Actes du jeudi 25 avril 2013 (matin) - Immobilier de loisir en

Transcription

ACTES DES ASSISES
JEUDI 29 AVRIL 2013
9H00 à 12H30
SOUS LE HAUT PATRONAGE
EN PARTENARIAT
CONTACT
INSTITUT DE LA MONTAGNE
AVEC LE SOUTIEN
Université de Savoie
Pole Montagne
Campus Scientifique
73376 Le Bourget-Du-Lac Cedex
[email protected]
Tel.04.79.75.94.31
Fax. 04.79.75.81.71
ASSISES NATIONALES DE L’AMENAGEMENT ET DE L’ECONOMIE DURABLES EN MONTAGNE – CHAMBERY - 24, 25 et 26 AVRIL 2013
SOMMAIRE DES INTERVENTIONS
Liste des intervenants………………………………………………………………………………Page 2
Programme détaillé du jeudi 25 avril 2013 - 9h00 à 12h30…………………………………….Page 3
Ouverture de la journée par Mme Rozenn HARS, Présidente de l’Institut de la Montagne…Page 5
ATELIER 1 : L’immobilier de loisir en montagne. Le mode français de développement de
l’immobilier de loisir nous condamnerait-il à l’émergence de friches touristiques ..................Page 6
ATELIER 1 : L’immobilier de loisir en montagne - Thème 1 - La performance de
l’immobilier dans les massifs étrangers…………………………………………………………..Page 23
ATELIER 1 : L’immobilier de loisir en montagne
Thème 2 - La performance résidentielle………………………………………………………….Page 38
ATELIER 1 - L’IMMOBILIER DE LOISIR EN MONTAGNE - JEUDI 25 AVRIL 2013 - 9h00 à 12h30
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ATELIER 1 : L’IMMOBILIER DE LOISIR EN MONTAGNE
LES ENJEUX DE LA RENOVATION DE L’IMMOBILIER EN MONTAGNE
INTERVENANTS
Animation : Hervé Boisson, ASADAC
Intervenants :
Eric BIANCO, Chef du service du développement économique, Département de l’économie,
de l’énergie et du territoire de l’Etat du Valais, SUISSE
Hervé BOURGEOIS, Maître d’œuvre, pilote de travaux
Sophie CARLIER, Studio Edelkoort, PARIS
Christophe CLIVAZ, Professeur Institut Universitaire Kurt Bösch, UER Tourisme, SUISSE
Claire FAESSEL-VIROLE et Sylvain CHARLOT Pôle montagne CETE, LYON
Jean GAILLARD, Président du Syndicat national des résidences de tourisme
Pascal JACOTTIN, Pamir Conseil, NANCY
Jean-François LYON-CAEN, Architecte enseignant-chercheur ENSAG
Michel MEUNIER, Fondateur et gérant ALBEDO
Françoise MIQUEL, Chef de mission de contrôle général, Contrôle général économique et
financier, PARIS
Pierre-Olivier TOUMIEUX, PDG Groupe Lagrange
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LES ENJEUX DE LA RENOVATION DE L’IMMOBILIER EN MONTAGNE
Jeudi 25 avril 2013 - 9h00 à 12h30
PROGRAMME DE LA MATINEE
9h00 à 10h00 - Atelier 1 - Immobilier de loisir en montagne
Le mode français de développement de l’immobilier de loisir nous condamnerait-il à l’émergence
de friches touristiques ?
Description brève des deux modèles principaux (tourisme industriel vs tourisme diffus) utilisés au
cours de 40 dernières années pour le développement du tourisme dans les zones de montagne :
caractéristiques, impact sur le type de clientèle, impact des systèmes de propriété sur le
management de la croissance des destinations touristiques et sur la perception des propriétaires
de l’usage possible de leur bien...
Intervenants :
Pascal JACOTTIN, Pamir Conseil
financier
Sophie CARLIER, Studio Edelkoort
10h00 à 11h00 - Atelier 1 - Thème 1 : La performance de l’immobilier de loisir dans
les massifs étrangers
A partir d’exemple d’intervenants suisses, italiens, autrichiens, nous poserons la question de
l’évolution et de la mutation des capacités d’accueil des sites de montagne dans les autres pays,
en rapport aux évolutions des attentes des clientèles internationales. Nous mesurerons par
différence les degrés d’adaptation des produits montagnards français à induire.
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L’exemple Suisse. La Lex Weber, contrainte législative forte, ne rend pas impossible le
développement notamment de l’immobilier : elle tend à l’orienter sur des produits hôteliers ou para
hôteliers.
L’exemple des Dolomites. Le développement des destinations touristiques des Dolomites, ancré
sur des initiatives familiales locales, induit des bénéfices marketing internationaux avérés, mais
également, une plasticité des offres d’hébergements, qui peuvent s’adapter aux évolutions de
marché, aux nouvelles attentes.
Intervenants :
Christophe CLIVAZ, Professeur Institut Universitaire Kurt Bösch, UER Tourisme
Eric BIANCO, Chef du service du développement économique, Département de l’économie, de
l’énergie et du territoire de l’Etat du Valais
Synthèse
11h00 à 12h00 - Atelier 1 - Thème 2 - La performance résidentielle
L’obsolescence des concepts de villégiature collectifs ou individuels issus des années 60 / 80
versus Leur adaptation et renouvellement par rapport aux attentes touristiques de demain (2020 /
2030). Nous évaluerons à quelles conditions un immobilier déjà construit peut se recycler, et
assurer à nouveau, par étapes, par strates, par quartiers... à dix, vingt ans, un nouveau cycle
d’investissement... prenant en compte les futures tendances de consommation et de vie en rapport
à la montagne.
La performance climat-énergie du bâti ancien est-elle une clé de la remise en performance
globale ? Le choc des performances énergétiques peut-il être un vecteur de l’innovation
touristique ? Les lois Grenelle peuvent-elles avoir un impact positif sur la performance résidentielle
et l’image des hébergements des années 60 / 70 ? La performance résidentielle des unités
locatives proposées à la clientèle : quelles contraintes de mise en œuvre ? Peut-on engager des
ensembles immobiliers et des concepts de villégiatures industriels vieillissants, dans un nouveau
cycle de performance architecturale, économique, de villégiature et d’image ?
Intervenants :
Claire FAESSEL-VIROLE et Sylvain CHARLOT Pôle montagne CETE.
Synthèse et débat avec l’assistance
12h30 - Fin de la matinée
Déjeuner
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OUVERTURE DE LA JOURNEE
Jeudi 25 avril 2013 - 9h00
Hervé BOISSON (ASADAC) : Nous lançons le séminaire d’une journée sur l’immobilier de loisir.
Je l’ai préparé avec Alain COLSON et Pascal JACOTTIN qui ont été mes soutiens pour en
préparer le contenu, le programme et prendre contact avec l’ensemble des intervenants.
Rozenn HARS (Présidente de l’Institut de la montagne) : Au nom de l’Institut de la montagne
que je préside, ces Assises se déroulent selon une méthode qui a fait ses preuves en 2011 et qui
a chargé des chefs de file d’animer ces thématiques.
Je remercie l’ASADAC et tous ceux qui ont contribué à enrichir cette journée sur une thématique
qui nous rejoint aujourd’hui sur l’immobilier de tourisme en montagne.
C’est une question qui nous agite depuis plusieurs années et qui a fait l’objet de rapports et de
présentations d’outils pour lutter contre notamment ces fameux lits « froids » qui encombrent nos
stations sans avoir le rendement que nous espérons.
Ces préconisations et ces outils n’ont pas été à la hauteur des attentes. Mais aujourd’hui, je crois
que l’ensemble des acteurs de la montagne pense qu’il faut passer à une vitesse supérieure.
Il sera de l’objet de ces Assises d’arriver, à l’issue de cette journée, à présenter des
recommandations. C’est la marque de fabrique que l’Institut de la montagne a voulu imposer à ces
Assises.
C’est un lieu d’échanges et d’intermédiation et nous souhaitons que les pistes de travail évoquées
au cours de ces rencontres soient ensuite reprises par l’Institut de la montagne puis présentées
aux élus et aux décideurs de demain.
C’est la marque de fabrique des Assises qui nous rassemble aujourd’hui. Qu’elles ne soient pas
lettres mortes, mais qu’elles fassent l’objet d’un suivi constituant des pistes de travail qui
pourraient être ensuite présentées à des niveaux supérieurs : au niveau législatif ou en termes
d’investissement. L’Institut de la montagne mènera ce travail.
Le sujet qui nous occupe n’est pas récent, mais il a de plus en plus d’acuité, surtout dans le
contexte actuel. En effet, nous nous dirigeons vers une politique de métropolisation et les zones
excentrées de montagne deviennent de plus en plus fragiles et perdent un peu de lisibilité ou de
visibilité dans les politiques publiques.
Nous sommes donc là pour attirer l’attention sur le monde de la montagne, permettre d’y vivre
correctement et surtout d’y travailler. J’espère que ces Assises vont contribuer à continuer dans ce
bon sens.
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LE MODE FRANÇAIS DE DEVELOPPEMENT DE L’IMMOBILIER DE LOISIR NOUS
CONDAMNERAIT-IL A L’EMERGENCE DE FRICHES TOURISTIQUES ?
Jeudi 25 avril 2013 - 9h00 à 10h00
9h00 à 10h00 - Atelier 1 - Immobilier de loisir en montagne
Description brève des deux modèles principaux (tourisme industriel vs tourisme diffus) utilisés au
cours de 40 dernières années pour le développement du tourisme dans les zones de montagne :
caractéristiques, impact sur le type de clientèle, impact des systèmes de propriété sur le
management de la croissance des destinations touristiques et sur la perception des propriétaires
de l’usage possible de leur bien...
Intervenants :
Pascal JACOTTIN, Pamir Conseil
financier
Sophie CARLIER, Studio Edelkoort
Hervé BOISSON (ASADAC) : Je pense qu’il faut avant tout savoir d’où nous venons, pourquoi
nous continuons à produire et à reproduire des friches touristiques et comprendre pourquoi, au
terme d’un excellent travail conduit en 2009 par une mission diligentée par deux ministres - le
ministre de l’Aménagement du territoire et le ministre du Tourisme - rien ne s’est fait.
J’appelle Pascal JACOTTIN et Françoise MIQUEL.
Cette journée se déroulera par une succession de focus. Nous avons souhaité mettre en évidence
des initiatives qui marchent et essayé de comprendre pourquoi d’autres marchent moins bien. La
richesse des exemples va nous interpeler.
Pascal JACOTTIN (PAMIR Conseil) : Le mode français de développement de l’immobilier de
loisir nous condamnerait-il à l’émergence de friches touristiques ?
Je vais répondre à cette question en trois temps.
Premier temps : d’où venons-nous ?
Deuxième temps : quels sont nos risques d’obsolescence ? Le tourisme de montagne français
pourrait-il se délocaliser ?
Troisième temps : je vais essayer de vous proposer une stratégie de construction d’une
dynamique à dix, quinze, vingt et trente ans de rénovation.
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J’emprunte mon titre au rapport que Françoise MIQUEL a rédigé en 2010 : « Reconstruire la
station sur la station, comment faire ? »
Premier point : Cinquante années de développement extensif de nos destinations de montagne
réalisé en industrialisant le fait des résidences secondaires.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire en montagne ?
Au total, à ce jour, sur les stations liées à un domaine skiable alpin (source INSEE, exploitation par
mes soins) on dénombre 430 000 résidences secondaires en France sur ces sites de neige fin
2009. On compte 2 100 000 lits qui se répartissent ainsi : 1 835 000 lits antérieurs à 2000 et 317
000 lits postérieurs à 2000 (construits entre 2000 et 2010).
La valeur estimative capitalisée de ce patrimoine représente 37 milliards d’euros. Donc, des
ménages français, étrangers, ont capitalisé, depuis cinquante ans, plus de 400 000 résidences
secondaires, plus de 2 millions de lits, ce qui représente une valeur patrimoniale estimative proche
de 38 milliards d’euros. Sur les dix dernières années, quel a été le rendement de ce capital ? Quel
a été l’investissement ? On estime que le taux de renouvellement du patrimoine ancien est de 3 %
de l’an. Donc, chaque année, sur les dix dernières années, les ménages français et étrangers ont
investi à peu près 888 000 millions d’euros dans l’ancien, en renouvellement de la propriété.
Un peu plus de 300 000 lits ont été construits sur les dix dernières années. L’investissement
moyen sur le neuf chaque année est de 856 millions d’euros.
Concernant le flux d’investissement en renouvellement de notre portefeuille et en création neuve
de lits, on est à peu près à 50/50.
Les ménages ont investi en montagne pour 1,7 milliard chaque année sur les dix dernières
années. En fin d’exposé, nous pourrons nous poser cette question : Est-on capable de reconduire
ce niveau d’investissement de 1,7 milliard par an ?
Comment se répartissent ces lits ? Ils se répartissent sur les sept massifs français. On compte
963 000 lits de résidence secondaire dans les Alpes du Nord (dans les secteurs Isère, Oisans,
Tarentaise, Haute-Savoie) ; 146 000 lits en Maurienne, dans les Bauges, dans les massifs ZRR
(zone de revitalisation rurale des Alpes du Nord) ; 409 000 lits dans les Alpes du Sud ; 415 000 lits
dans les Pyrénées ; 217 000 lits sur le Massif Central, Jura et Vosges sur les périmètres neige,
stations de ski alpin.
Les parts de marché se répartissent de la façon suivante : Alpes du Nord, grandes stations à
vocation internationale : 45 %. Maurienne : 7 %. Alpes du Sud et Pyrénées : 19 % chacun. Autres
massifs, Massif Central, Vosges et Jura : 10 %. Ce portefeuille est réparti sur les massifs et est
stratifié par dates de construction. Sur les 2 100 000 lits, 317 000 datent d’avant 1968 ; 293 000
datent de la période 1969-1975 ; 470 000 datent de la période 1976-1982 ; 500 000 (et c’est la
strate la plus importante), datent de 1983 à 1990. On constate une petite baisse entre 19911999 avec 197 000 lits.
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On observe une remontée sur la dernière décennie 2000-2010 avec 317 000 lits en France sur les
massifs de montagne. Le rythme annuel de construction a connu une croissance sur les phases
1976-1982 et 1983-1990. Environ 67 000 lits puis 62 000 lits ont été construits en moyenne
chaque année sur ces 2 périodes en montagne. La dernière décennie a été constructive avec 31
000 / 32 000 nouveau lits par an, mais de façon moindre, avec une baisse de 50 % par rapport à
la période centrale 1975-1990. Sur l’ensemble de ces lits, combien sont amortis ? Combien sont
considérés comme jeunes ? Sur les 2 100 000 lits en résidence secondaire, 1 600 000 sont
amortis aujourd’hui : 370 000 dans le stock ancien, 1 267 000 dans le stock et ceux qui viennent
de sortir et qui ont moins de vingt ans d’âge.
Dans l’immobilier, la période d’amortissement correspond à vingt ans, donc 514 000 lits ne sont
pas amortis ou en cours d’amortissement. En proportion, 17 % des hébergements de résidences
secondaires vendus à des propriétaires particuliers sont dans le stock ancien, 59 % sont dans le
stock principal et 24 % sont encore dans le flux récent.
Prenons des exemples de sites.
Saint-Martin de Belleville : 11 800 résidences secondaires, 58 800 lits, 72 % de son portefeuille
immobilier sont dans le stock, 25 % sont dans le flux.
Les Avanchers-Valmorel : 2 500 résidences secondaires, 12 500 lits, 89 % sont dans le stock, 9
% sont dans le flux récent.
Ces chiffres signifient que le stock ancien est très apparent.
Méribel : 34 000 lits touristiques, 69 % sont dans le stock, 6 % sont dans le stock ancien.
La Plagne (station d’altitude) : 72 % sont dans le stock, 82 % sont dans le stock ancien.
Flaine / Les Carroz : 64 % des lits sont dans le stock.
Piau-Engaly (petite station des Pyrénées) : 823 résidences secondaires ont été construites
toutes en même temps. Elle compte 4 100 lits touristiques dont 84 % sont dans le stock et 13 %
sont dans le flux.
Certains sites, comme Valloire, sont plus récents, la station comptabilise près de 3000
résidences secondaires et 14000 lits touristiques dont 50% dans le flux récent, grâce
notamment à la construction de résidences de tourisme en loi Demessine et 50% dans le stock.
Le problème de gestion du stock immobilier ne se pose pas forcément dans une station plus
jeune, mais il peut apparaître ultérieurement. Cependant, la faculté d’anticipation peut-être
meilleure sur ce type de site.
Le Val Louron, dans les Pyrénées : il présente le même schéma ZRR, loi Demessine et compte
54 % de lits frais dans le flux et 46 % dans le stock.
Canton de Modane : 31 % de lits sont dans le flux, ce qui permet de voir l’impact de créations
récentes, mais 63 % à 69 % sont dans le stock.
Vallée des Gaves : 38 % de lits sont dans le flux et ont moins de vingt ans d’âge, mais 60 %
sont dans le stock.
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A travers l’ensemble de ces slides, nous constatons que nous sommes tous concernés à des
niveaux différents et un peu plus encore chaque année qui passe. Jusqu’à présent, sur ces dix
dernières années, les nouvelles créations de lits ont permis d’actualiser notre concept touristique
et de sauver notre marque, mais nous traitons donc à la marge notre problème de stock par du lit
« frais ».
Nous n’avons pas encore travaillé, de manière crédible, le stock ancien. Cela concerne les
Vosges, Arc 1950. La résidence secondaire peut même servir. Exemple : la création du nouveau
Club Méditerranée de Valmorel qui a créé quatre-vingt appartements-chalets.
Il est possible de faire de la résidence secondaire avec une gestion locale. Dans les Pyrénées, je
vous présente sur cette diapositive Les Jardins de Balnea.
C’est le premier point.
Donc, nous comptons 2 100 000 lits touristiques sous forme de résidences secondaires qui
représentent entre 80 et 90 % des capacités d’accueil en moyenne en France. 76 % de cette
capacité d’accueil se trouvent dans un stock de plus de vingt ans d’âge.
Quels sont les risques d’obsolescence de ce stock, de ces 1 600 000 lits ?
Tout d’abord, une obsolescence technique et esthétique des lieux d’habitation. Je ne vous donne
pas le nom des stations, mais cela existe : un studio 4 dans une station internationale de Savoie.
Il y a aussi l’obsolescence des villégiatures dans les appartements, celle des équipements
communs, celle du climat-énergie. Sur cette diapositive, vous pouvez voir la station de PiauEngaly cet hiver. La neige est un excellent isolant thermique, surtout lorsque les chutes de neige
sont importantes. Il serait dommage que la performance climat/énergie de la montagne française
se limite à des enneigements exceptionnels.
Il existe un autre facteur d’obsolescence : le mélange des genres. On mélange la villégiature, la
résidentialité avec la fonctionnalité.
Les concepts industriels probablement géniaux des années 1970 le sont-ils encore aujourd’hui ?
Tous nos sites comptent des immeubles phares qui servent d’emblème. Ils l’étaient dans les
années 1970, mais peuvent-ils encore, dans leur état, dans leur enveloppe, dans leurs volumes,
rester nos porte-flambeaux ? Peut-on travailler cela ? Peut-on réinjecter de la génialité, de la
création architecturale, énergie/climat, villégiature, dans ce que l’on a construit dans les années
1970 ?
Il existe un dernier facteur d’obsolescence et pas des moindres : l’éclatement de nos formules de
gestion. Cela commence bien au départ lorsque l’on trouve des propriétaires investisseurs dans
une résidence de tourisme avec un produit neuf, avec un gestionnaire unique, comme par exemple
Les Terrasses d’Eos à Flaine. Cela dure neuf ans, dix-huit ans, mais ensuite, les propriétaires
reprennent leurs libertés. Ils vont éventuellement s’organiser avec des gestionnaires immobiliers
locaux et avec des fonctions de réservation comme par exemple Flaine réservation.
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Mais au bout du compte, tout notre système de production d’hébergement industriel se balkanise
pour se retrouver au bout du compte avec une collection de propriétaires individuels qui peuvent
faire de la mise en marché de manière autonome.
Le système hôtelier est harmonieux et neuf à la création, mais neuf ou dix-huit ans après, il est
déstructuré sur le plan technique et managérial et au niveau de l’offre clientèle.
Des concurrents font tellement mieux que nous ! Pourquoi ? Nos principaux concurrents sur le
marché européen associent propriété des murs et exploitation alors que nous avons divisé
propriétaires des murs et exploitants.
Prenons l’exemple des Dolomites. Une station comme Alta Badia, dans les Dolomites, dispose
d’un portefeuille considérable de résidences-hôtels 4, 3 ou 2 étoiles détenues par des familles du
pays qui les exploitent et les font évoluer en fonction de leurs décisions familiales dans le cadre
probablement d’une politique territoriale.
Un exemple pour vous faire rêver et nous donner des idées : l’hôtel résidence Lagacio 4 étoiles
détenu par la famille Canins qui compte vingt-quatre appartements en résidence hôtelière. C’est
un produit qui se commercialise à l’international, que l’on retrouve sur tous les porteurs Internet,
sur de nombreux tours opérateurs, qui est référencé sur Internet. Cet établissement se paye ses
relations presse. Vous pouvez voir des coupures de journaux dans The Guardian et The
Independent. Et, dernier élément : il fait partie des éco-hôtels du monde. Notre concurrence se
trouve là.
Est-on capable, sur ce que nous avons généré depuis cinquante ans, de créer des énergies, des
synergies et des métiers qui vont pouvoir rivaliser avec ce type de produit détenu par des familles
et qui ont une haute performance de commercialisation et de rendement à l’international hiver
comme été ?
N’a-t-on pas un risque de délocalisation du tourisme de montagne français ?
Les acteurs et les experts français contribuent à l’émergence de sites de neige un peu partout
dans le monde.
Si on ne se remet pas en concurrence, en qualité, si on ne réinvente pas notre management
immobilier et touristique, nos concurrents nous devanceront. La clientèle domestique ne partira
peut-être pas, mais la clientèle internationale si.
Troisième point : Sur la base de ces constats et de ces risques, comment peut-on éventuellement
reconstruire la station sur la station ? Il ne faut pas dire que nous allons rénover les stations
françaises pour demain matin.
L’immobilier se manage à vingt ans, au moins. Il a fallu cinquante ans pour construire les stations
françaises, il faudra au moins cinquante ans pour les réhabiliter ou les reconstruire.
C’est ce à quoi nous avons l’ambition de collaborer aujourd’hui et de réfléchir ensemble.
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Je voudrais vous proposer des pistes stimulantes.
Hypothèse 1 : on rase ce que l’on a construit depuis cinquante ans et on reconstruit. Cela peut
se faire et s’est parfois réalisé aux Menuires et aux Deux Alpes. Mais nous n’irons pas bien
loin puisque nous avons en face de nous 2 100 000 de propriétaires particuliers qui détiennent
des résidences secondaires. Nous n’allons donc peut-être pas toutes les raser.
Hypothèse 2 : on construit. C’est un très gros enjeu pour nous, pour les Alpes, pour la
montagne. Le littoral a le même problème que la montagne, simplement, pour s’en sortir, il a
un produit tactique qui est apparu il y a dix/quinze ans, qui est facile à construire, c’est
l’hôtellerie de plein air. La capacité d’accueil d’une station comme Saint-Jean-de-Monts, de
100 000 lits, a 50 % soit 50 000 lits en hôtellerie de plein air. En station de montagne, cela ne
peut pas se faire. Il va falloir retravailler notre stock, l’hébergement en dur. Comment faire ?
Essayons, suite à ce colloque, de travailler à la mise en place d’un projet de rénovation explicite à
trois, cinq, dix ans qui associe l’ensemble des acteurs qui vont concourir : la collectivité territoriale
support, le pôle architecture/design/construction/énergie-climat, le pôle gestion hôtelière/parahôtelière/marketing/commercialisation, le pôle banque/financement. La différence par rapport à la
phase de construction neuve, c’est l’existence d’un pôle qu’on ne peut pas contourner : les
propriétaires et les copropriétés.
Que peut faire chacun dans ce cycle de rénovation ? La collectivité définit un projet, une stratégie,
la définition d’un projet cohérent identitaire de rénovation et de valorisation de la destination à trois,
cinq, dix ans, un projet pérenne sur lequel on puisse s’appuyer et que l’on puisse recadrer. Mais
on ne va pas en changer tous les deux ans. On va définir un discours immobilier et touristique à
trois, cinq, dix ans.
Le deuxième élément est le pôle architecture/design/construction/énergie-climat. Quel est son
rôle ? Il faut qu’il parvienne à concevoir et à réaliser des concepts de rénovation vertueux (toiture,
façade, économie énergie-climat, habitat) qui dégagent des bénéfices aux propriétaires et
copropriétaires. Si on doit rénover l’immobilier sans créer de la plus-value, sans créer des
bénéfices propriétaires et des bénéfices copropriété, économiques, patrimoniaux, de surface
habitable, de consommation d’énergie, de réhabilitation des façades, de restructuration, au bout de
quarante ou cinquante ans… On sait comment a vieilli notre immobilier de montagne. On connait
ses points faibles, on sait ce qui ne fonctionne pas, on sait ce qui a été construit trop vite.
Maintenant, il faut ressoigner ces concepts, mais il faut le faire en dégageant des bénéfices.
Le troisième élément est le pôle gestion hôtelière/para-hôtelière/marketing/ commercialisation.
L’enjeu est de concevoir et de réaliser un nouveau mode de management des capacités. Nous
avons deux gros modèles aujourd’hui : le modèle résidence de tourisme et le modèle agence
immobilière. De temps en temps arrive un troisième modèle : le propriétaire loueur, propriétaire
particulier, loueur indirect.
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Nous avons à définir conjointement un nouveau modèle de gestion de ce portefeuille qui soit un
modèle de gestion hôtelier, para-hôtelier, qui prenne le meilleur de la résidence de tourisme, le
meilleur de l’agence immobilière, qui ne parte pas dans les extrêmes, qui soit un compromis et qui
puisse rivaliser avec des hôteliers des Dolomites et en Autriche.
Le quatrième élément concerne les copropriétaires. Pour réussir ce projet, nous devons travailler à
la conception et à la réalisation d’un nouveau statut de propriétaires à la montagne. À ce jour, le
propriétaire est conçu uniquement comme un propriétaire immobilier. Il faut lui donner un autre
statut dans nos stations, un statut de propriétaire plus hôtelier à travers son bien, qu’il le loue
beaucoup, peu ou pas du tout. Le propriétaire détient une quote-part de l’hôtellerie de notre site,
de notre destination.
Le dernier élément concerne l’argent nécessaire pour financer ce projet. Si on demande aux
propriétaires de sortir les investissements de rénovation copropriété/appartement, cela ne se fera
pas. Il faut monter, avec l’initiative des collectivités et l’ensemble des professions, des produits
financiers longs adaptés au renouvellement du capital immobilier à vingt ans.
La dernière slide que je vous présente montre que si nous sommes mauvais sur l’un des éléments
de ce projet, nous ne parviendrons pas à le mettre en place.
Nous devons réfléchir sur les points suivants : Comment arrive-t-on à cela ? Qui met-on autour de
la table pour y arriver ?
Il ne faut pas réaliser ce projet station par station, mais mutualiser nos métiers. Il faut que
l’expérience sur un site serve à un autre et que la démarche soit collective.
L’enjeu est économique. Jusqu’à présent, sur les dix dernières années, l’investissement des
propriétaires était de 1,7 milliard par an sur l’immobilier : 800 millions sur l’ancien, 856 millions sur
le neuf.
À quinze/vingt ans, quel pourrait être notre profil ? Si nous imaginions recycler notre parc à
quarante ans, avec des coûts de rénovation qui seraient de 1 500 à 1 900 euros hors taxe du
mètre carré rénové, que peut-on créer ?
On peut créer sur quinze/vingt ans une économie de la rénovation qui soit également en France
sur les massifs de montagnes de 1,7 milliard, mais qui répartisse différemment ses forces : un peu
moins sur l’achat en ancien (700 millions au lieu de 880 millions), un peu moins sur le neuf (300
millions au lieu de 800 millions par an sur des produits tactiques). Mais le relais de l’investissement
sur l’immobilier concerne la rénovation. Notre enjeu est d’arriver à maintenir notre économie
immobilière d’1,7 milliard à 1,7 milliard, mais en développant ce site de 700 millions par an. Les
enjeux d’emplois sont énormes.
Je conclus par la dernière intervention de la ministre du Tourisme Sylvia PINEL qui, par le biais de
son communiqué de presse du 8 avril 2013 déclarait : « Le tourisme est un pôle de compétences
et de compétitivité de la France ».
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La question à laquelle nous devons répondre est la suivante : À quelles conditions est-on capables
de dire, nous, acteurs de la montagne, qu’à travers la rénovation de notre stock nous pouvons
proposer une économie relais au pays et une performance internationale de la montagne française
que l’on souhaite défendre ? Si nous n’abordons pas ce sujet aujourd’hui et si nous n’y travaillons
pas par la suite, il est certain que nous tomberons dans l’obsolescence.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Merci Pascal JACOTTIN.
Je suis surpris. Les ministres du Tourisme successifs diligentent des investigations, des études,
des rapports. Le dernier en date a le mérite de faire trente-six pages, de donner trois pistes de
réflexion pour retravailler l’ingénierie juridique, de présenter six propositions concrètes, mais à ce
jour ce dispositif est encore sous embargo.
Qu’en pensez-vous Madame MIQUEL ? Avez-vous fait ce travail pour rien ? À travers vos métiers
successifs - je sais que vous connaissez particulièrement l’immobilier de montagne - ce sujet, vous
le connaissez bien. Rien ne vous surprend dans ce que l’on vous a présenté ?
Françoise MIQUEL (Chef de mission du Contrôle Général Economique et Financier ,
Ministère de l’Économie et des Finances) : La présentation de Pascal JACOTTIN a le mérite de
bien documenter la situation aujourd’hui. Moi-même, cela fait plusieurs rapports que je me penche
sur le tourisme. En 2008, j’ai coordonné une grosse étude sur le diagnostic de l’offre touristique en
France pour les Assises du tourisme et en février 2010 ce rapport, avec mes collèges du CGEDD
(Conseil général de l’environnement et du développement durables).
Le temps de maturation des sujets en France est l’une de mes préoccupations de fonctionnaire. Je
trouve qu’il faut empiler diagnostic convergent sur diagnostic convergent pour arriver enfin à
passer à l’acte. Nous avons un problème de passage à l’acte en France. J’ai du mal à comprendre
pourquoi.
Sur le tourisme, depuis sept/huit ans, nous savons que nous allons avoir des difficultés. Un article
récent que j’ai amené disait que la France avait été rétrogradée sur la compétitivité du secteur du
tourisme. Le sujet de l’immobilier de loisir, lorsque nous avons fait le tour de France avec Georges
RIBIERE et Jacques MOUGEY en 2009 pour rendre le rapport en février 2010, était un constat qui
était largement partagé, et tous les interlocuteurs que nous avons rencontrés avaient des constats
convergents. La difficulté est que chaque interlocuteur est isolé dans son problème. Nous sommes
dans un sujet sur lequel il faut jouer le collégial et la transversalité.
Je pense qu’il y aura encore un ou deux rapports avant que l’on décide de passer à l’acte, mais je
n’en vois pas l’utilité.
Ce que nous avons rassemblé dans ce rapport est un constat qui avait été fait chacun dans leur
coin par les élus locaux, les experts, les consultants, les spécialistes du secteur. Nous avons
essayé de décloisonner nos esprits pour faire des propositions un peu décapantes. J’ai connu le
plan neige puisque mon père a commercialisé la station de La Plagne et des Ménuires.
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Je connaissais bien le sujet, j’ai été élevée à l’économie de la montagne. Nous nous sommes
demandé pourquoi nous en étions arrivés là. Je crois que deux décisions ont été prises : une
bonne et une mauvaise au moment du Plan neige.
La bonne décision était d’imaginer le développement de l’économie de la montagne à partir des
propriétaires privés.
C’est-à-dire qu’au fond, on demandait aux gens d’acheter et par cet acte ils contribuaient au
paiement des infrastructures pour la création des stations de montagne.
La mauvaise décision était de ne pas avoir imaginé ce qui allait se passer ensuite. En fait, ce sont
des résidences secondaires, certes, mais le fait de ne pas occuper une fermette dans le Perche
n’a aucune importance, le fait de ne pas occuper un appartement en montagne est un énorme
problème économique.
Finalement, rétrospectivement, je me dis qu’on aurait dû considérer - et maintenant, on peut le
dire, il s’agit de la Biennale du développement durable en montagne - que l’on est dans une
problématique de développement économique durable.
Je crois qu’il faut considérer les stations comme des zones économiques sensibles. Pourquoi ?
Parce que nous avons une économie locale qui dépend du taux d’occupation. Certains
investissements - les remontées mécaniques notamment - sont à très long terme. Elles sont
amorties sur à peu près quarante ans. Des commerces doivent tourner la moitié de l’année et
pouvoir en vivre. Les infrastructures routières sont payées par les collectivités publiques. Les
stations sont des zones enclavées avec des réseaux dont la maintenance est coûteuse. Donc cela
crée, à mon avis, un contexte économique très spécifique qui aurait dû conduire à demander des
contreparties aux propriétaires privés. On ne l’a pas conçu comme cela.
Aujourd’hui, il ne faut pas s’étonner d’avoir des comportements purement opportunistes. Bien sûr,
il existe des exceptions. Le tourisme de proximité ou d’hyper proximité est un peu différent du
tourisme d’éloignement avec des Parisiens qui viennent aux Menuires par exemple.
En résumé, le comportement du propriétaire est opportuniste, lié à une bulle immobilière. Il attend
de pouvoir générer une plus-value immobilière de son bien dont il ne s’occupe pas, qu’il n’est pas
incité à occuper ou à faire occuper. Il est extrêmement choyé bien qu’il y contribue par ses impôts,
mais c’est complexe, car avec les effets de transfert il n’en paie pas certains.
Nous avons laissé se structurer un comportement autour d’un opportunisme immobilier - comme
beaucoup de zones en France. Je crois que c’est le point de départ.
Si l’on considère que la zone de montagne est une zone économique sensible, qui a des réseaux
coûteux, des infrastructures amorties sur le long terme, une économie qui doit tourner sur un
nombre limité de temps, la question du taux d’occupation est capitale. Que se passe-t-il ? On a
très bien vu vos chiffres : une diminution des constructions de 1990 à 1999 et une forte remontée
des constructions.
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Ne peut-on pas dire que ces 300 000 constructions de 1990 à 1999 ne sont pas dues à une fuite
en avant des collectivités publiques qui ont voulu maintenir un taux d’occupation pour des raisons
pertinentes de modèle économique, et donc, du coup, nous avons continué à construire autour de
la station ? On a développé les stations pour pouvoir maintenir un modèle économique qui
autrement se serait écroulé. Cette fuite en avant n’est pas une solution, car on est dans de
l’espace rare et cher, avec des problématiques environnementales, énergie/environnement, etc. Il
n’est pas interdit de continuer à construire, mais construire pour ne pas régler le problème de
l’obsolescence et de la glaciation des lits est une façon d’éluder le problème.
Je crois qu’il va falloir s’atteler directement à ce sujet.
Il y a deux sujets totalement distincts. L’un est lié à la mise en marché. Il est souhaitable que les
lits soient occupés le plus possible, parce que la station est fondée sur un modèle économique de
leur occupation.
Le second problème concerne la rénovation/réhabilitation. Ce que l’on faisait en 1970 ne
correspond plus à ce que les gens souhaitent. L’idéal serait de requalifier les espaces, d’acheter
des immeubles entiers, de casser des cloisons, de faire de grands appartements… Si nous étions
riches comme dans les années 1970, on ferait des grosses foncières, un ANRUM (Agence
nationale de rénovation urbaine pour la montagne), on exproprierait, on requalifierait et on
remettrait en marché. Mais ce n’est pas la mode aujourd’hui. La Caisse des dépôts va lancer une
foncière, mais cela ne concernera qu’une centaine d’appartements par an.
La seconde solution est de fabriquer des niches fiscales, mais ce n’est pas à la mode. Chez nous,
cela s’appelle de la dépense fiscale.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Il faut donc arrêter de vendre de l’immobilier avec de la réduction
d’impôt ?
Françoise MIQUEL (Chef de mission du Contrôle Général Economique et Financier,
Ministère de l’Économie et des Finances) : Je crois que oui. Dans notre rapport, on proposait de
recycler le transfert des avantages liés à la réhabilitation de l’immobilier de loisir du neuf vers
l’ancien, c’est-à-dire d’arrêter complètement de financer des niches fiscales sur les résidences de
tourisme et de tout recycler. Cela représentait seulement quelques dizaines de millions d’euros.
Parce qu’en réalité, la dépense fiscale est très faible, ce qui prouve que cela ne marche pas
d’ailleurs.Je voudrais terminer en disant que je pense que le nœud du problème est la remise en
marché plus que la réhabilitation.
Car s’il y a remise en marché, il y aura réhabilitation, ou alors il n’y aura pas réhabilitation, mais il y
aura toujours une clientèle peu aisée pour louer des logements non réhabilités. Il est normal
d’avoir des produits diversifiés, de pouvoir offrir des locations de résidences secondaires de
différents niveaux de qualité. Et cela se fera progressivement.
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Le nœud est donc la remise en marché. J’ai l’impression que nous n’y arriverons que lorsque nous
ferons rentrer les propriétaires qui ont une relation affective avec leur bien et une relation
d’opportunité de gain en capital dans un raisonnement économique.
Que faire pour les ramener dans le raisonnement économique ? À mon avis, il faut les frapper au
portefeuille. Le jour où l’on est pénalisé financièrement, on retrouve un raisonnement économique.
Il faut passer de la taxe de séjour à la taxe de non-séjour. La taxe de séjour est perverse dans les
stations de montagne, car c’est une incitation à dire que l’on n’occupe pas. Passons à une taxe de
non-séjour qui est l’équivalent de la taxe sur les locaux vacants dans les grandes villes, qui
commence à se développer d’ailleurs. Elle a été très critiquée, soi-disant que cela ne marche pas.
Mais cela marche très bien, à Bordeaux par exemple. Il faut faire une taxe que j’appelle de nonséjour par provocation. On prendrait l’hypothèse que, pour l’économie de la station, les
appartements doivent être occupés X semaines par an, et toute personne qui ne prouve pas
qu’elle l’occupe ce temps paye une taxe. La charge de preuve appartient au propriétaire, c’est à lui
de démontrer. Il faut que la taxe soit importante, car il faut faire rentrer les propriétaires dans un
raisonnement économique, c’est-à-dire « Si cela me coûte tant par an, je commence à avoir intérêt
à louer. » Derrière, il y a toute une économie de la mise en marché qu’il faudra accompagner pour
qu’elle monte en puissance. En effet, comment trouver des femmes de ménage pour 2 000 lits
remis sur le marché ? Ce n’est pas simple. Il y a de la conciergerie, du nettoyage, de l’accueil, de
l’accompagnement…
Il y a un secteur à créer, un secteur de service non délocalisable. Je le dis toujours : le tourisme
est une économie de service non délocalisable. Alors pourquoi ne pas y mettre de gros moyens ?
C’est un secteur très intéressant sur le plan économique, car il implique la chaîne de métiers,
qualifiés ou pas. Je pense que la solution se trouve du côté d’une forte incitation des propriétaires.
Ce que vous avez dit sur l’incitation des copropriétaires, c’est le métadiscours, et il est nécessaire,
mais le coercitif permettra la mise en mouvement.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Merci madame MIQUEL. Cela ne m’étonne pas que quelqu’un de
Bercy incite à plus de fiscalité. Je peux comprendre, mais n’est-ce pas un peu lourd aujourd’hui ?
Ministère de l’Économie et des Finances) : Cette fiscalité a vocation à s’autodétruire quand la
mise en marché aura eu lieu. C’est incitatif, comme la taxe sur les déchets. On fait émerger une
politique publique, et quand cette dernière a émergé, cette fiscalité a vocation à s’éteindre. Ce
n’est pas du rendement à long terme.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Finalement, si je vous suis, il faut malgré tout continuer à laisser
développer des hébergements low-cost ?
Ministère de l’Économie et des Finances) : Personnellement, je n’ai pas d’avis.
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Cela dépend des stratégies de chaque station, ce sont des choix locaux et il serait bien qu’ils
soient explicites, que les stations en débattent et sachent pourquoi elles peuvent maintenir tel type
d’hébergement. J’ai l’intime conviction que s’il y a remise en marché, il y aura requalification, car
les propriétaires auront à cœur d’upgrader leur bien afin qu’il soit mieux loué. Les biens les moins
qualitatifs se loueront moins facilement, moins vite et peut-être pas par rapport aux autres, c’est
donc un phénomène qui se fera naturellement.
INTERVENANT (dans la salle) : J’ai une petite observation sur la question de la fiscalité. Vous
dites qu’il faudrait une fiscalité un peu punitive qui favoriserait l’occupation des lieux. Il y a un
exemple qui irait un peu dans ce sens, dans une ville de Bavière. Dans le cadre d’une loi régionale
de l’État libre de Bavière, un impôt sur les résidences secondaires d’un montant élevé a été mis en
place. Il a eu pour effet soit de remettre dans le marché des lits qui n’y étaient pas, soit de
transformer ces résidences secondaires en résidences principales. Donc cela peut fonctionner.
Mais ma remarque concerne la durabilité de l’impôt. Il est assez rare que l’on supprime un impôt
qui existe et qui produit des effets intéressants. En Bavière, ils étaient partis pour faire un impôt
d’une durée raisonnable, mais maintenant qu’ils touchent l’argent, ils n’ont pas l’intention de le
supprimer.
Ministère de l’Économie et des Finances) : Cela pourrait être dégressif.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Pour poursuivre, nous allons passer le relais à Sophie CARLIER,
du cabinet EDELKORT, cabinet international qui réfléchit sur les tendances. Vous êtes
prévisionniste de tendances, qu’est-ce que c’est ? C’est ma première question. Puis, vous me
direz, si vous arrivez à appréhender l’évolution des tendances, qu’en sera-t-il chez nous dans nos
montagnes, dans l’immobilier, dans les sites de villégiature ? Quelle est votre vision pour 2020,
2030, sur la pratique des prochains consommateurs ?
Sophie CARLIER (studio EDELKORT) : Je travaille pour un bureau basé à Paris qui s’appelle
Trait d’union studio EDELKORT qui fait de la prospective et de la prévision de tendances.
Nous avons préparé une présentation qui explique d’abord ce que l’on fait et dans une seconde
partie nous avons essayé d’avoir une prospective des tendances qui porterait plus sur
l’architecture puisque c’est l’un des grands sujets de votre séminaire, et sur les tendances en
termes de montagne et de tourisme. Nous sommes une agence de trend forecasting qui cherche à
comprendre l’évolution de la société, les attentes des consommateurs et les met en forme pour
des institutions, des entreprises ou des marques.
Nous travaillons avec un réseau mondial et avons des bureaux aux États-Unis et au Japon
notamment, ce qui nous permet d’avoir une vision à la fois globale, mais aussi de capter les
réactions locales. C’est l’une des grandes phrases que l’on entend en ce moment et qu’il faut
absolument retenir : « think global act local ».
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Je pense qu’elle est très importante pour l’industrie de la montagne et notamment pour le tourisme
en montagne. Notre spécificité est une veille qui correspond à une recherche de tendances qui est
basée sur toutes les industries de consommation et sur l’art.
Nous travaillons aussi avec des prospectives à long terme d’environ dix ans. Notre plus longue
étude, sur vingt ans, demandée par le gouvernement des Pays-Bas, portait sur le futur du
transport public.
Nous avons également une vision à 360 degrés. Comprendre les besoins des consommateurs et
ceux de l’Homme dans la société nous permet d’aborder tous les différents domaines et d’apporter
à nos clients une réflexion stratégique jusqu’au merchandising.
Nous travaillons également dans la réalisation d’images et sur le Web, dans la mode, le design,
l’alimentaire, les soins, le bien-être, la santé, les cosmétiques, les services, le tourisme,
l’architecture et bien d’autres domaines.
Nous étudions toutes ces grandes tendances générales à long terme pour ensuite les passer au
travers d’un filtre identitaire et d’une question qui est posée par une institution, une entreprise ou
une marque.
Sur ces diapositives, quelques exemples peuvent vous permettre de comprendre notre travail.
Celle-ci concerne la région du Brabant, aux Pays-Bas, qui a participé au concours de la capitale
européenne de la culture en 2018. Rotterdam et Amsterdam concourent. La région du Brabant n’a
pas de grande ville et a donc eu l’idée de regrouper plusieurs petites et moyennes villes pour
pouvoir participer. On nous a demandé de faire le pitch.
Se regrouper est une tendance pour le futur. On l’appelle le « we are family ». On a quitté depuis
longtemps une notion d’individualisme pour rentrer dans le groupe. On est passé par l’individu au
sein du groupe et on se dirige de plus en plus vers le groupe.
Celle-ci présente le Louvres-Lens. Nous avons travaillé avec le territoire sur la définition d’un
concept touristique. Comment mettre en avant et en force les valeurs de la région et comment leur
donner une vision à long terme ?
Cette autre présente un travail sur le futur des maisons de retraite.
Celle-ci concerne l’hôtellerie de très haut luxe en Afrique du Sud et cette autre montre des
workshops organisés par la région du Tyrol qui se pose aussi beaucoup de questions quant au
futur du tourisme en montagne. Nous faisons aussi ce type d’intervention. Je vous épargne le
travail que nous réalisons dans d’autres domaines (voitures…) qui me semble moins adapté à
votre audience.
Dans votre réflexion, voici ce que nous pouvons vous amener. Nous avons fait un résumé des
tendances générales en termes d’architecture basées sur notre dernier travail en architecture
2014. Nous l’avons appelé spatial extension.
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Il s’agit de cette notion d’ajouter une extension à un bâtiment ou nous-mêmes de nous retrouver
dans de petits bâtiments qui seraient comme des extensions à nos vies.
Les grandes données, c’est aussi tout le développement durable, notamment dans l’architecture,
qui se poursuit. Ce qui est nouveau, ce sont ces extensions (cf. diapositives).
La première extension est la hutte qui correspond aux bâtiments que l’on va créer dans des forêts.
C’est le nouvel imaginaire de la cabane et une reconnexion à l’enfance. Il y a beaucoup de bois.
Il y a un thème qui s’appelle le chalet. Depuis trois ou quatre ans, la montagne est un thème que
l’on traite souvent en termes de tendance.
En termes de mode, durant l’hiver 2013/2014, on va assister à un très fort retour du romantisme
dans lequel s’intègre une grande donnée de régionalisme et de montagne avec ce côté allemand.
Les gens vont avoir de plus en plus besoin d’horizon. La montagne permet cela. Lorsque l’on est
en hauteur, on a cette vision du monde et de quoi se projeter dans le monde. C’est une notion très
importante et qui va amener beaucoup d’industries et de domaines à s’intéresser au savoir-faire et
aux traditions des montagnes.
On va par assister, en matière de mode, au retour des vêtements de montagne, avec le pfandel
autrichien par exemple.
En termes de décoration, beaucoup d’éléments seront liés au chalet : les bois gravés, les outils en
bois. On observe déjà ce retour du bois et cela va continuer.
En termes d’architecture, ce qui va être important, c’est d’avoir le chalet dans l’authenticité de son
concept. Il est inclus dans la nature, fait partie du paysage, tient compte des spécificités de
température et de climat de la montagne avec beaucoup d’éléments écologiques.
Une rigueur et des lignes pures vont s’installer dans cette architecture tout en s’intégrant dans
l’environnement, avec tout un travail sur les toits qui consistera peut-être à les faire disparaître.
Également un travail sur le balcon et les ouvertures.
Il faudra aussi noter l’importance du bois, des matériaux locaux, avec un retour au régionalisme.
La nourriture est également importante dans votre notion de tourisme.
Avec ces petites extensions qui peuvent se rajouter à des bâtiments qui existent déjà ou permettre
d’explorer des terrains qui sont moins accessibles en montagne pour différentes utilisations, on va
retravailler des bâtiments anciens. On va mettre en avant des savoir-faire avec tout ce qui touche
aux cultures et aux traditions de la montagne, que ce soit dans le bois, dans l’artisanat, dans la
nourriture, dans le fromage. Je lisais un article sur un monsieur japonais qui s’est installé en
Savoie, qui a travaillé avec des fromagers savoyards et qui fait maintenant des fromages de
Savoie très réputés.
Ce qui est important en termes de tourisme, c’est le retour de ce que l’on appelle le wandering : les
gens qui marchent. Les gens ont besoin de se vider la tête et ils vont avoir de plus en plus envie
de se promener, de marcher, de découvrir des paysages.
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Pour cette raison, on va assister au retour du camping et notamment du camping de luxe avec la
notion de glamping. Vous allez avoir, à mon avis, une grande remontée du tourisme d’été avec
tous ces gens qui vont venir marcher dans vos montagnes. En termes d’architecture, on a tout ce
côté de l’hiver et de l’été, des matériaux. On arrive dans autre chose, la tente, qui donne des
formes pour de nouveaux bâtiments. Et surtout, dans l’architecture, il y a un élément très
important, c’est le textile qui va venir se combiner à d’autres matériaux. Avant, on était bois, pierre,
béton. On assiste à l’émergence de textiles très performants qui peuvent se solidifier et euxmêmes devenir des structures architecturales. On a tout ce qui est le green house, la serre, avec
un côté de campagne. L’atelier va être très important dans les années à venir, c’est plus urbain,
avec un côté modernisme revisité. On a le côté de la bulle, de la sphère avec les volumes gonflés.
On a le côté sanctuaire, quelque chose qui peut toucher la montagne, avec ce besoin de se
recueillir et de vivre dans des espaces très spirituels.
Il y a un autre thème important : la case, avec, en termes d’architecture, l’importance de la terre et
des bâtiments en terre ; c’est très important pour tout ce qui est énergétique et sauvegarde
d’énergie Et le nid, le bois tressé. C’est ce que vous pouvez travailler en montagne, dans les
réhabilitations. Le bungalow, c’est le côté années 50, la chose dont tout le monde rêve, peu
importe où il est. Le club propose un côté plus ville, qui vous intéresse moins. La caravane, avec le
côté nomadique qui rejoint la marche dont je viens de vous parler. Et la folie qui est l’expression
d’un désir très propre d’un individu.
J’espère que cela vous a été utile et que vous avez pu prendre des informations qui pourront vous
servir. Je reste à votre disposition si vous avez des questions.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Monsieur Jean-François LYON-CAEN, architecte, enseignant, cette
première communication vous inspire-t-elle ?
Jean-François LYON-CAEN (Architecte, enseignant) : Il y a de très belles images du point de
vue de l’architecture. Ce que je relève, c’est qu’il s’agit de programmes individuels, micro, alors
que dans l’intervention précédente, on a parlé de millions de lits touristiques. Alors comment cette
approche très individuelle et consommatrice d’espaces se décline-t-elle par rapport à un espace
territorial qu’est la montagne où les contraintes sont immenses du point de vue de l’implantation
des lieux habités ?
Sophie CARLIER (Studio EDELKORT) : Il y a quelque chose que je n’ai pas expliqué au début.
Nous sommes un bureau de recherche de tendances. Nous ne sommes ni spécialistes de la
montagne, ni architectes, ni développeurs immobilier. Notre travail est d’expliquer les attentes des
consommateurs pour les années à venir.
C’est un travail général qui est publié tous les deux ans sous forme de cahier et qui ensuite est
vendu essentiellement à des sociétés d’architecture et à des sociétés de fabrication de matériaux
pour l’architecture comme monsieur Bouygues, monsieur Saint-Gobain…
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Dans la question de la montagne, il y a une adaptation à faire à partir de ces tendances générales.
Nous n’avons pas encore fait cette réflexion au sein du bureau, mais avec ce que nous
connaissons de la montagne, nous pensons qu’elle va devenir un endroit où les gens auront envie
d’aller, et, en termes d’architecture, cette notion d’annexe va prendre du poids.
En venant ici, je me suis demandé comment intégrer la réflexion, comment cela pourrait se mettre
en place pour vous, car vous avez de grands chalets dans les stations de montagne. Dans la
réhabilitation, l’idée des toits peut être intéressante pour mieux les fondre dans le paysage.
On s’aperçoit, dans les tendances à venir, que les gens vont chercher de l’espace, quelque chose
qu’ils pourront eux-mêmes habiter. Il va falloir arriver à faire le pont entre les habitations existantes
et les désirs des gens. C’est cela qui va les motiver à venir chez vous.
Aujourd’hui, je vous dresse un panorama, mais il est ensuite possible de réfléchir et de donner
des réponses.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Vous apportez un brin d’optimisme à ceux qui en doutaient, c’est-àdire que l’on va connaître un retour vers la montagne, un retour vers les sites naturels dans les
pratiques de consommation de loisir dans les prochaines années.
Sophie CARLIER (Studio EDELKORT) : Je pense que la montagne a énormément capitalisé sur
l’hiver, à très juste titre. Ce qui est intéressant dans votre question, c’est que, d’après ce que j’ai
compris, la montagne, pour croître, notamment dans le tourisme, a toujours fait plus de lits. C’était
une manière d’avoir plus de monde, plus d’argent. Cela fonctionne bien.
Dans les attentes de consommation, cela va un peu changer. On est de plus en plus dans des
villes et on va avoir de plus envie de vacances dans la nature. Ce besoin ne va faire que croître.
Vous avez l’horizon, ce que les gens vont rechercher. Le côté sport d’hiver va continuer, mais l’été
va prendre de plus en plus d’importance. Je pense que vous devez de plus en plus aborder cette
question d’été avec des activités de tourisme, qu’elles soient dans le sport, le bien-être ou encore
la santé. Ce sont les personnes plutôt âgées qui ont de l’argent et du temps. Elles s’intéressent à
leur bien-être, mais vont être de plus en plus attentives à leur santé et intéressées par le soin de
santé. Je pense qu’il y a plein de pistes pour l’été : la culture, la nourriture, les savoir-faire de la
montagne à partager avec les gens qui viennent.
Édouard DUTHEIL (Directeur du CUE de la Haute-Savoie) : Les images présentées évoquent
un récit personnel, l’envie personnelle de se situer quelque part avec une profondeur historique,
spirituelle. Mais elles restent des images et sont donc déconnectées du contexte.
Nous avons la chance, dans nos montagnes, d’avoir des récits extraordinaires de stations, des
aventures humaines assez exceptionnelles. Dans l’intervention de madame MIQUEL, je trouve
que cette dimension n’apparaît pas. On parle de ces objets avec une approche économique, ce
qui est concevable, mais sans prendre en compte cette dimension de l’imaginaire, de l’envie des
gens d’habiter quelque part dans une dimension également historique.
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Et nos stations ont cette épaisseur historique qui peut séduire des gens. Je pense à Flaine, aux
Arcs, à Avoriaz. On peut supporter une contrainte dans la mesure où il y a un supplément d’âme.
Isabelle FROCHOT (Université de Savoie) : J’ai été très étonnée par votre remarque sur la
marche, car de nombreuses études montrent qu’on est plutôt en sens inverse par rapport à cela.
Je crois qu’il faut faire la distinction entre la marche et la randonnée. Il y a un grand pas entre les
deux. Je ne suis pas convaincue par cette évolution.
Le deuxième aspect à souligner est que la clientèle actuelle est constituée en grande partie
d’urbains qui sont déconnectés avec l’environnement qu’on leur offre, notamment en été.
Si l’on veut pouvoir leur ouvrir l’imaginaire montagnard, il faut s’investir dans toutes les techniques
d’interprétation et de guidage des touristes. Si on ne passe pas par cette étape, on va passer à
côté des touristes et je ne pense pas que l’on pourra réenchanter la montagne estivale.
Sophie CARLIER (Studio EDELKORT) : Je pense qu’il est très important d’accompagner vos
visiteurs et de les guider. En termes de tendance, je me base sur ce que je connais. Il va y avoir
une montée des gens qui vont marcher. On n’a pas poussé l’étude plus loin, mais à mon avis cela
concernera à la fois la randonnée et la marche. Quand je parle de tendance, ce n’est pas
uniquement pour la France, c’est en Europe et dans le monde.
J’ai dit en début de présentation une phrase qui me semble très importante pour vous. C’est
« think global act global ». Vous devez penser de façon globale, car vous accueillez des touristes
qui viennent d’ailleurs et qui n’ont pas forcément les attentes que l’on imagine en France ou en
Savoie, mais vous devez agir de façon locale.
Je pense qu’il y a plusieurs clés dans le tourisme dans les années à venir : se joindre en tant
qu’institution, en tant que village. Vous avez des stations qui sont historiques, d’autres qui le sont
moins, vous avez de très grandes stations, de toutes petites, et tout le monde participe ou va
participer dans le futur de l’une et de l’autre.
Il y a un fort développement dans la montagne en Europe. Je suis allée dans les Carpates
ukrainiennes il y a deux ou trois ans et j’ai été stupéfaite par les stations de ski phénoménales et
les systèmes de randonnée pour l’été qui sont en train de s’y monter.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Vous l’avez entendu, elle travaille aussi pour le Tyrol.
Je croyais que le Tyrol fonctionnait bien avec une économie qui marchait mieux que chez nous.
Peut-être anticipent-ils ce qui va se passer dans les prochaines années.
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THEME
1 - LA PERFORMANCE DE L’IMMOBILIER DANS LES MASSIFS ETRANGERS
Jeudi 25 février 2013 - 10h00
Intervenants :
Christophe CLIVAZ, Professeur Institut Universitaire Kurt Bösch, UER Tourisme
Eric BIANCO, Chef du service du développement économique, Département de l’économie, de
l’énergie et du territoire de l’Etat du Valais
Hervé BOISSON (ASADAC) : Accueillons Christophe CLIVAZ et Éric BIANCO, nos amis suisses.
Vous êtes très forts. Effectivement, des rapports, des investigations, des missions se sont penchés
sur l’économie de votre tourisme, de vos montagnes. À force d’enterrer commissions et rapports,
l’initiative populaire s’est réveillée et une Lex Weber a remis en cause vos schémas et vos modes
de fonctionnement.
Monsieur CLIVAZ, vous êtes enseignant-chercheur à l’Institut universitaire de Kurt BÖSCH. Vous
avez en charge la gouvernance et les analyses comparatives du tourisme. Vous avez entendu une
série d’interventions. Nous avons besoin de comprendre ce qui se passe chez vous aujourd’hui,
car j’ai l’impression que vous êtes prêts pour partir à la reconquête du parc ?
Christophe CLIVAZ (Professeur à l’Institut universitaire Kurt BÖSCH) : Nos problématiques
sont assez similaires au niveau du parc d’hébergement, avec une différence. Comme vous le
savez, nous sommes un canton quadrilingue.
Il y a une différence dans le modèle de développement des stations entre la partie germanophone
de la Suisse et la partie francophone. Il y a des exceptions dans les deux cas, mais en général, le
parc d’hébergement dans la partie francophone est assez similaire à la manière dont il s’est
développé en France, surtout par rapport à la résidence secondaire, car nous connaissons
beaucoup moins la résidence de tourisme.
Dans la partie germanophone, il y a encore un parc hôtelier avec une mainmise et une maîtrise par
les acteurs locaux de l’immobilier qui est plus important. Nous sommes dans un contexte un peu
différent.
Je vais présenter les éléments de cadrage, notamment la différence entre la France et la Suisse
en termes de fonctionnement institutionnel et de politique publique.
Éric BIANCO présentera un certain nombre de réflexions en cours dans le canton du Valais pour
s’adapter d’une part aux modifications et aux problèmes que nous connaissons avec notre parc
d’hébergement, mais aussi aux modifications au niveau des politiques publiques.
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Le 11 mars 2012, la population suisse a décidé, à une courte majorité, que toutes les communes
qui avaient plus de 20 % de résidences secondaires ne pourraient plus construire de nouvelles
résidences secondaires. En Suisse, toutes les communes touristiques sont au-delà, parfois très
au-delà, entre 40 % et 80 % du nombre de logements.
Le 3 mars 2013, une révision de la loi sur l’aménagement du territoire a été acceptée par
référendum. C’était un projet du parlement suisse qui avait été combattu par certains milieux. Dans
certaines parties de la Suisse et notamment dans le canton du Valais, cela pose un problème
puisqu’elle demande de réduire les zones à bâtir surdimensionnées, ce qui est le cas dans de
nombreuses communes valaisannes qui ne pourront plus non plus justifier d’avoir de grandes
zones à bâtir puisqu’on ne peut plus construire de résidence secondaire. Je vous passe les détails,
mais cela pose des problèmes d’indemnisation des propriétaires notamment.
La Suisse est un peu épargnée par la crise, mais la moitié de sa clientèle vient des pays
environnants et on sent cette difficulté. En France, en Allemagne, en Italie, les gens ont des
difficultés financières et viennent moins chez nous.
On a un autre enjeu, c’est la pression fiscale que nous subissons de l’Union européenne ou
d’autres milieux pour adapter notre système. Cela a un lien dans les lieux touristiques. Un certain
nombre de destinations accueillent des personnes qui sont imposées au forfait fiscal. Ce sont des
étrangers fortunés qui n’ont pas d’activité lucrative en Suisse qui payent un impôt basé sur la
dépense. Ils payent beaucoup moins d’impôts que s’ils restaient dans leur pays respectif. Mais
cela amène des retombées financières en termes d’impôt assez importantes pour certaines
destinations, surtout celles qui ont de grosses notoriétés : Gstaad, Verbier ou ce genre de station.
La force du franc génère aussi un problème. En effet, il y a trois ans, nous étions à 1,50 franc
suisse pour 1 euro. Aujourd’hui, nous sommes à 1,20 franc suisse pour 1 euro. Grâce à une forte
intervention de la Banque nationale suisse, la clientèle sait que cette chèreté du franc est bien
installée dans la durée et c’est un facteur supplémentaire de difficulté pour le tourisme en Suisse.
Ensuite, il y a des éléments plus internationaux et qui concernent aussi la France, comme l’impact
du réchauffement climatique qui peut avoir des incidences sur le produit ski, mais aussi qui peut
occasionner des opportunités sur l’été, l’évolution du marché du ski qui est très mature et
l’apparition d’une concurrence notamment sur l’Est de l’Europe. Une question se pose. Il se peut
que le ski soit de moins en moins à la mode et que les gens aient moins envie de faire du ski dans
dix ou vingt ans. Il existe un autre problème. Nos coûts de construction et d’exploitation sont
largement supérieurs à ceux des pays environnants, autour de 40 %.
Nous avons un surcoût dans la production de notre service touristique qui nous rend difficilement
concurrentiels sur le niveau du prix avec les pays environnants. Notre soutien étatique, en
particulier au niveau fédéral, même dans les cantons touristiques, est relativement faible par
rapport à ce qui peut exister dans d’autres régions en Europe.
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En même temps, nous avons un potentiel élevé en comparaison internationale. Vous avez le
résultat de cette étude que le World Economic Forum fait tous les deux ans. La Suisse a la
première place depuis plusieurs années. Nous avons un potentiel, nous restons une destination
intéressante et possédons de vrais avantages sur certains aspects.
Nous avons beaucoup parlé des propriétaires des résidences secondaires, mais je pense qu’il faut
être plus fins et parler et faire de la typologie des stations en fonction de l’altitude, de
l’accessibilité, du type et de la provenance de la clientèle. En Suisse, certaines stations sont
tournées sur l’international, avec parfois un segment luxe, d’autres sont beaucoup plus familiales
avec une clientèle plus locale ou de proximité. C’est un facteur à prendre en compte lorsque l’on
parlera de stratégie d’hébergement.
En Suisse, le modèle communautaire est très répandu, avec énormément de petits acteurs et peu
de grands groupes. Cela pose des difficultés de coordination. Beaucoup de gens ont leur mot à
dire dans le fonctionnement de la station, ce qui complique la définition et la mise en œuvre de
stratégie commune.
En structure d’hébergement touristique, on peut constater des différences entre la partie
francophone et la partie germanophone. On doit aussi, de manière plus fine, par destination, par
station, regarder quelle est la structure d’hébergement.
Il faut également évoquer la question du prix de l’hébergement avec des stations positionnées sur
des gammes différentes et aussi le problème des locaux et des travailleurs saisonniers qui ont des
difficultés pour trouver un logement aux abords des stations.
L’immobilier de loisir est un thème d’actualité, mais, en Suisse, périodiquement, un certain nombre
de réflexions ou de soucis apparaissent par rapport à l’évolution du parc d’hébergement,
notamment la question des résidences secondaires. Dans les années 1960, un certain nombre
d’organismes officiels en Valais ont tiré la sonnette d’alarme et dit qu’il fallait veiller à un certain
équilibre.
Dans les années 1980, en Suisse, la Fédération suisse du tourisme a organisé un colloque suivi
d’une publication sur le dilemme des résidences secondaires qui permettait d’amener des revenus
et des emplois, une clientèle touristique, mais posait déjà des problèmes en termes de taux
d’occupation et de consommation des ressources. Depuis quelques années, de nouvelles études
mandatées par les services de l’État ont été réalisées au niveau national ou des cantons.
Quelques exemples : un mandat pour réaliser un guide pour l’implantation de villages de
vacances. Ce modèle est peu développé chez nous. Depuis six ou sept ans, des investisseurs
s’intéressent à la Suisse et si de nombreux projets sont nés sur le papier, très peu ont été réalisés
à cause notamment du problème du financement. Des investisseurs des pays de l’Est ont parfois
eu des revers financiers ou judiciaires avec leur propre pays. Quelques constats ont été faits dans
cette étude, comme la fréquentation insuffisante de l’infrastructure touristique.
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Ou encore comment on peut augmenter la fréquence des hôtes et la perte de résidences
secondaires et de lits d’hôtel offerts à la location.
On constate aussi qu’il y a de moins en moins d’hôteliers, donc les hôtels sont transformés en
résidence secondaire. On raconte toujours l’histoire du propriétaire d’hôtel qui va voir son banquier
pour obtenir un crédit pour refaire son hôtel et qui en ressort avec un crédit pour le transformer en
résidence secondaire. Ce qui permet aussi aux banquiers d’avoir de nouveaux clients parmi les
futurs propriétaires d’appartements de vacances. Cela pose un vrai problème : de moins en moins
de gens sont disposés à mettre en location leur résidence secondaire, donc, de manière générale,
il y a de moins en moins de lits marchands en station.
Le problème de la croissance est l’internationalisation du tourisme à travers le monde. Mais
comment peut-on avoir des canaux internationaux de distribution ? Comment trouve-t-on la
clientèle ? Comment mettre en marché avec l’obligation d’imaginer de nouvelles structures de
commercialisation de cette offre ?
Il apparaît une difficulté de rentabilisation et de financement due aux fluctuations saisonnières. En
Suisse, il est quasiment impossible d’obtenir un financement auprès d’une banque pour un projet
hôtelier en montagne avec cette forte saisonnalité qui fait que sur l’ensemble de l’année, le taux
d’occupation est relativement faible. Les villages de vacances étaient vus, avant la lex Weber,
comme un moyen intéressant, notamment parce que la partie hôtelière pouvait être financée par la
vente d’unités de logements comme résidence secondaire. Un modèle qui aujourd’hui n’est plus
possible.
Je vous donne un autre exemple : une étude mandatée en 2007 par Suisse tourisme pour voir les
mesures prises pour réguler le marché des résidences secondaires en Suisse. Je vous présente
un graphique tiré de cette étude. Une enquête a été faite auprès de 95 communes en Suisse pour
voir si elles avaient pris, à leur niveau, des mesures pour limiter le nombre de résidences
secondaires. Aucune disposition fédérale ou cantonale ne gérait cette problématique. Il y en a une
aujourd’hui : c’est la Lex Weber. À l’époque, il n’y en avait pas. Cinquante-trois communes
n’avaient rien entrepris, quarante-deux avaient pris des mesures, une trentaine avaient pris ce que
l’on appelle un quota de résidences principales, c’est-à-dire que tout nouveau projet immobilier
devait prévoir une partie de la surface pour la construction d’une résidence primaire. Etaient
incluses dans cette résidence primaire les surfaces commercialisées à l’année : bureaux et rez-dechaussée dévolus au shopping ou au commerce. Les pourcentages pouvaient varier d’une
commune à l’autre.
Une autre mesure a été prise par certaines communes : le contingentement. Combien de mètres
carrés par année est-on prêt à autoriser en résidence secondaire ?
Zermatt avait introduit un contingentement de 850 m2 par année. Il fallait attendre l’année suivante
pour conduire une nouvelle autorisation.
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Il existait des zones spéciales que l’on essayait d’affecter à certaines utilisations particulières,
comme la population locale ou une partie du territoire. On ne pouvait construire que de la propriété
primaire ou des zones hôtelières qui permettaient de limiter la concurrence pour l’accès au foncier,
qui a été un problème important. Les prix étaient tellement élevés que cela péjorait la rentabilité du
projet hôtelier.
La confédération, qui pendant longtemps ne s’est pas intéressée à cette thématique, a mis en
place depuis quelques années des groupes de travail qui planchent en collaboration avec les
cantons et les acteurs concernés. Elle a publié un certain nombre de guides. Vous pouvez trouver
ces études sur les sites de la confédération. Il y a par exemple deux guides sur les résidences
secondaires, le dernier vise à proposer des mesures pour améliorer le taux d’occupation des
résidences secondaires existantes. Comment peut-on réhabiliter l’existant plutôt que de réfléchir à
la façon dont on fait du neuf ? Des mesures possibles sont proposées pour essayer de récupérer
et de commercialiser des résidences secondaires existantes.
Une autre étude est intéressante : la promotion de l’hôtellerie dans les Alpes. On se rend compte
des difficultés dans le secteur de l’hôtellerie traditionnelle de trouver des modèles de financement.
Cette étude montre comment on peut favoriser l’hôtellerie familiale et se rapprocher du modèle
autrichien qui existe aussi dans les Dolomites.
La dernière étude de janvier 2013 traite du problème du financement du tourisme des résidences
secondaires. Comment peut-on financer des structures d’hébergement en lits marchands sans
avoir une partie des lits marchands en résidence secondaire ?
Sur la carte, vous voyez qu’une partie des Alpes est concernée par l’initiative Weber. Les
communes en vert sont celles qui ne sont pas concernées, qui n’ont pas encore 20 % de
résidences secondaires, ce sont essentiellement des communes de plaine où l’activité touristique
est relativement faible. Le gradé rouge/rouge concerne les hot-spots où les plus grands bénéfices
étaient engrangés dans la construction et la vente de résidences secondaires. Les couleurs pâles
montrent les lieux où l’activité est intense en matière de résidences secondaires.
Par rapport à l’initiative Weber, deux questions se posent. Comment peut-on favoriser
l’augmentation de lits marchands ? C’était déjà une question d’actualité, mais aujourd’hui nous
devons la prendre en compte de manière plus forte, que ce soit au niveau du neuf, mais aussi de
la requalification de l’existant.
Vous avez un certain nombre de stations dont le chiffre d’affaires dans le secteur de la
construction est plus élevé que celui dans le secteur du tourisme donc toute une série d’emplois
vont être touchés par l’acceptation de l’initiative Weber. Comment peut-on amortir le choc ?
Pourquoi pas en réfléchissant à des programmes de rénovation du bâti existants couplés, par
exemple, à des exigences en matière énergétique ?
Hervé BOISSON (ASADAC) : Merci monsieur CLIVAZ.
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Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : Ces deux
questions sont compliquées. Ce sont les acteurs du tourisme et en particulier les entrepreneurs qui
doivent apporter les solutions. L’État doit offrir le meilleur cadre possible aux entrepreneurs pour
pouvoir évoluer.
En entendant les premières interventions, on voit que nous partageons les mêmes
problématiques, en particulier celle d’une occupation insuffisante de nos lits touristiques et la
nécessité de développer cela pour permettre un développement économique approprié. On a
cependant quelques données de base qui diffèrent, en particulier par rapport à la constitution de
notre parc immobilier.
En Suisse, on ne connait pas la résidence de tourisme et la résidence secondaire n’est occupée
que par son seul propriétaire qui la personnalise à l’extrême et qui a donc des réticences à la
mettre en location, ce qui est différent de la situation française. Cela amène une certaine qualité de
l’immobilier. Par contre, le gros désavantage est l’impact sur l’emprise au sol avec une très forte
occupation du territoire.
Au niveau du contexte touristique, nous avons une différence entre la partie germanophone de la
Suisse et la partie francophone.
Sur ce camembert, on constate que pour les quinze grandes destinations que l’on trouve en vallée,
deux seulement ont une forte composante hôtelière : Zermatt et Saas Fee. Pour les autres, en
particulier les grandes destinations du Valais Roman, je pense à Portes du Soleil, à Crans
Montana, à Verbier Quatre vallées, ce sont essentiellement des nuitées enregistrées au niveau
des résidences secondaires. On voit une grosse différence.
D’une certaine manière, les germanophones pourront dire qu’ils se sont préservés en développant
l’hôtellerie. Je crois que deux modèles différents se sont développés en fonction d’éléments qu’il
reste difficile à évaluer.
Il y a un autre élément important dans le contexte actuel : une situation relativement morose dans
l’industrie touristique avec une baisse importante des nuitées. En vallée, l’an passé, ont été
enregistrées 150 000 nuitées de moins. Au niveau suisse, nous avons 642 000 nuitées de moins,
soit une baisse de 3 %.
La slide suivante donne les origines de ces baisses. En effet, sur ce graphique, on voit que ces
baisses de nuitées sont constatées sur la clientèle européenne avec plus de 700 000 nuitées
perdues.
On parle beaucoup du développement du marché asiatique, mais pour l’instant, nous sommes
encore loin de compenser la perte de la clientèle européenne, d’autant plus que les Asiatiques
pratiquent encore peu le ski et qu’il y a peut-être autre chose à faire, en particulier sur le tourisme
d’été. Pourquoi cette baisse ?
Certainement une problématique d’inadéquation de l’offre.
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Il faut savoir aussi qu’il y a certaines contingences, notamment la capacité de notre hôtellerie et de
notre parahôtellerie à être concurrentielles vis-à-vis d’un marché qui dépasse les frontières
nationales, européennes et ensuite mondiales.
Ici, vous avez un comparatif du coût d’exploitation d’un hôtel 4 étoiles entre la Suisse à gauche,
l’Autriche au centre et le Tyrol du Sud donc l’Italie sur la droite. Les différents traits au sommet
correspondent à l’évolution du taux de change au cours de ces dernières années avec la ligne
verte pour la situation en 2008, la ligne rouge en 2010 et la ligne noire pour la situation au pire
moment, en 2011, où nous étions près d’une parité entre le franc suisse et l’euro. À ce moment,
pour exploiter un hôtel similaire avec le même niveau de qualité, on arrive à des coûts
d’exploitation de plus du double en Suisse, ce qui, forcément, limite votre capacité d’adapter vos
prix par rapport à une clientèle internationale.
Ce contexte a été identifié depuis le début des années 2000 avec également un fort
développement de la construction de résidences secondaires, une forte emprise sur le territoire.
Malheureusement, le secteur de la construction est le moteur de tout le développement
économique de nos régions de montagne, en particulier dans le Valais roman qui a un besoin et
avait des difficultés à accepter certaines restrictions sans avoir pu anticiper les choses. Le
résultat : nous récoltons les fruits de notre inaction avec l’acceptation par le peuple suisse d’une
initiative on ne peut plus claire. Je vous lis l’alinéa 1 : « les résidences secondaires constituent au
maximum 20 % du parc de logements et de la surface brute au sol habitable de chaque
commune». En clair, cela signifie, pour les communes touristiques où le taux est entre 40 et 80 % on pense que c’est au-dessus de 60 % - qu’à partir de l’acceptation de cette votation, il y a une
interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires. Cela signifie un impact important
pour toute l’industrie de la construction de nos montagnes. Cet impact, nous le voyons ici.
Une autre question à laquelle personne n’a répondu jusqu’à présent est que l’initiative elle-même
n’est pas précise. L’initiative dit que nous n’avons pas le droit de construire une résidence
secondaire, sans préciser ce qu’est une résidence secondaire.
Suite à l’initiative, le gouvernement a publié une ordonnance qui décrit de manière relativement
précise ce qu’est une résidence secondaire. C’est une résidence qui n’est pas occupée de façon
permanente, avec exception de résidences utilisées à des fins d’études ou professionnelles. En
clair, toute résidence occupée de façon temporaire est considérée comme une résidence
secondaire. La définition est relativement large. Cela signifie qu’à part votre résidence principale,
toute autre résidence en votre possession est considérée comme une résidence secondaire.
Pour un canton comme le Valais, sachant que la plupart des propriétaires des résidences
secondaires sont domiciliés hors canton, on a des taux excessivement élevés. Mais avec le calcul
du taux, on a un tel différentiel que même si la définition de la résidence secondaire était plus
étroite, nous serions tout de même au-dessus des 20 %.
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Il y a toute une problématique. Nous avons un arrêt des constructions dans nos régions de
montagne. Vous avez l’impact tel qu’on peut le chiffrer. Ces chiffres datent du début des années
2000. C’est important, car c’est surtout lors de la dernière décennie que nous avons connu la
construction de résidences secondaires.
Ici, vous avez un comparatif pour une station du Valais central, en l’occurrence la station Crans
Montana. Quel était l’impact de l’activité économique pour la station ? Le chiffre d’affaires
touristique avait enregistré une baisse entre 1985 et 2002 avec un chiffre d’affaires touristique
provenant de l’hôtellerie et de la parahôtellerie de l’ordre de 84 millions de francs. Le chiffre
d’affaires touristique provenant des logements de résidences secondaires se situait à environ 60
millions de francs. Avec la diminution de l’offre hôtelière et des nuitées, on peut s’attendre à ce
qu’au cours de ces dernières années ce chiffre ait continué de diminuer en ce qui concerne
l’hôtellerie et la parahôtellerie.
De l’autre côté, sur la droite, vous avez l’impact économique de la construction de résidences
secondaires avec les investissements d’une part (en 2002, un impact de 100 millions de francs
pour la station), au niveau de l’entretien (140 millions de francs dépensés par les propriétaires) et
l’impact touristique. Cela signifie qu’avec l’acceptation de l’initiative, une bonne partie de cet
élément n’est plus possible. Et ce million, en 2000, a certainement fortement augmenté, je ne
serais pas étonné qu’il ait doublé. Dans le même temps, le chiffre d’affaires provenant de
l’hôtellerie et de la parahôtellerie a diminué. Aujourd’hui, nous pouvons estimer qu’avec ce
déséquilibre, il y a lieu maintenant, suite à l’acceptation de l’initiative, de développer le tourisme
d’exploitation en multipliant par un facteur de 4 voire 5 pour compenser les conséquences
d’initiative et retrouver les 200 millions d’investissements annuels effectués jusqu’à maintenant
dans nos stations. C’est là toute la difficulté.
L’initiative intervient maintenant, avec un effet quasi immédiat. On estime qu’en 2015, pour l’arc
alpin en Suisse, près de 9 000 emplois sont menacés et vont disparaître. Il s’agit dans le même
temps de prendre des mesures qui doivent permettre le développement du tourisme d’exploitation.
Dans l’analyse, nous savons que cela prend du temps. Dans l’action, nous savons que cela va
prendre encore plus de temps, mais le couperet est là et en 2015. Nous, canton, savons que nous
ne pourrons pas répondre à cette problématique dans l’immédiat. On peut s’attendre, à partir de
2015, à avoir un fort recul de l’activité économique dans nos régions que l‘on espère compenser
avec un développement graduel du tourisme d’exploitation aux environs des années 2020-2025.
En attendant, il va bien falloir assumer les pertes d’emploi et dans ce sens des actions sont faites
pour obtenir de la part de la confédération des mesures d’accompagnement qui nous permettent
de passer ce cap difficile parce qu’in fine nous devons respecter la volonté populaire.
Quels champs d’action pouvons-nous
avoir au niveau de l’État ? J’ai listé ici un ensemble
d’actions possibles.
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Les champs d’action sont relativement limités puisque le moteur de l’économie reste l’entrepreneur
et l’initiative entrepreneuriale et nous devons favoriser l’entreprenariat en intervenant dans un
certain nombre de champs.
Le premier est le marché. Il s’agit d’aider les acteurs à mieux comprendre le marché par une veille
de marchés, la publication de statistiques.
Il s’agit de promouvoir le Valais comme lieu de villégiature en mettant en place des structures de
promotion adéquates.
Il s’agit d’encourager l’optimisation des structures en procédant aux modifications légales pour
permettre une meilleure professionnalisation des structures de promotion locale.
Il s’agit de soutenir le financement des remontées mécaniques et de l’hébergement.
Et enfin de s’assurer que le cadre légal soit adapté pour permettre encore d’évoluer malgré
l’acceptation de cette initiative.
Quelles sont les actions concrètes réalisées ?
Au niveau de la veille de marché, nous avons mis en place un observatoire du tourisme en
collaboration avec la Haute école valaisanne et son institut Tourisme organisation qui est
opérationnel depuis 2012. Nous avons créé au niveau valaisan une société de promotion
intersectorielle qui vend la marque Vallée et fait la promotion de la marque à l’international et au
niveau du pays.
Au niveau de l’optimisation des structures, nous sommes en cours de révision de notre cadre
légal pour permettre la mise en place de sociétés de promotion locale où les acteurs locaux, les
professionnels du tourisme ont le plus de pouvoir, car on estime qu’ils sont le plus à même
d’élaborer et de développer la destination.
Au niveau du financement, nous arrivons à bout touchant avec une stratégie en lien avec le
soutien des remontées mécaniques et le soutien à l’hébergement touristique. Ces éléments, en
cours de finalisation, sont présentés au gouvernement valaisan au cours du mois de mai et ils
devraient permettre ensuite la mise en place de mesures présentées au niveau de notre parlement
avec une problématique financière et un souci par rapport aux moyens financiers de l’État.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur ces mesures
d’accompagnement financières remontées mécaniques et hébergement ?
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : On va
envisager plusieurs choses. Au niveau du cadre légal : révision d’une loi qui restreint la vente aux
étrangers en vallée. À partir du moment où l’initiative Weber ne permet plus la construction de
résidences secondaires, on doit se tourner vers de nouveaux types d’investisseurs à la recherche
d’un rendement. Ce n’est pas en Suisse que l’on va les trouver. Dans ce cadre, un allègement
d’une loi restreignant la vente d’immeubles à des étrangers peut être utile. Et, dernier point,
l’implication dans la législation d’application.
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Il faut savoir qu’au niveau suisse, une initiative acceptée fait l’objet d’une ordonnance durant une
phase transitoire jusqu’à l’entrée en vigueur d’une loi d’application. Nous travaillons sur cette loi
d’application pour essayer d’alléger les conséquences tout en respectant la volonté populaire pour
agir notamment sur la définition de la résidence secondaire et pour pouvoir encore faire certaines
choses qui soient en lien avec une stratégie de développement d’hébergement touristique.
En termes d’objectif, l’important pour nous est de passer d’une économie de la construction vers
un tourisme d’exploitation.
Autre élément : elle peut amener des impacts non désirés comme la pression sur l’habitat
permanent. Certaines personnes peuvent acquérir des biens existants et ces biens ne sont plus
disponibles pour l’habitat permanent. Il y a nécessité de prévenir cela pour éviter que nos fonds de
vallée ne soient occupés qu’en fin de semaine.
L’impossibilité de réaliser de nouveaux projets hôteliers est très grave. Ces dernières années, les
seuls qui se sont développés ont été financés sur la base de la vente d’une partie de résidences
secondaires qui amenait la plus-value permettant la réalisation du projet hôtelier. Ce modèle est
terminé et aucun ne l’a remplacé.
C’est l’arrêt des investissements dans des hôtels potentiellement non rentables. Pourquoi ? Parce
que l’ordonnance d’application actuelle permet la conversion d’hôtels qui ne sont définitivement
plus rentables en résidences secondaires.
Cela peut inciter les propriétaires actuels à ne plus procéder à des rénovations pour pouvoir
ensuite les transformer en résidences secondaires.
Nous abordons le chapitre suivant.
Je ne commente pas en détail ce graphique.
L’idée est de montrer que l’objectif est d’avoir une cohérence entre l’ensemble des stratégies que
nous mettons en place de manière à pouvoir avoir une action concrète du tourisme d’exploitation
où l’élément-clé sera la destination. La volonté du canton est de donner les pleins pouvoirs aux
gérants des destinations en faisant en sorte que ces managers soient issus des acteurs
professionnels du secteur pour pouvoir assurer leur propre développement.
Quels sont les éléments principaux de notre stratégie ?
La volonté de favoriser les lits marchands, en particulier au niveau de l’hôtellerie et de la
parahôtellerie. La problématique à l’heure actuelle est que nous avons des lits, mais ils ne sont
pas prêts à être mis en location. Il y a tout d’abord un effort de classification à faire, certainement
des encouragements à la rénovation et la nécessité, pour notre industrie touristique, de se
spécialiser. Je pense notamment aux agents immobiliers qui jusqu’à présent ont vécu de la vente
et de la transaction et qui maintenant doivent se lancer dans un nouveau métier qui est celui de
l’exploitation des lits. Toute la difficulté sera d’accompagner ces acteurs dans ce changement de
profession.
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La volonté de regrouper les forces au sein d’une destination. Nous avons trop de dispersion
au niveau de la destination. On doit faire en sorte que la destination soit composée de multiples
acteurs, mais qui travaillent ensemble. Le problème actuellement est que chaque acteur est
extrêmement performant dans sa spécialisation, mais pour un client qui voit l’ensemble de la
chaîne de valeur, de fortes optimisations peuvent être effectuées pour améliorer le service à la
clientèle.
Encourager l’occupation des lits non marchands. On sait que bon nombre de lits ne seront
jamais mis en location, car les propriétaires sont dans un environnement géographique proche et
qu’ils souhaitent venir à n’importe quel moment en vallée passer le week-end. On peut les inciter à
occuper leurs lits par le développement d’une offre locale, éventuellement par l’octroi de
contreparties par rapport à d’éventuelles taxes qui seraient perçues. On pourrait avoir, pour les
propriétaires qui ne mettent pas en location leur bien, des contreparties où ceux-ci verraient
l’intérêt à payer une telle taxe à partir du moment où ils séjournent dans la région.
Fermer le cycle de la valeur ajoutée au sein de la destination. C’est une manière simple de
dire qu’on veut que les propriétaires qui ne mettent pas leur bien en location contribuent au
développement de la destination par le biais d’une taxe.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Merci Monsieur BIANCO. Je constate qu’effectivement, du côté du
Valais, on commence à se mettre en mouvement. J’ai quelques questions notamment sur le
financement et la fiscalité et sur cette taxe de non-séjour ou taxe de contribution à la destination
touristique.
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État des Valais) : On parle d’une
éventuelle taxe sur les résidences secondaires qui serait une taxe perçue au niveau communal, ce
qui est déjà fait dans certaines communes.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Oui justement. Sur ce qui existe actuellement, sur ces quelques
pratiques, avez-vous quelques informations à nous donner ? De quel niveau est-ce ? De quelle
importance ? Quelle est la contribution moyenne d’un propriétaire qui ne loue pas par exemple ?
Éric BIANCO (chef de service développement économique - État du Valais) : Je ne peux pas
dire qu’il y ait une contribution moyenne parce qu’à l’heure actuelle, seules quelques communes
ont mis en place une telle taxe. J’en ai trois en tête, je sais qu’il y a des discussions par rapport à
d’autres communes, mais on parle d’un montant de l’ordre de 2 000 voire 3 000 francs par objet.
Hervé BOISSON (ASADAC) : 2 000 à 3 000 francs de taxation annuelle pour une résidence
secondaire ?
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : Qui ensuite
pourrait faire l’objet d’une diminution graduelle en fonction du nombre de jours d’occupation.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Ce dispositif pour ces trois stations est entré en vigueur depuis
quelques années ou est-ce tout récent ?
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Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : La commune de
Val d’Illiez qui l’a mise en place a dû aller jusqu’au tribunal fédéral pour avoir gain de cause et pour
pouvoir la facturer. La commune de Chambéry taxe actuellement pour la première fois ses
résidents. On va voir ce que cela va donner.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Et pour la première, avez-vous un recul sur le comportement des
propriétaires ?
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État des Valais) : Nous n’avons
pas de recul clairement identifié. Nous avons des échos qu’il faudrait vérifier mentionnant
notamment le fait qu’un certain nombre d’objets auraient été mis en vente.
A mon avis, on n’aime pas lever des taxes et la population n’en veut pas, ce qui est totalement
compréhensible. Ensuite, la population est consciente que les personnes qui ont le privilège de
pouvoir disposer d’une résidence secondaire doivent aussi contribuer. Ce qui manque à l’heure
actuelle et qui doit être développé, c’est la nécessité pour les communes qui prélèvent de telles
taxes d’avoir une vision et une stratégie par rapport à l’utilisation de la taxe. C’est ce qui manque
parfois. Sachant qu’une taxe n’est pas un impôt et qu’elle doit être employée dans le but pour
lequel elle est perçue, en l’occurrence un but touristique.
Christophe CLIVAZ (professeur à l’Institut Universitaire Kurt BÖSCH) : Ce qui est intéressant
par rapport à l’introduction de cette taxe qui est de plus en plus envisagée, c’est qu’il y a quelques
années, en canton du Valais, la population a refusé une loi sur le tourisme. L’une des raisons était
l’introduction d’une taxe sur les résidences secondaires. Maintenant, cela a complètement changé.
On se dit que finalement, l’initiative Weber est passée parce qu’on soupçonne tous nos confédérés
qui ont une résidence secondaire en Valais d’avoir voté favorablement, car leur résidence
secondaire prend ainsi de la valeur, ils ont moins de voisins, etc. Maintenant, on a moins de gêne
et on se dit qu’ils peuvent payer quelque chose.
Quelques stations ont calculé combien cela leur rapportait et combien cela leur coûtait. L’activité
de construction est extrêmement intéressante quand on la fait, mais ensuite, il y a les routes, le
déneigement, la gestion des déchets… Souvent ce sont les collectivités publiques qui payent.
Vous n’avez quasiment pas de rentabilité, surtout si la résidence secondaire n’est pas occupée.
Le souci est que mettre une taxe à des gens qui viennent souvent dans leur résidence secondaire
n’est pas très sympathique. La réflexion consiste à leur expliquer pourquoi. Et ensuite, pourquoi ne
pas leur offrir des bouquets d’offres ou la gratuité à toute une série d’infrastructures qui sont en
station pour les inciter eux-mêmes à venir davantage avec un système qui leur permette de
transmettre ces avantages à leurs amis ou aux personnes qui viendraient occuper leur bien ? Ce
sont des réflexions qui sont en cours. Il ne faut surtout pas pénaliser les gens qui viennent
fréquemment en station en étant propriétaires d’une résidence secondaire.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Madame MIQUEL, vu de Bercy, cela doit vous faire plaisir ?
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ministère de l’Économie et des Finances) : Dans notre rapport, nous l’avons appelée la taxe de
développement touristique. Effectivement, il y a une sorte de contrat moral à passer avec les
propriétaires dans ce type d’hypothèse pour qu’il y ait des contreparties et il faut travailler sur les
contreparties. Ce qui est intéressant dans votre approche, c’est qu’elle est très complète. Vous
traitez le stock avec la Lex Weber et vous traitez le flux avec la taxation du non-séjour.
Je me demandais si vous aviez réfléchi à cet effet induit qui était sur l’économie de la construction
et est-ce qu’on pouvait faire migrer une partie de cette économie de la construction qui va se tarir
du fait du contingentement des résidences secondaires dont vous parliez avec les risques sur
l’emploi et sur le secteur économique ? Comment la faire migrer vers une économie de la
réhabilitation, de la requalification du bâti existant ? Avez-vous réfléchi à cela ?
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : Le constat est
que certes, on peut encourager la rénovation d’objet, mais cela ne compensera pas la perte liée à
l’initiative de bloquer toute construction. On aura des pertes d’emplois. Un menuisier par exemple
ne pourra pas travailler dans l’hôtellerie. On a un impact court, 2015, qui va entraîner une
dépopulation, car il n’y aura plus de travail sur place. Il sera extrêmement dur de compenser.
Ensuite, par rapport à la rénovation, nous avons aussi l’impression qu’il sera difficile de passer sur
le modèle d’une résidence secondaire qui est uniquement occupée par son propriétaire vers le
modèle d’une résidence qui est mise en location. Certains cas seront possibles, c’est typiquement
le cas d’un changement de génération par rapport à une propriété où les enfants d’une personne
qui avait l’habitude de venir et voyait l’intérêt d’un tel bien n’ont peut-être plus cet intérêt et vont
accepter de le mettre en location au travers d’une structure professionnelle. Nous pouvons agir sur
ce plan en encourageant la rénovation dans ce type de structure inoccupée que l’on peut ensuite
mettre sur le marché au moyen de structures professionnelles. Mais l’effet restera limité. Reste
ensuite la possibilité de nouvelles constructions en lien par exemple avec des projets de
résidences de tourisme ou avec des projets hôteliers et de développement hôtelier. Nous pensons
que l’activité risque d’être importante si on résout le problème du financement des hôtels.
Intervenant (dans la salle): L’un des effets qui semble apparent dans la loi est que vous devriez
avoir une hausse du prix moyen de vente des résidences secondaires puisqu’en limitant les
constructions, le bien devient plus rare. Avez-vous déjà des constats dans ce sens ?
Et deuxièmement, un phénomène qui a beaucoup touché les Alpes françaises, c’est le fait que
l’hôtellerie ait été découpée pour partir en appartements. Est-ce un phénomène qui sera arrêté et
qui va donc conduire à la baisse des ventes de murs et de fonds d’hôtellerie et qui donc va vous
permettre de garder plus longtemps cette hôtellerie dans le parc ?
Hervé BOISSON (ASADAC) : J’aimerais compléter cette question. Dites-moi l’un ou l’autre ce que
vous avez envisagé pour soutenir l’exploitation familiale de l’hôtellerie.
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Christophe CLIVAZ (professeur à l’Institut Universitaire KURT BÖSCH) : Cette législation
amène un gros changement, mais nous avons une petite période de transition. Cela a été accepté
le 11 mars. Nous avons une grosse insécurité juridique actuellement sur notamment les permis de
construire qui ont été délivrés entre le 11 mars de l’année passée et le 31 décembre 2012, et il y
en a eu énormément. Si le tribunal fédéral considère que c’est permis et qu’ils sont conformes par
rapport à l’esprit d’initiative, on peut avoir un coussin de travail de trois à cinq ans sur les
résidences secondaires.
Se pose une autre question. A priori, une partie n’a pas d’acheteurs en raison de la crise
économique. Si on a cette période de transition, c’est un gros enjeu sur les métiers de la
construction et il faut voir de quelle manière on peut les orienter vers la requalification.
Dans ces emplois (une difficulté en Suisse est que nous avons peu de statistiques), en 2005, nous
avions 7 000 emplois dans le secteur secondaire et 12 500 l’année passée. Ce sont souvent des
camionnettes d’autres pays, France ou Italie, qui venaient faire ces travaux. Il y avait besoin de
freiner cela. C’est très strict, mais cela me paraissait nécessaire pour que l’on réfléchisse. La Lex
Weber dit juste qu’il faut stopper, mais ne propose pas de pistes pour la suite. Maintenant, on est
obligés de réfléchir sur la manière dont on peut avoir des lits marchands en station. C’est un autre
modèle de développement. Le modèle immobilier, une fois que vous avez vidé votre territoire,
s’écroule et vous n’avez plus de tourisme non plus.
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : Pour compléter,
certainement que la valeur des résidences secondaires va augmenter. Mais à l’heure actuelle,
nous n’avons pas de constat, car les incertitudes sont telles que tout le monde est dans l’attente.
C’est également le cas par rapport à de nouveaux projets. Même les projets hôteliers, car
l’initiative est relativement floue par rapport à la possibilité de permettre la réalisation de modèles
hybrides mélangeant une partie hôtelière et une mise en location d’appartements dont la propriété
serait répartie entre des privés.
Les gens attendent que les choses se clarifient. Clairement, on a beaucoup moins de projets et on
enregistre beaucoup moins de transactions que par le passé.
L’entreprise familiale est le modèle à privilégier. L’une des raisons est notamment le comparatif de
coûts d’exploitation, de coûts d’investissement. Si on peut attirer des chaînes et des groupes
spécialisés dans l’hébergement, ceux-ci feront leur calcul. Faire un projet en France ou en Suisse,
on voit, par rapport au même potentiel de clientèle, quelle est la différence de coût et quel est le
risque supplémentaire que l’on prend en réalisant un tel projet avec des coûts d’investissement du
double de ce que l’on a en France.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Comment allez-vous faire ?
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : Par rapport à
l’exploitation familiale, nous avons une problématique de rentabilité.
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Nous estimons que seule une exploitation familiale est capable de la résoudre en ayant des
personnes qui sont leur propre patron, qui ne comptent pas leurs heures de travail et vivent sur
leur lieu de travail qui est l’hôtel.
Il faut les aider à obtenir un levier de financement bancaire, cela signifie qu’elles doivent disposer
d’une assise relativement solide en termes de fonds propres. Il faudrait éventuellement compléter
cette assise et émettre un système de garanties qui permette l’obtention de financement bancaire
pour le développement de leur investissement. Mais in fine, ces personnes doivent aussi faire leur
chiffre et être sûres qu’au niveau de l’exploitation elles arrivent à s’en sortir.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Une aide sérieuse pour les fonds propres, qu’est-ce que cela
signifie ? Ce sont des subventions ? Des prêts ?
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : On est contre le
système de subventionnement, car on estime qu’il n’a pas d’effet levier. Par contre, cela doit être
des prêts à très long terme ou alors cela pourrait être dans des structures sous forme de société,
des coparticipations dans des sociétés pour permettre le lancement du projet avec, attendu à
terme, une sortie et où l’État n’aurait aucune exigence de rentabilité autre qu’une rentabilité
calculée par le développement de la structure touristique.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Prêts à long terme à taux zéro ?
Éric BIANCO (Chef de service développement économique - État du Valais) : On pourrait
s’approcher du taux zéro. Ensuite, c’est une question de moyens. Au niveau étatique, même en
Suisse, nos moyens sont limités. Soit on arrive à dégager des moyens dans un fonds qui lui peut
être à taux zéro, soit on n’arrive pas à constituer ce fonds et à ce moment-là on travaille avec un
système de garanties par rapport à du prêt bancaire à un taux privilégié.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Si vous avez besoin de plus de précisions sur ces prochaines
mesures qui vont se mettre en place, contactez Éric BIANCO et Christophe CLIVAZ. Merci de vos
contributions.
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THEME
2 - LA PERFORMANCE RESIDENTIELLE
Jeudi 25 février 2013 - 11h00 à 12h00
11h00 à 12h00 - Atelier 1 - Thème 2 - La performance résidentielle
L’obsolescence des concepts de villégiature collectifs ou individuels issus des années 60 / 80
versus Leur adaptation et renouvellement par rapport aux attentes touristiques de demain (2020 /
2030). Nous évaluerons à quelles conditions un immobilier déjà construit peut se recycler, et
assurer à nouveau, par étapes, par strates, par quartiers... à dix, vingt ans, un nouveau cycle
d’investissement... prenant en compte les futures tendances de consommation et de vie en rapport
à la montagne.
La performance climat-énergie du bâti ancien est-elle une clé de la remise en performance
globale ? Le choc des performances énergétiques peut-il être un vecteur de l’innovation
touristique ? Les lois Grenelle peuvent-elles avoir un impact positif sur la performance résidentielle
et l’image des hébergements des années 60 / 70 ? La performance résidentielle des unités
locatives proposées à la clientèle : quelles contraintes de mise en œuvre ? Peut-on engager des
ensembles immobiliers et des concepts de villégiatures industriels vieillissants, dans un nouveau
cycle de performance architecturale, économique, de villégiature et d’image ?
Intervenants :
Claire FAESSEL-VIROLE et Sylvain CHARLOT Pôle montagne CETE.
Synthèse et débat avec l’assistance
Hervé BOISSON (ASADAC) : J’appelle Claire VIROLLE, Sylvain CHARLOT, Michel MEUNIER,
Hervé BOURGEOIS, Pierre-Olivier TOUMIEUX et Jean-François LYON-CAEN pour engager le
thème de la performance résidentielle. À quelles conditions un immobilier déjà construit peut se
recycler et assurer à nouveau, étape par étape, par strate, un nouveau cycle d’investissement ?
En Suisse, une Lex Weber dérange, mais en France, on a une Lex Grenelle. Elle est censée
entrer en application, générer des effets. Peut-elle présenter des effets de levier pour inciter à la
rénovation, pour encourager, peut-être contraindre les copropriétaires ?
Claire FRAESSEL-VIROLLE (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : Nous allons vous présenter
rapidement quelques flashs d’une étude qui avait été réalisée en 2011/2012 pour le compte de
l’ADREAL Rhône-Alpes. Le CETE de Lyon est le bureau public des ministères chargés de
l’écologie et du développement durable et du ministère chargé de l’égalité des territoires et du
logement.
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L’une des difficultés de la question de l’immobilier de loisir est qu’elle met en œuvre plusieurs
ministères. Nous sommes donc dans une problématique interministérielle qui rend parfois les
choses plus difficiles à traiter.
Cette étude a été lancée suite au rapport dont a parlé madame Françoise MIQUEL qui visait
notamment à répondre à deux questions.
D’une part, quel est le gisement potentiel de réduction des consommations énergétiques de
l’immobilier de loisir dans les stations de montagne de Rhône-Alpes ?
Et d’autre part, est-ce que les lois Grenelle renouvellent ou pas la question de la requalification de
l’immobilier de loisir en montagne et sa remise en marché touristique ?
Nous étions à l’époque de la mise en œuvre des lois Grenelle. Des travaux sur l’élaboration du
schéma régional climat/air/énergie Rhône-Alpes étaient collaborés par l’État et la Région et donc il
nous paraissait intéressant de regarder ces questions au travers d’une approche quantitative sur
les consommations énergétiques dans les communes supports des stations des trois
départements alpins (Isère, Savoie et Haute-Savoie), de regarder le potentiel de réduction de cette
consommation énergétique et d’avoir une approche un peu plus qualitative au travers d’entretiens.
Il s’agissait d’une approche macro dans un premier temps, quitte à donner une suite à l’échelle
locale. La première question est de savoir sur quelles données on peut se baser pour travailler.
On avait pris le parti de travailler à partir des bases de données INSEE des résidences
secondaires qui recoupent à la fois les vraies résidences secondaires, mais également les
meublés et les résidences de tourisme. À une époque où on travaillait beaucoup la question
énergétique avec des politiques nationales et régionales très incitatives, la question énergétique se
posait à une échelle régionale sur le parc d’hébergement permanent.
Mais quand on regarde la part des résidences secondaires à l’échelle des logements, si à l’échelle
régionale on reste dans la moyenne nationale, de l’ordre de 10 %, dès que l’on va vers l’Est, on
multiplie par 2 ou par 3 voire 7 localement. Et la question énergétique se pose de manière majeure
dans le parc de résidences secondaires et l’enjeu se trouve là pour ce qui concerne le parc de
logements.
Sylvain CHARLOT (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : Cela rejoint la présentation de Pascal
JACOTTIN en début de matinée. Si on regarde les différentes périodes constructives, on est à peu
près sur 200 000 résidences secondaires sur l’Isère, la Savoie et la Haute-Savoie. On a deux pics.
Le premier est lié au développement des plans neige donc avec des constructions jusqu’à 1975. Et
le deuxième avant la crise de 1990. 1/3 des résidences secondaires de la Savoie ont été
construites en 1974. Pour ce qui est de la Haute-Savoie, c’est la moitié. Le travail qui a été fait est
parti des résidences secondaires source INSEE, des données du Centre d’études sur la recherche
économique en énergie (CEREN) qui donnent des consommations par type de bâtiment, de
combustibles.
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Nous avons récupéré cela au niveau de l’ADEME puis nous avons appliqué une correction par
rapport à l’altitude et nous avons également mis en place une correction en termes d’occupation.
Nous avons pris des données que nous avons pu obtenir de la part du CRT notamment. Ce qui
nous permettait de ponctionner de 20 % le taux d’occupation pour l’Isère, de 35 % pour la Savoie
et de 28 % pour la Haute-Savoie. On arrive sur des parts de consommation, on est en
mégawatheures en énergie primaire.
Si on fait le cumul des consommations des résidences secondaires Isère/Savoie/Haute-Savoie, on
consomme autant d’énergie que la ville entière de Grenoble, tous logements confondus. On a
essayé de voir quel pourrait être le potentiel d’économie d’énergie.
Si on applique un ratio de 40 % d’économie d’énergie potentielle sur les résidences considérées
comme anciennes (avant 1974), 35 % sur celles qui sont datées avant 1989, c’est-à-dire avant la
règlementation thermique 1988 qui consiste à isoler vos bâtiments et si on applique 25 % sur le
reste du parc, on arrive sur ces ratios de potentiel d’économie d’énergie et uniquement le potentiel
qui correspond aux consommations de la ville de Chambéry.
Claire FRAESSEL-VIROLLE (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : En termes de constat, voici
quelques flashs. Les deux questions, celle de la rénovation énergétique et celle de la
requalification de l’immobilier de loisir, sont traitées de manière complètement dissociée. Nous
avons une préoccupation énergétique portée fortement par des politiques nationales, régionales et
locales. L’intérêt des copropriétaires de se lancer dans des travaux d’économie d’énergie est réel
sous réserve que l’on reste sur des investissements limités et avec des travaux menés sur des
durées d’amortissement de trois ans, six ans.
Toute une filière se développe sur la question énergétique.
Et de l’autre côté, les opérateurs expriment le besoin de maintenir les fonctions de l’immobilier
touristique, c’est-à-dire un produit touristique qui réponde aux attentes des clientèles et un outil qui
permette de maintenir la performance économique des stations. Finalement, on n’a pas rencontré
de lieu de rencontre de ces deux préoccupations, si ce n’est sur quelques opérations phares.
On avait regardé la requalification du village de vacances Cap vacances à La Plagne. On l’a de la
part des acteurs qui interviennent aux côtés des copropriétaires par exemple. Mais il n’y a pas
vraiment de lieu de traitement conjoint si ce n’est sur ces opérations isolées par ces acteurs qui
finalement mutualisent un certain savoir-faire. Sur ce registre, nous n’avons pas trouvé de lieu de
mutualisation des expériences réalisées. L’initiative locale fait des choses, mais il n’y a pas de
visibilité donnée à une échelle plus globale. La question qui peut se poser est : Comment peut-on
poursuivre dans la durée ? On sent qu’on est sur des questions complexes. On parlait de
cohérence des stratégies d’action. La question et de savoir s’il est possible d’avoir une approche
multicritères qui prenne en compte l’ensemble des fonctions de ce parc d’immobilier de loisir. C’est
à la fois un patrimoine bâti, un produit touristique, un outil de production économique.
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L’exposé de Pascal JACOTTIN disait que oui. Est-ce faisable et sur quel périmètre ? On sent que
l’échelle d’action politique pour l’instant n’apparaît pas vraiment en ligne de compte.
Sylvain CHARLOT (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : Il y a la nécessité d’avoir une double
entrée voire une troisième entrée. Du point de vue de l’énergie, arriver à concilier la performance
énergétique en termes de rénovation, car on parle bien du stock dans cette présentation. Et
comment valoriser l’aspect architectural ? Il y a plusieurs aspects. On a une architecture que l’on
doit assumer. On a parlé de Flaine ce matin. Il y a des bâtiments où l’approche croisée énergie /
rénovation architecturale est l’occasion de reconsidérer l’aspect.
On parle d’enveloppe extérieure du bâtiment. Le changement de façades de certains bâtiments
contribue à l’image globale de la station, du produit touristique. On a parlé d’identité de bâtiment.
Comment arriver à concilier l’ensemble ? Comment va-t-on gérer les propriétaires diffus dans cette
action ?
Et il y a une autre problématique, c’est le niveau d’investissement que l’on est capables de
consentir. Quelle est la référence par rapport à cette problématique de bénéfice ? Est-ce par
rapport à un contexte économique que l’on connaît aujourd’hui ? Est-ce le contexte économique
de demain ? C’est-à-dire que si on n’agit pas aujourd’hui, on risque de passer à côté d’une
requalification plus générale qui permet de maintenir dans le long terme ce produit touristique. On
parle de trois, cinq, dix ans. Ce qui pose aussi la question sur la manière d’intégrer les
tendances qui sont annuelles ou bisannuelles.
Claire FRAESSEL-VIROLLE (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : Juste en conclusion, à la
question : Est-ce que la question énergétique constitue un levier de la requalification ? À l’époque
où nous avons réalisé l’étude, la réponse était non.
Sylvain CHARLOT (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : Pas encore.
Claire FRAESSEL-VIROLLE (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : Pas encore, voilà. Reste à voir
aujourd’hui si d’autres opérations ne démontrent pas le contraire.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Ce qui m’intéresserait, c’est de connaître combien de copropriétés
vous avez étudiées pour vérifier ce constat.
Claire FRAESSEL-VIROLLE (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : Nous avons rencontré surtout
un acteur de l’ASDER qui lui-même est en contact avec des copropriétés et qui nous a donné une
tendance. Il s’agit de flashs. Nous n’avons pas fait d’étude à l’échelle nationale.
Hervé BOISSON (ASADAC) : J’en profite pour faire un petit flash.
Luc SAINTE MARIE, vous avez travaillé sur une copropriété importante de Tignes pour une
rénovation énergétique lourde ? Quelques mots rapidement.
Luc SAINTE MARIE (Architecte) : Nous sommes un bureau d’études et d’architecture qui
intervient dans le monde des copropriétés. Nous nous positionnons sur les économies d’énergie
dans le bâtiment et la requalification des bâtiments.
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Un exemple sur cette copropriété sur laquelle nous avons d’abord réalisé un audit énergétique. Il
s’agit de trente logements sur le quartier du Lavachet à Tignes. Ces travaux étaient ambitieux pour
retraiter complètement l’enveloppe du bâtiment (menuiserie extérieure, isolation, réfection
complète de la toiture, isolation des planchers bas et mise en place de ventilation hygroréglable).
Entre l’audit énergétique et les travaux, trois ans se sont passés. La particularité de la copropriété
est qu’il faut arriver à fédérer un ensemble d’individus sur un projet et il faut trouver le juste projet
adapté à cette copropriété.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Est-ce que les échanges que vous avez eus avec l’ensemble des
copropriétaires ont généré des déclics pour aller un peu plus loin et améliorer encore la cellule de
l’habitat pour faciliter sa mise en marché ?
Luc SAINTE MARIE (Architecte) : Non. Ce qui est compliqué dans les copropriétés, c’est que
l’on n’a pas face à nous des gens techniques. Il faut retraduire la technique de façon pédagogique.
Heureusement, on a des gens comme l’ASDER, mais c’est largement insuffisant par rapport aux
besoins de pédagogie et d’information de chaque copropriétaire. Les demandes n’allaient pas audelà de ce que l’on a proposé.
Intervenant (dans la salle) : Le retour sur investissement, qu’est-ce que c’est ? Si vous prenez le
prix de l’énergie aujourd’hui, cela ne veut rien dire. Il faut prendre une anticipation de
l’augmentation du prix de l’énergie. Le prix du gaz a augmenté de 24 % sur les trois dernières
années, le prix du fuel de 55 %. C’est une première approche. Il ne faut surtout pas faire des
travaux pour faire des économies d’énergie, a fortiori en montagne. Ce n’est pas la motivation
première. Celle-ci est d’entretenir son bien, d’améliorer son confort et de le valoriser à la revente…
C’est une approche plus réaliste.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Votre propos permet de faire la transition avec Michel MEUNIER,
d’ALBEDO. Il y a peut-être d’autres façons d’optimiser les performances énergétiques en station ?
Michel MEUNIER (cabinet ALBEDO) : Je crois d’abord qu’on vit une époque formidable. Il n’y a
jamais eu autant d’argent pour faire de l’innovation, autant de défis technologiques dans le
domaine de l’énergie. Pour un ingénieur, c’est une époque formidable.
Nous sommes un cabinet d’études qui est positionné en face de l’INES. Nous travaillons avec
l’Institut national de l’énergie solaire, à
la fois sur des programmes d’ingénierie, sur de la
rénovation, sur des bâtiments neufs, des programmes de recherche. Nous sommes aussi bien sur
des bâtiments que des territoires.
J’ai appris que la liaison entre la technologie et le droit est fondamentale. En changeant des règles
dans un bail, on peut réduire la distance énergétique qui existe entre le propriétaire du terrain et
l’occupant locataire du bâtiment tertiaire plus tard. C’est un point important. Nous sommes six
ingénieurs et docteurs et notre entreprise est jeune et innovante. Savez-vous que lorsque vous
embauchez un docteur aujourd’hui, l’État finance 80 % de son salaire la première année ?
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Ce sont des encouragements à l’innovation qui sont importants.
Nous avons participé à un projet incroyable : le refuge du goûter. Construit sur une arête rocheuse,
à 4000 mètres d’altitude, c’est un bâtiment de 700 m2 totalement autonome, sans eau, sans
électricité. Il a fallu fabriquer de l’eau, de l’électricité avec une imposition en émission de carbone
extrêmement faible. Nous avons fait un bilan carbone sur la durée de vie totale du bâtiment.
On estime aujourd’hui qu’entre la première réunion des présidents du CAF pour décider de la
construction de ce bâtiment et dans cinquante ans lors de la déconstruction du bâtiment, on aura
un taux d’émission de carbone (y compris les rotations d’hélicoptère pour alimenter le refuge une
fois par semaine) d’environ 430 tonnes équivalent carbone. Sachez qu’une famille française sur
une même période en émet 400 tonnes. C’est une prouesse en termes de limitation de gaz à effet
de serre.
La question qui nous est posée est : La performance énergie-climat peut-elle être une clé de la
performance globale ?
La performance, qu’est-ce que c’est ? Qu’est-ce que la valeur d’un bâtiment ? Est-ce que la valeur
que nous attribuons au bien aujourd’hui sera celle que les enfants de nos enfants attribueront au
même bien immobilier dans cinquante ou soixante ans ? Ce n’est pas sûr. Il ne faut surtout pas
rénover pour gagner de l’argent.
J’ai pris comme hypothèse 1,8 million de lits, 450 000 logements. En comptant 15 000 euros de
coûts de rénovation par logement, on gagne sur 30 m2 186 euros de gain énergétique par an. Cela
fait un retour sur investissement de 81 ans.
Ne peut-on pas faire autrement ? Cela a été ma deuxième question.
Tout ce parc immobilier est alimenté par de l’énergie électrique. Il faut que l’offre d’énergie soit
égale à la demande.
RTE a mis en place un mécanisme d’ajustement. Sur une journée, le 7 février 2013 par exemple,
au plus haut, c’est 85 000 mégawatts. La courbe descend dans la nuit. On peut demander aux
consommateurs de décaler leurs usages énergétiques. On a alors une élimination des pointes.
Ensuite, il faut superposer le coût. On a un paiement qui est de 50 euros par mégawatt. Plus on
monte, plus on arrive vers une subvention. Si vous coupez votre radiateur, RTE vous indemnisera.
De ce point de vue, le parc immobilier est très intéressant. D’abord, il est construit en béton, donc
on a beaucoup d’inertie thermique. On pourrait imaginer décaler le chauffage en fin d’après-midi
plutôt que dans les heures de pointe. Pareil pour l’eau chaude. L’inertie thermique est importante
dans les stations de montagne.
Deuxième point, nous avons une concentration du parc avec une très forte densité. Le think global
est absolument sûr. Il faut que ce soit globalisé.
Dernier point, le potentiel. Si on parvient à globaliser l’ensemble, on a estimé un potentiel de 450
mégawatts. On est tout en équipement électrique.
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Il faut savoir que la production d’énergie solaire en montagne avec du photovoltaïque donne des
rendements à peu près 20 % supérieurs à ce que l’on trouve dans la vallée.
Allons plus loin et voyons ce que cela coûterait par logement. Cela coûterait à peu près 600 euros.
C’est ce que l’on appelle de l’efficacité énergétique active qui s’oppose à l’efficacité énergétique
passive où l’on rénove.
On pourrait estimer un investissement à 600 euros, un revenu annuel de 250 euros. On aurait des
gains de 20 % sur de l’efficacité active. On sensibilise les gens à l’énergie à travers cela. Et puis
la modulation d’énergie.
On pourrait imaginer avoir un revenu de 250 euros par logement, x 450 000, cela fait de l’argent
qui est disponible peut-être pour de la rénovation passive.
Je pense qu’il faut opter pour une performance durable. Cela veut dire trois choses : économique,
social et environnemental.
On a souvent tendance en France à confondre et à réduire la performance durable à la
performance énergétique. Durable, cela signifie que l’on crée des emplois, et je crois que c’est le
devoir de tout chef d’entreprise. C’est fondamental pour notre avenir à nous. C’est d’être dans un
schéma économique cohérent et qui tienne. Hors subvention, sinon tout est faussé.
Et enfin, tenir compte de l’environnement et du CO2.
Dernier élément : penser global, valoriser les potentiels, s’inscrire dans un schéma de smart grid.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Merci Michel MEUNIER. Vous nous avez livré des éléments de
réflexion, des constats. Vous ne donnez pas vraiment pour certains l’envie d’aller plus loin. Il faut
maintenant vérifier ces constats, les modéliser, pour une application plus spécifique des
complexes hôteliers en montagne. Je crois qu’il y a ici de vrais chantiers. Je crois qu’il ne faut pas
partir avec des schémas ou des réponses qui ont été livrés sur des éléments de réflexion.
Michel MEUNIER (cabinet ALBEDO) : Permettez-moi d’ajouter un point. Nous sommes encore
dans un schéma expérimental. Nous sommes contactés par un opérateur national qui a 55 000
logements et qui nous demande de faire cette opération pour 800 résidences en France.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Nous allons aborder un autre sujet : la performance résidentielle de
ces unités locatives qui sont proposées à la clientèle.
Quelles sont les contraintes aujourd’hui pour travailler à leur rénovation et comment les optimiser ?
J’ai à ma droite Hervé BOURGEOIS qui est maître d’œuvre dans l’immobilier touristique en
montagne en particulier. Il a piloté la construction de bon nombre de résidences de tourisme pour
des grands, piloté des projets de rénovation. Il nous fera part de son expérience.
J’ai à ma gauche Pierre-Olivier TOUMIEUX, le PDG de LAGRANGE qui gère bon nombre de
résidences de tourisme.
Hervé BOURGEOIS, ce qui m’a plu, c’est l’un de vos derniers projets où à travers une
réhabilitation extension, vous avez participé à la réalisation d’un complexe hôtelier intéressant.
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Hervé BOURGEOIS (Maître d’œuvre) : Cela a été compliqué sur le plan technique, car on était à
Saint-Véran, à 2 040 mètres d’altitude, sans accès, on ne pouvait pas traverser le village. Il
s’agissait de rénover deux bâtiments existants, l’Astragale et Château Renard. À l’aval, il y avait
une vieille fuste qui est l’habitat traditionnel queyrassin avec au-dessus une grange à foin. Et des
choses particulières comme un bardage en mélèze massif.
C’était un investisseur privé unique qui investissait sur ses fonds propres. L’opération a duré un an
et demi et a couté 10 millions d’euros pour cinquante-neuf chambres. Nous avons travaillé avec un
architecte parisien, monsieur Régis DALLIER.
Hervé BOISSON (ASADAC) : C’est un clin d’œil à une belle réalisation, mais ce qui m’intéresse,
c’est de bien comprendre quelles sont les contraintes qui s’imposent à une rénovation de
logement.
Quel est le recul que vous pouvez avoir sur les plus grandes difficultés ou facilités pour piloter de
la rénovation, qu’il s’agisse de résidences hôtelières ou de résidences secondaires ?
Hervé BOURGEOIS (Maître d’œuvre) : Je n’ai pas une très grosse expérience en dehors de ce
projet. En dehors des contraintes techniques liées au lieu où on a travaillé, je n’ai pas beaucoup à
dire là-dessus. On a un investisseur privé.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Et les opérations ORIL ?
Hervé BOURGEOIS (Maître d’œuvre) : Dans les opérations ORIL, c’était plus compliqué. On
construisait en secteur diffus, un ou deux appartements par copropriété. Il a fallu d’abord
convaincre les acteurs locaux, élus, représentants des remontées mécaniques, agents
immobiliers... Cela a été compliqué sur le plan relationnel. Sur le plan organisationnel, il a fallu
réorganiser un concours visant à choisir un groupement composé d’un architecte concepteur, d’un
réalisateur et d’entreprises locales. Cela nous a pris un certain temps. Nous étions limités en
termes de prix de revient. Les réunions de chantier ont été difficiles à organiser. Nous devions
intervenir sur des réseaux existants, nous ne pouvions pas faire tout ce que nous voulions. Nous
avons travaillé essentiellement sur la recomposition des logements existants. Nous ne pouvions
pas intervenir sur l’enveloppe, sur les toitures et les façades, car en France nous sommes régis
par la loi sur les copropriétés.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Vous êtes sur la haute-couture ?
Hervé BOURGEOIS (Maître d’œuvre) : En termes d’impact, Orcières Merlette dont vous parlez
est une station familiale avec 2 500 propriétaires dont la plupart viennent en résidence secondaire.
Nous avions pour objectif, à travers l’ORIL, de rénover cent cinquante logements sur cinq ans.
Nous en avons rénové quarante-quatre. Nous intervenions en intersaison, au printemps et à
l’automne. Nous étions dans le cadre de la niche fiscale. Il est difficile aujourd’hui de continuer
dans cette direction. Cela a été intéressant de participer à cette opération, cela a permis aux
entreprises locales d’avoir un débouché.
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Maintenant, il faudrait passer à l’étape supérieure qui serait de travailler sur les copropriétés, mais
dans quelles conditions ? Car en général il n’y a pas de shon résiduelle. Il faudrait voir avec les
communes comment elles pourraient dégager de la shon pour éventuellement intéresser des
promoteurs privés.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Pouvoir dégager de la shon, nous allons évoquer le sujet. Mais
avec les propriétaires avec qui vous avez travaillé, cela a été facile ?
Hervé BOURGEOIS (Maître d’œuvre) : Il est plus facile de convaincre un copropriétaire qu’un
acteur local, un agent immobilier, un élu. Les difficultés essentielles proviennent des syndics qui
sont les agents immobiliers qui ne veulent pas faire autre chose et adopter le statut VRT.
Hervé BOISSON (ASADAC) : S’agissant de VRT, Monsieur TOUMIEUX, vous expérimentez
depuis les années 2000 la façon d’optimiser l’exploitation d’une résidence de tourisme avec celle
d’un village résidentiel de tourisme, c’est-à-dire un ensemble d’hébergements rénovés qui rentrent
dans le statut fiscal de VRT qui bénéfice d’avantages. Comment cela s’est-il passé ? Cela a-t-il été
facile à monter ? La gestion de ces équipements qui sont complémentaires vous facilite-t-elle la vie
ou vous pose-t-elle des problèmes ?
Pierre-Olivier TOUMIEUX (PDG du groupe LAGRANGE) : C’est un vaste sujet. Le sujet
récurrent est : Comment éliminer des lits « froids » et les transformer en lits « chauds » ?
Nous avons commencé à aborder ce sujet au début des années 2000 et nous cherchons encore
des solutions.
Sur le domaine de La Plagne, avec et à l’initiative de la Compagnie des Alpes, nous avons essayé
de trouver un schéma pour regrouper des lits « froids » dans toute la station sous une
dénomination dite VRT (village résidentiel de tourisme) permettant une mise en marché touristique
assurant un nombre de nuitées bien supérieur à ce que l’on atteint lorsque l’appartement reste en
résidence secondaire.
Sur le groupe LAGRANGE, quelques informations. Nous gérons cent cinquante résidences de
tourisme en France dont un peu moins de 50 % en montagne, notamment dans les Alpes et les
Pyrénées. Nous avons ce souci d’être partenaire des remontées mécaniques quand se pose la
question du financement et des équipements.
À La Plagne, nous sommes très présents à travers des résidences de tourisme classiques. La
question était : Est-ce qu’on allait réussir à convaincre les propriétaires ? Qu’allait-on amener aux
propriétaires au-delà de la défiscalisation pour les inciter à signer avec deux partenaires (la
Compagnie des Alpes et le groupe LAGRANGE en tant qu’exploitant futur) et les motiver à initier
cette rénovation ?
Nous sommes partis sur un schéma ambitieux de cent cinquante appartements et au final, nous
sommes arrivés au chiffre de cinquante appartements. Cela a été relativement compliqué.
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Le financement a été assuré pour une partie par la Compagnie des Alpes et pour une autre partie
par le groupe LAGRANGE en assurant des avances sur loyer pour payer le loyer sur les neuf
années suivantes permettant d’assurer ces travaux.
La résidence est sortie au forceps, nous avons seulement réalisé cinquante lots alors que nous en
attendions quatre-vingt ou cent. Nous avons dépensé beaucoup d’énergie pour essayer de sortir
ces lots alors qu’il a été facile de créer de nouvelles résidences telles que Font Scratch sur le
domaine de Paradis ski.
Le sujet a été suivi. Nous avons participé à des séances avec le précédent gouvernement à
l’initiative du secrétaire d’État Frédéric LEFEBVRE qui prenait à cœur de réhabiliter les lits
« froids ». Cette mission est poursuivie aujourd’hui avec différentes études.
Je vous invite à lire l’article dans Les Échos du jour où la Caisse des dépôts est à l’initiative de la
création d’une foncière permettant la rénovation et la réhabilitation de ces lits. Je crois que nous
sommes en droite ligne avec ces projets de VRT.
Sur Brides-les-Bains, nous avons réalisé quelque chose de plus simple. La résidence avait été
créée pour les JO de 1992 à Albertville. Nous avions un seul interlocuteur en tant que propriétaire.
Nous avons beaucoup parlé d’évolution de bien, mais peu de l’évolution de la demande.
La demande touristique a évolué. Il y a vingt ans, les gens allaient au ski et leur hébergement
représentait une nécessité qu’ils utilisaient pour dormir et se laver. Aujourd’hui, nous sommes loin
de ce schéma. Certaines personnes accompagnent les petits-enfants, ne skient pas et ont besoin
d’espaces. Donc le produit a évolué. Si je prends l’exemple de Brides-les-bains, nous avons
supprimé certains appartements pour créer un espace balnéothérapie et une piscine.
Il est très important de prendre en compte cette demande qui a évolué sur les dix dernières
années.
Sur les seize semaines d’hiver, nous avons plus de 75 % de taux de remplissage sur des
résidences quatre étoiles avec des espaces ludiques, ce qui n’est pas le cas sur du produit type
des années 90.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Vous avez émis le constat d’une frustration de ne pas avoir obtenu
plus de logements rénovés sous le statut VRT dans l’expérience de La Plagne. Pouvez-vous nous
l’expliquer ? Vous avez une raison ?
Pierre-Olivier TOUMIEUX (PDG du groupe LAGRANGE) : On demande toujours un effort au
propriétaire. Lui recherche son intérêt direct : en combien d’années son investissement va être
amorti. On a beaucoup de mal à lui expliquer que cela sera sur 68 ou 81 ans. Vous imaginez la
difficulté que l’on a à le convaincre. Sans compter que cela signifie que son appartement sera
immobilisé durant une ou deux saisons. Il y a des contraintes et de manière générale, les
propriétaires qui ont une vision à court terme type marchand de bien ont du mal à suivre ce
schéma.
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Hervé BOISSON (ASADAC) : Monsieur LYON-CAEN, vous êtes architecte, enseignant. Selon
vous, peut-on engager des ensembles immobiliers et des concepts villégiature industrielle qui
datent maintenant vers un nouveau cycle de performance architecturale ?
Peut-on remettre en cause les concepts CHAPI, PRADEL, CHAVAGNAC ? Vous dirigez les
étudiants sur l’urbanisme en montagne, j’imagine vous avez déjà échangé sur le sujet avec vos
étudiants.
Jean-François LYON-CAEN (Architecte, enseignant) : Votre question est : Comment peut-on
d’une part transformer cette architecture héritée et que peut-on créer comme architecture ?
Hervé BOISSON (ASADAC) : La relooker pour essayer de répondre aux attentes qui ont été
formulées ce matin, notamment par Sophie CARLIER.
Jean-François LYON-CAEN (Architecte, enseignant) : La question du relookage est une
question piège pour les architectes, car leur métier consiste à résoudre l’ensemble des contraintes
apportées par le maître d’ouvrage, la réglementation, le financement, les exigences des gens,
donc de fabriquer des synthèses avec les autres. Il n’est pas seulement de faire le costume de
l’extérieur. Pour la dépasser, j’ai envie de la replacer dans une évolution d’immobilier en montagne
et de remettre en perspective les besoins des gens et les lieux. On sait faire des ravalements. Le
ravalement nécessite de distinguer l’édifice qui est là de celui qui est à côté.
Depuis ce matin, j’entends des propos intéressants et généralistes. La question de l’architecture
est d’abord du lieu, des gens et de distinctions. Je fais souvent l’éloge de la différence. Le
relookage, tout dépend de l’édifice. On a vu ce matin des photographies de grandes stations qui
sont devenues habituelles. Certaines sont inscrites à l’inventaire des Monuments historiques,
d’autres sont labellisés 20e siècle. Une personne m’a demandé un jour : Dites-nous ce qui a de la
valeur architecturale ? Cette valeur induit des attitudes d’architecture et de projets. Pour moi, il n’y
a pas de règles. Il faut faire d’abord un diagnostic.
Pour revenir sur les lieux et sur les gens, parallèlement au fait de lancer des programmes de
remise à niveau de l’immobilier, certaines questions sont importantes pour les architectes. Pour qui
est-ce et pour quoi faire ? Les architectes ne peuvent pas travailler de manière créative sans ces
deux éléments.
Il faut se pencher sur l’héritage que l’on a de ces stations et de leur réussite sociale, politique,
économique et créative des stations - globalement une réussite économique. Ce monde des
stations est issu de la neige, du fait qu’à l’aube du 20e siècle on ait découvert cette formidable
capacité de glisser sur la neige. Puis progressivement on a créé un domaine skiable puis des
stations au pied d’un domaine skiable. Durant les Trente Glorieuses, l’après-guerre et le Plan
neige ont été portés par l’idée de faire accéder le plus grand nombre de gens à la neige, de faire
des citadins des skieurs. La crise de l’énergie, aux alentours des années 1974-75, a installé une
autre perspective et une crise économique et financière, un regard rétrospectif sur l’avenir.
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Jusque-là, il fallait avancer devant, on avait un imaginaire qui était celui de faire accéder le plus
grand nombre de gens à la neige, au ski.
Cette explication est très importante pour comprendre comment les architectes, les urbanistes et
les promoteurs ont créé ces stations.
Ensuite, avec la vision rétrospective, s’est installée cette idée d’un urbanisme néo-village et durant
ces trente dernières années une très grande banalisation de ce que l’on a construit.
S’attaquer à un immeuble construit dans les années 90 standard néo rural et à un immeuble des
Arcs labellisé 20e siècle qui a fait l’objet d’une créativité exceptionnelle, au niveau de l’attitude de
la reprise de l’édifice, ce sont deux manières de voir les choses. À cette période, s’est adjointe une
artificialisation de la station de ski. Face à l’évolution du climat et de l’enneigement, on a créé de la
neige. On crée un lieu où on peut skier par tous les temps. Pour payer cette artificialisation, on a
construit de l’immobilier. C’est une vision artificielle qui ne repose pas sur un fondement viable.
Donc, nous en sommes là dans cette différence.
Comment aujourd’hui peut-on créer des projets d’intervention si on n’explique pas le projet de
développement ? C’est-à-dire qu’est-ce qu’on veut faire ?
Il y a quelques semaines, j’étais au conseil général des Hautes-Alpes. Nous faisions le bilan et
distinguions les stations « parc d’attractions » qui tournent sur elles-mêmes avec des produits
artificiels proposés aux gens et les petits lieux de montagne qui sont encore la pente, le froid, le
chaud et le climat.
Pour le projet, ne faut-il pas se demander : Qu’est-ce que l’imaginaire, le rêve qu’attendent les
gens demain de la montagne ?
La montagne n’est pas seulement ce lieu hyper équipé. Elle répond à nos populations hyper
citadines à une possibilité d’accès à la nature, à l’isolement, au ressourcement. Elle permet
d’apprendre l’autonomie, de vivre ensemble, des choses qui ne se font pas dans des villes.
Qu’est-ce qui fait que la montagne porte un projet de développement ? Autour de cela, des
besoins peuvent s’écrire et se construire avec des investisseurs et avec des concepteurs qui
donneront sens à l’architecture.
Et on peut se projeter plus loin dans ces questions d’énergie demain, de transition énergétique. On
peut avoir pour ambition de construire des lieux où on n’a pas d’énergie pour se chauffer, où on
est dans la plus grande autonomie possible du point de vue de la gestion de son immobilier,
travailler avec des matériaux liés à la ressource de proximité, sur le bilan carbone ou sur l’énergie
grise. La montagne peut devenir ce laboratoire d’expérimentation qu’elle a été avec les stations.
Est-ce que cela se passe dans les stations existantes ou dans de plus petits lieux existants ? Dans
ces petits lieux, la question foncière ne se pose pas de la même manière que dans les grandes
stations. Ou est-ce que cela se passe dans des lieux nouveaux ?
On peut considérer que les quatre saisons peuvent être un moyen de réenchanter la montagne.
49
Je parlais récemment avec Laurent CHAPPIS. Il réfléchit à des lieux pour les personnes âgées à
la montagne. Peut-être n’avons-nous pas suffisamment d’imagination pour ce que l’on peut faire à
la montagne.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Effectivement, c’est une réflexion profonde qui remet en cause nos
réflexes. Je vais être plus pragmatique. Je sais qu’il y a ici ou là des projets. Aujourd’hui, lorsque
l’on pense rénovation d’immobilier dans un certain nombre de sites, nous sommes confrontés à
des unités de ce type et bien d’autres et lorsque l’on veut justement apporter une touche plus
conviviale, de confort, on part sur un travail plus important, une refonte complète de cette
enveloppe en quelque sorte.
Justement, on l’a souligné ce matin, la difficulté de pouvoir mobiliser et engager les
copropriétaires. On a évoqué cette notion de recherche de bénéfices copropriétaires. On sent bien
que parfois, face à des unités de ce type, il faut pouvoir ajouter encore de la superficie habitable
supplémentaire pour soulager l’économie générale de ce type de projet. Avez-vous réfléchi au
champ du possible ? Au niveau administratif, réglementaire, on essaye de traduire, dans un PLU,
la possibilité d’octroyer de la superficie constructive sur des unités immobilières de ce type ou
d’autres. Pour vous, cela relève-t-il du possible de créer de la shon supplémentaire ?
Jean-François LYON-CAEN (Architecte, enseignant) : S’il y a des besoins, évidemment !
Pour avoir un avis, il faut aller plus loin qu’une photographie. À qui cela appartient ? Qu’est-ce que
c’est ? Pour vous donner un exemple, l’un de mes étudiants travaille sur Les Arcs dans le cadre de
la foncière de la Caisse des dépôts. Il a acheté une tranche d’une résidence à La Mongie. À partir
du moment où il y a un propriétaire unique, il y a du potentiel créatif pour associer et refaire des
logements. Ils ont accepté de repartir à neuf. Qui sont les gens qui viennent ? Uniquement des
gens qui viennent en vacances ou qui sont dans leur résidence principale ? Ces besoins vont
fabriquer le projet. Si pour le besoin il faut sortir des balcons, des terrasses, faire de la shon peut
être la résultante d’un projet.
Sylvain CHARLOT (Pôle Montagne - CETE de Lyon) : Je me permets juste un petit
complément. Il faut faire confiance à la capacité d’innovation. Il y a un programme de recherche
expérimental qui s’appelle REA (réhabilitation énergétique de bâtiment). Ce sont des bâtiments
d’habitation. Cette année, c’est le PUCA (Plan urbanisme Construction Architecture) qui a lancé
cela. J’ai eu la chance de faire partie des experts sur différents dossiers. Le principe est de partir
de résidences de logements de type grands ensembles pour voir ce que l’on peut faire. Nous
sommes sur les mêmes problématiques, sur des surfaces de logements obsolètes par rapport aux
besoins des gens.
La force est de trouver un couple architecte/bureau d’études thermique/bureau d’études fluides et
également des industriels pour voir ce que l’on peut faire. Les résultats sont étonnants. Au niveau
de l’innovation, tout est possible.
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Hervé BOISSON (ASADAC) : Il reste mesdames et messieurs les élus à exprimer les besoins
pour les stations.
Ministère de l’Économie et des Finances) : Je regrette que l’on n’ait pas d’expertise sur le sujet.
Nous avons évoqué dans notre rapport la question de solvabiliser les propriétaires pour la
rénovation de leur immeuble. Nous parlons de diffus, car lorsqu’il n’y a qu’un propriétaire, il n’y a
aucun sujet. Nous avions envisagé la piste de solvabiliser les propriétaires par la création d’un
droit à construire. C’est l’immeuble sur l’immeuble. Construire un ou deux étages de plus n’est pas
forcément une déqualification. Ce serait intéressant d’avoir une expertise technico-économique
pour savoir ce qu’il faudrait libérer comme droit à construire dans différents types de station pour
pouvoir financer 25 000 euros par logement. Est-ce faisable ? Est-ce une idée intéressante ou
pas ? Pourrait-on le chiffrer sur un ou deux cas spécifiques de stations en tenant compte du prix
au mètre carré pour voir si cela fonctionne ou pas ? Je trouve que ce serait intéressant.
Jean-François LYON-CAEN (Architecte, enseignant) : Cette question de densification, création
de shon, Courchevel 1850 la met en œuvre depuis trente ans en se densifiant tous les jours. Le
PLU a été le premier à autoriser 20 % de constructions en plus si le propriétaire transformait son
immeuble, le surélevait et transformait son toit plat en toit en pente.
Le résultat est de deux ordres. Du point de vue de l’urbanisme, c’est la destruction d’un plan
cohérent d’urbanisme d’origine qui faisait que chacun avait un peu de tranquillité par rapport aux
voisins puisque le plan prévoyait l’isolement de chacun et qu’en se surélevant il prend la vue sur le
voisin. Le second point est une spéculation immobilière très forte liée à Courchevel 1850.
Il faut faire attention par rapport à la conception d’urbanisme que l’on hérite.
Dans le domaine de l’histoire des sports d’hiver, quel est le fil conducteur du point de vue de
l’urbanisme de ces lieux dont on hérite ? Comment s’installe-t-on du point de vue du projet, que ce
soit de la réhabilitation ou de l’extension, par rapport à un fil conducteur cohérent ?
Vous parliez de Merlette tout à l’heure. Il y a des lieux où effectivement l’urbanisme se cherche.
Mais dans beaucoup d’autres, des gens ont pensé à une histoire. Il faut voir comment on s’installe
pour être contemporain. Et pas seulement d’un point de vue financier et spéculatif. C’est la crainte.
La densification doit aussi être vue sur le plan spatial.
Ministère de l’Économie et des Finances) : Aucune règle d’urbanisme ne vous garantit de
garder votre vue.
Jean-François LYON-CAEN (architecte, enseignant) : C’est là où la question de la montagne
entre en ligne de compte à mon avis.
Ministère de l’Économie et des Finances) : Les règles d’urbanisme ne sont pas faites pour cela.
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C’est du droit civil. C’est un autre sujet. Je comprends votre approche de cohérence de niveau,
d’intégration, mais malheureusement, un espace constructible peut être construit à la hauteur
autorisée par le PLU.
Pascal JACOTTIN (PAMIR Conseil) : Monsieur LYON-CAEN, ne peut-on pas dire qu’il y aurait
intérêt à réexpertiser leur intuition première ? On voit que dans un certain nombre d’objets, une
des sources d’inspiration était une inspiration ou un fait urbain transplanté à 1 800, 2 000 mètres,
voire au-dessus. C’était une prétention urbaine, mais aussi historique. N’a-t-on pas intérêt à
rebattre les cartes et donner du travail à vos élèves architecte ? Les attentes seront moins
d’urbanité.
Pour la montagne française, si je lis l’exposé de madame CARLIER, c’est une immersion du bâti
touristique dans son environnement. Cela comporte plus d’humilité.
Avec cette nouvelle identité du site, n’a-t-on pas, en termes d’ambition collective pour l’ensemble
des acteurs, à se mettre au service dans la nouvelle vision d’un site qui n’aura pas l’ambition
urbaine des années 70 ? On la respecte, elle nous a fait vivre, on en est les héritiers. On doit
réinterpréter le geste initial dans une nouvelle donne. Si on ne pose pas cette nouvelle donne, on
va rester avec des bâtis et des images figées et notre performance va couler.
Il faut s’autoriser à réinterpréter ce geste et à le transplanter dans ce que l’on ressent comme
attente émergente, ce à quoi on aspire collectivement - et la rénovation n’est qu’un outil pour cela.
Le projet que l’on veut est celui d’un site d’accueil 2020 à 2030. Nous savons que pour l’obtenir,
une solidarité des métiers doit se mettre en place.
Il y a une dose d’intelligence architecturale. Il y a une vraie réinjection, ce n’est pas seulement
transformer des appartements de « froid » en « chaud ». C’est avoir une nouvelle intelligence des
lieux pour des lits à remplir en fonction de l’attente d’aujourd’hui.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Cette interpellation appelle-t-elle une remarque de votre part ?
Jean-François LYON-CAEN (Architecte, enseignant) : Je ne suis pas d’accord sur le fait de dire
que c’est la transplantation de cités urbaines à la montagne. C’est ce que je disais tout à l’heure : il
faut revisiter les lieux du ski, les étudier dans leur conception. Certains sont de vraies créations où
des promoteurs, architectes ont créés des lieux. Je pense à Avoriaz. Il y a une vraie conception
pour faire en sorte que ce soient des lieux de nature. Toutes les stations ne sont pas comme cela.
C’est important de l’avoir en conscience pour fabriquer un projet dont on sera aussi fier dans
quarante ans que ce qui a été fait il y a quarante ans.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Sophie CARLIER, ces différentes interventions évoquent pour vous
une dernière interprétation, une suggestion ?
Sophie CARLIER (Studio EDELKORT) : Monsieur LYON-CAEN, vous discutez de beaucoup de
choses : de la réhabilitation, du côté durable, de la construction et du futur de la montagne. Tout
cela va ensemble, mais c’est beaucoup.
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Dans ce que vous venez de dire, ce qui est très important, c’est de savoir où est-ce que vous, en
tant que région, vous voulez vous placer ? À ce moment, on parle de région, mais vous êtes
différentes stations, différents intervenants. Il est possible que certains se mettent ensemble dans
certaines régions et que d’autres souhaitent rester en individuel en termes de station. Peut-être
qu’il faut créer des circuits.
Il existera toujours ce côté de la station de ski urbaine, car il y a un public. Des gens aiment skier,
danser, dans un côté restreint comme une bulle. Il faut répondre à la demande. Mais il va y avoir
une demande croissante de gens qui vont avoir besoin de nature. Pour nous, cela nous semble
une évidence. Il faut peut-être créer d’autres lieux, peut-être des stations plus petites, voire
explorer d’autres lieux pour d’autres activités. Cela ne concerne pas que le tourisme.
Il faudrait peut-être faire des conglomérats, des partenariats, pour répondre à différentes
demandes, suivant les quatre saisons. Il faut peut-être voir cela de façon plus organique.
Hervé BOISSON (ASADAC) : En une phrase, mutualisons nos atouts.
Sophie CARLIER (Studio EDELKORT) : Je ne sais pas si c’est cela non plus parce qu’il y a une
donnée qui est très importante, c’est l’argent. Il y a des investisseurs, des gens qui possèdent des
biens et qui veulent en tirer une rentabilité, l’État. Il faut arriver à répondre à toutes ces demandes.
Or, nous sommes dans des situations de peur sociétale et de crise qui se renforcent. C’est une
vraie question à laquelle il faut réfléchir. En termes de société.
Hervé BOISSON (ASADAC) : Ce sera le mot de la fin pour la matinée. Merci à vous.
Clôture de la matinée
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Actes du jeudi 25 avril 2013 (matin) - Immobilier de loisir en

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