N° 37 - Loire Atlantique

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Notaires-ouest.com
LOI ALUR :
Protection
des locataires ?
Magazine d’informations
juridiques et d’annonces
immobilières
Mensuel gratuit
37
n°
JuIllet-Août 2014
Info du mois :
IMMOBILIER :
les pièges à eviter
Plus de
2800 biens
en Loire-Atlantique
Loire-Atlantique
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Les notaires
vous informent
LE MARCHé LOCATIF
SE MAINTIENT DANS
NOS DéPARTEMENTS
Jusqu’au 31 décembre 2016,
l’achat d’un logement neuf
ou la réalisation de travaux
concourant à la production
d’un immeuble neuf,
permettent d’escompter une
réduction d’impôt de 18 %
de l’investissement
(limité à 300 000 €/an et
5 500 €/an/m² habitable)
répartie sur 9 années. Le
logement doit respecter des
critères de performance
énergétique et être loué non
meublé pendant 9 ans sous
condition de ressources du
locataire. Le loyer est plafonné
selon un zonage territorial.
Si les prix du neuf sont
généralement plus élevés
que ceux de l’ancien,
l’investissement est largement
compensé par la défiscalisation
escomptée et l’absence de gros
travaux sur les 10 premières
années.
MENSUEL N°37 - JUiLLEt-AOUt 2014
Editeur : Association Notaires de l’ouest.com
14, rue de Paris - CS 16436
35064 RENNES Cedex - Tél. 02 99 27 54 45
www.notaires-ouest.com
Représentant légal : Bernard DROUVIN
15 ans
C’est le délai, depuis le 17 août 2012,
à respecter entre deux donations ou
entre une donation et le règlement
de la succession pour bénéficier des
différents abattements.
Si au niveau national les loyers
augmentent moins vite depuis
le début de l’année (+ 0,2 %)
que l’inflation (+ 0,7 %), les
loyers bretons progressent de
2,8 %. Un rééquilibrage s’opère
cependant dans les grandes
villes. On constate par ailleurs,
une mobilité des locataires
plus importante sur la région
(34 % sur les quatre dernières
années) que sur le reste du
territoire (23 %). Investir pour
louer semble donc garder tout
son intérêt.
iNvEStir dANS LE NEUf
LE cHiffrE dU MOiS
En d’autres termes, si vous consentez une
première donation en 2014, il faudra attendre
2029 pour profiter à nouveau de l’abattement.
iNvEStir dANS L’ANciEN
Acquérir un bien en mauvais
état peut augmenter votre
rentabilité. Le prix de revient,
moins élevé qu’un bien
identique en bon état, peut
être négocié. Le montant des
travaux peut être déduit des
loyers et générer un déficit
foncier imputable sur les
revenus. Enfin, le bailleur peut
fixer plus librement le montant
du loyer, contrairement à
l’investissement neuf dont les
loyers sont plafonnés.
Il convient cependant d’être
attentif à l’environnement
notamment s’il se situe dans
une copropriété. La loi ALUR
risque de mettre au ban les
copropriétés mal entretenues
dont les logements pourraient
se vendre ou se louer plus
difficilement.
Chaque donateur bénéficie d’un abattement de
100 000 € pour des donations consenties à ses
enfants ou à ses parents. En pratique, chaque
parent peut donner à chacun de ses enfants
100 000 € en franchise de droits.
Résultat : deux parents peuvent donner à leurs
deux enfants jusqu’à 400 000 €.
Donner en vous réservant l’usufruit permettra
d’optimiser fiscalement la donation.
Sucession en ligne directe
Montant taxable après abattement
Tarif applicable
N’excédant pas 8 072 €
Barème
applicable
5%
Comprise entre 8 072 € et 12 109 €
10 %
15 %
20 %
30 %
Comprise entre 902 838 € et 1 805 677 €
40 %
Supérieure à 1 805 677 €
45 %
Maître Arnaud TABURET,
Notaire.
Rédacteur en chef : Philippe Gautier
Comité de rédaction : Florence AILLET, Antoine
BAUDRY, Charles-Albert GRANDJEAN, Arnaud
TABURET, Ariane RENAULT, Emmanuelle
DEXMIER, François TESSIER, Olivier CAPELLE,
Malo TESTARD, Catherine RICHARD, Catherine
PAILLEY, Clémence DONNIO.
Photos (sauf mention contraire) : Yvonnick MARTIN L’ALEXANDRE et Marc OLIVIER
Impression : IMAYE GRAPHIC - Laval (53)
Dépôt légal : nov. 2010
Régie publicitaire : Précom,
SARL au capital de 1032580 €, RCS Rennes
338883315
16 av. Henri-Fréville, 35200 Rennes.
Contact : Thierry Bachelier
Précom - 35, avenue des Peupliers
B.P. 31577 - 35515 Cesson-Sévigné cedex
02 99 26 43 77 ou 06 22 64 06 81
180 210 exemplaires diffusés
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Immobilier
LOI ALUR :
Protection des
locataires ?
La loi « pour l’accès au logement et un
urbanisme rénové » (ALUR) en date du
24 mars 2014, prévoit de nombreuses
mesures visant à réglementer le marché
du logement et à sécuriser les relations
entre propriétaires et locataires. Nous
retenons ici certaines mesures en matière
de baux d’habitation.
Le texte instaure une protection
accrue des locataires et prévoit
plusieurs dispositions à ce titre,
dont :
-l’établissement d’un contrat
type de location et d’un état des
lieux,
- la possibilité pour le locataire
de demander une diminution
de loyer en cas d’erreur de
surface de plus de 5%,
- l’obligation pour le bailleur de
fournir un diagnostic technique
complet,
- la prise en charge exclusive
par le propriétaire de la
rémunération de tout
intermédiaire, à l’exception
des honoraires relatifs à la
réalisation de l’état des lieux et
de la rédaction du bail,
- l’instauration de nouveaux
cas de préavis d’un mois
pour le locataire (état de
«
Maître François TESSIER,
Notaire à Nantes.
4
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santé, bénéficiaire du RSA
ou de l’allocation adulte
handicapé…),
Afin de favoriser l’accès au
logement et de prévenir les
risques d’expulsion, un dispositif
de garantie universelle des
loyers est créé. Il garantit les
bailleurs contre les risques
d’impayés de loyer.
Cette garantie publique
et gratuite s’applique aux
logements constituant la
résidence principale du preneur,
qu’elle soit ou non meublée.
Une notice d’information doit
désormais être annexée à
chaque contrat de location. Elle
précise les droits, obligations et
les possibilités de conciliation
et de recours en cas de litige.
Elle rappelle également les
modalités de mise en œuvre
de la garantie universelle des
loyers.
Pour conclure, les nouvelles
dispositions mises en place
par la loi ALUR invitent à
la prudence. Mieux vaut
faire établir le bail par un
professionnel de l’immobilier.
à noter
Le bail notarié garantit :
• L’équilibre du contrat : le notaire s’assure que le bail prend en
compte les intérêts du locataire et du propriétaire.
• La conformité du contrat avec le droit : grâce aux conseils
du notaire, les parties ont l’assurance que le bail est en
conformité avec les différentes dispositions légales en vigueur.
• Le bail notarié a « force probante ». Cela signifie qu’il ne peut
être contesté. Par ailleurs, il est exécutoire et opposable à
tous. Grâce à ce titre, le propriétaire peut donc procéder, par
l’intermédiaire d’un huissier de justice, à des actes de saisie
si le locataire ne remplit pas ses obligations de paiement
de loyer, sans devoir attendre d’obtenir un jugement pour
poursuivre le locataire.
LE REGARD DU NOTAIRE
Information accrue des acquéreurs en matière de vente
Dès la promesse de vente de
lots de copropriété, le vendeur
doit fournir de nouveaux
documents.
Lesquels ?
- état descriptif de division
- règlement de copropriété
ainsi que tous les modificatifs
- les trois derniers procèsverbaux d’assemblée
générale.
- carnet d’entretien tenu à jour
par le syndic.
- situation financière de la
copropriété : tout document
de nature à établir le montant
des charges et des travaux
versés par les vendeurs au
cours des deux derniers
exercices, celui des charges
impayées,
les dettes fournisseurs
et la quote-part du fonds
de travaux attachée au lot
principal vendu.
Le délai nécessaire pour
recueillir l’ensemble de ces
documents retarde d’autant
la signature de la promesse.
N’hésitez pas à anticiper dès
la décision de mise en vente
pour réunir l’ensemble de
ces documents, notamment
auprès du syndic.
»
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Info du mois
IMMOBILIER :
3 QUESTIONS À
À MON NOTAIRE
les pièges à éviter
Emmanuelle DEXMIER,
Notaire à Nantes.
SUR LE PACS
Avec l’arrivée de l’été, vos projets
immobiliers fleurissent ? Attention,
avant toute acquisition immobilière,
de nombreuses vérifications
et précautions s’imposent pour éviter
des déconvenues futures.
AchETEr AvANT dE vENdrE
S’engager dans une acquisition
avant d’avoir vendu le bien
destiné à la financer conduit à la
souscription d’un prêt relais, le
plus souvent accompagné d’un
prêt amortissable classique.
Jusqu’à la vente, l’emprunteur
devra rembourser les intérêts
du prêt relais ainsi que les
échéances du prêt classique.
Le prêt relais est soldé lors
de la vente. Dans le contexte
actuel, une telle démarche peut
s’avérer risquée.
S’EN TENIr À lA pArOlE dU
vENdEUr
Lors de la visite d’un bien,
se faire accompagner d’un
professionnel pour estimer
le coût des travaux ou vérifier
la conformité de certaines
installations est utile. Le
particulier qui ignore, de bonne
foi, l’existence d’un vice sur
son bien n’est pas responsable.
La garantie des vices cachés
s’applique uniquement au
vendeur de mauvaise foi ou au
professionnel.
1
A quoi sert le PACS ?
2
Me permet-il d’hériter de mon
partenaire ?
3
Comment prend fin le PACS ?
Le PACS est un contrat permettant à deux
personnes de même sexe ou de sexe différent
d’organiser leur vie commune (a 515-1 du Code
Civil). Il crée ainsi un devoir général d’assistance
entre les partenaires. Chacun participe aux
dépenses du ménage à proportion de ses facultés.
à noter que les deux partenaires sont solidaires des
dettes conclues par l’un d’eux pour les besoins de la
vie courante et les dépenses du logement commun.
La conclusion d’un PACS par acte authentique
permettra d’élaborer des clauses adaptées à votre
situation patrimoniale et de déroger à certaines
dispositions du Code Civil.
INvESTIr dANS UN bIEN
lOcATIf SANS S’INfOrmEr SUr
lE mArché
Avant de s’emballer face à un
prix d’achat bas, il convient de
vérifier l’environnement du
bien : proximité des transports,
dynamisme économique de la
ville, etc. De même, une étude
approfondie de l’état du marché
locatif est indispensable pour
éviter de se retrouver avec un
bien vide de tout locataire.
S’INfOrmEr SUr lES TrAvAUx
réAlISéS pAr lE vENdEUr
L’achat d’une maison qui a
fait l’objet d’une importante
rénovation, nécessite une
vigilance accrue. Il est important
de vérifier que les travaux ont
été réalisés aux normes.
Demandez les factures, les
références des entreprises et la
nature des garanties attachées
aux travaux. Vérifiez aussi
que toutes les autorisations
d’urbanisme ont bien été
obtenues.
NON. Contrairement au mariage, le PACS ne rend
pas les partenaires héritiers l’un de l’autre. Seul un
testament peut permettre au partenaire survivant
d’hériter du partenaire décédé (sous réserve des
droits des enfants).
Fiscalement, les partenaires pacsés bénéficient
comme les couples mariés de l’exonération de
droits de succession.
• D’un commun accord par déclaration conjointe
de rupture au greffe du Tribunal d’Instance du
lieu d’enregistrement de la convention ou chez le
notaire qui a procédé à l’enregistrement du PACS.
• Par la volonté de l’un des deux partenaires qui
signifie à l’autre sa décision et en adresse une
copie au greffe du Tribunal d’Instance ou au
notaire
selon plus,
le cas.consultez votre notaire ou
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en savoir
• Par le mariage
partenaires ou de l’unpour
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La fausse bonne idée !
Actes authentiques
ENTREPRISE :
confondre son
patrimoine
personnel
avec celui de
sa société
Emprunter des fonds à sa société, c’est
prendre le risque de perdre tout son
patrimoine personnel.
Profitez de lA trésorerie de
sA société
Vous avez créé votre société
commerciale il y a une dizaine
d’années et les affaires
marchent bien. Dans le même
temps, vos enfants grandissent
et envisagent de poursuivre
leurs études à l’étranger.
Un surcroît de dépenses
imprévues auquel vous devez
faire face. Qu’à cela ne tienne,
la trésorerie de votre société
étant au plus haut, vous décidez
d’effectuer un transfert de
fonds à votre profit avec la
ferme intention de rembourser
l’intégralité de cet emprunt.
l’imPossibilité de
Poursuivre son Activité
Tout est réglé, vous pouvez
financer les études de vos
enfants et d’ici trois mois, vous
aurez remboursé votre dette.
La trésorerie de votre société
retrouvera donc son niveau
initial. Jusqu’à ce jour où vous
perdez le contrôle de votre
voiture …
Vous vous en sortez mais le
verdict est sans appel : vous
resterez handicapé toute votre
vie. Dans ces conditions, le
maintien de votre activité est
impossible, tout comme le
remboursement de l’argent
emprunté.
les conséquences en cAs de
liquidAtion judiciAire
Le dépôt de bilan devient
inévitable, et c’est là que tout
se complique car il y a un
fort risque d’extension des
conséquences de la liquidation
judiciaire de votre patrimoine
personnel. Logement, liquidités,
vous pouvez tout perdre. En
effet, les tribunaux considèrent
que lorsqu’un dirigeant a utilisé
les fonds de la société pour son
patrimoine personnel, il peut y
avoir « abus de bien social ».
Prenez les bonnes décisions pour vous, votre famille et votre patrimoine.
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Isabelle et François ont acheté un appartement au
premier étage d’une copropriété. Ils emménagent
aussitôt et découvrent qu’il est impossible de trouver le
sommeil dans la chambre parentale. En effet, celle-ci est
située au-dessus d’un local de la copropriété abritant un
transformateur EDF.
Ils contactent leur vendeur dont le bien était la
résidence principale mais celui-ci prétend ne pas avoir
été incommodé par la situation. Il leur rappelle qu’ils
viennent de réaliser l’achat d’un bien immobilier ancien,
sans garantie de sa part, avec ses qualités et …. ses
défauts éventuels.
Isabelle et François joignent EDF et découvrent que leur
vendeur avait envoyé de multiples lettres de plaintes.
Ils saisissent alors la justice et obtiennent l’annulation
de la vente car le vendeur avait caché un vice existant,
non apparent et rendant l’appartement impropre à sa
destination.
Pour éviter une telle situation, le vendeur même
particulier se doit de porter à la connaissance des
candidats acquéreurs l’ensemble des défauts du bien
dont il a connaissance et susceptibles d’ altérer son
consentement.
à savoir
donAtion entre éPoux
ou chAngement
de régime : Attention
confusion !
Il existe plusieurs façons d’améliorer la protection
de son conjoint. Il ne faut pas les confondre car elles
ne produisent pas les mêmes effets. Focus sur deux
d’entre elles.
« La donation entre époux » ou « donation au
dernier des vivants » désignent le même outil pour
transmettre à son conjoint plus que ce que la loi ne lui
accorde mais uniquement en cas de décès. Elle est
révocable à tout moment par la volonté d’un seul des
époux.
On peut également améliorer la protection du conjoint
en aménageant ou changeant de régime matrimonial.
Mais contrairement à la révocation de la donation
entre époux, cet aménagement nécessite l’accord des
deux époux et aura des incidences aussi bien en cas
de divorce qu’en cas de décès. Pour mémoire, vous ne
pouvez pas modifier votre régime matrimonial dans
les deux années suivant le mariage.
Dans tous les cas, un acte authentique est nécessaire.
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11
14
18
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22
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27
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Secteur de
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231 à 330
331 à 450
> 450
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MANCHEC Tél.: 02 40 97 00 14
44 Missillac
124 972 €
Construction de 65 pp comprenant : Salséj, cuisine, dég, 2 ch., salle d’eau, WC.
En dépendance : un bâtiment abritant caveau et atelier. Beau et grand terrain attenant d’environ 1 948 m2. Réf. : 146 649
Classe énergie : G
Tél.:02 40 01 65 51 / site web :
G
44 St-Gildas-de-Bois
161 000 €
85 Le Perrier
114 672 €
Maison typique de la côte vendéenne,
dans les marais, de trois pièces, comprenant: cuisine-séjour, deux chambres, salle
d’eau avec WC et bourrine de 24 m2 sur
terrain de 2 460 m2. Réf. : 44022-98729
ME CALVEZ Tél.:02 40 26 52 49
85 Montaigu
130 122 €
Maison dans centre ville et proximité gare
sur terrain de 322 m2 : R.D.C.: séjour-salon, cuisine avec cheminée insert, 3 chs,
SD, WC. - au sous-sol: grand garage, cave,
atelier, chaufferie. Réf. : 44022-141855
ME CALVEZ Tél.:02 40 26 52 49
85 Rocheservière
147 632 €
Maison neuve d’une surface hab. de
77 m2 de 2013, tous conforts de plain
pied, comprenant : entrée, séjour-salon
(27,56 m2), cuisine (7,42 m2), lingerie,
deux chambres, salle d’eau, WC. Garage.
Entrée bitumée. Beau terrain sur l’arrière.
D
ME CALVEZ Tél.:02 40 26 52 49
Vente maison
49 Le Fuilet
186 770 €
LE FUILET : Proche commodités, plain
pied indépendant en t.b.e. d’une surface
habitable de 94 m2 env., 2 chambres +
bureau, garage. Sur terrain de 748 m2
env. Réf. : 44080-150592 Classe énergie
:E
ETUDE
E
02 40 04 57 67.
Maison traditionnelle de 2004 sur beau
terrain de 766 m2 clos de plain pied et
proximité des commerces : entrée, séjoursalon (32 m2) avec poêle, cuisine aménagée ouverte sur séjour, trois chambres,
salle de bains, WC. Garage. Terrasse sur
l’arrière. Réf. : 44022-145104 Classe énergie : D
D
ME CALVEZ Tél.:02 40 26 52 49
85 St-André-Treize-Voies
153 812 €
Maison ancienne de 124 m2 au calme, sur
beau terrain de 1 270 m2: R.D.C.: cuisine,
séjour-salon (36 m2), 1 ch., SD. - à l’étage:
3 belles chs (11; 12,35; 10,70), salle s.d.b..
Divers dépendances: - Garage attenant. Grange. Beau jardin avec puits. Réf. :
D
ME CALVEZ Tél.:02 40 26 52 49
49 St-Sauveur-de-Landemont 181 622 €
85 St-André-Treize-Voies
Dans le centre, MAISON très bien entretenue et rénovée OFFRANT : - r.d.c. : salon, cuisine A/E ouv sur le séjour - Etage
: 3 chambres et s.d.b.. - grenier à aménager -jardin avec dépendance. Réf. : 333
Classe énergie : D
LOPEZ 02 40 45 66 44
D
[email protected]
176 472 €
Bâtiment à usage commercial avec belle
surface d’exploitation, plein centre bourg,
à proximité de l’axe Nantes/Vannes (RN
165)
MAITRE DEBIERRE
F
Tél.:02 40 88 30 37
171 310 €
ROUGE Le Bourg (44). Maison comprenant : Au r.d.c. : salon, salle à manger,
cuisine, chaufferie, cellier. Véranda.A
l’étage : trois chambres, salle de bains,
grenier.Cour avec puits et terrain de
1.100 m2.Grenier, garage double.PRIX
FNI : 114.670 €uros. Réf. : 014-06 Classe
énergie : D
MAITRE MEREL
D
Tél.:02 40 28 85 01
Maison récente (2008) ossature bois, bardage cèdre rouge, entre Missillac et Redon, comprenant : séjour-salon-cuisine
avec poêle à bois, une chambre, cellier,
salle de bains et une grande pièce (71 m2
utile, divisible) à l’étage Préau Abri de jardin en bois Classe énergie : C
MAITRE DEBIERRE
C
Tél.:02 40 88 30 37
85 Rocheservière
Autres
départements
44 Guémené-Penfao
56 St-Dolay
166 172 €
En lieudit, vaste longère en pierre entièrement restaurée offrant salon sur tommettes (cheminée), cuisine aménagée et équipée (cheminée), six chambres, salle
d’eau, salle de bains, bureau, garage, dépendances. Jardin. Réf. : 44075-121776
Classe énergie : F
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44 Grand-Auverne
44 Guémené-Penfao
Grande maison de bourg offrant cuisine
A/E ouverte sur sejour avec cheminee insert, salon, une suite parentale (chambre
avec s.d.e.), a l’etage : 2 chambres, 1 bureau, s.d.b., sur un terrain de 235 m2 Réf.
RICORDEL LE
LOROUX-BOTTEREAU D
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Entre Nantes et La Roche sur Yon, maison
de 2011, au calme: r.d.c.: séjour-salon-cuisine aménagée avec poêle (51 m2) très
clair; arrière cuisine, 2 chs, bureau, s.d.b..
- A l’étage: 2 chs, SD. Garage et préau.
Le tout sur un terrain de 839 m2. Réf. :
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N° 37 - Loire Atlantique

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