Le Permis de construire valant division en 50 Questions

Q/R
n°32/33/34
Le Permis de construire valant division
en 50 Questions/Réponses©
Questions/Réponses n°32/33/34 : Quel est le délai de
validité d’un permis de construire valant division ? Quels
sont les travaux qui l’interrompent ? Dans quelles mesure
cette autorisation peut-elle être frappée de caducité partielle
RESUME : Le délai de validité d’un permis de construire est le délai de droit commun, tel qu’il
résulte des articles R.424-17 et suivants du Code de l’urbanisme. Le délai initial est donc de
deux ans et, le cas échéant, peut-être prorogé d’une année. Toutefois, seuls les travaux
d’une importance significative sont de nature à l’interrompre et, par ailleurs, un permis de
construire valant division peut être frappé de caducité partielle.
Si le délai de validité du permis de construire valant division est le délai de droit commun
applicable à tout permis de construire, il reste que dans la mesure où une telle autorisation
porte par définition sur plusieurs bâtiments, il faut déterminer dans quelle mesure cette
spécificité est susceptible d’avoir une incidence sur ce délai.
Q/R N°32 : QUEL EST LE DELAI DE VALIDITE D’UN « PCVD »
Le délai de validité « de base » (hors prolongation donc) des autorisations d'urbanisme est
exclusivement déterminé par les articles R.424-17 et R.424-18 du Code de l'urbanisme,
lesquels disposent que:
« Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le
délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la
décision tacite est intervenue.
Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration
préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ».
et :
« Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain sans travaux, la
décision devient caduque si ces opérations n'ont pas eu lieu dans le délai de deux ans à compter de la
notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ».
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Le permis de construire valant division ne relevant pas du cas particulier de l’article R.42418, son délai de validité relève donc du régime de droit commun, à savoir celui fixé par
l’article R.424-17 précité.
Sauf prorogation, le titulaire d’un permis de construire valant division dispose donc en l’état
d’un délai deux ans pour engager les travaux ; étant rappelé que le décret du 19 décembre
2008 ayant porté à trois ans ce délai n’est plus applicable depuis le 31 décembre 2010, du
moins pour les permis de construire délivré après cette date.
Par ailleurs, une fois ce délai initial de deux ans passé, les travaux ne peuvent pas être
interrompus pendant plus d’un an ; étant rappelé sur ce point que le dispositif en vigueur ne
comporte aucune disposition équivalente à l’ancien article R.421-32 du Code de l’urbanisme
en ce qu’il disposait que :
« Toutefois, les travaux peuvent être interrompus pendant une durée maximum de trois années à compter de
l'achèvement de la première tranche lorsque le permis de construire a autorisé la réalisation d'une
construction à usage d'habitation en deux tranches, dont la première constitue une unité habitable et ne
dépasse pas 100 mètres carrés de surface hors oeuvre nette et dont la suivante a une surface hors oeuvre
nette inférieure à la première ».
Sur ce point, il faut surtout préciser que ce délai s’entend d’une interruption continue
pendant plus d’un an. Rien ne s’oppose donc à ce que les travaux soient interrompus à
plusieurs reprises dès lors qu’aucune interruption ne dure plus d’une année (CE. 21 novembre
1987, req. n°58.689).
C’est en revanche la prorogation du délai de validité du permis d’une année prévue par
l’article R.424-21 qui en revanche n’est possible qu’une seule fois.
Q/R N°33 : QUELS TRAVAUX INTERROMPENT CE DELAI DE VALIDITE ?
Pour que le délai initial de validité d’un permis de construire, et donc d’un permis de
construire valant division, soit interrompu il est nécessaire que l’autorisation obtenue est
connu un commencement concret d’exécution.
Il s’ensuit que le seul fait de formuler une déclaration d’ouverture de chantier n’a strictement
aucune incidence sur ce point dans la mesure où aux termes de l’article R.424-17 du Code
de l’urbanisme, le délai de validité d’un permis de construire ne peut-être interrompu que
par l’exécution de travaux : la formulation d’une déclaration d’ouverture de chantier
n’interrompt donc pas ce délai (CE. 7 mai 2003, Assoc. de protection du patrimoine martiniquais, req. n°
251.196), même si elle s’accompagne de l’exécution travaux préparatoires ou de travaux de
faible importance (CE. 4 juillet 1994, SCL Les Palmiers, req. n°116.778).
Patrick E. DURAND
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Il faut, en effet, rappeler que seuls certains travaux sont de nature à interrompre le délai
prescrit par l’article R.421-32 du Code de l’urbanisme, en l’occurrence les travaux d’une
certaine importance, présentant un lien direct avec le permis de construire considéré : ce
qui exclut les travaux préparatoires de chantier
A ce titre, il a ainsi été jugé que n’était pas de nature à interrompre le délai de validité d’un
permis de construire : l’exécution de travaux de terrassement (CE. 15 avril 1992, SCI Chaptal, req.
n°67.407), l’exécution de travaux de décapage du terrain (CE. 3 février 1999, Hôpital de Cosne-Coursur-Loire, req. n°126.687), la réalisation de sondages (CAA. Bordeaux, 31 décembre 2004, Sté LIDL, req.
n°01BX00373), la réalisation d’études du sous-sol (CAA. Douai, 14 juin 2001, SCI Severine, req.
n°97DA01664), la présence d’engins de chantier (CE. 9 mai 2001, Cts Delivet, req. n°231.076),
l’installation d’une clôture de chantier (CAA. Lyon, 24 juin, 2003, M. Aymard, req. n°03LY00438), la
présence d’agents sur le terrain à construire (CAA. Douai, 14 juin 2001, SCI Severine, req.
n°97DA01664) ou encore, l’entreposage de matériaux de construction (CAA. Marseille, 2 juin 1998,
M . Roger, req. n°96MA02397) ; étant précisé que le nombre d’actes matériels accomplis n’a pas
d’incidence sur cette appréciation (CE. 28 juin 1999, SCI Jeanne d’Arc ; req. n°191.375).
Il reste qu’au-delà des seuls travaux préparatoires, les travaux de faible importance sont
également insusceptibles d’interrompre ce délai de validité.
Par principe, le délai de caducité du permis de construire autorisant l’édification de
plusieurs bâtiments est toutefois interrompu par l’engagement des travaux sur n’importe
quel d’entre eux, sans qu’il soit besoin donc que les travaux portent sur la totalité d’entre
eux (CE. 10 décembre 1965, Synd. des copropriétaires de l’immeuble « Pharao-pasteur », Rec., p. 684).
Il reste que l’importance des travaux effectivement entrepris s’apprécie par rapport à
l’économie générale du projet autorisé.
Ainsi, la construction des dix-sept bâtiments du programme interrompt le délai de
péremption du permis de construire et autorise ultérieurement, après quelques mois
d’interruption, à entreprendre la réalisation des aires de stationnement du projet. En
revanche, la construction, en quatre ans, de seulement 4 des 500 pavillons projetés ne suffit
pas interrompre le délai de caducité du permis de construire :
« Considérant que le permis de construire délivré à la société requérante le 10 octobre 1973 prévoyait la
construction de 500 maisons individuelles, qu'il a été prorogé à deux reprises les 15 novembre 1974 et 6
octobre 1975 et que la déclaration d'ouverture du chantier a été faite le 7 septembre 1976 ; qu'à la date de la
décision attaquée, quatre pavillons seulement avaient été réalisés à la cadence d'un par an ; qu'eu égard à la
nature et à l'importance de l'opération immobilière autorisée, les travaux exécutés, qui ont eu pour objet, non la
réaliation, même fractionnée, du programme d'ensemble, mais la construction successive de maisons
individuelles dans le seul but de faire échec à la péremption du permis, ne sauraient être regardés comme une
entreprise de construction de nature à interrompre le délai de péremption prévu par les dispositions précitées
de l'article R. 421-38 ; qu'il suit de là que la S.C.P. "VAL ROSE" n'est pas fondée à demander l'annulation de la
décision par laquelle le directeur départemental de l'équipement de l'Aisne a constaté la péremption du
permis » (CE. 2 décembre 1987, SCP Val-Rose, Rec., p. 394).
Patrick E. DURAND
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On peut donc raisonnablement en déduire que le seul engagement des travaux
d’équipements communs à l’expiration du délai de validité du permis de construire valant
division ne suffira pas à éviter la caducité de cette autorisation.
Q/R N°34 : UN « PCVD » PEUT-IL ETRE FRAPPE DE CADUCITE PARTIELLE ?
Dans un arrêt il est vrai ancien le Conseil d’Etat a jugé que le délai de caducité du permis de
construire autorisant l’édification de plusieurs bâtiments pouvait être interrompu par
l’engagement des travaux sur n’importe quel d’entre eux, sans qu’il soit donc
nécessairement besoin que les travaux portent sur la totalité du projet (CE. 10 décembre 1965,
Synd. des copropriétaires de l’immeuble « Pharao-pasteur », Rec., p. 684).
Plus récemment, à propos d’un permis de construire portant sur deux bâtiments distincts, la
Cour administrative d’appel de Douai a déterminé le délai d’un an avant lequel les travaux
d’édification du second bâtiment devaient être engagés par la seule référence à la date
d’achèvement du premier (laquelle était postérieure à l’échéance du délai initial) et ce, sans
autre considération (CAA. Douai, 14 juin 2001, SCI Séverine, req. n°97DA01664).
Toutefois, au terme d’une analyse plus précise des projets en cause, la Cour administrative
d’appel de Marseille a pour sa part jugé que :
•
l’engagement des travaux ne portant que sur le premier bâtiment à construire n’avait
pas interrompu le délai de validité du permis à l’égard du second bâtiment dans la
mesure où l’un et l’autre « étaient indépendants et ne comportaient aucune partie
commune » :
« Considérant que le permis de construire délivré à la SCI "OREE DU HAUT DU CAP" par l'arrêté du
maire de SAINT-JEAN-CAP-FERRAT du 27 janvier 1992 autorisait la construction de deux villas,
dénommées "A" et "B", ayant chacune une superficie hors oeuvre nette de 675 m ; que le bénéficiaire
du permis affirme, sans être contredit, dans son mémoire produit devant la Cour administrative
d'appel que, si les travaux de la villa "A" ont été effectués dans le délai de validité du permis, la villa
"B" n'a fait l'objet d'aucun commencement de réalisation ; que les plans produits à l'appui de la
demande du permis de construire établissent que les deux villas projetées étaient indépendantes et
ne comportaient aucune partie commune ; qu'ainsi, les dispositions de l'arrêté du maire de SAINTJEAN-CAP-FERRAT autorisant leur construction ne formaient pas un tout indivisible ; que, dès lors,
en application des dispositions précitées de l'article R.421-32 du code de l'urbanisme, le permis de
construire contesté est devenu caduc en ce qu'il concerne la villa "B" » (CAA. Marseille, 22 avril 1999,
Bracco, req. n° 97MA00647) ;
•
a contrario, l’engagement des travaux portant sur trois bâtiments suffisait à
interrompre le délai de validité du permis à l’égard du quatrième dès lors que cet
ensemble formait un projet « indivisible » :
Patrick E. DURAND
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« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire du 9 décembre 1988
autorisait la construction de quatre bâtiments E F, G et H ; que ledit permis de construire présentait
un caractère indivisible ; que, s'il ressort des pièces du dossier, et notamment du compte-rendu de
visite établi par M. Y..., architecte, le 30 juin 1993, que la construction du bâtiment H du programme
immobilier en cause n'avait pas à cette date débuté, il est constant que la construction des trois
autres bâtiments E, F et G avaient été entrepris dans le délai de validité de deux ans du permis de
construire du 9 décembre 1988 ; que, si le ministre soutient qu'à la date du 2 août 1993, le permis de
construire du 9 décembre 1988 était entaché de péremption en raison de l'interruption des travaux
pendant plus d'une année, il s'est borné, pour ce faire, à se référer aux écritures de première instance
de la société requérante par lesquelles elle admettait la péremption dudit permis de construire à cette
date mais n'a versé au dossier aucun document de nature à établir l'interruption des travaux de
construction en cause pendant une durée supérieure à un an ; que, pour sa part, la SCI LES HAUTES
ROCHES a versé en appel des situations de travaux de nature à attester la continuité des travaux de
construction des bâtiments E , G et F jusqu'au mois de juillet 1995 ; que si le ministre soutient
également que le permis de construire du 9 décembre 1988 serait caduc du fait de l'interruption des
travaux pendant une période supérieure à une année entre juillet 1995, date de réception des travaux
des bâtiments E et G, et juillet 1996 , il n'a produit au dossier aucune document de nature à attester de
l'interruption ainsi alléguée ; que, pour sa part, la SCI LES HAUTES ROCHES, établit, par les
situations de travaux et factures versées en appel, que des travaux ont été réalisés sur le bâtiment F
entre le mois de juillet 1995 et le mois de mars 1997, date de réception des travaux du bâtiment en
cause ; que, contrairement à ce que soutient le ministre, lesdits travaux étaient suffisamment
significatifs pour faire échec à la péremption du permis de construire ; qu'en effet, il résulte de
l'examen des justificatifs produits par la société appelante, que les travaux exécutés sur le bâtiment
F, entre juillet 1995 et mars 1997, portaient sur des éléments d'équipement de la construction, tels que
la plomberie, l'électricité et se sont élevés à un montant global, sur la période prise en considération,
de 2 840 511 F pour un total de 6 655 867 F de travaux réalisés sur les trois bâtiments pris en
considération ; qu'en outre, contrairement à ce que soutient également le ministre, les travaux de
réalisation du bâtiment H, qui ont commencé début juin 1997, et qui consistaient en des travaux de
terrassement importants portant sur 1 500 m3 de terres, ainsi qu'il résulte de la facture versée au
dossier par la société appelante, n'étaient pas uniquement destinés à échapper à la péremption du
permis de construire du 9 décembre 1988 mais traduisaient, par leur importance, la volonté de la SCI
LES HAUTES ROCHES de continuer l'opération de construction autorisée par ledit permis de
construire ; qu'il suit de là que le ministre n'établit pas que l'arrêté contesté aurait pu être légalement
fondé sur la péremption du permis de construire du 9 décembre 1988 ; que, dès lors, la demande de
substitution de motifs formulée par le ministre doit être rejetée » (CAA Marseille, 6 octobre 2005, SCI
Les Hautes Roches, req. n° 01MA01827).
Sur ce point, il faut ainsi souligné que :
•
dans la première affaire, la Cour a retenu la caducité partielle du permis de
construire alors même que l’exécution d’une des deux maisons projetées constituait
au regard de l’économie générale du projet un commencement significatif
d’exécution du projet ;
•
dans la second affaire, la Cour a conclu à la validité d’ensemble du permis de
construire non pas en considération de l’importance des travaux entrepris mais au
premier chef en considération de l’indivisibilité du permis de construire les ayant
autorisés.
Le principal critère en la matière est donc celui de la divisibilité du projet et du permis de
construire s’y rapportant.
Patrick E. DURAND
LE PCVD EN 50 QUESTIONS/ REPONSES
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Mais au regard de la jurisprudence précité, il semble donc que la seule présence
d’équipements communs suffise à considérer le projet comme indivisible ou, plus
précisément, que la réalisation de travaux se rapportant à l’édification d’une construction
liée à une autre par des équipements communs suffira à interrompre le délai de validité de
l’autorisation pour ce qui concerne cette dernière.
En revanche, dans le cas d’un permis de construire conjoint, les considérations liées à
l’auteur des travaux accomplis ne peuvent avoir aucune incidence sur le délai de validité du
permis de construire compte tenu du caractère réel d’une telle autorisation.
PATRICK E. DURAND
DOCTEUR EN DROIT
AVOCAT AU BARREAU DE PARIS
CABINET FRÊCHE & ASSOCIES
Patrick E. DURAND