Promoteur, rénovateur, marchand de biens

Promoteur, rénovateur, marchand de biens
Code NAF 70.1F
Fiche réactualisée en : septembre 2001
Cette fiche a été relue par le SYNAR
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l’autorisation préalable écrite de l’APCE.
SOMMAIRE
En bref ......................................................................................................................... Page
3
1.
Définition de la profession .................................................................................... Page
4
2.
Des éléments pour une étude de marché ............................................................... Page
5
3.
Les moyens nécessaires pour démarrer l’activité .................................................... Page
8
4.
Les éléments financiers ....................................................................................... Page
9
5.
Les règles de la profession ................................................................................... Page
11
6.
Contacts et sources d’information ......................................................................... Page
15
7.
Bibliographie ....................................................................................................... Page
17
Informations pratiques ................................................................................................... Page
18
MISES EN GARDE
Fiche réalisée par l'APCE et les organismes professionnels. Malgré tout le soin apporté à la réalisation de ce
document, nous ne pouvons garantir dans le temps les informations données et déclinons toute responsabilité
quant aux conséquences résultant de leur usage.
Cette fiche ne constitue en aucun cas une méthodologie de création ou de reprise d’entreprise, évoquée
par ailleurs. Seules sont analysées ici les spécificités d’une profession.
Ainsi, pour répondre à des questions d’ordre général sur la méthodologie de la création d’entreprise (comment
réaliser une étude de marché, construire des comptes prévisionnels, trouver des aides et des financements,
choisir une structure juridique, effectuer les formalités de création de son entreprise, …), reportez-vous aux
autres sources d’information divulguées par l’APCE et mentionnées en dernière page.
SER.07 – Promoteur, rénovateur
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EN BREF
Les rénovateurs achètent et réhabilitent des immeubles. Un des métiers de l’immobilier les plus
complets mais aussi les plus risqués, qui exige rigueur et passion de la pierre.
Avant de se lancer, le mieux est d’avoir travaillé quelque temps comme négociateur immobilier, pour être
en prise directe avec le marché, nouer des relations dans les milieux des apporteurs d’affaires.
L’emplacement des immeubles est primordial et une des plus grandes difficultés du métier est de savoir
anticiper les prix du marché à deux ans.
CHIFFRES CLES
Parc d'Entreprises
12 000 mais seulement quelques
centaines voire quelques milliers
exercent l'activité à titre principal.
Créations annuelles
2 000 (mais sans doute
beaucoup moins de vrais
professionnels)
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Investissement de départ
C'est l'achat du stock (du bien
immobilier) qui importe ici.
On peut démarrer une première
opération avec quelques
centaines de K€
1 - DEFINITION DE LA PROFESSION
ACTIVITES
Sont considérées comme des promoteurs rénovateurs les personnes qui effectuent habituellement
des achats en vue de la revente d'immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés
immobilières ou des souscriptions d'actions ou parts de sociétés en vue de les revendre.
En effet, la qualification de marchand de biens correspond à un statut fiscal, et non à une profession :
c’est pour cela que les réels professionnels se nomment désormais promoteurs rénovateurs ; l’on
considère ainsi celui qui exerce dans l’ancien (le déjà construit) par rapport au promoteur constructeur
qui lui, part d’un terrain.
C'est l'acquisition d'immeubles ou de parties d'immeubles et de biens immobiliers, en vue de leur mise
en valeur, pour les rénover, équiper, diviser, louer, gérer et vendre en tout ou en partie qui sera traitée
plus particulièrement dans cette fiche professionnelle. On peut ainsi distinguer trois phases principales
dans la démarche du promoteur rénovateur : l’achat, l’amélioration et la commercialisation des produits.
Les opérations doivent avoir un caractère habituel et être effectuées avec l'intention de revendre en vue
d'un bénéfice : on parle alors du statut fiscal de marchand de biens (article 35-1-1 du Code Général des
Impôts) qui permet principalement d’acquérir un bien immobilier sans payer les droits d’enregistrement,
mais seulement la taxe de publicité foncière à 0,60%.
L'opération s'accompagne souvent de travaux de rénovation. On parle en effet de réhabilitation lorsque les
travaux effectués sont encore plus et touchent à la structure du bâtiment.
Parfois, l'opération s'accompagne aussi :
-
de la transformation juridique d'un immeuble (d'un bloc en lots), avec découpage des lots, mise en
copropriété et vente d'appartements.
-
de la transformation locative de l'immeuble, d'abord occupé puis vide.
APTITUDES
Bien qu’aucun diplôme ne
demande des compétences
tendances. Il faut maîtriser
administratifs, techniques,
réhabilitation.
soit nécessaire, cette profession est complexe en non réglementée. Elle
juridiques, commerciales, et une parfaite connaissance du marché et de ses
de nombreuses pratiques contractuelles : connaître les aspects juridiques,
fiscaux, financiers et urbains pour mener à bien une opération de
Il doit avoir le goût du risque financier, savoir négocier, avoir du flair : être le premier sur une affaire et
garder le secret... Rigueur et passion de la pierre vont de pair.
SER.07 – Promoteur, rénovateur
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2 - DES ELEMENTS POUR UNE ETUDE
DE MARCHE
LE MARCHE
5 352 promoteurs rénovateurs en 1993, 7 300 en 1994, plus de 11 500 en janvier 1998 employant plus de
7 000 salariés (source : INSEE - sirène) : le nombre des acteurs s'accroît mais il faut distinguer entre
les occasionnels et les professionnels, nettement moins nombreux. Le marché est en effet éclaté entre
vrais professionnels (encours importants, nombreuses opérations annuelles) et occasionnels : acteurs
relevant d'une autre profession conduits à réaliser une opération fiscale de marchand de biens dans le
cadre de leur activité. Aussi, il est difficile de se fier aux statistiques qui englobent aussi bien les
occasionnels que les professionnels.
La profession table plutôt sur environ 1 000 professionnels en 2000, qui ont souscrit notamment
l'assurance responsabilité civile obligatoire. D'autres estimations (source Patrimoine management et
technologies, les professions, tome 2, 1999) avancent le nombre de 2 000 à 3 000 marchands de biens
qui exercent l'activité à titre principal. La FNAIM en regrouperait environ 500 (surtout des lotisseurs), le
SYNAR 200 (dont le Groupement des Rénovateurs Promoteurs qui compte une cinquantaine de
membres).
Les rénovateurs, comme on les appelle désormais, sont d'autant plus difficiles à comptabiliser qu'ils
exercent souvent d'autres activités dans le domaine de la construction et de l'immobilier. Ainsi, certains
ont dénombré 5 000 rénovateurs, dont 500 en Ile de France.
A Paris, leur rôle est essentiel : ils ont acheté et rénové 40% des immeubles vendus en bloc dans la
capitale en 1999 (source : Le nouvel observateur)
Les statistiques de l’INSEE
Nombre d'entreprises ....................................................................................................... 11 354
Chiffre d'affaires ..................................................................... 4,68 mds€ / 30,7 milliards F TTC
Effectif occupé ..................................................................................................................14 493
Salariés Equivalent Temps Plein .......................................................................................... 4 291
Source : INSEE EAE Services 1998, résultats publiés en 2001
A noter :
1. Les statistiques de l’INSEE entretiennent donc la confusion entre les professionnels de la
rénovation et les personnes faisant une opération fiscale – occasionnelle - de marchand de
biens.
2. Le chiffre d'affaires de la profession est méconnu et de toute façon peu significatif : il varie
fortement pour une entreprise, au gré des opérations réalisées. La notion d'encours est
davantage significative. Autre indicateur, le chiffre d'affaires du marché des immeubles entiers
relevé par la Chambre des notaires parisiens.
La taille des entreprises
Une grande majorité d'entreprise n'emploie pas de salariés.
La taille des entreprises employant des salariés (source INSEE janvier 2000)
-
0 salariés ..................................... 9 863 entreprises
1 à 2 salariés ............................. 2 628 entreprises
Plus de 2 salariés ......................
968 entreprises
Les interventions des marchands de biens
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Les interventions portent sur des immeubles d'habitation, de bureaux ou souvent mixtes (logements,
bureaux, commerces en rez-de-chaussée).
D'après l'Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de la région Ile-de-France, 80% des 12 000 à 18 000
immeubles vendus ces dernières années ont été rachetés par des marchands de biens. Le rythme
annuel est de 650 immeubles concernés. Il reste environ 10 000 immeubles parisiens en monopropriétés
susceptibles de passer à la copropriété, davantage (près de 40 000), si l'on comptabilise les immeubles
appartenant à la Ville de Paris, aux compagnies d'assurance et aux institutionnels.
Les marchands de biens vendent environ 60 000 à 70 000 lots par an, soit un dizième du marché de
l'ancien. 30 000 à 40 000 des opérations réalisées chaque année par les marchands de biens donnent
lieu à des mises aux normes (les propriétaires et bailleurs en réalisent cinq fois plus).
EVOLUTION DU SECTEUR
La conjoncture
Depuis 1997 : depuis le milieu de l'année 1997, le marché de l'immobilier a renoué avec la croissance.
Reprise économique, baisse des taux, dispositif Périssol puis Besson en 1999 (qui s'applique cette fois
dans le secteur de l'immobilier ancien), droit de mutation en baisse..., de nombreux facteurs expliquent
la persistance de la nette reprise de l'immobilier en 1998 et en 1999.
Une même dynamique a prévalu en 2000 et certains marchands de biens qui avaient déposé leur bilan
dans les années antérieures ont repris de l'activité.
CLIENTELE
La vente se fait à des particuliers, à des confrères, à des sociétés civiles de placement immobilier ou à
des investisseurs institutionnels français et étrangers. Le marchand de biens doit s'entourer d'indicateurs
qui le mettront sur la piste d'opportunités (agents immobiliers, banques, administrateurs de biens,
avocats, syndics d'immeubles, notaires...).
CONCURRENCE
-
Les autres marchands de biens ; ils peuvent se retrouver sur une même opération (immeubles qui
passent par plusieurs marchands de biens avant d'être revendus définitivement, en période de
spéculation immobilière).
-
Les promoteurs immobiliers ou les agents immobiliers qui exercent une activité accessoire de
marchand de biens.
-
Les compagnies d'assurances et les banques, les fonds de pensions étrangers, les particuliers qui
investissent.
CREATIONS ET DEFAILLANCES
Taux de création
NAF
Secteur
70.1F Marchands de biens
Total, tous secteurs confondus
NOMBRE DE CREATIONS ET REPRISES 2000
Nombre
d'entreprises Créations Réactivations
janvier 2000
13 459
2 415 149
2 080
176 754
174
53 666
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Reprises
Taux de
création
Taux de
reprise
26
15,4
0,1%
41 652
7,3%
1,7%
Source : Insee Sirene 2001
Nb et rappel : D'après les professionnels, l'INSEE surestime le parc réel d'entreprises en activité.
Défaillances
Les défaillances chez les marchands de biens (source : www.cofacescrl.com)
1997
215 entreprises
1998
222 entreprises
1999
203 entreprises
PLACE DU CREATEUR
Le créateur est souvent un ancien professionnel de l'immobilier ou du bâtiment, plus rarement un ancien
expert-comptable, clerc de notaire ou cadre d'entreprise.
Avant de se lancer, le mieux est d'avoir travaillé quelque temps en tant que négociateur immobilier, pour
être en prise directe avec le marché et nouer des relations dans le milieu des notaires et des agents
immobiliers, futurs apporteurs d'affaires. Avocat, notaire, architecte seront de plus de bons conseils lors
des opérations ultérieures de rénovation.
L'envolée des prix a suscité bien des vocations de la part d'autodidactes ou de personnes venant d'autres
horizons professionnels. La crise a éliminé les moins professionnels et seules de vraies opportunités ont
suscité dans un passé récent les créations avec comme objectif la rénovation, métier d'origine et non
plus l'opération spéculative pure. Le métier est en effet exigeant, c'est le plus complet des métiers de la
pierre.
D'après un exemple cité par le Nouvel Observateur, dans un article daté de juin 2000, on peut se lancer
en achetant un appartement de 60 979 € / 400 000 F, que l'on rénovera pour 15 244€/100 000 F, soit un
investissement de 76 224 € / 500 000 F (20% de fonds propres étant nécessaires soit 15 244 € / 100
000 F). Revendre l'appartement une fois refait avec 20% de marge brute permettra de réinvestir dans une
deuxième opération, plus importante.
PRINCIPALES ENTREPRISES
Elles sont difficiles à dénombrer, car le chiffre d'affaires peut varier d'une opération à l'autre. Consulter les
annuaires des syndicats pour connaître leurs principaux adhérents.
Ce sont souvent des filiales de banques ou d’institutionnels.
L'INSEE (EAE 1998) donne quant à elle le classement suivant : CIPH Patrimoine, Foncière Richelieu
Habitat, SNC Anjou Madeleine, SNC Foncière Courcelles, Volney Invest, Compagnie Française
Immobilière Francim, Haussmann Laffitte Immobilier, SNC Aménagement Forum Seine Issy les Mlnx,
Société Privée de Transactions Foncières.
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3 - LES MOYENS NECESSAIRES
POUR DEMARRER L’ACTIVITE
RESSOURCES HUMAINES
Des hommes le plus souvent, d'environ 45 ans...
Le marchand de biens peut travailler seul. Les sociétés importantes emploient plus d'une dizaine de
salariés. Le milieu est fermé, a ses règles tacites et tout le monde se connaît.
Convention collective
C'est celle des agents immobiliers : la convention collective nationale des agences immobilières et
mandataires en fonds de commerce, du 8 décembre 1971, mise à jour en 1984 est disponible au Journal
Officiel.
Journal Officiel - 26 rue Desaix - 75727 Paris Cedex 15 - Tél. : 01 40 58 78 78 - www.journal-officiel.gouv.fr
LOCAUX
On peut travailler chez soi ou louer des locaux adaptés à une activité plus dense, voire occuper des
locaux rénovés par ses soins...
EQUIPEMENTS - IMMOBILISATIONS - INVESTISSEMENT DE DEPART
Un fax, un téléphone, une photocopieuse et un micro ordinateur peuvent constituer le minimum de
départ. L'enjeu est ailleurs : l'achat du premier bien immobilier.
L’achat de stock s'effectue auprès des confrères, des particuliers, des compagnies d'assurances, des
banques...
Fournisseurs
Entreprises de BTP pour la rénovation. Le choix des entreprises est dicté par la qualité des prestations,
le respect des délais et les prix ; points à vérifier : qualité technique du bâtiment, références bancaires,
garanties de bonnes fins dans les délais.
TECHNIQUES NOUVELLES
Les techniques de réhabilitation. Internet comme outil de prospection et de vente.
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4 - LES ELEMENTS FINANCIERS
PRIX DE REVIENT - MARGE - RESULTAT
Pour qu'une opération soit rentable, les professionnels tablent sur une marge bénéficiaire minimum nette
avant impôt d’au moins 15% du prix d'achat.
Un exemple de bilan financier prévisionnel est donné par le SYNAR en 2001. Nous le reproduisons avec
son accord …en attendant de nouveaux calculs en Euros !
Bilan financier prévisionnel
PRODUIT
Commerces occupés
130 000 F/an
Bourgeois vacants
Bourgeois libérés
Bourgeois occupés loyers
libres
Bourgeois occupés
loi de 48
Total ou prix de vente
Loyers bourgeois libres
Loyers bourgeois
loi de 48
Loyers commerciaux
Total loyers
Surface
Prix/m²
Total
155
1 700 000
120
200
240
20 000
20 000
17 000
2 400 000
4 000 000
4 080 000
36
14 000
504 000
751
12 684 000
200 000
10 000
130 000
340 000
COUT
Prix d’achat
Evictions
Frais de notaire 3%
Prix de revient fiscal
7000 000
300 000
210 000
7 510 000
Travaux HT parties
communes
Architecte et assurances
10% s/travaux
Frais divers 1,5% HT
Commissions /achat 3% HT
Prix de revient hors agios
1 200 000
Capital emprunté 80% du prix
de revient
Taux d’agios
Durée 1 an
Total agios
Agios-loyers
Prix de revient avec agios
Base de calcul de la TVA
7 384 208
TVA sur marge
MARGE BRUTE
Gestion 2 % HT
Commercialisation 4% HT
MARGE NETTE
120 000
190 260
210 000
9 230 260
7%
1
516 895
176 895
9 407 155
5 174 000
(12 684 000 – 7 510 000)
847 913
2 428 932
253 680
507 360
1 667 892
% Prix de revient
25,82
% Prix de vente
19,15
17,73
13,15
SER.07 – Promoteur, rénovateur
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BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT
C'est l'achat du premier stock (appartement) qui va déterminer essentiellement l'ampleur du BFR, étant
donné que les banques ne financent plus les acquisitions qu'à hauteur de 80% maximum.
Compter en moyenne 6 à 8 mois pour une opération de découpage d'immeubles, 18 mois pour une
rénovation lourde (modification de structures) et 12 mois pour une rénovation légère.
Le BFR augmente vite en cas de retard des travaux, ce qui est fréquent.
Rotations des stocks
Les appartements libres seront vendus le plus vite possible. Ils tournent moins vite occupés (notamment
ceux qui le sont au titre de la loi de 1948).
FINANCEMENT - AIDES SPECIFIQUES
Aucune aide spécifique n'est accordée au secteur. Les banques demandent un apport personnel de 20%
sur une opération, avec un premier bilan à l’appui et demandent en cas de compte d'exploitation trop
tendu un apport encore supérieur.
Pour les professionnels déjà aguerris il existe le prix de la meilleure rénovation (informations auprès du
SYNAR ou du ministère du logement).
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5 - LES REGLES DE LA PROFESSION
CONTEXTE GENERAL
La profession n'est pas réglementée.
Le marchand de biens doit néanmoins veiller au respect de nombreuses dispositions.
Il ne doit pas empiéter sur les professions qui sont réglementées.
Le marchand de biens peut exercer toute profession connexe à condition de satisfaire aux dispositions
légales en vigueur édictées par la loi 70-09 du 2 janvier 19701 (et le décret 72-678 du
20 juin 1972 modifié par le décret 95-818 du 29 juin 1995).
REGLES A RESPECTER DURANT L’EXERCICE DE L’ACTIVITE
Le marchand de biens doit établir une déclaration d'existence dans un délai de un mois à compter du
commencement de ses opérations : au CFE, Centre de Formalités des Entreprises (il s'agit pour lui
de la Chambre de Commerce et d'Industrie). Par précaution, adresser également une lettre
recommandée avec accusé de réception aux CDI, Centre des Impôts (sinon il n'a pas droit au régime
fiscal spécial). Référence : article 852-1 du CGI.
-
Il doit tenir un répertoire à colonnes non soumis au droit de timbre, présentant tous les actes se
rattachant à la profession de marchand de biens. Référence : article 852-2 du CGI.
-
Il doit faire enregistrer auprès du receveur des impôts tous les actes sous seing privé relatifs aux
affaires qu'il réalise dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire
(promesse de vente ou d'achat par exemple).
-
Il doit se soumettre à l'obligation de présenter tous documents comptables en cas de réquisition des
agents des impôts.
-
Il doit faire la déclaration mensuelle (ou trimestrielle) de TVA immobilière, sur un imprimé CA3, à la
recette des impôts.
Le marchand de bien et l'urbanisme : rappel de quelques dispositions
Le marchand de biens doit respecter le droit de préemption
locales. Il doit se conformer aux diverses réglementations
aussi respecter la réglementation concernant l'affectation
l'interdiction ou la réglementation de la transformation des
commercial.
et notamment celui accordé aux collectivités
limitant la liberté de diviser les sols. Il doit
des locaux et notamment celle concernant
locaux d'habitation à usage de bureaux ou
Les aménagements doivent être conformes aux règles sanitaires et d'urbanisme.
1
C'est-à-dire la loi Hoguet qui réglemente les activités immobilières.
SER.07 – Promoteur, rénovateur
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Le marchand de biens doit connaître les droits des locataires, le droit de la copropriété, mesurer lors
d'opération de rénovation leurs conséquences sociales : plan de relogement, droit prioritaire d'achat de
son appartement par l'occupant...
Responsabilité et assurances à contracter
Les causes de responsabilité pour le marchand de biens sont multiples :
-
responsabilité du fait de la vente,
responsabilité extra-contractuelle,
responsabilité professionnelle,
les assurances obligatoires en cas d'acte de construire : l'assurance de responsabilité civile et
l'assurance de dommages-ouvrage,
l'assurance qualité/achèvement des travaux (facultative).
A noter : le marchand de biens peut être tenu pour responsable (par exemple d'un vice caché), pendant
une période de 30 ans à l'issue de son intervention.
En conséquence, le marchand de biens doit souscrire une police responsabilité civile exploitation qui
couvre les conséquences des dommages corporels, matériels et immatériels, et comme tout propriétaire
il doit souscrire une police multirisque habitation.
Lorsqu'il s'engage à faire des travaux importants, il agit comme constructeur et il doit souscrire :
-
une police de chantier dit "tous risques chantier"
une assurance dommage-ouvrage
Une assurance CNR « constructeur non réalisateur » qui est obligatoire.
La loi du 29 janvier 1993, dite loi Sapin, relative à la prévention de la corruption, suite à une décision du
Conseil Constitutionnel a été quelque peu dénaturée : elle ne comporte plus, concernant les marchands
de biens, que l'interdiction de cession de promesse de vente portant sur un immeuble.
D'autres projets de loi concernant la profession n'ont pas abouti à ce jour (octobre 1999).
A noter : il existe un code de déontologie des rénovateurs-marchands de biens (SYNAR et Groupement
des Rénovateurs Promoteurs).
STATUT
-
Le marchand de biens est un commerçant. En effet, selon l'article 632 du Code du Commerce « tout
achat de biens immeubles aux fins de les revendre est commercial ». Ceux qui exercent une
profession incompatible avec l'activité commerciale (par exemple les fonctionnaires, les experts
comptables et les avocats) ne peuvent donc pas se livrer directement à ce genre d'activité de façon
habituelle. Autre conséquence, une société civile ne peut pas être utilisée pour réaliser cette activité
(à l'exception des SCI de construction-vente).
ORGANISMES SOCIAUX
Caisses obligatoires pour le commerçant indépendant
-
Assurance vieillesse/retraite : une caisse dépendant de l'ORGANIC, caisse nationale du régime
d'assurance vieillesse/invalidité/décès des non salariés de l'industrie et du commerce.
-
Assurance Maladie : une CMR, Caisse Maladie Régionale relevant de la CANAM. (retrouver le calcul
des cotisations sociales sur www.canam.fr
-
Allocations familiales : URSSAF.
SER.07 – Promoteur, rénovateur
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STRUCTURE JURIDIQUE
Le marchand de biens peut exercer son activité en entreprise individuelle (il est alors commerçant
indépendant) ou en société.
Entreprise individuelle
L'exercice personnel du métier est possible mais comporte de graves inconvénients sur le plan fiscal,
cette activité entraîne une extension possible à tout le patrimoine : de simples opérations sont alors
considérées comme des opérations de marchand de biens et sont donc soumises au régime fiscal
correspondant. Sur le plan des risques financiers, il est préférable qu'il y ait une barrière entre les
créanciers professionnels et le patrimoine privé, même si une caution personnelle est souvent demandée
par les banques.
Sociétés
Les GIE et sociétés civiles ne sont pas des structures admises, l'activité étant par essence de nature
commerciale. Reste le choix entre SA ou SAS, SARL, SNC, EURL...
Un ouvrage spécialisé, le Delmas, approfondit les critères de choix entre ces différentes sociétés pour le
marchand de biens.
REGIME FISCAL
Le marchand de biens est soumis dans le droit français à un statut particulier. L'ensemble de ces règles
forme un statut relativement rigoureux dont les obligations sont nombreuses et sévèrement
sanctionnées.
Imposition aux BIC
Les marchands de biens ne peuvent jamais être au forfait.
Droits de mutation
Régime préférentiel (articles 1115 et 851 du CGI) : exonération des droits de mutation lors de l'achat de
biens (seule la taxe de publicité foncière au taux de 0,60% est due). Ce régime préférentiel impose
aux marchands de biens de revendre dans un délai de 4 ans. A défaut, le droit initialement perçu,
les intérêts de retard et un droit supplémentaire de 6% sont à payer.
Enfin un régime spécial a été instauré pour tenir compte de la crise de l'immobilier et des difficultés
rencontrées par des marchands de biens (article 66 de la loi de finance rectificative pour 1992) : est
prorogé, jusqu'au 31 décembre 1996, le délai imparti aux marchands de biens pour revendre les biens
qu'ils ont acquis avant le 1er janvier 1993 (à certaines conditions : consulter les textes). Le délai a été en
novembre 1996 rallongé de deux ans, soit au 31 décembre 1998, par le Ministre de l'économie et des
finances.
Dans l'hypothèse où ces immeubles ne seraient pas revendus au 31 décembre 1998, la loi a également
prévu un dispositif de sortie progressive sur quatre ans du régime des marchands de biens. La loi
DDOEF du 2 juillet 1998 a prévu que ces dispositions temporaires sont prorogées jusqu'en 2004, sous
certaines conditions, pour les terrains à bâtir.
Cette difficulté de revendre dans le délai de 4 ans a également influencé la jurisprudence : la solution qui
consiste à revendre par voie d'apport l'immeuble à une société soumise à l'IS a été considérée par la Cour
de Cassation comme une opération assimilable à une revente (arrêt du 1er mars 1994 s'opposant ainsi à
une note fiscale publiée le 13 décembre 1993 sur le sujet). Les adhérents de la FNAIM pourront au
SER.07 – Promoteur, rénovateur
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besoin se renseigner auprès du service juridique de la Fédération pour suivre l'évolution de la
jurisprudence.
TVA
Régime spécial. La TVA à 19,60% est due sur la marge (= prix de vente moins prix de revient fiscal, voir
exemple rubrique 4).
Le régime est plus complexe lorsque le marchand de biens participe à une opération de construction :
c'est alors le régime de la TVA immobilière qui s'applique. Pour l'acquisition d'un terrain à bâtir, il y a le
choix entre le régime spécial de TVA sur marge et le régime normal de TVA immobilière (quand le terrain
est revendu à un constructeur). La fiscalité est complexe. Sur ce sujet consulter les ouvrages spécialisés
ou les professionnels.
La Taxe Professionnelle
Elle doit être acquittée.
NORMES FRANÇAISES
Normes pour la réhabilitation, normes du neuf... Dans certains quartiers, un contrôle des travaux est
effectué obligatoirement par l'architecte des Bâtiments de France lorsque la construction est située dans
le champs de visibilité d'un édifice classé, ou inscrit dans une zone de protection du patrimoine
architectural, ou dans un secteur sauvegardé. Si l'immeuble est classé, un architecte des Monuments
Historiques sera désigné. Se renseigner à la mairie ou auprès des directions régionales des Monuments
Historiques.
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6 - CONTACTS ET SOURCES
D’INFORMATION
INSTITUTIONNEL
-
Ministère de l'Equipement, du Logement, des Transports et du Tourisme
Tour Pascal B - Grande Arche - Le Parvis la Défense - 92055 Paris la Défense Cedex 04 Tél. : 01 40 81 21 22 - Internet : www.equipement.gouv.fr
Centre de documentation - Tél. : 01 40 81 28 40
ORGANISMES PROFESSIONNELS
-
SYNAR, Syndicat National de la Rénovation
4 rue du Général Lanzerac - 75017 Paris - Tél. : 01 44 09 99 40
Environ 200 adhérents dont ceux du Groupement des Rénovateurs promoteurs.
-
Groupement des Rénovateurs Promoteurs
90 avenue de Wagram - 75017 Paris - Tél. : 01 47 66 08 38
Une cinquantaine d'adhérents en Ile-de-France, tous cooptés.
-
FNAIM
129 rue du Faubourg Saint Honoré - 75008 Paris - Tél. : 01 44 20 77 00 – Internet : www.fnaim.fr
Il existe une commission marchands de biens.
-
UNIT, Union Nationale Indépendante des Transactionnaires d'Immeubles et fonds de commerce,
gestionnaires immobiliers et marchands de biens
4 rue de Stockholm - 75008 Paris - Tél. : 01 42 93 79 86
A noter : le syndicat des agents immobiliers SNPI distingue également des rénovateurs parmi ses
membres.
Divers
-
IAURIF, Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de la Région Ile de France
15 rue Falguière - 75015 Paris - Tél. : 01 53 85 77 40
-
Fédération Française du Bâtiment
33 avenue Kléber - 75016 Paris - Tél. : 01 40 69 51 00 - www.ffbatiment.fr
ORGANISMES DE FORMATION
La profession compte beaucoup d'autodidactes, mais il faut au moins avoir de bonnes connaissances en
droit, en gestion, en immobilier et en urbanisme.
Se renseigner auprès de l'ESPI, Ecole Supérieure des Professions Immobilières à Paris, qui peut
intéresser un futur marchand de biens. Plus nombreuses sont les formations sur l'urbanisme et le droit
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immobilier en général (Sciences-Po urba et autres enseignements supérieurs comme ICH, les
formations continue de l'AFPI, du CEFLU, etc.).
Adresses utiles et organismes cités : consulter la fiche ou carnet du CIDJ 2.37, Les métiers de
l'immobilier.
CIDJ - 101 quai Branly - 75740 Paris Cedex 15 - Minitel 3615 CIDJ - Internet : www.cidj.asso.fr
Ainsi que le guide des employeurs, Métiers et Professions de l'Immobilier, publié chez APOGEE Tél. : 01 40 44 90 64
SALONS
Nombreux salons immobiliers mais il n'existe pas de salon spécifique pour les marchands de biens.
INTERNET
-
www.fnaim.fr, le site de la FNAIM.
www.immo-village.com, services électroniques pour les professionnels de l'immobilier.
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7 - BIBLIOGRAPHIE
OUVRAGES
-
Mémento Pratique sur la gestion immobilière, Francis Lefebvre Editeur.
-
Mémento Pratique sur l’urbanisme et la gestion immobilière, Francis Lefebvre Editeur.
-
Les marchands de biens, Bernard Valeyre, Jean Louis Monnot, statut juridique et pratiques
professionnelles, 4ème édition 2000, Editions Delmas.
-
Les marchands de biens, aspects juridique, financier, comptable, fiscal, et audit, Stéphane Gaillard
et Hubert M. Tubiana, c/o Litec - 27 place Dauphine - 75001 Paris, 1997.
-
Les marchés de l'immobilier, étude Eurostaf 1999, www.eurostaf.fr
REVUES ET ANNUAIRES
-
Annuaire du SYNAR.
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INFORMATIONS PRATIQUES
Comment commander une fiche professionnelle ?
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que vous pouvez demander par fax, Minitel, Internet ou par courrier
auprès de :
Librairie APCE - 14 rue Delambre 75014 Paris
Comment vous tenir informé des dernières réactualisations et des nouveautés de l’Agence ?
(Une fiche est réactualisée tous les deux ans.)
Ä
En consultant la liste des fiches (et leur date de réactualisation) sur le site Internet de l'APCE.
Vous trouverez également des informations pratiques pour créer ou reprendre une entreprise, une
base de données des aides à la création, des forums, un espace commercial etc…
Ä
En vous rendant à :
La Librairie pour Entreprendre
14, rue Delambre - 75014 Paris
Métro : Vavin (ligne 4) ou Edgar Quinet (ligne 6)
Tél. : 01 42 18 58 80
e.mail : [email protected]
Horaires : du lundi au vendredi : 10h-13h et 14h-17h30
Comment faire-part de vos remarques et suggestions ?
En téléphonant au : 01 42 18 58 76
ou en envoyant un mail à l’adresse suivante : [email protected]
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