Comment - Le Particulier

LOGEMENT
Comment
a précie
ap
i r son
ie
à sa
logement
oge e
aleur
al
Par Valérie Valin-Stein
ILLUSTRATION : JEAN-FRANÇOIS MARTIN
À l’occasion d’une donation,
d’une suc
succession ou d’une
déclaration d’impôt de
déclarat
solidarité sur la fortune,
solida
le contribuable
c
doit estimer tout
ou partie de
son patrimoine
immobilier. Ne le
im
sous-évaluez pas car
sou
le fisc
f est, plus que
jamais, aux aguets!
jam
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D
onation,succession,déclaration
d’impôt sur la fortune (ISF) :
certaines situations exigent de
déclarer la valeur d’un ou de
plusieurs biens immobiliers.
L’inclination naturelle des propriétaires les
pousse à les sous-estimer, mais c’est une stratégie dangereuse et lourde de conséquences.
En effet, le fisc risque, tôt ou tard, de réclamer
son dû. Le délai de reprise (voir lexique cicontre) est de 3 ans si vous avez sous-estimé
votre patrimoine immobilier et de 6 ans si
vous avez omis de faire votre déclaration (une
situation fréquente en matière d’ISF). «Mieux
vaut être sur une estimation inférieure que de
ne rien déclarer du tout », conseille, sous couvert d’anonymat, un avocat parisien.
Au final, vous paierez l’impôt dû, sur 3 ou
6 années, avec des pénalités de retard (0,40 %
par mois). Si vous avez manifestement sousévalué votre patrimoine (comme ce contribuable qui avait déclaré pour 450 000 € une
propriété à Saint-Tropez estimée à 5 millions
d’euros) ou si vous avez omis de le déclarer,
vous devrez acquitter des pénalités de 40 %
pour « manquement délibéré » (autrefois
appelé « mauvaise foi »). Souvent, les redressements s’enchaînent. Par exemple, un bien
sous-estimé lors d’une donation pourra également entraîner un redressement au titre de
l’ISF. Ce qui aboutit à une note fiscale particulièrement salée !
L’estimation, un exercice
très complexe
Il n’est pas si facile de réaliser une juste évaluation d’un bien. «De multiples critères sont
susceptiblesd’avoiruneincidencesurlavaleur
d’un logement: sa superficie, son standing, son
état, mais aussi ses caractéristiques techniques
(la présence de double vitrage, par exemple)
et qualitatives (ensoleillement, vis-à-vis, nuisances). Dans un même quartier, l’environnement peut changer d’une rue à l’autre »,
explique Yoann Glasson, responsable marketing chez Lamy Expertise. Au sein d’un même
immeuble, d’ailleurs, les prix varient sensiblement. « Par exemple, dans un immeuble
haussmannien situé dans un bel arrondissement parisien, un même appartement vaudra
8500€lem²aurez-de-chausséecontreenviron
12 500 € le m² au 5e étage », explique Nicolas
Pettex-Muffat, directeur général du groupe
immobilier de luxe Féau. « Tous les cas sont
Le fisc tolère quelques abattements
La valeur vénale correspond à
celle d’un bien libre de toutes
contraintes. Lorsque ce n’est
pas le cas, l’administration
prévoit ou tolère des abattements. « Attention à ne pas les
appliquer systématiquement »,
avertit maître Philippe Gautier,
notaire à Nantes. Un seul
abattement est expressément
prévu par la loi (art. 885 S du
code général des impôts) :
celui qui permet, pour l’ISF, de
minorer de 30 % la valeur de la
résidence principale. Les biens
loués peuvent aussi voir leur
valeur vénale minorée, mais il
s’agit là d’une simple tolérance.
« En matière de donation, de
succession, ou d’ISF, le fisc
accepte un abattement oscil-
lant entre 10 et 20 % lorsque le
bien est en indivision, lorsqu’il
est occupé par un majeur
protégé ou lorsqu’il est loué. Un
bail soumis à la loi de 48 peut
ainsi justifier un abattement
de 30 % », explique maître
Églantine Lioret, avocate
fiscaliste au cabinet Wragge
& co. Si l’administration y est
plutôt réticente, sachez que
les tribunaux peuvent accepter
un abattement (10 % environ)
sur des parts détenues en
SCI lorsque les associés sont
nombreux ou que les statuts
prévoient des clauses de
cession contraignantes (par
exemple, impossibilité de
vendre ses parts sans l’aval des
autres associés).
particuliers:uneterrassenesevalorisepasdela
mêmemanièresielleestpaysagéeounon,sielle
est exposée au sud ou au nord, si elle est située
sur le toit ou de plain-pied, si elle est accessible
du salon ou des chambres, si elle a un vis-à-vis
agréable ou donne sur un mur, si son environnement est calme ou, au contraire, bruyant…»,
détaille Olivier Alonso, président du réseau
d’agences immobilières Solvimo.
Il faut donc se faire aider pour estimer son
patrimoine immobilier. Vous pouvez vous
servir des bases de données recensant les
transactions immobilières (Patrim Usagers,
parexemple,voirp.46),vousrendresurunsite
d’évaluation(lesimulateurdeMeilleursagents,
notamment, voir p. 42) ou faire appel à un
agent immobilier de quartier ou à un expert
immobilier. Que valent ces différentes solutions ? Sont-elles fiables ? Et surtout, quelles
sontcellesqui,encasdecontrôle,vouspermettront de tenir tête à l’administration fiscale?
L’évaluation par comparaison,
la méthode préférée du fisc
Même si c’est la solution la plus simple à
mettre en œuvre, n’estimez pas votre bien
en utilisant les statistiques régulièrement
publiées par les notaires et les agents immobiliers et en multipliant le prix moyen au
LEXIQUE
Avis de valeur
C’est un document
succinct, généralement
remis par un agent
immobilier, sur lequel
figurent la description
du bien et son estimation.
Délai de reprise
Dans le domaine fiscal,
c’est l’équivalent du
« délai de prescription »,
en droit commun. C’està-dire la durée pendant
laquelle l’administration
peut exercer son
pouvoir de redressement
des impôts.
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LOGEMENT
COMMENT APPRÉCIER SON LOGEMENT À SA JUSTE VALEUR
P. MATSAS POUR LE PARTICULIER
mètre carré donné pour votre commune tions, sera évalué à 300000 € (12000 € X 0,04).
ou votre quartier par votre surface habitable. «C’estuneméthodequivientenappoint.Lefisc
En effet, si l’administration fiscale n’impose admet toutefois plus facilement qu’on la mette
pas de méthode d’évaluation, elle a une pré- enavantpourl’immobiliertertiairequepourun
férence pour celle dite par « comparaison ». logement»,expliqueEmmanueldeSaint-Pern.
Une primauté régulièrement rappelée par
la jurisprudence (cass. com. du 10.12.13, Des références de ventes
n°12-28.421).«Lacomparaisonestlaméthode disponibles sur internet
à privilégier dans tous les cas de figure », assure Des sites internet peuvent vous fournir des
Emmanuel de Saint-Pern, directeur du dépar- référencesutiles.L’administrationfiscalevient
tement évaluations immobilières au cabinet notamment d’ouvrir sa base Patrim Usagers
d’avocats Fidal. La valeur du bien est déter- qui permet au grand public d’accéder gratuiminée à partir des prix des ventes
tement à 20 millions de transacSeule
récentes (en général, inférieures à
tionsréférencées(voirnotrearticle
2ans)debienssimilaires.Cemode l’évaluation p. 46). Pour un logement situé en
d’évaluation trouve toutefois ses
région parisienne, vous avez accès
d’un expert à des informations tout aussi
limitespourlessecteursoùlemarché immobilier est atone ou pour
immobilier fiables sur le site paris.notaires.
lesbiensd’exception(voirencadré
fr (cliquez sur le lien Immo
pourra
p. 43). Pour les biens loués (logeNotaires Argus dans la rubrique
ments,commerces,etc.),ilestpos- être opposée Outils pratiques), moyennant
sible d’utiliser – en complément –
10 €. Attention, ces deux sites ne
au fisc
la méthode par « capitalisation du
vous donneront pas la valeur de
revenu ». Elle consiste à estimer un bien loué votre bien, ils ne vous fourniront que des réféen fonction du rendement qui en est attendu rences de transactions étayées (outre le prix,
par d’éventuels investisseurs. Par exemple, sont notamment renseignés le nom de la rue,
un bien loué 1 000 € par mois (12 000 € par l’étage et la superficie) que vous pourrez utilian) et devant dégager un rendement de ser pour procéder à votre propre évaluation.
4 % pour être Au contraire, le simulateur Meilleursagents
vendu dans de procède à une véritable estimation en ligne
bonnes condi- et gratuite, après vous avoir demandé de
Actuellement, le fisc cible
ses contrôles sur les donations
et les successions
VALÉRIE HARNOIS-MUSSARD, avocate associée
au département droit fiscal, cabinet Fidal.
L
es contrôles fiscaux sont
très fréquents en matière
de donation et de succession;
beaucoup moins en matière
d’ISF. Cela s’explique par le
fait que le barème maximal de
l’ISF est de 1,5 %, alors qu’une
succession importante peut
être taxée jusqu’à 45 %. Le
potentiel de gain, pour le fisc,
est sans commune mesure!
L’administration est aussi
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vigilante sur les droits d’enregistrement sur les transactions
immobilières, qui s’élèvent à
près de 8 %. Là aussi, le contrôle
est plus rentable. Sont très
surveillées les ventes faites à un
étranger non-résident ou entre
membres d’une même famille,
surtout si elles sont assorties
d’un crédit vendeur (lorsque
le vendeur consent un crédit à
son acquéreur, ndlr).
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renseigner une vingtaine de critères. Vous
disposezalorsd’unefourchettedeprix,assortie d’un indice de fiabilité allant de 1 (le plus
faible) à 5 (le plus élevé). À noter, le groupe
De Particulier à Particulier propose un service
intermédiaire : une estimation de votre bien
sur dossier. Après avoir rempli et renvoyé un
formulaire accompagné de quelques photographies, vous recevez, sous 8 jours, une évaluation écrite. Cette prestation est facturée de
128 à 200 € pour un appartement et de 143 à
248 € pour une maison.
Pour plus de fiabilité, mieux vaut faire appel à
unprofessionnelquisedéplacerasurleslieux.
Leplussouvent,leréflexedespropriétairesest
de se rapprocher d’un agent immobilier. Afin
qu’il dispose de suffisamment d’éléments de
comparaison,choisissez-ledansvotrequartier
ou, si vous vendez un bien atypique (loft, château, etc.), tournez-vous vers un spécialiste de
cesegmentdemarché.LesiteMeilleursagents
peut vous aider à sélectionner un professionnel connaissant votre secteur. Vous pouvez y
trouver,pourchacunedesagencespartenaires
implantées dans votre quartier, le nombre de
ventes réalisées, les délais de vente, le prix
moyen des transactions, etc.
Sachezqu’unagentimmobilierpeutêtretenté
de surévaluer votre bien dans l’espoir de se
voir confier un mandat de vente. Il est donc
préférable de lui avouer le véritable motif de
sa venue. « Mieux vaut jouer la transparence et
dire à l’agent que l’on n’envisage pas de vendre
pourlemoment.Celalimitelerisquequ’ildonne
unprixtropoptimiste,préconiseJean-François
Buet, président de la Fédération nationale de
l’immobilier(Fnaim)etexpertimmobilier.En
outre, ajoute-t-il,l’estimationdoitêtrefacturée,
car elle donne lieu à un véritable travail. Pour
moi, cela vaut de 110 à 180 €. » Si le tarif de
cetteprestationn’estpasaffichédansl’agence,
n’oubliezpasdedemanderundevispréalable.
Aprèssavisite,l’agentvousremettraunavisde
valeur (voir lexique p. 41) avec une estimation
éventuellement basée sur des ventes récentes
de biens ressemblant au vôtre.
L’expert immobilier engage
sa responsabilité
Pour bénéficier d’une véritable expertise qui
pourra, le cas échéant, être opposé à l’administration fiscale, vous devez faire appel à un
L’immobilier atypique ou de luxe est
plus compliqué à évaluer
L
a méthode d’évaluation par
comparaison, qui consiste à
se référer à des ventes de biens
similaires dans le même secteur, trouve ses limites avec les
biens atypiques ou d’exception.
« Dans ce cas, on élargit la zone
de recherche et on remonte dans
le temps afin de trouver des
exemples. On fait aussi appel à
des professionnels spécialisés
dans les biens rares : propriétés
d’exceptions, domaines viticoles… », explique Lydie Latasse,
expert immobilier chez CB Richard
Ellis. L’évaluation est encore plus
complexe sur certains marchés
sinistrés. « Les châteaux, exceptés
ceux qui sont à moins de 50 km de
Paris, sont aujourd’hui quasiment
invendables. Par conséquent, la
valeur vénale n’a pas grand intérêt.
On préfère parfois employer une
méthode d’expertise dite “de
promoteur”. Ce qui revient à évaluer ce que vaudrait le bien après
une reconversion, par exemple en
hôtel », ajoute Lydie Latasse.
expert immobilier. Attention, ce titre n’est
pas protégé (ce qui signifie que n’importe qui
peutsedéclarerexpertimmobilier).Vousavez
donc intérêt à choisir un professionnel adhérent à l’une des 15 associations professionnelles signataires de la charte de l’expertise
immobilière. Parmi elles, on trouve l’Institut
français de l’expertise immobilière (IFEI), le
Conseilsupérieurdunotariat(CSN)ouencore
leConseilnationaldel’expertisefoncière,agricole et forestière (CNEFAF).
L’expert immobilier vous demandera un
certain nombre de documents : acte de propriété, diagnostics techniques, montant de
la taxe foncière et, pour les appartements,
procès-verbaux des assemblées générales
de copropriété des 3 dernières années ainsi
que le règlement de copropriété. « Celui-ci
éclaire sur d’éventuelles restrictions d’usage,
comme l’impossibilité de vendre séparément
l’appartement du box ou de la chambre
JOHN TAYLOR
Pour certains biens, comme cette villa
de 400 m² à Saint-Jean-Cap-Ferrat, il est difficile
de se référer à des transactions similaires.
Le recours à un agent immobilier
QUELQUES SITES
POUR ESTIMER
VOTRE BIEN
➜ Patrim Usagers,
accessible sur
impôts.gouv.fr après
avoir renseigné ces trois
éléments : numéro fiscal,
numéro de télédéclarant
et revenu fiscal de
référence (voir p. 46).
➜ Meilleursagents,
accessible depuis la page
accueil de notre site
leparticulier.fr, colonne
de droite
➜ De Particulier
à Particulier, pap.fr
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C O M P A R A TI F
Quatre méthodes d’évaluation immobilière
Nous avons évalué quatre biens immobiliers en utilisant le service en ligne Meilleursagents, ainsi que
les bases de données des notaires et de l’administration fiscale, Patrim Usagers. Nous avons systématiquement
comparé ces résultats aux estimations d’un expert, a priori plus fiables.
Maison en province,
Maison en province,
aux environs de Vichy (03)
Année de construction : fin 1970
Nombre de pièces : 10
Surface habitable : 228 m²
Surface du jardin : 1 500 m²
Piscine extérieure
RÉSULTAT DE L’EXPERTISE
Meilleursagents
Notaires
Patrim Usagers
DR
ANDIA/LE PARTICULIER
en périphérie d’Angers (49)
de 475 000 à 490 000 €
...........................................................................................
de 408000 à 552690 €
données insuffisantes
de 466857 à 789231 €
.........................................................................................................................................
.....................................................................................................
RÉSULTAT DE L’EXPERTISE
Meilleursagents
Notaires
Patrim Usagers
Surface habitable : 200 m²
Surface du jardin : 800 m²
de 240 000 à 260 000 €
........................................................................................
de 266 730 à 360870 €
données insuffisantes
de 280200 à 408000 €
...........................................................................................................................................
.....................................................................................................
Appartement à Paris,
XVIIe arrondissement
Année de construction :
fin XIXe siècle
Nombre de pièces : 3
Surface habitable : 56 m²
RÉSULTAT DE L’EXPERTISE
Appartement en région parisienne,
C. LEBEDENSKY/LE PARTICULIER
Val-de-Marne
RÉSULTAT DE L’EXPERTISE
Meilleursagents
Notaires
Patrim Usagers
DR
Année de construction : 1928
Nombre de pièces : 8
Meilleursagents
Notaires
Patrim Usagers
de 450 000 à 480 000 €
...........................................................................................
de 427280 à 444720 €
468160 €
de 439626 à 601216
216 €
..............................................................................................................................................................................................................
.....................................................................................................
Année de construction : 1973
Nombre de pièces : 6
Surface habitable : 143 m²
Balcon / terrasse : 27 m²
798 000 €
..........................................................................................
de 666900 à 815000 €
649220 €
de 608980 à 719147 €
.................................................................................................................................................................................................................
....................................................................................................
MÉTHODOLOGIE Les expertises ont été réalisées par des membres
de la Chambre des experts immobiliers de France Fnaim. L’estimation
de Meilleursagents est accessible depuis la page d’accueil de notre site.
Pour l’estimation d’après les statistiques des notaires, nous avons
multiplié la surface habitable du bien par les prix au m² indiqués sur le
site de la chambre des notaires de Paris et d’Île-de-France pour les biens
en région parisienne et sur immoprix.com pour ceux de province. Enfin,
nous avons interrogé la base Patrim Usagers en retenant des biens
présentant des caractéristiques proches de celui à estimer dans un
rayon permettant d’obtenir au moins 6 références. Pour déterminer la
fourchette de prix, nous avons multiplié le prix au m² le plus élevé et le
prix plus bas par la surface habitable du bien à estimer.
C O N C LU S I O N Les données recueillies sont très disparates, à l’exception de celles obtenues dans la capitale, où l’activité
immobilière permet, sur les biens classiques, d’obtenir de nombreuses références de transactions. Il apparaît, après usage,
que les informations fournies par Patrim Usagers sont les plus difficilement exploitables. L’utilisateur doit, en effet, faire le tri
dans les données pour ne retenir que les plus pertinentes.
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ANDIA POUR LE PARTICULIER
Lorsque le bien a été
manifestement sous-évalué, le fisc
sc
peut appliquer des pénalités de 40 %
JEAN-LOUIS LE BOULC’H, avocat à Annecy (74)
eaucoup de contribuables
ont tendance à minorer
la valeur de leur patrimoine
sur leur déclaration ISF.
Ce qui risque de les piéger
ultérieurement. En effet, en
cas de donation ou d’apport
du bien à une SCI, ils seraient
tenus de déclarer sa valeur
vénale, parfois très éloignée,
d’où un risque de reprise
fiscale. Lorsqu’il conteste une
estimation, le fisc présente, le
plus souvent, 3 à 5 exemples
de mutations, antérieures à la
date de l’opération et portant
sur des biens comparables.
Attention, les éléments de
comparaison retenus par
le fisc doivent porter sur
des biens intrinsèquement
similaires : localisation
géographique, caractéristiques
physiques, qualité de la
construction, exposition,
contraintes d’urbanisme, etc.
Si elle considère qu’il y a une
sous-évaluation manifeste,
l’administration fiscale peut
appliquer des pénalités de
40 % au contribuable de
mauvaise foi. Si le contribuable
est de bonne foi, il devra
régler l’impôt dû ainsi que
des pénalités de retard
de 0,40 % par mois.
DR
DR
B
de service », explique Claude Galpin, président de l’IFEI. Si vous n’êtes pas en mesure
de présenter tous ces documents, l’expertise
comprendra un certain nombre de réserves.
Sachez aussi que vous n’obtiendrez pas d’estimation immédiatement. En effet, l’expert
immobilier complète souvent sa visite par la
consultation des documents d’urbanisme en
mairie avant de rédiger son compte rendu. «Il
peutremettreunrapportdétailléouunrapport
synthétique. Je recommande le rapport détaillé
quand il y a un risque de contrôle fiscal ou de
contentieuxavecdeshéritiers»,expliqueClaude
Galpin. Pour un bilan détaillé, les honoraires
d’un expert atteignent environ 800 € pour un
appartement de 100 m² et 1 000 € pour une
maison de 150 m². Quant à l’expertise d’un
immeuble entier, elle peut se chiffrer à 5000 €.
Ces sommes sont à minorer de 30 % environ,
si l’on se contente d’un rapport synthétique.
L’expertise a une véritable valeur. D’abord,
l’expert engage sa responsabilité, il dispose
d’ailleurs d’une assurance de responsabilité
civile professionnelle (RCP). De plus, si le fisc
conteste l’estimation de l’expert, celui-ci peut
vousassisterlorsdevosrendez-vousavecl’ad-
ministration fiscale. Mais, en général, le fisc se
range à la valeur déterminée par l’expert. «Les
membres de l’administration fiscale et le juge,
quinesontpasdesprofessionnelsdel’expertise,
n’ont pas d’autre choix que de s’aligner sur la
valeur donnée par l’expert», confirme maître
Églantine Lioret, avocate fiscaliste au cabinet
Wragge & Co. L’intérêt de procéder à une véritableexpertiseneselimitepasaucontextefiscal. Elle peut aussi être précieuse dans le cadre
d’unedonationpourdésamorcerlespossibles
conflits entre héritiers.
De la tranquillité à la préservation de la paix
familiale, l’utilité d’une expertise immobilière ne se dément pas.
Ce qu’il faut retenir
➜ Sous-estimer un bien immobilier à l’occasion d’une
donation, d’une succession ou d’une déclaration d’ISF vous expose à un
redressement fiscal, assorti de pénalités qui peuvent dépasser 40 %.
➜ La valeur d’un bien doit être déterminée à partir des références
de ventes récentes de biens similaires dans le même quartier.
➜ Seule une expertise immobilière a une véritable valeur en cas
de contentieux fiscal.
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