :
L’Assemblée Générale du 13 novembre 2000 a autorisé, dans sa 4ème résolution, l’attribution d’un droit de vote
double à toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il sera justifié d’une inscription nominative
depuis deux ans au moins au nom du même actionnaire.
2.8.2. Négociabilité des actions
Toutes les actions sont librement négociables.
2.8.3. Mode d’inscription en compte des actions
Les actions sont inscrites au gré de leurs propriétaires :
- en compte nominatif pur ;
- en compte nominatif administré ;
- au porteur identifiable chez un intermédiaire habilité.
Les actions sont admises aux opérations de SICOVAM S.A. sous le numéro 7883.
La société peut, dans les conditions réglementaires, demander à tout moment à l’organisme chargé de la
compensation des titres, le nom, la dénomination sociale, la nationalité et l’adresse des détenteurs de titres
conférant immédiatement ou à terme, le droit de vote dans ses propres assemblées d’actionnaires, ainsi que le
nombre de titres détenus par chacun d’eux et, le cas échéant, les restrictions attachées à ces titres.
2.8.4. Régime fiscal des actions
En l'état actuel de la législation française et sous réserve des règles spécifiques liées à la situation particulière de
l'actionnaire, le régime fiscal suivant est applicable. L'attention des actionnaires est attirée sur le fait que ces
informations ne constituent qu'un résumé du régime fiscal applicable et que leur situation particulière doit être
étudiée avec leur conseil fiscal habituel.
2.8.4.1. Personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France :
Dividendes
Les dividendes d’actions françaises sont pris en compte pour la détermination du revenu global du contribuable
dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
A ces dividendes est attaché un avoir fiscal égal à la moitié des sommes encaissées, imputable sur l’impôt sur le
revenu et, le cas échéant, remboursable.
Les dividendes bénéficient d’un abattement global et annuel de 16 000 FRF pour les couples mariés soumis à
une imposition commune et de 8 000 FRF pour les personnes célibataires, veuves, divorcées ou mariées avec
une imposition séparée.
Le montant net imposable (déduction faite de l’abattement) est soumis :
* à l’impôt sur le revenu, au barème progressif ;
* au prélèvement social de 2 % institué par la loi de financement de la Sécurité Sociale pour 1998 ;
* à la Contribution Sociale Généralisée (CSG) de 7,5 % dont 5,1 % est déductible de l’impôt sur le
revenu (article 1 600-OB du CGI) ;
* à la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) de 0,5 % (article 19 de l'ordonnance
n°96-50 du 24 janvier 1996).
Plus-value :
Conformément à l’article 150-0 A du Code Général des Impôts (CGI), les plus-values dégagées sont
imposables si le foyer fiscal de l’actionnaire cédant réalise un montant annuel de cessions supérieur au seuil
de 50.000 F, soit 7.622,45 euros.
13/02/01
14
Au delà du seuil de 50.000 F, le taux global d’imposition sera de 26%, se décomposant de la manière
suivante :
* 16 % au titre de l’impôt sur le revenu,
* 7,5 % au titre de la Contribution Sociale Généralisée (CSG),
* 2 % au titre du prélèvement social,
* 0,5 % au titre de la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS).
Les moins-values seront imputables sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même
année ou dans les cinq années suivantes.
Régimes spéciaux :
Les actions peuvent être souscrites dans le cadre d’un Plan d’Epargne en Actions, prévu par la loi n° 92-666 du
16 juillet 1992 qui ouvre droit, sous certaines conditions, à une exonération d’impôt sur le revenu pour les
produits et plus-values des titres y figurant.
2.8.4.2. Personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés :
Contribution :
Les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés sont également soumises à :
*une contribution temporaire de 10 % ramenée à 6 % au titre des exercices clôturés en 2001 ;
*une contribution sociale de 3,3 %, depuis le 1er janvier 2000, assise sur le montant de l’impôt sur les
sociétés de l’exercice diminué d’un abattement de 5 millions de francs. Sont toutefois exonérées de cette
contribution les personnes morales qui remplissent cumulativement les conditions suivantes : capital social
entièrement libéré, et, chiffre d’affaires inférieur à 50 millions de francs, et, capital social détenu pour au moins
75% par des personnes physiques ou par une ou plusieurs personnes morales réalisant un chiffre d’affaires de
moins de 50 millions de francs et directement détenues pour au moins 75% par des personnes physiques.
Le taux effectif d’impôt ressort ainsi selon les cas, soit à 35,33 %, soit à près de 36,33%.
Dividendes
-Régime Général :
Les dividendes perçus par la société sont compris dans le bénéfice imposable à l’IS. La société peut imputer sur
le montant de l’impôt dont elle est redevable l’avoir fiscal égal à 40% des sommes perçues.
-Régime Spécial des Sociétés Mères :
Les personnes morales détenant au moins 10 % du capital de la société distributrice ou dont le prix de revient de
la participation est au moins égal à 150 millions de francs sont susceptibles de bénéficier du régime des sociétés
mères et filiales et pourront s’en prévaloir à condition d’en exercer l’option.
A ce titre, les dividendes versés par la filiale sont exonérés d’impôt sur les sociétés chez la mère. Seule une
quote-part de frais et charges fixée à 5% pour les exercices clos à compter du 31 décembre 1999 doit être
réintégrée dans le résultat imposable de la société mère (Article 20 de la loi de Finances 2000).
Plus-values
Les plus ou moins–values dégagées par les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés relèvent
du régime de droit commun, soit au taux de 33 1/3 % majoré de la contribution additionnelle de 6 %.
Cependant, conformément aux dispositions de l’article 219-I.a)ter du CGI, les gains ou pertes nets réalisés
à l’occasion de la cession de titres qui répondent à la définition de titres de participation au sens comptable
et fiscal et qui étaient détenus depuis au moins deux ans relèvent du régime des plus-values ou moinsvalues à long terme. Les plus-values réalisées sont alors imposées au taux réduit de 19%, augmenté de la
contribution additionnelle de 6 %, l’imposition au taux réduit n’étant définitive qu’à condition de satisfaire
à l’obligation de dotation de la réserve spéciale des plus-values à long terme.
2.8.4.3. Non-résidents français :
Dividendes :
Sous réserves des conventions fiscales internationales applicables et du régime des dividendes distribués à
une société mère de la Communauté européenne, les revenus distribués par une société française à des
bénéficiaires dont le do micile fiscal ou le siège fiscal est situé hors de France font l’objet d’une retenue à la
source de 25%.
13/02/01
15
Plus-value :
Sous réserve des dispositions de l’article 244 bis B du CGI, les dispositions de l’article 150-0 A du même
code (ancien article 92 B) ne s’appliquent pas aux plus -values réalisées à l’occasion de cessions à titre
onéreux de valeurs mobilières ou de droits sociaux effectuées par les personnes qui ne sont pas fiscalement
domiciliées en France au sens de l’article 4B, ou dont le siège social est situé hors de France (article 244
bis C du CGI).
2.8.4.4. Personnes physiques ou morales soumises à un régime d’imposition différent :
Les personnes physiques ou morales soumises à un régime d’imposition différent et répondant à l’offre
devront s’informer de la fiscalité s’appliquant à leur cas particulier.
2.9.
Place de cotation
Les actions sont admises aux négociations sur le Second Marché de la Bourse de Paris. Aucune admission n’est
en cours sur une autre place financière.
2.10.
Tribunaux compétents en cas de litige
Les tribunaux compétents en cas de litige sont ceux du siège social lorsque la société est défenderesse et sont
désignés en fonction de la nature des litiges, sauf disposition contraire du Nouveau Code de Procédure Civile.
*
*
13/02/01
*
16
CHAPITRE III : RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE
GENERAL CONCERNANT L’EMETTEUR ET SON
CAPITAL
3.1.
3.1.1
Renseignements concernant l’émetteur
Dénomination et siège social
3.1.1.1. Raison sociale : LES HOTELS DE PARIS
3.1.1.2. Siège social : 121 boulevard du Montparnasse – 75006 PARIS
3.1.2.
Forme juridique
Société anonyme à Conseil d'Administration, de droit français, régie par les dispositions du Livre II du Code de
Commerce.
3.1.3.
Législation de l’émetteur
Française.
3.1.4.
Durée de la société
La société a été constituée pour une durée de 35 ans à compter du 22 juillet 1992, date de son immatriculation au
Registre du Commerce et des Sociétés de Paris. Cette durée a été prorogée à 99 années à compter de la date de
son immatriculation lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 31 décembre 1999.
3.1.5.
Objet social (article 2 des statuts de la société)
"La société a pour objet, tant en France qu'à l'étranger :
-
toute activité relative à l’acquisition de fonds de commerce, l’exploitation d’hôtels ou de résidences
hôtelières, bars, brasseries, restaurants, ainsi que toute activité connexe, étant entendu que l’exploitation
peut être directe ou indirecte, notamment par voie de contrat de concession ou de franchise, par mandat de
gestion et autres…
-
toute activité relative à la réhabilitation et à la construction d’hôtels, bars, brasseries, restaurants et autres ;
-
le conseil en gestion de patrimoine, les opérations d’assurance et de capitalisation de toutes natures et de
toutes sortes, toutes opérations mobilières et immobilières, toutes opérations commerciales ou financières et
toutes activités contribuant directement ou indirectement à l’objet social et à tous objets similaires ou
connexes ;
-
la participation de la société, par tous moyens à toutes entreprises ou sociétés créées ou à créer, pouvant se
rattacher à l’objet social, notamment par voie de création de sociétés nouvelles, d’apport, de commandite,
souscription ou achats de titres ou droits sociaux, fusion, alliance ou association en participation ou
groupement d’intérêt économique ou de location-gérance. "
3.1.6. Registre du commerce et des sociétés
R.C.S. PARIS B 388 083 016
13/02/01
17
3.1.7.
Indication du lieu où peuvent être consultés les documents juridiques
Les statuts, comptes et rapports, procès -verbaux d’Assemblées Générales et de Conseils d’Administration
peuvent être consultés à l’adresse suivante : 12, avenue du Recteur Poincaré – 75016 PARIS.
3.1.8.
Exercice social (Article 25 des statuts)
L'exercice social commence le 1er janvier et finit le 31 décembre de chaque année.
3.1.9.
Affectation et répartition des bénéfices (Article 26 des statuts)
1-Le compte de résultat qui récapitule les produits et charges de l’exercice fait apparaître par différence, après
déduction des amortissements et des provisions, le bénéfice ou la perte de l’exercice.
Sur le bénéfice de l’exercice, diminué le cas échéant, des pertes antérieures, il est prélevé 5% au moins pour
constituer le fonds de réserve légale. Ce prélèvement cesse d’être obligatoire lorsque la réserve légale atteint le
dixième du capital social.
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l’exercice, diminué des pertes antérieures, ainsi que des
sommes à porter en réserves en application de la loi ou des statuts, et augmenté du report bénéficiaire. Sur ce
bénéfice, l’Assemblée Générale peut prélever toutes sommes qu’elle juge à propos d’affecter à la dotation de
tous fonds de réserves facultatives ou de reporter à nouveau.
Le solde, s’il en existe, est réparti entre tous les actionnaires proportionnellement au nombre d’actions
appartenant à chacun d’eux.
Une majoration de dividende, dans la limite de 10% peut être attribuée à tout actionnaire qui justifie, à la clôture
de l’exercice, d’une inscription nominative depuis deux ans au moins et du maintien de celle-ci à la date de la
mise en paiement du dividende. Son taux est fixé par l’Assemblée Générale Extraordinaire.
La même majoration peut être attribuée, dans les mêmes conditions, en cas de distribution d’actions gratuites.
En outre, l’Assemblée Générale peut décider la mise en distribution de sommes prélevées sur les réserves dont
elle a la disposition, en indiquant expressément les postes de réserves sur lesquels les prélèvements sont
effectués. Toutefois, les dividendes sont prélevés par priorité sur le bénéfice distribuable de l’exercice.
Hors cas de réduction de capital, aucune distribution ne peut être faite aux actionnaires lorsque les capitaux
propres sont, ou deviendraient à la suite de celle-ci, inférieurs au montant du capital augmenté des réserves que
la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer. L’écart de réévaluation n’est pas distribuable. Il peut être
incorporé en tout ou partie au capital.
La perte, s’il en existe, est après l’approbation des comptes par l’Assemblée Générale, reportée à nouveau, pour
être imputée sur les bénéfices des exercices ultérieurs jusqu’à extinction.
2-Les modalités de mise en paiement des dividendes votés par l’Assemblée Générale sont fixées par elle ou, à
défaut, par le Conseil d’Administration. Toutefois, la mise en paiement des dividendes doit avoir lieu dans un
délai maximum de neuf mois après la clôture de l’exercice, sauf prolongation par autorisation de justice.
L’Assemblée Générale, statuant sur les comptes de l’exercice, a la faculté d’accorder à chaque actionnaire pour
tout ou partie du dividende mis en distribution ou des acomptes sur dividendes, une option entre le paiement du
dividende ou des acomptes sur dividendes en numéraire ou en actions.
3.1.10. Assemblées Générales (Article 24 des statuts)
3.1.10.1. Convocation, lieu de réunion : (Article 24.1 des statuts)
Les Assemblées Générales sont convoquées par le Conseil d’Administration ou, à défaut, par le ou les
Commissaire aux Comptes.
Les réunions ont lieu au siège ou en tout autre lieu précisé dans l’avis de convocation.
La société doit publier au Bulletin des Annonces Légales et Obligatoires (BALO), trente jours avant la réunion
de l’Assemblée, un avis contenant les mentions énumérées à l’article 130 du décret du 24 mars 1967.
Cet avis de réunion doit également informer les actionnaires qu’ils disposent d’un délai de dix jours à compter de
la date de publication au BALO pour envoyer leurs demandes d’inscription de projets de résolutions à l’ordre du
jour.
La convocation est faite, soit par un avis inséré dans un journal d’annonces légales du département du siège
social et publié au BALO avec avis préalable à la COB, soit par lettre recommandée ou par simple lettre adressée
à chaque actionnaire si toutes les actions de la société sont nominatives.
13/02/01
18
Le délai entre la date, soit de l’insertion de l’avis de convocation ou de la dernière insertion au BALO, soit de
l’envoi des lettres recommandées ou simples si toutes les actions sont nominatives, et la date de l’Assemblée,
doit être au moins de :
-quinze jours sur première convocation ;
-six jours sur seconde convocation.
3.1.10.2. Accès aux Assemblées : (Article 24.3 des statuts)
L’Assemblée Générale se compose de tous les actionnaires quel que soit le nombre de leurs actions pourvu
qu’elles aient été libérées des versements exigibles.
Le droit d’assister ou de se faire représenter aux Assemblées est subordonné à l’inscription de l’actionnaire
nominatif à un compte d’actionnaire tenu par la société et au dépôt par l’actionnaire au porteur d’un certificat
d’immobilisation des titres établi par l’intermédiaire habilité teneur de compte, cinq jours avant la date de
réunion de l’Assemblée. Toutefois, le Conseil d’Administration a la faculté, par voie de mesure générale, de
réduire ce délai.
Tout actionnaire peut voter par correspondance. Toutefois, tout vote par correspondance parvenu à la société
moins de trois jours avant la date de l’Assemblée n’est pas pris en compte. Lors de l’Assemblée, l’assistance
personnelle de l’actionnaire annule toute procuration ou tout vote par correspondance.
Un actionnaire ne peut se faire représenter que par son conjoint ou un autre actionnaire.
3.1.10.3. Droit de communication des actionnaires (Article 24 des statuts)
Tout actionnaire a le droit d’obtenir communication des documents nécessaires pour lui permettre de se
prononcer en connaissance de cause et de porter un jugement informé sur la gestion et la marche de la société.
La nature de ces documents et les conditions de leur envoi ou mise à disposition sont déterminées par la Loi.
3.1.10.4. Droits et obligations attachés aux actions (Article 14 des statuts)
Chaque action donne droit, dans les bénéfices et l’actif social, à une part proportionnelle à la quotité du capital
qu’elle représente. En outre, elle donne droit au vote et à la représentation dans les Assemblées Générales dans
les conditions légales et statutaires.
La possession d’une action comporte, de plein droit, adhésion aux statuts de la société et aux décisions de
l’Assemblée Générale.
Chaque fois qu’il sera nécessaire de posséder plusieurs actions ou coupures d’actions pour exercer un droit
quelconque, les actionnaires devront faire leur affaire personnelle du groupement et, éventuellement, de l’achat
ou de la vente des titres nécessaires.
3.1.11. Franchissements de seuils
Tout actionnaire, agissant seul ou de concert, qui viendra à posséder plus de 2%, de 5%, de 10%, de 20%, du
tiers, de la moitié ou des deux tiers du capital ou des droits de vote devra informer la société du nombre total
d’actions et de droits de vote détenus, par lettre recommandée avec demande d’accusé réception, dans un délai
de quinze jours à compter du franchissement de chacun de ces seuils de participation.
Il en sera de même chaque fois que sa participation deviendra inférieure à chacun desdits seuils.
En cas d’augmentation de participation, l’actionnaire qui ne se conformerait pas à l’obligation d’information
mentionnée ci-dessus pourra être privé du droit de vote attaché aux actions excédant la quote-part non déclarée, à
la demande, consignée dans le Procès-Verbal de l’Assemblée Générale, d’un ou plusieurs actionnaires détenant
une fraction du capital ou des droits de vote au moins égale à 2%.
3.1.12. Programme de Rachat d'actions propres autorisé par l'Assemblée Générale Extraordinaire du
13/11/2000
Conformément au règlement 98-02 de la Commission des Opérations de Bourse, la société LES HOTELS DE
PARIS S.A. présente ci-après les objectifs et modalités du programme de rachat d'actions qui sera mis en œuvre
par la société, ainsi que ses incidences estimées sur la situation des actionnaires.
13/02/01
19
3.1.12.1. Objectifs du programme de rachat et utilisation des actions rachetées :
La société ne détient actuellement, directement ou indirectement, aucun de ses propres titres.
Elle a décidé d'utiliser le programme de rachat d'actions afin d'intervenir sur le marché de son titre dans l'optique
d'une régularisation de cours, et n'envisage pas l'annulation des actions qu'elle serait éventuellement amenée à
détenir. Les titres ainsi acquis seraient uniquement destinés à être recédés sur le marché. Un contrat de liquidité
sera signé avec WARGNY SOCIETE DE BOURSE.
3.1.12.2. Cadre juridique du programme :
L'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 novembre 2000, dans sa 6ème résolution, a autorisé, à acquérir ses
propres actions conformément à l'article 217-2 de la loi du 24 juillet 1966 (Article L.225-209 du Code de
Commerce). Cette disposition ne peut amener la société à détenir plus de 10% de son capital.
"L'Assemblée Générale, sur la proposition du Conseil d’Administration, après avoir entendu la lecture de son
rapport et sous la condition suspensive de l’introduction en Bourse de la société, autorise le Conseil à acheter et
vendre en Bourse des actions composant le capital social, conformément aux dispositions de l’article 217-2 de la
loi du 24 juillet 1966 (Article L.225-209 du Code de Commerce), en vue de régulariser le marché, et fixe le prix
maximum d’achat par action à 200% du prix d’offre par action et le prix minimum de vente par action à 50% du
prix d’offre par action.
En cas d’augmentation de capital par incorporation de réserves et attribution de titres gratuits ainsi qu’en cas,
soit d’une division, soit d’un regroupement des titres, les prix indiqués ci-dessus seront ajustés par un coefficient
multiplicateur égal au rapport entre le nombre de titres composant le capital avant l’opération et ce nombre après
l’opération.
Cette autorisation est donnée pour une durée de dix-huit mois à compter de ce jour. Les achats effectués en vertu
de cette autorisation ne devront pas avoir pour effet de porter le nombre de ses propres actions détenues par la
Société au-delà du minimum fixé par l’article 217-3 de la loi du 24 juillet 1966 (Article L.225-210 du Code de
Commerce).
En vue d'assurer l'exécution de la présente autorisation, tous pouvoirs sont conférés au Conseil d'Administration
à l’effet de passer tous actes de Bourse, conclure tous accords en vue notamment d’assurer la tenue des registres
d'achats et de ventes d'actions, effectuer toutes déclarations auprès de la Commission de Opérations de Bourse et
tout autre organisme, remplir toutes autres formalités et plus généralement, faire le nécessaire en vue de mener à
bien les opérations susvisées ».
3.1.12.3. Modalités de réalisation du programme :
? Part maximale du capital susceptible d’être acquise et montant maximal payable par la société : LES
HOTELS DE PARIS S.A. a la faculté d'acquérir au maximum 10% de son capital, soit 433.310 actions,
représentant un montant maximal de 13.259.286 euros que la société n'entend pas dépasser.
Toutefois, comp te tenu de l’utilisation envisagée, la société n’envisage pas d’acquérir plus de 2% du capital.
?Modalités des rachats : Les actions pourront être achetées et revendues par intervention sur le
marché.
?Durée et calendrier : cette autorisation est valable 18 mois à compter de l'Assemblée Générale
Extraordinaire du 13 novembre 2000, soit jusqu'au 14 mai 2002.
?Financement du programme de rachat : Dans l’éventualité d’un rachat d’actions, l’intention des
HOTELS DE PARIS SA est d’assurer ce rachat par sa trésorerie disponible et/ou de recourir, pour les besoins
additionnels, à l’endettement.
?Traitement comptable : en l'état actuel de la législation et suivant l’avis du Comité d’Urgence de la
CNC du 17 décembre 1998, les titres acquis et non cédés à la clôture de l'exercice seront inscrits en Valeurs
Mobilières de Placement dans les comptes sociaux sous la rubrique Valeurs Mobilières de Placement.
3.1.12.4. Incidences financières du programme :
Le programme de rachat d’actions n’a pas vocation à diminuer le nombre d’actions en circulation par annulation
des titres acquis. De ce fait, il ne devrait pas y avoir d’incidence significative sur la situation financière de la
société et sur le bénéfice net par action.
3.1.12.5. Régime fiscal des rachats :
13/02/01
20
Pour le cessionnaire : Le rachat par la société de ses propres titres en vue de leur annulation n’aurait pas
d’incidence sur son résultat imposable. En particulier, la revalorisation des titres constatée, le cas échéant, entre
la date du rachat et celle de leur annulation ne générerait pas de plus-value d’un point de vue fiscal.
Le rachat par la Société de ses propres titres, sans annulation ultérieure, aurait une incidence sur son résultat
imposable dans le cas d’un éventuel transfert à un prix différent de leur prix initial d’achat.
Pour les actionnaires cédants : En application de l’article 112-6° du Code Général des Impôts (CGI), les sommes
perçues par les actionnaires lors de la cession de leurs titres à l’émetteur dans le cadre d’un programme de rachat
d’actions sont soumises au régime des plus-values.
Ce régime fiscal est décrit au point § 2.8.4.
3.1.12.6. Intention des personnes contrôlant l'émetteur :
Monsieur Patrick MACHEFERT et Monsieur Pierre MARTIN-ROUX envisagent d’intervenir dans le cadre du
présent programme de rachat.
3.2.
3.2.1.
Renseignements de caractère général concernant le capital
Capital social
Le capital social avant l'introduction s’élève à 3 984 363 francs, divisé en 3 984 363 actions de 1 Franc de valeur
nominale, toutes de même catégorie. Le capital social est entièrement libéré. Les actions sont librement
négociables. L'émission d'actions concomitante à l'introduction de la société sur le Second Marché a porté le
capital à 4 333 103 F, soit 4 333 103 actions.
3.2.2.
Capital autorisé mais non émis
L’Assemblée Générale Mixte qui s’est réunie le 31 décembre 1999 a autorisé le Conseil d’Administration de la
société LES HOTELS DE PARIS S.A. pour une durée de cinq ans à compter de la date de réunion de
l’Assemblée Générale Mixte à procéder en une ou plusieurs fois, à l’émission d’actions à titre d’augmentation de
capital de la société pour un montant maximal de 1 470 600 francs de nominal.
L'Assemblée Générale Extraordinaire qui s'est réunie le 13 novembre 2000 a autorisé le Conseil
d'Adminis tration de la société LES HOTELS DE PARIS S.A, pour une durée de cinq ans à compter de la date de
la réunion de l’Assemblée Générale Extraordinaire et sous condition suspensive de l’admission des actions à la
cote du Second Marché, à procéder, en une ou plusieurs fois, à l’émission d’actions à titre d’augmentation de
capital de la société, pour un montant maximal de 1 282 500 francs de nominal, avec suppression du Droit
Préférentiel de Souscription des actionnaires.
Cette autorisation a été utilisée à hauteur de 348 740 francs par le Conseil d’Administration le 22 décembre 2000
et le 23 janvier 2001 pour émettre les actions nouvelles qui seront mises à la disposition du marché dans le cadre
de l’introduction sur le Second Marché.
3.2.3.
Capital potentiel
3.2.3.1. Options de souscription d’actions :
L’Assemblée Générale Extraordinaire du 31 décembre 1999 a autorisé, dans sa 18ème résolution, le Conseil
d’Administration de la société, sous condition suspensive de l’introduction sur le Second Marché de la Bourse
de Paris, à attribuer au bénéfice de certains salariés dirigeants des options d’achat ou de souscriptions d’actions
de la société, dans la limite de 58 270 actions de 1F de nominal.
Le Conseil pourra faire usage de cette autorisation dans un délai de cinq ans. Le prix d’achat sera fixé
conformément à l’article 208-1 de la Loi n°66-537 du 24 juillet 1966 (Article L 225-177 du Code de
Commerce).
3.2.3.2. Bons de souscription :
Sous condition suspensive de l’introduction sur le Second Marché de la Bourse de Paris, l’Assemblée Générale
du 31 décembre 1999, dans sa 21ème résolution, a autorisé le Conseil d’Administration de la société à attribuer
gratuitement des bons de souscription d’actions de la société, dans la limite de 30.000 bons de souscription.
L’autorisation d’émission de ces bons est valable pour une durée maximale d’un an à compter de l’Assemblée.
Les titres auxquels les bons donnent droit devront être émis dans un délai de 26 mois à compter de l’émission
desdits bons.
13/02/01
21
Le prix d’exercice sera au mo ins égal à la moyenne des cours de Bourse constatés pour les actions pendant dix
séances de bourse consécutives choisies parmi les vingt précédant le jour du début de l’émission des bons.
Le Conseil d’Administration du 22 décembre 2000 a attribué les 30 000 bons donnant vocation à la souscription
d’autant d’actions à huit personnes dont les administrateurs pour 16 750 bons.
3.2.4.
Evolution du capital social depuis la création de la société
Date
Nature de l'opération
Montant des variations du
capital en francs
Nominal
Constitution de la société sous
4
mai
la forme d'une SARL au
1992
capital de 150.000 F
18
Augmentation de capital par
novembre incorporation de réserves
1994
30 juin
Transformation de la SARL en
1995
SA
31
Division du nominal par 100
décembre
1999
31
Fusion absorption des sociétés
décembre HOTELS ET RESIDENCES
1999
DE PARIS, SUD EST
FINANCE, LES HOTELS DE
PARIS**
13
Augmentation de capital
novembre réservée
2000
13 février Augmentation de capital dans
2001
le cadre de l'introduction sur le
Second Marché
Montants
successifs
du capital
en francs
Nombre
cumulé de
titres
Nominal des
titres en
francs
150 000
Prime
-
150 000
1 500
100
350 000
-
500 000
5 000
100
-
-
-
5 000
100
-
-
500 000
500 000
1
3 347 424
152 401 662*
3 847 424
3 847 424
1
136 939
15 884 924
3 984 363
3 984 363
1
348.740
33.965.027
4.333.103
4.333.103
1
*Nets des frais de fusion
**Rappel des projets de traité de fusion :
Dans le cadre de la politique, initiée par les dirigeants, de rapprochement des activités d’ingénierie financière et
de simplification des structures en vue de la constitution d’un groupe hôtelier articulé autour de la société
GESTIMMO FINANCE, l’Assemblée Générale du 31 décembre 1999, statuant en session extraordinaire, a
approuvé les deux traités de fusion prévoyant la fusion absorption des sociétés HOTELS ET RESIDENCES DE
PARIS, et SUD-EST FINANCE par GESTIMMO FINANCE puis la fusion absorption des HÔTELS DE PARIS
par la structure modifiée de GESTIMMO FINANCE.
L’évaluation de l’apport de la fusion absorption des sociétés HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS et SUDEST FINANCE a été établie sur la base des valeurs nettes comptables arrêtées au 31 décembre 1998, à
l’exception des fonds de commerce en exploitation à cette date, réévalués en fonction des chiffres d’affaires
réalisés.
La détermination du rapport d’échange de la présente opération a résulté de la prise en considération de trois
types de critères : patrimoniaux, de rentabilité et d’activité. Sur ces bases de calcul et compte tenu de la
modification de la valeur nominale de l’action GESTIMMO FINANCE -division par 100- préalablement aux
opérations de fusion, le rapport d’échange s’est établi à 500 parts HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS pour
1 000 000 actions GESTIMMO FINANCE. La société absorbante a ainsi procédé à la création de 1 062 500
actions nouvelles de 1 franc de valeur nominale, soit une augmentation de capital de 1 062 500 francs. En outre
la société GESTIMMO FINANCE a constaté une prime de fusion résultant des opérations d’apport de 9 986 047
francs (après prise en compte de la perte de 300.000 francs intervenue pendant la période intercalaire sur la
société HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS), dont 8 452 265 francs pour la société HOTELS ET
RESIDENCES DE PARIS et 1 533 782 francs pour la société SUD-EST FINANCE.
Toutefois les commissaires à la fusion ont formulé certaines observations relatives aux méthodes d’évaluation et
au caractère équitable du rapport d’échange de ces opérations :
GESTIMMO FINANCE
13/02/01
22
?L’actif net comptable n’a pas fait l’objet de réévaluation compte tenu notamment des caractéristiques de cette
société, de son patrimoine et de ses activités, et des développements qui suivent. Un tel critère traduit donc une
pesée compte tenu des caractéristiques patrimoniales et d’activités récentes ;
?Sur les derniers exercices, GESTIMMO FINANCE n’a exercé essentiellement qu’une activité d’ingénierie
financière. Il convient de constater que cette activité ne présente pas un caractère récurrent, car liée notamment
au développement de nouveaux projets hôteliers. Sur les derniers exercices, les activités de ces sociétés ont été
essentiellement générées au travers du développement des sociétés Les HOTELS DE PARIS et HOTELS ET
RESIDENCES DE PARIS et de celles détentrices et gérantes de six hôtels indépendants représentées par
Messieurs Machefert et Martin Roux ;
Nous n’avons pas eu connaissance de nouveaux contrats significatifs dans ce domaine.
?Les critères de rendement (résultat net, excédent brut d’exploitation) et le critère d’activité représenté par le
chiffre d’affaires ont été retenus par hypothèse sur la base des données estimées pour l’exercice
1999.GESTIMMO FINANCE a commencé à développer une activité de prestations de services et de gestion
hôtelière sur l’exercice 1999. Cependant la plupart des conventions en cours, conclues avec les sociétés
HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS et LES HOTELS DE PARIS, s’éteindront du fait des opérations de
fusion. Sur la base des informations recueillies, il ne subsisterait que des contrats en cours avec des sociétés
détentrices ou gérantes de six hôtels indépendants. Ces derniers contrats sont dénonçables en paiement à
GESTIMMO FINANCE d’une indemnité de 500 000 francs par hôtel.
L’hypothèse d’extrapolation des montants estimés pour 1999 ne détaille pas la quote-part liée à l’activité
d’ingénierie financière et celle liée à l’activité de prestations de services et de gestion hôtelière hors le nouveau
groupe HOTELS DE PARIS.
De façon générale, les niveaux prévisionnels de l’activité et de la rentabilité des deux sociétés sont donc par
nature non récurrents et aléatoires ;
?Pour la pesée avec HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS sur la base de critères d’activité et de rentabilité,
compte tenu des remarques précédentes sur la difficulté d’apprécier les perspectives des sociétés GESTIMMO
FINANCE et SUD-EST FINANCE, par hypothèse les flux estimés pour l’exercice 1999 ont été reconduits pour
l’appréciation de flux courants prévisionnels de référence. Une telle hypothèse suppose notamment que des
activités d’ingénierie financière continueront d’être exercées au sein du nouveau groupe résultant de la fusion.
SUD-EST FINANCE
Sur les derniers exercices, SUD-EST FINANCE n’a exercé essentiellement qu’une activité d’ingénierie
financière. Les commentaires faits ci avant, tant concernant cette activité au sein de GESTIMMO FINANCE que
la réévaluation de l’actif net comptable sont donc transposables à SUD-EST FINANCE.
HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS
?Comme cela a été fait pour la détermination de la valeur des apports de cette société, l’actif net comptable a
été réévalué en retenant une réévaluation du fonds de commerce du seul hôtel actuellement en exploitation, à
partir des barèmes habituellement utilisés (3,4 fois le chiffre d’affaires hors taxes des derniers exercices). Cet
actif net réévalué ne prend cependant en considération que les éléments passés et actuels de l’exploitation de la
société ;
?Il convient d’observer que les critères de pesée relative retenus tant au niveau de la rentabilité que du niveau
d’activité reposent essentiellement sur des données prévisionnelles pour lesquelles il est nécessaire de préciser
qu’il n’est pas possible de porter un avis sur les hypothèses à partir desquelles ces prévisions ont été établies,
compte tenu notamment :
- des aléas éventuels pouvant survenir dans l’exploitation future des hôtels,
- du nouvel environnement de la gestion hôtelière (gestion interne propre),
- du fait que plusieurs hôtels ne sont pas encore acquis, rénovés ou exploités à ce jour,
- des aléas pouvant exister dans les estimations de travaux de rénovation à réaliser, du fait qu’à ce
stade il n’avait pas été possible d’apprécier si les financements appropriés de ces acquisitions et
rénovations seraient ou non obtenus,
- et de l’absence d’historique d’exploitation de la plupart des hôtels.
Tout incident éventuel dans l’exploitation pourrait éventuellement avoir des répercussions dans la situation de
trésorerie dont les conséquences ne peuvent être aujourd’hui mesurées.
Les prévisions et hypothèses qui nous ont été remises dans le cadre de nos travaux ne correspondent pas à celles
retenues pour la détermination des critères de pesée relative. Il n’en résulte aucun écart sur les chiffres
d’affaires prévisionnels. Les écarts sur les résultats avant impôt sur les sociétés restent peu significatifs puisque
les écarts plus matériels observés sur certains postes de charges se compensent ;
?Les hypothèses, notamment de taux d’occupation et de prix moyen des chambres, retenues pour les HOTELS
ET RESIDENCES DE PARIS sont supérieures à celles observées par ailleurs pour la société HOTELS DE
PARIS. De l’avis des dirigeants, cela s’expliquerait essentiellement par des hôtels mieux situés et de meilleure
qualité. Cela contribue à faire ressortir une rentabilité nette pour la société HOTELS et RESIDENCES DE
PARIS dès la première année d’exploitation. Nous rappelons que la plupart des hôtels de la société HOTELS ET
13/02/01
23
RESIDENCES DE PARIS sont en cours de construction ou de réhabilitation et ne sont donc pas encore
exploités ;
?A titre de précaution, pour les hôtels non encore exploités, lors de la détermination des critères de pesée ou
valeur relative, les dirigeants de la société ont décidé d’appliquer un abattement forfaitaire d’un tiers sur le
chiffre d’affaires prévisionnel estimé impactant de façon directe le résultat net à l’exception d’un pourcentage
forfaitaire estimé par hypothèse à 10% de charges directes et de l’effet d’impôt sur les sociétés. Un tel
abattement n’aurait pas dû être appliqué à l’hôtel MONCEAU ETOILE actuellement en exploitation ;
?De façon générale, les charges financières reposent en particulier sur une hypothèse de renégociation du coût
de certains emprunts non encore finalisée à ce jour au niveau du groupe HOTELS DE PARIS. Une part
importante des financements s’effectue à taux variable. Le taux retenu par hypothèse dans les prévisions est
relativement favorable puisqu’il ressort uniformément à 3,5% l’an. […] ;
?Les prévisions de trésorerie n’incluent pas d’investissements de renouvellement/rénovation. De même en
liaison avec l’accroissement d’activité de certains hôtels, nous avons observé qu’il n’était pas intégré
d’évolution éventuelle du besoin en fonds de roulement ;
?Les remarques précédentes sur les prévisions de référence, utilisées pour les calculs de pesée relative et sur
l’homogénéité de l’application de l’abattement forfaitaire de précaution, conduiraient sur la base des
informations à notre disposition, et dans un raisonnement toutes choses égales par ailleurs, à corriger certains
critères de pesée d’HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS mais dans une proportion qui n’est significative
qu’au niveau de l’excédent brut d’exploitation (poids d’HOTEL ET RESIDENCES DE PARIS augmenté de
l’ordre de 4%) ;
?L’approche de pesée relative retenue pour HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS consiste à valoriser un
potentiel de développement prévisionnel qui par définition reste, bien entendu aléatoire.
Compte tenu des observations précédentes et en particulier du caractère prospectif et par conséquent aléatoire
de la plupart des flux utilisés pour la détermination de la parité, nous ne pouvons affirmer que ces valeurs sont
pertinentes et que le rapport d’échange est équitable.
Pour cette opération, la valeur globale des apports, qui s’élève à 127 714 430 francs, a été calculée sur la base de
la valeur réelle de la société LES HÔTELS DE PARIS, laquelle a été estimée à son actif net réévalué au 31
décembre 1998.
En outre compte tenu de l’annulation de 63 681 titres de la société LES HOTELS DE PARIS détenues à hauteur
de 62 681 actions par la société GESTIMMO FINANCE et de 1000 actions par SUD-EST FINANCE, le rapport
d’échange s’est établi à 2 537 200 actions LES HOTELS DE PARIS pour 2 343 750 actions GESTIMMO
FINANCE, soit une augmentation de capital de 2 284 924 francs par la création de 2 284 924 actions nouvelles
de 1 franc de nominal. La prime de fusion s’est élevée à 122 165 163 francs, après l’annulation des actions
HOTELS DE PARIS détenues par GESTIMMO FINANCE. Le mali de fusion résultant de cette opération est de
3 623 224 francs.
13/02/01
24
3.2.5.
Répartition du capital suite à l’Assemblée Générale du 13 novembre 2000
Avant l’introduction
Actionnaires
Actions
SARL ROME SAINT
LAZARE
Patrick MACHEFERT
CAPINVEST SERVICES Ltd
Pierre MARTIN-ROUX
Divers
% Actions
Droits de
vote
Après introduction et augmentation de capital
% Droits de
vote
Actions
% Actions
Droits de
vote
% Droits
de vote
617 500
15,50%
617 500
13,77%
617 500
14,25%
617 500
12,78%
497 388
340 000
65 005
145 941
12,48%
8,53%
1,63%
3,66%
992 388
340 000
65 105
150 541
22,13%
7,58%
1,45%
3,36%
497 388
340 000
65 005
145 941
11,47%
7,85%
1,50%
3,37%
992 388
340 000
65 105
150 541
20,53%
7,03%
1,35%
3,11%
Total groupe fondateur
1 665 834
41 81%
2 165 534
48,29%
1 665 834
38,44%
2 165 534
44,81 %
Anciens actionnaires hors
groupe
2 223 712
55,81%
2 224 012
49,59%
2 223 712
51,32%
2 224 012
46,02%
51 239
22 974
11 971
8 633
1,29%
0,58%
0,30%
0,22%
51 239
22 974
11 971
8 633
1,14%
0,51%
0,27%
0,19%
51 239
22 974
11 971
8 633
1,18%
0,53%
0,28%
0,20%
51 239
22 974
11 971
8 633
1,05%
0,47%
0,25%
0,18%
3 984 363
0,00%
100,00%
4 484 363
0,00%
100,00%
348 740
4 333 103
8,05%
348 740
100,00% 4 833 103
7,22%
100,00%
SA PARIS OPERA DROUOT
SA PARIS PORTE D’ITALIE
SARL PARIS BERCY
SA PARIS LOUVRE
Public
TOTAL
Présentation des principaux actionnaires :
La SARL ROME SAINT LAZARE est une société dont le capital est détenu par Patrick MACHEFERT (49%) et
par la société CAPINVEST FRANCE (51%), EURL, elle -même filiale de CAPINVEST SERVICES Ltd, société
par actions au porteur de droit britannique dont les parts sont détenues par Patrick MACHEFERT.
Présentation des anciens actionnaires :
Les anciens actionnaires sont les actionnaires entrés dans la société entre 1992 et 1998, à l’exclusion des
actionnaires fondateurs et des sociétés hôtelières du Groupe.
Principales modifications intervenues dans la répartition du capital au cours des trois années précédant l'introduction :
Le 31 décembre 1999, trois opérations de fusion ont été entérinées par des Assemblées Générales
Extraordinaires : GESTIMMO FINANCE/HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS, GESTIMMO
FINANCE/SUD EST FINANCE et GESTIMMO FINANCE/LES HOTELS DE PARIS. La société GESTIMMO
FINANCE, société absorbante a pris comme dénomination sociale "LES HOTELS DE PARIS". (Cf. § 3.2.4.)
3.2.6.
Nantissement des actions de la société ou de ses filiales
A la connaissance de la société, 120 actionnaires ont nanti leurs titres de la SA LES HOTELS DE PARIS, ces
nantissements portant sur 812 121 actions, soit 20,4% du capital.
3.2.7.
Dividendes
Avant les opérations de fusion intervenues en 1999, la société LES HOTELS DE PARIS S.A. dans son ancienne
définition (Gestimmo Finance) était une société familiale et en conséquence, n’avait pas de politique de
distribution. Il a été distribué 500 000 F au titre de 1997 pour un résultat de 2 657 821 F, puis 1 000 000 F (dont
500 000 F de réserves) au titre de 1998 pour un résultat de 2 339 215 F.
La société LES HOTELS DE PARIS SA prévoit de distribuer en 2002 au titre de l’exercice 2001 un dividende
représentant 20 à 30 % de son bénéfice net social. Toutefois ce pourcentage sera à parfaire en fonction des
perspectives d’investissements de la société.
13/02/01
25
3.2.8.
Pacte d’actionnaires
Néant.
*
*
13/02/01
*
26
CHAPITRE IV : RENSEIGNEMENTS CONCERNANT
l'ACTIVITE DE L’EMETTEUR
4.1.
4.1.1.
Présentation générale
Historique
Le Groupe "LES HOTELS DE PARIS" a été créé au début des années 1990 par deux amis d’enfance, Patrick
MACHEFERT et Pierre MARTIN-ROUX. Tous deux issus du milieu financier et spécialistes de l’ingénierie
financière, ils ont constitué plusieurs tours de table d’investisseurs afin de créer, à partir de l’achat de terrains ou
d’immeubles anciens et après réalisation de travaux de construction ou de réhabilitation lourde, des
établissements hôteliers neufs de catégorie 3 et 4 étoiles.
Partant de la constatation que la France est la première destination touristique du Monde, et sa capitale, la
première ville organisatrice de congrès et de salons, tous les hôtels sont implantés dans Paris intra muros à
proximité des sites prépondérants et sont par conséquent bien desservis par les moyens de transport.
En outre le concept développé par les fondateurs repose sur la notion d’ "Hôtels de Caractère", à savoir des
hôtels de capacité moyenne (une cinquantaine de chambre), à la décoration particulièrement soignée, hors de
toute standardisation, intégrée au quartier, et offrant aux clients un service personnalisé.
Les hôtels du groupe, désignés par les professionnels sous le terme "hôtels-bureaux", offrent des prestations
d’hébergement, de petit déjeuner et pour certains, des repas en room service. En effet, l’activité de restauration
de moindre rentabilité, n’est pratiquée que pour des hôtels 4 étoiles luxe (Villa Beaumarchais) ou de grande
capacité (Normandy Hotel).
Toutefois, afin d’étoffer son offre de services, SA LES HOTELS DE PARIS qui est propriétaire de la marque
"HP LES HOTELS DE PARIS" a créé une centrale de réservation pour ses hôtels sur Internet.
La première ouverture en août 1994, fut l’Hôtel Péreire Arc de Triomphe, boulevard Péreire dans le 17ème
arrondissement de Paris. Les mises en exploitation se succédèrent par la suite sur un rythme moyen de deux par
an.
En 1995, les neuf sociétés originelles, ayant permis la réalis ation de neufs hôtels, firent l’objet d’une opération
de fusion-absorption donnant naissance à la SA "LES HOTELS DE PARIS".
Puis en 1999, à la suite d’une opération de restructuration ayant concerné quatre sociétés du Groupe, la nouvelle
SA « Les HOTELS DE PARIS » est devenue propriétaire des murs et/ou des fonds de commerce de 15
établissements dont 12 sont actuellement en exploitation, les 3 autres étant en cours de travaux.
De même, la totalité des titres de la Société Nouvelle du Royal Pigalle, propriétaire du fonds de commerce de
l’hôtel Montmartre Pigalle, qui avait fait l’objet d’un contrat de gestion et d’exploitation avec la SA HOTELS
DE PARIS, a été acquis. L’absorption, ainsi que l’ouverture de cet hôtel, est prévue en 2001. Ainsi, la SA LES
HOTELS DE PARIS possèdera les 16 fonds de commerce de ses hôtels et maîtrisera une part significative des
murs.
En plus des hôtels lui appartenant la SA LES HOTELS DE PARIS gère et commercialise 8 autres établissements
appartenant à des sociétés dont Messieurs MACHEFERT et MARTIN-ROUX sont également les fondateurs et
mandataires sociaux.
La majorité de ces sociétés, dont l'actionnariat est composé d’investisseurs privés, devrait être absorbée par la
SA LES HOTELS DE PARIS à partir de 2002 et, par conséquent, leurs résultats n’ont pas été intégrées dans les
prévisionnels.
Le Groupe ainsi créé qui comprendra 24 hôtels dans Paris avec une capacité de plus de 1 200 chambres,
constituera un des premiers groupes hôteliers parisiens.
A moyen terme, fort de son expérience acquise à Paris, le Groupe se propose de transposer son concept d’hôtels
de caractère à d’autres capitales européennes, telles que Londres, Madrid et Rome.
13/02/01
27
4.1.2.
Organigramme( décembre 2000)
GROUPE LES HOTELS DE PARIS
Patrick MACHEFERT
Pierre MARTIN-ROUX
Actionnaires
Actionnaires
Mandat de gestion de la
SA LES HOTELS DE PARIS
SA LES HOTELS DE PARIS
SARL PARIS BERCY
Hôtel Bercy Gare de Lyon ***
Hôtel Péreire Arc de Triomphe ***
Hôtel Losserand Montparnasse ***
Hôtel Porte de Versailles ***
Villa Luxembourg ****
Hôtel Villiers Etoile ***
Hôtel République Les Halles ***
luxe
Villa Beaumarchais ****
Villa Alessandra ****
Résidence Monceau Etoile ***
Villa Panthéon ****
Villa Eugénie ****
Villa Montparnasse ****
Hôtel Rome Saint Lazare ***
Hôtel Opéra Bourse ***
Résidence Montmartre ***
SA PARIS LOUVRE
Hôtel Louvre Rivoli ***
SA PARIS PORTE D’ITALIE
Holiday Inn Paris Porte d’Italie ***
SARL LUTECE PORT ROYAL
Villa Lutèce Port Royal ****
SA PARIS OPERA DROUOT
Villa Opéra Drouot ****
EURL OPERA GRANDS BOULEVARDS
Hôtel Opéra Grands Boulevards ***
100 %
20 %
100 %
HOTELS & RESTAURANTS DE PARIS
S A N O R M A N D Y H O PTaE
L
lace
Normandy Hotel ****
SOCIETE NOUVELLE DU ROYAL PIGALLE
Villa Montmartre Pigalle ****
SARL OPERA BASTILLE
Villa Opéra Bastille ****
Source : Société
4.1.3.
Chiffres clefs
31/12/98 (PF)
31/12/99
30/06/00
31/12/00 (P)
31/12/01(P)
En millions
FRF
?
FRF
?
FRF
?
FRF
?
FRF
?
Chiffre d'affaires net
49,3
7,5
75,3
11,5
45,8
6,9
109,0
16,6
184,3
28,1
Résultat d'exploitation
1,2
0,2
11,2
1,7
6,1
0,9
16,8
2,6
47,3
7,2
-11,8
-1,8
0,9
0,1
0,1
0,01
4,0
0,6
29,3
4,5
2,1
0,3
-13,7
-2,1
0
0
0
0
0
0
-11,6
-1,8
-12,9
-2,0
0,1
0,01
4,0
0,6
20,3
3,1
3,8
0,6
3,8
0,6
3,8
0,5
-
-
-
-
Capitaux propres
146,3
22,3
153,2
23,3
153,3
23,3
-
-
-
-
Dettes financières
179,6
27,3
171,1
26,5
194,5
29,6
-
-
-
-
Actif immobilisé
325,6
49,6
342,3
52,2
363,3
55,3
-
-
-
-
Total bilan
371,2
56,5
379,5
57,8
419,4
63,9
-
-
-
-
Résultat courant avant impôt
Résultat exceptionnel
Résultat net
Capital social
Source : Société
pf : pro forma
p : prévisionnel
4.2.
4.2.1.
Le marché de l'hôtellerie *
Données actuelles
4.2.1.1. Le parc hôtelier français
13/02/01
28
Au 1er janvier 2000, le parc hôtelier français se composait de 20 093 unités comprenant 635 376 chambres.
Catégorie
Hôtellerie Indépendante
Chaînes Intégrées
*
**
***
****
Hôtels
1 986
2 354
9 593
2 923
441
Chambres
24 969
39 961
228 575
103 522
16 378
Hôtels
565
380
1 044
619
188
TOTAL
17 297
413 405
2 796
Offre Globale
Chambres
39 560
22 037
70 531
58 988
30 855
Hôtels
2 551
2 734
10 637
3 452
629
Chambres
64 529
61998
299 106
162 510
47 233
221 971
20 093
635 376
Source : MKG Conseil - Tiré de HTR février-mars 2000
Après un fléchissement du marché au cours des années 1996 et 1997 puis une stagnation au cours de l’exercice
1998, le parc hôtelier français a connu un certain développement en 1999 caractérisé par une progression de
0,9% du nombre d’hôtels et de 1,2% du nombre de chambres disponibles. Cependant, en quatre ans,
l’augmentation n’a été que de 2 000 chambres, principalement imputable à l’hôtellerie indépendante,
éventuellement adhérente aux chaînes volontaires.
Ainsi le rythme de développement de plus en plus lent des chaînes intégrées se justifie en grande partie par
l’application de la Loi Raffarin qui soumet à autorisation l’extension ou la création d’hôtels de plus de 30
chambres en Province et de cinquante chambres en Ile de France et de ce fait, encourage les mouvements de
concentration.
En outre, en termes d’offre catégorielle, la part de marché des hôtels deux étoiles tend à se réduire : elle ne
représente plus que 47,1% ; un chiffre qui semble encore trop élevé par rapport à la demande. De même, la
catégorie une étoile a perdu 1,7% de ses chambres, en dépit d’un regain de croissance de l’activité.
Inversement, les hôtels bas de gamme et trois étoiles élargissent de plus de 7% chacun leurs capacités d’accueil.
Ainsi, un rééquilibrage de l’offre, à l’exception des hôtels une étoile, semble se dessiner même si on est encore
loin de parvenir à une répartition idéale par tiers entre le super-économique, les deux étoiles et le moyen/haut de
gamme. En outre, la taille moyenne des hôtels reste toujours faible avec moins de 32 chambres par
établissement.
Plus particulièrement sur le marché parisien, où sont implantés LES HOTELS DE PARIS, la progression
annuelle a été très faible, le nombre d’hôtels n’ayant progressé que d’une dizaine d’unités avec 1 444
établissements (+0,4%) et le nombre de chambres d’un millier à 72 657 (1,4%).
4.2.1.2. L’activité hôtelière en France :
Après avoir connu une nette progression en 1998, liée à une reprise de la demande et à un ajustement des tarifs,
l’industrie hôtelière française a confirmé cette tendance au cours de l’année 1999. En effet, le secteur a enregistré
le taux d’occupation moyen le plus le plus élevé depuis quinze ans, atteignant 70,4% soit une hausse de 2,1% ;
tandis que la demande avec un total de 56,3 millions de chambres toutes catégories confondues a augmenté de
5,8% par rapport à l’an dernier.
Taux d'occupation en %
global
****
***
**
*
0*
0
10
20
30
40
1999
1998
50
60
70
80
1997
Source : MKG Conseil - Tiré de HTR février-mars 2000 et février-mars 1999
13/02/01
29
Une tendance confirmée par les bons résultats enregistrés au cours du second semestre 2000. Ainsi le chiffre
d’affaires pour les chaînes en France est estimé sur les six premiers mois de l’année à 9,852 milliards de francs,
soit une variation de 5 % comparé à la même période en 1999.
Taux d'occupation de l'hôtellerie de chaînes en France en % - bilan 1er semestres
global
****
***
**
0*/*
0
10
20
30
40
1S2000
50
60
70
80
1S1999
Source : Coach Omnium
Le développement du tourisme d’affaires, la fréquentation touristique étrangère et la consommation des ménages
sont à l’origine de cette dynamique. En effet, la demande en services hôteliers des ménages a progressé de 5% en
1999, atteignant presque 47 milliards de francs ; tandis que le nombre de touristes étrangers ayant effectué un
séjour en France s’est établi à 71,4 millions, soit une hausse de 2% par rapport à l’année 1998 qui avait
enregistré une forte augmentation grâce à la Coupe du Monde de football. La France se classe ainsi à la
première place mondiale des destinations touristiques. Quant aux voyages d’affaires, profitant de
l’intensification des échanges mondiaux et de la reprise de l’activité économique, ils ont progressé de 8,3% en
1999.
Consommation des ménages en services d'hôtellerie de
tourisme
130,0
Marché mondial du voyage d'affaires (en milliard de francs)
180
125,0
160
120,0
140
115,0
120
110,0
100
105,0
Valeur
Volume
80
100,0
60
95,0
40
90,0
20
85,0
80,0
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
(base 100 en 1990)
Source : INSEE, La consommation des ménages
tiré de XERFI-"L'hôtellerie"Mai 2000
13/02/01
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
Source Havas Voyages Amex via l’Echo Touristique
tiré de XERFI-"L'hôtellerie"Mai 2000
30
1998
1999 (e)
En matière de politique tarifaire, les hôtels quatre étoiles, qui continuent de bénéficier de l’effet Coupe du
Monde de football, affiche une hausse de 1,7% des prix, après les 15% constatés en 1998. Une hausse justifiée
par les travaux de rénovation entrepris par les hôteliers, afin d’offrir des prestations de meilleure qualité
(climatisation, accès à Internet dans les chambres..). Sur le segment moyen et haut de gamme, et malgré une
évolution faible du taux d’occupation, les hôtels trois étoiles poursuivent leur redressement avec une progression
de 5% du nombre de chambres vendues et de 3,4% du prix moyen.
Prix moyen par chambre en FRF
global
****
***
**
*
0*
0
200
400
600
1999
800
1000
1200
1998
Source : MKG conseil tiré de HTR février-mars 2000
Selon une étude menée par le bureau d’études Coach Omnium sur 430 hôtels français de deux étoiles et plus, les
prix moyens affichés par les hôtels de chaîne sont plus élevés que ceux proposés par les indépendants. Ainsi, à
titre d’exemple, le différentiel tarifaire pour une chambre individuelle s’établirait à 23% et à 17% pour une
chambre double.
Cet écart de prix est également perceptible sur le plan géographique. En effet, le prix d’une chambre individuelle
à Paris est mu ltiplié par deux, par rapport à celle d’une ville de province dans la même gamme. A cet égard, ce
constat est particulièrement notable pour les hôtels trois et quatre étoiles. A titre indicatif, une chambre
individuelle dans un hôtel parisien catégorie trois étoiles coûtera en moyenne 593 francs contre seulement 355
francs pour un hôtel situé en province.
Les hôtels de chaînes sont plus chers que
les hôtels indépendants
Ecart moyen des prix des chambres
individuelles
Paris
Grandes villes de province
Villes moyennes de province
**
***
****
Global
53%
33%
14%
73%
13%
14%
27%
58%
15%
+21,5%
+23,8%
+24,2%
Source : Coach Omnium
Les hôtels de Paris sont plus chers que les
hôtels de province
Ecart moyen des prix des chambres
individuelles
Chaînes
Indépendants
**
***
****
Global
+51%
+48%
+62%
+66%
+117%
+118%
+93%
+98%
Source : Coach Omnium
13/02/01
31
Une hausse identique pour le revenu moyen par chambre disponible (RevPar), qui atteint 242,40 FRF (+5,8%),
selon le cabinet Coach Omnium, grâce non seulement à une bonne majoration des prix moyens constatée pour
l’ensemble des hôtels mais aussi aux économies d’échelle réalisées pour les chaînes intégrées. Contrairement aux
établissements 4 étoiles qui ont dû se contenter d’une hausse de 2% de leur RevPar, les hôtels catégorie une
étoile ont particulièrement profité de ce contexte propice pour afficher une hausse de 9% de leur revenu moyen
par chambre.
Cette tendance semble s’inverser, puisqu’au cours des sept premiers mois de l’année, les hôtels quatre étoiles ont
enregistré une hausse de 12,5% de leur RevPar, qui atteint 798,20 FRF. Tandis que pour l’hôtellerie une étoile la
progression se situe à 6,4% et à 5% pour les hôtels deux étoiles.
Comparativement, le revenu moyen par chambre disponible a progressé en 1999 de 7,8% en Europe.
Revenu moyen par chambre en FRF
global
****
***
**
*
0*
0
100
200
300
400
1999
500
600
700
800
1998
Source : MKG Conseil tiré de HTR février-mars 2000
Revenu moyen par chambres en FRF - Bilans 1ers semestres
global
****
***
**
0*/*
0
100
200
300
1S2000
400
500
600
1S1999
Source : Coach Omnium
4.2.2.
Perspectives de développement
4.2.2.1. Un contexte propice
Le maintien de la conjoncture économique française, la perspective d’un cru exceptionnel sur le plan touristique
et un cours du dollar fort par rapport à l’euro devraient permettre de confirmer les bons résultats enregistrés au
cours du premier semestre 2000. Selon les dernières estimations, la consommation en services hôteliers devrait
13/02/01
32
encore progresser en termes de volume de 2,5% en 2000 et ce en dépit d’un effet base défavorable.
Parallèlement, la fréquentation touristique étrangère devrait enregistrer une hausse sensible de 1,8% au cours de
cette année.
En outre le tourisme d’affaires et les séminaires-conventions, dopés par un emballement de l’économie et une
accélération des échanges commerciaux, se développent de manière exponentielle et devraient par conséquent
soutenir l’activité des chaînes d’hôtels, premières bénéficiaires de ce marché.
Géographiquement, Paris, situé au cœur de l’Ile -de-France -région offrant le plus grand nombre de chambres
d’hôtels – est actuellement perçue comme une des meilleures destinations touristiques du monde, de par le
nombre de chambres disponibles et le rapport qualité/prix.
Toutefois, compte tenu de l’importance de la demande (étrangère en particulier), il faut constater que l’offre trois
étoiles est insuffisante en nombre d’unités, ce qui constitue un vecteur de croissance substantiel. De plus, le
marché des loisirs peut encore être exploité lors des mois d’été.
Par ailleurs, l’application de la Loi Raffarin soumettant à autorisation l’extension ou la création d’hôtels de plus
de trente chambres en Province et de cinquante chambres en Ile de France, limite l’offre qui progresse désormais
nettement moins vite que la demande. En effet, le nombre de chambres vendues augmente de 4,8 % tandis que le
nombre de chambres disponibles n’augmente que de 1,3 %.
MKG Conseil, spécialiste du secteur de l’hôtellerie, juge de plus qu’à plus long terme les 35 heures offriront des
perspectives intéressantes, notamment en fin de semaine par la multiplication probable des longs week-ends, et
n’écarte pas d’ailleurs pour toutes ces raisons, un risque de saturation.
Evolution de l’offre et de la demande des chaines
8
6
4
2
0
0*
*
**
***
****
global
-2
-4
offre
demande
Source : MKG Conseil tiré de HTR février-mars 2000
Dans un horizon à moyen terme, la croissance du secteur hôtelier devrait certes se poursuivre, mais à un rythme
moins soutenu qu’au cours des trois dernières années. Ainsi, selon une étude menée par le cabinet spécialisé
Marketing Research for Industry Ltd (MSI), le marché hôtelier devrait progresser de 2% en 2001 et de 1% en
2002 et 2003, grâce notamment à l’instauration de la monnaie unique européenne qui pourrait stimuler le
tourisme intra-régional en Europe.
Prévisions de l’hébergement hôtelier en France par catégorie 1999/2003
Catégories
Hôtels 0/1 étoile
Hôtels 2 étoiles
Hôtels 3 étoiles
Hôtels 4 étoiles/Luxe
1999
5 121
10 518
3 417
568
Total
19 624
2000
5 025
10 474
3 427
543
2001
4 911
10 390
3 454
523
2002
4 757
10 377
3 442
536
2003
4 689
10 338
3 436
541
19 649
19 278
19 112
19 004
Source : prévisions MSI tiré de L'Hôtellerie Magazine 13 janvier 2000
Prévisions du parc hôtelier en France par nombre d’hôtels et de chambres 1999/2003
13/02/01
33
Année
Hôtels
Variation en %
Chambres (en milliers)
Variation en %
1999
2000
2001
2002
2003
19 624
19 649
19 278
19 112
19 004
Négative
-1%
-1%
-1%
-1%
613,6
616,4
611,1
604,7
600,7
+2%
Négative
-1%
-1%
-1%
Source : prévisions MSI tiré de L'Hôtellerie Magazine 13 janvier 2000
Prévisions du marché hôtelier français 1999/2003
Année
En milliards de FRF
Variation en %
1999
2000
2001
2002
2003
87,3
90,1
91,6
92,3
92,9
+6%
+3%
+2%
+1%
+1%
Source : prévisions MSI tiré de L'Hôtellerie Magazine 13 janvier 2000
4.2.2.2. Développement de nouveaux outils : Internet
La proportion de chambres d’hôtel réservées via Internet devrait progresser fortement au cours des prochaines
années. En effet, en 1999, les réservations représentaient 15% des ventes en ligne de produits de voyage aux
Etats-Unis. Ce chiffre pourrait atteindre 25% à l’horizon 2003. Internet devrait ainsi permettre de réduire par dix
les coûts d’enregistrement, et par conséquent d’accroître sensiblement la rentabilité des chaînes hôtelières.
La mise en place de cette nouvelle politique de gestion porte non seulement sur la création de sites de
réservations, mais aussi sur le développement de portails spécifiques aux activités des groupes hôteliers et sur la
conclusion de contrats de partenariats avec des start up d’Internet spécialisées sur le secteur du tourisme et des
services. Ainsi, Accor a décidé d’investir près d’un milliard de francs entre 2000 et 2002 pour développer son
réseau.
Toutefois, Internet pourrait engendrer une concurrence plus vive et par conséquent une accentuation de la
pression sur les prix et les marges. Dans ce contexte et compte tenu des lourds investissements liés au
développement de sites Internet, le mouvement de regroupement devrait se poursuivre dans le secteur hôtelier.
4.2.2.3. Environnement international :
Sur le plan international, l’hôtellerie, et plus généralement le secteur des loisirs et du tourisme, connaissent des
mouvements de concentration d’envergure. Le mouvement a été initié au début des années 1980 au RoyaumeUni.
Alors que la consolidation du marché américain est en phase d’achèvement (7 hôtels sur 10 sont intégrés ou
affiliés à un réseau), le Continent européen demeure une zone de développement pour les groupes hôteliers
puisque seul un établissement sur 16 est affilié ou intégré à un réseau.
Le paysage du parc hôtelier européen est très diversifié mais aussi très hétérogène tant quantitativement que
qualitativement. En effet, les formes d’hébergement diffèrent suivant les pays : pensions, bed & breakfeat ou
encore chambres d’hôtes pour l’Irlande et le Portugal. Les hôtels en Suisse se positionnent, en revanche, sur une
niche moyen et haut de gamme. Il n’existe donc pas de marché commun touristique et hôtelier européen.
Répartition du parc hôtelier par catégories
Pays
France
Italie
Autriche
Espagne
Portugal
Pays-Bas
Belgique
Irlande
Suisse
Luxembourg
13/02/01
Economique
79,8%
61,4%
57,1%
54,7%
51,9%
51,1%
47,8%
47,4%
32,0%
20,5%
Moyenne
17,3%
32,0%
33,2%
32,5%
34,4%
35,2%
35,6%
42,7%
46,0%
46,2%
34
Haut et Luxe
2,9%
6,6%
9,7%
12,8%
13,7%
13,7%
16,6%
9,9%
22,0%
33,3%
Moyenne Europe
63,9%
28,7%
7,4%
Source : Coach Omnium, La Revue tiré de XERFI "L'hôtellerie" mai 2000
De la même manière, le taux de pénétration des chaînes hôtelières dans le parc hôtelier européen en nombre
d’hôtels est très disparate. Selon une étude de Coach Omniu m – La Revue relative aux chaînes intégrées en
Europe, le taux de pénétration des chaînes intégrées ne représente que 6% des hôtels sur l’ensemble du continent
contre 19% en nombre de chambres, alors qu’il existe 111 200 hôtels au total pour 3,765 millions de chambres
disponibles.
Au 1er janvier 2000, les caractéristiques des 10 premiers groupes hôteliers dans l’Union Européenne étaient les
suivantes :
GROUPE
ACCOR
SOCIETE DU
LOUVRE
BASS
GRANADA
SOL MELIA
REZ SOLUTION
MARRIOT INT’L
CHOICE
HILTON
INTERNATIONAL
SCANDIC HOTELS
Nationalité
F
F
HOTELS 2000
1 617
942
CHAMBRES 2000
159 796
61 874
GB
GB
E
NL
USA
USA
GB
327
361
158
327
151
353
110
54 583
37 121
34 589
34 081
27 619
26 040
25 005
S
115
20 455
4 461
481 163
TOTAL
Source : MKG Conseil tiré du Journal des Finances 18 mars 2000
Cependant, les chaînes hôtelières devront disposer de 150 hôtels, contre seulement 50 auparavant, pour espérer
pouvoir jouir d’une certaine notoriété auprès du public mais aussi pour être en mesure de financer l’acquisition
d’un savoir-faire, l’investissement humain et technologique (centrales de réservation, Internet avec réservations
on line, intranet…) ainsi que les coûts promotionnels et de communication.
Dans ce contexte, la France se présente comme le pays européen où la concentration des chaînes hôtelières est la
plus forte : elles possèdent 35% du nombre de chambres disponibles et 48% de parts de marchés, bien qu’elles
ne détiennent que 13% des hôtels classés.
En termes d’activité, les catégories traditionnelles, de deux à quatre étoiles, enregistrent les meilleurs taux de
croissance alors que l’hôtellerie économique, largement dominée par les chaînes françaises, peine à se répandre
en Europe.
4.3.
13/02/01
Hôtels de Paris
35
4.3.1.
Présentation des hôtels
Hôtel
Nombre
de
chambres
Hôtel Péreire Arc de 44
Triomphe
chambres
43
Hôtel
Losserand
chambres
Montparnasse
Hôtel Porte de
Versailles
Villa Luxembourg
45
chambres
52
chambres
Hôtel Villiers Etoile
55
chambres
Hôtel République Les 58
Halles
chambres
Villa Beaumarchais
50
chambres
Résidence Monceau 42
Etoile
chambres
Villa Alessandra
50
chambres
Villa Panthéon
59
chambres
Villa Eugénie
42
chambres
Villa Montparnasse
50
chambres
Hôtel Rome Saint45
Lazare
chambres
Hôtel Opéra Bourse
37
(ex-Hôtel America)
chambres
Résidence
50
Montmartre
chambres
Catégorie
Ouverture
Adresse
***
08/94
51, boulevard Pereire – PARIS XVII
***
09/94
76, rue Raymond Losserand – PARIS XIV
***
09/95
37, rue du Hameau – PARIS XV
****
09/95
121, boulevard du Montparnasse – PARIS VI
***
03/96
6, rue Lebouteux – PARIS XVII
***
11/96
7/9, rue Pierre Chausson – PARIS X
**** L
05/98
5, rue des Arquebusiers – PARIS III
***
08/98
25, rue de Saussure – PARIS XVII
****
09/98
9, place Boulnois – PARIS XVII
****
04/00
41, rue des Ecoles – PARIS V
****
07/00
167, rue de Rome – PARIS XVII
****
12/00
2, rue Boulard – PARIS XIV
***
1° trim 01 (P)
165, rue de Rome – PARIS XVII
***
1° trim 01(P)
15, rue Geoffroy Marie – PARIS IX
***
1° trim 01(P)
1/5 passage Ruelle – PARIS XVIII
Filiale de la SA LES HOTELS DE PARIS (Participation à hauteur de 100%)
Société Nouvelle du
Royal Pigalle
42
chambres
***
03/01(P)
2, rue Duperré – PARIS IX
Filiale de la SA LES HOTELS DE PARIS (Participation à hauteur de 20,00%)
Normandy Hotel
125
chambres
Hôtel Louvre Rivoli
30
chambres
48
chambres
30
chambres
89
chambres
30
chambres
53
chambres
52
chambres
****
01/00
7, rue de l’Echelle – PARIS I
Hôtels sous mandat de gestion de la SA LES HOTELS DE PARIS
Hôtel Bercy Gare de
Lyon
Villa Opéra Drouot
Hôtel Paris Porte
d’Italie
Hôtel Opéra Grands
Boulevards
Villa Lutèce Port
Royal
Villa Bastille
***
05/97
20, rue Molière – PARIS I
***
09/97
209/211, rue de Charenton – PARIS XII
****
05/99
2, rue Geoffroy Marie –PARIS IX
***
07/99
***
1° trim 01(P)
Rue Elysée Reclus – LE KREMLIN
BICETRE PARIS XIII
11, rue Geoffroy Marie – PARIS IX
***
06/01(P)
52, rue Jenner – PARIS XIII
****
10/01(P)
26, rue Popincourt – PARIS XI
N.B. : Ces sept hôtels sont destinés à être fusionnés avec la SA LES HOTELS DE PARIS à horizon 2003.
4.3.2.
Activité
13/02/01
36
4.3.2.1.Taux d’occupation, prix moyen et RevPar :
Le taux d’occupation des établissements de la SA LES HOTELS DE PARIS est passé de 43% en 1994 à 74% en
1999. Dans le même intervalle, le prix moyen par chambre est passé de 306 francs à 535 francs.
Prix moyen HT
Taux d'occupation
600 F
80%
74%
73%
68%
70%
500 F
59%
60%
56%
400 F
50%
43%
300 F
40%
30%
200 F
20%
100 F
10%
0%
0F
1994
1995
1996
1997
1998
1999
1994
1995
1996
1997
Source : Société
1998
1999
Source : Société
Le RevPar, indicateur couramment utilisé par les hôteliers et qui correspond au revenu par chambre disponible
progresse quant à lui de 133 FRF en 1994 à 388 FRF en 1999.
RevPar HT
1998
1997
1996
1995
1994
0 F
50 F
100 F
150 F
200 F
250 F
300 F
350 F
400 F
Source : Société
4.3.2.2. Répartition du chiffre d’affaires :
La répartition du chiffre d’affaires des hôtels de la SA LES HOTELS DE PARIS se schématise de la manière
suivante :
Exercice 1998 (Pro Forma)
Beaumarchais
11%
Alessandra
3%
Péreire
12%
Monceau
2%
Exercice 1999
Alessandra
13%
Losserand
11%
AlphaAmérica
2%
0%
Péreire
9%
Versailles
9%
Beaumarchais
17%
République
15%
Versailles
13%
Villiers
13%
Monceau
6%
Luxembourg
20%
Luxembourg
15%
République
11%
N.B. : Changement de dénomination en décembre 2000 : la Villa Montparnasse est devenue Villa Luxembourg
13/02/01
37
Losserand
8%
Villiers
10%
La répartition du chiffre d’affaires des hôtels du Groupe LES HOTELS DE PARIS, comprenant SA LES
HOTELS DE PARIS et les hôtels sous mandat de gestion, se schématise de la manière suivante :
Exercice 1999
Exercice 2000
SA LES HOTELS
DE PARIS
57%
CONTRATS DE
GESTION
19%
CONTRATS DE
GESTION
43%
SA LES HOTELS
DE PARIS
81%
Cette décomposition du chiffre d’affaires par hôtel au cours des exercices 1998 et 1999 permet d’apprécier la
montée en puissance des nouveaux établissements. En outre, les hôtels Alpha et America n’ont été exploités que
quelques mois, les fonds de commerce ayant été acquis en cours d’exercice avant d’être fermés pour travaux.
Concernant l’hôtel Alpha, le bail a été résilié par le propriétaire de murs au cours de l’année 1999 ; en
contrepartie du versement d’une indemnité de résiliation s’élevant à 5,6 MF.
L’hôtel America est toujours en travaux et devrait rouvrir au 1er trimestre 2001 sous le nom d’Hôtel Opéra
Bourse.
4.3.3.
Ressources internes
4.3.3.1. Ressources humaines
A l’origine, le Groupe préférant se consacrer à son développement, la gestion et l’exploitation des hôtels avaient
été confiées à des chaînes internationales comme Choice ou Sodérétour. De ce fait, les hôtels étaient exploités
sous les enseignes Comfort Hôtel, Quality Hotel, Citadines ou Timhôtel.
Accompagnant le développement du nombre d’hôtels, le Groupe " LES HOTELS DE PARIS" a été amené à se
structurer et à reprendre directement la gestion et l’exploitation de ses unités. Cette opération de recentralisation
a été entièrement terminée en 1999.
Pour ce faire, la Direction Commerciale, qui est chargée de la promotion et la commercialisation des hôtels, a été
renforcée. Elle se compose maintenant d’une Directrice et de six assistants.
De plus, une Direction Financière et un Service Comptable intégré comprenant actuellement sept personnes, ont
été créés.
Au niveau de l’exploitation, une Direction d’Exploitation vient d’être créée. Elle coordonne l’action sur le terrain
du directeur de l’hôtel, qui, assisté d’une dizaine de personnes, assure la commercialisation. Le Directeur,
compte tenu de sa compétence et de son ancienneté, peut manager plusieurs établissements.
Enfin, afin d’assurer la maintenance et l’entretien des hôtels, un service technique emplie dix personnes. Par
ailleurs, pour le suivi des chantiers des nouvelles opérations, un directeur vient d’intégrer le Groupe.
La taille de chaque unité, l’absence de restaurant sauf exception et l’externalisation du blanchissage et du
nettoyage permettent au Groupe de fonctionner avec un personnel limité. A ce jour, pour 11 hôtels en
exploitation, hors hôtels sous mandat de gestion, 212 personnes sont salariées, dont 67 personnes à contrat à
durée déterminée saisonnier.
13/02/01
38
Répartition Cadres / Non Cadres par hôtel en août 2000
HOTELS
CADRES
NON CADRES
Effectif
%
Effectif
%
Hôtel Péreire Arc de Triomphe
1
8%
11
92%
Hôtel Villiers Etoile
0
0%
16
100%
Résidence Monceau Etoile
0
0%
6
100%
Hôtel Porte de Versailles
1
9%
10
91%
Hôtel Losserand Montparnasse
1
9%
10
91%
Hôtel République – Les Halles
1
8%
12
92%
Villa Montparnasse
1
6%
16
94%
Villa Panthéon
1
4%
25
96%
Villa Beaumarchais
2
4%
46
96%
Villa Alessandra
Villa Eugénie
Services Centraux
TOTAL
1
1
5
15
6%
7%
25%
6%
17
13
15
197
94%
93%
75%
94%
TOTAL
12
16
6
11
11
13
17
26
48
18
14
20
212
Source : Société
Répartition Hommes / Femmes par hôtel en août 2000
HOTELS
HOMMES
FEMMES
Effectif
%
Effectif
Hôtel Péreire Arc de Triomphe
6
50%
6
Hôtel Villiers Etoile
6
38%
10
Résidence Monceau Etoile
1
17%
5
Hôtel Porte de Versailles
4
36%
7
Hôtel Losserand Montparnasse
5
45%
6
Hôtel République – Les Halles
7
54%
6
Villa Montparnasse
6
35%
11
Villa Panthéon
12
46%
14
Villa Beaumarchais
31
65%
17
Villa Alessandra
11
61%
7
Villa Eugénie
9
64%
5
Services Centraux
10
50%
10
TOTAL
108
56%
104
%
50%
62%
83%
64%
55%
46%
65%
54%
35%
39%
36%
50%
44%
TOTAL
12
16
6
11
11
13
17
26
48
18
14
20
212
Source : Société
4.3.3.2. Marques/brevets/licences
La marque " HP Les Hôtels de Paris " a fait l'objet d'un dépôt le 15 juin 1994 auprès de l'INPI sous le numéro
94525124.
4.3.4.
Partenaires et concurrents
4.3.4.1. Fournisseurs
Le groupe ne subit aucune dépendance particulière vis -à-vis de ses fournisseurs.
L’offre sur le marché du nettoyage et du blanchissage, traités en externe par LES HOTELS DE PARIS, est
suffisamment vaste pour mettre en concurrence les prestataires de services.
Concernant la décoration des hôtels, la société s’est engagée à réduire le volume d’affaires avec la société
Decorotel :
« Nous nous engageons à diminuer de manière significative le volume d’affaires traité par notre société avec la
société DECOROTEL.
D’une manière plus générale, notre développement futur devant essentiellement passer par une croissance
externe basée principalement sur le rachat de sociétés propriétaires de fonds de commerce en régime de croisière
et en conséquence ne nécessitant que peu de travaux, le poste ‘décoration et ameublement’ devrait être
considérablement réduit en 2001.
Par ailleurs, les flux de trésorerie en provenance de certains actionnaires qui ont pu se produire au cours des
exercices précédents et dont l’objet était d’assurer le développement de la société dans l’attente de l’introduction
en Bourse, ne devraient plus exister dorénavant. »
13/02/01
39
4.3.4.2. Clients
Généralités
Comme tous les groupes du secteur, LES HOTELS DE PARIS commercialise ses hôtels par divers canaux :
-
directement par son service commercial et ses directeurs d’hôtels,
centrales de réservation,
clientèle de passage
site Internet
En effet, LES HOTELS DE PARIS a créé un site Internet hotelsparis.fr permettant la promotion de ses hôtels
par une visualisation des établissements et des chambres et la commercialisation par la possibilité de réservation
avec paiement sécurisé.
Durant les huit premiers mois de l’année 2000, la fréquentation moyenne du site a été de 6 500 visiteurs par
semaine. Par ce canal, plus de 6 556 nuitées ont été réservées, induisant un chiffre d’affaires de 3 066 676 francs.
Répartition de la clientèle
? SELON LES CANAUX DE D ISTRIBUTION
30% clientèle directe
durée moyenne du séjour : 3 nuits
70% par les canaux suivants :
-G.D.S. (Global Distribution Systems) système aérien
durée moyenne du séjour : 4 nuits
-Internet
durée moyenne du séjour : 5 nuits
-Tours Operators
durée moyenne du séjour : 3 nuits
-Agences diverses
durée moyenne du séjour : 3 nuits
-Corporate
durée moyenne du séjour : 4 nuits
15%
3%
30%
27%
25%
? SELON L ’ORIGINE
52% Français
48% Etrangers
? SELON LE MOTIF DU DEPLACEMENT
50% Tourisme
50% Affaires
4.3.4.3. Concurrents*
Le marché de l’hôtellerie parisienne est encore principalement composé d’indépendants. En 1999, il comptait
675 hôtels de catégorie 3 et 4 étoiles ( Source : Office de Tourisme de Paris).
Cependant, le marché particulièrement porteur de la capitale a commencé à susciter l’intérêt de groupes hôteliers
et financiers étrangers souhaitant accroître leur présence en Europe. Toutefois l’application de la Loi Raffarin
limitant l’offre nouvelle, ces investissements ne peuvent se faire que par le rachat d’établissements existants
comme l’acquisition par Sol Melia de neuf hôtels.
Comme il a été indiqué plus haut, le Groupe a cherché à se démarquer de la concurrence par le concept d’"Hôtels
de charme" et par la complémentarité de ses différentes implantations, plus à même d’apporter une réponse à la
demande exprimée par la clientèle.
4.3.5.
Facteurs de risque
Il n'existe pas de facteur de risque spécifique à l'activité de la société.
Juridiquement, la loi 96-603 du 5 juillet 1996, dite Loi Raffarin, soumet à autorisation d'exploitation
commerciale, les constructions nouvelles, les extensions ou les transformations d'immeubles existants entraînant
la constitution d'établissements hôteliers d'une capacité supérieure à trente chambres en province et à cinquante
chambres en Ile de France.
La reprise d'hôtels d'une capacité plus importante ou la création d'hôtels à Paris ayant unitairement une capacité
inférieure ou égale à cinquante chambres ne sont donc pas concernés par cette loi.
13/02/01
40
4.3.6.
Faits exceptionnels et litiges
La société HOTELS DE PARIS a conclu un contrat de cession d’un immeuble par voie de vente en l’état futur
d’achèvement auprès de la SCI 1 à 5 passage Ruelle (Résidence Montmartre). Un permis de construire a été
délivré le 11 août 1993 par le Maire de Paris. La déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée le 8 août
1995.
Il s’est avéré que les travaux, confiés à une entreprise générale, ont dû être interrompus à plusieurs reprises, une
première fois en septembre 1997, puis en janvier 1998 et enfin en février 1998 suite à diverses malfaçons qui se
sont révélées. Une expertise est en cours de réalisation dont les premières conclusions font apparaître des
malfaçons tout à fait significatives qui pourraient être à hauteur d’environ 4.500.000 F à l’encontre de
l’entreprise Chagnaud. En conséquence et en raison de cette expertise, les travaux ont dû être arrêtés.
Par ailleurs à la suite d’un protocole de septembre 1999, la société HOTELS DE PARIS va reprendre en son
nom dans les meilleurs délais à la convenance du Tribunal de Commerce, les travaux de finition de cet hôtel qui
sont de l’ordre de 5.000.000F. La reprise des travaux devrait intervenir au cours du dernier trimestre de cette
année.
Toutefois, la société LES HOTELS DE PARIS et la SCI ont assigné l’entreprise de bâtiment aux fins de
recouvrer la partie de travaux non réalisée et, pour autant facturée.
Suite à l’arrêt de la cour d’appel de mars 1999, la société LES HOTELS DE PARIS et la SCI ont été reconnues
solidairement redevables de la TVA, non payée à l’origine par le promoteur, la SCI venderesse, pour un montant
de 7,6 millions de francs dont 3,2 millions de francs au titre des pénalités de mauvaise foi, somme qui devrait
rester à la charge de la SCI. Une charge exceptionnelle a été comptabilisée pour le montant total du litige, bien
qu’une garantie réelle ait été prise sur des actions de la société LES HOTELS DE PARIS détenues par le
dirigeant de la SCI ; cette créance ne figurant pas au bilan clos au 31 décembre 1999.
La société LES HOTELS DE PARIS, aux droits des SARL Paris Montparnasse, Paris Convention, Paris
Magenta, Paris Dormoy, Paris Beaubourg et Paris Lebouteux, sociétés absorbées en 1995, a fait l'objet de
contrôles fiscaux concernant les exercices 1992 à 1994. Des redressements, d'un montant total de 5.375.731
francs, ont été notifiés aux SARL entre 1995 et 1996. Ces sociétés étant adossées à des contrats de participation,
les principaux redressements concernaient des prestations que l'Administration Fiscale avait considéré comme
devant rester à la charge des sociétés en participation.
Ces redressements ont fait l'objet de contestation et un premier avis de dégrèvement notifié à un associé de
l'opération Convention atteste des réelles chances d'abandon par l'Administration Fiscale des procédures en
cours.
Dans l'improbable cas contraire, ces redressements resteraient à la charge des associés des sociétés en
participation pour le compte desquels les opérations ont été réalisées.
Au final, la SA LES HOTELS DE PARIS ne devraient en subir aucune conséquence pécuniaire.
Ce point fait naturellement l'objet d'une information inscrite dans l'Annexe aux Comptes annuels au
31 décembre 1999.
A l’exception de ces procédures, il n’existe actuellement, à la connaissance de la société, aucun fait
exceptionnel ou litige ou arbitrage susceptible d’avoir ou ayant eu, dans un passé récent, une incidence
significative sur l’activité, les résultats, la situation financière ou le patrimoine de la société SA LES HOTELS
DE PARIS.
*
*
13/02/01
*
41
CHAPITRE V : INFORMATIONS ECONOMIQUES ET
FINANCIERES
5.1.
5.1.1.
Comptes sociaux pour l’exercice clos au 31/12/99 et comptes pro forma pour
l’exercice clos au 31/12/98
Bilan social pour l’exercice clos au 31/12/1999 et bilan pro forma pour l’exercice clos au 31/12/98
Au 31/12/99 (Social)
ACTIF
Montant brut
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Amortissement
En millions de francs
151,6
0,1
151,4
Au 31/12/98 (Pro
Forma)
Net
En millions de francs
142,4
0,5
150, 8
0,2
185,8
141,9
0,5
178,5
Net
(Note B/2.1)
Concession, brevets et droits similaires
Fonds commercial (Note C/1)
Autres immobilisations incorporelles
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
0,6
150,8
0,2
195,6
0,1
9, 8
(NOTE B/ 2.2)
Terrains
Constructions et Matériel
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations en cours
Avances et acomptes
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Autres Participations
Créances rattachées à des participations
Autres immobilisations financières
TOTAL ACTIF IMMOBILISE
19,6
127,9
5,1
35,2
19, 6
119,0
4,1
35,2
19,5
115,1
10,8
7, 8
5,1
7,8
5,1
33,0
4,7
2,0
3,0
352,3
2,0
3,0
342,3
4,7
325,6
8,9
0,9
10,0
(Note C/2,3)
STOCKS
Matières Premières, approvisionnement
Marchandises
CREANCES
Avances et acomptes versés sur
commande
Clients et comptes rattachés (Note C/5)
Créances groupe
Autres créances
0,3
0,2
0,3
0,2
0,2
25,8
0,4
25,4
32,7
10,1
0,4
9, 7
9,8
15,4
8,8
0,7
8,0
3,0
1,4
1,6
22,9
11,6
0,6
11,0
1,2
Valeurs Mobilières de Placement
Disponibilités
COMPTES DE REGULARISATION
Charges constatées d’avance
Charges à répartir
15,4
8,8
0,7
8,0
3,0
1,4
1,6
ACTIF CIRCULANT
36,0
0,4
35,6
45,6
TOTAL GENERAL
389,9
10,4
379,5
371,2
DIVERS
13/02/01
42
PASSIF
Net au 31/12/99
Social
PASSIF
En millions de francs
En millions de francs
Capitaux propres
Capitaux propres
Net au 31/12/98
Pro Forma
Capital social
Prime d'émission (Note A)
Réserve Légale
Réserves Réglementées
Autres Réserves
Report à nouveau
Résultat de l'exercice
3,8 Capital social
152,4Prime de fusion
132,2
Réserves
21,8
4,6
5,1
(12,8) Résultat de l'exercice
(11,6)
Total
153,2 Total
146,3
Prov/Risques et Charges
3,8
Prov/Risques et Charges
Provisions pour risques (Note C/4)
Provisions pour charges
0,5 Provisions pour risques et charges
0,5
0,4
Total
1,0 Total
0,4
Dettes
Emprunts et dettes auprès des
établissements de crédit
Emprunts et dettes financières
divers
Avances et acomptes reçus
Dettes fournisseurs
Dettes fiscales et sociales
Dettes/immob. et cptes rattachés
Autres dettes
Comptes de Régularisation
Dettes
Emprunts bancaires et dettes
162,0 Financières (Note C/12)
9,1
0,3
12,6
15,6
7,5
18,2
179,6
Concours bancaires courants
Avances et acomptes reçus
Dettes fournisseurs
Dettes fiscales et sociales
3,0
0,8
14,8
7,2
Autres dettes
15,4
Comptes de Régularisation
3,7
Total
225,3 Total
224,5
Total passif
379,5 Total passif
371,2
13/02/01
43
5.1.2. Compte de résultat social pour l’exercice clos au 31/12/1999 et pro forma pour l’exercice clos au
31/12/98
Compte de Résultat
En millions de francs
Au 31/12/99 Social
Au 31/12/98 Pro Forma
PRODUITS
Ventes de marchandises
Production vendue, services
0,8
74,5
Chiffre d'affaires net
75,3
49,3
3,9
3,8
0,3
0,5
83,0
50,1
Subventions d'exploitation
Reprises sur amortissements et provisions
Autres produits
Total
CONSOMMATION M/SES & MATIERES
Achat de marchandises (m/ses)
Variation de stock
Achat de m.p. & aut. Approvisionnement
Variation de stock (m.p.)
Autres achats et charges externes
Redevances de crédit-bail immobilier
0,1
2,8
31,4
20,8
2,8
Total
34,3
23,6
CHARGES
Impôts, taxes et versements assimilés
Salaires et traitements
Charges sociales
3,7
14,7
5,6
1,8
13,1
Amortissements et provisions
Amortissement des charges à répartir
Autres charges
10,9
6,7
2,6
3,7
Total
37,5
25,3
11,2
1,2
11,1
(11,1)
(13,0)
0,9
(11,8)
RESULTAT D'EXPLOITATION
Produits financiers
Charges financières
Résultat financier
RESULTAT COURANT
Produits exceptionnels
Charges exceptionnelles
Résultat exceptionnel
Impôts sur les bénéfices
4,0
17,7
(13,7)
RESULTAT DE L'EXERCICE
13/02/01
(12,8)
44
2,1
1,8
(11,6)
5.2.
Note sur les comptes Pro Forma Les Hôtels de Paris
PREAMBULE
Les comptes PRO FORMA présentés pour les années 1997, 1998 et pour le 1er semestre 1999 se caractérisent
par les données suivantes :
En MF
Total bilan
Chiffres d’affaire
Résultat
06/99
1998
1997
380,9
35,6
-2,4
371,2
49,3
-11,6
N/A
33,6
-14,9
Ils ont été établis à partir des états financiers des 4 sociétés concernées par les opérations de fusion préalables à
l’introduction en bourse de l’ensemble « LES HOTELS DE PARIS ».
Ces 4 sociétés sont :
- SA Les Hôtels de Paris
- SA Gestimmo Finance
- SARL Hôtels et Résidences de Paris
- SARL Sud Est Finance
Les hypothèses retenues pour l’élaboration de ces états financiers se présentent comme suit :
- documents de base
les comptes PRO FORMA du périmètre des entités fusionnées ont été réalisés sur la base d’une compilation des
comptes agrégés de la SA Les Hôtels de Paris et des comptes sociaux de chacune des 3 autres sociétés.
Les comptes agrégés de la SA Les Hôtels de Paris résultent de la consolidation des états financiers de la SA Les
Hôtels de Paris et de la SEP Les Hôtels de Paris, dissoute au 31 mars de l’année 1999.
- retraitements
Les comptes sociaux ont fait l’objet de 4 principales catégories de retraitements,
- le recalcul des dotations aux amortissements de la SA les Hôtels de Paris pour les années 1997 et 1998,
- l’élimination des comptes et opérations réciproques,
- l’intégration, dans les états financiers 99 et 98, des conséquences comptables des opérations de fusion
- la prise en compte dans les états financiers établis au 30 juin 99, des incidences de l’augmentation de capital
réalisée par la SA Les Hôtels de Paris et constatée définitivement par le Conseil d’Administration du 23 juillet
1999.
a) Recalcul des dotations aux amortissements
Les modalités d’amortissement des investissements hôteliers de la SA Les Hôtels de Paris, présentées ci-après,
ont été modifiées au 1er janvier 1999
Modalités d’amortissement
Constructions
Agencements et aménagements
Matériel et mobilier
A compter du 1/1/99
Mode
Durée
linéaire
40 ans
linéaire
10 ans
linéaire
5 ans
jusqu’au 31/12/98
Mode
Durée
dégressif 20 ans
dégressif
7 ans
dégressif
5 ans
Pour les besoins du PRO FORMA, les dotations aux amortissements, des années 1997 et 1998 ont été
recalculées. Elles résultent de l’application du mode de dépréciation linéaire, aux valeurs nettes comptables du
31 décembre 1998, sur une durée résiduelle intégrant les modifications de durées d’amortissement applicables au
1er janvier 1999.
13/02/01
46
En MF
06/1999
1998
1997
Dotations aux amortissements
SA Les Hôtels de Paris
Pro forma
Comptes sociaux
4,4
4,4
6,2
23,8
3,7
22,6
b) L’élimination des comptes et opérations réciproques
Les montants résultant d’opérations réalisées entre les Sociétés incluses dans le périmètre des fusions, inscrits
tant aux bilans qu’aux comptes de résultat, ont été éliminés dans les états financiers présentés pour chacune des 3
années.
c) Intégration dans les états financiers 99 et 98, des conséquences comptables des opérations de fusion
- valeur d’apport des fonds de commerce :
Les fonds de commerce ont été inscrits à l’actif du bilan pour leur valeur d’apport retenue dans le cadre des
opérations de fusion et déterminée selon les modalités de calcul exposées ci-après
- SA Les Hôtels de Paris
Chiffre d’affaires moyen hors taxes des années 1996, 1997 et 1998, assortis des coefficients de pondération
respectifs de 1, 2 et 3, multiplié par le coefficient de 3,4.
- SARL Hôtels et Résidences de Paris
Chiffre d’affaires 1998, ramené en année pleine, multiplié par le coefficient de 3,4.
L’écart entre les valeurs de fonds de commerce, ainsi déterminées, et leur valeur historique constitue l’une des
composante de la prime de fusion.
- présentation des situations nettes
Les situations nettes des états financiers arrêtés au 30 juin 1999 et au 3 1 décembre 1998 intègrent les
conséquences des opérations de fusions, réputées réalisées à chaque date d’arrêté de comptes.
En conséquence, les capitaux propres, inscrits dans la situation nette de chaque bilan, comprennent les
augmentations de capital résultant des opérations de fusion et le montant des primes de fusion associées.
d) Prise en compte dans les états financiers établis au 30 juin 99. des incidences de l’augmentation de capital
réalisée par la SA les Hôtels de Paris et constatée définitivement le 23 juillet 99
Les conséquences de l’augmentation de capital ont été anticipées au 30 juin 99, avec notamment inscription dans
les états financiers d’un prime d’émission de 22,3 MF.
13/02/01
47
5.3.
Annexes au 30 juin 1999
A) FAITS SIGNIFICATIFS DE L’EXERCICE
1. Prise en compte des opérations de fusion avec effet rétro-actif au 1er janvier 1999
Les comptes arrêtés au 30 juin 1999 sont établis après prise en considération des opérations de fusion soumises à
l’approbation des Assemblées Générales du 31 décembre 1999.
Ces fusions concernent les sociétés :
- SA GESTIMMO FINANCE
- SA LES HOTELS DE PARIS
- SARL HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS
- SARL SUD-EST FINANCE
L’absorbante
}
}
}
Les absorbées
La date d’effet de ces fusions est le ler janvier 1999 et ces opérations sont placées fiscalement sous le régime de
faveur de l’article 210 A du CGI.
2. Prise en compte de l’augmentation de capital de la SA LES HOTELS DE PARIS en date du 23 juillet
1999
Le conseil d’administration du 23 juillet 1999 a constaté la réalisation définitive de l’augmentation de capital
décidée par l’Assemblée Générale du 9 juillet 1998. Cette opération s’est traduite par une augmentation de
capital, prime d’émission incluse de MF 22,3.
Cette opération sur le capital a été intégrée dans les comptes arrêtés au 30 juin 1999 par souci d’homogénéité
avec le traitement des opérations de fusion telles que décrites au paragraphe 1 ci-avant.
3. Situation du parc hôtelier du périmètre fusionné
Au 30 juin 1999, neuf hôtels étaient en exploitation, à savoir :
- Résidence Raspail Montparnasse
- Hôtel Porte de Versailles
- Hôtel Losserand Montpamasse
- Hôtel Villiers Etoile
- Hôtel Péreire Arc de Triomphe
- Hôtel République Les Halles
- Villa Beaumarchais
- Villa Alessandra
- Résidence Monceau Etoile
4. Situation de l’Hôtel acquis en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A.)
La Société les Hôtels de Paris a acquis en vente en l’état futur d’achèvement, auprès d’une Société Civile
Immobilière, un immeuble à usage d’hôtel.
La SCI a conclu un contrat d’entreprise générale avec une entreprise de bâtiment pour la réalisation des travaux.
A raison de ce contrat, l’entreprise de bâtiment avait demandé et obtenu que les paiements devant être effectués
entre les mains de la SCI lui soient directement délégués.
Suite aux différends intervenus entre la SCI et l’entreprise de bâtiment, le chantier a été arrêté une première fois
en septembre 1997, puis en janvier 1998 et enfin en septembre 1998.
Une expertise en cours montre que l’entreprise de bâtiment a surévalué les travaux facturés pour un montant de
4,5 MF.
Un accord a été conclu en septembre 1999 avec la SCI au terme duquel, la société Les Hôtels de Paris reprend et
assure la fin des travaux.
La reprise desdits travaux devrait intervenir au cours du premier trimestre 2000 pour une livrais on prévue en
septembre de cette même année.
Parallèlement, la société Les Hôtels de Paris et la SCI ont assigné l’entreprise de bâtiment aux fins de recouvrer
la partie des travaux non réalisés et, pour autant, facturés.
13/02/01
48
B) REGLES ET METHODES COMPTABLES
1. Les comptes arrêtés au 30 juin 1999 ont été élaborés et présentés conformément aux règles générales
applicables en la matière et dans le respect du principe de prudence.
Les conventions suivantes ont été respectées :
- Continuité de l’exploitation
- Indépendance des exercices
- Permanence des méthodes comptables
2. L’évaluation des éléments inscrits en comptabilité a été pratiquée par référence à la méthode dite des coûts
historiques. Plus particulièrement les modes et méthodes d’évaluation ci-après décrits ont été retenus pour les
divers postes des comptes annuels.
2.1. Immobilisations incorporelles
Les valeurs qui figurent en fonds de commerce résultent essentiellement des opérations de fusion telles que
soumises à l’approbation des Assemblées Générales compétentes.
Les fonds de commerce relatifs aux hôtels en exploitation au ler janvier 1999 ont été réévalués en fonction des
chiffres d’affaires réalisés au cours des trois derniers exercices et sur la base d’un coefficient représentatif des
pratiques du marché dans un contexte de rentabilité normative.
Pour mesurer l’évolution de la valeur de ces fonds de commerce, il sera appliqué une méthode comparable à la
clôture de chaque exercice annuel.
En application de la règle de prudence, seules les dépréciations seront constatées.
2.2. Immobilisations corporelles
La valeur brute des éléments de l’actif immobilisé correspond à la valeur d’entrée des biens dans le patrimoine,
compte tenu des frais nécessaires à la mise en état d’utilisation de ces biens. Ces éléments n’ont pas fait l’objet
d’une réévaluation légale ou libre.
Les amortissements ont été calculés sur la durée normale d’utilisation des biens, selon le mode linéaire.
Les taux suivants ont été pratiqués :
- constructions
2,5 %
- Agencements et aménagements
10 %
- Matériel et mobilier
20 %
2.3. Créances et dettes
Les créances et les dettes ont été évaluées à leur valeur nominale. Les créances ont le cas échéant été dépréciées
par voie de provision pour tenir compte des difficultés de recouvrement auxquelles elles étaient susceptibles de
donner lieu.
2.4. Disponibilités
Les liquidités disponibles en banque ou en caisse ont été évaluées pour leur valeur nominale.
C) COMPLEMENTS D’INFORMATIONS
1.
Fonds de commerce
Au 30 juin 1999, 12 fonds de commerce d’hôtellerie sont inscrits au bilan pour une valeur totale de 151,2 MF se
décomposant comme suit :
- 9 fonds de commerce d’hôtels en exploitation au 31 décembre 1998, inscrits pour leur valeur d’apport retenue
dans le cadre des opérations de fusion (141,9 MF)
- 3 fonds de commerce acquis au cours du premier semestre 1999, inscrits à leur coût historique (9,3 MF)
13/02/01
49
2. Etat de l’actif immobilisé en MF
IMMOBILISATIONS
Immobilisations incorporelles
Fonds de commerce
Autres
Immobilisations corporelles
Terrains
Constructions
Autres
En cours et avances
Immobilisations financières
Participations
Autres
Total
3.
Immobilisations incorporelles
Fonds de commerce
Autres
Immobilisations corporelles
Terrains
Constructions
Autres
En cours et avances
Immobilisations financières
Participations
Autres
Total
Diminutions
Juin 1999
141,9
0,5
9,3
0,1
151,2
0,6
19,5
210,5
19,6
33,0
2,1
2,4
0,3
19,5
212,6
22,0
33,3
0,0
4,7
429,7
0,1
14,3
1,4
1,4
0,0
3,5
442,6
Déc. 98
Augmentations
Diminutions
Juin 1999
0,0
0,1
0,1
95,4
8,8
3,1
1,6
98,5
10,4
104,2
4,8
109,0
Etat des provisions en MF
PROVISIONS
Provisions réglementées
Provisions pour risques et charges
Provisions pour dépréciations
Total
5.
Augmentations
Etat des amortissements en MF
AMORTISSEMENTS
4.
Déc. 98
Déc. 98
Augmentations
0,4
0,3
0,7
Diminutions
0,1
0,1
Juin 1999
0,4
0,1
0,5
0,3
0,3
Etat des échéances des créances et des dettes en MF
ETAT DES CREANCES
Montant brut
Actif immobilisé
Autres immobilisations financières
Actif circulant
Clients
Autres
Total
13/02/01
50
À 1 an au plus au
31/12/98
A plus d’1 an
3,5
0,7
2,8
11,1
20,0
34,6
11,1
20,0
31,8
2,8
ETAT DES DETTES
Montant brut
Financières
Avances et acomptes reçus
Fournisseurs
Fiscales et sociales
Autres dettes
Total
6.
177,9
1,6
15,0
8,1
11,9
214,5
À 1 an au plus A plus d’1 an et
au 31/12/98
5 ans au +
16,3
58,9
1,6
15,0
8,1
11,9
52,9
58,9
A plus de 5 an
102,8
102,8
Renseignements sur l’opération réalisée en crédit-bail immobilier
A la date de clôture, les redevances de crédit-bail restant exigibles et relatives aux constructions (Hôtel
LOSSERAND MONTPARNASSE) s’élèvent à 16,1 MF dont :
-à moins d’1 an au 31/12/98
-à plus d’1 an et à moins de 5 ans
-à plus de 5 ans
1,4 MF
7,7 MF
7,0 MF
Le prix d’achat résiduel sera, en fin de contrat, de 1 F.
Afin de garantir le paiement des loyers dus jusqu’à la fin de la septième année, la SARL PARIS
MONTPARNASSE a versé le jour de la signature du contrat de crédit-bail immobilier la somme de 10 MF.
Cette somme est affectée à l’amortissement de l’assiette financière et au paiement des loyers à hauteur de 1/28ème
par trimestre.
Les informations obligatoires relatives à ce crédit-bail sont présentées ci-dessous :
Rubriques
Constructions
Amortissements
Redevances
Valeur
d’origine
Cumulés
à la clôture
Au titre de
la période
Cumulées
à la clôture
Au titre de
la période*
30 MF
16 MF
0,2 MF
14,3 MF
1,4 MF
*Montants inscrits en charges au cours du 1er semestre 1999.
7.
Produits et charges concernant un exercice ultérieur
PRODUITS CONSTATES D’AVANCE
Produits d’exploitation :
0,3 MF
CHARGES CONSTATEES D’AVANCE
Charges d’exploitation :
1,5 MF
8. Charges à payer et produits à recevoir
CHARGES A PAYER
Emprunts et dettes auprès des Ets de crédit :
Emprunts et dettes financières diverses :
Fournisseurs et comptes rattachés :
Dettes fiscales et sociales :
Autres dettes :
TOTAL
3,3 MF
2,4 MF
2,6 MF
2,1 MF
0,1 MF
10,5 MF
PRODUITS A RECEVOIR
Produits d’exploitation
13/02/01
0,3 MF
51
9. Charges à répartir
Frais d’acquisition d’immobilisations amortissables sur 10 ans :
1,4 MF
10. Impôt sur les bénéfices
Les impôts différés n’ont pas été valorisés dans les états financiers Pro Forma et les charges d’impôt
effectivement supportées au titre des années 1997 et 1998 n’ont pas été retraitées en fonction du résultat
d’ensemble du périmètre.
ACCROISSEMENTS ET ALLEGEMENTS DE LA DETTE FUTURE D’IMPOT
- le montant des charges à répartir, intégralement déductibles du résultat fiscal de l’exercice 1999, s’élève à
1,4 MF. Elles seront amorties comptablement sur une période de 10 ans.
- à l’issue des 15 années de contrat de crédit-bail immobilier, concernant l’opération Hôtel Losserand
Montparnasse réalisée en 1994, la société aura la possibilité de lever l’option d’achat pour la somme d’l Franc.
Elle devrait alors réintégrer dans le résultat fiscal de l’année de levée de l’option la somme de 3 MF.
11. Engagements pris en matières de pensions
- d’importance non significative, cette rubrique n’a pas été valorisée
12. Engagements liés aux dettes financières
RESIDENCE MONTMARTRE
En conséquence des actes notariés des 13 Décembre 1994, 10 Mai 1995 et 16 Octobre 1995, un immeuble situé
aux numéros 1,3 et 5 Passage Ruelle à PARIS 18ème a été acquis, en l’état futur d’achèvement, auprès du
promoteur de la « SCI du 1 à 5 Passage Ruelle» pour un prix ferme et définitif hors TVA de 37,2 MF, soit en
tenant compte de la TVA en vigueur au jour des actes pour un prix ferme et définitif de 44,1 MF TVA incluse.
Les garanties suivantes ont été constituées :
- Hypothèque conventionnelle sur l’immeuble en concurrence entre le CEPME (à hauteur de l0 MF) et le CIC (à
hauteur de 10 MF).
- Nantissement en premier rang sur le fonds de commerce d’hôtel à créer dans cet immeuble, en concurrence
entre le CEPME (à hauteur de 10 MF) et le CIC (à hauteur de 10 MF).
- Caution solidaire au profit du CIC à hauteur de 2,5 MF délivrée par une banque agréée par le CIC et régularisée
par les soins du CEPME.
HOTEL PORTE DE VERSAILLES
En garantie des emprunts contractés auprès des établissements de crédit, les engagements donnés sont les
suivants :
Garanties au profit du CREDIT LYONNAIS et du CIC et à la diligence du CIC
- Hypothèque conventionnelle en 1er rang à hauteur de 4,4 MF sur le bien financé situé au 37, Rue du Hameau à
Paris 15ème
- Promesse de nantissement et, à l’ouverture de l’hôtel, nantissement en 1er rang et sans concours à hauteur de
20,4 MF du fonds de commerce d’hôtellerie
- Blocage des comptes-courants à hauteur de 13,7 MF durant la durée de crédit.
Garanties au profit et à la diligence du CREDIT LYONNAIS
Privilège de prêteur de deniers en 1er rang à hauteur de 8 ME en concours et pari passu avec le CIC inscrit
simultanément à hauteur de 8 MF sur le bien financé situé au 37, Rue du Hameau à PARIS 15ème.
HOTEL LOSSERAND MONTPARNASSE
En garantie de l’emprunt souscrit auprès d’INTERFIMO, les engagements donnés sont les suivants:
-Garantie au profit et à la diligence du CREDIT LYONNAIS par le nantissement en 2ème rang et sans concours
à hauteur de 3,9 MF derrière la société COFRACOMI inscrite pour 5 ME en 1994 du fonds de commerce
d’hôtellerie situé au 76, Rue Raymond Losserand à PARIS 15ème.
13/02/01
52
- Cautionnement solidaire de la société ICD en faveur d’INTERFIMO à concurrence d’un montant maximum de
3,6 MF.
HOTEL REPUBLIQUE LES HALLES
Les engagements donnés sont les suivants :
- Garanties du privilège de prêteur de deniers (article 2103 alinéa 2 du Code Civil) au profit du CEPME à
hauteur de 10 MF et au profit du CREDIT LYONNAIS à hauteur de l0 MF.
- Nantissement du fonds de commerce hôtelier et de SICAV de trésorerie.
HOTEL VILLIERS ETOILE
Les garanties données sont les suivantes :
Garanties au profit du CREDIT LYONNAIS et du CIC et à la diligence du CIC
- Hypothèque conventionnelle en 1er rang à hauteur de 4,4 MF sur le bien financé situé au 6, Rue Lebouteux à
PARIS 17ème
- Promesse de nantissement et, à l’ouverture de l’hôtel, nantissement en 1er rang à hauteur de 19,4 MF du fonds
de commerce d’hôtellerie situé au 6, Rue Lebouteux à PARIS 17ème
- Blocage des comptes-courants à hauteur de 14,5 MF durant la durée du crédit.
Garanties au profit et à la diligence du CREDîT LYONNAIS
Privilège de prêteur de deniers en 1er rang à hauteur de 7,5 MF en concours et pari passu avec le CIC inscrit
simultanément à hauteur de 7,5 MF sur le bien financé situé au 6, rue Lebouteux à PARIS 17ème.
Caution INTERFIMO recueillie par acte séparé sous seing privé.
HOTEL PEREIRE ARC DE TRIOMPHE
Les engagements donnés sont les suivants :
- Garantie en 1er rang à hauteur de 18,2 MF, soit (9,1 MF pour chaque intervenant financier) c’est-à-dire le
CREDIT LYONNAIS et le CEPME, par privilège du prêteur de deniers (art. 2 103-2 du Code Civil) et pour le
surplus du crédit par hypothèque à concurrence de 0,9 MF au CEPME et à concurrence de 2,3 MF au CREDIT
LYONNAIS, sur les biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble situé au 112, Rue de Tocqueville
PARIS 17ème.
- Nantissement en 1er rang du fonds de commerce hôtelier.
VILLA BEAUMARCHAIS
Les garanties sont les suivantes
- Affectation hypothécaire de l’immeuble sis 5 rue des Arquebusiers à hauteur de MF 19,5 au bénéfice de
l’UNION DES BANQUES à PARIS pour ME 10 et au bénéfice de la BANQUE DU CREDIT MUTUEL ILEDE-FRANCE pour MF 9,5, en garantie des crédits long terme consentis à due concurrence.
- Promesse de nantissement du fonds de commerce en premier rang qui sera exploité au 5, rue des Arquebusiers
au bénéfice de l’UNION DES BANQUES à PARIS et du CREDIT MUTUEL ILE-DE-FRANCE pour les
mêmes montants que ci-dessus.
RESIDENCE RASPAIL MONTPARNASSE
Les garanties sont les suivantes :
Le vendeur et le prêteur (CREDIT FONCIER DE FRANCE) disposent des privilèges respectifs dans l’ordre
suivant :
- En premier lieu, le privilège bénéficiant au PRETEUR soir le privilège de prêteur de deniers qui lui est conféré
par l’article 2103 paragraphe 2 du Code Civil.
- En second lieu, le privilège de vendeur de l’article 2103 paragraphe I du Code Civil, en tant qu’il profite au
VENDEUR.
Nantissement du fonds de commerce au bénéfice du Crédit Foncier de France en garantie du crédit long terme
consenti pour un montant nominal de MF 30.
13/02/01
53
VILLA ALESSANDRA
Les garanties sont les suivantes
- Affectation de l’immeuble sis au 9 Place Boulnois (Paris l7eme) à hauteur de 14 MF au bénéfice de l’UNION
DE BANQUE A PARIS pour 8 ME et au bénéfice de la BANQUE DE CREDIT MUTUEL pour 6 MF, en
garantie des crédits long terme consentis à due concurrence.
- Promesse de nantissement du fonds de commerce en premier rang qui sera exploité au 9 Place Boulnois (Paris
l7eme) au bénéfice de l’UNION DE BANQUES A PARIS et du CREDIT MUTUEL ILE DE FRANCE pour les
mêmes montants que ci-dessus.
- Engagement de maintenir les comptes courants d’actionnaires à 6 MF.
13. Les privilèges et nantissements de fonds de commerce au profit du trésor
Les privilèges et nantissements de fonds de commerce au profit du Trésor sont relatifs à des garanties prises par
l’Administration en couverture de sursis de paiement obtenus à la suite de réclamations contentieuses formulées
par la société, à l’encontre de notifications de redressement fiscal :
- Nantissement de fonds de commerce :
0,7 MF
- Résidence Raspail Montparnasse: 0,7 MF
- Hvpothèques légales :
4,9 MF
- Hôtel Porte de Versailles :
0,7 MF
- Résidence Montmartre :
0,1 MF
- Hôtel Villiers Etoile :
0,8 MF
- Hôtel République Les Halles :
3,2 MF
- Autres :
0,1 MF
14. Autres engagements
PROMESSE DE VENTE D’UN FONDS DE COMMERCE
Promesse synallagmatique de vente d’un fonds de commerce hôtelier sous condition suspensive : valeur
historique du fonds 2,8 MF.
15. Composition du capital social
- Le capital de la société absorbante au 30 juin 1999, est composé de 5 000 actions au nominal de 100F
- Par décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 1999, le nominal des actions a été porté à
1F.
- L’augmentation de capital soumise à l’approbation de l’Assemblée Générale Extraordinaire, en vue de procéder
à la rémunération des apports dans le cadre des opérations de fusion est de 3 347 424 actions
Par conséquent, le capital présenté à la clôture des états financiers Pro-Forma est composé de 3 847 424 actions
au nominal d’1 Francs, soit 3,8 MF.
16. Effectif moyen au 30 juin 1999
- Personnel salarié : 93
17. Rémunérations allouées aux membres des organes de direction
- Cette information n’est pas mentionnée dans la présente annexe, car elle conduirait indirectement à
communiquer une rémunération individuelle.
18. Répartition du chiffre d’affaires réalisé au cours du 1er semestre 1999
- Chiffre d’affaires réalisé en France dans le secteur d’activité de l’hôtellerie.
13/02/01
54
5.4.
Attestation du Commissaire aux Comptes sur les comptes pro forma au 30 juin
1999
Vous nous avez demandé d’examiner les comptes pro forma couvrant la période du 1er janvier 1999 au 30 juin
1999, tels qu’ils sont joints au présent rapport et établis à l’occasion du processus d’introduction en bourse de
votre société.
Ces comptes pro forma qui ont été établis sous la responsabilité de Monsieur Patrick Machefert, à partir des
comptes annuels des sociétés Hôtels et Résidences de PARIS SARL, Sud-Est Finance SARL et Gestimmo
Finance SA, et des comptes agrégés de la SA Les Hôtels de Paris résultant de la consolidation des états
financiers de la SA Les Hôtels de Paris et de la SEP Les Hôtels de Paris, SEP dissoute au 31 mars 1999.
1 / Comptes et situations utilisés pour l’établissement des comptes pro forma :
1.1 Comptes sociaux au 31 décembre 1997 et au 31 décembre 1998
1.1.1. Les Hôtels de Paris
Les comptes de la société Les Hôtels de Paris SA ont fait l’objet d’un audit selon les normes de la profession par
les cabinets Cofigest (Groupe Fidulor) et Fiduciaire Monceau pour l’exercice clos le 31 décembre 1997 et par le
cabinet Calan Ramolino pour l’exercice clos le 31 décembre 1998. Ces normes requièrent la mise en œuvre de
diligences permettant d’obtenir une assurance raisonnable que ces comptes ne comportent pas d’anomalies
significatives. Ces audits ont conduit à exprimer les opinions suivantes :
?opinion sans réserve ni observation sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 1997 ;
?opinion sans réserve lais avec une observation sur les compte de l’exercice clos le 31 décembre 1998, non
reprise dans le rapport d’examen limité relatif à la situation semestrielle du 30 juin 1999.
1.1.2. Gestimmo Finance SA
Les comptes de la société Gestimmo Finance SA ont fait l’objet d’un audit selon les normes de la profession par
le cabinet KPMG pour les exercices clos le 31 décembre 1997 et le 31 décembre 1998.
Ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d’obtenir une assurance raisonnable que ces
comptes ne comportent pas d’anomalies significatives. Ces audits ont conduit à exprimer les opinions suivantes :
?opinion avec réserve, pour les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 1997, réserve devenue sans objet à
ce jour ;
?opinion sans réserve ni observation pour les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 1998.
1.1.3. Société non soumise au commissariat aux comptes
Eu égard à sa structure juridique (absence de commissaire aux comptes) et à l’absence de demande de la société,
les comptes de la société Sud-Est Finance SARL n’ont fait l’objet ni d’un audit, ni d’un examen limité, selon les
normes de la profession.
1.2. Situation semestrielle au 30 juin 1999
1.2.1. Les Hôtels de Paris SA
Les comptes de la société Les Hôtels de Paris SA ont fait l’objet d’un examen limité selon les normes de la
profession par le cabinet Calan Ramolino pour la période du 1er janvier au 30 juin 1999.
Ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences limitées conduisant à une assurance moins élevée que
celle résultant d’un audit, que ces comptes ne comportent pas d’anomalies significatives. Aucune réserve, ni
observation, n’ont été formulées dans le rapport d’examen limité de la société les Hôtels de Paris SA
1.2.2. Gestimmo Finance SA
Les comptes de la société Gestimmo Finance SA ont fait l’objet d’une revue limitée par le cabinet KPMG selon
les normes de la profession pour la période du 1er janvier au 30 juin 1999.
13/02/01
55
Ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences limitées conduisant à une assurance moins élevée que
celle résultant d’un audit, que ces comptes ne comportent pas d’anomalies significatives.
1.2.3. Sociétés non soumises au commissariat aux comptes
Eu égard à leurs structures juridiques (absence de commissaire aux comptes) et à l’absence de demande de la
société, les comptes des sociétés Hôtels et Résidences de Paris SARL et Sud-Est Finance SARL n’ont fait l’objet
ni d’audit, ni d’un examen limité, selon les normes de la profession.
2/ Diligences effectuées par KPMG sur les comptes pro forma :
Nous avons effectué notre examen des comptes pro forma selon les normes de la profession. Ces normes
requièrent une évaluation des procédures mises en place pour le choix des conventions et l’établissement des
comptes pro forma ainsi que la mise en œuvre de diligences permettant d’apprécier si les conventions retenues
sont cohérentes, de vérifier la traduction chiffrée de ces dernières et de s’assurer de la conformité des méthodes
comptables utilisées avec celles suivies pour l’établissement des compte pour al période du 1er janvier au 30 juin
1999.
3/ Opinion :
Les comptes pro forma ont vocation à traduire l’effet sur des informations financières historiques de la
réalisation, à une date antérieure à sa survenance réelle ou raisonnablement envisagée, d’une opération ou d’un
événement donné. Ils ne sont toutefois pas nécessairement représentatifs de la situation financière ou des
performances qui auraient été constatées si l’opération ou événement était survenu à une date antérieure à celle
de sa survenance réelle ou envisagée.
A notre avis, les conventions retenues pour établir les compte pro forma constituent une base raisonnable pour
présenter les effets de fusions des quatre sociétés mentionnées ci-dessus, approuvées par les assemblées
générales extraordinaires du 31 décembre 1999.
Sur la base de notre examen, étant rappelé que certaines sociétés n’ont fait l’objet ni d’un audit, ni d’un examen
limité comme mentionné au §.1, nous n’avons pas relevé d’élément de nature à remettre en cause, la traduction
chiffrée de ces conventions et la conformité des méthodes comptables utilisées avec celles suivies pour
l’établissement des comptes de la période du 1er janvier au 30 juin 1999.
Du fait du contexte particulier rappelé ci-dessus, dans lequel s’inscrit la présentation des comptes pro forma, il
convient de rappeler que leur utilisation ainsi que celle du présent rapport dans un contexte différent, pourrait ne
pas être appropriée.
Paris, la Défense,
Le 2 février 2000
KPMG Audit
Fiduciaire de France
Bruno de Morel
Associé
13/02/01
Mair Fereres
Directeur Associé
56
5.5.
Comptes sociaux de la société LES HOTELS DE PARIS SA (ex-GESTIMMO
FINANCE) pour les exercices clos au 31/12/99 et au 31/12/98
Il est précisé que la structure absorbante GESTIMMO FINANCE exerçait une activité d’ingénierie financière et,
par conséquent, les comptes arrêtés au 31/12/98 ne sont pas économiquement comparables à ceux clos au
31/12/99.
ACTIF
En francs
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Concessions, brevets, droits similaires
Fonds commercial
Autres immobilisations incorporelles
Au 31/12/98
Au 31/12/99
Montant Brut
646 825
150 772 762
192 650
Amortissements
Net
Net
158 937
487 888
150 772 762
10 310
182 339
(Note B/ 2.1)
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Terrains
Constructions
Installations techniques, matériel et outillage
industriels
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations en cours
Avances et acomptes
19 623 400
117 879 501
10 074 471
5 079 271
35 246 349
7 777 143
19 623 400
6 697 335 111 182 166
2 217 814
925 931
7 856 656
4 153 340
35 246 349
7 777 143
803 333
(Note B/ 2.2)
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Autres participations
Créances rattachées à des participations
Autres immobilisations financières
(Note 1)
ACTIF IMMOBILISE (Note C/ 2,3,4)
STOCKS
Matières premières, apporvisionnements
Marchandises
CREANCES
Avances et acomptes versés sur commandes
Clients et comptes rattachés (Note C/5)
Autres créances (Note C/5)
25 500
2 000 000
3 041 693
352 359 569
10 010 328
229 273
70 980
21 970
10 139 347
15 340 829
25 500
2 000 000
3 041 693
703 000
342 349 240
1 506 333
229 273
70 980
397 511
21 970
9 741 836
15 340 829
15 989 585
1 780 696
DIVERS
Valeur Mobilières de Placement
Disponibilités (Note B/ 2.4 , p.66)
712 916
8 033 443
712 916
8 033 443
30 051
1 804 611
COMPTE DE REGULARISATION
Charges constatées d'avance
Charges à répartir
1 395 283
1 596 236
1 395 283
1 596 236
49 241
379 582 011
21 160 519
Total Actif
13/02/01
389 989 851
57
10 407 840
PASSIF
Au 31/12/99
Au 31/12/98
En francs
Net
Net
CAPITAUX PROPRES (Note p.67)
Capital social (Note C/14)
Prime d'émission, de fusion et d'apports (Note A)
Réserve légale
Réserves réglementées
Autres réserves
Report à nouveau
Résultat de l'exercice
Total
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
Provisions pour risques
Provisions pour charges
3 847 424
152 401 661
50 000
5 667
4 600 000
5 124 674
(12 860 343)
500 000
50 000
5 667
2 500 000
5 085 460
2 339 215
153 169 083
10 480 341
548 000
510 000
Total
1 058 000
DETTES
Emprunts et dettes auprès des établissements de
crédit (Note C/10)
(1)(2)(3)
162 024 931
9 119 638
337 885
12 589 880
15 603 028
7 501 593
18 177 969
(1)(2)
Emprunts et dettes financières divers (Note C/11)
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Dettes fiscales et sociales
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes
COMPTE DE REGULARISATION
Produits constatés d'avance
Total Passif
(1)
Dont à moins d'un an
(2)
Dont à plus d'un an
Dont concours bancaires courants, et soldes
13/02/01
2 540 830
2 771 785
253 289
3 333 071
Total
créditeurs de banques et CCP
1 781 201
(3)
58
225 354 928
10 680 178
379 582 011
21 160 519
14 157 120
145 520 793
10 680 178
10 070 519
1 781 201
Compte de Résultat (en francs)
Au 31/12/99
Au 31/12/98
PRODUITS
Ventes de marchandises
Produits vendus
809 351
74 515 553
5 166 513
Chiffre d'affaires nets
75 324 904
5 166 513
Subventions d'exploitation
Reprises sur amortissements et provisions
Autres produits
13 500
3 893 229
3 855 900
Total
83 087 535
5 169 274
145 045
(9 120)
2 813 928
(59 050)
31 411 926
2 919 046
34 302 729
2 919 046
CONSOMMATION M/SES & MATIERES
Achat de marchandises (m/ses)
Variation de stock
Achat de m.p. & aut. Approvisionnement
Variation de stock (m.p.)
Autres achats et charges externes (Note p.68)
Total
CHARGES
Impôts, taxes et versements assimilés
Salaires et traitements
Charges sociales
Dotations aux amortissements sur
immobilisations
Dotations aux provisions sur actif circulant
Dotations aux provisions pour risques et
charges
Autres charges
3 767 211
14 747 159
5 626 209
62 196
60 000
59 578
10 180 457
404 302
160 265
280 000
2 603 000
695
Total
37 608 338
342 734
RESULTAT D'EXPLOITATION
11 176 464
1 907 493
Bénéfice attribué ou perte transférée
Perte supportée ou bénéfice transféré
826 493
34
Produits financiers
Charges financières
Résultat financier
8 650
11 111 537
(11 102 886)
108 444
42 321
66 123
900 037
1 973 616
Produits exceptionnels
Charges exceptionnelles
Résultat exceptionnel (Note p.68)
Impôts sur les bénéfices
3 970 004
17 695 048
(13 725 043)
35 337
1 816 283
47 719
1 768 563
1 402 965
RESULTAT DE L'EXERCICE
(12 860 343)
2 339 214
RESULTAT COURANT
13/02/01
2 761
59
5.6.
Annexes aux comptes clos au 31 décembre 1999
A/ Faits significatifs de l’exercice
1. Opérations de fusion avec effet rétroactif au 1er janvier 1999
Par Assemblée Générale Extraordinaire en date du 31 décembre 1999, la société GESTIMMO FINANCE a
absorbé par fusion les sociétés suivantes : la SA HOTELS DE PARIS, la SARL HOTELS ET RESIDENCES
DE PARIS, et la SARL SUD-EST FINANCE.
Les opérations sont placées fiscalement sous le régime de faveur de l’Article 210 A du C.G.I..
A l’issue de ces opérations de fusion, la société GESTIMMO FINANCE a changé de dénomination sociale pour
devenir la SA LES HOTELS DE PARIS.
Au 31 décembre 1999 :
?Les neufs hôtels suivants sont en exploitation au sein de la SA LES HOTELS DE PARIS :
- VILLA BEAUMARCHAIS
- VILLA ALESSANDRA
- VILLA MONTPARNASSE
- HOTEL PEREIRE ARC DE TRIOMPHE
- HOTEL PORTE DE VERSAILLES
- HOTEL VILLIERS ETOILE
- HOTEL LOSSERAND MONTPARNASSE
- HOTEL REPUBLIQUE LES HALLES
- RESIDEN CE MONCEAU ETOILE
?Les quatre hôtels suivants sont sous mandat d’exploitation avec la SA LES HOTELS DE PARIS :
- VILLA OPERA DROUOT
- HOTEL LOUVRE RIVOLI
- HOTEL BERCY GARE DE LYON
- HOTEL PORTE D’ITALIE
La fusion a entraîné les conséquences techniques suivantes relatives à des opérations concernant les sociétés du
périmètre fusionné :
?L’annulation des titres d’une des sociétés absorbées détenus par la société absorbante (fusion-renonciation).
Cette annulation s’est techniquement traduite par un mali de fusion de 3.623.222 Francs comptabilisé en charge
exceptionnelle.
?L’annulation des produits constatés d’avance figurant au passif de la société absorbante au 1er janvier 1999 et
relatif à des opérations réalisées avec des sociétés du périmètre fusionné. Cette annulation est inscrite en produit
exceptionnel pour 2.024.084 francs .
2. Situation de l’hôtel RESIDENCE MONTMARTRE (ex-DORMOY)
La société les HOTELS DE PARIS a acquis en vente en l’état futur d’achèvement, auprès d’une Société Civile
Immobilière, un immeuble à usage d’hôtel.
La SCI a conclu un contrat d’entreprise générale avec une entreprise de bâtiment pour la réalisation des travaux.
A raison de ce contrat, l’entreprise de bâtiment avait demandé et obtenu que les paiements devant être effectués
entre les mains de la SCI lui soient directement délégués.
Suite aux différends intervenus entre la SCI et l’entreprise de bâtiment, le chantier a été arrêté une première fois
en septembre 1997, puis en janvier 1998 et enfin en septembre 1998.
Une expertise en cours montre que l’entreprise de bâtiment a surévalué les travaux facturés pour un montant de
4,5 MF.
Un accord a été conclu en septembre 1999 avec la SCI au terme duquel, la société Les HOTELS DE PARIS
reprend et assure la fin des travaux. Cet accord précise notamment que la SA Les Hôtels de Paris en sa nouvelle
qualité de maître d’ouvrage reprend en l’état, l’immeuble et le chantier y afférent et à sa charge toutes les
obligations nées ou à naître liées au chantier et en particulier les aménagements nécessaires à la mise en
exploitation de l’hôtel tel qu’initialement prévus avec les actionnaires de la société Les Hôtels de Paris dans le
plan de financement d’origine. Ces engagements sont difficilement chiffrables à la date de ce jour.
La reprise desdits travaux devrait intervenir au cours du dernier trimestre de l’année 2000.
Parallèlement, la société Les HOTELS DE PARIS et la SCI ont assigné l’entreprise de bâtiment aux fins de
recouvrer la partie des travaux non réalisés et, pour autant, facturés.
Enfin la société les HOTELS DE PARIS, suite à l’arrêt de la cour d’appel de mars 1999, a été reconnue
solidairement redevable avec la SCI de la TVA non payée par la SCI à l’origine, l’Administration fiscale
13/02/01
60
bénéficiant à due concurrence d’une hypothèque sur l’immeuble. La dette concernée qui est constituée à la fois
du principal, des intérêts de retard et des pénalités de mauvaise foi s’élève à 7,6 MF, dont 3,2 MF au titre des
pénalités de mauvaise foi qui devraient, à raison du principe de personnalisation des peines , rester à la charge de
la SCI.
Une charge exceptionnelle a été comptabilisée pour la totalité du litige, soit 7,6 MF.
Cependant cette position, dictée par la règle de prudence, ne signifie pas que la SA Les HOTELS DE PARIS
considère être objectivement en risque à hauteur de ce montant. En effet une garantie réelle a été prise à due
concurrence sur des actions de la société Les Hôtels de Paris détenues par le dirigeant de la SCI. Au 31 décembre
1999 la créance qui résulterait de l’exécution de cette garantie ne figure pas à l’actif du bilan.
3. Contrôles fiscaux en cours
La société est actuellement contrôlée par l’Administration Fiscale en ce qui concerne les opérations réalisées
pour PARIS-MONTPARNASSE, PARIS-CONVENTION, PARIS-MAGENTA, PARIS-DORMOY, PARISBEAUBOURG et PARIS-LEBOUTEUX.
En ce qui concerne les contrôles en matière de TVA,
?Le tribunal administratif de Paris a été saisi pour ce qui concerne PARIS-CONVENTION, PARISBEAUBOURG et PARIS-LEBOUTEUX ;
? Une réclamation contentieuse avec demande de sursis de paiement a été déposée pour ce qui concerne
PARIS-MAGENTA.
Le montant total des droits et pénalités contestés à ce jour par la SA Les HOTELS DE PARIS s’élève à la
somme globale de 5 375 731 francs. Les principaux redressements notifiés concernent des prestations que
l’administration considère comme devant rester à la charge des associés.
Bien que la jurisprudence ne se soit jamais prononcée sur ce type de redressement, la position soutenue par les
sociétés devrait être validée par les tribunaux car elle est basée sur le fait que ces dépenses constituent des frais
d'établissement qui ont conditionné l’existence et le développement de chaque entreprise.
En conséquence, les montants correspondants n’ont pas été provisionnés.
B/
1.
Règles et méthodes comptables
Les comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 1999 ont été élaborés et présentés conformément aux
règles générales applicables en la matière et dans le respect du principe de prudence.
Les conventions suivantes ont été respectées :
Continuité de l'exploitation,
Indépendance des exercices,
Permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre.
2.
2.1.
L'évaluation des éléments inscrits en comptabilité a été pratiquée par référence à la méthode dite des coûts
historiques. Plus particulière ment les modes et méthodes d'évaluation ci-après décrits ont été retenus pour
les divers postes des comptes annuels.
Immobilisations incorporelles
Les valeurs qui figurent en fonds de commerce résultent essentiellement des opérations de fusion telles que
soumises à l’approbation des Assemblées Générales du 31 décembre 1999.
Les fonds de commerce relatifs aux hôtels en exploitation ont été retenus pour leur valeur d’apport dans le cadre
des opérations de fusion rappelés ci-avant.
Pour mesurer l’évolution de la valeur de ces fonds il sera appliqué à la clôture de chaque exercice annuel une
méthode d’évaluation intégrant la valeur tant des murs que des fonds de commerce.
En application de la règle de prudence, seules les dépréciations nécessaires seront constatées une fois pris en
compte le plan d’amortissement déjà pratiqué par ailleurs.
2.2. Immobilisations corporelles :
La valeur brute des éléments de l’actif immobilisé correspond à la valeur d’entrée des biens dans le patrimoine,
compte tenu des frais nécessaires à la mise en état d’utilisation de ces biens. Ces éléments n’ont pas fait l’objet
d’une réévaluation légale ou libre.
Les amortissements ont été calculés sur la durée normale d’utilisation des biens, selon les modalités principales
suivantes :
Nature d’Immobilisations
13/02/01
Durée
61
Mode
Constructions
Agencements et aménagements
Matériel et mobilier
40 ans
10 ans
5 ans
linéaire
linéaire
linéaire
En ce qui concerne les biens immobilisés apportés par les sociétés absorbées dans le cadre de la fusion précitée,
?Les valeurs brutes sont représentées par les valeurs nettes comptables inscrites dans les comptes des
dites sociétés absorbées au 31/12/1998
?La durée effective d’amortissement est la durée résiduelle compte tenu de la date de l’apport d’une part
et de la date d’acquisition d’autre part.
2.3.Créances et dettes
Les créances et les dettes ont été évaluées à leur valeur nominale. Les créances ont, le cas échéant, été dépréciées
par voie de provision pour tenir compte des difficultés de recouvrement auxquelles elles étaient susceptibles de
donner lieu.
2.4.Disponibilités
Les liquidités disponibles en banque ou en caisse ont été évaluées pour leur valeur nominale.
C/ Compléments d’information
?
1. Fonds de commerce
Au 31 décembre 1999, 12 fonds de commerce d’hôtellerie sont inscrits au bilan pour une valeur totale de
150 772 762 francs se décomposant comme suit :
- 9 fonds de commerce d’hôtels déjà en exploitation au 31 décembre 1998, inscrits pour leur valeur
d’apport retenue dans le cadre des opérations de fusion, soit 141 900 000 francs ;
- 3 fonds de commerce supplémentaires acquis en 1999, inscrits à leur coût historique, soit 8 872 762
francs.
2. Etat de l’actif immobilisé
CADRE A
Valeur brute des
Immos au début
Frais d'établissement, recherche – I
Autres immobilisations incorporelles – II
Terrains
Constructions sur sol propre
Constructions, installations générales
Installations techniques, outil. Industriels
Installations générales, agencements, divers
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
Immobilisations corporelles – III
Autres participations
Prêts, autres immobilisations financières
Immobilisations financières – IV
13/02/01
Réévaluations
703 000
703 000
1 887 116
352 086 339
1 184 116
DIMINUTIONS
62
Acquisit. créat.
151 612 237
19 623 400
87 063 208
30 816 293
10 074 471
1 530 983
395 000
2 882 662
35 246 350
7 777 144
195 409 909
2 025 500
3 038 693
5 064 193
6 929
482 000
695 186
TOTAL GENERAL
CADRE B
AUGMENTATIONS
Valeur brute
immobilis.
Rééval. Lég.
V.O. immo.
Par virements
poste à poste
Par cessions,
mis. Hors
serv.
Frais d'établissement, recherche – I
Autres immobilisations incorporelles – II
Terrains
Constructions sur sol propre
Constructions, installations générales
Installations techniques, outil. Industriels
Installations générales, agencements, divers
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
Immobilisations corporelles – III
Autres participations
Prêts, autres immobilisations financières
Immobilisations financières – IV
à fin exercice
700 000
700 000
151 612 237
19 623 400
87 063 208
30 816 293
10 074 471
1 511 807
33 975
3 533 488
35 246 349
7 777 143
195 680 138
2 025 500
3 041 693
5 067 193
1 613 887
352 359 569
26 105
843 422
44 360
913 887
TOTAL GENERAL
en fin
d'exercice
3. Etats des amortissements
CADRE A : SITUAT. MOUV. EXERCICE
IMMOBILISAT. AMORTISSABLES
Frais d'établissement, recherche – I
Autres immobilisations incorporelles – II
Constructions sur sol propre
Constructions, installations générales
Installations techniques, outil. Industriels
Installations générales, agencements, divers
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Immobilisations corporelles – III
TOTAL GEN ERAL
Montant déb.
d'exercice
Augmentat.
Dotat. Exercice
Diminutions
Repris.
Exercice
1 455
159 595
219 731
380 782
169 296
2 292 869
4 424 485
2 217 815
79 711
148 808
761 821
9 925 509
4 127
301 251
139 814
465 210
169 247
2 292 868
4 404 466
2 217 814
77 039
7 152
841 738
9 841 081
380 782
10 094 805
465 258
10 010 328
CADRE B : VENTILATION DES DOTATIONS AUX AMORTISSEMENTS
Immobilisations amortissables
Linéaires
Dégressifs
Frais d'établissement, recherche - I
Autres immobilisations incorporelles - II
Constructions sur sol propre
Constructions, installations générales
Installations techniques, outil. Industriels
Installations générales, agencements, divers
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Immobilisations corporelles – III
169 296
2 292 869
4 424 485
2 217 815
79 711
148 808
610 643
9 774 331
151 178
151 178
TOTAL GENERAL
9 943 627
151 178
13/02/01
63
Exceptionne
l
48
Montant fin
d'exercice
CADRE C :
PROV.AMT.DEROG
Dotations
Reprises
CADRE D : MVTS EXERC. AFFECT.
CHARGES REPARTIES/PLUS.
EXER.
Montant net déb.
d'exercice
Augmentat.
Charges à répartir /plusieurs exerc.
Dotations
1 697 810
Montant net à fin
d'exercice
101 574
1 596 236
4. Etat des provisions inscrites
NATURE DES PROVISIONS
Montant déb.
d'exercice
Augmentation
dota. Exerc.
Diminutions
Repris. Exerc.
Montant fin
d'exercice
Provisions pour litiges
Autres provisions risques et charges
128 000
128 000
930 000
930 000
Total provisions risques et charges
1 058 000
1 058 000
Provisions dépréciation comptes clients
Autres provisions pour dépréciation
231.430
404 302
305 735
397 511
Total provisions pour dépréciation
231.430
404 302
305 735
3979 511
TOTAL GENERAL
231.430
1 462 302
305 735
231.430
Dont dotations et reprises d’exploitation
1 080 302
305 735
Dont dotations et reprises exceptionnelles
4 785 523
5.
Etat des échéances des créances et des dettes
CADRE A : ETAT DES CREANCES
Montant brut
A 1 an au plus
Créances rattachées à des participations
2 000 000
Autres immobilisations financières
Clients douteux ou litigieux
Autres créances clients
Créance représentative de titre prêtés
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale, autres organismes sociaux
Etat : impôt sur les bénéfices
Etat : taxe sur la valeur ajoutée
Etat : autres impôts, taxes assimilés
Etat : créances diverses
Groupe et associés
Débiteurs divers
Charges constatées d'avance
3 041 693
329 719
9 809 628
329 719
9 809 628
35 656
32 181
1 528 373
7 030 999
2 851
35 656
32 181
1 528 373
7 030 999
2 851
64 113
6 736 654
1 395 283
64 113
6 736 654
1 395 283
32 007 154
26 965 461
TOTAL GENERAL
CADRE B : ETAT DES DETTES
Emprunts auprès étbl. Crédit à 1 an maxi.
Emprunts auprès étbl. Crédit à plus 1 an.
Emprunts et dettes financières divers
Fournisseurs et comptes rattachés
Personnel et comptes rattachés
Sécurité Sociale, autres organismes sociaux
Etat : impôt sur les bénéfices
Etat : taxes sur la valeur ajoutée
Etat : autres impôts, taxes assimilés
Dettes sur immob., comptes rattachés
Groupe et associés
13/02/01
Montant brut
2 000 000
3 041 693
A 1 an au plus
10 070 519
151 954 412
7 723 501
12 589 880
997 238
1 762 853
10 070 519
14 071 520
85 600
12 589 880
997 238
1 762 853
3 940 011
8 902 924
7 501 593
1 396 137
3 940 011
8 902 924
7 501 593
1 396 137
64
A plus d'1 an
+1 an,
5 ans au +
43 570 672
7 637 901
5 041 693
A plus de
5 ans
94 312 220
Groupe et associés
Autres dettes
1 396 137
18 515 854
1 396 137
18 515 854
TOTAL GENERAL
225 354 928
79 834 135
Emprunts souscrits en cours d'exercice
Emprunts remboursés en cours exercice
164 042 688
9 210 058
51 208 573
94 312 220
6. Renseignements sur l’opération réalisée en crédit-bail immobilier
A la date de clôture, les redevances de crédit bail restant exigibles et relatives aux constructions (Hôtel
Losserand MONTPARNASSE) s'élèvent à 14 700 0000 F dont :
- à moins d’1 an :
2 800 000 F
- à plus d’1 an et à moins de 5 ans :
6 650 000 F
- à plus de 5 ans :
5 250 000 F
Le prix d'achat résiduel sera, en fin de contrat, de 1 F.
Afin de garantir le paiement des loyers dus jusqu'à la fin de la septième année, la SARL PARIS
MONTPARNASSE a versé le jour de la signature du contrat de crédit bail immobilier la somme de 10 000 000
F. Cette somme est affectée à l'amortissement de l'assiette financière et au paiement des loyers à hauteur de
1/28ème par trimestre.
Les informations relatives à ce crédit bail sont présentées ci-dessous :
Rubriques
__________
Amortissements
____________________________
Valeur
Cumulés
Au titre de
d'origine à la clôture
la période
Constructions
30 000 000 F
14 170 036 F
======== ========
473 214 F
========
Redevances
__________________
Cumulées
Au titre de
à la clôture la période*
15 742 222 F
========
2 800 000 F
=======
7. Produits et charges concernant un exercice ultérieur
CHARGES CONSTATEES D'AVANCE
Charges d'exploitation
:
1 395 283 F
=========
Les charges constatées d’avance sont constituées de charges dont la prise en compte de résultat est reportée
normalement sur un exercice ultérieur.
8. Charges à payer et produits à recevoir
CHARGES A PAYER
Emprunts et dettes auprès des Ets de crédit
:
4 755 675 F
Emprunts et dettes financières diverses
:
293 228 F
Fournisseurs et comptes rattachés
Dettes fiscales et sociales
Autres dettes
:
:
:
TOTAL
13/02/01
65
3 719 501 F
2 106 645 F
410 037 F
___________
11 285 089 F
==========
PRODUITS A RECEVOIR
Clients
Autres créances
1 183 747 F
4 816 155 F
========
9. Charges à répartir
Elles sont uniquement constituées des coûts d’acquisition des immobilisations incorporelles ou corporelles :
1 596 236 F
=========
10. Engagements pris en matière de pensions
D’importance non significative, compte tenu de la structure de l’effectif et des dates de mise en exploitation des
différents établissements hôteliers, cet engagement n'a pas été valorisé.
11. Engagements liés aux dettes financières
HOTEL RESIDENCE MONTMARTRE
En conséquence des actes notariés des 13 Décembre 1994, 10 Mai 1995 et 16 Octobre 1995, un immeuble situé
aux numéros 1,3 et 5 Passage Ruelle à PARIS 18ème a été acquis, en l’état futur d’achèvement, auprès du
promoteur de la « SCI du 1 à 5 Passage Ruelle » pour un prix ferme et définitif hors TVA de 37,2 MF, soit en
tenant compte de la TVA en vigueur au jours des actes pour un prix ferme et définitif de 44,1 MF TVA incluse.
Les garanties suivantes ont été constituées :
? Hypothèque conventionnelle sur l’immeuble en concurrence entre le CEPME (à hauteur de10 MF) et le
CIC (à hauteur de 10 MF).
? Nantissement en premier rang sur le fonds de commerce d’hôtel à créer dans cet immeuble, en
concurrence entre le CEPME (à hauteur de 10 MF) et le CIC (à hauteur de 10 MF).
? Caution solidaire au profit du CIC à hauteur de 2,5 MF délivrée par une banque agréée par le CIC et
régularisée par les soins du CEPME.
HOTEL PORTE DE VERSAILLES
En garantie des emprunts contractés auprès des établissements de crédit, les engagements donnés sont les
suivants :
Garanties au profit du CREDIT LYONNAIS et du CIC et à la diligence du CIC
? Hypothèque conventionnelle en 1er rang à hauteur de 4,4 MF sur le bien financé situé au 37, Rue du
Hameau à Paris 15ème
? Promesse de nantissement et, à l’ouverture de l’hôtel, nantissement en 1er rang et sans concours à
hauteur de 20,4 MF du fonds de commerce d’hôtellerie
? Blocage des comptes-courants à hauteur de 13,7 MF durant la durée de crédit.
Garanties au profit et à la diligence du CREDIT LYONNAIS
Privilège de prêteur de deniers en 1er rang à hauteur de 8 MF en concours et pari passu avec le CIC inscrit
simultanément à hauteur de 8 MF sur le bien financé situé au 37, Rue du Hameau à PARIS 15ème.
HOTEL LOSSERAND MONTPARNASSE
En garantie de l’emprunt souscrit auprès d’INTERFIMO, les engagements donnés sont les suivants :
? Garantie au profit et à la diligence du CREDIT LYONNAIS par le nantissement en 2ème rang et sans
concours à hauteur de 3,9 MF derrière la société COFRACOMI inscrite pour 5 MF en 1994 du fonds de
commerce d’hôtellerie situé au 76, Rue Raymond Losserand à PARIS 15ème.
? Cautionnement solidaire de la société ICD en faveur d’INTERFIMO à concurrence d’un montant
maximum de 3,6 MF.
13/02/01
66
HOTEL REPUBLIQUE LES HALLES
Les engagements donnés sont les suivants :
? Garanties du privilège de prêteur de deniers (article 2103 alinéa 2 du Code Civil) au profit du
CEPME à hauteur de 10 MF et au profit du CREDIT LYONNAIS à hauteur de10 MF.
? Nantissement du fonds de commerce hôtelier et de SICAV de trésorerie .
HOTEL VILLIERS ETOILE
Les garanties données sont les suivantes :
Garanties au profit du CREDIT LYONNAIS et du CIC et à la diligence du CIC
? Hypothèque conventionnelle en 1er rang à hauteur de 4,4 MF sur le bien financé situé au 6, Rue
Lebouteux à PARIS 17ème
? Promesse de nantissement et, à l’ouverture de l’hôtel, nantissement en 1er rang à hauteur de 19,4 MF
du fonds de commerce d’hôtellerie situé au 6, Rue Lebouteux à PARIS 17ème
? Blocage des comptes-courants à hauteur de 14,5 MF durant la durée du crédit.
Garanties au profit et à la diligence du CREDIT LYONNAIS
?Privilège de prêteur de deniers en 1er rang à hauteur de 7,5 MF en concours et pari passu avec le
CIC inscrit simultanément à hauteur de 7,5 MF sur le bien financé situé au 6, rue Lebouteux à PARIS
17ème.
?Caution INTERFIMO recueillie par acte séparé sous seing privé.
HOTEL PEREIRE ARC DE TRIOMPHE
Les engagements donnés sont les suivants :
? Garantie en 1er rang à hauteur de 18,2 MF, soit (9,1 MF pour chaque intervenant financier) c’est-àdire le CREDIT LYONNAIS et le CEPME, par privilège du prêteur de deniers (art. 2103-2 du Code
Civil) et pour le surplus du crédit par hypothèque à concurrence de 0,9 MF au CEPME et à concurrence
de 2,3 MF au CREDIT LYONNAIS, sur les biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble situé
au 112, Rue de Tocqueville PARIS 17ème.
? Nantissement en 1er rang du fonds de commerce hôtelier.
? Nantissement de SICAV au profit du Crédit Lyonnais pour un montant d’1 million de Francs.
VILLA BEAUMARCHAIS
Les garanties sont les suivantes :
? Affectation hypothécaire de l’immeuble sis 5 rue des Arquebusiers à hauteur de MF 19,5 au bénéfice de
l’UNION DES BANQUES à PARIS pour MF 10 et au bénéfice de la BANQUE DU CREDIT MUTUEL
ILE-DE-FRANCE pour MF 9,5, en garantie des crédits long terme consentis à due concurrence.
? Promesse de nantissement du fonds de commerce en premier rang qui sera exploité au 5, rue des
Arquebusiers au bénéfice de l’UNION DES BANQUES à PARIS et du CREDIT MUTUEL ILE-DEFRANCE pour les mêmes montants que ci-dessus.
VILLA MONTPARNASSE
Les garanties sont les suivantes :
Le vendeur et le prêteur (CREDIT FONCIER DE FRANCE) disposent des privilèges respectifs dans l’ordre
suivant :
? En premier lieu, le privilège bénéficiant au PRETEUR soit : le privilège de prêteur de deniers qui lui
est conféré par l’article 2103 paragraphe 2 du Code Civil.
? En second lieu, le privilège de vendeur de l’article 2103 paragraphe 1 du Code Civil, en tant qu’il
profite au VENDEUR.
? Nantissement du fonds de commerce au bénéfice du Crédit Foncier de France en garantie du crédit
long terme consenti pour un montant nominal de MF 30.
13/02/01
67
? Hypothèque conventionnelle au profit du Crédit Foncier et de l’Auxiliaire du Crédit Foncier en
sûreté de sommes en principal d’un montant total de 44 000 000 F
VILLA ALESSANDRA
Les garanties sont les suivantes :
? Affectation de l’immeuble sis au 9 Place Boulnois (Paris 17ème ) à hauteur de 19 MF au bénéfice de
l’UNION DE BANQUE A PARIS pour 13 MF et au bénéfice de la BANQUE DE CREDIT MUTUEL
pour 6 MF, en garantie des crédits consentis à due concurrence.
? Promesse de nantissement du fonds de commerce en premier rang qui sera exploité au 9 Place
Boulnois (Paris 17ème) au bénéfice de l’UNION DE BANQUES A PARIS et du CREDIT MUTUEL
ILE DE FRANCE pour les mêmes montants que ci-dessus.
? Engagement de maintenir les comptes courants d’actionnaires à 6 MF.
12. Privilèges et nantissements de fonds de commerce au profit du trésor
Les privilèges et nantissements de fonds de commerce au profit du Trésor sont relatifs à des garanties prises par
l’Administration en couverture de sursis de paiement obtenus à la suite de réclamations contentieuses formulées
par la société, à l’encontre de notifications de redressement fiscal :
Nantissement de fonds de commerce :
Hypothèques légales :
650 424 F
4 863 166 F
13. Engagements liés à l’HOTEL RESIDENCE MONTMARTRE
Engagement donné
Hypothèque sur l’immeuble en faveur de l’Administration Fiscale en garantie de sa créance sur la SCI tel
qu’exposé au § 2 pour un montant de 7,9 MF.
Engagement reçu
Nantis sement de la totalité des actions d’un des associés de la SA Les Hôtels de Paris (57 041 actions)
14. Composition du capital social
A la clôture de l’exercice, et suite aux opérations de fusion décrites ci-avant, le capital est composé de 3 847 424
actions au nominal d’1 Franc, soit 3 847 424 F.
15. Effectif moyen de l’exercice 1999
Personnel salarié : 104
16. Rémunérations allouées aux membres des organes de direction
Cette information n’est pas mentionnée dans la présente annexe, car elle conduirait indirectement à
communiquer des rémunérations individuelles.
17. Répartition du chiffre d’affaires réalisés
Chiffre d’affaires réalisé en France dans le secteur de l’activité de l’hôtellerie .
13/02/01
68
5.7. Notes explicatives sur le bilan e t le compte de résultat
1/ BILAN
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES ET CORPORELLES
?? Les investissements de l’année se sont élevés à plus de 25 MF
- acquisitions nettes de fonds de commerce : 9,1 MF (Maine Raspail -renommée Villa Montparnasse-, Villa
Eugénie, Opéra Bourse)
- investissements relatifs aux hôtels en exploitation : 9,4 MF
- immobilisations en cours : 9,4 MF
D’un coût d’acquisition de 14,7 MF, les fonds de commerce réévalués dans le cadre de la fusion sont inscrits à
l’actif du bilan pour un total de 151 MF.
L’ensemble des fonds de commerce de la société sont exploités au sein d’immeubles dont la société dispose en
qualité de propriétaire ou de titulaire d’un bail commercial. De plus chaque site d’exploitation est régulièrement
inscrit en qualité d’établissement secondaire auprès du Registre du commerce et des sociétés de Paris.
La valeur d’inventaire des fonds de commerce sera déterminée, pour chaque établissement, par application d’un
coefficient multiplicateur au résultat brut d’exploitation (RBE) de l’exercice. Ce coefficient sera déterminé
chaque année en fonction des dernières transactions comparables constatées sur le marché de l’hôtellerie
parisienne.
Au titre de l’exercice 2000, compte tenu des éléments d’appréciation connus à ce jour, le coefficient
multiplicateur retenu serait de 12,5.
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
?? Fonds versés dans le cadre d’une prise de participations de 2 MF dans la société Hôtels et Restaurants de
Paris pour l’acquisition des actions de la SA NORMANDY HOTEL
?? Dépôt de garantie sur crédit-bail immobilier concernant l’Hôtel LOSSERAND MONTPARNASSE situé
76 Rue Raymond Losserand – 75014 PARIS. Le montant du dépôt financé par fonds propres était à l’origine
de 10 MF.
Les redevances annuelles d’un total HT de 2,8 MF sont acquittées pour moitié par prélèvement sur ce dépôt
en conformité du contrat de crédit-bail. En conséquence, le solde de ce dépôt de garantie est de 1,8 MF au
31/12/99
?? Les autres immobilisations financières sont constituées essentiellement des dépôts de garantie versés dans le
cadre des emprunts bancaires contractés et qui seront restitués à l’échéance de ces emprunts : 0,7 MF.
CREANCES D’EXPLOITATION
?? Le total des bac débiteurs, correspond aux créances clients relatives aux prestations hôtelières réalisées au
31/12/99 non encore réglées à cette date pour 7,9 MF. Il s’agit essentiellement de sommes dues par des tours
operators ou des agences de voyages qui ont obtenu des délais de paiement. Ces créances se dénouent
naturellement à l’échéance. En ce qui concerne celles au 31 décembre 1999, elles ont toutes fait l’objet d’un
règlement.
?? Le total des clients hors exploitation hôtelière s’élève à 2,2 MF et concerne essentiellement les redevances
relatives aux hôtels pris en mandat de gestion.
?? La créance de la société au titre de l’excédent d’acomptes d’impôt sur les bénéfices est d’1,5 MF.
?? La TVA étant essentiellement récupérable lors du décaissement effectif des prestations et travaux, l’essentiel
du poste de TVA déductible correspond à la TVA sur dettes non réglées au 31 décembre 1999. Il comprend
également un total de demandes en cours de remboursement de crédit de TVA pour 0,7 MF.
13/02/01
69
TRESORERIE NETTE
?? La trésorerie ressort à un découvert net d’1,3 MF.
COMPTE DE REGULARISATION ACTIF
?? Cette rubrique est essentiellement constituée :
-
des charges constatées d’avance relatives aux hôtels en exploitation (0,8 MF),
d’un droit d’entrée versé dans le cadre de l’acquisition de l’hôtel ALPHA (0,6 MF)
des charges à répartir sur les acquisitions d’hôtels non encore exploités pour 1,6 MF
(MAINE
RASPAIL -renommée Villa Montparnasse- 0,8 MF, OPERA BOURSE 0,3 MF, VILLA EUGENIE 0,5
MF)
FONDS PROPRES
-
capital : 3,8 MF
primes de fusion et d’émission : 152,4 MF ( dont imputation du coût des fusions : 2 MF)
provision pour perte intercalaire : 0,3 MF
autres réserves : 9,5 MF
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
?? Les provisions constituées concernent pour l’essentiel :
- l’opération Résidence Montmartre (ex-DORMOY) et correspondent aux conséquences du retard sur les
travaux (litige entre le promoteur et le constructeur), non encore supportées financièrement ( 0,4 MF)
- des provisions pour charges de loyers immobiliers ( 0,5 MF).
DETTES FINANCIERES
?? Le solde des emprunts bancaires et intérêts courus représente au 31 décembre 1999 un total de 151,9 MF
Les établissements bancaires concernés sont le CREDIT FONCIER, le CIC, le CREDIT LYONNAIS, la
BDPME, l’U.B.P. la B.C.M.I. et INTERFIMO.
Les autres dettes financières, d’un total de 9,1 MF, sont principalement constituées du prêt CORDIAL et
des intérêts courus y afférent (7,6 MF).
Au 30 juin 2000, l’encours des prêts à taux indexé s’élève à 100,4 MF hors intérêts courus, ce qui représente
57,7% de l’endettement long terme total.
Il n’y a pas actuellement de couverture de taux pour ces emprunts à taux indexé.
Bien que difficile à déterminer, puisque la moitié de l’endettement est a taux indexé, on peut estimer sur la base
d’un EURIBOR à 5%, que le taux moyen d’intérêt ressort à 6,9% l’an.
FOURNISSEURS
?? Les postes fournisseurs ont trait aux :
- fournisseurs d’exploitation « hôtelière » : 5,2 MF
- fournisseurs de charges hors exploitation : 7,9 MF
- fournisseurs d’immobilisations : 7,5 MF
AUTRES DETTES ET AUTRES CREANCES
Les autres dettes d’un total de 18,2 MF sont essentiellement constituées de :
?? - CHARENTON SARL (1)
: 7,9 MF
?? - ROME SAINT-LAZARE (Dettes sur coût d’acquisition de la Villa Eugénie) : 3,5 MF
?? - SCI PASSAGE RUELLE (rupture de la VEFA – Résidence Montmartre )
: 2 MF
?? - SCI EUGENIA
: 3 MF
?? - SCI 11 rue Geoffroy Marie (acompte s/indemnités de rupture de bail-ALPHA): 1 MF
13/02/01
70
(1) Les créances correspondantes ont fait l’objet d’une d’augmentation de capital par incorporation de créances
réalisées en date 13 novembre 2000.
Les autres créances d’un total de 15,4 MF sont essentiellement constituées de :
?? - SCI 11 rue Geoffroy Marie (indemnités de rupture de bail à recevoir)
: 4,6 MF
?? - CREDIT FONCIER (échéance d’emprunt du 1/1/2000)
: 0,6 MF
2 – COMPTE DE RESULTAT
REPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES
-
-
Chiffre d’affaires hôtelier :
(dont 1,1 MF réalisé au 31/12/98 par la société Hôtels et Résidences de Paris)
Prestations d’ingénierie financière :
Prestations liées aux mandats de gestion :
Autres :
70,9 MF
1,4 MF
2,9 MF
0,1 MF
DETAIL DES TRANSFERTS DE CHARGES
Les transferts de charges sont essentiellement constitués, outre ceux liés à l’exploitation hôtelière courante, de
neutralisations de frais relatifs à :
la fusion pour 1 MF
l’acquisition d’immobilisations : 1,7 MF
ACHATS ET CHARGES EXTERNES
? Les principales rubriques sont les suivantes :
En MF
Redevances exploitants hôteliers
Locations et crédits-bails mobiliers
Crédits-bails et locations immobilières
Maintenance et entretien
Honoraires
Télécommunication
Publicité
Commissions d’agence
Sous-traitance femmes de chambre
2,9
3,3
5,8
2,0
4,4
1,3
1,8
1,5
2,1
RESULTAT EXCEPTIONNEL
Les principales composantes du résultat exceptionnel sont les suivantes :
- mali de fusion
: <3,7> MF
les sociétés GESTIMMO FINANCE et SUD-EST FINANCE ont acquis au cours de l’exercice 1999 des
titres de la SA LES HOTELS DE PARIS pour un total de 6,9 MF. Lors des opérations de fusion intervenues
au 31/12/1999 entre ces sociétés, l’annulation de ces titres a généré un mali de fusion de 3,7 MF
correspondant à la différence existant entre le prix d’acquisition de ces titres annulés et la neutralisation de
la quote-part de la situation nette correspondante.
- hôtel ALPHA
: <3,4> MF
valeur nette comptable des éléments corporels compris dans le prix d’acquisition du fonds de commerce de
l’hôtel ALPHA, dont le bail a été résilié par le propriétaire des murs, la SCI du 11 rue Geoffroy Marie, au
cours de l’année 1999, avec obtention d’une indemnité de résiliation de 5,6 MF en contrepartie
- produits constatés d’avance sur prestations d’ingénierie financière
: 2,0 MF
neutralisation de produits constatés d’avance de l’absorbante afférents à des prestations d’ingénierie
financière au profit des sociétés absorbées
13/02/01
71
- incidences de la dissolution de la SEP Hôtels de Paris
: 0,7 MF
solde des comptes courants de la SA Les Hôtels de Paris dans la SEP les Hôtels de Paris existants à la date
de la dissolution de la SEP
- coûts engagés pour l’introduction en bourse
: <1,7> MF
- redressement sur la taxe sur la valeur ajoutée
: <7,6> MF
concernant la Résidence Montmartre (ex-hôtel Dormoy), ce point fait l’objet d’un commentaire dans les
faits significatifs de l’annexe aux comptes annuels 1999
5.8.
Rapport Général des Commissaires aux Comptes
Mesdames, Messieurs,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous vous présentons notre
rapport relatif à l’exercice clos le 31 décembre 1999, sur :
?le contrôle des comptes annuels de la société LES HOTELS DE PARIS SA, établis en francs
français, tels qu’ils sont joints au présent rapport,
?les vérifications spécifiques et les informations prévues par la loi.
Les comptes annuels ont été arrêtés par votre conseil d’administration. Il nous appartient, sur la base de notre
audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes.
Opinion sur les comptes annuels
Nous avons effectué notre audit selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent
la mise en œuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels ne
comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à examiner, par sondages, les éléments probants
justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les principes comptables
suivis et les estimations significatives retenues pour l’arrêté des comptes et à apprécier leur présentation
d’ensemble. Nous estimons que nos contrôles fournissent une base raisonnable à l’opinion exprimée ci-après.
Nous certifions que les comptes annuels, établis conformément aux règles et principes comptables applicables en
France, sont réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi
que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
Sans remettre en cause l’opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur le point exposé dans la
note « Faits significatifs – paragraphe 2 » de l’annexe concernant la situation de l’HOTEL RESIDENCE
MONTMARTRE (ex-DORMOY).
Vérifications et informations spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, aux
vérifications spécifiques prévues par la loi.
A l’exception de l’incidence éventuelle des faits exposés ci-dessus, nous n’avons pas d’autres observations à
formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de
gestion du conseil d'administration et dans les documents adressés aux actionnaires sur la situation financière et
les comptes annuels.
En application de la loi, nous vous signalons que des conventions relevant de l’article 101 de la loi du 24 juillet
1966 ont été conclues sans autorisation préalable de votre Conseil d’Administration.
Ces conventions ont fait l’objet d’une mention détaillée dans notre rapport spécial.
13/02/01
72
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de
participation et de contrôle vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Levallois, le 6 juillet 2000
KPMG Entreprises
Département de KPMG S.A.
Bruno de MOREL
Guy Sidarous
Associé
5.9.
Associé
Rapport spécial des Commissaires aux Comptes
Mesdames, Messieurs,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les
conventions réglementées.
1. En l’application de l’article 103 de la loi du 24 juillet 1966, nous avons été avisés des conventions qui ont
fait l’objet de l’autorisation préalable de votre conseil d’administration.
Il ne nous appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres conventions mais de vous communiquer,
sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles de celles
dont nous avons été avisés, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé. Il vous appartient,
selon les termes de l’article 92 du décret du 23 mars 1967, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de
ces conventions en vue de leur approbation.
Nous avons effectué nos travaux selon les normes de la profession ; ces normes requièrent la mise en œuvre de
diligences destinées à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de
base dont elles sont issues.
Les conventions exposées ci-après, ont été approuvées par le conseil d’administration de la société GESTIMMO
FINANCE au cours de l’exercice 1999 et avant la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 31 décembre
1999 ayant décidé les opérations de fusion aux termes desquelles la société GESTIMMO FINANCE absorbait
successivement les SARL HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS et SUD-EST FINANCE dans un premier
temps, puis dans un second temps, la société HOTELS DE PARIS.
1. Avec la SARL Charenton
Dirigeant concerné : Madame Christiane Derory
Nature et Objet : Acquisition de parts sociales de la SARL Rome Saint Lazare
Modalités : La SARL Charenton a cédé à la société GESTIMMO FINANCE 255 parts sociales de la SARL
Rome Saint Lazare, à leur valeur nominale, pour un montant de 25 500 francs.
2. Avec la SARL Decorotel
Dirigeant concerné : Madame Christiane Derory
Nature et objet : Cession d’un véhicule de tourisme
Modalités : La société a cédé le 24 novembre 1999 à la SARL Decorotel son véhicule de tourisme pour un
montant de 250 000 francs TTC.
3. Avec la SARL Paris Opéra Drouot
Dirigeant concerné : Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Contrat de prestation de service et de concession de marque
13/02/01
73
Modalités : La société GESTIMMO FINANCE apporte, dans le cadre d’un contrat de prestations de services et
de concession de marque, son assistance technique et son savoir-faire pour l’exploitation d’un hôtel sis 9ème , 2,
rue Geoffroy Marie.
Ces prestations ont été effectuées au cours de l’exercice moyennant un prix forfaitaire de 335 750 francs hors
taxes.
4. Avec la SA Paris Porte d’Italie
Dirigeant concerné : Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet: Contrat de prestation de service et de concession de marque
Modalités: La société GESTIMMO FINANCE apporte, dans le cadre d’un contrat de prestations de services et
de concession de marque, son assistance technique et son savoir-faire pour l’exploitation d’un hôtel sis au
Kremlin-Bicêtre, 1-3, rue Elisée Reclus.
Ces prestations ont été effectuées au cours de l’exercice moyennant un prix forfaitaire de 376 490 francs hors
taxes.
5. Avec la SA Paris Louvre
Dirigeant concerné : Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Contrat de prestation de service et de concession de marque
Modalités : La société GESTIMMO FINANCE apporte, dans le cadre d’un contrat de prestations de services et
de concession de marque, son assistance technique et son savoir-faire pour l’exploitation d’un hôtel sis à Paris
ler, 20, rue Molière.
Ces prestations ont été effectuées au cours de l’exercice moyennant un prix forfaitaire de 65 000 francs hors
taxes.
6. Avec la SARL Paris Bercy
Dirigeant concerné : Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Contrat de prestation de service et de concession de marque
Modalités : La société GESTIMMO FINANCE apporte, dans le cadre d’un contrat de prestations de services et
de concession de marque, son assistance technique et son savoir-faire pour l’exploitation d’un hôtel sis à Paris
12éme, 209 - 211, rue de Charenton.
Ces prestations ont été effectuées au cours de l’exercice moyennant un prix forfaitaire de 147 000 francs hors
taxes.
7.Avec Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Convention d’indemnisation
Modalités: Dans sa séance du 20 octobre 1999, le conseil d’administration a approuvé le projet d’une convention
d’indemnisation liant la société à son président en cas de cessation anticipée de ses fonctions aux conditions
suivantes :
? Respect d’un préavis de six mois pendant lequel le président devra transmettre dans les meilleures
conditions les dossiers à son successeur;
? Sauf en cas de faute lourde, dans l’hypothèse d’une révocation prononcée dans des circonstances de
nature à porter une atteinte injustifiée à l’honorabilité ou à la considération du président, notamment aux
efforts fournis et aux résultats obtenus, versement d’une indemnité correspondant à 18 mois de la
rémunération brute mensuelle qui lui sera allouée à compter du 1er janvier 2000 si la révocation
intervient entre le ler janvier 2000 et ler janvier 2002 et à 24 mois de la même rémunération si la
révocation intervient après le ler janvier 2002.
2. Nous vous présentons également notre rapport sur les conventions visées à l’article 105 de la loi du 24 juillet
1966.
13/02/01
74
En application de l’article 233 de cette loi, nous vous signalons que ces conventions n’ont pas fait l’objet d’une
autorisation préalable de votre conseil d’administration.
Il nous appartient, sur la base des informations qui nous ont été données, de vous communiquer, outre les
caractéristiques et les modalités essentielles de ces conventions, les circonstances en raison desquelles la
procédure d’autorisation n’a pas été suivie.
Conventions conclues par la SARL HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS, société absorbée
1. Avec la SARL Decorotel
Dirigeant concerné : Madame Christiane Derory
Nature et objet : Fournitures de matériels et de prestations d’agencement des hôtels de la société
Modalités: La société Decorotel a facturé des travaux d’agencements de décoration et d’aménagements d’un
hôtel, la Villa Eugénie, pour un montant total de 3 millions de francs hors taxes.
2. Avec la SARL Rome Saint Lazare
Dirigeant concerné : Madame Christiane Derory
Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Avance du montant du prix et des frais d’acquisition du fonds de commerce de l’hôtel Rome
Saint Lazare
Modalités : La SARL Rome Saint Lazare a fait l’avance du montant du prix et des frais d’acquisition du fonds de
commerce de l’hôtel Rome Saint Lazare à la société Hôtels et Résidences de Paris pour un montant total de 3
522 726 francs.
Cette somme demeure en solde à la clôture de l’exercice.
3. Avec la SARL Charenton
Dirigeant concerné : Madame Christiane Derory
Nature et objet : Prêt
Modalités : La SARL Charenton a accordé un prêt le 31 mai 1999 à la SARL HOTELS ET RESIDENCES DE
PARIS. D’un montant de 6 400 000 francs, ce prêt est rémunéré au taux de 4,5% et remboursable dans les
meilleurs délais. Il est destiné à acquérir le terrain et les murs de l’hôtel Maine Raspail.
4. Avec la SCI 11, rue Geoffroy Marie
Dirigeant concerné : Madame Christiane Derory
Nature et objet : Versement d’une indemnité de résiliation de bail
Modalités: La société HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS, acquéreur du fonds de commerce de l’hôtel sis à
Paris 9ème, 11, rue Geoffroy Marie, et la SCI il rue Geoffroy Marie, propriétaire des murs du même hôtel,
signait un protocole de résiliation de bail commercial le 25 octobre 1999. Aux termes de cet accord, la SCI 11
rue Geoffroy Marie versait à la société Hôtels et Résidences de Paris, une indemnité de résiliation du bail d’un
montant de 3 850 000 francs hors taxes.
Ces conventions qui relevaient de l’article 50 de la loi du 24 juillet 1966 sous l’empire du statut de la société à
responsabilité limitée, ont été examinées par votre conseil d’administration tenu à l’issue des opérations de
fusions le 18janvier 2000. Elles sont donc soumises à votre approbation.
13/02/01
75
Conventions conclues par la SARL SUD-EST FINANCE, société absorbée
1. Avec la SA Paris Porte d’Italie
Dirigeant concerné : Monsieur Pierre Martin-Roux
Nature : Contrat de prestation de services en conseil informatique
Modalités: La société SUD-EST FINANCE, dans le cadre d’un mandat, réalise au profit de la société Paris Porte
d’Italie des prestations de services en conseil informatique pour le choix, l’étude, l’éventuelle recherche de
partenaire, la mise en place du cahier des charges ainsi que l’aide à la décision pour choisir un système
informatique de gestion hôtelière et de yield management.
En contrepartie de ces prestations la société Sud Est Finance a facturé des honoraires pour un montant hors taxes
de 180 000 francs hors taxes.
2. Avec la SA Paris Louvre
Dirigeant concerné : Monsieur Pierre Mart in-Roux
Nature : Contrat de prestation de services en conseil informatique
Modalités: La société SUD-EST FINANCE, dans le cadre d’un mandat, réalise au profit de la société Paris
Louvre des prestations de services en conseil informatique pour le choix, ’l étude, l’éventuelle recherche de
partenaire, la mise en place du cahier des charges ainsi que l’aide à la décision pour choisir un système
informatique de gestion hôtelière et de yield management.
En contrepartie de ces prestations la société SUD-EST FINANCE a facturé des honoraires pour un montant hors
taxes de 60 000 francs hors taxes.
3. Avec Monsieur Pierre Martin-Roux
Nature : Cession d’un véhicule de tourisme
Modalités: Monsieur Pierre Martin-Roux a racheté en date du 4 octobre 1999 le véhicule de tourisme de la
société pour un montant de 200 000 francs.
Ces conventions qui relevaient de l’article 50 de la loi du 24 juillet 1966 sous l’empire du statut de la société à
responsabilité limitée, ont été examinées par votre conseil d’administration tenu à l’issue des opérations de
fusions le 18 janvier 2000. Elles sont donc soumises à votre approbation.
Conventions conclues par la S.A. LES HOTELS DE PARIS, société absorbée
1. Avec la SARL Paris Opéra Drouot
Dirigeant concerné Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Convention de prestation de services en matière commerciale et administrative
Modalités: La société LES HOTELS DE PARIS prend en charge, dans le cadre d’un contrat de prestations de
services en matière commerciale et administrative, la mise en place d’une organisation commerciale et
administrative au sein de la société Paris Opéra Drouot.
En contrepartie des services d’assistance générale rendus, la société Les Hôtels de Paris a facturé des honoraires
pour un montant de 180 000 francs hors taxes.
2. Avec la S.A. Paris Porte d’Italie
Dirigeants communs : Monsieur Patrick Machefert
Monsieur Pierre Martin-Roux
Nature et objet : Convention de prestation de services en matière commerciale et administrative
13/02/01
76
Modalités: La société LES HOTELS DE PARIS prend en charge, dans le cadre d’un contrat de prestations de
services en matière commerciale et administrative, la mise en place d’une organisation commerciale et
administrative au sein de la société Paris Porte d’Italie.
En contrepartie des services d’assistance générale rendus, la société Les Hôtels de Paris a facturé des honoraires
pour un montant de 180 000 francs hors taxes.
3. Avec la S.A. Paris Louvre
Dirigeant concerné : Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Convention de prestation de services en matière commerciale et administrative
Modalités: La société LES HOTELS DE PARIS prend en charge dans le cadre d’un contrat de prestations de
services en matière commerciale et administrative, la mise en place d’une organisation commerciale et
administrative au sein de la société Paris Louvre.
En contrepartie des services d’assistance générale rendus, la société LES HOTELS DE PARIS a facturé des
honoraires pour un montant de 180 000 francs hors taxes.
4. Avec la SARL Paris Bercy
Dirigeant concerné : Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Convention de prestation de services en matière commerciale et administrative
Modalités: La société LES HOTELS DE PARIS prend en charge, dans le cadre d’un contrat de prestations de
services en matière commerciale et administrative, la mise en place d’une organisation commerciale et
administrative au sein de la société Paris Bercy.
En contrepartie des services d’assistance générale rendus, la société LES HOTELS DE PARIS a facturé des
honoraires pour un montant de 180 000 francs hors taxes.
5. Avec l’EURL Opéra Grands Boulevards
Dirigeant concerné : Monsieur Pierre Martin-Roux
Nature et objet : Convention de prestation de services en matière commerciale et administrative
Modalités : La société Les Hôtels de Paris prend en charge, dans le cadre d’un contrat de prestations de services
en matière commerciale et administrative, la mise en place d’une organisation commerciale et administrative au
sein de la société Paris Opéra Grands Boulevards.
En contrepartie des services d’assistance générale rendus, la société LES HOTELS DE PARIS a facturé des
honoraires pour un montant de 180 000 francs hors taxes.
6. Avec la SARL Decorotel
Dirigeant concerné : Monsieur Patrick Machefert
Nature et objet : Fournitures de matériels et de prestations d’agencement des hôtels de la société
Modalités: La société Decorotel a facturé des travaux d’agencement, de décoration et d’aménagement des hôtels
de la société, de livraison de matériels et de mobiliers destinés à ces derniers pour un montant total de 2 891 757
francs hors taxes.
Levallois, le 6 juillet 2000
KPMG Entreprises
Département de KPMG S.A.
Bruno de Morel
Guy Sidarous
Associé
13/02/01
Associé
77
5.10.
Comptes semestriels clos au 30/06/2000 et comptes semestriels pro forma
au 30/06/1999
Il est précisé que les comptes au 30 juin 1999 n’ont pas fait l’objet d’un audit.
Au 30/06/00
ACTIF
Montant brut Amortissement
Au 31/12/99
Net
Net
Au 30/06/99
Pro forma
Net
En millions de francs
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Concession, brevets et droits similaires
Fonds commercial
Autres immobilisations incorporelles
0,7
150,8
0,2
0,3
0,4
150,8
0,2
0,5
150,8
0,2
151,2
0,5
20,1
113,7
14,1
3,5
48,5
19, 6
119,0
19,5
114,1
4,1
35,2
11,6
7, 8
7,8
7,8
33,3
2,0
2,0
2,3
2,3
2,0
3,0
3,5
363,4
342,3
333,6
0,6
0,1
0,2
0,3
18,9
9,7
11,1
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Terrains
Constructions et Matériel
Installations techniques, matériel et outillage
Autres immobilisations corporelles
Immobilisations en cours
Avances et acomptes
20,1
123,7
17,8
5,2
48,5
10,0
3,7
1,7
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Autres Participations
Créances rattachées à des participations
Autres immobilisations financières
TOTAL ACTIF IMMOBILISE
STOCKS
Matières Premières, approvisionnement
Marchandises
379,2
15,8
0,6
0,1
CREANCES
Clients et comptes rattachés
Créances groupe
Autres créances
Fournisseurs débiteurs
Personnel
Organismes sociaux
Etat, impôts sur les bénéfices
Etat, taxes sur le chiffre d’affaires
Autres
19,2
0,3
20,0
0,7
0,7
0,1
2,2
12,8
12
0,1
2,1
12,8
11,9
15,4
Valeurs Mobilières de Placement
Disponibilités
0,3
5,3
0,3
5,3
0,7
8,0
Charges constatées d’avance
COMPTES DE REGULARISATION
Charges à répartir
1,3
1,3
11,4
1,5
1,5
1,6
1,5
1,4
419,5
379,5
380,9
DIVERS
TOTAL GENERAL
13/02/01
435,6
78
16,1
0,7
12,3
PASSIF (En millions de francs)
Au 30/06/00
Social
Au 31/12/99
Social
Au 30/06/99
Pro forma
Net
Net
CAPITAUX PROPRES (Note 5.11.3.6)
Capital social
Prime d'émission, de fusion et
Autres réserves
Report à nouveau
Résultat de l'exercice
3,8
152,4
4,6
(7,7)
0,1
3,8
152,4
4,6
5,1
(12,8)
3,8
154,5
9,8
Total
153,3
153,2
165,7
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
Provisions pour risques
Provisions pour charges
0,5
0,6
0,5
0,5
Total
1,2
1,0
0,4
171,8
5,9
162,0
177,0
0,9
8,0
8,8
9,1
0,3
30,2
0,3
12,6
1,6
15,0
15,6
8,1
EMPRUNTS ET DETTES
Emprunts
Découverts, concours bancaires
Emprunts et dettes financières diverses
Divers
Associés
Avances et acomptes reçus sur commandes en
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
(Note 5.11.3.9)
Dettes fiscales et sociales
Personnel
Organismes sociaux
Etat, taxes sur le chiffre
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres impôts
Autres dettes
Total
1,9
2,2
5,2
3,6
8,2
18,6
18,2
12,0
264,9
225,3
214,5
7,5
COMPTE DE REGULARISATION
0,3
Total Passif
13/02/01
(2,4)
419,4
79
379,5
380,9
Compte de Résultat
Au 30/06/00
Social
Au 31/12/99
Social
Au 30/06/99
Pro Forma
En millions de francs
PRODUITS
Ventes de marchandises
Produits vendus
0,4
45,4
74,5
Chiffre d'affaires nets
45,9
75,3
35,6
0,2
3,9
2,3
3,8
(0,4)
46,1
83,0
37,5
0,2
0,1
1,7
(0,3)
16,5
2,8
Subventions d'exploitation
Reprises sur amortissements et provisions, transfert
de charges
Autres produits
Total des produits d'exploitation
Achat de marchandises (m/ses)
Variation de stock
Achat de m.p. & aut. Approvisionnement
Variation de stock (m.p.)
Autres achats et charges externes (Note 5.11.4)
Redevances de crédit-bail
Impôts, taxes et versements assimilés
Salaires et traitements
Charges sociales
Dotations aux amortissements sur immobilisations
Dotations aux provisions sur actif circulant
Dotations aux provisions pour risques et charges
Autres charges
1,3
9,8
3,8
5,9
0,8
31,4
3,7
14,7
5,6
13,9
1,4
1,9
9,3
10,9
4,8
0,1
0,1
1,0
2,6
1,8
40,0
71,8
33,2
6,1
11,2
4,2
0,8
0,8
6,0
(6,0)
11,1
(11,1)
(5,7)
RESULTAT COURANT
0,1
0,9
(0,7)
Produits exceptionnels
Charges exceptionnelles
Résultat exceptionnel (Note 5.11.4)
Impôts sur les bénéfices
0,5
0,5
4,0
17,7
(13,7)
RESULTAT DE L'EXERCICE
0,1
Total des charges d'exploitation
RESULTAT D'EXPLOITATION
Opérations faites en commun
Produits financiers
Charges financières
Résultat financier
13/02/01
80
(12,8)
(1,0)
(0,7)
(2,4)
5.11.
Notes explicatives sur le compte de résultat
5.11.1. Faits significatifs du 1 er semestre 2000 :
L’actuel périmètre de la SA LES HOTELS DE PARIS résulte de la fusion effectuée en date du 31 décembre
1999 entre les sociétés :
-SA LES HOTELS DE PARIS
-SA GESTIMMO FINANCE
-SARL HOTELS ET RESIDENCES DE PARIS
-SARL SUD-EST FINANCE
Les événements significatifs intervenus au cours du 1er semestre 2000 sont les suivants :
*Ouverture au cours du mois de mai de la Villa Panthéon, portant à 10le nombre d’établissements hôteliers en
exploitation ;
*Avancement des travaux en cours sur les établissements en phase de rénovation au 30 juin (Villa Eugénie,
Maine Raspail, Opéra Bourse) pour un total de 13,3 MF. Parallèlement, les emprunts souscrits auprès de la
Caisse d’Epargne, pour le financement de ces opérations ont été débloqués à hauteur de 23,1 MF ;
*Finalisation d’une prise de participation à hauteur de 20% dans le capital de la société de contrôle de la société
NORMANDY SA, palace parisien ayant réalisé au cours du 1er semestre 2000 un chiffre d’affaires de 18,7 MF ;
*Entrée en application en date du 1er janvier, du 5ème mandat de gestion de la société.
Rappel de la situation de la Résidence Montmartre (ex-Dorrnoy)
La société les Hôtels de Paris a acquis en vente en l’état futur d’achèvement, auprès d’une Société Civile
immobilière, un immeuble à usage d’hôtel.
La SCI a conclu un contrat d’entreprise générale avec une entreprise de bâtiment pour la réalisation des travaux.
A raison de ce contrat, l’entreprise de bâtiment avait demandé et obtenu que les paiements devant être effectués
entre les mains de la SCI lui soient directement délégués.
Suite aux différends intervenus entre la SCI et l’entreprise de bâtiment, le chantier a été arrêté une première fois
en septembre 1997, puis en janvier 1998 et enfin en septembre 1998.
Une expertise en cours montre que l’entreprise de bâtiment a surévalué les travaux facturés pour un montant de
4,5 MF.
Un accord a été conclu en septembre 1999 avec la SCI au terme duquel, la société Les Hôtels de Paris reprend et
assure la fin des travaux. Cet accord précise notamment que la SA Les Hôtels de Paris en sa nouvelle qualité de
maître d’ouvrage reprend en l’état, l’immeuble et le chantier y afférent et à sa charge toutes les obligations nées
ou à naître liées au chantier et en particulier les aménagements nécessaires à la mise en exploitation de l’hôtel tel
qu’initialement prévus avec les actionnaires de la société Les Hôtels de Paris dans le plan de financement
d’origine. Ces engagements sont difficilement chiffrables à la date de ce jour.
La reprise desdits travaux devrait intervenir au cours du dernier trimestre de l’année 2000.
Parallèlement, la société Les Hôtels de Paris et la SCI ont assigné l’entreprise de bâtiment aux fins de recouvrer
la partie des travaux non réalisés et, pour autant, facturés.
Enfin la société les Hôtels de Paris, suite à l’arrêt de la cour d’appel de mars 1999, a été reconnue solidairement
redevable avec la SCI de la TVA non payée par la SCI à l’origine, l’Administration fiscale bénéficiant à due
concurrence d’une hypothèque sur l’immeuble. La dette concernée qui est constituée à la fois du principal, des
intérêts de retard et des pénalités de mauvaise foi s’élève à 7,6 MF, dont 3,2 MF au titre des pénalités de
mauvaise foi qui devraient, à raison du principe de personnalisation des peines, rester à la charge de la SCI.
Une charge exceptionnelle a été comptabilisée sur l’exercice 1999 pour la totalité du litige, soit 7,6 MF. Au
cours du premier semestre 2000 un produit exceptionnel a été comptabilisé au titre d’un premier dégrèvement
notifié à la SCI pour un montant de 0,6 MF.
Cependant cette position, dictée par la règle de prudence, ne signifie pas que la SA Les Hôtels de Paris considère
être objectivement en risque à hauteur de ce montant. En effet une garantie réelle a été prise à due concurrence
sur des actions de la société Les Hôtels de Paris détenues par le dirigeant de la SCI. Au 30 juin 2000 la créance
qui résulterait de l’exécution de cette garantie ne figure pas à l’actif du bilan.
5.11.2. REGLES ET METHODES COMPTABLES
La situation arrêtée au 30 juin 2000 a été élaborée conformément aux règles générales applicables en la matière
et dans le respect du principe de prudence.
Les conventions suivantes ont été respectées :
- Continuité de l’exploitation
- Indépendance des exercices
- Permanence des méthodes comptables
13/02/01
81
L’évaluation des éléments inscrits en comptabilité a été pratiquée par référence à la méthode dite des coûts
historiques. Plus particulièrement les modes et méthodes d’évaluation ci-après décrits ont été retenus pour les
divers postes des comptes semestriels.
5.11.2.1. Immobilisations incorporelles
Les valeurs qui figurent en fonds de commerce résultent essentiellement des opérations de fusion telles que
soumises à l’approbation des Assemblées Générales du 31 décembre 1999.
Les fonds de commerce relatifs aux hôtels en exploitation ont été retenus pour leur valeur d’apport dans le cadre
des opérations de fusion rappelées ci-avant.
Pour mesurer l’évolution de la valeur de ces fonds il sera appliqué à la clôture de chaque arrêté une méthode
d’évaluation intégrant la valeur tant des murs que des fonds de commerce.
En application de la règle de prudence, seules les dépréciations nécessaires seront constatées une fois pris en
compte le plan d’amortissement déjà pratiqué par ailleurs .
5.11.2.2.
Immobilisations corporelles
La valeur brute des éléments de l’actif immobilisé correspond à la valeur d’entrée des biens dans le patrimoine,
compte tenu des frais nécessaires à la mise en état d’utilisation de ces biens. Ces éléments n’ont pas fait l’objet
d’une réévaluation légale ou libre.
Les amortissements ont été calculés sur la durée normale d’utilisation des biens, selon les modalités principales
suivantes :
- Constructions
40 ans - linéaire
- Agencements et aménagements
10 ans - linéaire
- Matériel et mobilier
5 ans – linéaire
En ce qui concerne les biens immobilisés apportés par les sociétés absorbées dans le cadre de la fusion précitée,
• Les valeurs brutes sont représentées par les valeurs nettes comptables inscrites dans les comptes des dites
sociétés absorbées au 3 1/12/1998
• La durée effective d’amortissement est la durée résiduelle compte tenu de la date de l’apport d’une part et de la
date d’acquisition d’autre part.
5.11.2.3.
Créances et dettes
Les créances et les dettes ont été évaluées à leur valeur nominale. Les créances ont le cas échéant été dépréciées
par voie de provision pour tenir compte des difficultés de recouvrement auxquelles elles étaient susceptibles de
donner lieu.
5.11.2.4.
Disponibilités
Les liquidités disponibles en banque ou en caisse ont été évaluées pour leur valeur nominale.
5.11.3. Bilan
5.11.3.1. Immobilisations incorporelles et corporelles
• Les investissements comptabilisés au cours du ler semestre 2000 se sont élevés à 27,6 MF
- acquisitions des parties communes de l’Hôtel Monceau : 5,3 MF
- investissements relatifs à la Villa Panthéon : 7,6 MF
- investissements relatifs aux hôtels en exploitation : 1,4 MF
- immobilisations en cours : 13,3 MF
D’un coût d’acquisition de 14,7 MF, les fonds de commerce réévalués dans le cadre de la fusion sont inscrits à
l’actif du bilan pour un total de 151 MF.
5.11.3.2. Immobilisations financières
• Prise de participation dans la société Hôtels et Restaurants de Paris : 2 MF
• Dépôt de garantie sur crédit-bail immobilier concernant l’Hôtel LOSSERAND MONTPARNASSE situé 76,
Rue Raymond Losserand — 75014 PARIS. Le montant du dépôt financé par fonds propres était à l’origine de
10 MF.
13/02/01
82
Les redevances annuelles d’un total HT de 2,8 MF sont acquittées pour moitié par prélèvement sur ce dépôt en
conformité du contrat de crédit-bail. En conséquence, le solde de ce dépôt de garantie est de 1,1 MF au 30 juin
2000
• Les autres immobilisations financières sont constituées essentiellement des dépôts de garantie versés dans le
cadre :
- des emprunts bancaires contractés : 0,7 MF
- de locations immobilières : 0,5 MF.
5.11.3.3.
Créances d’exploitation
• Le total des bac débiteurs clients, correspond aux prestations réalisées au 30/06/00 non encore réglées à cette
date pour 10,1 MF.
• Le total des clients hors exp loitation hôtelière s’élève à 9,1 MF et concerne essentiellement les redevances
relatives aux hôtels pris en mandat de gestion.
• La créance de la société au titre des versements d’acomptes d’impôt sur les bénéfices est de 2,2 MF.
• La TVA étant essentiellement récupérable lors du décaissement effectif des prestations et travaux, l’essentiel
du poste de TVA déductible correspond à la TVA sur dettes non réglées au 30 juin 2000. Il comprend également
un total de demandes en cours de remboursement de crédit de TVA pour 2,8 MF.
5.11.3.4.
Trésorerie nette
• La trésorerie ressort à un découvert net de 0,2 MF.
5.11.3.5.
Compte de régularisation actif
• Cette rubrique est essentiellement constituée :
- des charges constatées d’avance relatives aux hôtels en exploitation (0,8 MF),
- d’un droit d’entrée versé dans le cadre de l’acquisition de l’hôtel ALPHA (0,6 MF)
- des charges à répartir sur les acquisitions d’hôtels non encore exploités pour 1,5 M F
(MAINE RASPAIL 0,8 MF, OPERA BOURSE 0,3 MF, ROME SAINT-LAZARE 0,4 MF)
5.11.3.6.
Fonds propres
Les capitaux propres de 153,3 MF sont constitués des postes suivants :
- capital : 3,8 MF (3,8 millions d’actions au nominal d’ 1 F)
- primes de fusion et d’émission : 152,4 MF
- provision pour perte intercalaire : 0,3 MF
- réserves : 4,5 MF
- report à nouveau : <7,7 MF>
5.11.3.7.
Provisions pour risques et charges
• Les provisions constituées concernent pour l’essentiel :
- l’opération Résidence Montmartre (Paris Dormoy) et correspondent aux conséquences du retard sur les travaux
(litige entre le promoteur et le constructeur), non encore supportées financièrement ( 0,4 MF)
- des provisions pour charges de loyers immobiliers ( 0,6 MF).
5.11.3.8.
Dettes financières
• Le solde des emprunts bancaires et intérêts courus représente au 30 juin 2000 un total de 17 1,8 MF. Les
établissements bancaires concernés sont le CREDIT FONCIER, le CIC, le CREDIT LYONNAIS, la BDPME,
l’U.B.P. la B.C.M.I., INTERFIMO et la CAISSE D’EPARGNE LDA.
Les autres dettes financières, d’un total de 16,9 MF, sont principalement constituées :
- du prêt CORDIAL et des intérêts courus y afférent (7,9 MF)
- du solde des comptes groupe (7,3 MF).
5.11.3.9.
Fournisseurs
• Les postes fournisseurs ont trait aux :
- fournisseurs d’exploitation « hôtelière»: 7,4 MF
- fournisseurs de charges hors exploitation et d’immobilisations : 26,4 MF
13/02/01
83
5.11.3.10.
Autres dettes et autres créances
Les autres dettes d’un total de 18,7 MF sont essentiellement constituées de :
- CHARENTON SARL 7,9 MF
- ROME SAINT-LAZARE (Dettes sur coût d’acquisition de la Villa Eugénie) : 3,5 MF
- SCI EUGENIA . 2,9 MF
- SCI 1 I rue Geoffroy Marie (acompte sur indemnités de rupture de bail) : 1 MF
Les autres créances d’un total de 11,6 MF sont essentiellement constituées de :
- SCI 11 rue Geoffroy Marie (indemnités de rupture de bail à recevoir) : 4,6 MF
- SCI 41 rue des Ecoles : 3,1 MF
5.11.4. Compte de résultat :
*Répartition du chiffre d’affaires
Chiffre d’affaires hôtelier
Prestations liées aux mandats de gestion
Autres
41,7 MF
3,9 MF
0,3 MF
*Achats et charges externes (en millions de francs)
06/00
Locations et crédits-bails mobiliers
Crédits-bails et locations immobilières
Maintenance et entretien
Honoraires
Télécommunication
Publicité
Commissions d’agence
Sous-traitance femmes de chambre
1,4
3,3
1,4
2,4
0,5
0,9
0,7
1,2
12/99
3,3
5,8
2,0
4,4
1,3
1,8
1,5
2,1
*Résultat exceptionnel
Les principales composantes du résultat exceptionnel sont les suivantes
Indemnité de résiliation de bail
Dégrèvement de taxe sur la valeur ajoutée
<0,5> MF
0,6 MF
*Effectif moyen
L’effectif moyen au 30 juin 2000 est de 137 personnes.
5.12. Attestation du Commissaire aux Comptes
13/02/01
84
Rapport d’examen limité du commissaire aux comptes à l’attention du conseil d’administration
Nous avons procédé à un examen limité de la situation semestrielle de la société anonyme LES HOTELS DE
PARIS, comprenant le bilan au 30 juin 2000, le compte de résultat couvrant la période du 1er janvier au 30 juin
2000, et des notes explicatives. Ces comptes ont été établis par la direction générale de la société. Notre mission
consiste à émettre un rapport sur ces comptes sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité conformément à la norme internationale applicable à l’examen limité
telle que définie par l’IFAC. Cette norme requiert la planification et la mise en œuvre de diligences qui
permettent d’obtenir une assurance modérée que les comptes ne contiennent pas d’inexactitude significative.
Un examen limité consiste principalement à effectuer un examen analytique des données financières présentées
et à obtenir de la direction les informations que nous avons jugées nécessaires, notamment en ce qui concerne les
principes comptables utilisés pour la préparation de ces comptes semestriels. Conformément aux objectifs de
notre mission, nous n’avons pas mis en œuvre tous les contrôles qu’implique une mission de certification. En
conséquence, nous n’exprimons pas d’opinion d’audit sur la situation semestrielle annexée au présent rapport.
Sur la base de notre examen limité, nous n’avons pas relevé d’élément nous conduisant à penser que les comptes
ci-joints ne sont pas sincères et ne donnent pas, sur tous leurs aspects significatifs, une image fidèle
conformément aux principes généralement admis en France.
Neuilly, le 4 octobre 2000
Le Commissaire aux Comptes
Gilles de CALAN
Antoine de RIEDMATTEN
CALAN RAMOLINO
& ASSOCIES
13/02/01
CALAN RAMOLINO
& ASSOCIES
85
CHAPITRE VI : ORGANES D’ADMINISTRATION
DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE
6.1.
6.1.1.
Conseil d’administration
Président du conseil d’administration
Patrick MACHEFERT
Nommé administrateur le 4 octobre 1995 pour une durée devant expirer lors de l'Assemblée Générale Ordinaire
qui sera amenée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2000 et nommé le même jo ur
Président du Conseil d'Administration pour la durée de ses fonctions d'administrateur.
Autres mandats de représentant ou d’administrateur :
Président de : SA PARIS PORTE D’ITALIE, SA PARIS LOUVRE, SA PM INVESTISSEMENTS,
NORMANDY HOTEL SA, SOCIETE NOUVELLE du ROYAL PIGALLE
Gérant de : SARL PARIS BERCY, SA OPERA DROUOT, SARL ROME SAINT LAZARE, SARL HOTELS
& RESTAURANTS DE PARIS, SARL LUTECE PORT ROYAL.
6.1.2.
Administrateurs
Pierre MARTIN -ROUX
Nommé administrateur le 31 décembre 1999 pour une durée devant expirer lors de l'Assemblée Générale
Ordinaire qui sera amenée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2004.
Autres mandats de représentant ou d’administrateur :
Gérant de : SARL PMR CONSEILS, EURL OPERA GRANDS BOULEVARDS,
Administrateur- Directeur Général de : SA PARIS PORTE D’ITALIE,
Administrateur de : SA PARIS LOUVRE, NORMANDY HOTEL SA.
Olivier BOSCO
Nommé administrateur le 4 octobre 1995 pour une durée devant expirer lors de l'Assemblée Générale Ordinaire
qui sera amenée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2000.
Autres mandats de représentant ou d’administrateur :
Gérant de : EURL PRINCE CONSEIL
Daniel DERORY
Nommé administrateur le 4 octobre 1995 pour une durée devant expirer lors de l'Assemblée Générale Ordinaire
qui sera amenée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2000
13/02/01
86
6.2.
Direction du Groupe
Directeur Financier
Responsable du
Service Comptable
Michel MANCHERON
Christèle GASSIER
Directeur
des Exploitations
Jean-François RICHOMME
Directeur de la
Communication
Patrick MACHEFERT Président
Pierre MARTIN-ROUX Directeur Général
Laurence DIDELLE
Assistante de Direction
Sébastien DIDELLE
Directeur
des Travaux
Marcel REYMOND
Directrice Commerciale
Responsable du
Service Technique
Susanne KOEPCHEN
Yannick DUCARD
Relations Sociétés
Annette LEMARCHAND
Responsable du Service
Informatique & Multimédia
Xavier SAINT BONNET
6.3.
6.3.1.
Intérêts des dirigeants
Rémunérations et avantages en nature attribués pour le dernier exercice clos aux membres des
organes d’administration et de direction :
Le montant des jetons de présence pour l’exercice 1999 est fixé à 300.000 F.
La rémunération brute totale des membres des organes de direction s’est élevée en 1999 à 1 368 750 F.
6.3.2.
Plan d'option de souscription d'actions
L’Assemblée Générale Extraordinaire du 31 décembre 1999 a autorisé le Conseil d’Administration de la société,
sous condition suspensive de l'introduction sur le Second Marché de la Bourse de Paris, à attribuer au bénéfice
de certains salariés des options d'achat ou de souscription d'actions de la société, dans la limite de 58.270 actions
de 1F de nominal.
Le Conseil pourra faire usage de cette autorisation dans un délai de cinq ans. Le prix d'achat sera fixé
conformément à l'article 208-1 de la Loi n°66-537 du 24 juillet 1966.
13/02/01
87
6.3.3.
Bons de souscription
Sous condition suspensive de l'introduction sur le Second Marché de la Bourse de Paris, l'Assemblée Générale
Extraordinaire du 31 décembre 1999 a autorisé le Conseil d'Administration de la société à attribuer gratuitement
des bons de souscription d'actions de la société, dans la limite de 30.000 bons de souscription. L'autorisation
d'émission de ces bons est valable pour une durée maximale d'un an à compter de l'Assemblée. Les titres
auxquels les bons donnent droit devront être émis dans un délai de 26 mois à compter de l'émission desdits bons.
Le prix d'exercice sera au moins égal à la moyenne des cours de bourse constatés pour les actions pendant dix
séances de bourse consécutives choisies parmi les vingt précédents le jour du début de l'émission des bons.
Le Conseil d’Administration du 22 décembre 2000 a attribué les 30 000 bons donnant vocation à la souscription
d’autant d’actions à huit personnes dont les administrateurs pour 16 750 bons.
Date d’Assemblée
31 décembre 1999
Options de souscription
Date du Conseil d’Administration
Nombre total d’actions pouvant être souscrites
Point de départ de l’exercice des options
Date d’expiration
Prix de souscription
6.3.4.
58 270
31 décembre 1999
Bons souscription
22 décembre 2000
30 000
Opérations conclues avec les membres des organes d’administration et de direction
Cf. Rapport Spécial du Commissaire aux Comptes du 31 décembre 1999.
6.3.5.
Prêts et garanties accordés ou constitués en faveur des membres des organes d’administration et de
direction
Néant.
6.4.
6.4.1.
Schéma d’intéressement du personnel
Plan d'Epargne Entreprise
Néant.
6.4.2.
Participation des salariés aux résultats de l'entreprise
Néant.
*
*
13/02/01
*
88
CHAPITRE VII : EVOLUTION RECENTE ET
PERSPECTIVES D’EVOLUTION
7.1.
Stratégie et axes de développement
Le principal axe de développement de la société LES HOTELS DE PARIS est l’accroissement de ses capacités
d’accueil, par l’acquisition de nouveaux établissements à Paris ma is dans d’autres capitales européennes ; les
dirigeants souhaitant dupliquer le concept d’hôtels de caractère.
Le déroulement du programme de développement pour les années 2000 et 2001 se présente de la manière
suivante :
Pour 2000 :
?Prise de participation à hauteur de 20% dans l’hôtel Normandy en janvier 2000. Rénovation du
restaurant Normandy Hotel (les travaux ayant déjà commencé) qui devrait être classé en restaurant haut
de gamme ;
?Ouverture de la Villa Panthéon en avril 2000 ;
?Ouverture de la Villa Eugénie en juillet 2000 ;
?Ouverture d’une ‘cuisine- ouverte’ au restaurant l’Orangeraie en août 2000 ;
?Ouverture de la Villa Montparnasse en décembre 2000 ;
?Acquisition de la totalité des actions de la Société Nouvelle du Royal Pigalle
Pour 2001 :
?Ouverture des Hôtels Rome Saint Lazare et Opéra Bourse au premier trimestre 2001 ;
?Ouverture de l’hôtel Opéra Grands Boulevard, sous mandat de gestion de la société LES HOTELS
DE PARIS, au premier trimestre 2001 ;
?Ouverture de l’hôtel Résidence Montmartre et de l’hôtel Montmartre Pigalle en mars 2001 ;
?Ouverture de la Villa Lutèce Port Royal, sous mandat de gestion de la société LES HOTELS DE
PARIS, en juin 2001 ;
? Ouverture de la Villa Opéra Bastille en octobre 2001.
7.2. Perspectives
7.2.1. Evolution récente
Millions de francs
31/12/99
30/06/00
(pro forma)
(social)
(semestriel)
Chiffre d'affaires net
49,3
75,3
45,8
Résultat d'exploitation
1,2
11,1
6,1
-11,8
0,9
0,1
2,1
-13,7
0
-11,6
-12,9
0,1
Résultat courant avant impôt
Résultat exceptionnel
Résultat net
31/12/98
pf : pro forma
13/02/01
89
7.2.2.
Perspectives 2000 et 2001 de chiffres d’affaire et de résultat
A ce jour, le Groupe comprend 24 hôtels dont 16 détenus par la SA ‘’LES HOTELS DE PARIS’’ et 8 sous
mandats de gestion, représentant plus de 1 200 chambres situées dans Paris et faisant des HOTELS DE PARIS
un des premiers groupes hôteliers parisiens.
Le résultat courant du Groupe Les HOTELS DE PARIS négatif jusqu’en 1999, du fait de la montée en puissance
des hôtels et des amortissements dégressifs pratiques, est devenu positif en 1999 de 0,9 MF.
Pour l’exercice 2000, il est prévu un résultat net de 4,0 MF.
Le chiffre d’affaires estimé de la SA LES HOTELS DE PARIS devrait s’élever à 109 MF en 2000, pour
seulement 13 hôtels en exploitation. A cet égard, le chiffre d’affaires s’établit à 87,4 MF au 31 octobre 2000.
Quant au chiffre d’affaires du Groupe, il devrait atteindre 170 MF en 2000, incluant les hôtels sous mandat de
gestion.
7.3.
Financement du plan de dé veloppement
Comme indiqué précédemment, la stratégie financière arrêtée consiste à ouvrir le capital de la société LES
HOTELS DE PARIS SA en procédant à son introduction au Second Marché, par une augmentation de capital
(prime d’émission incluse) d’un montant d'environ 35 millions de francs.
Les investissements envisagés, financés majoritairement par cette augmentation de capital et additionnellement
par emprunt, consistent en l’acquisition de quatre nouveaux fonds de commerce d’hôtels en exploitation. Etant
rappelé que les hôtels sous mandat de gestion n’intègreront le Groupe qu’à compter de 2003.
13/02/01
90
Compte de résultat prévisionnel 2000/2001
2000
2001
En milliers de francs
CHIFFRES D’AFFAIRES HT
109 025
184 325
Hébergement
90 297
156 841
Restauration
2 967
3 298
Contrats de gestion
6 338
8 850
3 946
6 442
30 103
47 212
3 170
4 520
Frais de personnel
30 325
45 830
Entretien – divers
4 186
6 504
71 130
110 508
RESULTAT BRUT D’EXPLOITATION
(avant coût de l’immobilier)
37 295
73 817
Dotations aux amortissements
12 580
18 398
Crédit Bail immobilier
3 050
2 011
Locations immobilières
4 863
6 350
RESULTAT D'EXPLOITATION
16 802
47 263
Charges financières sur prêts
12 841
17 996
RN COMPTABLE (avant IS)
3 961
29 267
0
9 012
3 961
20 255
CHARGES D'EXPLOITATION
Marchandises consommées HT
Autres charges d'exploitation HT
Impôts et taxes
Charges d’exploitation
Impôt société
RN COMPTABLE
13/02/01
91
Flux de trésorerie prévisionnels 2000/2001
2000
2001
En milliers de francs
RESULTAT NET COMPTABLE (avant IS)
3 961
29 267
0
9 012
3 961
20 255
12 580
18 193
0
0
96 620
84 119
16 022 (1)
35 000 (2)
-11 019
0
1 400
350
Déblocage de prêts
75 150
50 000
Remboursement capital/prêts
10 677
21 377
0
0
-9 203
18 302
Impôt société
RESULTAT NET COMPTABLE
Dotations aux amortissements
Augmentation du BFR
INVESTISSEMENTS
Augmentation de capital
Comptes courants
Remboursement dépôt de garantie CBI
Dividendes
SOLDE
(1) Ces 16 022 KF correspondent à une augmentation de capital intervenue en 2000. Cette augmentation
de capital réservée portait sur l’intégration des comptes courants et a permis le paiement des actions de la Société
Nouvelle du Royal Pigalle ;
(2) Augmentation de capital concomitante à l’introduction en Bourse.
13/02/01
92
7.4.
Annexes aux comptes prévisionnels 2000 et 2001
Les prévisions ont été établies pour la société LES HOTELS DE PARIS dans sa définition actuelle, c'est à dire
après les opérations de fusion portant sur les sociétés GESTIMMO FINANCE, SUD-EST FINANCE, HOTELS
& RESIDENCES DE PARIS et LES HOTELS DE PARIS réalisées en 1999.
7.4.1. RESULTATS D’EXPLOITATION HOTELIERE
7.4.1.1. Chiffre d’affaires :
Les prévisions de chiffre d’affaires sont établies, comme pour toute la profession, à partir d’hypothèses de taux
d’occupation et de prix moyen par chambre louée.
Ces hypothèses sont examinées hôtel par hôtel en fonction de sa catégorie, de sa maturité et de ses performances
passées.
L’ouverture de 9 nouveaux hôtels sur la période 2000 – 2001 stabilise le taux d’occupation et de ce fait occulte
la volonté du Groupe de monter en gamme et de privilégier l’augmentation du prix moyen par rapport au taux
d’occupation.
Les dates prévisionnelles d’ouverture pour les établissements en cours de travaux à ce jour, sont les suivantes :
1er trimestre 2001
1er trimestre 2001
1er trimestre 2001
1er trimestre 2001
- Hôtel Rome Saint Lazare
- Hôtel Opéra Bourse
- Hôtel Montmartre Pigalle
- Résidence Montmartre
La totalité des acquisitions de ces hôtels a fait l'objet d'actes définitifs, à l'exception de celle concernant l'Hôtel
Rome Saint Lazare pour laquelle l'acte devrait âtre prochainement régularisé ou, si cela ne pouvait se faire, être
remplacée par une autre équivalente choisie parmi les dossiers actuellement en cours d'étude.
Le chiffre d'affaires prévisionnel pour 2001 de cet hôtel est estimé à 6,57 MF HT.
Concernant la Résidence Montmartre, la date d'ouverture pourra se trouver quelque peu décalée du fait de
différends résiduels avec la société venderesse et auxquels une solution définitive doit être apportée. Un mois de
décalage dans l'ouverture représentant 500.000 F environ de chiffre d'affaires.
Enfin, en utilisation des fonds provenant de l’augmentation de capital lancée lors de l’introduction, soit 35 MF, il
est prévu l’acquisition en 2001 de deux nouveaux hôtels représentant un investissement total de 60 MF.
Pour ces nouveaux hôtels, nous avons retenu l’hypothèse de l’acquisition courant 2001 de sociétés propriétaires
de fonds de commerce en exploitation, puis de leur absorption au cours de l’exercice entraînant une prise d’effet
au 1er janvier 2001.
Conformément à notre volonté de privilégier le développement du Groupe dans le haut de gamme, ces nouveaux
établissements se situeront dans la catégorie 4 étoiles et de ce fait, nous avons pour déterminer leurs résultats
prévisionnels, appliqué les mêmes fondamentaux que ceux constatés dans nos 4 étoiles actuellement en
exploitation.
L’acquisition d’hôtels en exp loitation évitant la phase de montée en puissance d’une part et l’impulsion donnée
par le Groupe d’autre part autorisent raisonnablement à retenir ces hypothèses.
Il est évident que l’acquisition de ces nouveaux établissements rendue possible par les fonds levés lors de
l’augmentation de capital permettra un développement sensible de l’activité de la société et de ce fait les résultats
induits représenteront une part significative des résultats prévisionnels de l’année 2001.
7.4.1.2. Charges d’exploitation :
Les charges d’exploitation ont été estimées avec les mêmes coefficients que ceux constatés lors du premier
semestre 2000.
Au premier semestre, pour un chiffre d’affaires de 45,9 MF, le Résultat Brut d’Exploitation avant coût de
l’immobilier s’est élevé à 15,2 MF, soit 33 % du chiffre d’affaires.
Pour l’année 2000 et selon les prévisions, le Résultat Brut d’Exploitation atteindrait 37,3 MF pour un chiffre
d’affaires de 109,0 MF, soit 34 %. Le provisionnement des charges de structure plus élevées au second semestre
et l’augmentation de la masse salariale nécessitée par l’emploi de personnel supplémentaire, sont compensés par
un chiffre d’affaires traditionnellement plus important.
Pour les autres années et pour les nouveaux établissements, les mêmes bases de calcul ont été retenues.
13/02/01
93
Les charges d'exploitation comprennent :
?les matières consommées :
Il s’agit essentiellement de la consommation de matières premières pour les petits déjeuners et de marchandises
pour les bars et minibars.
?les autres charges d’exploitation :
Ce poste regroupe :
les fournitures d’exploitation : factures, listings, papeterie, petit matériel de bureau
le coût des fluides : eau, électricité, éventuellement gaz
les actions de marketing et de publicité
les assurances
les commissions cartes bancaires
?les impôts et taxes :
Il s’agit des impôts et taxes directement liés à l’exploitation :
-
taxe professionnelle
solde taxe de séjour
droit de voirie, de licence
?les frais de personnel :
Ils comprennent les salaires bruts et les charges patronales des salariés.
Le nombre de salariés est différent selon les établissements : résidence hôtelière, 3 étoiles, 3 étoiles supérieur ou
4 étoiles.
Le minimum est constaté à la Résidence Monceau Etoile et le maximum à la Villa Beaumarchais qui dispose
d’un restaurant.
En général une augmentation de 2 % l’an a été retenue.
?entretien / divers :
Une provision de 3 % du chiffre d’affaires a été constituée afin de couvrir les dépenses d’entretien non
immobilisées et les imprévus.
7.4.1.3. Autres charges d’exploitation :
?les dotations aux amortissements :
Jusqu’au 31 décembre 1998, les dotations aux amortissements étaient calculées selon la méthode dégressive et
sur une durée maximum de 20 ans pour les constructions.
Depuis le 1er janvier 1999, les dotations sont calculées selon la méthode linéaire et sur les durées suivantes :
- constructions :
40 ans
- agencements et aménagements
10 ans
- matériel et mobilier
5 ans
De plus, les charges à répartir, c’est à dire les charges de conception et de montage et les frais d’acquisition, sont
réparties linéairement sur 10 ans.
Pour les anciens établissements, ces nouvelles donnes ont été appliquées sur les durées restant à courir et pour les
nouveaux hôtels, à partir de leur livraison.
?le crédit bail immobilier :
Ce poste ne concerne que l’hôtel Losserand financé par un crédit bail immobilier.
Le loyer a été calculé sur les bases contractuelles, qui prévoient notamment, afin de compenser la fin de
l’imputation sur chaque échéance d’une partie du dépôt de garantie qui avait été constitué lors de la mise en
place du concours, une diminution importante du loyer à partir de mai 2001.
?les locations immobilières :
Il s’agit des loyers versés aux propriétaires des murs, lorsque nous avons acquis ou créé le fonds de commerce.
Afin de permettre la comparabilité des exploitations, nous avons retenu la notion de Résultat Brut d’Exploitation
avant imputation du coût de l’immobilier.
Pour l’ensemble des loyers, une augmentation de 2 % l’an a été retenue.
13/02/01
94
7.4.1.4. Résultat financier :
?financements des hôtels :
Les hôtels, autres que Losserand Montparnasse, ont été financés par des prêts bancaires long terme, se
répartissant à peu près à parts égales entre prêts à taux fixes et prêts à taux indexés.
Les montants d’origine des prêts à taux indexés étaient de 117 840 600 F.
La base de l’indexation est l’Euribor 1, 3 ou 12 mois selon les établissements.
?nouveaux financements :
Pour le financement des hôtels, des prêts sont en cours d’étude ou seront étudiés le moment venu, pour un
montant de 50 900 000 F pour les hôtels connus à ce jour et de 40 000 000 F pour les nouveaux hôtels.
Les frais financiers ont été calculés sur la base conservatrice d’un taux égal à Euribor 3 mois + 1,2 et sur une
durée de douze ans dont, en général, un an de différé d’amortissement pendant la période de déblocage.
Sur l’hypothèse d’un Euribor 3 mois à 5 %, les plans d’amortissement des prêts sont établis au taux nominal de
6,20 %.
7.4.2. STRUCTURE & HORS EXPLOITATION HOTELIERE
Cette rubrique regroupe tous les produits et charges qui ne découlent pas directement de l’exploitation des hôtels.
?les contrats de gestion :
ce sont les redevances de franchise et d’exploitation versées aux HOTELS DE PARIS par les sociétés
propriétaires d’hôtels et qui lui en ont confié la gestion :
-
SARL PARIS BERCY
SA PARIS LOUVRE
SARL PARIS OPERA DROUOT
SA PARIS PORTE D’ITALIE
EURL OPERA GRANDS BOULEVARDS
SA NORMANDY HOTEL
SARL LUTECE PORT ROYAL
SARL OPERA BASTILLE
Hôtel Bercy Gare de Lyon ***
Hôtel Louvre Rivoli ***
Villa Opéra Drouot ****
Holiday Inn Paris Porte d’Italie ***
Hôtel Opéra Grands Boulevards ***
Normandy Hôtel **** palace
Villa Lutèce Port Royal ****
Villa Opéra Bastille ****
Les rémunérations ont été calculées sur les bases des contrats signés à ce jour avec ces sociétés, à l’exception de
la SARL LUTECE PORT ROYAL et de la SARL OPERA BASTILLE dont les contrats seront régularisés le
moment venu.
Ces redevances sont perçues à compter de la date de prise en gestion effective des hôtels, à savoir pour les hôtels
en cours de rénovation, les dates d’ouverture.
?les autres charges d’exploitation :
Ce poste regroupe toutes les charges d’exploitation du siège y compris celles des Directions Commerciale et
Financière et Comptable.
?les impôts et taxes :
Il s'agit de tous les impôts ne relevant pas directement de l’exploitation : taxes professionnelles siège, taxes
foncières, …, à l’exception de l’IS.
?les frais de personnel :
Ils comprennent les salaires bruts et les charges patronales des salariés non directement rattachés aux hôtels :
Direction Gé nérale, Direction Commerciale, Direction Financière et de la Comptabilité, Service Entretien.
Une augmentation de la masse salariale a été régulièrement provisionnée pour accompagner le développement de
l’activité, notamment par le renforcement des Directions.
?le résultat financier :
Les charges financières proviennent d’un prêt de trésorerie.
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?l’impôt sur les sociétés :
L’impôt, lorsque il est dû, c’est à dire après imputation sur le résultat du déficit reportable, a été calculé en tenant
compte de la baisse du taux de 36,66 % à 33,33 % en trois ans.
7.4.2. FLUX DE TRESORERIE PREVISIONNELS
?les entrées :
En 2000 et 2001, conformément au contrat, le solde du dépôt de garantie qui avait été constitué chez
COFRACOMI lors de la mise en place du crédit bail immobilier pour l’Hôtel Losserand Montparnasse
s’imputera sur les loyers.
La mise en place de la totalité des prêts concernant les établissements connus, à savoir 50,9 MF comme
indiqué ci-dessus, doit intervenir sur la période 2000 - 2001.
En revanche, pour les nouveaux hôtels nous avons prévu des déblocages en 2001.
A l’occasion de l’introduction en Bourse, une levée de capitaux de 35 MF est prévue.
?les sorties :
La quote-part de remboursement du capital des prêts selon les hypothèses retenues ci-dessus.
Les investissements immobiliers prévus en 2000 et 2001, intègrent le solde du prix de revient pour les
établissements en cours de travaux.
Pour les nouvelles acquisitions, les sorties de trésorerie ont été prévues en 2001.
Parmi les investissements sur l’année 2000, est indiquée la prise de participation à hauteur de 20 % dans le
NORMANDY HOTEL.
En principe, 30% du Résultat Net comptable après impôt est affecté à la distribution de dividende. Toutefois
ce pourcentage sera à parfaire en fonction des perspectives d’investissements de la société.
?le Besoin en Fonds de Roulement :
Une action est actuellement entreprise auprès de nos clients (agences de voyage, tour operators, …) afin de faire
baisser sensiblement le bac débiteur.
Parallèlement, une rationalisation de nos achats justifiée par l’’’effet Groupe’’ devrait permettre d’obtenir de
meilleures conditions de la part de nos fournisseurs : meilleurs prix ou délais de paiement allongés.
De ce fait, on peut penser que les besoins de trésorerie nécessités par l’augmentation du bac débiteur liée à celle
du chiffre d’affaires seront compensés par une augmentation du poste fournisseurs ou par une baisse des charges
d’exploitation.
Si on réfère aux états financiers au 30 juin 2000, le besoin en fonds de roulement d’exploitation est nul.
7.5.
Attestation du Commissaire aux Comptes
Vous nous avez demandé d’examiner les comptes prévisionnels couvrant les périodes du 1er janvier 2000 au 31
décembre 2000 et du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2001 tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Ces comptes prévisionnels ont été établis sous la responsabilité de M. Patrick Machefert, Président, à partir des
hypothèses traduisant la situation future qu’il a estimée la plus probable à la date de leur établissement.
Nous avons effectué notre examen selon les normes de la profession. Ces normes requièrent une évaluation des
procédures mises en place pour le choix des hypothèses et l’établissement des comptes prévisionnels ainsi que la
mise en œuvre de diligences permettant d’apprécier si les hypothèses retenues sont cohérentes, de vérifier la
traduction chiffrée de ces dernières, de s’assurer du respect des principes d’établissement et de présentation
applicables aux comptes prévisionnels et de la conformité des méthodes comptables utilisées avec celles suivies
pour l’établissement des derniers comptes annuels de la société arrêtés au 31 décembre 1999. Il n’entre pas dans
notre mission de mettre à jour le présent rapport pour tenir compte des faits et circonstances postérieurs à sa date
de signature.
Nous n’avons pas relevé d’élément de nature à remettre en cause les hypothèses retenues pour établir ces
comptes prévisionnels, étant précisé que nous ne pouvons apporter d’assurance sur leur réalisation.
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Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la traduction chiffrée de ces hypothèses, sur le respect des
principes d’établissement et de présentation applicables aux comptes prévisionnels, sur la conformité des
méthodes comptables utilisées avec celles suivies pour l’établissement des comptes annuels au 31 décembre
1999.
Les comptes au 31 décembre 1999 ont été certifiés par KPMG Audit qui a formulé dans son rapport une
observation attirant l’attention sur le point exposé dans la note « faits significatifs – paragraphe 2 » de l’annexe
concernant la situation de l’hôtel Résidence Montmartre (ex : Dormoy).
Enfin nous rappelons que, s’agissant de prévisions présentant par nature un caractère incertain, les réalisations
différeront, parfois de manière significative, des informations prévisionnelles présentées.
Neuilly, le 19 janvier 2001
Le Commissaire aux Comptes
CALAN RAMOLINO & ASSOCIES
Gilles de CALAN
Antoine de RIEDMATTEN
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