Intervention de M. Bayon de la Tour, OGIC - FPI Alsace

21èmes Journées d’Etudes Professionnelles de la Fédération des Promoteurs Immobiliers
LE MARCHE DE LA RENOVATION
9 février 2011
Hôt l Mé idi Et il ‐ Paris 17
Hôtel Méridien Etoile
P i 17ème
21èmes Journées d’Etudes Professionnelles d l Fédé i d P
de la Fédération des Promoteurs Immobiliers
I
bili
LE MARCHE DE LA RENOVATION Gilles Bayon de la Tour y
Directeur général – OGIC 9 février 2011
Hôtel Méridien Etoile ‐ Paris 17ème
I QUELQUES CHIFFRES SUR LE MARCHE DE LA RENOVATION URBAINE
(France entière)
ƒ
VEFA LOGEMENTS (neufs)
ƒ
VENTES LOGEMENTS (anciens)
Environ 500.000/an
ƒ
LOGEMENTS EN VENTES IMMEUBLES A RENOVER
(V.I.R.)
Environ 200/an
ƒ
VENTES EN BLOC D’IMMEUBLES DE LOGEMENTS ANCIENS
Environ 100.000/an /
Environ 10000 lgts/an
Environ 10000 lgts/an
dont environ 2500 à Paris
environ 6500 en Région Parisienne hors Paris
environ 1000 en Régions
i
1000 Ré i
1
II LES DIFFERENTS REGIMES DE VENTE DE LOGEMENTS « ANCIENS »
Critères de choix :
2.1 – Nature et importance des travaux
La nature et l’importance de travaux à réaliser dans un immeuble pour le
transformer ou le réhabiliter à usage de logements, doivent être analysés très
précisément, car ils déterminent le régime juridique qui sera adopté pour la vente
de ces logements :
‰ Vente achevée classique
‐ si l’immeuble est uniquement « découpé » en appartements et revendu sans
réalisation de travaux à l’intérieur des appartements et/ou des parties communes,
le régime adopté sera celui d’une vente achevée classique ;
‰ Vente achevée après réalisation de travaux
‐ si les travaux intérieurs ou extérieurs sont peu importants, l’opérateur immobilier
va être tenté de les réaliser en amont, de façon à échapper au régime contraignant
de la VEFA et de la VIR, et revendre l’appartement suivant le régime de la vente
achevée
h é classique.
l i
2
‰ Vente d’immeubles à rénover (V.I.R.)
‐ si les travaux sont significatifs et que l’opérateur immobilier ne peut pas les
réaliser avant la signature de l’acte authentique de revente des appartements aux
clients finaux,
finaux le régime de la vente de ll’immeuble
immeuble à rénover doit ss’appliquer
appliquer
(Régime obligatoire, d’ordre publique rassemblant dans un acte unique un acte de
vente d’une partie de l’immeuble existant et un « Contrat de réalisation de
Travaux »).
Le régime de la VIR, codifié à l’article L.262‐1 du Code de la Construction et de
l’Habitation, est entré en vigueur le 19 décembre 2008 ; il est directement inspiré
du régime
g
de la VEFA.
C’est un régime qui est destiné à protéger le futur acquéreur :
‐ indications précises sur les caractéristiques et le descriptif des biens vendus
‐ échéancier de paiement du prix obligatoire (type VEFA améliorée)
‐ fourniture obligatoire d’une garantie d’achèvement extrinsèque (bancaire)
‐ assurances décennale et biennale obligatoires pour les travaux de rénovation,
‐ assurances professionnelles obligatoires pour le vendeur/réalisateur,
‐ garantie des vices et des défauts apparents relatifs aux travaux de rénovation.
A cause de
d sa lourdeur
l d
et de
d ses contraintes
i
multiples,
l i l le
l régime
é i
d la
de
l V.I.R.
V I R n’est
’
pratiquement jamais utilisé.
3
‰ VEFA ou vente d’immeubles à construire
‐ Si les travaux à réaliser dans les appartements et parties communes sont
p
, ils p
peuvent être assimilés à la p
production d’un immeuble
extrêmement importants,
neuf (au sens de la TVA), le régime à appliquer est celui de la VEFA.
4
III LA REALISATION DE TRAVAUX ET LA VENTE DE LOGEMENTS
ET LE REGIME DES MONUMENTS HISTORIQUES
A ASPECTS JURIDIQUES
LLe Code
C d du
d Patrimoine
P i i articles
i l 621‐9
621 9 à 621‐15,
621 15 quii codifie
difi le
l régime
é i
monuments
historiques, a instauré 2 régimes de protection :
‰ le classement au titre des monuments historiques
‰ l’inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques
***
La réalisation des travaux puis la vente « à la découpe » d’un appartement dans un
monuments historique constituent un véritable parcours du combattant.
***
1
La transformation d’un monument historique en logements est parfois
rendue
d difficile
diffi il par la
l structure
t t
même
ê
(
(morphologie)
h l i ) du
d bâtiment
bâti
t ancien
i
qui ne doit pas être dénaturé par sa transformation. Il y a la plupart du
temps nécessité de conserver les volumes d’origine, les percements
d’origine, les murs de refends, une partie des planchers, les escaliers,
l toitures
les
i
d’ i i
d’origine.
5
2
L’estimation des travaux de rénovation est assez délicate compte tenu de
l’obligation de restaurer les bâtiments suivant des règles de l’Art très
contraignantes.
L’adjonction dans l’équipe de maîtrise d’oeuvre d’Architectes du Patrimoine
est fortement conseillée et même obligatoire lorsqu’il s’agit de monuments
classés.
classés
Les Architectes du Patrimoine sont des architectes qui ont acquis une
formation spécifique
p
q et obtenu un diplôme
p
après
p cette formation.
3
Le régime d’autorisation des travaux n’est pas celui du permis de construire
‰ pour un immeuble classé Monument Historique, la demande de travaux
est traitée directement par les services de la DRAC et les Services de
ll’Architecture
Architecture et du Patrimoine dirigés par ll’Architecte
Architecte des Bâtiments de
France, sur la base d’un dossier d’APD, donc beaucoup plus complet que
le classique dossier de demande de permis de construire.
6
‰ Pour un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments
historiques, c’est le dossier de permis de construire accompagné d’une
déclaration préalable, qui vaut autorisation de réaliser des travaux. Le
contrôle
t ôl de
d l’Administration
l’Ad i i t ti sur le
l dossier
d i des
d travaux
t
estt moins
i lourd
l d que
dans le cadre d’un immeuble classé, mais plus important que dans le
cadre d’un dossier de demande de permis de construire.
4
La mise en copropriété du bâtiment classé ou inscrit monument historique,
destiné à être transformé en logements, bureaux ou commerces, doit être
expressément autorisée par la DRAC et la Direction Départementale des
S i
Services
Fi
Fiscaux
d lieu
du
li
d t dépend
dont
dé
d le
l monumentt historique.
hi t i
E cas
En
d’absence de cette autorisation, les acquéreurs ne peuvent pas
bénéficier des dispositions fiscales des monuments historiques.
B La fiscalité des monuments historiques
Dans tous les cas, le propriétaire doit prendre l’engagement de conserver le bien
durant 15 ans.
7
1
Si usage privatif
i if du
d bien
bi acquis
i
Lorsque l’appartement est réservé à l’usage de son propriétaire, ce dernier peut
déduire directement de son revenu global :
‰
‰
‰
‰
‰
les charges de copropriété correspondant à la maintenance, au
fonctionnement et à la gestion des parties communes
les travaux d’entretien et de réparation se rattachant aux parties
protégées
l’assurance habitation
la taxe foncière
les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de l’immeuble.
LLe taux
t
d déduction
de
déd ti de
d ces charges
h
estt en principe
i i de
d 50% mais
i il estt porté
té à
100% lorsque le monument est ouvert au public, c’est‐à‐dire lorsque le public
a accès aux parties protégées au titre des monuments historiques.
Si les charges déductibles excèdent le revenu global imposable, l’excédent
n’est pas reportable au titre des années suivantes.
8
2
Si investissement locatif du bien acquis
LLorsque l’appartement
l’
t
t estt donné
d
é en location
l ti
nue ett sans aucune condition
diti
relative au montant du loyer ou aux revenus du locataire, les charges
énumérées ci‐avant sont déductibles des loyers perçus par le propriétaire.
Par exception aux règles applicables aux immeubles ordinaires, le déficit foncier
généré par le monument historique, peut, après compensation avec d’autres
éventuels revenus fonciers,, être imputé
p
sur le revenu gglobal sans aucune
limitation.
Si le revenu gglobal est insuffisant,, le déficit est reportable
p
sur le revenu des six
années suivantes.
9
IV – PERFORMANCES ENERGETIQUES / RENOVATION DE
IV PERFORMANCES ENERGETIQUES / RENOVATION DE
BATIMENTS ANCIENS
L’analyse approfondie par une équipe d’architectes du patrimoine et ingénieurs
ayant l’habitude d’intervenir sur des bâtiments anciens, va permettre de
déterminer les objectifs possibles en matière de performances énergétiques.
Pour des appartements situés dans des monuments historiques ou des
monuments non classés mais bénéficiant de façades intéressantes sur le plan
architectural et empêchant une isolation par l’extérieur et la pose de panneaux
solaires, l’obtention d’un label BBC est quasi impossible.
Pour des immeubles anciens construits après la seconde guerre mondiale et
bénéficiant de façades peu intéressantes sur le plan architectural, le label BBC
peut être obtenu.
p
10
V – APPLICATION DE LA REGLEMENTATION ACCESSIBILITE
V APPLICATION DE LA REGLEMENTATION ACCESSIBILITE
ET MARCHE DE LA RENOVATION URBAINE
Le critère déterminant pour ll’application
application des règles d
d’accessibilité
accessibilité aux immeubles
d’habitation existants, ou bâtiments transformés pour devenir des habitations
collectives, est le montant des travaux réalisés dans l’appartement.
Ces prescriptions sont reprises dans les arrêtés du 26 février 2007, codifiés R111‐
18‐8 et R111‐18‐9 du Code de l’Habitation.
‰ Si le coût des travaux réalisés dans un appartement est supérieur à 1.428,90€
HT/m² SHON, l’appartement n’a pas à respecter les règles d’accessibilité. Mais,
si le projet de rénovation de l’immeuble fait l’objet d’un permis de construire
et q
que le p
plan de l’appartement
pp
concerné est modifié,, les normes
d’accessibilité doivent s’appliquer.
‰ Si le le coût des travaux réalisés dans un appartement est supérieur à 1.428,90
€ HT/m²
HT/ ² SHON,
SHON tout
t t nouveau volume
l
ou tout
t t appartement
t
t dans
d
l
lequel
l sontt
réalisés les travaux, créé dans le cadre d’un permis de construire, doit
respecter les règles d’accessibilité des bâtiments neufs.
11
Toutes les circulations et les locaux collectifs du bâtiment, même s’ils ne font
pas l’objet
l’ bj t de
d travaux,
t
d i t être
doivent
êt
conformes
f
aux prescriptions
i ti
d
des
bâtiments neufs.
Les parkings, s’ils subissent des travaux, doivent être rendus conformes aux
prescriptions des bâtiments neufs.
12
CONCLUSION
Le marché de la rénovation urbaine en logements peut être résumé de la façon
suivante :
‰ Marché peu important : environ 10.000 logements/an sur la France entière
‰ Marché détenu à plus de 80 % par :
‐ les opérateurs sociaux (par voie de préemption ou d’acquisition)
‐p
par les marchands de biens.
‰ C’est un marché fortement consommateur en fonds propres : environ 30 % du
prix d’acquisition des immeubles
‰ LL’instauration
instauration de la VIR et de la loi Aurillac sur les ventes à la découpe ont
fortement entravé ce marché qui, aujourd’hui, ne présente plus beaucoup
d’intérêt pour les promoteurs, sauf s’il s’agit d’acheter des immeubles très
vétustes et très dégradés,
dégradés et dont la rénovation ss’assimile
assimile quasiment à une
opération de construction neuve.
13
Le marché de la rénovation urbaine en bureaux est un marché beaucoup plus
important pour ll’avenir
avenir, et sur lequel les promoteurs sont déjà présents :
‰ Plus de 80 % du parc de bureaux devra être rénové ou remis aux normes dans
l 15 prochaines
les
h i
années
é .
14