Le Plus Mauvais Moment Pour Acheter une Maison est d`Acheter

Le Plus Mauvais Moment Pour Acheter une Maison est
d’Acheter Dans un Marché d’Acheteurs.
Dès que le marché immobilier entre dans un marché d’acheteurs, l’inventaire
augmente (les propriétés à vendre s’accumulent sur le marché) et les ventes
diminuent.
On pourrait dire que dès que les propriétés à vendre s’accumulent sur le marché
et que les ventes diminuent c’est qu’on vient d’entrer dans un marché
d’acheteurs
Pourquoi en est-il ainsi?
C’est très simple. Le marché immobilier possède trois phases. Une phase dans laquelle
le marché est en croissance. L’économie locale va bien, et les prix des maisons sont
abordables pour les consommateurs qui veulent devenir propriétaires. Les contracteurs
ont de la difficulté à satisfaire la demande de maisons qui est croissante. Alors les
contracteurs ouvrent de nouveaux chantiers et profitent à plein de ce marché en
croissance. Ordinairement, dans cette phase les propriétés se vendent rapidement
(entre 30 et 45 jours).
Dans la deuxième phase, le marché est en équilibre. Il y a juste assez de maisons sur le
marché pour répondre à la demande. La demande a beaucoup ralenti par rapport à la
phase précédente et les contracteurs commencent à avoir un peu plus de difficulté à
vendre toutes les maisons de leurs projets immobiliers. Ordinairement, dans cette phase
les propriétés se vendent en dedans de 45 à 90 jours
Dans la troisième phase, le marché immobilier ne va plus. La construction a beaucoup
ralentie, le marché local est en décroissance, les prix demandés pour les maisons sont
trop élevés pour la capacité des consommateurs et la demande n’existe plus à toute fin
pratique. L’inventaire des propriétés à vendre s’accumule sur le marché et les ventes
diminuent de façon drastique. Ordinairement, dans cette phase, les ventes tardent à se
réalisées, les ventes peuvent même prendre des années avant de se réaliser. Bien
souvent lorsqu’elles se réalisent c’est parce que le marché s’est amélioré ou bien qu’un
acheteur s’est réellement fait avoir, en payant beaucoup trop cher.
Les phases et la nature du marché immobilier
Vous avez bien reconnu la nature du marché immobilier avec une simple et incomplète
description des phases d’un marché local. Dans la première phase, la phase d’une
économie locale en croissance, on peut facilement identifier le marché de vendeurs.
Dans ce marché l’offre ne suffit pas à la demande. Il y a beaucoup plus d’acheteurs sur
le marché qu’il y a de propriétés (de vendeurs) et normalement dans ce marché en
croissance les prix augmentent.
On dit que c’est la bonne période pour vendre, mais ça aussi c’est faux, mais c’est
un autre débat parce qu’en fait c’est la plus mauvaise période pour vendre
puisque les vendeurs ne vendent pas assez cher. Le vendeur se fait avoir.
Dès que cette économie locale ralentie, et qu’il y a juste assez de propriétés sur le
marché (l’offre) pour satisfaire la demande (les acheteurs) on est en présence d’un
marché normal, d’un marché qu’on dit en équilibre. Les prix ne varient pas
beaucoup, les prix sont acceptables pour les consommateurs qui ont les moyens de
devenir propriétaires.
En fait c’est la période la plus propice aux transactions. Le vendeur vends au juste prix
de la valeur marchande (il ne perd pas d’argent) et l’acheteur ne paie pas plus que la
valeur marchande. C’est la phase de l’économie où on réalise le plus de transactions
équitables pour le vendeur comme pour l’acheteur.
Lorsque la demande (les acheteurs) est moindre que l’offre (les vendeurs) alors on est
dans un marché d’acheteurs, le marché local est en décroissance. Les maisons à
vendre demeurent très longtemps sur le marché. Assez longtemps que plusieurs
vendeurs se retirent du marché. Les contrats de courtage doivent être renouvelés et les
baisses de prix abondent pour presque toutes les inscriptions.
Le Plus Mauvais Moment Pour Acheter une Maison est d’Acheter
Dans un Marché d’Acheteurs.
On dit souvent que c’est la bonne période pour acheter parce que le vendeur
devra baisser son prix s’il veut vendre, et c’est à ce moment-là que l’acheteur fait
une bonne affaire. Mais c’est faux. C’est dans ce marché d’acheteurs que
normalement l’acheteur se fait avoir. Je vous raconte un fait qui vient juste
d’arriver.
Il pensait profiter d’une baisse de 60,000 $ mais il se fait avoir de 220,000 $ WOW
Une propriété est à vendre à 880,000 $ et elle est située dans un marché d’acheteurs.
Le vendeur baisse son prix à 840,000 $. Un acheteur bien nanti se présente et fait une
offre d’achat à 820,000 $ et elle est acceptée. L’acheteur est heureux en pensant qu’il
vient de faire une bonne affaire, il est convaincu qu’il a épargné 60,000 $. Mais dans les
faits il s’est fait avoir de 220,000 $ WOW
Comment un acheteur peut-il se faire avoir de la sorte?
C’est probablement parce que la valeur marchande n’a pas été calculée comme il se
doit. J’ai souvent remarqué que les vendeurs déterminaient un prix demandé en se
basant sur les prix demandés de propriétés comparables à vendre sur le marché.
Ou bien ils déterminaient une valeur en utilisant la vieille méthode traditionnelle abrégée,
mais ce n’était pas la valeur marchande.
Pour trouver la juste valeur marchande il faut d’abord utiliser la bonne méthode et
lorsqu’on trouve une valeur il faut déterminer une gamme de prix autour de cette valeur
et ensuite appliquer les règles du marché. Mais la démarche pour déterminer le bon prix
demandé, ne s’arrête pas à trouver la valeur marchande, il faut se mettre dans le
contexte du marché. Le prix demandé diffèrera si on est dans un marché d’acheteurs,
ou si on est dans un marché de vendeurs C’est pour cela qu’il faut appliquer la loi de
l’offre et de la demande en plus de calculer la juste valeur marchande.
C’est la nouvelle façon de bien déterminer le juste prix demandé et de
s’assurer de ne pas se faire avoir.
AUJOURD’HUI POUR VENDRE OU ACHETER, QUELQUE SOIT LA NATURE
DU MARCHÉ IL FAUT CALCULER
LA VALEUR MARCHANDE
puis
L’OFFRE ET LA DEMANDE
Pourquoi c’est comme cela maintenant? C’est ce que nous verrons
demain, alors qu’on soumettra à votre connaissance le document
suivant:
On Avait Les Outils
Mais On ne S’en Servait Pas
Une production de: Info-Immobilier-Rive-Nord (IIRN), par Michel Brien.
Michel Brien, courtier immobilier à la retraite, est stratège, formateur immobilier et détenteur d’un
certificat QSC (Qualité de Service à la Clientèle) de la Chambre Immobilière du Grand Montréal
Vous pouvez consulter sa précieuse documentation sur l’immobilier résidentielle de la Rive-Nord sur
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