les résidences mobiles

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ransport AAménagement
ménagement
les cahiers
21
n°
septembre 2005
en Languedoc-Roussillon
LES RÉSIDENCES MOBILES :
SUR LE LITTORAL, QUELS ENJEUX ?
Si les terrains de camping « aménagés » doivent obtenir une autorisation
spécifique, puis un permis de construire, les installations
de mobil-homes ou résidences mobiles en revanche,
profitent d'un certain flou juridique. Aussi, leur succès croissant (1)
doit-il amener à rechercher rapidement des réponses alliant
mise en valeur du territoire et protection du cadre environnemental.
Chantal Marc
UNE OFFRE RÉCENTE
Implanté à l'origine pour élargir l'éventail des
publics touchés (étalement de la saison, offre
concurrente à la chambre d'hôtel), le mobil-home,
habitat léger et confortable, s'est développé très
rapidement. Selon une enquête de l'INSEE
effectuée en 2004 en Languedoc-Roussillon
auprès des gestionnaires en bord de mer, 42%
des emplacements totaux en camping étaient des
emplacements réservés à ce type
d'hébergement. Or, cinq ans auparavant, ce
mode d'hébergement était rare. Par ailleurs la
même enquête indique que plus d'une dizaine de
campings "non résidentiels" du littoral atteignent
déjà plus de 90% d'hébergements locatifs. La
palette de leur classement va de une à quatre
étoiles.
Emplacements et types d’hébergement
Campings 1 et 2*. Répartition des
17 900 emplacements
19%
8%
73%
Campings 3 et 4*. Répartition des
42 000 emplacements
23%
24%
53%
Pour la clientèle de
passage emplacements
locatifs
Pour la clientèle de
passage emplacements
nus
Pour la clientèle
résidentielle
Situation 2004. Réponses des professionnels du Languedoc-Roussillon à un questionnaire de l'INSEE
Dans les campings 3 et 4 étoiles, on peut trouver
des hébergements légers sur près de la moitié
des emplacements. Dans les campings 1 et 2
étoiles, ils sont beaucoup moins nombreux : ils
occupent environ un quart des emplacements. La
location à la nuitée est pratiquée mais
certainement pas encore très connue. Enfin, ici
où là, les mobil-homes ont pu être utilisés comme
des résidences principales (2).
(1)Source FRHPA. Autre source : INSEE.
Si l'on fait l'hypothèse que tous les « emplacements résidentiels » et les emplacements « locatifs » et rien que ceux-là, accueillent caravanes,
tentes meublées, bungalow, MH ou HLL, ce sont près de 30 000 hébergements légers qui sont installés. Les emplacements « résidentiels »
sont, contrairement aux emplacements de passage, loués pour la saison ou l'année à une même personne
(2)En Languedoc-Roussillon, les deux ou trois principaux cas de concentration de résidences mobiles utilisées à titre de résidence principale
ont été résorbés.
UNE LÉGISLATION MAL ADAPTÉE
La croissance très rapide du mobil-home a en partie été rendue possible grâce à une insuffisance de la loi.
Principales dispositions de la loi pour les terrains de camping
Type de
terrain
Camping
mention
tourisme
Camping
mention
loisir
Parcs de
loisirs
(PRL)
Autorisation
d’aménager
oui
oui
oui
Définition
Plus de 50% des
emplac ements loués à u ne
clien tèle de passag e.
Plus de 50% des
emplac ements desti nés à
une occupation supérieure
au mois .
Peuvent comporter jusqu’à
100% d’ HLL (200m2 par
emplac ement) ou des
caravanes et MH ( 100m2
par emplacemen t).
Sauf cas
particulier, un
camping ne
peut-être créé
sans une
autorisation
d'aménager.
Celle-ci fixe le
n o m b r e
Hébergement toilé
m a x i m u m
d'emplacements réservés aux tentes et aux
caravanes ou exclusivement aux caravanes ainsi
que, le cas échéant, le mode d'exploitation retenu
(location ou cession). Elle détermine également le
nombre d'habitations légères de loisirs (3) ainsi
que la surface minimale pour leur emplacement.
Points communs
La cli entèle ne doit pas y élir e
domicile
Les nor mes gén érales
(superficies moyennes des
emplac ements , capac ité
minim ale en eau, salles et
équipem ents d e jeux, éc lairage,
gardiennage...) fixent le
clas sement en étoile.
Les emp lacemen ts à la f ois
dess ervis en eau, élec tric ité
et raccordés au s ystème
d’assainissement sont
dénommés «grand confort», ou
«grand conf ort caravanes» s’il s
sont d irectement racc ordés.
Particularités
Locati on cour te (au plus = au
mois).
Au maximum 34 HLL ou un
nombre d’HLL inférieur à 20%
des emp lacemen ts.
Location longue
Au maximum 34 HLL ou un
nombre d’HLL inférieur à 20%
des emp lacemen ts
Peuvent abriter 100% de
caravanes : la ces sion es t alors
possible.
Peuvent être en c essi on de
parcelles ou à gesti on hôtelière.
100 % d’HLL ou caravanes
Au contraire des HLL, le mobil-home ne nécessite
pas d'autorisation préalable d'implantation, ni
même de permis de construire, s'il respecte les
conditions suivante :
permanence des moyens de mobilité,
surface inférieure à 30% de la parcelle,
surface inférieure à 40m2.
Mobil Home
Habitation Légère de Loisir
L'existence d'emplacements "grand confort" ou
"grand confort caravane" a favorisé l'extension de
ce type d'hébergement.
Le décret du Conseil d'État prévu par la loi SRU
représentera une avancée en définissant enfin le
contexte juridique du mobil-home. Mais, tous les
problèmes ne seront pas résolus pour autant.
(3) HLL : Les HLL sont des constructions sans fondations pour des séjours de vacances, démontables et transportables. Si elles sont
inférieures à 35m2 ou représentent en nombre moins de 20% des emplacements, une simple déclaration de travaux suffit. Sinon il faut faire une
demande de permis de construire. Elles ne peuvent être implantées que dans un terrain de camping classé, un PRL, un village de vacances ou
une maison familiale de vacances.
UN ENGOUEMENT DE LA CLIENTÈLE
La clientèle a répondu très favorablement à cette
nouvelle offre et le mobil-home semble bien avoir
contribué à une plus grande fréquentation sur les
secteurs littoraux où il a été implanté et permis le
développement des loisirs et du tourisme hors
saison sur les terrains équipés.
Les entretiens réalisés à la demande de la
Direction régionale de l'Equipement durant la
saison 2004, ont principalement révélé deux
types de clientèle :
- Une clientèle de campeurs passés de la tente à
la caravane, puis au mobil-home : les personnes
rencontrées hors saison pendant l'enquête ont
généralement acheté leur mobil-home, souvent
au moment de la retraite. C'est une clientèle
nationale aux moyens financiers plutôt modestes.
- Une clientèle qui avait une perception négative
des campings et ne les aurait pas fréquentés sans
les mobil-homes. Correspondent à ce profil, des
clients locataires résidents en Europe du nord et
des propriétaires ayant acheté un mobil-home par
l'intermédiaire du groupe HAVEN (4).
Globalement, la clientèle du mobil-home apprécie
le confort de cet hébergement. En outre, elle
profite de campings équipés qui permettent de ne
pas prendre la voiture pour les achats ou les
loisirs. La clientèle nord-européenne évoque
aussi l'espace sécurisé offert aux enfants. L'attrait
d'un emplacement “les pieds dans l'eau” dans une
région ensoleillée est généralement souligné.
Le mobil-home fait assez souvent office de
résidence secondaire. Ainsi en France
métropolitaine, un mobil-home sur deux
appartient à un particulier. Faute de pouvoir
acquérir une résidence en dur, ni même une
habitation légère de loisirs, certains ménages
investissent en effet dans une résidence mobile.
Dans un avenir proche, le vieillissement de la
population peut conforter cette tendance.
Le coût d'un mobil-home
Pour un particulier, le prix du MH neuf installé
oscille entre 11 000 et 60 000€. Le loyer
annuel de l'emplacement est de 2 000 à
5 000 €.
Le MH perd en 4 ans la moitié de sa valeur.
Pour un emplacement loué 3 500€ par an et
un MH acheté 25 000€ et revendu 7 000€ au
bout de 10 ans, le propriétaire débourse
53 000€ environ et dispose d'une résidence
secondaire pendant 10 ans.
S'il réussit à le louer 10 semaines chaque
année à 300€ en moyenne, il réduit son prix
de revient à 23 000€ et garde l'utilisation du
MH dans les périodes hors location pour
moins de 200€ par mois.
GESTIONNAIRES DE CAMPING : UNE MEILLEURE RENTABILITE
On peut dater le développement de la résidence
mobile dans les campings avec l'acceptation de la
norme AFNOR de décembre 1999. En effet, cette
norme donne un début d'existence juridique à cet
hébergement mais surtout l'assimile à un simple
véhicule comme la caravane, ce qui facilite son
installation. Jusque-là les gestionnaires,
prudents, testaient avec quelques unités la
rentabilité des différents hébergements de pleinair. En effet, l'installation au-delà de 20% des
emplacements, d'HLL (5) ou de chalets, est
soumise à une demande spécifique d'autorisation
et les autres hébergements (tentes-meublées,
caravanes louées, bungalow…) sont moins
confortables et leur longévité plus courte.
Par rapport à la location d'emplacements “nus”,
les résidences mobiles offrent une bonne
rentabilité sur le long terme et permettent d'attirer
une nouvelle clientèle. De plus, ces
hébergements, lorsqu'ils sont fréquentés horssaison, contribuent au développement de
certaines activités ou équipements annexes de
l'établissement (épicerie, tennis, salles
d'animation...).
Une rentabilité supérieure
Un MH est loué environ 2 fois plus cher que
l'emplacement nu, sa durée d'occupation est
supérieure, ainsi que le nombre de
personnes par emplacement.
L'INSEE dans son enquête annuelle de
conjoncture indique que le taux d'occupation
des emplacements locatifs sur la saison est
de 50% contre 35% environ pour les
emplacements nus. De plus ces derniers
sont occupés par 2,9 personnes en moyenne
alors que les hébergements locatifs
comptent 3,6 personnes.
Les tarifs de location d'un MH 4-6 personnes
peuvent varier de 200€ début mai à 850€ les
semaines de pointe alors que l'emplacement
pour 4 personnes (avec parking et
électricité)est loué -forfait de base
2 personnes- de 100€ à 300€ plus 25€ à 55€
par personne supplémentaire.
(4) HAVEN a créé un premier camping avec hébergements locatifs sur la côte bretonne il y a 25 ans. Maintenant HAVEN EUROPE possède sur le
littoral 6 campings sur l'Atlantique et 2 en Languedoc-Roussillon. II poursuit son développement en direction de la région parisienne et du LanguedocRoussillon pour un 3 e gros camping. Il s'est adjoint également une activité de Tour-opérator pour des parcs situés en France, Italie et Espagne.
(5) page ci-contre tableau et note (3).
CONSTRUCTEURS ET PROMOTEURS : DES PERSPECTIVES INTÉRESSANTES DE DÉVELOPPEMENT
Les mobil-homes ne peuvent être installés que
sur les terrains de camping autorisés. Les
fabricants se trouvent donc contraints par la
politique et les capacités financières des
gestionnaires. Ils recherchent en conséquence à
acquérir eux-mêmes des terrains de camping
existants et y pratiquent essentiellement la vente
de mobil-homes sur des parcelles maintenues en
location.
C'est ainsi que HAVEN, nouveau venu dans le
secteur, a acheté deux terrains (300 et 870
emplacements) dans la région et s'est donné pour
objectif de vendre à des particuliers 100% de MH
au bout de six ans d'ouverture. Il escompte par
ailleurs qu'un propriétaire sur trois changera son
mobil-home tous les trois ans.
D'autres groupes, tels que IRM, LOUISIANA,
TRIGANO apportent des capitaux pour
accompagner les gestionnaires qui ont choisi
leurs modèles de mobil-homes.
En outre, ces montages juridiques et
commerciaux commencent à inspirer des
gestionnaires plus modestes qui se lancent dans
la construction de “chalets” et ouvrent des PRL ou
des campings de loisirs à gestion hôtelière, en
espace rural, sur des terrains de 40 à 150
emplacements.
Ces équipements tendent à fixer une clientèle de
proximité pour des séjours de loisirs mais ils
diminuent parallèlement l'offre à destination des
vacanciers extérieurs. La clientèle de proximité
par sa fréquentation longue durée est
intéressante pour assurer la viabilité de certaines
activités. Cependant si l'on considère que la plusvalue régionale résulte des dépenses des clients
extérieurs à la région, il est indispensable de
conserver un nombre d'emplacements et
d'hébergements locatifs suffisants (6).
Enfin, dans une région où les difficultés de
logement sont importantes, le risque de
développement d'un habitat permanent à
caractéristique "sociale" existe. Il est
incompatible avec la vocation touristique des
terrains de camping.
UN DÉVELOPPEMENT A ACCOMPAGNER DANS LE RESPECT DE L’ENVIRONNEMENT
Contrairement à l'urbanisation, le camping peut
être autorisé dans les espaces à dominante
naturelle. Le développement des nouveaux
produits d'habitat temporaire de loisirs, tels
l'habitation légère de loisirs, le chalet et le mobilhome constitue une menace. Les enjeux sont
d'autant plus importants que les glissements vers
une occupation en résidence secondaire se
développent fortement.
La question n'est pas d'empêcher les habitations
mobiles de s'implanter mais de trouver comment
mieux gérer leur croissance. Il faut alors
envisager des stratégies adaptées aux réalités
locales ce qui suppose de bien cerner tous les
enjeux liés au développement des mobil-homes
Gestion du risque, notamment celui de
l'inondation.
Préservation de la qualité des paysages
et limitation de l'artificialisation des sols.
La question du recyclage des hébergements déjà
implantés va également se poser. Leurs
propriétaires n'ont souscrit à aucune obligation.
Toutefois, les professionnels, qui s'inquiètent de
l'image négative pour l'hôtellerie de plein-air de
"décharges à mobil-home" en pleine nature, se
préoccupent dès à présent de chercher des
solutions pour détruire, dans l'avenir, les mobilhomes vétustes.
Pour éviter d'éventuelles dérives, l'élaboration
d'une charte paysagère et environnementale est
souhaitée par les professionnels de l'hôtellerie de
plein-air. Ils travaillent déjà, au niveau national,
sur cette question. Une plaquette pédagogique,
en cours de rédaction, présentera des
réalisations exemplaires de prise en compte
d'éléments patrimoniaux et des risques naturels.
Il s'agira alors de convaincre l'ensemble des
professionnels et responsables.
Une déclinaison locale de cette charte devra être
mise en œuvre pour tenir compte des
particularités des unités paysagères.
Une question reste aujourd'hui en suspend, celle
de l'uniformité du produit standard de
“maisonnette” qui se développe actuellement.
Mais en ce domaine, la mode peut changer.
(6)Une analyse approfondie du contexte concurrentiel paraît indispensable, notamment dans le cadre du développement du tourisme dans les autres pays du
pourtour méditerranéen. Ceux-ci proposent des hébergements de qualité, en général hôtellerie ou résidence de tourisme, mais aussi camping avec
hébergements locatifs accompagnés de services à des prix sensiblement inférieurs. En Espagne par exemple, la résidence mobile et le HLL ont le même statut
réglementaire et sont considérés comme des meubles que l'on peut installer sur un camping. En Catalogne, 30% des emplacements d'un terrain peuvent être
occupés par des “meubles-abri” et les campings comptent généralement plus d'emplacements. (Les cahiers de l'AFIT Ministère du tourisme).
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