Mars 2004

I
direction
régionale
de l’Équipement
Aquitaine
Sommaire
2
André BARBÉ, directeur de
l’ADIL 33 :
“le dispositif de Robien
suscite de l’intérêt en
Gironde”.
Simulation d’un
investissement locatif
dans l’ancien réhabilité.
Simulation d’un
investissement locatif
dans le neuf.
3
logement locatif :
dix-huit ans de politique
d’aide à l’investissement
locatif.
4
dispositif de Robien :
un nouveau zonage plus
conforme
aux réalités locales.
repères juridiques des
différents dispositifs.
Observatoire
régional de l’habitat
CDC • B de F • ANAH • A’URBA • ADIL 24
ADIL 33 • ADIL 40 • ADIL 64 • URPACT
AROSHA • URCMI • FNPC• SCIC • SNAL
CFF • DRE
N
F
O
A
Q
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Aide Num
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HABITAT
La lettre de l’observatoire régional de l’habitat et du logement • Numéro 54 – mars 2004
dispositif de Robien
vers un assouplissement
du régime
de l’investissement locatif
L
e nouveau dispositif fiscal d’aide à l’investissement locatif mis en place dans la
loi « Urbanisme et Habitat » du 2 juillet
2003 est confirmé par le décret et l’arrêté
d’application du 19 décembre 2003 (cf. repères
juridiques).
L’ensemble du dispositif Robien vise en effet à
répondre aux tensions du marché locatif dans
certaines zones du territoire où les locataires
rencontrent toujours plus de difficultés à se
loger, confrontés à une hausse continue des
loyers et à une raréfaction de l’offre de logement locatif.
Il vise donc à encourager des personnes physiques à investir dans le logement locatif afin
de :
• détendre le marché locatif dans ses zones les
plus critiques,
• relancer la construction de logement locatif
en centre ville et en centres bourgs,
• éviter que des logements anciens dégradés ne
quittent le parc locatif et remettre sur le
marché locatif des logements vacants,
• améliorer la qualité des logements locatifs
disponibles.
Dans cet objectif, le nouveau dispositif, tout
en conservant les avantages fiscaux du « régime Besson », aménage des mesures* visant à
alléger ou supprimer ses contraintes. De plus,
en définissant un nouveau zonage, il vise plus
particulièrement les territoires où les tensions
sur le parc privé sont importantes.
Les innovations majeures portent sur :
• l’augmentation des plafonds de loyers (fixés
à un niveau proche du marché) qui varient
en fonction d’un découpage en trois zones
(au lieu de quatre),
• la suppression des plafonds de ressources du
locataire,
• la possibilité de louer à un ascendant ou descendant non membre du même foyer fiscal,
• le bénéfice de l’amortissement fiscal en cas
d’acquisition de bâti ancien,
• l’extension aux locations déléguées (rési-
dences pour étudiants),
• l’adaptation de la réglementation en faveur
des sociétés civiles de placement immobilier
(SCPI),
• l’ouverture à l’ancien sous certaines conditions.
Cette réforme de l’aide à l’investissement
locatif doit permettre de produire 40 000
nouveaux logements locatifs neufs par an.
* Le détail des principales mesures figure dans le
tableau comparatif des différents dispositifs d’aide à l’investissement locatif
André BARBÉ, directeur de l’ADIL 33
“le dispositif de Robien suscite de l’intérêt
en Gironde”
En mars 2002, l’ADIL 33 a commencé une étude visant à analyser le profil des
consultants qui souhaitent investir dans des logements locatifs, ainsi que les
caractéristiques des opérations envisagées.
Un échantillon d’environ 200 cas (50 en 2002, 150 en 2003) pour lesquels elle disposait
de données suffisantes, a été analysé. Chaque simulation a nécessité trois ou quatre
contacts en moyenne.
2002
Catégorie socio-professionnelle
Salariés, cadres, fonctionnaires
Autres (prof. libérales, retraités, commerçants)
Revenus imposables
< 45 000 €
2003
75 %
25 %
70 %
dont < 30 000 €
> 45 000 €
Type d’opérations
Achat neuf ou construction
Achat ancien
Réhabilitation importante
Achat ancien + Réhabilitation importante
Meublés et autres
Type de logements
T1 ou T2
dont T4
30 %
22 %
60 %
15 %
25 %
55 %
22 %
16 %
7%
50 %
51 %
36 %
50 %
49 %
28 %
Montant moyen des investissements
100 000 € 118 000 €
80 % des opérations portent sur un ou deux logements ; 20 %
sur trois et plus. Le recours à l’emprunt pour 100 % du financement est nécessaire dans 80 % des cas, l’emprunt est complété par un apport personnel important dans 20 % des cas.
En 2002, le succès du dispositif Besson neuf apparaît très
2003
70 %
17 %
3%
10 %
54 %
dont T2
T3 ou T4
78 %
2002
Nature des logements
Locatif classique
Locatif étudiant
Logements sociaux
Meublés et autres
Localisation
Bordeaux et CUB
Gironde
Aquitaine
Autres
Régime fiscal choisi
de ROBIEN neuf
de ROBIEN ancien
BESSON neuf
BESSON ancien
LIENEMANN
Réel
Meublé et autres
clairement (60 % des études réalisées). La désaffection du
dispositif Besson ancien (5 %) en raison de la totale inadéquation entre les plafonds de loyer et le marché local est
encore plus « prégnante ». Le dispositif Besson neuf a, en
outre, permis un rééquilibrage en faveur des logements
75 %
22 %
3%
66 %
25 %
6%
3%
—
—
60 %
5%
2%
28 %
5%
48 %
8%
6%
20 %
1%
8%
9%
moyens (T3-T4) par rapport aux petits logements (T1-T2)
grâce en particulier aux programmes de maisons locatives
très prisées dans la région.
Les résultats de l’enquête 2003 montrent le succès rencontré
par le dispositif de Robien.
Simulation d’un investissement locatif dans l’ancien réhabilité
Simulation d’un investissement locatif dans le neuf
Une personne achète un appartement trois pièces de 60 m2, en mauvais état, situé à
Bordeaux, d’une valeur de 70 000 € (y compris frais annexes). Elle effectue des travaux de réhabilitation importants pour un montant de 50000 €.
Elle s’engage à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 60 m2
multiplié par 12,50 € par mois, soit 750 €.
Elle peut déduire 9 600 € de ses revenus fonciers imposables chaque année pendant
cinq ans, puis 3 000 € chaque année les quatre années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, elle peut de nouveau déduire 3 000 € pendant six années supplémentaires.
Au bout de 15 ans, elle a donc déduit 78 000 €. Le taux de la déduction forfaitaire est
ramené à 6 % pendant la période d’amortissement.
Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7500 € (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire . . . . . . . . . . . . . .
– 450 € (7500 x 6 %)
Amortissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . – 9600 € (120 000 x 8 %)
Intérêts d’emprunt . . . . . . . . . . . . . . . . – 5500 € (hypothèse)
Autre charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
– 530 € (hypothèse)
Déficit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . – 8580 €
Le déficit foncier égal à 8 580 € est déductible du revenu imposable.
Une personne achète un appartement de trois pièces neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de 120 000 € (y compris frais annexes). Cet appartement de 65 m2
est situé au centre de Bordeaux.
Elle s’engage à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 65 m2
multiplié par 12,50 € par mois, soit 775 €.
Elle peut déduire 9 600 € de ses revenus fonciers imposables chaque année pendant
cinq ans, puis 3 000 € chaque année les quatre années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, elle peut de nouveau déduire 3 000 € pendant six années supplémentaires.
Au bout de 15 ans, elle a donc déduit 78 000 €. Le taux de la déduction forfaitaire est
ramené à 6 % pendant la période d’amortissement.
Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7000 €(loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire . . . . . . . . . . . . . .
– 420 € (7000 x 6 %)
Amortissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . – 9600 € (120 000 x 8 %)
Intérêts d’emprunt . . . . . . . . . . . . . . . . – 4600 € (hypothèse)
Autre charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
– 440 € (hypothèse)
Déficit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . – 8060 €
Le déficit foncier égal à 8 060 € est déductible du revenu imposable.
HABITAT INFO AQUITAINE N° 54 – Page 2
logement locatif
dix-huit ans de politique d’aide
à l’investissement locatif
A
u cours de la période 1980-85, le nombre de
logements mis en chantier enregistre une très
forte baisse.
Ceci engendre un déficit du parc immobilier locatif
et, en conséquence, une hausse des loyers, ce qui ne
permet pas de répondre de façon satisfaisante à la
demande.
C’est pourquoi différentes incitations fiscales ont été
mises en place depuis 1985 afin de soutenir la construction ou l’acquisition d’un logement en vue d’une mise
en location.
Trois grands dispositifs se sont succédés
avant les nouvelles mesures de Robien.
Ce sont les dispositions « Quilès-Méhaignerie » qui ont
ouvert la voie en prévoyant des réductions d’impôts en
cas d’investissement dans un logement neuf destiné à la
location. Dès la première année de leur mise en œuvre,
on note une progression du nombre de logements mis en
chantier qui se confirme tout au long du dispositif.
En 1995, un niveau identique à celui de 1980 est atteint.
En 1996, en vue de soutenir le renouvellement du parc
Évolution de la construction et de la vente de logements neufs en Aquitaine de 1986 à 2002
(moyenne annuelle) Sources : SITADEL, ECLN – DRE Aquitaine/cellule statistiques
Périodes
Nombre de logements
Nombre de logements
commencés
neufs vendus
1986-1995*
18 069/an
3 858/an
1996-1998
16 779/an
3 581/an
1999-2002
20 474/an
5 009/an
Évolution 1986-1987 à 2002
+ 13 %
+ 30 %
* pour les ventes de logements neufs, la période commence en 1987.
immobilier locatif, « l’amortissement Périssol », destiné à
se substituer à la réduction d’impôts, est mis en place.
Ce dispositif a contribué à orienter l’épargne des particuliers vers l’investissement locatif et à redresser les ventes de
logements neufs au niveau national (+24,8% sur l’ensemble de la période) contrairement à l’Aquitaine.
En 1999, le « dispositif Besson » conserve le mécanisme
de l’avantage fiscal par amortissement pour les logements
neufs.
Cette aide à l’investissement locatif est désormais élargi à
l’acquisition de logements anciens mais sans amortissement possible : l’avantage fiscal consiste à imputer un
déficit forfaitaire sur les loyers.
Ceci contribue à accroître et diversifier l’offre locative privée et notamment celle à la frontière du logement social
par le biais du « dispositif Lienemann » en 2002.
En Aquitaine, la production moyenne annuelle de logements neufs augmente de 13 % entre 1986 et 2002 ; les
ventes progressent de 30 % entre 1987 et 2002.
Le nouveau « dispositif de Robien », applicable depuis le
3 avril 2003, conserve les avantages fiscaux de l’ancien
dispositif tout en allégeant ses contraintes. De plus, il
élargit les possibilités de bénéficier de l’amortissement en
cas d’acquisition de bâti ancien sous certaines conditions.
Principales caractéristiques des différents dispositifs d’aide à l’investissement locatif
(source : Association française d’aide aux contribuables)
DE
Type de logement
Période d’application
Immobilier concerné
Engagement du bailleur
Loyers
Ressources locataires
ROBIEN
Neuf & ancien réhabilité
À compter du 3 avril 2003.
Caractère permanent de la loi.
• Construction ou acquisition d’un logement neuf ou en
l’état futur d’achèvement, ou de parts de SCI ou SCPI.
• Acquisition de bâti ancien, vétuste, insalubre, non occupé,
suivie d’une réhabilitation lourde, certifiée par un
professionnel, en vue de la remise sur le marché de
logements trop dégradés.
Location non meublée pendant neuf ans,
à usage de résidence principale.
Plafonnés.
Libres.
Location aux ascendants
ou descendants
Possible si non membre du même foyer fiscal.
Avantage fiscal
Amortissement
8 %/an sur cinq ans puis 2,5 %/an sur dix ans.
Déduction
forfaitaire annuelle
6 % au lieu de 14 %, pendant la période d’amortissement.
BESSON
Neuf
À compter du 1er janvier
1999. Caractère
permanent de la loi.
Construction ou
acquisition d’un logement
neuf ou en état futur
d’achèvement, ou de parts
SCI ou SCPI.
Ancien
Nouveau bail “Besson
ancien” conclu à partir du
1er janvier 1999.
Logement préalablement
affecté à la résidence
principale d’un locataire.
Location non meublée pendant neuf ans,
à usage de résidence principale.
Plafonnés.
Plafonnées.
Possible pour les
Interdit
acquisitions ou
constructions réalisées
depuis le 9 octobre 2002.
Amortissement
8 %/an sur cinq ans
puis 2,5 %/an sur dix ans.
voir déduction forfaitaire
majorée ci-dessous.
40 % au lieu de 14 %
pendant six ans puis
prorogation par périodes de
trois ans (six ans si nouveau
locataire).
Dispositif LIENEMANN: 60 % au lieu de 14 %
pendant trois ans reconductibles
6 % au lieu de 14 %,
pendant la période
d’amortissement.
Limite annuelle
d’imputation du déficit sur 10700 € (15300 € pour investisseur ayant Périssol en cours). 10700 € (15300 € pour investisseur ayant Périssol en cours).
le revenu
PÉRISSOL
MÉHAIGNERIE
Neuf
Neuf
Logement acquis neufs
Logement acquis neufs et
assimilés entre le 1er janvier jusqu’au 31 décembre 1997.
1996 et le 31 août 1999.
Construction ou
Construction ou
acquisition d’un logement acquisition d’un logement
neuf ou en état futur
neuf ou en état futur
d’achèvement, ou de parts d’achèvement, ou de parts
SCI ou SCPI.
SCI ou SCPI.
Location non meublée pendant neuf ans,
à usage de résidence principale.
Libres
Plafonnés.
Libres
Plafonnées.
Interdit
Interdit
Amortissement
10 %/an sur quatre ans
puis 2 %/an sur 20 ans.
Réduction d’impôt
15 %/investissement
plafonnée à
60 kF/personne seule (le
double pour un couple).
6 % au lieu de 14 %,
définitivement.
25 % au lieu de 14 %,
pendant 10 ans.
15300 €
Page 3 – HABITAT INFO AQUITAINE N° 54
dispositif de Robien
un nouveau zonage plus conforme
aux réalités locales
Par rapport au dispositif Besson, le régime de Robien tient compte des secteurs locatifs
tendus dans la définition des trois zones d’implantation des logements.
A
insi, pour bénéficier des nouvelles
mesures, il y a obligation de respecter
des plafonds de loyer variables en fonction de la zone A, B, ouC dans laquelle l’investissement est réalisé. Ces zones sont délimitées dans l’arrêté du 19 décembre 2003.
Les communes d’Aquitaine entrent dans la
définition des zones B ou C (cf. carte ci-dessous) où les plafonds de loyers mensuels par
mètre carré, charges non comprises, sont indiqués dans le tableau ci-contre.
Ces plafonds, applicables jusqu’au
31 décembre 2003, sont relevés chaque année,
le 1er janvier, par décret.
L’ANAH se réfère également à ce zonage pour
fixer les plafonds de loyers de ses logements
conventionnés.
En revanche, le découpage en zones I, I bis, II
et III est conservé pour les logeROYAN
ments conventionnés Hlm et
SEM.
Plafonds de loyers mensuels par m2 (charges non comprises)
Locatif social (1)
Zone B (2)
4,70 €
Zone C (3)
4,20 €
Logements anciens
9,40 €
(contre 6,20 € dans
le dispositif Besson)
6,30 €
ANGOULEME
BRIVE-LA
PÉRIGUEUX
12,50 €
(contre 8,80 € dans
le dispositif Besson)
9€
(contre 5,70 € dans
le dispositif Besson)
(1) correspond aux logements loués à des personnes de revenus très modestes (ex-dispositif
Lienemann).
(2) agglomérations de plus de 50 000 habitants
+ communes chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et dans les zones frontalières ou littorales.
(3) reste du territoire.
Logements neufs
et anciens réhabilités
(contre 8,30 € dans
le dispositif Besson)
Repères juriques des différents dispositifs
1985-86 – Dispositions QUILES-MEHAIGNERIE
• Loi de finances pour 1985 instituant une réduction d’impôt
pour investissement immobilier locatif;
• Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements
sociaux et le développement de l’offre foncière;
• Le dispositif est modifié ou complété dans les lois de finances
pour 1987, 1988, 1990, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996.
1996 – Amortissement PERISSOL
Loi n° 96-314 du 12 avril 1996 portant diverses dispositions
d’ordre économique et financier mettant en place un dispositif
expérimental et temporaire destiné à se substituer à la réduction
d’impôts.
BERGERAC
BORDEAUX
ARCACHON
AGEN
MONTAUBAN
Zone de plafonds
des loyers
B
BAYONNE
C
PAU
TOULOU
TARBES
direction
régionale
de l’Équipement
Aquitaine
cité administrative
rue Jules Ferry
Boite 55
33090 Bordeaux CEDEX
Tél. : 05 56 24 80 80
Fax : 05 56 24 47 24
DRE-Aquitaine
@equipement.gouv.fr
1999 – Dispositif BESSON
• Loi de finances pour 1999 n° 98-1266 du 30 décembre
1998;
• Décret n° 99-244 du 29 mars 1999 relatif aux locations de
logements intermédiaires;
• Loi de finances pour 2001 n° 2000-1352 du 30 décembre
2000 permettant notamment de mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant;
• Loi de finances pour 2002 n° 2001-1275 du 28 décembre
2001 ajoutant une mesure destinée à favoriser la location de
logements dans le secteur social (dispositif Lienemann).
2003 – Dispositif de ROBIEN
• Loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat
• Décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 relatif à la mise
en location de logements ainsi qu’aux souscriptions au capital
de sociétés civiles de placement immobilier
• Arrêté du 19 décembre 2003 relatif au classement des communes par zones, aux rubriques des états descriptifs et aux
performances techniques des logements acquis pour être réhabilités
Observatoire Régional de l’habitat
CDC • B de F • ANAH • A’URBA • ADIL 24 • ADIL 33 • ADIL 40 • ADIL 64 •
URPACT • AROSHA • URCMI • FNPC • SCIC • SNAL • CFF • DRE
HABITAT INFO AQUITAINE N° 54 – Page 4
Cette lettre est éditée par la
D.R.E Aquitaine et imprimée
à 2800 exemplaires.