Page 1 sur 17 Les frais d`acquisition L`achat d`un bien

Les frais d’acquisition
L’achat d’un bien immobilier s’accompagne de nombreux frais : les frais d’acquisition.
La connaissance du montant de ces frais est un élément indispensable pour
l’acquéreur lors de la constitution de son dossier de financement.
Si certains frais d’acquisition sont définitivement connus dès la mise en vente du
bien : la commission de l’agence immobilière par exemple. En revanche, la
détermination des autres frais relève de l’estimation et de la maîtrise des règles en la
matière.
Le premier poste de dépense qui vient à l’esprit de l’acquéreur constitue « les frais
de notaire ». Sous cette appellation se cache en réalité 3 types de dépense. Le
premier correspond à la rémunération du notaire : les émoluments. Le second vise la
fiscalité de la vente, il se compose tantôt de droits de mutation tantôt d’autres taxes.
Le dernier constitue les débours.
1/ Les émoluments du notaire
Au titre de sa mission de rédaction de l’acte le notaire perçoit des émoluments dont
la détermination est encadrée par un décret n°78-262 du 8 mars 1978.
Il existe plusieurs sortes d’émoluments :
- Les émoluments proportionnels : le notaire est rémunéré par un
pourcentage appliqué sur la valeur énoncée dans l'acte selon un barème
national. C’est ce type d’émolument qui est appliqué en matière de vente
d’immeuble.
- Les émoluments fixes : Certains actes sont rémunérés en fonction du
nombre d’unités de valeur (UV) qu’ils représentent. Le nombre d’unités
affectés à un acte et la valeur de l’unité sont fixées chaque année. En 2013, la
valeur de l’UV s’élève à 3,90 € HT.
A titre d’exemple, un contrat de mariage simple correspond à 28 UV. Les
émoluments fixes rémunèrent également les formalités effectuées par le
notaire. Ainsi une demande de pièce d'état civil vaut 3 UV et une purge de
droit de préemption 10 UV. L'établissement d'une copie d'acte fait aussi l'objet
d'une telle tarification (de 0,1 à 0,3 UV par page selon la nature de la copie).
- Les émoluments de négociation. Ils sont dus lorsque, en vertu d'un mandat
de vente, le notaire est intervenu comme négociateur lors d'une transaction
immobilière. Le montant des émoluments de négociation est égal à 5%
jusqu'à 45 735 euros et à 2,50% au-delà. Il faut y ajouter la TVA.
Le notaire peut également facturer des honoraires libres au titre de sa mission de
conseil (article 4) ou de diligences particulières. En tout état de cause, le client doit
être préalablement averti, par écrit, du montant estimé de ces honoraires ou de leur
mode de calcul et en avoir donné accord au notaire.
Concernant les émoluments proportionnels en matière de vente immobilière. Le taux
applicable à une tranche est affecté d'un coefficient en fonction de la nature juridique
de l'acte.
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Pour le calcul des émoluments, les actes sont classés par séries: S1 ou S2. Sauf
exception, les ventes immobilières entre dans la série S1 avec un coefficient 1.
Pour un prix de 125.000,00 euros, le calcul des émoluments proportionnels est le
suivant :
SERIE S1
De 0 jusqu’à 6 500 €
Au-delà de 6 500 € jusqu’à 17 000 €
Au-delà de 17 000 € jusqu’à 60 000 €
Au-delà de 60 000 €
Soit sur
6.500,00 €
10.500,00 €
43.000,00 €
65.000,00 €
TAUX (%)
4,00
1,65
1,10
0,825
Montant HT
260,00 €
173,25 €
473,00 €
536,25 €
Soit un total de 1.445,50 euros HT, auquel s'ajoute la TVA.
Si l'acquisition du bien se fait à l'aide d'un prêt, il est également perçu par le notaire
des émoluments sur l'acte de prêt lorsqu'il l'établit. Ces émoluments sont distincts
des frais de dossier que peut percevoir de son côté l'établissement bancaire prêteur.
Pour un prêt de 100.000 € par exemple comptez 690,00 € TTC d’émoluments.
Les frais liés à l’acte de prêt :
1) Les frais de dossier pouvant être réclamés par le prêteur (environ 1%).
2) Les émoluments du notaire :
- 3.33% HT pour un prêt allant de 0 à 3050 €.
- 2.20% HT pour un prêt compris entre 3050 € et 6100 €.
- 1.10% HT pour un prêt compris entre 6100 € et 16 770 €.
- 0.55% HT au-delà.
Ces taux peuvent être soit minorés pour certains prêts aidés soit majorés de 25% si
un cautionnement est constaté dans l’acte.
- Les frais d’hypothèque :
Ils sont de 0.615% du montant du crédit sauf exception (Prêts aidés). Certains
emprunteurs peuvent préférer avoir recours au cautionnement d’un organisme
spécialisé afin de faire l’économie de frais d’hypothèque et de leur mainlevée.
Mais l’organisme qui se porte caution a un coût (0.50% du montant du prêt auquel
s’ajoute un versement de 1.50% à 2.50% à un fond mutuel de garantie qui pourra
être remboursé à hauteur de 70 à 80% à la fin de crédit).
Les émoluments perçus pour les formalités peuvent variés d’une étude à une autre
en fonction des diligences effectuées mais la différence ne sera jamais importante
puisque les formalités qui peuvent être facturées ainsi que leur cout sont encadrés.
Pour une vente d’un bien à 125.000,00 € net vendeur pour laquelle l’acquéreur
sollicite un financement, le montant de ces frais est évalué à 1.000,00 € TTC.
2/ Les droits de mutations
Les droits de mutation sont tous les droits et taxes perçus par le notaire pour le
compte de l’Etat et des collectivités à chaque changement de propriétaire. Leur
montant varie selon que l’acquisition porte sur un logement neuf ou sur un logement
ancien. On les appelle également les droits d’enregistrement. Ces sommes sont
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réclamées à l’acquéreur en même temps que les émoluments, d’où la confusion
entre le bénéficiaire de ces deux sommes.
Certaines ventes ne sont pas soumises aux droits de mutation mais à la TVA
(immeubles en construction, ou achevés depuis moins de 5 ans) (Cf. fiche TVA).
Le calcul des droits de mutation se base sur le prix de vente après déduction de la
commission de l’agence lorsqu’elle est à la charge de l’acquéreur et des éventuels
éléments mobiliers inclus dans la vente. Pour permettre la déduction des éléments
mobiliers de l’assiette de calcul des droits de mutation, ceux-ci doivent être détaillés
dans le compromis de vente avec l’évaluation correspondante. Attention toutefois à
ne pas surévaluer ces éléments pour tenter de réduire les frais car l’administration
fiscale veille au grain.
Les droits de mutation sont exigibles lors de la signature de l’acte authentique. Ils
sont destinés à l’Etat, au Département et à la Commune où est situé le bien. Ils se
décomposent comme suit :
Taxe départementale
Taxe communale
Droit d’assiette (2,37% de la TD)
Total :
3,80 %
1,20 %
0,09 %
5,09006 %
Régime spécial :
Certaines ventes d'immeubles bénéficient d'un régime spécial se traduisant par
l'application d'un taux réduit de 0,70 %, auquel s'ajoute le prélèvement pour frais
d'assiette et de recouvrement de 2,14 % soit un taux global d'imposition de 0,71498
% (Art. 1594 F quinquies du Code Général de Impots). Ce taux s’applique
notamment aux cessions de terrains à bâtir ou ventes d’immeubles achevés
depuis moins de 5 ans soumises à la TVA ainsi qu’à l’acquisitions par un assujetti
à la TVA qui prend un engagement de revendre.
En cas d’engagement de revendre, l’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour
revendre le bien à un non-assujetti ou un assujetti prenant l’engagement de
construire.
Bénéficient du taux réduit de 0,70 %, les opérations suivantes :
- Les acquisitions réalisées par les jeunes agriculteurs bénéficiant d’une aide à
l’installation ;
- Les acquisitions d'immeubles pour les donner à bail à de jeunes agriculteurs ;
- Les Acquisitions d'immeubles ruraux dans les zones de revitalisation rurale : Sous
certaines conditions, elles bénéficient de la taxation réduite sur la fraction de leur prix
qui n'excède pas 99 000 €, le surplus étant imposé au taux normal(CGI art. 1594 F
quinquies, E)
- acquisitions d'immeubles par les sociétés de crédit-bail en vue d'en concéder
immédiatement la jouissance au vendeur par un contrat de crédit-bail, à la condition
que le contrat de crédit-bail soit régulièrement publié si sa durée est supérieure à
douze ans (CGI art. 1594 F quinquies, H) ;
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- acquisitions et ventes d'immeubles réalisées par les sociétés coopératives
agricoles de céréales et leurs unions, les moulins coopératifs, les coopératives
agricoles de meunerie et de meunerie-boulangerie (CGI art. 1030). ;
- acquisitions et ventes d'immeubles réalisées par les sociétés coopératives
d'insémination artificielle et d'utilisation de matériel agricole et leurs unions (CGI art.
1031) ;
- opérations de remembrement foncier effectuées à l'amiable avec autorisation ou
par les associations foncières urbaines (CGI art. 1055) ;
- acquisitions d'immeubles nécessaires à son fonctionnement par la Croix-Rouge
française (CGI art. 1071, al. 2) ;
- dans le cadre d'opérations de rénovation urbaine, les acquisitions et ventes
d'immeubles intervenant entre les propriétaires participant aux opérations de
rénovation et l'organisme de rénovation (CGI art. 1594 F quinquies, B) ;
- acquisitions en vue de leur revente de lots de copropriétés faisant l'objet d'un plan
de sauvegarde, en application de l'article L 615-1 du Code de la construction et de
l'habitation, par les sociétés anonymes d'habitation à loyers modérés, les sociétés
anonymes coopératives de production d'habitations à loyers modérés et les sociétés
d'économie mixte (CGI art. 1594 F quinquies, L) ;
- acquisitions d'immeubles par les établissements agréés pour recevoir des
bénéficiaires de l'aide sociale ou par des organismes habilités à participer au service
de l'aide sociale à l'enfance (CGI art. 1066 et 1067) ;
- certains transferts d'immeubles par des mutuelles (par exemple, transfert après
dissolution d'une mutuelle) (CGI art. 1080, 1087 et 1089) ;
- cession de terrains classés (espaces boisés et sites naturels situés dans les
agglomérations notamment) à l'Etat, aux communes ou aux établissements publics
ayant pour objet la réalisation d'opérations d'urbanisme (CGI art. 1594 F quinquies,
C). Ces cessions ne donnent droit au taux réduit que si elles sont effectuées à titre
gratuit, mais la collectivité publique peut « offrir en contrepartie » un terrain à bâtir ;
- acquisitions de terres incultes (CGI art. 1025 et 1594 F quinquies, F).
Exonération :
Dans certains cas, il peut même y avoir une exonération de plein droit des droits
d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Par exemple, les acquisitions
réalisées par les assujettis à la TVA lorsque l'acte contient l'engagement, pris par
l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la
production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
L’exonération se traduit par l’application d’un droit fixe d’un montant de 125 €.
L’engagement de construire figure dans l’acte ou dans un acte complémentaire
adressé au service des finances publiques. Il précise l’objet et la consistance des
travaux. L’administration contrôle l’exécution de cet engagement via la déclaration
obligatoire transmise à l’achèvement des travaux. Une prolongation du délai pour
une durée d’un an renouvelable est possible avec l’accord du service des finances
publiques.
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Liste des exonérations :
- Les acquisitions et ventes d'immeubles ruraux par les Safer (CGI art. 1028, 1028
bis et 1028 ter) ;
- les acquisitions par l'Etat et les établissements publics scientifiques,
d'enseignement, d'assistance ou de bienfaisance (CGI art. 1040, I). Cette
exonération est également applicable aux acquisitions faites par les établissements
publics d'aménagement agissant pour le compte de l'Etat ou des collectivités locales;
- les acquisitions par les communes ou syndicats de communes, les départements,
les régions, les établissements publics communaux, départementaux ou régionaux et
les établissements publics fonciers (CGI art. 1042, I) ;
- les expropriations pour cause d'utilité publique (CGI art. 1045) ;
- les acquisitions par les collectivités publiques et certaines rétrocessions de biens
situés dans les zones d'aménagement différé (CGI art. 1594-0 G, B-b et c) ou
d'intervention foncière (CGI art. 1594-0 G, B-d et e), ou de biens soumis au droit de
préemption urbain (CGI art. 1594-0 G, B-f et g) ou au droit de préemption dans les
espaces naturels sensibles (CGI art. 1594-0 G, B-h et i) ;
- les acquisitions d'immeubles par les organismes de sécurité sociale (CGI art. 1027,
1084 et 1085) ;
- les acquisitions et échanges par l'établissement public d'immeubles situés dans les
zones centrales d'un parc naturel (CGI art. 1045 bis).
Abattement :
Les immeubles neufs ou en état futur d’achèvement qui ont fait l’objet d’un acte
authentique signé il y a plus de 10 ans, bénéficie d’un allègement lors de leur
première vente. Les droits d’enregistrement s’appliquent sur le prix de vente après un
abattement de 91.000,00 euros à condition que l’immeuble n’ait pas fait l’objet d’une
donation ou d’une succession depuis son acquisition. Il doit avoir constitué
l’habitation principale pendant au moins 5 ans depuis son acquisition ou son
achèvement...
Dans certain département, le conseil général peut décider d’accorder un abattement
sur l’assiette du droit départemental. Le Nord et le Pas-de-Calais ne sont pas
concernés, toutefois, un tel abattement existe dans la manche et dans la marne par
exemple.
3/ Les débours
Les émoluments fixes perçus par le notaire au titre de ses démarches ne doivent pas
être confondus avec les frais réclamés par l'administration auprès de laquelle ces
démarches sont effectuées.
Ces frais seront comptabilisés en "déboursés".
Parmi les débours sont intégrés toutes les sommes et les frais avancé par le notaire
à un tiers, par exemple :
- Le salaire Conservateur des hypothèques
- La commande d’un états hypothécaires
- La demande au cadastre
- Expédition et copie diverses
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Simulateur de frais sur le site de la chambre des notaires
LA TVA IMMOBILIERE
La TVA est un impôt frappant les recettes sous déduction de ce même impôt
frappant les dépenses. Le montant effectivement versé à l’état par l’assujetti est égal
à la différence entre la TVA frappant ses ventes et la TVA qui lui a été facturé.
Ainsi, la TVA n’est pas une charge pour l’entreprise. Il s’agit d’un impôt supporté par
le consommateur final et collecté à chaque stade du circuit économique.
Le fait générateur de la TVA correspond à la livraison du bien ou à l’exécution des
prestations promises.
Avant la réforme :
Distinction selon la situation de l’immeuble dans le cycle de construction: y a-t-il
production d’un immeuble ?
1/ Terrains à bâtir
En cas de vente d’un terrain avec engagement de construire de l’acquéreur
dans les 4 ans : Le cédant supporte la TVA.
- En cas de vente d’un terrain alors que la construction a débuté : Le Cédant
supporte la TVA
- En cas de vente d’un terrain en l’absence d’un engagement de construire ou
après expiration de cet engagement : L’acquéreur supporte la TVA
Remarque : il était fréquent que le cédant prenne conventionnellement la qualité de
redevable pour exercer un droit à déduction.
-
2/ Immeubles neufs
-
En cas de mutation dans les 5 ans de l’achèvement : Application de la TVA
sauf si la mutation s’opère au profit d’un marchand de bien.
L’assujettissement de la vente à la TVA excluait la perception de droits
d’enregistrement. Aujourd’hui, l’un n’exclut pas l’autre.
La réforme de la TVA (en vigueur le 11/03/2010) :
La qualité d'assujetti (ou non) à la TVA des parties à l'acte d'acquisition est
désormais le critère essentiel pour déterminer :
- le régime de la mutation au regard de la TVA, qui dépend de la qualité du cédant ;
- et le régime de la mutation au regard des droits de mutation à titre onéreux, qui
dépend de la qualité de l'acquéreur.
Sont assujetties à la TVA « les personnes qui effectuent de manière indépendante,
quels que soient leur statut juridique, leur situation au regard des autres impôts et la
forme ou la nature de leur intervention, une des activités économiques suivantes :
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toutes activités de producteur, de commerçant, de prestataire de services, y compris
les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées »
(CGI art. 256 A). Cette catégorie recouvre donc à la fois :
- les opérateurs qui sont assujettis du fait de leur activité économique autre
qu'immobilière, appelés à effectuer des opérations immobilières ponctuelles ;
- et les professionnels de l'immobilier, parmi lesquels les promoteurs et les «
marchands de biens ».
1/ Distinction selon la qualité du cédant : s’agit-il d’un assujetti agissant en tant que
tel ?
Dans l’affirmative, le cédant pourra opter pour la TVA. La nature du bien (terrain,
immeuble neuf, immeuble ancien …) influera sur l’assiette de celle-ci.
Par exemple, en matière de lotissement, la soumission à la TVA de l'opération
d'achat du terrain par le lotisseur est déterminée par la qualité du cédant (assujetti ou
non à la TVA) et la nature du terrain (terrain à bâtir ou non). Quant à la revente du
terrain à bâtir par le lotisseur, il convient de distinguer selon que l'opération est
réalisée par un assujetti agissant en tant que tel (= lotisseur professionnel agissant
dans le cadre de son activité économique), auquel cas la TVA est due, ou selon que
la cession est réalisée par un non-assujetti ou un assujetti n'agissant pas en tant que
tel, auquel cas l'opération n'est pas taxable à la TVA
Le redevable est toujours le cédant pris en sa qualité d’auteur de la livraison du bien.
Une vente soumise à TVA pourra faire l’objet d’un droit d’enregistrement en fonction
de la situation de l’acquéreur.
Les enjeux de la qualité d’assujetti :
- Assujettissement obligatoire de la mutation à TVA si l’assujetti agit en tant que
tel.
- Obligation de livraison à soi-même en cas de construction d’un immeuble
(Seul les assujettis redevables pourront récupérer la TVA).
- La qualité d’assujetti offre une faculté d’option :
o Engagement de construire (droit fixe 125 € au lieu de 5,09006 % du
prix.
o Engagement de revendre dans les 5 ans (TPF 0,715 %)
La notion :
Assujetti = personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités
économique mentionnées au 5e alinéa de l’article 256A du CGI.
Pour que la TVA soit exigible, il faudra que l’assujetti agisse en tant que tel.
Assujetti ≠ Redevable : un professionnel pourra être assujetti et redevable de la TVA
au titre de son activité, et ne pas être soumis à la TVA au titre d’une cession d’un
terrain à bâtir. Au contraire, un particulier qui acquiert un terrain pour réaliser un
lotissement aura la qualité d’assujetti et sera redevable de la TVA lors de la vente
des lots.
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La loi offre la possibilité d’opter volontairement pour la TVA lors de l’acquisition.
Toutefois, l’option conduit à l’assujettissement à la livraison à soi-même. Ainsi, il faut
procéder à un calcul préalable au regard de l’économie réalisé lors de l’acquisition et
du montant de la TVA exigible lors de la livraison.
N’agit pas en tant que telle la personne assujettie qui cède un élément de son
patrimoine en dehors d'un objectif d'entreprise ou d'un but commercial
2/ Ouverture du régime de marchands de biens : tout assujetti s’il prend
l’engagement dans l’acte d’achat de revendre dans les 5 ans bénéficie la TPF à
0,715%.
3/ Tous les immeubles neufs doivent faire l’objet d’une livraison à soi même s’ils ne
sont pas vendus dans les 2 ans de leur achèvement. Cette livraison a pour effet
d’entrainer l’exigibilité de la TVA sur le prix d’achat du bien.
A- L’application de la TVA aux opérations immobilières :
1/ Opérations taxables de plein droit.
Sont imposables de plein droit à la TVA les livraisons à titre onéreux par un assujetti
agissant en tant que tel de terrains à bâtir, d'immeubles bâtis dans les cinq ans qui
suivent leur achèvement, ou de droits assimilés à ces immeubles.
2/ Opérations taxables sur option.
Sont exonérées de TVA (CGI art. 261, 5) :
- les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir
- les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans ;
- les cessions portant sur des droits assimilés à de tels biens
Lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel, ces opérations
sont toutefois imposables sur option.
Qualité du Cédant
Non assujetti
Assujetti
Terrain
Applicabilité
de la TVA
Non
Immeuble ancien
Non
Immeuble neuf
Terrain
Non, sauf si vente
d’immeuble à
construire *
Non
Immeuble ancien
Non
Immeuble neuf
Non, sauf si vente
d’immeuble à
construire
Nature du bien
Assiette
de la TVA
TVA sur le prix
TVA sur le prix
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Assujetti agissant
en tant que tel
Terrain à bâtir
Oui*
-
-
Autre terrain
Non, sauf option
-
-
Immeuble neuf
Oui*
Immeuble ancien
Non* sauf option
Concordance
entre le bien
acquis et le bien
cédé. Acquisition
ayant ouvert
droit à
déduction : TVA
sur le prix ou sur
la marge.
Discordance :
TVA sur le prix.
Acquisition ayant
ouvert droit à
déduction : TVA
sur le prix
Sinon : TVA sur
marge
TVA sur le prix
-
-
Acquisition ayant
ouvert droit à
déduction : TVA
sur le prix
Sinon : TVA sur
marge
*Sauf 257 bis CGI ( )
B- Le calcul de l’impôt
1/ Sur le prix total :
L'assiette de la TVA est en principe constituée par le prix de vente hors taxe de
l'immeuble, augmenté des charges. Les prestations supplémentaires que le vendeur
impose à l'acheteur entrent dans la base d'imposition (commission de l'intermédiaire
payée par l'acquéreur pour le compte du vendeur notamment).
En cas d'insuffisance du prix, l'administration pourra asseoir la TVA sur la valeur
vénale de l'immeuble. Elle devra au préalable établir la fraude ou l'évasion fiscale.
2/ Sur la marge :
Par exception à ce qui a été exposé ci-dessus, sont taxables sur la marge
uniquement, à condition que l'acquisition du bien par le cédant n'ait pas ouvert droit à
déduction de la TVA, la livraison d'un terrain à bâtir et la livraison d'un immeuble
achevé depuis plus de cinq ans.
A cet égard, l'administration a précisé que n'ont pas ouvert droit à déduction :
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- l'acquisition réalisée auprès de personnes non assujetties ;
- l'acquisition réalisée auprès de personnes assujetties qui n'ont pas agi en tant que
telles ;
- l'acquisition réalisée auprès de personnes assujetties lorsque la livraison de
l'immeuble était exonérée (terrain non à bâtir ou immeuble de plus de cinq ans) et
que l'option pour l'assujettissement n'a pas été formulée ;
- l'acquisition réalisée par une personne qui aurait acquis l'immeuble pour la
réalisation exclusive d'opérations non imposables ;
- l'acquisition réalisée sans que le montant de la taxe déductible n'ait été mentionné
dans l'acte ni dans tout autre document valant facture.
La marge est constituée par la différence entre :
- D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent ;
- D'autre part, les sommes que le cédant a versées pour l'acquisition du terrain
ou de l'immeuble.
Exemple :
Soit un terrain à bâtir vendu 58.000 € par un lotisseur à un particulier.
Le lotisseur agissant dans le cadre de son activité professionnelle, il sera assujetti à
la TVA. Il dispose du choix entre acquitter le TVA sur le prix ou acquitter la TVA sur
marge.
Option 1 : il paye la TVA sur le prix.
Prix de vente = 58.800 €
Prix de vente HT = 49.156,80 € (58.800 € X 0,836)
TVA (19,6%) = 9.643,20 € (58.800 – 49.156,80)
Option 2 : il paye la TVA sur marge
Prix de vente = 58.800 €
Cout d’achat = 11.113,90 €
Marge TTC = 47.686,10 € (58.800 € - 11.113,90 €)
Marge HT = 39.865,60 € (47.686,10 € X 0,836)
TVA (19,6%) = 7.820,50 € (0,196 X 39.865,60)
Prix de vente HT = 50.979,50 €
Concernant les droits de mutations, le choix pour l’une ou l’autre option aura une
incidence pour l’acquéreur. Si le lotisseur opte pour une TVA sur le prix de vente
alors l’acquéreur bénéficie du régime spécial de droit d’enregistrement au taux de
0,715%. En revanche, si le lotisseur opte pour la TVA sur marge, l’acquéreur
supportera des droits de mutation au taux normal (5,09 %). Ces droits seront
calculés sur le prix de vente HT si le détail figure dans l’acte.
Remarque le cout d’acquisition comprend les frais d’acte, les honoraires du notaire,
les droits d’enregistrement, les éventuels indemnités d’éviction. En revanche, la
commission d’intermédiaire, les intérêts d’emprunt ou les travaux ne peuvent pas
être comptabilisé parmi les couts d’acquisition.
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3/ Le taux
Le taux de droit commun applicable aux ventes d'immeubles est le taux normal de
19,60 % (CGI art. 278). Ce taux devait être porté à 21,2 % à compter du 1er octobre
2012 dans le cadre du projet de TVA sociale (Loi 2012-354 du 14-3-2012 art. 2, V),
toutefois, cette disposition a été abandonnée.
Si le prix est fixé taxe incluse, le prix hors taxe s'obtient en appliquant le coefficient
de : 0,836 pour le taux de 19,6 %. Si la TVA est exigible sur la marge, ce coefficient
s'applique uniquement à la marge.
Dans certaines hypothèses le taux est réduit à 7 % (5,5 % antérieurement). Il s’agit
essentiellement de livraisons de bien aux organismes HLM ou de la livraison de bien
sociaux. En cas de fixation d'un prix taxe comprise, on applique à ce prix le
coefficient de 0,934 pour obtenir le prix hors taxe.
4/ Le cas de la livraison à soi-même d’immeuble neuf
Sont soumises à la TVA les livraisons à soi-même d'immeubles neufs lorsque ceux-ci
ne sont pas vendus par l'assujetti dans les deux ans qui suivent leur achèvement.
L'obligation de procéder à une livraison à soi-même permet de déduire la TVA
grevant l'opération de construction.
A l'inverse, lorsque l'immeuble neuf est vendu dans les deux ans qui suivent son
achèvement, le redevable est dispensé de procéder à la liquidation de la livraison à
soi-même, alors même que le fait générateur de celle-ci est réputé intervenu lors de
l'achèvement de la construction. La liquidation a donc lieu dans l’acte de vente.
En cas de livraison à soi-même d'immeubles neufs, la taxe est assise sur le prix de
revient total des immeubles, y compris le coût des terrains ou leur valeur d'apport. Le
prix de revient doit être déterminé « hors TVA ». Sont notamment pris en compte
dans la base d'imposition de la livraison à soi-même :
- le prix du terrain, les honoraires des notaires, les droits de mutation ;
- le coût des études, plans, honoraires d'architectes, de géomètres ;
- le prix d'achat des matériaux, les mémoires des entrepreneurs ;
- les frais facturés par les divers intermédiaires et les frais généraux, y compris les
frais de personnel ;
- les frais financiers engagés pour la construction ;
- la retenue de garantie, quand elle est effectivement versée à l'entreprise qui est
chargée des travaux ;
- les impôts, taxes et redevances diverses acquittés à raison de la construction, à
l'exclusion de la TVA.
Les livraisons à soi-même imposables donnent lieu, en principe, à l'application du
taux normal de TVA. Fixé à 19,6 %. Par dérogation, relèvent du taux réduit de 7 %
les livraisons à soi-même d'immeubles relevant du logement social dont l'acquisition
aurait bénéficié de ce taux.
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5/ Déduction de la TVA
La TVA qui a grevé les dépenses de construction d'un immeuble neuf par un
assujetti agissant en tant que tel est déductible.
En effet, cette construction sera nécessairement suivie d'une opération imposable à
la TVA : cession de l'immeuble neuf ou livraison à soi-même de l'immeuble neuf non
revendu dans les deux ans de son achèvement.
Cas pratique :
Acquéreurs : SCI
Vendeur : personne physique non assujettie
Projet : immeuble loué à des médecins
Prix vente : 100.000 €
Cout des travaux : 200.000 € HT
Cas n°1 : La SCI prend l’engagement de construire dans l’acte
Fiscalité de l’acquisition :
1/ droit fixe 125 €
2/ TVA sur travaux : 39.200 € (200.000 X 0,196)
TVA lors de la livraison :
1/ livraison à soi-même : 58.800 € (300.000 X 0,196)
2/ crédit TVA : - 39.200 €
3/ TVA à acquitter : 19.600 €
Cout de l’option : 125 € + 19.600 € = 19.725 €
Cas n°2 : Acquisition sans option
Fiscalité de l’acquisition :
1/ Droits mutations : 5.090 € (100.000 X 5,09%)
Cout de l’absence d’option : 5.090 €
Soit une économie de 14.635 € dans le cas n°2 par rapport au n°1.
L’option pour la TVA est plus attrayante lorsque l’acquisition a été grevée de TVA
(vendeur assujetti).
Cas n°3 : Acquisition ayant ouvert droit à déduction au profit du cédant et
engagement de construire de l’acquéreur.
Fiscalité de l’acquisition :
1/ droit fixe : 125 €
2/ TVA sur travaux : 39.200 €
3/ TVA sur prix de vente : 16.388 € (Prix vente HT = 83.612 €)
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TVA lors de la livraison :
1/ Livraison à soi-même : 55.588 € (283.612 X 0,196)
2/ Crédit de TVA : 55.588 € (39.200 + 16.388)
Soit un cout d’acquisition de 125 €.
LE REGIME DES PLUS VALUES
La plus-value réalisée lors de la vente d'un immeuble ou de droits relatifs à un
immeuble, par une personne physique, à titre occasionnel, est imposée selon le
régime des plus-values des particuliers.
Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Elle est déclarée et imposée lors de la vente. Le notaire exerce donc un rôle central
en la matière.
1/ Ventes exonérées
-
La vente de la résidence principale :
La résidence principale s'entend du logement constituant la résidence habituelle et
effective du vendeur. La nature de la résidence (principale ou secondaire) est en
général évidente (en raison notamment du lieu de travail, de l'école des enfants, etc.)
mais des hésitations peuvent se présenter pour les personnes qui disposent de
plusieurs résidences et les occupent chacune de manière régulière. Dans ce cas, le
vendeur devra justifier de l'occupation habituelle du logement vendu.
Faute d'occupation par le vendeur lui-même, l'exonération ne peut pas s'appliquer,
en principe, aux immeubles occupés par la famille du propriétaire même s'ils font
partie du foyer fiscal du vendeur.
Lorsque l'immeuble a été occupé comme résidence principale jusqu'à sa mise en
vente mais se trouve vacant à la date de la vente, l'exonération s'applique si la
cession intervient dans les délais normaux de vente (maximum 1 an) et sous réserve
que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé
gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
-
La vente d’un immeuble à usage de logement autre que la résidence
principale
Les plus-values réalisées au titre de la première cession d'un logement autre que la
résidence principale sont exonérées à la double condition que le cédant n'ait pas été
propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au
cours des quatre années précédant la cession et qu'il remploie le prix de cession
dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement
ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.
-
La vente d’un immeuble détenu depuis plus de 30 ans.
-
La vente d’un immeuble dont le prix est inférieure à 15.000 €.
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En pratique, cette exonération est surtout susceptible de bénéficier aux ventes
portant sur des garages, des parkings, des terrains, des locaux de petite surface ou
des biens dont la propriété est démembrée.
En matière de vente par des époux ou des indivisaires, ce seuil s’apprécie en
fonction de la quote-part de chacun.
Exemple :
Un immeuble est détenu en indivision à hauteur de 40 % par A et 60 % par B. Cet
immeuble est cédé pour un montant total de 35.000 €. L'indivisaire A est exonéré, le
prix de cession correspondant à sa quote-part indivise (14 000 € = 35 000 € x 40 %)
étant inférieur au seuil d'imposition. L'indivisaire B est imposable, le prix de cession
correspondant à sa quote-part indivise (21 000 € = 35 000 € x 60 %) étant supérieur
au seuil d'imposition.
-
Les ventes réalisées par des retraités ou invalides disposant de faibles
revenus.
Les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité (de 2e ou de 3e
catégorie) ne sont pas taxés sur les plus-values immobilières qu'ils réalisent à la
double condition que, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession
(CGI art. 150 U, III), ils ne soient pas passibles de l'ISF et que leur revenu fiscal de
référence soit inférieur à une certaine limite.
-
Les ventes conclues en matière d’expropriation également exonéré de plusvalue sous réserve de du remploi des sommes.
2/ Ventes imposables.
Lorsque le bien vendu n’entre pas dans le champ des exorations, la plus-value sera
soumise à l’impôt au moment de la vente.
La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix
d'acquisition. Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, elle est réduite d’un
abattement fonction de la durée de détention.
Le prix de cession s'entend du prix stipulé dans l'acte, augmenté, le cas échéant, de
certaines charges supportées par l'acquéreur et réduit de certains frais supportés par
le vendeur. En pratique, il est tentant de gonfler le prix d’acquisition et de réduire le
prix de cession pour diminuer le montant de la plus-value taxable.
Toutefois, la loi et la jurisprudence viennent encadrer les sommes qui peuvent être
prise en compte.
Ainsi, les frais supportés par le vendeur qui peuvent être déduit du prix de cession
s'entendent exclusivement des postes suivants :
- des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire
- des frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires
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- des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien
loué libre d'occupation.
- des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant
d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
- des frais exposés en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque
grevant cet immeuble.
Cette liste est limitative. Aucune autre dépense ne peut venir réduire le prix de vente.
Il en est ainsi notamment de la taxe sur les terrains devenus constructibles.
Concernant le prix d’acquisition, celui-ci ne doit pas inclure le cout des éléments
mobilier éventuellement cédés lors de l’acquisition du bien vendu. Dans la plupart
des cas, il y lieu de s’en tenir au prix figurant dans le titre de propriété du vendeur.
Lorsque la vente porte sur un immeuble acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition
est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais supportés lors de
l'achat. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des
frais qu’il devra alors justifier.
Si le vendeur opte pour le calcul réel des frais d’acquisition, il peut majorer le prix
d’acquisition des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou
d'amélioration. Lorsque la vente porte sur un immeuble bâti acquis depuis plus de
cinq ans, le vendeur peut choisir soit d'évaluer forfaitairement ces travaux à 15 % du
prix d'acquisition, soit de faire état des dépenses réelles. Attention néanmoins à ne
pas comptabilisé plusieurs fois les travaux. En effet, les travaux ayant été inclus dans
la base de calcul pour l’attribution d’une réduction ou d’un crédit d’impôt sont exclus
de frais d’acquisition.
En présence d’un bien acquis par succession ou donation, la valeur retenue est
généralement celle figurant pour le calcul des droits de donation ou de succession.
Autrement dit, tout écart entre l'évaluation retenue pour l'application des droits de
mutation à titre gratuit et celle retenue pour le calcul de la plus-value est interdit.
Remarque :
Si la vente porte sur un immeuble dont la valeur a été réduite de 20 % pour l'assiette
des droits de succession (immeuble qui constituait la résidence principale du défunt
ou de sa famille), la valeur à retenir pour le calcul de la plus-value est la valeur du
bien diminuée de cet abattement, ce qui aboutit à majorer la plus-value.
Les plus-values qui se rapportent à des immeubles détenus depuis plus de cinq ans
donnent lieu à un correctif spécifique tenant à la durée de détention du bien vendu
(CGI art. 150 VC, I). Cet abattement pour durée de détention a pour effet de réduire
le montant de la plus-value imposable :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.
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Le tableau ci-après indique, à titre de règle pratique, le pourcentage de réduction à
appliquer selon la durée de possession de l'immeuble cédé :
Durée de
détention
Taux de
l'abattement
Durée de
détention
Taux de
l'abattement
Moins de 6 ans
0%
Entre 18 et 19 ans 28 %
Entre 6 et 7 ans
2%
Entre 19 et 20 ans 32 %
Entre 7 et 8 ans
4%
Entre 20 et 21 ans 36 %
Entre 8 et 9 ans
6%
Entre 21 et 22 ans 40 %
Entre 9 et 10 ans
8%
Entre 22 et 23 ans 44 %
Entre 10 et 11 ans 10 %
Entre 23 et 24 ans 48 %
Entre 11 et 12 ans 12 %
Entre 24 et 25 ans 52 %
Entre 12 et 13 ans 14 %
Entre 25 et 26 ans 60 %
Entre 13 et 14 ans 16 %
Entre 26 et 27 ans 68 %
Entre 14 et 15 ans 18 %
Entre 27 et 28 ans 76 %
Entre 15 et 16 ans 20 %
Entre 28 et 29 ans 84 %
Entre 16 et 17 ans 22 %
Entre 29 et 30 ans 92 %
Entre 17 et 18 ans 24 %
Plus de 30 ans
100 % (exonération)
Exemple :
Prix de vente : 220.000 €
Prix d’acquisition : 160.000 € en 2002.
Frais d’acquisition : 12.000 € (forfait 7,5%) + 24.000 € (forfait travaux 15%)
Plus-value brute : 24.000 €
Abattement pour durée de détention (11 ans) : 12% soit 2.880 €.
Plus-value taxable : 21.120,00 €
Les plus-values immobilières réalisées par les résidents de France sont soumises à
un prélèvement global de 34,5 % qui se décompose de la manière suivante :
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (CGI art. 200 B) ;
- 8,2 % au titre de la CSG ;
- 0,5 % au titre de la CRDS ;
- 5,4 % au titre du prélèvement social (depuis juillet 2012);
- 0,3 % au titre de la contribution additionnelle « solidarité autonomie » au
prélèvement social ;
- 1,1 % au titre de la contribution additionnelle « financement du RSA » au
prélèvement social.
Enfin, le gouvernement AYRAULT a fait voter un sur taxe pour les plus-values
supérieures à 50.000,00 € à compter du 1 er janvier 2013. Cette taxe complémentaire
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s’élève à 2% pour les plus-values comprises entre 50.000 € et 100.000 € puis
augmente de 1% par tranche de 50.000 € avec un maximum de 6%.
Exemple :
Prix de vente : 270.000 €
Prix d’acquisition : 147.000 € en 2004
Frais d’acquisition : 11.025 € + 22.050 €
Plus-value brute : 89.925 €
Abattement pour durée de détention (9 ans) : 7.194 € (8%)
Plus-value taxable : 82.731 €
La plus-value nette de 84.835 € (82 731 + 1 654) est enfin soumise à l'impôt (34,5
%), soit 27.971 € à payer.
En pratique, la plus-value est calculée dans l’acte de vente et acquitté par le notaire
à partir du prix de vente de bien. Ainsi, le jour de la signature de l’acte authentique, le
vendeur procède à la signature de la déclaration de plus-value établie par le notaire.
Cette déclaration doit être déposée en un seul exemplaire à la conservation des
hypothèques dans le mois de l'acte de vente.
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