Rénover ou agrandir votre logement : gare aux contraintes !

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Rénover ou agrandir votre logement : gare aux contraintes !
TRAVAUX
Rénover ou agrandir
votre logement :
gare aux contraintes !
La plupart des travaux sont soumis à des demandes d’autorisation
et au respect de normes. Si la loi Alur allège légèrement les procédures,
le cahier des charges reste lourd. Mieux vaut bien le connaître avant
d’entamer un chantier.
ANNE MICHEL
T
ransformer votre chez-soi vous fait rêver,
mais l’avalanche de règles et de normes
peut vous faire rapidement déchanter. En
effet, outre les obligations en matière d’urbanisme, de construction, de copropriété, il faudra
veiller à ce que les travaux s’effectuent dans les
règles de l’art. En la matière, le plan local d’urbanisme (PLU) sera votre bible. Et la porte du service de l’urbanisme de votre mairie la première
à être poussée. Inutile d’élaborer des plans si
votre projet n’est pas réalisable. Ensuite, contacter des organismes tels que le Conseil en architecture, urbanisme et environnement (CAUE),
qui délivre des renseignements gratuitement est
fortement conseillé.
S’exonérer de ces formalités est dangereux.
Toute négligence peut vous être reprochée, même
plusieurs années après les travaux. « Lors d’une
vente, vous devrez apporter au notaire tous les
éléments justifiant d’une origine de propriété régulière. En cas de construction ou de transformation,
les demandes d’autorisation préalables et les permis de construire seront requis », indique Olivier
Pavy, directeur des affaires juridiques au conseil
supérieur du notariat. À défaut de les obtenir, le
notaire mettra dans l’acte publié et envoyé au
cadastre, une clause spécifique indiquant les
documents manquants. « Si les constructions ou
transformations n’ont pas été déclarées et, pire, si
elles n’ont pas été faites avec les autorisations
nécessaires, une demande de régularisation pourra
Le Particulier Immobilier N°308 Mai 2014
LEXIQUE
AUTORISATIONS D’URBANISME (déclaration
de travaux ou permis de construire) :
les demandes sont à effectuer sur un formulaire
Cerfa téléchargeable sur service-public.fr. Le délai
de réponse, après le dépôt de votre dossier complet
à la mairie, est d’un mois pour une déclaration
préalable et de deux mois pour un permis
de construire. Sans réponse, vous bénéficiez
d’une autorisation tacite.
Disposez-vous
d’une autorisation
de construire valable ?
Sachez que toute
négligence formelle peut
vous être reprochée des
années après les travaux.
DROITS DES TIERS : l’arrêté de permis de
construire est délivré sous réserve du droit des tiers,
dont le délai de recours contentieux est de deux
mois. Afin de purger au plus vite ce délai, il est
impératif d’afficher au plus tôt votre autorisation.
SURFACE PLANCHER ET D’EMPRISE AU SOL :
c’est la somme des surfaces de planchers de chaque
niveau clos et couvert (art. R. 112-2 du Code de
l’urbanisme). En sont déduits plusieurs éléments,
dont les embrasures de portes et de fenêtres et les
surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure
à 1,8 m. L’emprise au sol correspond à la projection
verticale de la construction tout débord et
surplombs inclus ; les étages et caves ne sont donc
pas pris en compte. Cette surface est une référence
pour déterminer l’autorisation d’urbanisme
nécessaire et l’obligation de recours à l’architecte.
SHON RT : cette surface hors œuvre nette
est la somme des surfaces de plancher de chaque
niveau de la construction, après déduction
des surfaces de locaux sans équipements
de chauffage, notamment.
être réclamée au propriétaire, par
l’administration fiscale, notamment ». Mieux vaut être informé.
Nos conseils à partir de quatre opérations : extension, surélévation, annexion et
transformation.
1
CONSTRUIRE
UNE EXTENSION
Jusqu’à récemment encore, la première
démarche à faire était de vérifier que vous disposiez de droits à construire suffisants pour créer
de nouveaux mètres carrés habitables. Le coefficient d’occupation des sols (COS) en était le
garant. Bonne nouvelle : pour gagner de l’espace
sans déménager, vous n’avez plus à vous soucier
de cette contrainte. La loi du 24 mars 2014, dite
loi Alur, a en effet réformé l’article L. 123-1-5 du
Code de l’urbanisme : à compter de son entrée en
vigueur, le règlement d’un PLU ne peut plus com-
Michel Gaillard/Réa
44
porter de COS. Concrètement, les
services de l’urbanisme n’ont plus
la faculté d’opposer un PLU comportant un COS aux demandes de
permis et aux déclarations préalables déposées
après le 27 mars 2014. Les autres contraintes instituées par le PLU demeurent, toutefois. « Il peut
y être mentionné l’obligation, dans la rue en question, de respecter un alignement des constructions
ou une certaine profondeur des balcons ou extensions », note ainsi Bérengère Banquey, directrice
juridique de la chambre des propriétaires. Les
contraintes esthétiques, imposées par le PLU,
seront également à considérer.
Par ailleurs, si les règles de densité imposées
par le COS n’existent plus, celles relatives à la
surface constructible, elles, subsistent. Aucune
formalité n’est requise si la surface de plancher
et l’emprise au sol créées sont l’une et l’autre inférieures à 5 m2. Entre 5 m2 et 20 m2, une déclaration
...
Mai 2014 N°308 Le Particulier Immobilier
RÉNOVER OU AGRANDIR
TÉMOIGNAGE
EMMANUEL ROBIN
DR
architecte à Clamart
« Le coût d’un projet d’extension
est alourdi en zone de carrière »
J’ai dû consolider le sol d’une maison sur
la zone de carrières de gypse du HautClamart. Le permis de construire délivré
pour le projet d’extension était conditionné au fait
de se conformer aux indications du service des
carrières. Or, ce dernier a exigé une consolidation
du sol avant tous travaux. Nous avons creusé
jusqu’à trouver un sol solide, avant de couler la
semelle de béton. Nous y avons scellé un poteau
de 23 mètres, sur lequel a été installée une structure en champignon permettant de soutenir toute
la maison. Le coût de ce type de travaux peut passer
de 40 000 €, s’il faut renforcer le sol à moins de
10 mètres de profondeur, à près de 150 000 € audelà. Pour autant, ces précautions sont indispensables si l’on ne veut pas risquer des écroulements
de carrières comme ceux connus entre Issy-LesMoulineaux et Clamart en 1961. »
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...
préalable sera nécessaire. Le seuil de 20 m² est
porté à 40 m² en zone urbaine couverte par un plan
local d’urbanisme à la condition que la surface
totale de la construction (la maison et son extension) ne dépasse pas 170 m². Au-delà de ces métrés,
un permis de construire est obligatoire. Et si la
surface de l’extension ajoutée à celle du bâtiment
existant est supérieure ou égale à 170 m2, l’intervention d’un architecte est inévitable. Par ailleurs,
la création de places de stationnement ou le paiement d’une taxe assimilée, peut être imposée en
fonction de la surface créée.
Respecter la norme énergétique RT 2012
Vous n’échapperez pas, non plus, au respect
des normes énergétiques en vigueur, auquel est
soumis tout nouveau bâtiment ou toute nouvelle
partie d’un bâtiment à usage d’habitation venant
modifier le volume de ceux existants. L’extension
devra donc respecter la norme RT 2012, imposant
notamment une totale étanchéité à l’air (via une
meilleure isolation, notamment). « Cette obligation augmente le coût de la construction de 15 % »,
lance au passage l’architecte Loïc Ruffat. Notons
que si les surfaces à construire représentent
moins de 30 % de la Shon RT totale (voir lexique
p. 44), laquelle n’excède pas 150 m2, le projet d’extension n’est soumis qu’au respect partiel de la
RT 2012. Quoi qu’il en soit, le respect de ces
normes thermiques implique éventuellement le
recours à un bureau d’étude dit « énergies et
fluides ». Et il est possible qu’une étude « structure » soit jugée nécessaire pour valider la faisabilité du projet en fonction de la nature du sol et
des fondations du bâtiment existant.
2
E. Robin
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Le Particulier Immobilier N°308 Mai 2014
SURÉLEVER
UN TOIT
Vous souhaitez créer un étage supplémentaire,
ou augmenter la hauteur sous plafond de vos
combles. Attention, ces projets, impliquant une
surélévation, sont assor tis de sérieuses
contraintes. D’abord, le PLU détermine la hauteur
maximale des constructions dans chaque rue ou
quartier. À Nice, par exemple, en bordure de la
Promenade des Anglais, la hauteur des bâtiments
ne doit pas dépasser 25 mètres de l’égout au toit
et l’immeuble doit s’élever sur huit niveaux au
plus. À Paris, le plafond est également limité à
25 mètres dans les quartiers centraux et quelques
arrondissements. « En outre, des règles plus fines
Demander une autorisation d’extension avant l’achat du bien
V
ous êtes prêts à signer l’achat
d’un bien mais cela, à la condition de pouvoir y réaliser une extension. Deux solutions vous permettent d’obtenir cette assurance.
D’abord, faites une demande
d’autorisation préalable ou de permis de construire auprès de la mairie
concernée, en amont de l’achat. « La
promesse d’achat peut être assortie
de la condition suspensive suivante :
que la demande d’extension ait été
acceptée et/ou que les délais de
recours soient purgés », explique
Laila Naassila, de la mairie de Nantes.
Mais les délais requis pour obtenir
ces autorisations étant parfois jugés
trop longs, les vendeurs refusent
souvent de réaliser la transaction.
Un certificat de faisabilité
de l’opération
Dans ce cas, demandez, préalablement à l’achat, un certificat d’urbanisme opérationnel, le CU (B).
Celui-ci répondra sur la faisabilité de
l’opération, dans un délai de deux
mois. « À défaut de réponse dans ce
doivent être respectées, qui limitent la hauteur des
façades et des toitures en fonction des caractéristiques du tissu urbain, de la largeur des rues et du
bâti existant », détaille-t-on à la Mairie de Paris.
Par ailleurs, les travaux doivent respecter les
normes en vigueur, notamment en secteur assorti
d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur
(PSMV). « Ainsi, réaliser une isolation par l’extérieur, impliquant un débord par rapport à l’existant, doit se faire avec l’autorisation de la mairie
et du gestionnaire du domaine public. À défaut, la
réalisation pourra être verbalisée », précise Laïla
Naassila, directrice adjointe au droit des sols et
de l’action foncière à la mairie de Nantes.
Déclaration préalable
en deçà de 40 m2 en ville
Les travaux de surélévation modifiant l’aspect
extérieur du bâtiment, une déclaration préalable
sera a minima obligatoire. Comme dans le cas
d’une extension, dès lors que
l’emprise au sol est inférieure
ou égale à 20 m2 et que la surface
de plancher n’excède pas 20 m2,
la déclaration préalable suffira.
Ce seuil est porté à 40 m² en zone
urbaine couverte par un plan
local d’urbanisme. Au-delà, un
permis de construire est exigé.
« De même, si ces travaux s’accompagnent d’un changement de
destination des lieux », selon Me
délai, le demandeur peut bénéficier
d’un certificat d’urbanisme tacite,
ajoute notre professionnelle. Attention, via ce certificat, la mairie ne se
prononce pas sur le plan ou l’architecture du nouveau bâtiment. » Si,
sur le principe, une extension est
réalisable, vous ne savez pas sous
quelle forme elle pourra l’être. Enfin,
la durée de validité du CU (B) est de
dix-huit mois, renouvelable une
année sur une demande présentée
au moins deux mois avant l’expiration du délai de validité.
Gourvennec, avocat au sein du cabinet LGP.
Enfin, la création de places de stationnement
peut être imposée.
Une étude « structure » conseillée
Une étude structure est presque incontournable, afin de vérifier que le bâtiment est en
mesure de supporter un étage de plus. « Surélever
un bâtiment induit un ajout de masse et un déplacement du centre de gravité qui peuvent être rédhibitoires en zone de sismicité modérée ou moyenne.
Dans bien des cas, pour rééquilibrer l’ensemble, il
faudra envisager des renforcements ponctuels ou
une diminution de charge sur les autres étages via
la suppression de cloisons, par exemple », illustre
le cabinet Patrick Millet, à Gap.
Des obligations énergétiques
La surélévation étant assimilé à une nouvelle
partie d’un bâtiment à usage d’habitation, donc
à une construction neuve, le respect de la norme RT 2012 ou de la
RT 2012 adaptée selon les métrés
sera obligatoire.
Le respect
obligatoire de
la norme RT 2012
augmente le coût
de l’extension
de 15 %.
L’indispensable accord
de la copropriété
Si cette opération se fait dans
un immeuble en copropriété,
l’accord de l’assemblée générale
des copropriétaires est indispensable, que vous soyez ou non
...
Mai 2014 N°308 Le Particulier Immobilier
RÉNOVER OU AGRANDIR
LAURENT BLONDEAU
ET GUILLAUME LOUBET
DR
architectes à Paris
« Le PLU limite drastiquement
les interventions possibles »
Nous avons conçu un projet de surélévation
d’un local destiné à devenir une habitation
dans une courette parisienne. Répondant
aux règles du PLU et aux normes du logement
décent, ce local devait bénéficier d’une vue dite
principale, avec un dégagement de 3 mètres entre
celle-ci et une vue secondaire. Les contraintes
étaient nombreuses. Nous devions entre autres
surélever le local avec un retrait d’alignement d’un
mètre pour pouvoir respecter ce dégagement. Les
amateurs de bonnes affaires sous les toits de Paris,
notamment, doivent savoir que les codes, les règlements et surtout le PLU limitent drastiquement les
interventions possibles. »
Le Particulier Immobilier N°308 Mai 2014
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...
déjà propriétaire des combles ou des greniers.
« Le toit est une partie commune et le droit de le
surélever appartient à la copropriété », souligne
Eva Chouraqui, avocate spécialisée. La création
de surface habitable nouvelle entraîne l’augmentation des tantièmes dans l’immeuble et donc une
nouvelle répartition des charges. Les cas de surélévations autorisées restent rares : « Les risques
de désordres lors des travaux arrêtent les copropriétaires », ajoute Eva Chouraqui. Le demandeur
aura intérêt à transmettre à ces derniers, vingt
et un jours avant l’assemblée générale, un dossier
technique très détaillé expliquant son projet.
Deux mesures récentes pour faciliter
la réalisation des travaux
Des mesures récentes tentent néanmoins de
faciliter l’accès à la réalisation de travaux de
surélévation. Tout d’abord, une ordonnance du
3 octobre 2013, relative au développement de la
construction de logement, modifie le Code de
l’urbanisme en y insérant un article 123-5-1 nouveau. Celui-ci précise que, dans les villes de plus
de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre
marqué entre l’offre et la demande de logements,
ou bien dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique, des
dérogations au PLU, notamment, peuvent être
obtenues s’il s’agit d’une construction essentiellement destinée à l’habitation. « Il peut être concevable, avec l’accord de l’autorité compétente, de
surélever un logement qui dépasserait la hauteur
maximale autorisée, sous réserve que le projet
s’intègre harmonieusement au milieu urbain et à
l’environnement », précise Bérengère Banquey.
Par ailleurs, déroger aux obligations de création
d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de ces
derniers est situé à moins de 500 mètres d’une
gare ou d’une station de transport public ou collectif, est également envisageable.
Deuxième mesure, la loi Alur modifie l’article
35 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis pour faciliter
le vote d’une surélévation ou d’une construction
au sein des copropriétés. « Auparavant, l’accord
unanime des copropriétaires était requis.
Aujourd’hui, la double majorité suffit, note Bérengère Banquey. Les travaux pourront donc avoir
lieu sans l’accord du copropriétaire du dernier
étage. En guise de compensation, la loi Alur, dans
TÉMOIGNAGE
sa version publiée au Journal officiel, prévoit de
remplacer son droit de véto par un droit de préemption sur les biens créés. »
3
LAURENCE SOU
architecte à Paris
RÉCUPÉRER DES PARTIES
COMMUNES
Dans les grandes villes où le mètre carré est
aussi rare que cher, il est tentant d’acheter un
bout de palier pour en faire une surface privative.
Consulter le service de l’urbanisme de sa mairie
est, là encore, une étape incontournable.
Ensuite, comme pour les travaux sur des
constructions existantes, une déclaration préalable sera suffisante si l’emprise au sol ou la surface de plancher créée est supérieure à 5 m2 et
inférieure ou égale à 20 m2 « La dérogation des
40 m2 en zone urbaine de PLU s’applique toujours,
sous réserve que le logement fasse moins de 170 m2,
et qu’aucune disposition particulière ne soit prévue dans le PLU », avance Alice Gatineau, de
l’Agence départementale d’information sur le
logement (Adil). Dans le cas contraire, l’obtention d’un permis de construire est obligatoire.
« Ainsi, selon une jurisprudence datée du 27 juillet
2009, la transformation d’un sous-sol, impropre à
l’habitation, en quatre logements équipés de cuisine, de salles de bains et d’ouvertures agrandies,
doit faire l’objet d’un permis de construire »,
illustre notre avocat.
Si la surface créée a un impact sur la façade
de l’immeuble, l’autorisation de la copropriété
est indispensable et des contraintes esthétiques
devront être respectées. L’expérience de Laurence Sou (voir témoignage ci-contre), qui a créé
entre autres une terrasse privative sur le toit
d’un garage à vélos appartenant à la copropriété
le confirme. « Pour faciliter l’obtention des autorisations, nous avons proposé, par exemple, la
pose d’un garde-corps d’un style identique à ceux
de l’immeuble. »
Pas d’obligation de respect
de la norme RT 2012
Dans la mesure où les travaux se font à l’intérieur d’un
bâtiment existant, le respect des
normes énergétiques ne sera pas
imposé, « sauf si le volume, et
donc l’enveloppe du bâtiment
existant, est modifié par ces travaux », prévient Me Gourvennec.
DR
TÉMOIGNAGE
Blondeau et Loubet
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« La présence de l’architecte aide
à convaincre la copropriété »
Je dirige la transformation d’escaliers
de services d’immeubles haussmaniens en
surfaces privatives. L’opération consiste à
déposer l’escalier et, ainsi, à recréer de nouveaux
planchers à chaque étage pour gagner de 4 à 6 m2
par niveau. Les cours de ventilation peuvent être
aussi converties en pièce à vivre. Bien souvent, la
demande est faite par tous les copropriétaires et
donc pour tous les étages. Dans ce cas, la création
de surface est supérieure à 20 m2 et l’obtention d’un
permis de construire est obligatoire. Toutes ces
opérations permettent d’augmenter l’espace habitable pour un coût au mètre carré de moins de
2000 €. Enfin, les copropriétaires apprécient, pour
prendre leur décision, d’avoir un dossier technique
bien ficelé, présenté par l’architecte. »
L’accord de la copropriété :
une condition sine qua non
L’annexion des parties communes devra être
assortie de l’accord de l’assemblée générale. « Il
faudra obtenir la majorité prévue à l’article 26 de
la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la double majorité, celle de tous les copropriétaires représentant
au moins les deux tiers des voix, voire l’unanimité
si l’on touche à la destination de l’immeuble »,
indique Eva Chouraqui.
Le passage d’un géomètre,
préalablement à la vente, est également indispensable pour que
les parties communes puissent
être assimilées à un lot de copropriété. Une nouvelle redistribution des tantièmes sera également à prévoir. Enfin, que
risque-t-on en cas d’annexion
2
des parties communes sans
accord préalable de la copro-
Une déclaration
de travaux suffit
si l’emprise au sol
est supérieure à
5 m2 et inférieure
ou égale à 20 m .
...
Mai 2014 N°308 Le Particulier Immobilier
RÉNOVER OU AGRANDIR
TÉMOIGNAGE
LOÏC RUFFAT
Architecte à Nantes
51
...
priété ? « Le syndic de l’immeuble peut entamer une
procédure en référé auprès du tribunal de grande
instance compétent et demander la remise en état,
sous astreinte, des parties modifiées ou annexées »,
prévient l’avocate.
DR
4
« Ne pas hésiter à négocier
avec la mairie »
Nous avons suivi la réhabilitation d’une
ancienne tannerie divisée en quatre logements à Clisson (Loire-Atlantique). Deux
contraintes menaçaient notre projet : la mise en
place d’un ascenseur pour rendre les étages accessibles aux handicapés et la création de parkings.
D’abord, nous avons proposé de créer un appartement en rez-de-chaussée, totalement équipé
pour les personnes à mobilité réduite. La négociation a été plus difficile concernant les parkings.
Après avoir démontré que la situation du bien
dans le cœur médiéval de la ville ne permettait
pas ce type de construction, il a fallu préciser que
l’achat de place de stationnement alternative,
généralement proposé par la mairie, était financièrement impossible pour mon client. La mairie,
désireuse que cette rénovation soit faite, a accepté
de déroger à la règle. »
CRÉER PLUSIEURS APPARTEMENTS
DANS UN BÂTIMENT
Vous souhaitez restructurer un hôtel, une maison, en plusieurs appartements destinés à la location ? Si le bâtiment est situé sur une zone de PLU
classique, les travaux intérieurs sont libres et ne
nécessitent pas de demande en matière d’urbanisme. Trois cas particuliers sont néanmoins à
considérer. D’abord, si le bâtiment est situé dans
la zone du PSMV de la ville, les travaux, qu’ils
soient intérieurs ou extérieurs, sont soumis à
l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.
Par ailleurs, la demande d’autorisation préalable
est, à minima, obligatoire – « même s’il ne s’agit
que d’une modification de volume intérieur »,
déclare Laïla Nassima de la mairie de Nantes.
Ensuite, si, lors de cette restructuration, tout ou
partie des locaux change de destination, une déclaration préalable devra être déposée en mairie. Il
en va de même en cas de changement extérieur,
tel que le percement de fenêtres. Enfin, la construction de logements collectifs (comportant plus de
deux logements indépendants) doit être préalablement autorisée par un permis de construire,
« conformément aux dispositions de l’article R 421-1
du Code de l’urbanisme, précisent les avocats du
cabinet LGP. Ils doivent être distingués des travaux
de restructuration et d’aménagement d’une habitation existante en plusieurs appartements ».
Création de parking obligatoire
Loïc Ruffat
50
Le Particulier Immobilier N°308 Mai 2014
La création de logements induit de nouvelles
obligations pour le stationnement. « De ce point
de vue, le PLU ne distingue pas les logements selon
qu’ils soient, ou non, destinés à la location », précise Me Gourvennec. Pour autant, chaque commune, qu’elle soit ou non couverte par un PLU,
imposera ses conditions. « Ainsi, dans le secteur
pavillonnaire de Nantes, correspondant à la zone
UB du PLU, et pour un logement individuel, à
chaque surface de plus de 85 m2 est attribuée une
place de parking. Dans le collectif, cette attribution
a lieu dès 60 m2 », pointe Laila Naassila. Selon ces
métrés, une maison de 800 m2, déjà construite, est
censée disposer de 10 places de parkings. « Si le
Des taxes et des impôts en plus !
L’
administration fiscale doit tout
savoir… Ainsi, vous devez faire
part des changements intervenus
dans des immeubles existants
(démolitions partielles ou totales,
surélévations, etc.) dans les 90 jours
suivant l’achèvement de ces travaux.
Il en va de même pour les modifications de confort, telles que la création d’une salle de bains. « Cette
déclaration doit être faite sur l’imprimé modèle IL (ou modèle H, selon
la nature des travaux) et déposée au
centre des finances publiques du lieu
de situation du bien », indique Christophe Ducellier, avocat fiscaliste.
Cette déclaration aura des incidences sur vos taxes foncières et
d’habitation. « En effet, les modifica-
construction, de reconstruction et
d’agrandissement de bâtiments ou
d’installations, nécessitant une
autorisation d’urbanisme (permis
de construire ou d’aménager, déclaration préalable). Son montant
dépend de la surface construite ou
aménagée, du taux fixé par la collectivité territoriale et de la valeur
forfaitaire au mètre carré. Cette
dernière, valeur actualisée chaque
année en fonction de l’indice du
coût de la construction, est par
exemple de 807 €/m2 pour 2014 en
Île-de-France. S’y appliquent des
La taxe d’aménagement
taux de 5 % (pour la part commuPar ailleurs, une taxe d’aména- nale) et de 1 % (pour la part régiogement est applicable à toutes les nale) ; la part départementale n’a
opérations d’aménagement, de pas été instituée dans la capitale.
tions effectuées augmentent la
valeur locative du bien, valeur sur la
base de laquelle sont calculés les
impôts en question, explique notre
avocat. Certes, si le logement est
donné en location, le bailleur peut
déduire ensuite les travaux d’amélioration de ses revenus fonciers (voire
du revenu global dans la limite de
10 700 €). Mais les travaux d’agrandissement ou ceux modifiant la destination d’un bâtiment ne donneront
pas lieu à ce type d’avantage », prévient Me Ducellier.
propriétaire transforme sa maison en logements
collectifs, l’exigence en matière de parking sera plus
importante, puisqu’il faudra une place par tranche
de 60 m2 au plancher. Cela porte à 14 le nombre de
places exigées dans notre cas. » Comme 10 places
sont implicitement acquises, il y a un défaut de
4 places. Que peut faire le particulier face à cela ?
Il peut construire des places de stationnement sur
son terrain. S’il n’a pas les moyens techniques de
le faire, il devra soit acquérir des parkings dans
une zone proche du bien (dans un périmètre de
300 mètres, le plus souvent) soit acheter une
concession de longue durée non rétractable, soit
régler une taxe de stationnement à la ville. Cette
taxe, qui dépend des communes, avoisine, par
exemple, 10 900 € à Nantes.
Selon les cas, respecter
la norme RT 2012
Comme pour l’annexion de
parties communes, les travaux
réalisés dans un bâtiment existant ne sont pas soumis à l’application de la nor me RT 2012.
« Mais s’ils sont d’une importance
telle qu’ils aboutissent, en réalité,
à sa reconstruction totale, alors le
régime des constructions nouvelles et l’obligation
de respect de la norme énergétique RT 2012 sont
applicables », admet Me Gourvennec.
Le cas des logements collectifs
Par ailleurs, la création de logements collectifs
dans un bâtiment existant entraîne le respect de
certaines normes énergétiques et thermiques,
même si elles sont moins contraignantes que
celles de la RT 2012. « En effet, avertit Loïc Ruffat,
il serait illusoire de vouloir, comme pour le neuf,
rendre totalement étanche à l’air un bâtiment
ancien rénové. Il s’agira uniquement de se conformer à la RT existante (RT 2012 en l’occurrence) pour
les seuls éléments qui seront modifiés. » Par ailleurs,
le bâtiment devra être accessible
aux personnes handicapées, ce
qui peut impliquer la mise en
place d’un ascenseur. Qui doit
être conforme aux normes de
sécurité et de protection contre
l’incendie. « La cage d’escalier
doit être équipée d’une fenêtre de
toit qui s’ouvre en cas de feu. Un
éclairage de sécurité doit également être installé », ajoute notre
architecte. !
La création
de logements
induit
de nouvelles
obligations pour
le stationnement.
Mai 2014 N°308 Le Particulier Immobilier