Résidentiel neuf : gare à la suroffre par endroits Les

▲ Salon Realty 2014
Résidentiel neuf : gare à la suroffre par endroits
Les investissements cartonnent au Luxembourg
Jean Corman (Victoire
Properties) ne manque
pas de projets à
commercialiser pour
l’instant.
Il pose un regard
relativement rassurant
sur le marché bruxellois
du logement neuf.
Le plateau du Kirchberg concentre la majorité des surfaces concernées.
Ce sont des promoteurs et architectes
belges qui ont concrétisé
la plupart des projets
majeurs ces dix
dernières années.
P
résent avec ses troupes
au salon Realty, le patron de Victoire Properties fait le point
pour nous sur l’état de
commercialisation de quelques
projets résidentiels bruxellois
emblématiques. Ainsi le volet
« logement » du Toison d’Or, enfin lancé sur l’avenue ixelloise
éponyme par ProWinko, démarre fort : la moitié des 71 appartements ont été vendus en
deux mois. À Uccle, le projet
baptisé « Jardins et Terrasses du
Vert Chasseur » offre 25 appartements neufs à la vente. En
moins d’une semaine, 4 sont déjà réservés.
Et dans les projets plus anciens, plus difficiles à commercialiser ? Des 122 appartements
du Livingstone (entre quartier
européen et squares, chaussée
d’Etterbeek), 60 % sont vendus.
Du côté de l’Orée Gardens (Woluwe), 75 % des 42 appartements sont réservés. Terminons
ce rapide tour d’horizon sommaire par le projet le plus emblématique pour l’instant et le
plus proche des allées du salon
Realty, celui de la tour UpSite et
de ses abords. Des 370 appartements mis sur le marché, seuls
20 % cherchent encore acquéreur à cette heure.
Le courtier du sud de la capitale attire néanmoins l’attention
sur quelques projets mastodontes qui mettent d’un coup
sur le marché bruxellois 300 à
D
eux cent quatre-vingthuit millions d’euros
pour onze opérations :
c’est le volume d’investissements déjà engagés sur le seul premier trimestre
2014 au grand-duché de Luxembourg. « C’est tout simplement le
tiers des investissements comptabilisés sur les douze mois de 2013.
Et l’année dernière représentait
la meilleure des six dernières années. C’est dire si ce premier bilan
trimestriel est prometteur »,
constate Vincent Bechet, le patron d’Inowai, nouveau nom de la
société de conseil en immobilier
luxembourgeoise Property Partners, qui fête ses 15 ans et affiche
par ce changement de nom son
ambition de se développer en
Belgique et en France, prioritairement sur le segment commercial.
Sans surprise, c’est le plateau
du Kirchberg qui concentre la
majorité des surfaces concernées
par ces investissements (58 %
précisément), devant le centre
urbain (27 %). La demande pour
les immeubles localisés au
Jean Corman, le patron de Victoire Properties, à côté de la maquette du projet Toison d’Or, enfin lancée par ProWinko sur l’avenue bruxelloise éponyme. © DOMINIQUE DUCHESNES.
500 appartements proposés à
l’investissement privé, à la pièce
ou par lots. « Après les avoir
construits et vendus parfois au
prix fort, il va falloir trouver
beaucoup de locataires au même
moment et au même endroit. Et
ce ne seront pas des loyers à la
portée de tous », prévient-il.
Faut-il dès lors parler d’une
suroffre de logements neufs par
endroits ? Jean Corman tempère, même s’il concède que les
grands appartements sont toujours plus difficiles à écouler.
« Il reste une clientèle belge suffisamment aisée pour acheter de
belles surfaces sur les communes
de Woluwe ou d’Uccle, pour autant que les services et les prestations offertes justifient le prix
demandé », précise-t-il.
Et quand on lui demande de
décrire le produit le plus demandé, il répond sans hésiter :
« Les
appartements
deux
chambres de 90 m2 restent un
investissement idéal dans les
communes du sud de la capitale.
Au centre-ville, ce sont plutôt les
studios une chambre qui ont la
cote pour l’instant. »
Enfin, interrogé sur le prix à
ne pas dépasser, vu la frilosité
des banques et les moyens financiers limités des candidats
Le Royal 20, dessiné par Christian de Portzamparc et développé par Leasinvest, offrira 4.750 m2 idéalement situés. © CHRISTIAN DE PORTZAMPARC.
centre-ville restant très forte vu
leur rareté, leur rentabilité continue de s’éroder, s’établissant désormais non loin de la barre des
5 %. Ceci en dépit de loyers qui
peuvent parfois dépasser 480 euros/m2/an, confirmant une fois
encore l’attractivité de Luxembourg-Ville… et ses rendements
locatifs largement supérieurs à
ceux pratiqués dans le CBD (Central Business District) bruxellois,
où les loyers stagnent depuis dix
ans sous la barre des 300 euros/
m2/an.
Ce sont les promoteurs (Atenor, Allfin, Codic, Leasinvest…)
et architectes belges (Jaspers-
Eyers, Assar) qui ont d’ailleurs
concrétisé la plupart des projets
majeurs ces dix dernières années,
diversifiant ainsi le risque et leurs
activités à peu de distance de
leurs bases. L’immeuble Vertigo,
vendu pour quelque 170 millions
d’euros par Allfin à Irish Life, ou
le President d’Atenor vendu à l’al-
lemand Commerz Real et loué au
Parlement européen sont parmi
les développements récents les
plus remarquables. Parmi les
derniers projets majeurs en date,
on pointera le IAK (pour Immeuble Administratif du Kirchberg) et le Royal 20 (en photo).
Initié par le Fonds de Compensa-
bruxellois à la propriété, le patron n’hésite guère. Le mètre
étalon : 215.000 euros pour un
appartement 2 chambres et
245.000 maximum pour un 3
chambres. « C’est la cible future
et il ne faudra pas s’en écarter »,
prévient-il.
tions au cœur du quartier européen du Kirchberg, le premier
développera d’ici un an plus de
20.000 m2 de bureaux. Quant au
second, dessiné par Christian de
Portzamparc et développé par
Leasinvest, il offrira 4.750 m2
idéalement situés sur le boulevard Royal.
Le secteur de la finance et des
banques, qui reprend des couleurs ces derniers mois, a concentré à lui seul 40 % des nouvelles
surfaces louées en 2013. « Avec
neuf nouveaux venus, le nombre
des banques présentes sur la place
luxembourgeoise est reparti à la
hausse l’an dernier, rompant ainsi avec le mouvement de concentration observé, comme à
Bruxelles, depuis une dizaine
d’années », précise Inowai.
Autre chiffre intéressant brandi par Vincent Bechet : le parc
immobilier de bureaux luxembourgeois franchira cette année
la barre des 3,5 millions de
mètres carrés. 7 600 m2 seulement ont été livrés au cours du
premier trimestre pour un total
attendu de 134.000 m2 pour l’ensemble de l’exercice 2014… et une
activité de développement qui
dépassera également celle affichée dans la capitale belge.
Pour couronner ces bons résultats sur le marché immobilier, on
ajoutera encore que les prévisions de croissance de l’économie
luxembourgeoise sont revues à la
hausse. Elles sont de 3,1 % en
2014 et de 3,2 % en 2015. Encore
et toujours mieux que le voisin
belge…
PHILIPPE COULÉE
®
PHILIPPE COULÉE
bureaux Bruxelles attire de plus en plus les investisseurs
ous vous l’annoncions
déjà jeudi dernier dans
votre Immo : le séminaire CBRE ayant pour thème
l’investissement professionnel
sur le marché immobilier belge
était un des plus attendus du salon Realty. Ce mercredi, sur le
coup de 15 heures, la salle était
comble au moment où le ministre des Finances Koen Geens
a pris la parole.
Le rendez-vous était d’autant
plus prometteur que le marché
belge de l’investissement immobilier affiche à nouveau des couleurs. « Avec un total de 2,4 milliards d’euros investis en 2013,
on peut dire que la Belgique a renoué avec des résultats et des volumes d’avant-crise. C’est une
tendance qu’on constate partout
en Europe, même si notre pays
est toujours un peu plus lent réagir », explique Gaétan Clermont, l’hôte du jour.
Selon le patron de CBRE,
Bruxelles n’est toujours pas
considérée par les investisseurs
internationaux comme un terrain de chasse prioritaire, a
contrario de Londres ou Paris.
Mais le vent serait en passe de
tourner : « Ces capitales les plus
courues subissent de telles
hausses de prix que certains
acteurs et experts se demandent
si ce n’est pas exagéré : on renoue
avec des rendements proches de
4 %, comme en 2007 avant
l’éclatement de la crise financière
et des valeurs », observe Gaétan
Clermont. Résultat : certains investisseurs se tournent aujourd’hui vers l’Allemagne, l’Espagne
et, progressivement, la Belgique.
Ce qui fait dire à CBRE que le
plafond des trois milliards d’eu-
N
Jeudi 15 mai 2014 / page 4*
ros d’investissement pourrait
être dépassé cette année.
« Nous pensons que tous les
produits loués à long terme
peuvent encore voir leurs rendements baisser, surtout si les taux
d’intérêt baissent encore. On
pourrait passer sous la barre des
5 % », précise Maxime Kumpen,
à la tête du département Capital
Markets. Selon ce dernier, certains acteurs trouvent d’ailleurs
ces rendements trop bas et sont
prêts à acheter des immeubles
plus risqués offrant des baux
plus courts… mais des rendements entre 6,5 et 7 %, actuellement plus attractifs que dans le
reste de l’Europe.
Une autre caractéristique du
marché belge des bureaux est
l’intérêt qu’il offre pour le « forward funding ou commitment »,
autrement dit pour les investissements en amont de la livraison
à l’occupant pour des projets de
construction. On a pu récemment l’observer pour les projets
Belview (Allfin) ou Trebel (Atenor). Et on pourrait tout pro-
chainement le confirmer avec
des transactions imminentes
comme celle de l’immeuble Gateway, construit par Immobel et
Codic pour Deloitte ou, sur le
site même de Tour & Taxis, celle
du futur siège de l’IBGE (l’Institut bruxellois pour la gestion de
l’environnement).
Du côté du public réuni par
CBRE, on annonçait la présence
de représentants de fonds de
pensions et de fonds souverains
asiatiques. « Maintenant qu’un
de ces fonds a fait le pas en finançant à hauteur de 30 %
l’achat du projet RAC1 (ex-cité
administrative) à Immobel et
Breevast, je pense que la brèche
est ouverte et que les autres vont
suivre. On constate d’ailleurs que
l’argent chinois et sud-coréen est
présent à Bruxelles et cherche à
trouver des opportunités d’investissement. La nouvelle législation chinoise qui a relevé de 20 à
30 % le plafond du total d’actifs
des sociétés qui peut être investi
en immobilier est un fameux
turbo », détaille Gaétan Clermont. Ping An, entré dans le capital de Fortis avant la crise financière déjà, regarderait attentivement plusieurs dossiers immobiliers pour l’instant.
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Le projet Belview (Allfin), dans le quartier européen, à Bruxelles. © PIERRE-YVES THIENPONT.
Jeudi 15 mai 2014 / page 5*