Concession d`aménagement du site du Brégadan à Cassis

 Concession d’aménagement du site du Brégadan à Cassis APPEL A PROJET POUR LA REALISATION D’UN PÔLE D’ACTIVITES TERTIAIRES/ARTISANALES CAHIER DES CHARGES 1/18 Sommaire 1. Objet du présent appel à projet ............................................................................................ 3 2. Présentation du projet d’aménagement du site du Bregadan ............................................. 4 2.1 La concession d’aménagement ....................................................................................... 4 2.2 Le projet d’aménagement du Bregadan ......................................................................... 5 3. Présentation des terrains concernés par l’appel à projet ..................................................... 8 4. Contraintes (réglementaires, géotechniques, architecturales, financières etc.) s’appliquant sur le projet ............................................................................................................................. 10 4.1. Contraintes règlementaires ......................................................................................... 10 4.1.1 Documents d’urbanisme applicables à la ZAC ....................................................... 10 4.1.2 Autres documents d’urbanisme liés aux prescriptions du PLU .............................. 10 4.2 Contraintes géotechniques ........................................................................................... 11 4.3. Le Cahier des Charges de Cession de Terrains ............................................................ 12 4.4 Les contraintes architecturales ..................................................................................... 12 4.4. Les contraintes financières .......................................................................................... 12 4.5. Implantation d’un poste de distribution ERDF ............................................................. 12 5. Modalités de la consultation ............................................................................................... 13 Contenu de l’offre à remettre ............................................................................................. 13 Critères de jugement des offres ......................................................................................... 16 5.3. Calendrier de réalisation .............................................................................................. 17 Annexes .................................................................................................................................. 18 2/18 1. Objet du présent appel à projet Le présent appel à projet s’inscrit dans une démarche de valorisation de terrains appartenant à SOLEAM, dans le cadre de la concession d’aménagement du site du Brégadan à Cassis. La réalisation d’un pôle d’activités tertiaires/artisanales vient en complément de l’actuel technoparc de Cassis. Le foncier est localisé dans le quartier du Brégadan. Il présente un double intérêt, à la fois par son emplacement à proximité d’axes autoroutier (A50), routier (RD 1) et ferroviaire (gare de Cassis) et pour son environnement et son cadre paysager de qualité (les vignes de Cassis, le Cap Canaille, la mer Méditerranée). Le présent appel à projet est destiné à favoriser l’émergence d’un projet de qualité tirant le meilleur parti de la configuration du site tout en respectant l’environnement. Figure 1 -­‐ Vue des Vignes de Cassis et du grand paysage de la RD1. Source : google street view 3/18 2. Présentation du projet d’aménagement du site du Bregadan 2.1 La concession d’aménagement La concession d’aménagement du site du Brégadan à Cassis a été approuvée par délibération du conseil municipal de Cassis du 5 octobre 2010 et a été confiée à la SOLEAM, société publique locale. Le périmètre de la concession s’étend à l’ouest sur les anciennes carrières de Lafarge, comblées aujourd’hui. A l’est, la concession d’aménagement trouve ses limites au niveau de la voie ferrée et de l’actuelle carrière Lafarge. Au nord, elle traverse une forêt de pins et le Vallat des Brayes. Au sud, le technoparc et la RD1 marquent la limite de la concession. Périmètre de la c oncession d’aménagement Développement actuel de la concession d’aménagement Figure 2 -­‐ Périmètre de la concession d'aménagement du Brégadan -­‐ Cassis. Source fonds carto : IGN.fr Au sein de ce périmètre, la SOLEAM a pour mission d’acquérir la propriété de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, d’aménager en voiries et réseaux divers et de procéder à la cession des terrains. Le périmètre « actif » de la concession (en bleu sur la carte) constituera à terme le pôle d’activités de Cassis. Seule la partie sud du périmètre « actif » est concernée par le présent appel à projet. 4/18 2.2 Le projet d’aménagement du Bregadan La concession d’aménagement prévoyait initialement 21 000 m² de surface de plancher (SDP) dédié à des activités tertiaires et artisanales ainsi que la création d’une gare routière, d’un giratoire et de voiries et réseaux divers (VRD). Suite au déplacement du projet de gare routière sur le secteur des Gorguettes, le programme d’aménagement a été redéfini de la manière suivante : -­‐ Un pôle d’activités tertiaires/artisanales comprenant : o une résidence séniors EHPA et un centre médical (lot B sur le plan ci-­‐dessous) o un parc d’activités (lot A sur le plan ci-­‐dessous) -­‐ l’aménagement de voiries et réseaux divers, notamment pour la desserte des programmes. Ce présent appel à projet concerne le parc d’activités. 5/18 Le parc d’activité L’étude de capacité réalisée par l’architecte conseil de la SOLEAM définit un projet composé de 3 bâtiments en R+2 d’une surface de plancher totale de 4701m2. Les grands principes (implantation, volume…) de cette étude de capacité et de ses fiches de lot (joints en annexe 1) devront être repris dans les projets proposés par les candidats. Une étude de marché a par ailleurs été commanditée à Citadia en 2012 (annexe 2) afin d’obtenir des données de cadrage socio-­‐économiques, d’avoir une photographie du marché immobilier d’entreprises au niveau national, régional et local et enfin d’émettre des préconisations dans la mise en place d’un parc d’activités. Cette étude conclut que le positionnement du parc d’activités vers des activités tertiaires et artisanales comblera un déficit d’offre en matière de petites et moyennes surfaces pour TPE et PME. En effet, uniquement 4 zones d’activités sur 16 autour de Cassis sont orientées vers le tertiaire. Cette offre nouvelle satisfera artisanat et activités de commerces et services qui seront à proximité de plusieurs axes de transport. Extrait de l’étude de marché (page 13) : « Il y a peu de zones d’activités dédiées majoritairement au secteur tertiaire. Les petites entreprises ont également des difficultés à s’insérer dans les grandes zones d’activités, le dimensionnement des équipements proposés étant disproportionné et souvent trop cher. Cassis a donc une place à prendre, de par son emplacement au cœur des grandes zones d’activités existantes et grâce à une desserte de qualité. Une destination orientée vers les TPE et PME semble la plus stratégique dans le territoire d’influence. » Les aménagements de voiries et réseaux divers secondaires L’aménagement des voiries et réseaux secondaires permettant de desservir les programmes du site sera réalisé par la SOLEAM. Le démarrage des travaux est prévu pour le 2ème semestre 2015 avec une livraison en septembre 2016. Le plan d’aménagement de l’AVP est joint en annexe 3 au présent cahier des charges. NB : Il est précisé que les aménagements tertiaires, à l’intérieur de la parcelle à céder par la SOLEAM, seront à la charge du constructeur. 6/18 La résidence Séniors La société Cassis Senior réalise actuellement un projet de résidence pour séniors EHPA et de centre médical sur le site au nord du terrain concerné par l’appel à projet. Ce projet d’une surface de plancher d’environ 7700m2 doit être réalisé pour l’été 2016. Les candidats devront tenir compte de la nature de ce projet dans leurs propositions. Les activités tertiaires et artisanales proposées devront en effet être compatibles avec le programme Cassis Sénior, notamment en termes de calme et de respect de l’environnement. 7/18 3. Présentation du terrain concerné par l’appel à projet Dans le cadre de la réalisation du parc d’activités, le terrain concerné par le présent appel à projet se situe sur les parcelles cadastrées quartier « Le Brégadan » section 000 AN N°108 (13 558 m²), AN N°111 (449 m²) et AN n°20 (1 311 m²). La parcelle n°108 ne sera cédée que partiellement et fera l’objet d’une division parcellaire préalablement à la vente Le terrain est ceinturé, à l’est, au sud et à l’ouest, par la route départementale 1 allant de Cassis à Roquefort-­‐la-­‐Bédoule. Au nord, il est limitrophe du programme Cassis Senior et de la future voie de desserte des 2 programmes. Le périmètre en rouge (Lot A) sur le plan suivant (extrait de l’étude de capacité d’Ordener architecture) représente le périmètre du terrain qui sera cédé au candidat retenu. 8/18 Figure 3 -­‐ Photographies des terrains concernés par l’appel à projet 9/18 4. Contraintes (réglementaires, géotechniques, architecturales, financières etc.) s’appliquant sur le projet 4.1. Contraintes règlementaires 4.1.1 Documents d’urbanisme applicables à la ZAC -­‐ Le POS de Cassis a été approuvé par le conseil municipal de Cassis le 12 juillet 1993. La dernière révision simplifiée date du 23/12/2009 La dernière modification a été approuvée le 12/12/2013 Les terrains sont inscrits en zonage NAE1, zone à vocation d’activités économiques. 4.1.2 Autres documents d’urbanisme liés aux prescriptions du PLU -­‐ Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) Inondation Le PPRN Inondation de Cassis a été prescrit le 14 septembre 1999 et a été approuvé le 4 septembre 2001. Les terrains présents dans l’appel à projet ne sont pas situés dans une zone de risques liés aux inondations. -­‐ Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) Feu de Forêt Le PPRN Feu de Forêt de Cassis a été prescrit le 30 mars 2011. -­‐ Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) La commune de Cassis n’est pas située dans le périmètre d’un PPRT. -­‐ Risque retrait-­‐gonflement d’argiles La commune de Cassis est concernée par le risque retrait-­‐gonflement d’argiles. Les terrains sont concernés par le type aléa faible et aléa fort. 10/18 Source : www.argiles.fr -­‐ Situation de la commune au regard du zonage règlementaire pour la prise en compte de la sismicité La commune de Cassis est située en zone 2 (sismicité faible) -­‐ Autorisation de déboisement Il appartiendra au promoteur de faire les démarches nécessaires concernant les éventuelles autorisations de déboisement à obtenir. 4.2 Contraintes géotechniques Une étude géotechnique d’avant projet G11-­‐G12 avait été réalisée dans le cadre du projet abandonné de gare routière sur les terrains objet de l’appel à projet. Cette étude (jointe en annexe 4) avait conclu en une hétérogénéité des sols qui devra être prise en compte dans la conception des bâtiments. Par ailleurs, les falaises situées à l’est du terrain, sous la route départementale 1 direction Roquefort-­‐la-­‐Bédoule, identifiées comme instables, devront faire l’objet d’un traitement particulier. Un diagnostic géotechnique (mission de type G5 joint en annexe 5) a été commandé en 2011 à G.I.A. Ingénierie. Ce dernier concluait que les parois rocheuses situées en limite de parcelles devront faire l’objet de travaux de mise en sécurité plus ou moins lourds en fonction de la distance entre le pied du talus et les constructions du parc d’activités. 11/18 4.3. Le Cahier des Charges de Cession de Terrains L’ensemble des dispositions du CCCT (joint en annexe 6) de la concession d’aménagement du Brégadan seront applicables à la réalisation de cette opération. 4.4 Les contraintes architecturales Afin de proposer un aménagement qualitatif du terrain, en accord avec la nature des activités au nord des terrains – maison de retraite et maison de santé – et l’environnement exceptionnel du site, un des objectifs recherchés dans la valorisation de cet espace est de créer un parc d’activités intégré à l’environnement. Les constructions devront respecter le cahier des prescriptions architecturales et paysagères joint en annexe 8 ainsi que les fiches de lot de l’étude de capacité (annexe 1). 4.4. Les contraintes financières Le candidat précisera sa meilleure offre financière pour l’acquisition du terrain. La cohérence de cette offre sera notamment analysée au vu de la qualité du projet présenté et du bilan prévisionnel remis par le candidat dans son offre (selon trame type jointe en annexe 7) Il est toutefois précisé que la TVA sur marge à collecter par le vendeur, dont le montant sera déterminé à l’acte authentique, sera facturée en sus du prix et dû par l’acquéreur. En effet, le vendeur déclare que le terrain objet de la présente cession ayant été acquis sous l’emprise de l’article 1042 du CGI, n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition. En conséquence, la présente cession est placée sous le régime de la TVA sur marge au taux de 20 %. Il est également précisé que la proposition du candidat ne pourra pas être inférieure à un prix de 120€HT/m2 SDP. 4.5. Implantation d’un poste de distribution ERDF 12/18 Le constructeur devra prévoir la réalisation et l’intégration d’un poste HTA/BT de distribution publique ERDF dans sa parcelle, en bordure de clôture. L’emplacement proposé par le constructeur pour l’implantation du poste devra satisfaire au cahier des prescriptions architecturales et paysagères, aux prescriptions de l’arrêté technique en vigueur, de la norme NF C11-­‐201 et aux règles techniques du gestionnaire du réseau de distribution. 5. Modalités de la consultation Contenu de l’offre à remettre Le promoteur devra impérativement intégrer dans son équipe un cabinet d’architecture et transmettre un dossier complet comportant : • UN DOSSIER DE CANDIDATURE permettant à l’aménageur d’apprécier les capacités et les compétences des candidats, comprenant notamment les pièces suivantes : o Références financières: présentation des activités de la société, extrait K bis, chiffre d’affaires, garanties et accompagnement bancaire, capacité d'investissement, fonds propres et partenariats si ceux-­‐ci sont envisagés o Références d'opérations significatives de nature et de taille comparable réalisées par le promoteur o Composition et références du cabinet d’architecture • UNE NOTE D’ADHESION aux termes du présent dossier montrant l’engagement du promoteur à souscrire à l’ensemble des conditions décrites à savoir : o Le présent cahier des charges de l’appel à projet o Le CCCT de la concession d’aménagement Brégadan-­‐Cassis, o Le cahier de prescriptions architecturales et paysagères de la concession d’aménagement et les fiches de lots de l’étude de capacité, o Le projet compromis de vente joint en annexe 9. Le candidat a la faculté de formuler des remarques sur ce projet. L’aménageur évaluera leurs pertinences et leurs recevabilités. • UNE OFFRE DE DROIT A CONSTRUIRE Ce prix est exprimé en euros, hors taxe, en m² de surface de plancher. Les éléments suivants sont à fournir : o M² de surface de plancher estimée, o Prix en €HT /m²SDP, 13/18 o Prix total en € HT, o Nombre de bâtiments, o Typologie des bâtiments (nombre de cellules, modularité). Il est précisé que la proposition du candidat ne pourra pas être inférieure à un prix de 120€HT/m2 SDP • UNE NOTICE DE PRESENTATION qui devra préciser : o Les options architecturales et l’insertion du programme dans le site, o Les matériaux utilisés, o Un tableau de coût travaux prévisionnel HT détaillé par corps d’état, o Les modalités de gestion retenues pour l’exploitation du programme (investissement patrimonial ou cession) • UNE PRESENTATION ARCHITECTURALE PRELIMINAIRE DU PROJET : o Deux vues générales d’ambiance sous forme de perspectives : une perspective depuis la route départementale 1, au sud des terrains et une perspective depuis le carrefour, au nord des terrains, o Un plan masse, y compris aménagements paysagers, échelle 1/500ème, o Une élévation de chaque façade, faisant apparaître les détails de principe, o Des coupes transversales des constructions projetées, o Un schéma de plans des niveaux de la construction, y compris sous-­‐sol • UN BILAN DETAILLE Une trame de bilan financier de l’opération est à joindre à l’offre. Elle est à compléter conformément au modèle joint en annexe 7. Une attention particulière sera portée au degré de précision apporté aux différents postes du bilan et à la cohérence des éléments relatifs aux niveaux de loyer, au taux de rendement et à la marge dégagée. • UN CALENDRIER DETAILLE Le planning prévisionnel devra préciser les échéances du promoteur, jusqu’à la livraison du programme neuf, en précisant les délais d’obtention de l’agrément, la durée du chantier, notamment. Les dossiers devront être transmis à la SOLEAM au plus tard le : 26 juin à 17 h 00 dans les locaux de SOLEAM (49, La Canebière, 13232 MARSEILLE Cedex 01) 14/18 15/18 Critères de jugement des offres Les offres ne comportant pas la totalité des éléments pré-­‐cités seront éliminées. Les offres recevables seront jugées au regard des critères suivants : • L’offre de droit à construire pour l’acquisition des terrains [50%] ; Pour le critère offre financière du candidat, la note N(C1) sera évaluée de la manière suivante : La note N (C2) sera appréciée de la manière suivante : N (C1) = 4 x OFF / MO Avec : MO = montant de la meilleure offre financière jugée recevable OFF = montant de l’offre notée •
La qualité et la recevabilité de la proposition du candidat (note d’adhésion et projet), notamment le respect des prescriptions architecturales, foncières et environnementales [25%] ; Pour le critère qualité et recevabilité de la proposition du candidat, la note N(C2) sera évaluée de la manière suivante : § l’offre dont la qualité est jugée insuffisante recevra la note N (C1) = 1 § l’offre dont la qualité est jugée moyenne recevra la note N (C1) = 2 § l’offre dont la qualité est jugée bonne recevra la note N (C1) = 3 § l’offre dont la qualité est jugée excellente recevra la note N (C1) = 4 •
La précision et la cohérence du bilan financier [25%]. Pour le critère précision et cohérence du bilan financier du candidat, la note N(C3) sera évaluée de la manière suivante : § l’offre dont la précision et la cohérence du bilan financier est jugée insuffisante recevra la note N (C1) = 1 § l’offre dont la précision et la cohérence du bilan financier est jugée moyenne recevra la note N (C1) = 2 § l’offre dont la précision et la cohérence du bilan financier est jugée bonne recevra la note N (C1) = 3 § l’offre dont la précision et la cohérence du bilan financier est jugée excellente recevra la note N (C1) = 4 Pour tenir compte de la pondération, la note finale N (F) sera obtenue de la manière suivante : N (F) = 5 x N (C1) + 2,5 x N (C2) + 2,5 x N(C3) 16/18 5.3. Calendrier de réalisation Le candidat devra déposer un seul permis de construire pour l’ensemble de son projet. Il aura en revanche la possibilité de réaliser le projet en deux tranches de travaux. Dans le cas où cette solution serait retenue, le candidat devra préciser dans son offre quel sera le contenu de chacune des tranches. Le calendrier imposé à l’opération est le suivant : -­‐ Remise des projets le 26 juin 2015, à 17 h 00, délai de rigueur, dans les locaux de SOLEAM (49, La Canebière, 13232 MARSEILLE Cedex 01) ; -­‐ Choix du projet le 30 juillet 2013 ; -­‐ Signature du compromis de vente le 30 septembre 2015; -­‐ Dépôt du permis de construire le 30 décembre 2015 -­‐ Obtention PC purgé : 30 juillet 2016; -­‐ Cession du terrain : 15 septembre 2016; -­‐ Démarrage de la première tranche des travaux : 4ème trimestre 2016; 17/18 * * * Annexes Documents annexés au présent appel à projet : -­‐
Annexe 1 : Etude de capacité et fiches de lots -­‐
Annexe 2 : Etude de marché, zone d’activités du Brégadan – Citadia (2012) -­‐
Annexe 3 : AVP aménagement des voiries et réseaux divers -­‐
Annexe 4 : Etude Géotechnique G11 – G12 – projet de gare routière – GIA ingénierie -­‐
Annexe 5 : Etude géotechnique G5 falaise – GIA ingénierie -­‐
Annexe 6 : Cahier des Charges de Cession de Terrain et ses annexes -­‐
Annexe 7 : Trame de bilan financier -­‐
Annexe 8 : Cahier des prescriptions architecturales et paysagères -­‐
Annexe 9 : Projet de compromis de vente -­‐
Annexe 10 : POS de Cassis (règlement du zonage NAE1) -­‐
Annexe 11 : Plan topographique des terrains concernés par l’appel à projet 18/18