Après l`offre Cafpi sur 50 ans, l`UCB lance un prêt sur 40 ans

10/16 FEV 07
INVESTIR
Hebdomadaire Paris
OJD : 82695
48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES
75095 PARIS CEDEX 2 - 01 44 88 48 00
Surface approx. (cm²) : 602
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INNOVATION. Le marché du crédit immobilier en effervescence
Après l'offre Cafpi sur 50 ans,
l'UCB lance un prêt sur 40 ans
'est un événement. Depuis se des prix de l'immobilier. Mais ze, vingt ans, le prix à payer pour
le début du mois de janvier, elle peut aussi répondre à accéder à la propriété plutôt que
de rester locataire. Préférer payer
un crédit sur cinquante ans d'autres besoins.
« Le crédit sur cinquante ans pendant cinquante ans une menest commercialisé en France par
Cafpi, courtier immobilier, en co- s'adresse, d'une part, à de jeunes sualité à un banquier plutôt
opération avec un établissement accédants qui ne pourraient pas qu'un loyer à un propriétaire,
financier espagnol, Kutxa, la cais- accéder à la propriété - à la pro- tout en devenant propriétaire
se d'épargne de Saint-Sébastien. priété du logement qu'ils souhai- d'un bien susceptible de se valoriA vrai dire, cette dernière com- tent acquérir - en empruntant sur ser à terme, n'est pas un choix
mercialisait déjà ce crédit longue des durées plus courtes, confirme aberrant. « Avec notre crédit sur
durée dans le sud-ouest de la Philippe Taboret, directeur du cinquante ans, argumente PhilipFrance, par l'intermédiaire de ses développement de Cafpi. Il ne pe Taboret, vous payez l, 7 fois le
agences de Toulouse, Bordeaux, s'agit pas seulement de rendre sol- capital emprunté. Mais, au bout
Pau, Bayonne, Hendaye et An- vables des emprunteurs qui ne le de cinquante ans, le bien finance
glet. Dans les prochaines se- sont pas, mais aussi de permettre vaudra dix fois plus. »
Par ailleurs, U faut tenir compmaines l'UCB (Union de Crédit à ceux qui, bien que solvables, ne
pour le Bâtiment) lancera pour remplissent pas toutes les condi- te du fait que le surcoût de la
sa part un crédit sur quarante tions exigées par les banques fran- longue durée ne vaut que si le
ans. A l'automne 2005, l'UCB çaises, de trouver une solution crédit est conduit à son terme.
avait, déjà, la première, propose adaptée à leur situation. Mais ce Or, rares sont les prêts qui arriun crédit sur trente-cinq ans. En
vent au bout de leur durée initiaseptembre dernier, son exemple produit est fait aussi pour ré- le. La durée de vie moyenne réelétait suivi par GE Money Bank, pondre à la demande d'emprun- le d'un crédit est aujourd'hui,
filiale française de GE Money teurs qui ont les moyens et la pos- selon les chiffres de la Commis(groupe General Electric) spécia- sibilité d'emprunter sur des durées sion bancaire, d'un peu plus de
lisée dans le crédit aux particu- plus courtes, mais qui souhaitent dix ans (10,31 ans exactement).
alléger au maximum leurs men- « Quand on rembourse par antici'crs
sualités de remboursement, leur pation ou qu 'on rachète son crédit
Ivàbîliser la demande
L'allongement de la durée du prêt but n'étant pas de réaliser la au bout de dix ans, souligne Phipeut avoir deux objectifs : dimi- meilleure opération financière pos- lippe Taboret, qu'il ait été souscrit
nuer le montant de la mensualité sible, mais de préserver un certain avec une durée initiale de vingt
de remboursement pour un mon- niveau de consommation et de ans ou de cinquante ans, en
tant donné de capital emprunté confort de vie. »
termes de coût cela ne fait pas
ou, pour une mensualité donnée, Mesurer le surcoût
beaucoup de différence. » C'est
accroître le montant du capital L'allongement de la durée du cré- vrai, mais à condition que l'opéemprunté (voir tableau ci-des- dit a bien sûr un coût (voir ta- ration financée se déroule sans
sous). Elle a permis et permet de bleau ci-dessous). C'est, pour les accroc et qu'entre-temps le bien
resolvabiliser la demande des ac- accédants qui ne peuvent pas - finance ne se soit pas dévalorisé.
quéreurs, et en particulier des ou ne veulent pas - payer les
En effet, plus le prêt est long,
primo-accédants, face à la.haus- mensualités d'un crédit sur quin- plus le remboursement du capital
est différé dans le temps. Pour un
C
ici
CAFPI
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Eléments de recherche : CAFPI ou Conseil à l'Accession et au Financement en Prêts Immobiliers : société de courtage, toutes citations
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crédit de 150.000 €, au'bout de
cinq ans, seulement 3 % du capital aura été remboursé avec un
prêt sur cinquante ans (contre
13 % pour un prêt sur vingt-cinq
ans et 27 % pour un prêt sur
quinze ans). Dans ces conditions,
si l'emprunteur est contraint de
revendre rapidement et que les
prix de l'immobilier ont reculé, la
vente du bien risque de ne pas
suffire à rembourser le capital
emprunté. De ce point de vue,
commente Fabrice Rousseau, « le
risque majeur se situe dans les
cinq premières annees ».
Un risque de taux
II y a un autre risque lié non à la
durée mais à la nature du crédit :
le prêt sur cinquante ans de
Kutxa est à taux révisable. Il y a
donc un risque de taux. Sa variation est, il est vrai, plafonnée, par
période de cinq ans. Pendant
cinq ans, le taux ne peut dépasser
celui de l'Euribor un an au moment de la souscription plus
1,95 point. Par exemple, pour un
prêt souscrit aujourd'hui, pendant les cinq prochaines années,
le taux ne pourra pas dépasser
6 % (4,05 % + 1,95). Au bout de
cinq ans, et pour cinq nouvelles
années, un nouveau plafond s'appliquera, en prenant comme référence l'Euribor un an du moment. Le risque de taux est
limité, mais pas supprimé. Et
rien n'empêche le plafond d'augmenter de cinq ans en cinq ans si
les taux d'intérêt à court terme
dérapent durablement. Une telle
hypothèse paraît aujourd'hui très
improbable. Mais qui peut prévoir ce que sera le niveau des taux
d'intérêt dans dix, quinze, vingt
:
ans ou plus ?
'• '"
Cela ne condamne pas le crédit
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sur cinquante ans. Mais cette prise de risque ne se justifie que
pour des emprunteurs qui ne
peuvent avoir accès aux offres
bancaires traditionnelles parce
qu'ils n'entrent pas dans leurs critères. Sinon, le prêt sur trente ans
commercialisé actuellement en
taux fixe par l'une des grandes
banques de la place à partir de
4,30 % ou 4,40 % pour les
meilleurs dossiers, par exemple,
serait de toute évidence un
meilleur choix, l'avantage en
mensualité ou en capacité d'emprunt correspondant au passage
de trente à cinquante ans n'étant
pas suffisant pour jouer un rôle
déterminant dans le choix de ce
dernier.
Dans son principe, l'allongement à quarante ou cinquante
ans de la durée d'un crédit n'a
rien d'effrayant ou d'aberrant s'il
permet de répondre à des besoins
ou à des demandes spécifiques et
bien informées ; s'il s'agit, comme le precise Fabrice Rousseau,
directeur du développement du
courtier Empruntis, « non d'une
offre grand public destinée à bouleverser le marché du crédit à l'habitat, mais d'une solution destinée à
une clientèle ciblée et bien
conseillée ». En fin de compte,
longue durée ou pas, pour juger
de la qualité du prêt, tout dépendra, comme pour n'importe quel
crédit à taux révisable, de ses caractéristiques - modalités de révision et de plafonnement du taux,
évolution des marges de la
banque dans le temps, possibilité
de passage en taux fixe, pénalités
de remboursement anticipé...
- et sa commercialisation, car de
tels crédits ne sont pas à mettre
entre toutes les mains.
B
-, .
Patrick Augier
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Des prêts de plus en plus longs
2002
2004
2003
2005
2006
Après avoir fortement diminué au cours de la seconde moitié des
annees 80 et au début des annees 90, les durées des prêts ont connu une
periode de stabilite jusqu'en 1999-2000 A partir de la, l'allongement de la
duree des prêts a accompagne la hausse des prix des logements Au cours
des dernieres annees, cette progression est devenue spectaculaire Entre 2002
et 2006, la proportion de credits sur trente ans est passée de 0,2 % a 6,7 % et
colle des credits sur vingt-cinq ans de 2,3 % a 31,1 % Inversement,
la proportion de credits sur quinze ans est passée, dans le même temps,
de 36,3 % a 15,5 % La hausse des prix des logements, bien que ralentie,
se poursuivant, il est logique que la duree du crédit suive, et donc s'allonge
ALLONGER LA DUREE DE SQty CREDIT POUR.. '
... réduire les mensualités
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Capital emprunté
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