Panorama sur le marché de la logistique en France au 1er semestre

Les marchés dits « secondaires »
tirent leur épingle du jeu
Panorama logistique France
1er semestre 2016
Panorama logistique France - 1er semestre 2016
Les marchés dits
« secondaires » tirent leur
épingle du jeu
Un début d’année dynamique pour le marché français1…
Un 1er semestre en demi-teinte en Ile-de-France
Le marché de l’immobilier logistique réalise un début d’année
satisfaisant avec plus d’1,2 million de mètres carrés placés sur
l’ensemble du territoire. Bien qu’en baisse de 10 % par rapport
au 1er semestre 2015, la demande placée reste nettement
supérieure à la moyenne généralement constatée à cette
période (autour de 925 000 m²).
Si au 1er trimestre, le marché logistique francilien semblait
profiter de l’excellente dynamique amorcée dès 2014, celui-ci a
fortement marqué le pas au cours du 2ème trimestre avec à
peine 100 000 m² commercialisés. Au cumulé, près de
370 000 m² ont été commercialisés au cours du 1er semestre
2016, un résultat conforme à la moyenne généralement
observée à cette période.
Si l’axe dorsal (Lille-Paris-Lyon-Marseille) affiche un retrait –
mais revient à un niveau conventionnel – à l’inverse, les
territoires situés hors de ce corridor affichent une dynamique
record avec près de 723 000 m² placés, du jamais vu à cette
période de l’année. Les utilisateurs profitent de conditions
financières avantageuses pour développer, notamment, des
opérations clés-en-main de taille plus conséquente.
Avec près de 717 000 m² placés, les chargeurs demeurent les
plus consommateurs de surfaces et sont à l’origine de
plusieurs transactions supérieures à 40 000 m² (totalisant près
de 349 000 m²), finalisées essentiellement hors de la dorsale et
sur des opérations clés-en-main.
Les loyers restent stables sur l’ensemble du territoire à
l’exception de la région lyonnaise qui voit son loyer prime
augmenter légèrement, oscillant désormais entre 44 € et
47 €/m²/an.
… mais un retour à la « normale » sur la dorsale2
Après une année 2015 record sur le couloir rhodanien, l’activité
retrouve un rythme plus conventionnel avec 600 000 m² placés
au cours du 1er semestre 2016, soit une performance
légèrement au-dessus de la moyenne enregistrée depuis 2008
à la même période.
En l’absence de transaction XXL (> 40 000 m²), la demande
placée a essentiellement porté sur des transactions inférieures
à 20 000 m², comme en témoigne le panier moyen qui s’élève
à ~ 12 000 m² en région francilienne, quand il est compris entre
20 000 et 25 000 m² sur les autres pôles de la dorsale. On
retiendra tout de même les signatures d’UPS pour la réalisation
d’un entrepôt en compte-propre de ~ 31 000 m² à Evry, et de
BUT pour la prise à bail de ~ 28 000 m² sur la ZA du Val Bréon
à Châtres.
L’offre poursuit sa hausse amorcée à la fin de l’année 2015
suite à des libérations de locaux de classe A. L’offre reste par
ailleurs inadaptée à la demande des utilisateurs, les
disponibilités de qualité étant peu nombreuses. Des projets
sont actuellement à l’étude (dans le nord francilien en
particulier), mais peu d’entre eux sont déjà en possession d’un
permis de construire.
Le fort niveau d’imposition pénalise toujours la région
francilienne. Certaines entreprises vont préférer se positionner
sur des régions limitrophes, comme le Centre ou la Picardie
notamment, où d’une part l’imposition est plus favorable, et
d’autre part, les valeurs locatives sont plus attractives.
Avec des performances record au 1er semestre 2015, la plupart
des marchés qui composent la dorsale ont enregistré des
évolutions négatives de leurs commercialisations ce semestre.
1 Entrepôts > 10 000 m²
2
Entrepôts > 5 000 m²
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Panorama logistique France - 1er semestre 2016
Un début d’année timide pour le marché lyonnais
Un marché en retrait en région marseillaise
Après deux années soutenues, le marché lyonnais marque le
pas avec 97 000 m² recensés au cours du 1er semestre 2016,
un résultat bien en deçà de la moyenne décennale de
~ 144 000 m². Une transaction XXL – la prise à bail par le
Groupe AUCHAN de près de 43 000 m² de locaux de classe A
à Satolas-et-Bonce – compte, à elle seule pour près de 45 %
de la demande placée du semestre.
Le marché marseillais enregistre un début d’année difficile
avec à peine 57 000 m² d’entrepôts commercialisés au 1er
semestre 2016 : une performance bien inférieure aux
104 000 m² généralement constatés à cette période de l’année.
Le volume d’offre est orienté à la hausse suite à des libérations
survenues au nord de l’Ain. De plus, les disponibilités ne
correspondent plus aux attentes des utilisateurs.
Cependant, on assiste à un timide retour des surfaces neuves
avec deux projets actuellement en chantier totalisant près de
53 000 m² sur les communes de Satolas-et-Bonce et de SaintQuentin-Fallavier, et dont les livraisons sont attendues d’ici la
fin de l’année 2016. Epiphénomène pour l’heure, les projets
futurs restent trop peu nombreux sur l’agglomération faute de
foncier, et les projets se développent en s’éloignant de la
région lyonnaise.
Evolution à la hausse pour le Nord Pas-de-Calais
A l’instar d’autres pôles de la dorsale comme l’Ile-de-France ou
la région lyonnaise, le marché nord-pas-de-calaisien a vu son
activité marquer le pas au 2ème trimestre. Cependant, avec près
de 77 000 m² d’entrepôts commercialisés sur l’ensemble du 1er
semestre 2016, ce marché enregistre une évolution positive de
sa demande placée en un an.
Alors que les opérations clés-en-main sont généralement
moteurs de l’activité (47 % de la demande placée annuelle en
moyenne), au 1er semestre, ce sont les locaux de classe B qui
ont soutenu le marché, grâce à la signature de SIMASTOCK
sur 47 000 m² à La Chapelle-d’Armentières.
Après une longue période de pénurie, l’offre repart à la hausse
avec près de 260 000 m² d’entrepôts actuellement vacants.
Cependant, ce stock ne compte que 12 000 m² de locaux
neufs.
Près de 300 000 m² disposent d’un permis de construire, et
sont en attente d’un utilisateur, essentiellement dans le sud de
la métropole lilloise.
Ce secteur est particulièrement tributaire des opérations XXL,
et des réalisations d’opérations clés-en-main dont l’absence
impacte très fortement la demande placée. Rappelons
d’ailleurs que l’an dernier à la même période, la transaction de
près de 100 000 m² pour MAISONS DU MONDE à SaintMartin-de-Crau avait fait exploser le marché.
L’offre à un an évolue assez peu pour s’établir à ~ 253 000 m²
disponibles (dont près de 113 000 m² sur le secteur d’Ecopole).
Des développements futurs sont par ailleurs à l’étude
majoritairement sur les secteurs de Distriport et Ecopole.
Début d’année dynamique en Vallée de la Saône et blanc
en Vallée du Rhône
En Vallée de la Saône, après une année 2015 atone, ce début
d’année s’avère plutôt dynamique avec une transaction XXL
enregistrée. Ainsi, CARREFOUR se fait construire un bâtiment
clé-en-main de près de 75 000 m² à Savigny-sur-Clairis, qui
devrait être exploité par le géant de la grande distribution dès
cet automne.
En revanche, en Vallée du Rhône, les six premiers mois de
l’année ont été particulièrement difficiles puisqu’aucune
transaction n’a été enregistrée.
Qu’en est-il sur le reste de la France ?
Les marchés hors dorsale tirent leur épingle du jeu depuis le
début de l’année avec près de 723 000 m² commercialisés, ce
qui représente 60 % des mètres carrés placés sur l’ensemble
de l’Hexagone. Ces marchés ont été d’autant plus dynamisés
par des logiques d’opérations clé-en-main ou en comptepropre.
La Bretagne caracole en tête avec plus de 187 000 m² placés
avec deux transactions XXL enregistrées au 1er semestre pour
le compte d’INTERMARCHE, démontrant de nouveau la forte
activité des acteurs de la grande distribution sur le marché
français.
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Panorama logistique France - 1er semestre 2016
Investissement : un début d’année dynamique mais limité
par le manque d’actif à arbitrer
Une bonne performance attendue sur le marché de
l’investissement au 2nd semestre
Les volumes investis en immobilier logistique représentent 6 %
des volumes engagés au 1er semestre 2016 en immobilier
d’entreprise en France, une part légèrement inférieure à la
moyenne observée entre 2004 et 2015 (7 %).
Malgré l’annonce du Brexit au début de l’été, il y a toujours
actuellement beaucoup de liquidités à investir sur le marché
logistique français, et peu d’actifs unitaires ou de portefeuilles à
arbitrer, pour lesquels il existe un réel appétit de la part des
investisseurs.
Après un 1er trimestre dynamique avec un peu plus de 300
millions d’euros investis, le marché de l’investissement
logistique a été légèrement ralenti au 2ème trimestre avec 213
millions d’euros engagés, portant la performance du 1er
semestre à 517 millions d’euros. Le marché a enregistré une
croissance tant en volume (+40 %), qu’en nombre de
transactions (+29 %) par rapport au 1er semestre 2015.
La performance du 1er semestre 2016 est notamment liée à
une transaction de plus de 100 millions d’euros : l’acquisition
par ROCKSPRING auprès de FONCIERE EUROPE
LOGISTIQUE du portefeuille « Murrayfield », 8 entrepôts
(~ 215 000 m²) situés sur la dorsale. Notons également la
cession par PROUDREED du portefeuille « Wolf »
(~ 378 000 m²) à STAM, réalisée pour 96 millions d’euros.
Exception faite de ces dernières, la moitié des transactions a
été réalisée sur des montants inférieurs à 15 millions d’euros.
Les cessions de portefeuilles devraient de nouveau rester
prépondérantes en 2016 : plusieurs transactions devraient être
cédées sur la seconde partie de l’année.
Ainsi, compte tenu des actifs déjà vendus ou en cours de due
diligence, nous estimons que le volume d’investissement
devrait à nouveau dépasser 1,5 milliard d’euros en 2016.
En parallèle, nous continuons à observer le retour sur le
marché français d’investisseurs institutionnels – tant français
qu’étrangers – qui souhaitent diversifier leur patrimoine.
La baisse des taux de rendement prime devrait se poursuivre
compte tenu du manque d’offre conjugué à une demande
croissante d’actifs de qualité pour se stabiliser en dessous de
5,50 %.
Les VEFA ont fait un retour remarqué au 2ème trimestre avec,
notamment, la cession par PRD auprès d’AG REAL ESTATE –
pour près de 40 millions d’euros – du bâtiment « LogOne » de
Réau. Ce bâtiment traversant de 60 000 m², actuellement en
chantier, sera livré en début d’année prochaine.
Le manque de produits « core », conjugué à l’appétit des
investisseurs pour ce type d’actifs, a provoqué une nouvelle
baisse du taux de rendement prime qui se positionne
désormais autour de 5,50 %.
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Paris
Le Plessis-Robinson
Lyon
40-42, rue La Boétie
« La Boursidière » - BP 171
55, avenue Foch
75008 Paris
92357 Le Plessis-Robinson
69006 Lyon
T : +33 (0)1 40 55 15 15
T : +33 (0)1 40 55 15 15
T : +33 (0)4 78 89 26 26
F : +33 (0)1 46 22 28 28
F : +33 (0)1 46 22 28 28
F : +33 (0)4 78 89 04 76
La Défense
Saint-Denis
Marseille
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3, rue Jesse Owens
21, rue de la République
100-110, esplanade Charles de Gaulle
93210 Saint-Denis
13002 Marseille
92932 Paris La Défense Cedex
T : +33 (0)1 40 55 15 15
T : +33 (0)4 95 09 13 13
T : +33 (0)1 40 55 15 15
F : +33 (0)1 48 22 52 83
F : +33 (0)4 95 09 13 00
Manuela Moura
Jean-Marie Guillet
Vincent Delattre
Consultante
Directeur
Directeur
Etudes & Recherche
Département logistique
Investissement Régions
Paris
Lyon
Lyon
T : +33 (0)1 40 55 85 73
T : +33 (0)4 78 17 13 32
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