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Les fiches ju ridiques de Cop ropri ét é-eJuris : Loyers & Copropri été – Const ruction – Nouvelles technologies
Fiche Jurisprudence
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Droit Vente d’immeubles
Dol et réticences n° 54
ère
Les fiches Juridiques de Copropriété-eJuris.be
Tribunal de 1 Instance de Bruxelles, jugement du 8 mai 2006
Juge unique : M. Clavie ; Avocats : G.-P. Lethe (loco Ekierman) O. Malalinus (loco Vlies)
Il est actuellement acquis en doctrine et en jurisprudence qu’une réticence ou un silence peut, en certaines
circonstances, être considéré comme une manœuvre dolosive lorsqu’il existe une obligation de divulguer
telle ou telle information à l’autre partie. Ceci étant, le dol ne se présumant pas, la demanderesse doit
établir que le silence a été observé afin précisément d’induire l’autre partie en erreur sur tel ou tel aspect de
la convention, sous peine de confondre la mauvaise foi et la négligence
L’agent immobilier doit se comporter comme tout professionnel de la même spécialité normalement
prudent et diligent et ne peut méconnaître les intérêts légitimes des tiers. A ce titre, il doit clairement
informer le candidat acquéreur entre autres sur les caractéristiques du bien à vendre et plus généralement
sur tous les éléments qui pourraient déterminer le consentement du futur acquéreur (RGDC 2006, p. 438).
Jugement du 8 mai 2006
(…)
I. Objet des actions et antécédents
À titre principal, Mme W. poursuit actuellement, par un
jugement exécutoire, la condamnation solidaire, in
solidum ou l’une à défaut de l’autre de Mme N. et la
SPRL Sogedis à lui payer 24.789,35 euros, augmentés
des intérêts moratoires depuis le 9 janvier 2001;
Elle revendique en outre d’être autorisée à compenser à
due concurrence le montant de cette condamnation en
principal et intérêts avec les rentes mensuelles futures
revenant à Madame N.;
Elle poursuit enfin la condamnation de la SPRL
Sogedis à lui payer 6.197,48 euros, augmentés des
intérêts moratoires depuis le 9 janvier 2001;
À titre subsidiaire Mme W. demande que le montant de
la rente mensuelle qu’elle doit verser à Mme N. soit
réduit à 537,11 euros depuis le 9 janvier 2001 et que
Mme N. et la SPRL Sogedis soient condamnées
solidairement, in solidum ou l’une à défaut de l’autre à
lui rembourser 12.807,34 euros majorés de 206,57
euros par mois depuis le l mars 2006 (et non comme
indiqué erronément 2005 dans les dernières conclusions
de la demanderesse) jusqu’au prononcé du jugement à
intervenir; elle revendique en outre d’être autorisée à
opérer une compensation à due concurrence entre ce
montant et les rentes mensuelles futures revenant à
Mme N.;
Mme N. conclut, à titre principal, au non fondement de
la demande principale; à titre subsidiaire, elle forme
une demande en intervention tendant à obtenir la
condamnation de la SPRL Sogedis à la garantir pour
toutes condamnations qui seraient prononcées à sa
charge;
La SPRL Sogedis conclut au non fondement des
demandes incidentes formées à son encontre par Mme
W. et par Mme N.;
Elle forme en outre une demande incidente à l’égard de
Mme N. tendant au paiement de 2.500 euros à titre de
dommages et intérêts pour procédure en intervention et
garantie téméraire et vexatoire;
II. Le cadre du litige
Le litige s’inscrit dans le cadre suivant:
— Madame N. était propriétaire d’un appartement,
situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue
Alphonse Renard, 86 à Uccle;
Elle s’est adressée à la SPRL Sogedis, exerçant ses
activités sous la dénomination commerciale Viagerim,
en vue de sa mise en vente en viager;
— le 13 septembre 2000, un contrat de mandat de vente
a ainsi été conclu entre Madame N. et la SPRL
Sogedis;
— les conditions générales de ce contrat, figurant au
verso de celui-ci, précisent notamment que: “Chaque
candidat-acquéreur avec qui Viagerim entre en contact,
est répertorié.
Viagerim dispose durant toute la durée du contrat d’une
exclusivité complète, de sorte que le nom de tout
candidat-acquéreur qui prendrait directement contact
avec le, propriétaire sera immédiatement communiqué
à Viagerim” et que: “De plus, par le présent mandat,
Viagerim s’engage à mener à bonne fin toute opération
jusqu’à l’acte notarié représentant le propriétaire dans
le meilleur intérêt du mandant et avec l’accord de ce
dernier. Tous les frais, droits et honoraires résultant de
cet acte authentique seront supportés par l’acquéreur”;
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Répondant à la demande de Madame W., intéressée par
le bien, la SPRL Sogedis lui adressa un fax le 29
septembre 2000 pour lui communiquer le descriptif du
bien indiquant à cette occasion: ‘Suite à votre demande,
nous vous prions de trouver, ci-joint. le descriptif de
l’appartement situé av. A. Renard ÷ le listing. Pour
vous en parler brièvement, c’est une bonne affaire car
limitée à 10 ans pour le paiement de la rente,
l’immeuble est superbe et bien situé, la location sera
facile. Quelques travaux sont à prévoir, tels que
tapissage, peinture, mais franchement, il faut y penser.
Attention, nous avons déjà beaucoup de visite”;
Le 30 septembre 2000, Madame W. visitera
l’appartement en présence de Madame N. et du
représentant de la SPRL Sogedis;
Le jour même un document intitulé “option” sera signé
entre Viagerim et “M. et Mme U’ conférant à ces
derniers une option d’une durée de 6 jours;
Un compromis de vente daté du 6 octobre 2000 sera
signé entre Mme N. et Mme U.W.;
Il résulte cependant des explications de Mme N, et des
pièces du dossier (voy. la différence entre les
signatures: le compromis versé au dossier de Mme N.
est signé par M. J. et non par Mme N. tandis que celui
déposé par la SPRL Sogedis est signé par Mme N. sous
son nom d’épouse, H.) qu’un des deux exemplaires a
été signé par M. J., de l’agence Viagerim, et l’autre par
Mme N. qui prétend ne l’avoir signé que le 23 octobre
2000, date à laquelle il lui aurait été présenté par
l’agent immobilier venu pas ailleurs lui donner
l’acompte qu’il avait perçu; ledit compromis mentionne
en tous cas que la vente est consentie pour le prix de
3.000.000 frs., payable à la signature du compromis, à
concurrence de 150.000 frs., à titre de bouquet, et pour
le solde, par une rente viagère de 30.000 frs.;
Mme W. a demandé, quelques jours avant la passation
de l’acte de vente, de pouvoir effectuer une nouvelle
visite du bien pour vérifier si l’appartement était
complètement vidé mais c’est finalement l’agent
immobilier qui se chargera lui-même de ces
vérifications;
L’acte authentique de vente sera reçu le 9 janvier 2001
par les notaires L. et R. ;
Directement après la passation de l’acte authentique,
les parties se sont rendues dans l’appartement pour
procéder à la remise des clés et au relevé des
compteurs;
Elles reconnaissent l’une et l’autre que c’est à ce
moment que Mme N. a signalé à Mme W. que le
chauffage était coupé depuis 1999 et qu’elle lui a remis
un devis de réparation de l’installation de chauffage
établi le 25 octobre 1999, pour un montant de 64.114
francs hors TVA ainsi qu’une facture pour des travaux
de plomberie du 19 juillet 2000, d’un montant de
26.500 francs belges TVA comprise comprenant la
mention “La cliente a été mise au courant que sa salle
de bain ne répond pas aux normes de sécurité pour le
gaz, à savoir manque de ventilation haute et basse dans
la porte”;
Compte tenu de ces éléments nouveaux, Mme W.
adressa dès le lendemain un courrier à Mme N., dans
lequel elle explique que, lors de la visite de la veille,
constatant que l’appartement était particulièrement
froid, elle avait voulu vérifier si les radiateurs étaient
fermés et que c’est alors que Mme N. lui aurait appris
que le chauffage était coupé depuis 1999 suite à une
inondation provoquée par la rupture d’une tuyauterie
située sous la chape, en provenance de la chaudière
alimentant l’appartement;
Dans sa lettre, Mme W. demandait des explications
complémentaires et si la copropriété était
éventuellement concernée par le règlement de ce
problème;
Elle y fait également part de ce que Mme N. lui avait
certifié la veille que l’agent immobilier était au courant
de ces faits et qu’il aurait dû les lui signaler;
Interrogée par le notaire de Mme W., la SPRL Sogedis
lui répondit le 15 janvier 2001 qu’elle n’avait pas été
mise au courant du problème de chauffage dans
l’appartement et qu’elle les ignorait complètement;
Par courrier du 19 janvier 2001, Mme N. confirma
cependant à Mme W. avoir donné toutes les
explications nécessaires à M. J. de Viagerim pour qu’il
puisse se charger de la vente en viager de son
appartement;
S’en suivra un échange de correspondances stérile entre
parties concernant ce problème et le payement de la
rente viagère;
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III. Discussion
Quant aux demandes principales formées par Mme W.
demanderesse poursuit la condamnation de Mme N. et
la défenderesse en intervention à lui payer 24.789,35
euros en principal, montant qui représente
implicitement mais certainement des dommages et
intérêts;
Elle fonde son action sur le dol incident à l’encontre de
Mme N. et sur la responsabilité quasi délictuelle à
l’égard la SPRL Sogedis;
Pour voir son action aboutir sur la base d’un dol
incident, la demanderesse doit établir :
- un élément matériel, à savoir l’existence de
manœuvres dans le chef du cocontractant ou à tout le
moins dans celui de son mandataire (eu égard au fait
que la convention de mandat conclue entre la
venderesse et l’agence immobilière stipule que
“Viagerim s’engage à mener à mener à bonne fin toute
opération jusqu’à l’acte notarié représentant le
propriétaire dans le meilleur intérêt du mandant et avec
l’accord de ce denier’. il faut même en conclure qu’in
casu le dol pourrait être retenu même s’il émane de
l’agent immobilier) (M. COIPEL, Eléments de théorie
générale des contrats, Story-Scientia, 1999, p.54);
- un élément psychologique, c’est-à-dire la volonté de
tromper ;
- l’influence déterminante sur son consentement ou à
tout le moins sur les conditions du contrat (P. VAN
OMMESLAGHE, droit des obligations, ULB, 1935, p.
76);
En ce qui concerne, l’existence d’un comportement
dolosif, la demanderesse fait grief à Mme N. et à
l’agence immobilière de ne pas avoir signalé avoir, lors
de la visite du 30 septembre 2000, les déficiences du
système de chauffage et du chauffe eau ;
Cet élément matériel n’est pas en soi contesté par les
parties demanderesses, Madame N. reconnaissant
n’avoir rien dit à la demanderesse lors de la visite du 30
septembre 2000 et l’agence immobilière alléguant de
son ignorance totale concernant le problème du
chauffage;
Il est par ailleurs actuellement acquis en doctrine et en
jurisprudence qu’une réticence ou un silence peut, en
certaines circonstances, être considéré comme une
manœuvre dolosive lorsqu’il existe une obligation de
divulguer telle ou telle information à l’autre partie, ce
qui est le cas en l’espèce, le problème affectant le
chauffage pouvant être considéré comme déterminant
pour une des conditions de la vente, à savoir le prix,
ceci étant, le dol ne se présumant pas, la demanderesse
doit établir que le silence a été observé afin
précisément d’induire l’autre partie en erreur sur tel ou
tel aspect de la convention (VAN OMMESLAGHE,
ibid, p. 71 )
En l’espèce, le silence de Mme N, âgée de 64 ans au
moment des faits, peut s’expliquer par le fait qu’elle a
délégué toutes les démarches relatives à la vente du
bien, en ce compris les visites et les explications ,à une
société spécialiste du viager, il n’apparaît pas en soi
dolosif, l’absence de mauvaise fois de la demanderesse
résulte en outre du fait que lors de la remise des clés,
elle a spontanément remis à la demanderesse les
documents attestant des différents problèmes affectant
l’appartement et que pareille démarche ne se conçoit
évidemment pas s’il y avait volonté de tromper dans
son chef ;
Sous peine de confondre la mauvaise foi et la
négligence, le dol n’est pas davantage prouvé dans le
chef de la sprl Sogedis ;
Il en résulte que la demande de Mme W. ne peut
aboutir sur le fondement du dol ni à l’égard de Mme N.
ni à l’égard de la sprl Sogedis, aucun fondement n’étant
invoqué à l’égard de Mme N., l’action sera déclarée
non fondée en ce qui la concerne;
Par conséquent, aucune compensation ne pourra être
opérée par la demanderesse avec les rentes à payer à
Mme N.;
La demanderesse fonde également sa demande à
l’égard de la SPRL Sogedis sur la responsabilité quasi
délictuelle;
Dans ce cadre, elle doit prouver dans le chef de cette
partie une faute en relation causale directe avec le
dommage dont elle postule la réparation;
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II ne peut être contesté que l’agent immobilier doit se
comporter comme tout professionnel de la même
spécialité normalement prudent et diligent et qu’il ne
peut méconnaître les intérêts légitimes des tiers; à ce
titre, il doit informer clairement le candidat acquéreur
entre autres sur les caractéristiques du bien à vendre et
plus généralement sur tous les éléments qui pourraient
déterminer le consentement du futur acquéreur (art. 24
du Code de déontologie; B. DUBLISSON et P. WÉRY,
La conclusion du contrat de vente par l’intermédiaire
d’un agent immobilier”, la mise en vente d’un
immeuble, Larcier, 2005, pp. 38-39 et les références
citées en jurisprudence);
S’il ne le fait pas, sa responsabilité quasi délictuelle
peut être engagée à condition que soit rapportée la
preuve de ce qu’il connaissait les informations tues ou
qu’il soit établi qu’il ne pouvait légitimement les
ignorer compte tenu de sa compétence, de son
expérience ou de sa spécialisation;
L’on admet à ce sujet que l’agent immobilier doit, lors
de la visite préalable du bien qu’il est chargé de vendre,
poser toutes les questions pertinentes au vendeur afin
de procéder à une description précise et complète de ce
bien et de pouvoir informer correctement les candidats
potentiels (équipements, travaux entrepris, parties
abîmées, existence éventuelle de vices cachés ou
apparents, ...) et qu’il doit, à celle occasion, être
spécialement attentif aux caractéristiques du bien qui
pourraient déterminer le consentement des tiers (voy.
B. DUBUISSON et P. WÉRY, oc., pp. 39-40);
Le tribunal considère par conséquent et eu égard d’une
part, à l’importance du poste chauffage dans l’achat
d’un appartement et d’autre part, au caractère aisé des
vérifications, qu’il incombait à la SPRL Sogedis de
s’enquérir du fonctionnement du système de chauffage
et d’informer correctement le candidat acquéreur à ce
sujet;
En ayant omis de la faire, la SPRL Sogedis a
incontestablement manqué à ses obligations en manière
telle que c’est à bon droit que Mme W. soutient que sa
responsabilité peut être engagée;
Sa demande de dommages et intérêts ne peut cependant
comme telle être déclarée fondée Mme W. ne
démontrant pas que le dommage en relation causale
avec la faute de l’agent équivaut au montant de
24.789,37 euros correspondant approximativement au
prix des travaux qu’elle a fait effectuer dans le bien
litigieux (et dont une partie doit être considérée comme
de pur agrément, outre le fait qu’elle augmente
considérablement la valeur du bien) et représentant
également un tiers du prix de vente de l’appartement !
Les dommages et intérêts auxquels Mme W. peut
prétendre doivent être fixés de manière à la replacer
dans la situation où elle se serait trouvée si la faute n’
avait pas été commise, c’est-à-dire si elle avait été
avisée des problèmes de chauffage;
En l’espèce ce dommage résulte donc tout au plus de la
conclusion d’un contrat à un prix plus important que
celui que Mme W. aurait accepté de payer si elle avait
été correctement informée, étant entendu qu’il faut tenir
compte du fait que Mme W. a d’emblée accepté de
conclure la vente tout en sachant que des travaux
devaient être réalisés dans le bien (l’annonce de mise
en vente du bien mentionnait que celui-ci était à
rénover et dans la lettre accompagnant le descriptif,
l’agence immobilière avait signalé à Mme W. que
quelques travaux étaient à prévoir tels que tapissage,
peinture);
Ce montant est assez subjectif et il est dès lors sans
intérêt de désigner un expert pour tenter de le fixer;
l’on peut cependant présumer que si Mme W. avait
d’emblée reçu le devis de réparation (d’un montant de
1589,34 euros htva) que Mme N. lui a transmis après
l’acte authentique et la facture du plombier
mentionnant le problème du chauffe-eau, elle aurait
tenté de négocier davantage le prix de vente et que cette
négociation aurait certainement abouti quand on sait
que dans la plupart des cas, le prix annoncé est de 5 à
10% supérieur au prix qui sera finalement obtenu;
ex aequo et bono, le tribunal estime pouvoir fixer le
dommage de Mme W. en relation causale avec la faute
de la SPRL Sogedis à 2.500 euros;
Ce montant ne saurait produire des intérêts moratoires
avant le présent jugement, comme le sollicite la
demanderesse, l’obligation principale en litige ne se
bornant pas au paiement d’une certaine somme;
Il ne s’indique par ailleurs pas d’allouer à la
demanderesse un montant complémentaire de 6.197,48
euros correspondant à la commission qu’elle a payée à
l’agent, ce montant étant par suite de la stipulation pour
autrui contenue dans le contrat de mandant, inclus dans
le prix de vente;
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Quant à la demande incidente formée par la SPRL
Sogedis
La SPRJ. Sogedis poursuit la condamnation de Mme N.
à lui payer 1.250 euros à titre de dommages et intérêts
estimant que l’action en intervention présente un
caractère téméraire et vexatoire;
Le sort réservé à la demande principale témoigne à
suffisance de ce que tel n’est pas le cas et du fait que,
contrairement à ce qu’elle allègue, la SPRL Sogedis n’a
pas été entraînée dans une procédure qui le concernait
nullement;
Au contraire, c’est suite aux fautes commises par celleci que Mme N. a été attraite par la demanderesse dans
la présente procédure, contrainte de s’y défendre et
d’appeler son mandataire en intervention et garantie;
Dans ce contexte, l’on voit mal comment il pourrait
être décidé que Mme N. a agi en justice d’une manière
qui excède manifestement l’exercice normal de ce droit
par une personne prudente et diligente (Cass., 13
octobre 2003, J.T., 2004, p. 134);
La demande incidente formulée à son encontre sera par
conséquent déclarée non fondée;
Par ces motifs,
Le tribunal,
Du 8 mai 2006 — Tribunal de première instance de
Bruxelles — 76ème chambre
R.G.: 2002/3654/A
Siég.: M. Clavie (juge unique)
Plaid: Mes G.-P. Lethe, C Taverne (loco L Ekierman)
O. Mallinus loco M. Vues